中国农业技术推广体系的改革建设

中国农业技术推广体系的改革建设陈守伦全国农业技术推广服务中心

联系电话59194352E-mail：chenshoulun@

Page2主要内容:1.体系概况2.国务院《意见》落实情况3.大力推进乡镇或区域性农技推广体系建设（农业部《意见》）1.1体系概况

我国的农技推广体系包括中央、省、市、县、乡五级，其中县及县以下属于基层农技推广体系，这是整个农技推广体系的基础。基层农业技术推广体系是国家设立在县乡两级为农民提供农业公共服务的组织，是实施科教兴农战略的重要载体，是推动农业科技进步的重要力量。1.2体系问题

（一）职能不清公益性技术推广、执法监督管理、经营性服务混为一体。重经营轻推广的现象非常严重，有的甚至只经营、不推广。农民群众不满意，有关部门和领导不满意，农技人员也不满意。1.2体系问题（二）体制不顺导致农技系统工作不顺、信息不畅、业务经费渠道失却。混编混岗、大量在编不在岗现象严重。农技人员50%～80%的时间和精力都用在干乡镇中心工作上。1.2体系问题（三）保障不足。全国乡镇农技推广机构中，有钱养人，无钱干事的约占2/3，另外1/3连人也养不起。2007年，财政全额拨款的县以下推广机构中，人员经费和工作经费均由财政保障的仅占36.8%，只保人员经费的占50%，推广机构开展试验、示范等日常工作经费主要靠经营创收解决。1.2体系问题（四）理念不新目前：以技术为核心，行政推动，自上而下，产中服务。未来：以人为本，市场引导，自下而上，生产、生活、生态全方位，产加销一条龙。1.2体系问题（五）机制不活客观上难以推行职业资格准入、竞聘上岗、绩效考核、按绩取酬等管理措施。农技推广机构的内部管理制度不健全，缺少竞争择优的用人机制和奖惩并举的激励机制，农技人员的推广行为和效果缺乏有效监督，积极性、主动性、创造性得不到充分调动和发挥。在一些实行大综合的乡镇农业服务中心内部，各专业人员身份、待遇不同，有全额的，也有差额的，还自收自支的，很难统一管理，实际还是各自为战。2.国务院《意见》落实情况2006年6月，国务院第139次常务会议审议并通过《国务院关于深化改革加强基层农业技术推广体系建设的意见》，当年8月下发全国——国发[2006]30号。2.国务院《意见》落实情况（一）《意见》出台背景一是全面推进乡镇机构改革，中办、国办关于市县乡人员编制精简的意见(中办发〔2000〕30号)，明确乡镇农技推广站三权下放到乡镇。二是农村税费改革、乡镇机构改革裁减的冗员大量顶替农技员进入乡镇农技推广队伍。三是农资市场开放，推广主体多元化，经营服务竞争激烈，基层农技推广站出现了负债和公众形象危机。四是浙江、重庆、江苏全面推进农技推广体系改革先例，湖北基层农技推广体系改革冲击——花钱买服务、养事不养人，推广机构整体转制，农技人员全员置换身份，农技服务合同定购。五是部分基层农技推广机构客观难作为、主观不作为。2.国务院《意见》落实情况

（二）各地贯彻落实《意见》的进展2006年，国务院30号文件出台后，各级政府和农业部门认真贯彻落实中央要求，加大改革力度。出台贯彻实施文件（29个省份，西藏、新疆）；开展督导检查（不少省份以省政府的名义开展）；加大投入力度（财政项目、条件建设）；创新运行机制（包村联户、责任推广、绩效考评等各县深化改革（管理体制、机构设置、人员编制、财政保障）（安徽、浙江、宁夏、贵州、河北等省措施）2.国务院《意见》落实情况截止2009年6月底，全国共有1834个县（市、区、旗）上报了改革实施方案，占应上报县（市、区、旗）总数的68.7%；改革基本完成县（市、区、旗）共1081个，占总数的40.5%；改革正在实施县（市、区、旗）共544个，占总数的18.9%。(各省上报数)2.国务院《意见》落实情况与中央要求相比，不少省份改革与建设工作还有较大差距，工作进展慢、保障条件不足。有机构，但管理体制不顺；有队伍，但人员素质不高；运行机制有创新，但普及面不广；工作条件普遍较差。2.国务院《意见》落实情况究其原因，客观上有积累问题多、解决难度大，意见下发正值政府换届等因素，但关键还是认识问题。一是对基层农技推广体系的地位作用认识不足。地方对保障国家粮食安全、农产品质量安全、农业生产安全和农业生态环境安全缺乏紧迫感、责任感，对基层农技推广体系在保障这四大安全中不可替代的地位和作用认识不足，对贯彻落实《意见》重视不够，抓得不紧，协调不力。对地方党委政府发展农业的业绩考核力度不过大。二是在改革和投入关系的认识上纠缠不清。当前解决投入保障问题迫在眉睫，但有的部门还在强调改革到位后再投入，缺乏配套政策措施。2.国务院《意见》落实情况

（三）中央对进一步推进农技体系改革建设工作作出全面部署按照强化公益性职能、放活经营性服务要求，明确职能、合理设置机构、理顺管理体制、科学核定编制、创新人事管理制度、放活经营性服务、培育多元化服务组织，保证供给履行公益性职能所需资金，完善改革的配套措施、妥善分流和安置富余人员。

——国发〔2006〕30号文件2.国务院《意见》落实情况

（三）中央对进一步推进农技体系改革建设工作作出全面部署

加强农业公共服务能力建设，创新管理体制，提高人员素质，力争三年内在全国普遍健全乡镇或区域性农业技术推广、动植物疫病防控、农产品质量监管等公共服务机构，逐步建立村级服务站点。

——党的十七届三中全会决定2.国务院《意见》落实情况

（三）中央对进一步推进农技体系改革建设工作作出全面部署

按照3年内在全国普遍健全乡镇或区域性农业技术推广、动植物疫病防控、农产品质量监管等公共服务机构的要求，尽快明确职责、健全队伍、完善机制、保障经费，切实增强服务能力。

——2009年中央1号文件2.国务院《意见》落实情况

（三）中央对进一步推进农技体系改革建设工作作出全面部署

加大农业科技投入，加强农业科技创新成果推广和服务能力建设。健全基层农业技术推广、动植物疫病防控、农产品质量监管等到公共服务机构。

——2009年政府工作报告2.国务院《意见》落实情况

（三）中央对进一步推进农技体系改革建设工作作出全面部署

乡镇事业站所可实行以乡镇管理为主，上级业务部门进行业务指导的管理体制；经省级人民政府批准，也可实行以上级主管部门管理为主或按区域设置机构的体制。加强农业公共服务能力建设，创新管理体制，提高人员素质，力争3年内在全国普遍健全乡镇或区域性农业技术推广、动植物疫病防控、农产品质量监管等公共服务机构。

——2009年中办发4号2.国务院《意见》落实情况基层农业技术推广体系是建设现代农业的重要依托，也是长期困扰我们的一大难题，应按照十七届三中全会精神和国务院有关要求，加快推进改革建设。关键是健全机构，改善条件，增强活力，提高公共服务能力。——回良玉在我部向国务院呈报的《关于加快推进基层农技

推广体系改革与建设有关情况的报告》上的批示2.国务院《意见》落实情况

（四）农业部高度重视1、部党组将工作职能调整到科教司，实现了推广工作与体系建设结合，为全面推进新型农业科技体系创造了条件；2、作为农业部当前重要工作来抓，学习实践科学发展观活动的重要内容，多位部领导共同抓；3、孙部长多次作出重要批示，部领导积极与相关部门协调，多次召开专题会议研究部署。2.国务院《意见》落实情况

4、按照中央工作分工，建立了部际工作协调小组，加强沟通协调，推进政策落实；5、争取中编办支持，印发加强乡镇或区域农技推广机构改革与建设意见，对各地提出工作要求；6、争取财政部支持，设立推广体系改革与建设示范县项目，调动各地加快推进改革的积极性；7、争取国家发改委支持，制定体系建设规划，落实设施条件建设资金，真正提升公共服务能力。2.国务院《意见》落实情况各省加快推进基层农技推广体系改革与建设

1、各省开展调研和督导，出台文件，制定建设规划（半数以上的省份），加大财政支持力度。

2、各地、各部门积极完善农技推广运行机制，创新工作方式方法。

3、目前全国基层农技推广体系改革与建设工作呈现良好的发展态势。3.大力推进乡镇或区域性农技推广体系建设2009年6月3日，农业部部长会议讨论并原则通过了《农业部关于加快推进乡镇或区域性农技推广机构改革与建设的意见》，2009年7月13日，农业部印发了该意见（农科教发〔2009〕7号文件），大力加强种植业基层农技体系改革建设工作。3.1指导意见出台的初衷落实三中全会、中央一号文件的有关要求；在30号文件的基础上，进一步提出具体要求，细化任务，形成可操作性的工作；推进科研和推广工作的结合，推进科研体系与推广体系的结合，实现科技上、中、下游的有机结合；把体系建设与推广工作融为一体，整合资源，整体设计，同时推进；引导广大农技人员以实实在在的工作和业绩赢得认可和支持。3.2指导思想落实党的十七届三中全会《决定》、2009年中央一号文件和国务院30号文件精神，坚持改革创新，以满足农民的科技需求为出发点，以服务农民的成效为检验标准，按照综合建设、分步实施的思路，加强机构建设、队伍建设、运行机制建设和条件建设，全面提升基层农业技术推广体系的公共服务能力。

3.3坚持四个原则在现有基础上进一步深化，不推倒重来；坚持农技推广机构的公益性定位；强化县级部门的管理和指导职责；要与各地乡镇机构改革相衔接。3.4改革与建设的目标建设五有乡镇站：完善的管理体制、规范的运行机制、精干的人员队伍、稳定的经费保障、必要的工作条件;建立健全运行高效、服务到位、支撑有力、农民满意的农业技术推广机构，真正发挥好在基层农业技术推广工作中的主导作用;全面提升公共服务能力，为保障国家粮食安全和主要农产品有效供给，促进农民持续增收和农村经济全面发展提供有效的技术服务支撑。3.5加强机构建设，确保职能有效履行明确公益性职能任务

进一步强化乡镇或区域性农技推广机构的公益性定位，将公益性职能细化成工作任务，明确职责和要求，落实到每个推广机构和每位农技人员。科学核定编制

本着精干、高效、合理的原则，科学测算、合理核定并落实乡镇或区域性公益性农业技术推广机构的人员编制，确保公益性职能的有效履行。3.5加强机构建设，确保职能有效履行创新管理体制

加强县级农业主管部门对基层农技推广体系的管理和指导，以乡镇政府管理为主的公益性推广机构，要明确县级农业主管部门在农技推广计划制定、组织实施、工作考核等方面的指导职责，其人员的调配、考评和晋升，充分听取县级业务主管部门的意见，切实解决因条块分割造成的管人和管事分离的问题。3.6加强队伍建设，提高人员素质试行人员聘用管理

采取公开招聘、兑聘上岗、择优聘用的方式，选拔有真才实学的专业技术人员充实农业技术推广队伍。强化人员培训

实施农技人员知识更新培训计划，对农技人员分层分类开展培训；实施农技人员学历提升计划，选拔骨干农技人员进行专业研修、继续深造。（建立学习的动力机制是关键）3.6加强队伍建设，提高人员素质逐步实行农技人员准入制度

公益性推广机构农技人员应具有相应专业学历，或经县级以上人民政府有关部门主持专业考核培训，达到相应专业技术水平，方可参与岗位竞聘。

鼓励支持大学毕业生下乡支农

创新用人机制，引导鼓励涉农专业大学生到基层农技推广体系服务，实施农业技术推广项目，领办农业试验示范基地，为基层推广体系注入新生力量。

3.7创新运行机制，增强农技推广活力全面推行农技推广责任制度

合理确定岗位责任，明确岗位人员的工作职责、范围、对象及内容，量化工作指标和任务要求。

建立健全绩效考评机制

推行由农民群众、县农业主管部门和乡镇政府三方共同参与的绩效考评机制，将农技人员的工作量和进村入户推广技术的实绩作为主要考核指标，考评结果与农技人员工资报酬、职务晋升等挂钩。

3.7创新运行机制，增强农技推广活力创新农业技术推广方式方法

全面推行以农技人员包村联户为主要模式的工作责任制度；推进农业技术推广服务信息化；发挥高产创建示范片、农业试验示范基地等辐射带动作用；推广专家大院、科技特派员等农科教、产学研密切结合的有效形式；采用招投标制、政府订购、委托服务等方式，探索农业公共服务多种实现形式。

3.8加强条件建设，提升公共服务能力加强乡镇或区域性推广机构设施条件建设

按照统筹规划、因地制宜、政府主导、分级负责的原则和多功能、一体化的建设思路，加强乡镇或区域性农业技术推广机构设施条件建设。重点加强仪器设备、办公条件、交通工具、业务用房的建设，实现乡镇或区域性农业技术推广机构工作有场所、服务有手段、下乡有工具。

3.8加强条件建设，提升公共服务能力加强试验示范基地建设

按照一业为主、多种示范的原则，建设试验示范基地，开展新品种、新技术、新产品引进、试验、示范和技术培训工作；探索村级服务站点建设模式

利用现有办公场所和农民专业合作社等的服务设施，采取民办公助、技物结合、开放运行的方式，逐步建设村级服务站点，探索对农民的服务机制。

3.9充分发挥公益性机构的主导作用认真履行好公益性职能

宣传贯彻党的强农惠农政策，制定农业技术推广计划，做好新技术、新品种的引进、试验、示范和推广工作，及时准确发布农作物病虫害预报并抓好防控措施落实，加强农业生产投入品质量监管，积极配合做好农业灾害的应急处置，开展农业公共信息的采集与发布，抓好农民教育培训和科技示范户培育工作。3.9充分发挥公益性机构的主导作用强化桥梁纽带作用。

切实发挥上联专家、下联农民的桥梁纽带作用，主动联系科研、教学、推广单位专家，及时反馈农民的科技需求，切实帮助解决生产技术难题。协助专家与农民对接互动，促进构建“专家-农技人员-科技示范户”的科技成果转化快速通道。3.9充分发挥公益性机构的主导作用推进多元化农业服务组织发展。

支持和帮助农民建立专业合作社，开展产前、产中和产后的技术服务，提高农民进入市场的组织化程度。指导专业服务组织开展病虫害专业化防治、农机作业与维修、农业生产资料经营等，规范服务行为，提高服务水平。引导涉农企业完善与农民的利益联结机制，增强服务和带动能力。

4体系改革建设把握要点1、构建一主多元型农技推广体系。一是《意见》关于基层农技推广体系改革基本目标，可以概括为构建一主多元的新型农技推广体系。二是就是既要改革和建设国家基层农技推广体系，又要引导和发育社会化农技服务组织。这一点要坚定不移。当前的首要任务是改革和建设好国家基层农技推广体系。这一点也要坚定不移的。4体系改革建设把握要点2、各地在改革国家基层农技推广体系时，要防止两种倾向。一是简单地减人、减机构、减财政支出。二是一味地保机构、保人员、保稳定。4体系改革建设把握要点3、要正确认识改革的手段和目的精简机构、精干队伍、优化结构是改革的措施，不是改革的最终目的，不能简单地以此来衡量改革成果。4体系改革建设把握要点4、改革的立足点要放在强化公益性职能，有效解决农技推广体系与新形势新任务不相适应的问题，提高农技推广的活力和效率，提升农业公共技术服务的能力和水平上。4体系改革建设把握要点5、衡量改革成果，最终要看是不是有利于发展现代农业，是不是有利于构建新型农技推广体系，是不是有利于满足农民科技需求。也就是要看改革后的公益性农技推广机构的职能是否明确，体制是否理顺，机制是否创新，能力是否增强，服务是否到位，农民是否满意基层农技推广体系改革与建设示范县项目2009年8月下旬，农业部办公厅联合财政部办公厅，向全国印发了《2009年基层农技推广体系改革与建设示范县项目实施指导意见的通知》（农办财[2009]95号），财政投资7.7亿元，拉开了基层农技推广体系建设序幕。基层推广体系改革与建设工作是各级农业部门工作之基，是履行职能的战斗队，是国家保证粮食和主要农产品安全的特别保护部队；长期以来为我国农业生产发挥了十分重要的作用，将来不管怎么变化，也是不可替代；面对新形势、新任务、新要求，要有危机感，要深化改革，加快建设进程；要统一认识：不能懈怠，要上下齐努力，扎实工作，宣传成绩，赢得认可，树立农技人员新形象，开创推广工作新局面。2023/7/9NATESC47Thankyouchenshoulun@谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念】【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【第二节：土地及地产知识概要】

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地

城市用地可以分为九类：

1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地

7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地【第二节：土地及地产知识概要】国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地使用权的取得方式2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按用途分类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。

注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。【第三节：房屋建筑工程概论】房屋的分类——按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑*Townhouse万科城【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M的建筑物。超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。【第三节：房屋建筑工程概论】一期：4+1、6层合园二期：2栋17层小高层三期：3栋24层高层*康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论】

板楼、塔楼*水星·香榭里【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、公寓式住宅3、复式住宅4、跃层式住宅5、花园洋房式住宅6、小户型住宅（超小户型）*温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。【第三节：房屋建筑工程概论】*大气豪华的跃式楼经典花园洋房*融科·檀香山【第三节：房屋建筑工程概论】

【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房【第三节：房屋建筑工程概论】

商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房的“五证”“两书”：

“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】*1987年深圳东晓华园—中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。

*房间进深16.5米/房间开间8.8米*卧室进深6米/卧室开间4.4米*客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的进深：通常指房间长度。住宅的开间：通常指房间宽度。【第四节：销售知识与案例分析】商品房销售方式：按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种；

商品房预售条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益

住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。

住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益1、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。2、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。3、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租收益。4、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：1、产权证书：是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋分类：1、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

2、现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。5、尾房：一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。*世界最大的烂尾楼韩国柳京饭店【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：6、烂尾房：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：1、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。2、定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。3、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：

定金与订金的区别，主要表现在：

1)、从合同、依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2)、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3)、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4)、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：4、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。5、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。6、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇1、商品房销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积=套内实际建筑面积+公摊面积例：某房源广告：玉园小区、112㎡、30万，其中的112㎡即为商品房的销售面积。*套内面积㎡【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇2、套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇3、套内使用面积：套内房屋使用面积为房屋使用空间的面积，按以下规定计算：1)、套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；2)、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3)、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4)、内墙面装饰厚度计入使用面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

4、套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：1）、共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。2）、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

5、套内阳台建筑面积：按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：1）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2）、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；3）、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4）、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇6、公用建筑面积：又称公摊。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。公用建筑面积由两部分组成：1）、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；2）、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。

公用建筑面积不包括仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇分摊的公用建筑面积计算：根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下：1）分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数2）公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积3）公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

7、面积计算公式汇总：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和结构建筑面积：建