中国人民财产保险股份有限公司货物运输保险理赔-条款及实务

货物运输保险理赔理赔管理部

助理核赔师培训课程22一、货物运输保险概述三、货物运输保险理赔实务目录做人民满意的保险公司二、主要货物运输保险条款介绍1、货物运输保险的概念货物运输保险是以各种被运输货物作为保险标的，保险人依照合同对于在运输过程中可能遭受的各种自然灾害或意外事故所造成的损失承担赔偿责任的保险。2、货物运输保险的特点保险标的的流动性承保风险和责任范围的广泛性被保险人的可变性保险利益的转移性保险利益的特殊性保险合同的可转移性合同解除的严格性3、货物运输保险承保的主要范围

保险标的除货物本身外，还包括运输过程；保险责任期间为“仓至仓”的，不仅限于“海上航程”；承保的风险多种多样，既有海上危险，又有陆上危险；一张保险单同时承保货方的多种保险利益；海上货物运输保险已成为国际贸易不可分割的一部分。4、货物运输保险的主要风险

投保人及被保险人资信；保险标的物的特性；运输工具及状况；货物的积载和包装；航程与港口；货物的运输季节；损失记录。77一、货物运输保险概述三、货物运输保险理赔实务目录做人民满意的保险公司二、主要货物运输保险条款介绍1、目前常用的货物运输保险条款2009年10月1日，新《保险法》正式施行。依据新《保险法》的有关精神，总公司对船舶、货运险总颁条款进行了相应的修改和完善。2009版货运险总颁主险及附加险条款共有93个，其中最常用的货运险条款包括：进出口货运险：海洋货物运输保险条款、附加险战争险、罢工险；国内货运险：国内公路、水路、铁路、航空货物运输保险条款等。2、列明风险条款与非列明风险条款

列明风险条款就是保险条款对承保的风险采取逐项列举的方式详细明示，而不是采用一般性、包容性的术语进行概括。非列明风险条款主要采用一般性、包容性的术语对承保风险进行概括，或者对部分承保风险列明，对部分承保风险进行一般概括。非列明风险条款一般对除外责任进行详细列明，主要通过列举除外风险来限定承保风险。3、海洋运输货物保险条款介绍

平安险（F.P.A）：列明风险条款

水渍险（W.A）：列明风险条款一切险（A.R）：存在争议

（1）责任范围：平安险

平安险源自全损险，即保险人只负责赔偿保险货物发生的全损。按照现今的条款规定，概括的说，平安险主要是不承保保险货物由于自然灾害造成的部分损失。

被保险货物在运输途中由于恶劣气候、雷电、海啸、地震、洪水自然灾害造成整批货物的全部损失或推定全损。由于运输工具遭受搁浅、触礁、沉没、互撞、与流冰或其他物体碰撞以及失火、爆炸意外事故造成货物的全部或部分损失。在运输工具已经发生搁浅、触礁、沉没、焚毁意外事故的情况下，货物在此前后又在海上遭受恶劣气候、雷电、海啸等自然灾害所造成的部分损失。在装卸或转运时由于一件或数件整件货物落海造成的全部或部分损失。被保险人对遭受承保责任内危险的货物采取抢救、防止或减少货损的措施而支付的合理费用，但以不超过该批被救货物的保险金额为限。运输工具遭遇海难后，在避难港由于卸货所引起的损失以及在中途港、避难港由于卸货、存仓以及运送货物所产生的特别费用。共同海损的牺牲、分摊和救助费用。运输契约订有“船舶互撞责任”条款，根据该条款规定应由货方偿还船方的损失。（1）责任范围：水渍险水渍险的责任范围，是在平安险的各项责任的基础上，增加承保货物由于自然灾害所造成的部分损失。

（1）责任范围：一切险除包括平安险和水渍险的各项责任外，一切险还负责被保险货物在运输途中由于外来原因所致的全部或部分损失。（2）除外责任被保险人的故意行为或过失所造成的损失。属于发货人责任所引起的损失。在保险责任开始前，被保险货物已存在的品质不良或数量短差所造成的损失。被保险货物的自然损耗、本质缺陷、特性以及市价跌落、运输延迟所引起的损失或费用。海洋运输货物战争险条款和货物运输罢工险条款规定的责任范围和除外责任。（3）责任起讫保险责任的开始：货物须“运离”保险单所载明起运地仓库或储存处所开始运输，保险责任才开始。保险责任的终止：正常运输情况下，保险责任的终止有下列4种情形：货物运抵保险单所载明目的地收货人最后仓库或储存处所，保险终止的时间是货物抵达时。货物运抵由被保险人选择的用作非正常运输的储存处所，保险终止的时间是货物抵达时。货物运抵由被保险人选择用作分配、分派货物的处所，保险终止的时间是货物抵达时。货物转运至其他目的地，保险终止的时间是转运开始时，不包括此后的运输过程。但是，不论何种情况下，被保险货物在最后卸载港全部卸离海轮后满60天，保险责任即告终止，两者以先发生的为准。4、对海洋运输货物保险条款的修订条款结构有所改变对老条款中表述不清晰、不准确的措辞进行了明确部分保险责任有所扩大依照现行法律规定调整了部分文字表述对“赔偿处理”的有关内容进行了补充参考协会条款在“除外责任”中的有关内容5、相比进出口条款，国内条款的特点属于列明责任条款

对保险标的范围进行了约定承保装卸过程中意外事故造成的损失相比一切险，保险责任范围较小

1818一、货物运输保险概述三、货物运输保险理赔实务目录做人民满意的保险公司二、主要货物运输保险条款介绍1、现场查勘的主要工作事项核查出险时间检验出险货物初步判断损失原因估计损失金额查询是否有重复保险情况

现场拍照指导被保险人向第三方进行索赔施救整理受损财产指导和通知被保险人提供相应的索赔单证缮制出险查勘报告

2、被保险人应提交的索赔单证保单正本、批单正本或保险协议、共保协议复印件索赔申请书及索赔（损失）清单提单正本、运输合同正本或其他运输单据正本货物品质证书、货物重量证书装箱单或磅码单发票/销售合同/货物清单/报关单收货人签收单及其他运输环节交接记录证明货损货差证明/责任事故证明正本施救费用清单及证明货损查勘、鉴定报告/检验报告海事案件应提供海事单证及船舶资料向第三方责任人追偿的书面证明及回函预约保险提供《预约运输发货情况申报表》以及《货物运输预约保险申报单》其它单证3、核赔的主要内容审核保险的合法性审核保险权益审核期限审核损失是否发生在保险期限之内审核损失原因和损失性质是否属于保险责任

审核单证是否齐全审核保险货物损失及赔款核定施救费用审核赔付计算审核是否及时向责任方履行了必要的追偿手续

船舶保险理赔理赔管理部助理核赔师培训课程2323一、船舶保险概述三、船舶保险理赔实务目录二、主要船舶保险条款介绍1、船舶保险的特点船舶保险以承保水上风险为限船舶保险所承保的风险相对集中，损失金额大船舶保险事故的发生频率高船舶保险承保范围广船舶保险属于定值保险船舶保险的保险单不能随船舶的转让而转让船舶保险涉及的法律广泛、政策性强2、船舶基础知识船舶吨位：总吨位、净吨位排水量和载重量：空载排水量、满载排水量、载重量、载货量载重线船级：船舶检验3、船舶保险的保险标的船舶保险的保险标的是船舶，包括其船壳、救生艇、机器、设备、仪器、索具、燃料和物料等。船上燃料、物料、给养、淡水等财产不属于沿海内河船舶保险的保险标的。4、与船舶保险有关的基本概念实际全损：保险标的发生保险事故后灭失，或者受到严重损坏完全失去原有形体、效用，或者不能再归被保险人所拥有。推定全损：船舶发生保险事故后，认为实际全损已经不可避免，或者为避免发生实际全损所需支付的费用超过保险价值。碰撞责任：被保险船舶的各部位直接接触碰撞了本船舶以外的任何船舶或触碰了被保险船舶以外的任何固定的、浮动的物体或其他物体后，造成他们的损失，根据有关规定，保险船舶对此应负的经济赔偿责任。共同海损：船舶和船上所载货物遭遇共同危险时，为了共同安全，有意而合理的做出特殊的牺牲或额外支付的特殊费用。救助：保险船舶收承保风险的袭击，单凭自身的力量无法解脱其所处的困境或危险，只好由所委请的第三者或由第三者志愿前来提供帮助解决危险的一种行为，由此行为产生的费用成为救助费用或救助报酬。施救：被保险人在保险标的发生承保风险时，要像一个谨慎的没有将船舶投保的人一样，采取各种合理的防止或减少保险标的进一步受损的措施行为。2828一、船舶保险概述三、船舶保险理赔实务目录二、主要船舶保险条款介绍1、目前常用的船舶保险条款2009年10月1日，新《保险法》正式施行。依据新《保险法》的有关精神，总公司对船舶、货运险总颁条款进行了相应的修改和完善。2009版船舶险总颁主险及附加险条款共有97个，其中最常用的主险条款有：远洋船舶保险条款、沿海内河船舶保险条款、渔船保险条款、船舶建造保险条款等。全损险（TotalLossOnly）被保险船舶遭受承保风险的损害后，只有发生全损时，保险人才负责赔偿。一切险(AllRisks)被保险船舶遭受承保风险的损害后，不论发生全损还是部分损失，保险人均负责赔偿。此外，保险人还负责赔偿船舶碰撞责任、共同海损、救助、施救等引起的损失和费用。与海运一切险不同，为列明责任条款。2、远洋船舶保险条款介绍（1）全损险的责任范围地震、火山爆发、闪电或其他自然灾害；搁浅、碰撞、触碰任何固定或浮动物体或其他物体或其他海上灾害；火灾或爆炸；来自船外的暴力盗窃或海盗行为；抛弃货物；核装置或核反应堆发生的故障或意外事故；还承保由于下列原因所造成的保险船舶的全损，但此种损失原因应不是由于被保险人、船东或管理人未克尽职责所致:装卸或移动货物或燃料时发生的意外事故；船舶机件或船壳的潜在缺陷；船长、船员有意损害被保险人利益的行为；船长、船员和引水员、修船人员及租船人的疏忽行为；任何政府当局，为防止或减轻因承保风险造成保险船舶损坏引起的污染，所采取的行动。（2）一切险的责任范围一切险除承保全损险承保风险造成保险船舶的全损和部分损失外，还包括下列责任和费用：碰撞责任共同海损和救助施救（3）除外责任不适航。包括人员配载不当、装备或装载不妥，但以被保险人在船舶开航时，知道或应该知道此种不适航为限。被保险人及其代表的疏忽或故意行为。被保险人恪尽职责应予发现的正常磨损、锈蚀、腐烂或保养不周，或材料缺陷包括不良状态部件的更换或修理。战争和罢工条款承保和除外的责任范围。（4）海运条款

除非事先征得保险人的同意并接受修改后的承保条件和所需加付的保费，否则，对下列情况所造成的损失和责任均不负责：保险船舶从事拖带或救助服务；保险船舶与他船（非港口或沿海使用的小船）在海上直接装卸货物，包括驶近、靠拢和离开；保险船舶为拆船或为拆船出售的目的的航行。（5）保险期限

合并规定定期保险和航次保险。定期保险：期限最长一年。起止时间以保险单上注明的日期为准。航次保险：按保单订明的航次为准。起止时间按下列规定办理：不载货船舶：自起运港解缆或起锚时开始至目的港抛锚或系缆完毕时终止。载货船舶：自起运港装货时开始至目的港卸货完毕时终止。但自船舶抵达目的港当日午夜零点起最多不得超过30天。（6）其他条款免赔额保险合同解除保费和退费被保险人义务招标索赔和赔偿3、沿海内河船舶保险条款与远洋船舶保险条款的区别责任范围方面，沿海内河条款较窄沿海内河条款承保18项列明自然灾害和意外事故，远洋条款承保任何自然灾害和列明意外事故；沿海内河条款仅承担3/4碰撞责任，也不负责对方船舶的船期损失；沿海内河条款承担触碰责任的物体是列明的，包括港口、码头设施和航标，远洋条款则为任何固定或浮动的物体；沿海内河条款发生多次碰撞触碰责任要累计，以不超过保险金额为限；沿海内河条款将共同海损、救助和施救三项费用的赔偿，在一次事故中累计以一个保险金额为限。除外责任方面，沿海内河条款较严沿海内河条款剔除了船舶附属机器机损损失的赔偿和舵、螺旋桨、桅、锚、锚链、子船的单独损失赔偿；沿海内河条款对于船长的故意行为或违法犯罪行为导致的损失不负赔偿责任沿海内河条款明确对于水产养殖物、捕捞设施、水下设施、桥及其他未列明在保险责任范围内的损失不负赔偿责任。3838一、船舶保险概述三、船舶保险理赔实务目录二、主要船舶保险条款介绍被保险人是否在第一时间发事故通知给保险人出险的具体事实经过如何被保险人在事故后的初期应急处理是否及时合理施救和救助措施是否及时妥当，救助协议签署是否合理如构成共同海损，被保险人是否及时宣布了共同海损，是否及时取得了共损担保和获救价值证明材料如果涉及第三方责任，被保险人是否及时保全证据，是否向责任方发出索赔通知，是否取得责任方的有效担保。1、事故及处理情况审核——事故初期处理查勘员或者检验师是否及时赶赴第一现场现场损失照片是否能够充分反映和证明损失的实际情况是否在第一时间查阅收集航海日志、轮机日志、车钟日志、气象记录、船舶证书、船员证书、船舶维修保养记录等必要文件材料是否在事故现场搜集了与事故原因相关的物证对事故原因的调查分析是否及时合理是否认真做了询问笔录，询问笔录做得是否科学合理，是否有各方当事人签字确认认真检查船舶受损部位及损失程度1、事故及处理情况审核——现场查勘如果涉及沉船打捞，打捞协议签订过程情况船舶修理地点和修船厂的选择是否合理是否在船舶修理前完成了损坏鉴定工作修理报价是否事先得到我司确认较大修理工程是否采取了招标方式选择修理厂家是否存在临时修理和延迟修理的情形1、事故及处理情况审核——打捞和修理2、保险责任审核核查索赔申请书、船舶入级证书、国籍证书、各项检验证书等所有船舶证书核查船员名单和船员适任证书，确定事故船舶是否按照要求配足足够船员核查船级检验记录，查明船舶是否有到期未予以消除的遗留项目核查船舶配载图等有关材料，查明船舶配载是否符合规定，有无装载违禁货物核查船舶是否超越保险单和船舶证书规定的航区，是否违反战区、冰区保证条款掌握事故发生时船舶所在海域的气象和海况，是否构成保险责任对海事报告以及主管当局出具的材料中所列的出险原因，要认真审核研究，仔细分析对于非与第三方接触发生的单独船舶事故，尤其注意查明事故真实原因碰撞、触碰的损失，碰撞、触碰责任的核定火灾、爆炸的责任核定对于保险责任存在争议，事故原因有多个，有的属于保险责任，有的不属于保险责任的情况下，应根据近因原则确定保险责任对照所有单证，确定所有索赔单证没有自相矛盾的地方，逻辑关系是否合理审核是否存在构成保险单除外责任的情形，是否存在违反其他保证条款的情形施救费用修理费用救助费用碰撞、触碰赔偿责任共同海损其他损失如船级社检验费、伤残费用3、保险损失审核做人民满意的保险公司谢谢！THANK

YOU！谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念】【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【第二节：土地及地产知识概要】

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地

城市用地可以分为九类：

1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地

7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地【第二节：土地及地产知识概要】国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地使用权的取得方式2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按用途分类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。

注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。【第三节：房屋建筑工程概论】房屋的分类——按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑*Townhouse万科城【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M的建筑物。超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。【第三节：房屋建筑工程概论】一期：4+1、6层合园二期：2栋17层小高层三期：3栋24层高层*康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论】

板楼、塔楼*水星·香榭里【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、公寓式住宅3、复式住宅4、跃层式住宅5、花园洋房式住宅6、小户型住宅（超小户型）*温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。【第三节：房屋建筑工程概论】*大气豪华的跃式楼经典花园洋房*融科·檀香山【第三节：房屋建筑工程概论】

【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房【第三节：房屋建筑工程概论】

商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房的“五证”“两书”：

“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】*1987年深圳东晓华园—中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。

*房间进深16.5米/房间开间8.8米*卧室进深6米/卧室开间4.4米*客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的进深：通常指房间长度。住宅的开间：通常指房间宽度。【第四节：销售知识与案例分析】商品房销售方式：按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种；

商品房预售条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益

住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。

住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益1、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。2、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。3、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租收益。4、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：1、产权证书：是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋分类：1、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

2、现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。5、尾房：一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。*世界最大的烂尾楼韩国柳京饭店【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：6、烂尾房：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：1、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。2、定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。3、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：

定金与订金的区别，主要表现在：

1)、从合同、依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2)、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3)、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4)、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：4、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。5、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。6、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇1、商品房销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积=套内实际建筑面积+公摊面积例：某房源广告：玉园小区、112㎡、30万，其中的112㎡即为商品房的销售面积。*套内面积㎡【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇2、套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇3、套内使用面积：套内房屋使用面积为房屋使用空间的面积，按以下规定计算：1)、套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；2)、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3)、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4)、内墙面装饰厚度计入使用面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

4、套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：1）、共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。2）、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

5、套内阳台建筑面积：按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：1）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2）、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；3）、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4）、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇6、公用建筑面积：又称公摊。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。公用建筑面积由两部分组成：1）、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；2）、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。

公用建筑面积不包括仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇分摊的公用建筑面积计算：根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下：1）分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数2）公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积3）公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

7、面积计算公式汇总：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇使用率：使用面积与建筑面积之比。

实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。板楼：80%；塔楼7