天颐养老院项目可行性论证报告

郑州市天颐养老院建设项目可行性报告目录TOC\o\h\z\u第一章总论 第一章总论1.1项目名称及承办单位1.1.1项目名称项目名称：郑州市惠济区天颐养老院1.1.2项目承办单位项目承办单位：河南※※置业有限公司项目法人代表：1.1.3项目拟建地点项目拟建地点：郑州市惠济区常庄里西河村1.1.4可行性研究编制单位编制单位：河南省工程咨询公司证书号：1.2研究工作的依据和范围1.2.1研究工作的依据1．《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》；2．《民政部关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》；3．《中共中央国务院关于加强老龄工作的决定》；4．《老年人社会福利机构基本规范》民发(2001)24号；5．《老年人建筑设计规范》(JGJ.122-99);6．《老年人居住建筑设计标准》（GB/T50340-2003）；7．《社区老年人日间照料中心建设标准》；8．《中华人民共和国老年人权益保障法》；9.《社会养老服务体系建设“十二五”规划》（征求意见稿）；10．《河南省社会福利机构管理规定》；11．《郑州市城市总体规划》(2008-2020)；12．《郑州市土地利用规划》(2006-2020)；13．郑州市民政局、统计局提供的有关资料；14.项目承办单位提供的有关数据及资料。1.2.2研究工作范围根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围和深度规定，本报告对项目的建设条件进行了实地勘察，对项目背景及建设的必要性，项目选址的建设条件，建设规模与方案，环境保护，消防安全与节能，抗震，项目管理与实施，组织机构和定员，招投标方案，投资估算与资金筹措，财务分析等方面进行了综合研究和分析；重点研究和论述了项目建设的必要性和工程方案的可行性，提出建设的内容、方案、投资、资金筹措，为项目的决策和建设提供可靠依据。1.3项目建设的必要性人口老龄化是当今世界面临的一个突出的社会问题。我国第五次人口普查结果显示：依照人口年龄结构的标准，我国已经进入了老龄化国家行列。“未富先老”是中国的基本国情之一。加强老龄工作，大力发展老龄事业，是社会现代化建设的一项重要而迫切的战略任务。截止2010年底，我国60岁及以上老年人口已达1.69亿，占总人口的13.6%；80岁及以上高龄老人1899万，占老年人口的11.4%。加强社会养老服务体系建设的任务十分繁重。河南省是全国第一人口大省，也是老年人口最多的省份之一。统计显示，自20世纪80年代初，全省开始出现人口老龄化趋势，到90年代老龄化速度加快，1988年开始进入老龄化省份，即60岁以上人口超过全省总人口的10%。截止2010年底，河南省60岁以上的老年人口已占到全省常住人口的13.6%，2020年将达1089万，占全省总人口的16.45%，以后还将继续向老龄化方向发展。人口老龄化直接关系到社会的可持续发展，给社会养老工作提出了一系列挑战。郑州市地处中华腹地，九州通衢，北临万里黄河，西依中岳嵩山，全市总面积7446.2平方公里，是河南省政治、经济、教育、科研、文化中心。2010年底，全市人口750多万人。据郑州市民政局的调查显示，全市60岁以上的老年人已突破100万，占总人口的13.9%，并且以每年3.3%的速度递增，人口老龄化形势日益严峻。近年来，郑州市从构建和谐社会的高度，关心重视老龄事业；按照“党政主导，社会参与、全民关怀”的老龄工作方针，认真落实老年人优待政策，积极推进居家养老社会化服务实践和调研，切实为老年人办实事、办好事；全面完成郑州市老龄工作的各项任务，并取得了较好成绩。目前，郑州市养老业多元化投入格局逐渐形成，服务能力持续加强；惠及老年人范围不断扩大，奠定了养老服务体系的良好基础，养老事业迈上一个新台阶。河南※※置业有限公司顺应时代潮流，具有强烈的社会责任感。公司以感恩社会，回报社会为己任，审时度势，把握市场脉搏，投资老龄事业，奉献老年朋友。拟建设一所大规模、多功能、高水准的老年公寓，为老年朋友缔造出一个温馨的家园。项目建设对进一步提高老年人社会保障水平，促进社会和谐发展具有重大意义，其具体表现在：1．项目建设是应对人口老龄化快速增长，改善民生的必然要求；2．项目建设是关注老年人弱势群体，构建和谐社会的现实需要；3．项目建设是转变传统观念，满足人民群众养老事业的社会需求；4．项目建设是解决失能、半失能老年群体养老问题，是保障老年群体生活权益的需要；5．项目建设是大力推进社会化养老进程，探索新的养老模式的需要；6．项目建设可以提供更多的就业机会，有利于社会安定团结和两个文明建设的发展。本项目建设不仅能较好的满足广大老年人日益增长的多种养老服务需求，而且可以增加社会就业岗位，缓解就业压力，形成新的经济增长点，获得良好的经济效益和社会效益。因此，项目的建设十分必要。1.4建设规模根据《老年居住建筑设计标准》、《老年建筑设计规范》、《老年人社会福利机构基本规范》、《郑州市城市总体规划》及项目单位对市场的调研与实际情况分析，设定标准如下：郑州市惠济区天颐养老院项目总占地面积1500亩，总建筑面积805000㎡；设定总床位规模20000张，其中：高档床位4000张，中档床位10000张，普通床位6000张。建成之后将成为中原地区规模最大、设施一流，集养老、度假、文化、娱乐、医疗、康疗保健及商业服务等多种功能于一身的大型养老院。1.5建设内容郑州市惠济区天颐养老院项目总占地面积1500亩，总建筑面积8050000㎡。主要包括老年公寓、配套服务建筑、公用辅助工程、总图工程等。1．老年公寓老年公寓设计分为高档、中档和普通老年公寓三种类型；总设计床位20000张，主要包括天颐园、天寿园、天富园、碧波园、延年园及永春园六个组团，总建筑面积654600㎡。其中：高档老年公寓主要包括天寿园和天颐园，设计187栋建筑，入住老人4000人，建筑面积136800㎡。中档老年公寓主要包括碧波园和天富园，设计138栋建筑，入住老人10000人，总建筑面积332000㎡。普通老年公寓主要包括延年园和永春园，设计42栋建筑，入住老人6000入，总建筑面积185800㎡。2．其他配套服务建筑其他配套建筑服务设计主要包括康疗保健中心，老年文体活动中心、老年大学、社会服务中心、养生文化馆、老年营养膳食中心、接待中心、购物中心、综合办公楼、自主农庄及其他用房等，总建筑面积150400㎡。具体见如下项目组成表。项目组成一览表：序号名称建设内容一、老年公寓设计分为高档、中档和普通老年公寓三种类型，总占地面积94880㎡，总建筑面积654600㎡。1、高档老年主要包括天寿园和天颐园，设计187栋建筑，入住老人4000人，占地面积45600㎡，总建筑面积136800㎡。(1)天寿园主要设计92栋点式建筑，分为2～3层，入住老人1660人，占地面积22800㎡，总建筑面积56900㎡。(2)天颐园主要设计14个庭院式建筑，每个庭院式建筑设计4～14个大小不等的建筑单元，共计95个建筑单元，均为2～3层，入住老人2340人，占地面积34800㎡，总建筑面积79900㎡。2、中档老年主要包括碧波园和天富圆，设计138栋建筑，入住老人10000人，占地面积82000㎡，总建筑面积332000㎡。(1)天富园主要设计74栋建筑，为3.5～4.5层，包括板式、联排和点式建筑三种，入住老人5500人，占地面积45600㎡，总建筑面积182400㎡。(2)碧波园主要设计64栋建筑，为3.5～4.5层，包括板式、联排和点式建筑三种，入住老人4500人，占地面积36400㎡，总建筑面积149600㎡。3、普通老年主要包括延年园和永春园，设计42栋建筑，入住老人6000人，占地面积41080㎡，总建筑面积185800㎡。(1)延年园主要设计36栋建筑，为4.5～5.5层，包括板式、联排和点式建筑三种，入住老人4800人，占地面积36400㎡，总建筑面积149800㎡。(2)永春园主要设计6栋板式建筑，为4.5～5.5层，入住老人1200人，占地面积7600㎡，总建筑面积36000㎡。二、配套服务建筑包括康疗保健中心、老年文体活动中心、老年大学、社区服务中心、养生文化馆、老年营养膳食中心、接待中心、购物中心、综合办公楼、自助农庄及其它用房等，建筑总占地面积56500㎡，总建筑面积150400㎡。1、康疗保健中心占地5710㎡，总建筑面积15600㎡，3层，主要包括理疗室、康复中心、保健中心、多功能厅及健康管理中心等，确保为老年人群提供舒适的康疗保健中心服务环境。2、老年文体活动中心占地8350㎡，总建筑面积20950㎡，2～3层，内设有娱乐室、健身房、综合文体活动室、老年人俱乐部。3、老年大学占地6860m2，总建筑面积14920m2，2～3层，设有教室、图书室、老年会议中心等，是全面提高老年人素质的教育场所。4、社区服务中心占地11630m2，总建筑面积33240m2，2～4层，分区设置，主要包括餐厅、服务用房、休闲用房及日常管理办公场所等。5、养生文化馆占地2980m2，总占地面积5930m2，2层，主要包括中药浴与SPA温泉水疗、药膳、文化、养生运动等新型生态养生保健项目。6、老年营养膳食中心占地3500m2，总建筑面积7000m2。2层，主要包括餐厅、配餐中心等，为老年人及工作人员提供营养膳食。7、接待中心占地4300m2，总建筑面积15000m2，5层，按照四星级标准设计，主要为商务客房，满足入住老年人的探望亲属及家属的临时住宿需要。8、购物中心占地8930m2，总建筑面积31120m2。2～3层，主要为老年人提供日常购物场所。9、综合办公楼占地1200m2，总建筑面积3600m2。3层，主要设计为老年公寓的办公管理服务场所。10、自助农庄占地1620m2，总建筑面积1620m2，1层，主要是为老年人提供自种田园瓜果、蔬莱等的场所。11、其他用房主要为门卫、公厕、锅炉房、污水站、配电房等，1层，占地1420m2，总建筑面积1420㎡。三、公用辅助工程主要为电气系统、给排水、消防等工程四、总图工程主要包括道路、广场、绿化、水系、园艺小品、围墙等1.6项目定员及施工进度项目总定员：管理和服务人员合计2500人。项目建设期为50个月。1.7估算与融资方案项目总投资13亿元人民币。融资方案：由河南※※集团筹集资金，同时吸纳社会各界慈善捐款。1.8结论项目总投资13亿元人民币，建成投产后每年收入26000万元，实现利润总额13000万元，税后净利润13000万元。投资回收期为（税前）8年。项目具有较好的财务盈利能力。投资风险较小，所以本项目在财务上是可行的。本项目作为公益性项目，符合国家的有关政策，社会效益显著。项目建成后，对更好地保障老龄弱势群体的健康，进一步促进社会和谐发展，都具有重要意义。1.9主要技术经济指标表主要技术经济指标表序号指标名称单位数量备注1建筑面积㎡8050002占地面积亩15003劳动定员人25004建设周期月505动力5.1水104t/a128.85.2电104Kwh/a7021.86项目总投资万元1300006.1规模总投资万元1200006.1.1建设投资万元6.1.2建设期利息万元6.1.3铺底流动资金万元6.2其他流动资金万元7资金筹措（总投资）万元1300007.1借款万元7.2自筹资金万元1300007.3资本金比例%8财务评价8.1营业收入万元8.2总成本费用万元8.3利润总额万元8.4所有税万元8.5净利润万元8.6全部投资财务内容收益率%8.7全部投资回收期年8.8借款偿还期（从借款之日算起）年88.9盈亏平衡点（BET）%第二章项目建设背景及必要性2.1项目提出的背景随着全球人口老龄化的日益发展，老龄化问题已经成为世界各国和社会各界共同关心的课题。早在2002年，在全世界186个国家和地区中，有68个已经进入“老年型”社会。老年人是最值得尊敬和爱戴的，也是最需要关心和帮助的。中华民族素有爱老、敬老、尊老的传统。随着经济社会的发展，人民生活水平的提高，社会生活方式的转变，老年人群体在日常生活照顾、精神慰藉、心理支持、康复护理、临终关怀、紧急救助等方面呈现出日益增长的需求。妥善处理人口老龄化问题，关心老年人的需求，加快发展养老服务事业，是贯彻落实科学发展观、以人为本的具体体现。认真解决老年人生活中的实际问题，有利于保持家庭关系稳定和睦。促进老年群体与其他群体的和谐相处，是构建社会主义和谐社会的重要内容，是社会文明进步的重要标志。同时，加快发展养老服务业，有利于促进相关行业发展，推动经济增长，提高全体人民生活质量和水平。人口老龄化是当今世界面临的突出的社会问题。我国第五次人口普查结果显示，按照人口年龄结构的标准，我国已经进入了老龄化国家的行列。养老服务业是为老年人提供生活照顾和护理服务，满足老年人特殊生活需求的服务行业。随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，妥善处理老龄化问题，关心老年人需求，加快发展老年人服务行业，是贯彻落实科学发展观、坚持以人为本的具体体现。“未富先老”是中国的基本国情之一。加强老龄工作，大力发展老龄事业，是社会现代化建设的一项重要而迫切的战略任务。自1999年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化速度加快，并日益呈现出老年人口基数大、增长快、高龄化、空巢化的趋势；需要照料的失能、半失能老人数量呈巨增态势。截止2010年底，我国60岁及以上老年人口已达1.19亿，占总人口的13.6%；80岁及以上的高龄老人1899万，占老年人口的11%。中国老龄化发展迅速。65岁以上老年人占到总人口的比例从7%提升列14%，发达国家大多用了45年以上的时间；中国只用了27年就完成了这段历程。加强社会养老服务体系建设的任务十分紧迫。党的十七大把以改善民生为重点的社会建设作为中国特色社会主义总体布局中的重要组成部分，进行了战略部署，加强老龄工作的大政方针更加明确。近年来，在党和政府的高度重视下，各地出台政策措施，加大资金支持力度，使我国的社会养老服务体系建设取得了长足发展。养老机构数量不断增加，服务规模不断扩大，老年人的精神文化生活日益丰富。截止2010年底，全国各类收养性养老机构已达4万个，涵盖福利院、养护院、敬老院、荣军养老机构、老年公寓等多种类型，养老床位达289万张，比1999年增长了近2倍。社区养老服务设施得到进一步改善，社区日间照料服务逐渐拓展，已建成有日间照料功能的综合性社区服务中心1万个，留宿照料床位1.5万张，日间照料床位3万张。居家养老服务从无到有，从点到面，取得了较好进展。一个以保障高龄、独居、空巢、失能和低收入老人为重点，借助专业化养老服务组织，提供生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健等服务的居家养老服务网络初步形成。养老服务的运作模式、服务内容、操作规范等也不断探索创新，积累了丰富的经验。但是，我国社会养老服务体系建设仍然处于起步阶段，还存在着与新形势、新任务、新需求不相适应的地方，主要表现在：缺乏统筹规划，体系建设缺乏连续性；社区养老服务设施和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出；设施简陋、功能单一，难以提供照料护理、医疗康复、精神慰藉等多方面服务；布局不合理，区域之间、城乡之间发展不平衡；政府投入比例较少，民间投资规模有限；服务队伍专业化程度不高，行业发展缺乏后劲；国家出台的优惠政策落实难、落实不到位；服务规范、行业自律和市场监管有待加强等。全国老龄工作委员会2011年2月11日在京召开全体会议。会议强调，人口老龄化是我国经济社会发展必须认真应对的重大课题；要充分认识应对人口老龄化的重要性、复杂性和长期性；以更高的角度审视老龄问题，以更广阔的视野谋划老龄事业，以更有力的措施推进老龄工作。统筹安排“十二五”时期老龄工作的基本任务，促进我国老龄事业又好又快发展。河南省是我国第一人口大省，也是老年人口最多的省份之一。统计显示，自20世纪80年代初，我省开始出现人口老龄化趋势，到90年代老龄化速度加快，1998年开始进入老龄化省份，即60岁以上人口超过全省总人口的10%。截止2010年底，河南省60岁及以上老年人口已占到全省常住人口的13.1%,2020年将达到1089万，占全省总人口的16.45%。以后还将向老龄化方向发展，直接关系到社会经济的可持续发展，老龄化给社会养老工作提出了一系列挑战。郑州市地处中华腹地，九州通衢，北临万里黄河，西依中岳嵩山，全市总面积7446.2平方公里，是河南省政治、经济、教育、科研、文化中心。2010年底，全市人口750多万人，据郑州市民政局的调查显示，全市60岁以上的老年人已突破100万，占总人口的13.1%，并且以每年3.3%的速度递增，老龄化进程加快。近年来，郑州市从构建社会主义和谐社会的高度，关心重视老龄事业。按照“党政主导、社会参与、全民关怀”的老龄工作方针，认真落实老年叁优待政策，积极推进居家养老社会化服务实践和调研，切实为老年人办实事、办好事，全面完成郑州市老龄工作的各项任务，并取得了较好成绩。2008年8月1日《郑州市城乡居民基本养老保险试行办法》正式实施，彻底打破了中国千百年来“儿女养老”、“土地养老”、“存钱养老”的模式，开创了“社会化养老”的新模式。2010年2月22日，郑州市召开市政府第21次常务会议，会议讨论通过《关于加速郑州市养老服务业发展的意见》。会议强调，加快养老服务业发展，必须按照政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动的原则，坚持服务对象公众化、服务方式多样化、服务队伍专业化、投资主体多元化、运作机制市场化、城乡发展一体化。目前，郑州市养老业多元化格局逐渐形成，服务能力持续加强，惠及老年人范围不断扩大，奠定了养老服务体系的良好基础，养老事业迈上了新台阶。河南※※置业有限公司顺应时代潮流，具有强烈的社会责任感；以感恩社会，回报社会为己任，审时度势，把握市场脉搏，投资老龄事业，奉献老年朋友。拟建设一所大规模、多功能、高水准的老年公寓。公司领导已将老年公寓项目列入重要议事日程，成立项目领导小组，多次征求民政部门意见；组织有关人员实地考察，借鉴兄弟省份的成功经验，采取“福利性事业，经济型运作”的经营方略；贯彻“诚心，耐心，爱心，用心”思想，建设一个舒适、舒心的老年人的温馨家园。2.2项目建设的必要性2.2.1郑州市老年机构存在的问题1．养老机构总体数量不足，软硬件有待改善。目前，郑州市共有各类养老服务机构40多家，总床位数约5000张，其中设置床位200张以上的仅有4家。按照郑州市有100万60岁以上的老年人口计算，每千名老人拥有养老床位数还不足5张。2．养老服务机构设施条件差。一些民办的社会养老机构，由于受用地、资金等因素的制约，大多是租房经营；除少数几家设施配备较好外，其余大都设施简陋、条件较差，只能提供较低水平的照管服务，难以满足老年人多层次的服务需求。3．社会养老机构资金不足，有关养老机构的优惠政策没能得到有效落实。目前郑州市90%以上的养老服务机构存在机构的运转和发展资金不足等问题，不少民办养老机构仅能够勉强维持经营。如金水区居家养老服务虽然发展起步较早，但是缺乏后续的发展资金，因此出现了运营困难，举步维艰的局面。4．养老机构整体服务水平不高，队伍不稳定。由于养老服务机构工作时间长、待遇低，护理人员不稳定，人员流动性比较大。从目前的实际情况来看，养老院、敬老院的功能仅仅停留在为老年人提供一个寄宿和同龄人交流的场所，其功能相对单一，配套设施简陋，管理水平低，服务质量不高，入住环境较差。2.2.2项目建设的建议长期以来，计划生育政策的严格执行使得出生率、死亡率和自然增长率的不断降低，巩固了“低出生、低死亡、低增长”的现代型人口再生产模式。但与此同时，老年人口数量大、上升速度快也成为我国人口变动的一大隐忧。4个老人、1对夫妻、1个孩子，这种被成为“421”模式的家庭越来越多，而“421”家庭引发的一个最主要的社会问题就是养老压力,据最近一项调查显示，35%的城市家庭要赡养4位老人，40%的城市家庭要赡养2到3位老人。在老龄化社会中，传统的家庭养老方式已远远不能满足社会发展的需要，老百姓传统的养老观念也在不断更新。社会集中养老的方式正在逐渐被人们所接受。大力发展社会养老，兴建老年公寓，为老年人提供多功能、全方位、综合性的养老服务是社会发展的必然趋势。1．项目的建设是应对我国人口老龄化快速增长，逐渐改善民生的必然要求。目前我国是世界上唯一一个老年人口超过1亿的国家，并且以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的五倍多。预计到2015年，老年人口将达到2.15亿，约占总人口的15%；2020年达到2.48亿，约占总人口的17.17%。预计到2020年郑州市老年人口总量将达到135万。同时，与发达国家人口老龄化特点不同，我国农村人口老龄化水平高于城镇，绝大部分老年人生活在农村；由于城市化进程的加快，农村的养老问题十分突出。随着入口老龄化的加剧，人民群众的养老服务需求日益增长，项目建设已刻不容缓。2．项目的建设是关注老年弱势群体，构建社会主义和谐社会的现实需要，构建社会主义和谐社会是党在新时期提出的重大战略决策。关注老年弱势群体，妥善解决老年人养老这一日益突出的社会问题，使老年人能够与其他人群一样共享经济发展和社会进步的成果，既是构建社会主义和谐社会的重要内容，也是构建社会主义和谐社会的目的之一。3．老年人是社会发展的宝贵财富，他们曾经为国家、社会和家庭作出了巨大贡献，其晚年生活应当得到切实保障。他们是值得尊敬的人群，同时也是最需要社会关怀和帮助的弱势人群。郑州黄河天颐养老院建设项目全面贯彻以人为本的科学发展观，把构建社会主义和谐社会的任务落到实处，让老年人能分享社会文明进步的成果；便捷服务的提供可以有效提高老年人的生活质量，促进家庭和谐、社会和谐和代际和谐，是推动和谐社会建设的有力举措。4．项目的建设是转变传统观念，满足人民群众养老的社会需求。长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育基本国策的实施，以及经济社会的转型，家庭规模日益小型化，“4-2-1”家庭结构日益普遍，空巢家庭不断增多。目前我国户均规模3.16人，较改革开放之初的4.61人下降了31.5%。城乡老年空巢家庭不断上升，城市老年空巢家庭已达到49.7%，农村老年空巢家庭也已达到38.3%。家庭规模的缩小和结构变化使其养老功能不断弱化，对专业化养老机构和社区服务的需求与日俱增。5．项目的建设是解决失能、半失能老年群体的养老问题，保障老年群体生活权益的迫切需要。目前，我国城乡老年人失能、半失能率达到19.6%，其中城市为14.6%．农村已超过20%。郑州市人口老龄化呈现出以下现象：未富先老、规模大、增长速度快、高龄化趋势明显、空巢老人多、失能老人多（全省不能自理老人104万）、农村留守老人多等。随着人口老龄化的加剧，失能、半失能老年人的数量还将持续增长，照料和护理问题日益突出。但是，由于现代化社会竞争的激烈和生活节奏的加快，中青年一代正面临着工作和生活的双重压力，无暇也无力照顾失能、半失能的老年人，这只有通过发展社会养老服务来解决。6．项目的建设是大力推进社会化养老进程，探索新的养老模式的社会需要。河南省于1998年就开始步入老龄化社会，需要大力推进老年福利事业社会化、产业化的进程。在坚持政府主导，加大对老年福利事业投入的同时，要充分运用市场机制，动员社会各方面的力量广泛参与。鼓励社会团体、民办非企业单位、私营企业和国内外人士投资老龄事业，发展老年产业，满足不断增长的老年群体对设施、产品与服务的需求。河南※※置业有限公司以回报社会为己任，计划实行无偿与低收费服务相结合的原则，投资老龄事业、奉献老年朋友。郑州市天颐养老院养老模式在一定程度上弥补了子女无法照顾老人的遗憾。7．项目的建设可以提供更多的就业机会，有利于社会的安定团结和两个文明建设的发展。养老服务是服务业的重要内容，而服务业又是第三产业和国民经济的重要组成部分。有资料显示，发达国家的服务业一般占到GDP的60%以上，而我国还不足40%。这说明一方面我们与发达国家的差距很大，但从另一方面看也表明我们的发展潜力也很大。2010年，我国城镇新增劳动力供给5000万人。大力发展养老服务，每年大约能为社会新增50万个就业岗位。专家预测，目前我国城市养老服务的市场规模有1400亿元，到2020年将接近6000亿，是整个国民经济不容忽视的一个新的增长点。郑州市天颐养老院建设项目不仅能够较好地满足广大老年人日益增长的多种养老服务需求，而且可以增加社会就业岗位，缓解就业压力，形成新的经济增长点，获得良好的经济效益和社会效益。因此，项目的建设十分必要。2.3承办单位概况河南※※企业集团成立于2004年，现坐落于环境优美的郑州国家高新技术产业开发区，是一家多元化的集团公司。集团主要下属公司包括郑州※※信息技术有限公司、河南※※贵金属综合利用有限公司、河南※※矿业有限公司、河南※※包装有限公司、河南※※置业有限公司、河南※※有限责任公司等，业务涉及纸品彩印、包装、纸箱制造、信息技术软件开发、系统集成、房地产开发建设、能源开发等业务。※※集团旗下产业涉及到政治、经济、科技等各个领域，在整个郑州乃至中原地区的经济发展中起到了重要作用，认真履行和实践着企业的社会责任。集团公司以城市基础建设、市政工程等与人民生活息息相关的城市化进程为发展根基，践行企业奉献人民、回馈社会的宗旨，打造企业良好社会形象；以能源开发、房地产置业、产品包装等为中间主导产业，孜孜不倦、勤奋敬业，努力将每一个项目做成精品，扩大企业在同行业中的影响力，为企业未来发展提供强有力的支撑；以科技信息产业、军转民科技应用等为先导，依托高新区科技资源优势，积极响应国家对军转民科技发展的政策导向，不断提升企业的科技实力和核心竞争力。※※集团取得的成绩得益于国家的改革开放政策，更离不开各级政府和社会各界人士的大力支持。怀着一颗感恩的心，以回报社会为宗旨，※※集团决定筹集资金，同时吸纳世界华人筹款，筹建天颐养老院。第三章市场分析与建设规模3.1市场现状据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%以上（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型社会。老年人口系数是指一定时点上老年人口占总入口的比重，它反映人口老化的程度（《人日与社会保障研究》陈朝绳著，1998年版）。目前，世界每10个人中有1个老年人，预计到2020年，每5个人中有1个老年人，到2150年每3个人中就有1个老年人。在1950-2050年，全球老年人口将平均每年增长2.38个百分点。1．中国人口老龄化及服务机构现状截至2009年底，全国60岁及以上老年人口16714万人，比上年增长了4.53%，占全国总人口的12.5%，比上年增长了0.5个百分点；65岁及以上老年人口11309万人，比上年增长了3.22%，占全国总人口的8.5%，比上年增长了0.2个百分点。截至2009年底，全国各类老年福利机构38060家，比上年增加908个，增加床位266.2万张，比上年增长9.1%；收养各类人员210.9万人，比上年增长7.7%。其中：城市养老服务机构5291家，增加床位49.3万张，收养老年人32.3万人；农村养老服务机构31286家，增加床位208.8万张，收养老年人173万人。目前，民办养老机构已发展到1620多家，床位数近6万张，收养了4万多人，其中已经正式在民政部门登记注册的民办养老机构有996家。总的来看，我国养老服务设施已初步形成县、乡、村三级养老服务网络，呈现由投资主体多元化、机构规模多层化、服务对象大众化、运作机制市场化的发展趋势和特点。但还存在着覆盖面小、利用率低、一级市场供给缺口较大等问题。目前，我国养老床位总数仅占全国老年入口的1.5%，还远远没有达到每千名老年人拥有各类养老床位30张的目标，不仅低于发达国家5%-7%的比例，也低于一些发展中国家2%-3%的水平。2．河南省人口老龄化及服务机构现状截至2010年底，河南全省60岁及以上老年人口1285万人，占全省常住人口的13.1%；河南省65岁及以上老年人口771万人，比上年增长了8.24%，远远超过衡量老龄化程度的世界标准(65岁及以上老年人口占总人口的比重为7%)。据统计，全省已建立城市社会福利院59家，社区老年服务站（中心）220个，确定了爱心护理试点单位34家，共计住“三无”老人1728人、失能老人4626人，享受政府补贴2100多人；全省社会力量投资兴建养老服务机构405家，设置养老床位3.8万多张。3．郑州市老龄化及服务机构现状郑州市作为中原城市群第一大市，2009年底总人口752.1万人，城镇人口476.9万人，农村人口275.2万人，城镇化率为63.4%。郑州市60岁以上老年人口超过100万，占总人口的13.3%，并且以每年3.3%的速度递增，预计到2020年郑州市60岁以上人口总量将达到135万。郑州市65岁以上人口66.9万人，占郑州市总人口的8.1%，已处于老龄化社会，郑州市人口老龄化高于全国7.1%的水平，也高于河南省8.1%的水平。相比之下，郑州市人口老龄化的进程更快，问题也更为严重。自1998年以来，民营老年公寓如雨后春笋般地出现在市区。目前在市区的民营老年公寓有颐和老年公寓、晚睛老年公寓、爱馨老年公寓、舒心老年公寓、小德兰老年公寓等。这些民营老年公寓已从公办养老服务机构的补充逐步发展成为一支“生力军”。郑州市民政局的调查显示，全部养老院包括公办、民营在内总共有近四十家，床位只有5000多张，养老床位呈现“巨大缺口”。3.2市场预测1．老龄人口预测预计“十二五”期间，全国老年人口将突破2个亿，老年人口占总人口比例将超过15%，老龄化的速度将进一步加快。老年人口将年均增加800万-900万人；到2020年，我国老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17%．预计到2050年进入重度老龄化阶段，届时我国老年人口达到4.37亿，占总人口30%以上，三四个人中就有一个老人。据2010年统计，中国城市老年人失能和半失能的占老年人口的比例高达15.1%，农村已经超过20%。这部分老人需要专业的护理和照顾。按照老年人与护理员比例3:1推算，全国最少需要1000万名养老护理员。但现在的情况是，全国老年人福利机构的职工只有22万人。因此，我国未来对养老机构与养老护理人口需求量非常大。预计到2015年，郑州市“空巢”和独居老人达68万之众；7.3万老年生活半自理，4.9万老年人生活不能自理。其中，半自理、不能自理的大部分是80岁以上的高龄老人。根据专家归纳的老年人口养老方式“九七三”(90：7：3)的比例来规划养老服务体系建设，到2015年，全部要实现90%以上（108万人）的老年人居家养老，接受社会养老服务；7%左右（8.4万人）的老年人由社区提供日间照料和托老服务；3%（3.6万人）的老年人入住养老机构。2．养老公寓前景预测(1)高龄、病残老年人逐年增多，为老年公寓提供了入住来源。随着人均寿命的延长，高龄老人逐年增多。而且高龄、带病、残疾老年人和生活不能自理的老年人的比重将进一步上升。这些老年人希望在自己居住的环境内能得到社会和他人的帮助、服务。虽然目前有些家庭请了保姆来照料老人，但从反映来看，有很多不尽人意之处，如服务不到位，佣金偏高等等。因此老年公寓不失为解决老年人特殊需要的一条有效途径。(2)老年人空巢家庭很多，这为兴建老年公寓提供了动力。随着社会的变革和时代的进步，家庭的亲和力、凝聚力和归宿感都有所弱化。子女成家后，多数都和父母分开居住，老年人们独自生活在自己的居室内，缺乏必要的生活空间和沟通交流，因此感到孤独寂寞，难以度日。一旦独居老人突然患病需要急诊，难以及时救治和护理。特别是有的子女工作居住在外地，致使个别独居老人病死家中数日无人知晓的现象时有发生。这些情况造成了很多子女工作时对家人不放心，担心家中老人突然发病或摔伤、烫伤、烧伤等意外情况的发生。这些巨大的心理负担严重影响了子女的工作和生活步。老年公寓可以将原来由家庭承担的照料和慰藉老人的义务转由社会来承担，这是对家庭养老的有益补充，也是社会保障的重要内容。(3)有相当一部分老年人愿意入住老年公寓，为老年公寓的发展奠定了坚实的基础。郑州市现有60岁以上老年人100万人之多，可是目前城市老年公寓及托老所的床位总数只有5000多张，远远不能满足日益增长的老年人的需求。(4)有固定收入的离退休人员队伍的扩大，为老年人入住公寓提供了经济保证。这部分老年人离退休后多数领有养老金，其中有一些离退休干部收入较高，且夫妻双方都有收入，他们希望自己的晚年有多彩的社会生活、丰富的文化生活、健康的日常生活、充实的精神生活，而这些需求是家庭难以满足的。新型老年公寓正是为具有一定经济承受能力的老年人提供的比较理想的实现自我价值、幸福欢度晚年的社会养老机构，他们的多种需求可以在老年公寓得以满足。(5)家庭规模日趋小型化，独生子女家庭的增多，对老年公寓的发展起到了推动作用。由于我国计划生育政策的贯彻落实，致使家庭结构发生了变化。独生子女家庭的比重越来越大的家庭成员中三代比向“4、2、1”的方式发展，而且长寿家庭中还有上一代的高龄老人，这就产生了一对夫妻要照顾几个老人的困难。特别是病弱、残疾的高龄老年人，更需要晚辈的照顾，赡养负担更重。随着现代生活节奏的加快，子女将更多的精力投入到工作和学习中，势必减少了照料老人的时间和精力。对于患病、高龄、瘫痪老人的家庭，其难处更多，由此不可避免地引发了许多社会和家庭的矛盾。综上所述，兴办老年公寓是利国利民、一举多得的好事。不仅可以切实解决老年人的养老社会化服务问题，也可以有效的为老年人的子女减轻负担，减少家庭矛盾，解除他们的后顾之忧，以便把更多的精力投入到经济建设的伟大事业中。因此，兴办老年公寓的前景广阔。3.3目标定位众所周知，中华民族有着悠久灿烂的文化，千百年来，中华民族人不分老幼，地不分南北，为丰富和发展中华文化作出了不懈努力。在这片热土上的炎黄子孙都享受着她的乳汁和阳光。老年文化是中华文化不可或缺的重要内容，文化将成为老年人的需要，融入老年生活的空间。随着养老观念不断更新，社会集中养老的方式正在逐渐被人们所接受。老人公寓具有完善、周到、及时的服务，有优越的居住环境和适合老年人的各种活动，将越来越受到有知识、有品位、有经济基础、观念开放、有闲情雅趣的老年人的青睐。据有关部门调查，在人们的生活观念中，老年公寓与传统的养老院（敬老院）有着很大的不同。养老院一般仅解决老年人基本的吃住问题，大多是为无依无靠的孤寡老人和政府的民政救济对象服务的，条件较差。而老年公寓可以提供综合性服务，不仅在基本的吃住方面能保证吃的营养、住的舒适，而且还能提供较好的医疗保健、休闲娱乐等服务设施。有钱不一定就幸福，财富不一定满足精神的需求。从某种意义上讲，当社会发展到一定阶段，人们对于文化的需求，将高于对物质的需求，老年人更是如此。关注老年文化就是关注老年人深层次的精神需求，这对于正在走向老龄化的中国具有重要而深刻的意义。老年文化主要包括“养老敬老的孝文化、老年医疗保健文化、老年教育培训文化、老年休闲娱乐文化”等各个方面，是老年人一生必不可缺的精神生活需求。老年文化在应对人口老龄化挑战、实现健康老龄化和积极老龄化过程中必将显示出其重大作用与深远意义。调查表明，人们对老年公寓的认同感远远高于养老院。发达国家很重视老年公寓的计划和规划。西方的很多学者从以下四大方面上来研究探讨老年人的居住问题：第一，从场所角度（包括环境和人群）来研究居住环境对老年人活动和行为的影响。第二，从设计的角度来研究空间环境在支持、改变，或否认老年人的社会、生理需求的过程中，将起到什么样的作用。第三，从社会学、心理学的角度来研究人与环境之间的相互作用。第四、从政策及法规设计规范的角度来研究如何促进老年人居住水平的提高。因此，在设计老年人公寓时主要从以下9个方面考虑：①私密性：老年人需要一个属于自己不被打扰的空间。②社会交往性：为老年人提供一个进行社会交往的公共生活空间。③可选择性：为老年人提供多种可选择性，并有控制的能力。④清楚的方向性和明确的标志系统，为记忆力衰退的老年人提供活动上的便利。⑤安全感和安全性：为活动能力衰退的老年人提供活动的安全性，使他们有安全感。⑥可达性和易操作性：老年人活动的空间应有很好的可达性（即无障碍）常用设施（如门、窗、家电）。应易于操作。⑦适度刺激性和挑战性：一个有适度挑战型的环境将会促进老年人的经常性活动。⑧适度的声光环境：它将大大方便视力和听力已经衰退的老年人的活动。⑨环境的熟悉性和连续性：环境的设计应有一定的地方传统，并成为往日生活的延续，使老年人不感到陌生；适宜的气候可以使老年人处处感到方便和愉快。面向新型的老年公寓，应该以老有所养，老有所为，老有所乐为目标，提供多功能、全方位的抚慰，形成一个完善的老人社区。本项目选址在惠济区，位于郑州北部的居住区，占地1500亩；靠近黄河生态园，区内有温泉、湖泊、山地、树林，空气清新，环境宜人；可供老人休闲、健身、劳动，是理想的老年公寓建设场所。在设施建设上，住房应以单元式公寓套房为主；有卧室，起居室，小厨房，卫生间，配备家具，彩电，冰箱，空调，电话等设备，使之具有家庭气氛；卫生间及过道，走廊均安装扶手，床头安装紧急呼救装置；公寓楼设活动室，娱乐室，健身房，洗衣房，阅览室，会客室等，并设医务室，监护室及相应的医疗仪器，另设招待客房。公寓的辅助设施有小商场，邮电所，银行，停车场等。公寓配备专职的服务队伍，由经过培训的服务人员负责打扫卫生、保护环境、维修设备，并提供老人需要的各种服务。公寓定期为入住老人进行体检，医护人员24小时关注老人身体状况，随时诊治，必要时及时送往专门医院。老年公寓的收费标准充分考虑当地中上收入水平家庭的支付能力，不会太高。本项目建成后将投入市场化运作，满足现代老人需求，是定位较高的新型老年公寓。整体布局本着“老有所养，老有所医，老有所学，老有所乐，老有所为”五大功能设置。老人入住均为宾馆式单人或双人住房，设施齐全；并聘知名中西医专家坐诊，例行健康体检；娱乐区设有棋牌健身房、歌舞厅等，所有服务设施免费开放，使老人有如“家”的感觉。3.4建设规模根据《老年人居住建筑设计标准》、《老年人建筑设计规范》、《老年人社会福利机构基本规范》、《郑州市城市总体规划》及项目单位对市场的调研与实际情况分析，设定标准如下：黄河天颐老年公寓项目总占地面积1500亩，总建筑面积650000m2，设定总床位规模20000张，其中：高档床位4000张，中高档床位10000，普通床位6000张。建成之后将成为中原地区规模最大、设施一流，集养老、度假、文化、娱乐、医疗、康体保健及商业服务等多功能于一身的大型养老乐园。第四章场址概括和建设条件4.1建设场址4.1.1选址要求本项目的选址应符合城市规划要求，并满足以下条件：1．地形平坦、工程地质和水文地质条件好，避开自然灾害易发区；2．交通便利，供电、给排水、通讯等市政条件较好；3．便于利用周边的生活、医疗等社会公共服务设施；4．避开商业繁华区、公共娱乐场所，与高噪声、污染源的防护距离符合国家有关安全卫生规定。4.1.2项目选址本项目拟选址于郑州市惠济区常庄里西河村，总占地面积1500亩。项目选址优势为：1．区位优越：项目北靠黄河，东南眦邻郑州市惠济区政府，东通花园路，西通天河路，南有索须河（郑州市重点建设绿化工程），是郑州市重点建设开发的区位，有着得天独厚的优势和巨大的潜力。2．交通便利：项目周边交通发达，北四环路，江山路，天河路，纵横交错，有很多路公交车直达市区，随着四环路的建成和不断发展，将会有更多的交通配套设施在这里聚集。3．周边环境优美：项目位于郑州市后花园南部，毗邻郑州市政府重点建设项目，周边黄河风景名胜区——黄河大观、花园口黄河生态旅游区等构成了独具特色的黄河风光旅游带，加之惠济区多年以来对生态的投资，这里已是绿树成荫，鸟语花香，同时因远离市区，环境清雅宜人，是养老、体闲度假的最佳环境。4．项目周边配套设施齐全；项目靠近郑州市惠济区政府，周边有毛庄蔬菜批发市场、风景游览区、惠济区第一人民医院等大型商场、超市等，给老年的人生活和健康带来了便利。5.本项目建设区域地势平坦，环境幽雅，符合郑州市土地利用总体规划（2006-2020年）和郑州市城市总体规划（2008-2020年）。4.2交通条件郑州市惠济区交通网络四通八达，亚洲最长的黄河公路大桥横跨黄河南北，将两岸连成一体。京珠高速、连霍高速、京广铁路、107国道等陆路交通主动脉穿境而过。以花园北路、文化北路、青花园路、天河路、江山路、古须路为南北方向；以大河路、绿园路、迎宾路、开元路、英才路、新柳路为东西方向，构成了便捷的公路交通网络。4.3建设条件4.3.1自然条件1．气象条件惠济区属北温带半干旱半湿润季风型大陆性气候。春旱多风，冷暖无常；夏炎多雨，水热同期；秋凉清爽，日照充足；冬寒干燥，风多雪少。各主要气候数据如下：年平均气温14.2℃最冷月平均温度0.2℃最热月平均温度27.3℃极端最高气温43.O℃极端最低气温-17.9℃年平均降水量649.9mm最大年降雨量1041.3mm最小年降雨量384.8mm主导风向NE、EES、WNW2．工程地质条件项目所在位置地表类型为第四纪冲积和洪积物，地基承载力在1-1.5kg/cm2之间；区内地下水位埋藏较浅，其稳定水位深约为2-3米，对混凝土无侵蚀性；地下水受大气降水影响明显，其补给来源是大气降水和地表水，水量较小。项目区地势较平坦周围无临空面存在，场地稳定，不会出现滑坡及崩塌情况。另据区域资料表明，拟建场地及其附近无浅埋的新活动断裂痕迹，也未发现新构造活动痕迹，因而对建筑物的抗震相对有利，适宜本项目建设。3．场区地下水项目地区地下水位受大气降水影响明显，其补给来源是大气降水和地表水，地下水对混凝土无侵蚀性。4．地震烈度惠济区地质结构稳定，根据“中国地震烈度区划图(1990)”地震烈度为7度防震。4.3.2城镇规划及社会条件本项目建设符合郑州市城市总体规划，项目的建设能够提高当地老年弱势群体的保障水平，对郑州市的民政事业发展和构建社会主义和谐社会具有极大的推动作用。本项目是一个利国利民的项目，并得到了当地群众的热烈欢迎和政府的大力支持，有良好的社会基础和条件。4.3.3基础设施条件1．供、排水项目用水由周边市政供水系统供应，已建成环形供水管网，可满足项目用水需求。项目建有完善的排水网管，实行雨污分流制，可满足项目排水需求。2．供电、供暖供电根据电力部门的要求和电路走向，拟就近配线引入以满足需要；供暖根据郑州市集中供热规定，该项目属城市集中供热区。3．通讯项目所在地的市政道路现已全部开通全国直播程控电话及移动通讯，可满足项目固定和移动通讯的要求。4．消防按照消防部门的规定，项目建成后，消防系统完善，布局合理，各消防通道畅通；建设项目完工后符合《消防法》的各项规定。4.3.4施工条件本项目所需的主要建筑材料砂石、钢筋、水泥等可到周边地区采购，通过汽车运输到施工场地，以满足施工需求。第五章工程技术方案5.1项目组成郑州市天颐养老院建设项目总占地面积1500㎡，建筑总占地面积151380㎡，总建筑面积805000㎡。项目建设内容主要包括老年公寓、配套服务建筑、公用辅助工程、总图工程等。1．老年公寓老年公寓设计分为高档、中档和普通老年公寓三种类型，总设计床位20000张。主要包括天颐园、天寿园、天富园、碧波园、延年园及永春园等六个组团，建筑总占地面积94880㎡，总建筑面积654600㎡。其中：高档老年公寓主要包括天寿园和天颐园，设计187栋建筑，入住老人4000人，占地面积45600㎡，总占地面积136800㎡。中高档老年公寓主要包括碧波园和天富园，设计138栋建筑，入住老人10000人，占地面积82000㎡，总建筑面积332000㎡。普通老年公寓主要包括延年园和永春园，设计42栋建筑，入住老人6000人，占地面积4180，总建筑面积185800㎡。2．他配套服务建筑其他配套服务建筑设计主要包括康疗保健中心、老年文体活动中心、老年大学、社区服务中心、养生文化馆、老年营养膳食中心、接待中心、购物中心、综合办公楼、自助农庄及其它用房等，建筑总占地面积56500㎡，总建筑面积150400㎡。具体见如下项目组成表项目组成一览表：序号名称建设内容一老年公寓设计分为高档中档和普通老年公寓三种类型，总占地面积94880㎡，总建筑面积654600㎡1高档老年公寓主要包括天寿园和天颐园，设计187栋建筑，入住老人4000人，占地面积45600㎡总建筑面积136800㎡（1）天寿园主要设计92栋点式建筑，分为2～3层，入住老人1660人，占地面积22800㎡，总建筑面积56900㎡（2）天颐园主要设计14个庭院式建筑，每个庭院式建筑设计4～14个大小不等的建筑单元，共计95栋建筑单元，均为2～3层，入住老人2340人，占地面积34800㎡，总建筑面积79900㎡2中高档老年公寓主要包括碧波园和天富园，设计138栋建筑，入住老人10000人，占地面积82000㎡，总建筑面积332000㎡（1）天富园主要设计74标建筑，为3.5～4.5层。包括板式、联排和点式建筑三种，入住老人5500人，占地面积45600㎡，总建筑面积182400㎡(2)碧波园主要设计64栋建筑，为3.5-4.5层。包括板式、联排和点式建筑三种，入住老人4500人，占地面积36400㎡，总建筑面积149600㎡3普通老年公寓主要包括延年园和永春园，设计42栋建筑，入住老人6000人，占地面积41080㎡，总建筑面积185800㎡（1）延年园主要设计36栋建筑，为4.5～5.5层。包括板式、联排和点式建筑三种，入住老人4800人，占地面积36400㎡，总建筑面积149800㎡（2）永春园主要设计6栋板式建筑，为4.5～5.5层，入住老人1200人，占地面积7600㎡，总建筑面积36000㎡二配套服务建筑包括康疗保健中心、老年文体活动中心、老年大学、社区服务中心、养生文化馆、老年营养膳食中心、接待中心、购物中心、综合办公楼、自助农庄及其它用房等，建筑总占地面积56500㎡，总建筑面积150400㎡1康疗保健中心占地5710㎡，总建筑面积15600㎡，3层主要包括理疗室、康复中心、保健中心、多功能厅、健康管理中心等，确保为老年人提供舒适的康疗保健中心和服务环境2老年文体活动中心占地8350㎡，总建筑面积20950㎡，2～3层；内设有娱乐室、健身房、综合文体活动室、老年人俱乐部、电影厅、咖啡厅、多功能室等3老年大学占地6860㎡，总建筑面积14920㎡，2～3层。设有教室、图书室、老年会议中心等，是全面提高老年人素质的教育场所4社区服务中心占地11630㎡，总建筑面积33240㎡，2～4层，分区设置，主要包括餐厅、服务用房、休闲用房及日常管理办公场所5养生文化馆占地2980㎡，总占地面积5930㎡，2层。主要包括中药浴与SPA温泉水疗、药膳、文化、养生运动等新型生态养生保健项目6老年营养膳食中心占地3500㎡，总建筑面积7000㎡。2层，主要包括餐厅、配餐中心等，为老年人及工作人员提供营养膳食7接待中心占地4300㎡，总建筑面积15000㎡，3～5层，按照四星级标准设计。主要为商务客房，满足入住老年人的探望亲属及家属的临时住宿需要8购物中心占地8930㎡，总建筑面积31120㎡。2～3层。主要为老年人提供日常购物的场所9综合办公楼占地1200㎡，总建筑面积3600㎡，3层。主要设计为黄河之都老年公寓的办公管理服务场所10自助农庄占地1620㎡，总建筑面积1620㎡，1层，主要是为黄河之都老年人提供自种田园瓜果、蔬菜等的场所11其他用房主要为门卫、公厕、锅炉房、污水站、变配电房等，1层。占地1420㎡，总建筑面积1420㎡三公用辅助工程主要为电气系统、给排水、消防等四总图工程主要包括道路、广场、绿化、水系、园艺小品、围墙等。5.2建设原则和指导思想5.2.1建设原则1．高起点与超前性：按照高标准的设计思想，规划设计要求高起点、高标准、高水平。以建设全国比较先进的，以面向21世纪的郑州市天颐养老院为目标。设计要求要具备超前性、全方位、先进性，与老年人处处融洽的建筑风格。2．以人为本：规划强调人、环境、建筑三者的共存与融洽，以提高老年人的生活质量为目标；创造更具人性化的空间，主要考虑老年人的活动、再教育、健身、运动的需求，力求功能齐全，使用便捷。3．可持续发展与生态相适应；营造生态化的居住环境，使建筑物与周围的环境协调，项目建设要统一规划，设计要有可操作性，充分考虑老年人的实际需求，做到经济、实用、美观三要素的统一。4．把握社会发展趋势，顺应时代发展变化的总体方向5.2.2建设指导思想1．项目郑州市天颐养老院的建设必须遵循国家经济建设的方针政策，符合相关法律法规；从我国国情出发，立足当下，因地制宜。科学、合理的确定建设水平。2．在项目建设中，以满足老年人的生理需求和精神需求为本。以老有所养，老有所医，老有所学，老有所乐为项目建设的基本指导思想3．项目建设以老年人为核心，充分考虑老年人的身心健康。综合运用各种方法，组织丰富多彩的的空间序列；满足老年人生活的交通需求，完善综合服务设施。为老年人提供多层次的居住和交流的空间，创造一个安全、方便、舒适、亲切、自然、理想的居住环境。4．项目通过精致典雅的建筑风格、诗意盎然的山水景观，为老年公寓居住的老人们营造一个自然温馨的老年家园；让老人在现代化的气息中品尝到一种浪漫而悠远的田同风光，让心灵的僻静不被尘世的喧嚣而烦扰。5.3总平面布置5.3.1总平面规划原则1．符合城市总体规划及相关规划的要求，基地应选址在地质稳定、场地干燥、排水通畅、日照充足、远离噪声和污染的地段，基地内不宜有过大、过于复杂的落差；2．项目规划结构应完整，功能分区明确，安全疏散出口不应少于2个。出入口、道路和各类室外场地的布置，应符合老年人的活动特点。遵循“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的原则；3．满足老年人心理和生理的需求，并充分考虑日照、通风、防寒、采光、防灾及管理等要求；4．遵循社会效益、环境效益和经济效益相结合的原则。5.3.2总平面布局1．项目平面规划郑州市天颐养老院规划入住人数20000人，根据相关规定，属于特大型老年公寓。项目平面规划主要有老年公寓、康疗保健中心、老年文体活动中心、老年大学、社区服务中心、养生文化馆、老年营养膳食中心、接待中心、购物中心、综合办公楼、自助农庄及道路、广场、绿化、水系以及必要的辅助用房等。项目在布局上打破以往的传统模式，形成以景观中心向四周辐射联系老年公寓个组团与配套服务设施的格局，黄河之都老年公寓主要环形道路和各个园区的主、次、支三级道路犹如在骨架上生长出的枝叶，以此将各个独立的园区与整个基地有机的组织在一起，使得黄河之都老年公寓在整体形态上达到了统一，也体现出了有机生长的设计理念。总平面布置图见附图。2．空间布局项目老年公寓设计结合基地地形，因地制宜的布置了大量的景观绿地，使得每户公寓均有较好的日照、视野和优美的居住环境。建筑平面形态布局上采用点式、板式、联排、庭院等多种建筑单元多层相结合的空间组织方式，避免了建筑群体组织单调呆板、千篇一律、行列式的现象；空间组织轮廓丰富，统一中有变化，尺度亲切宜人，创造了富有特色的建筑肌理和居住空间。项目的布局不仅使得各个区域之间的联系更加方便，而且还可以使老人们走在天颐养老院的路上，看到各个建筑物之间的丰富空间，产生步移换景的视觉效果，避免了视觉单调与机械的重复。同时区域内部用房及场地联系更加紧凑，有利于实现景观资源的共享，由此获得更多的活动及发展用地。配套服务建筑呈带状由南向北延伸，周边结合布置体育活动设施和休闲游戏场地等，使之成为天颐养老院又一个重要的公共活动空间，为天颐养老院的老人们提供多样化的公共服务形式。3．绿化景观绿化系统与动态的开敞空间共同形成流动的视觉感受和空间活动系统。各个公寓中心都相对独力，绿地点、线、面结合，相互联系，形成系统。绿化系统由两轴集中绿化及各个片区中心绿化组成。规划以两轴集中绿地为中心向四周辐射，形成开敞活泼的多样化绿化景观轴。同时再通过建筑分区和高低布置等方法将其引入各个片区内部，使规划空间与自然空间生动对比、交相辉映。在黄河之都内，步行通道和各个公共活动空间，结合老年人使用的实际需求，以主题材料布置小品、座椅、雕塑、主题广场等，使各个公寓片区个性突出，有明显的识别性和强烈的归属感。郑州市天颐养老院的绿化以自然为主，绿化形式上有草池、灌木、乔木、垂直绿化，结合水面、室外活动场地和景观环境小品，形成点、线、面、体多样丰富的绿色生态环境。4．道路交通系统郑州天颐养老院主要交通方式以电瓶车为主，私家车为辅，外部车辆在养老院入口处解决，各个片区的乘凉在片区入口处解决。郑州市天颐养老院道路分为四级，黄河之都主环路宽8m，各个片区内的主要道路设计路幅宽度为5～6m，次要道路设计路宽为3～4m．其它道路根据具体情况设计。但要满足老年人大轮椅通过的实际需要。5.3.3总平面经济技术指标总平面主要技术指标表:序号项目单位指标备注1总用地面积2建筑物占地面积㎡1513803建筑物总面积㎡8050004道路广场面积㎡2086005绿化面积㎡5307006水系面积㎡780007建筑密度%11.48容积率0.609绿化率%39.85.4建筑设计方案5.4.1设计依据1．《民用建筑设计通则》CGB50352-2005)；2．《老年人建筑设计规范》OGJ122-99)；3．《老年人居住建筑设计标准》(GB/T50340-2003)；4．《老年人社会福利机构基本规范》民发(2001)24号；5．《城镇老年人设施规划规范》(GB50437--2007)；6．《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)；7．《城市道路和建筑物无障碍设计规范》(JGi50-2001)；8．《建筑抗震设计规范》(GB50011--2010)；9．《供电系统设计规范》(GB50052-95)；10．国家建设部有关规划及建筑设计的相关规范、规定及条例。5.4.2设计原则1．充分体现项目设计的人性化，遵循以老年人为核心的设计原则。项目服务对象为老年人，在设计时，处处要以老年人为核心，注重老年人的参与性和体能心态特征。从住居、交通、卫生、建筑材料等各方面全面考虑，为老年人提供多层次的“交往空间”。2．项目的建筑装修和环境设计，应体现简洁、温馨、自然的行业特点及当地的民俗特点，并具有统一、协调、便于识别的特点。3．项目建筑平面功能分区要科学、合理、实用，做到功能齐全、设施完备、通风良好、采光充足，能满足设备运行、生活、服务等不同功能的综合要求。4．项目的建设，应贯彻实用、经济、美观的原则。建筑标准应根据当地的经济条件合理确定。5.4.3建筑设计1．老年公寓老年公寓总建筑面积为654600㎡，居住人数为20000人，其中分为高档、中高档和普通老年公寓三种类。入住老人比例为2：5：3，人数超过20000人，属于特大型养老院。人均居住面积32.73㎡，大于国家标准的养老院最低居住面积(25㎡)。分类技术指标表:档次建筑数人数总建筑面积/㎡人均居住面积/㎡高档187400013680034.2中高档1381000033200033.2普通42600018580030.96老年公寓为本建设项目的主体建筑，设计均为多层建筑，拟以中华民族传统的建筑风格与现代化建筑风格相结合，充分体现以老年人为服务核心的设计理念。结合项目建设指导思想，郑州市天颐养老院的设计根据不同位置结合其具体功能要求和其特定的景观环境，设计了高档、中高档、普通公寓等三种类型的老年人居住公寓，同时配套简洁大方的公共服务建筑，通过点、线、面的结合方式形成了丰富多彩的空间序列，通过建筑之间适当的围合及错落有致的布局，成了即开敞又具有归属感的生活空间。建筑单位设计通风良好，视野开阔，安静卫生。针对老年人记忆力衰退，加强了楼宇外观的识别性，通过制造楼宇外观及外部环境的差异来提高各个院内住宅的识别性；也可通过改善照明、增加光的强度及采用多彩、大字体的显著标志来提高识别性。老年公寓单体为三层以上的建筑物均设置电梯，电梯轿厢尺寸可容纳担架进出，厅门和轿门宽度不应小于0.80m，侯梯厅的深度要大于1.6m，电梯额定速度在0.63-0.1m／s，轿门开关时间要长，轿厢内两侧壁应安装扶手，距地高度0.8m。房间居室标准设计，也可以以家庭居住为单元，这样能使房间灵活运用，根据入住老年人的需求可以自由选择：单间、双人间、夫妻间及家庭单元。2．中高档老年公寓主要包括天富园和碧波园，设计138栋建筑，均为3.5～4.5层，入住老人10000人，占地面积82000㎡，总建筑面积332000㎡。分别位于项目场地的东北部和西南部，以板式、联排及点式建筑为主，形成优美舒适的居住环境。其中：天富园主要设计74栋建筑，为3.5～4.5层，包括板式、联排和点式建筑三种，入住老人5500人，占地面积45600㎡，总建筑面积182400㎡。碧波园主要设计64栋建筑，为3.5～4.5层，包括板式、联排和点式建筑三种，入住老人4500人，占地面积36400㎡，总建筑面积149600㎡。同时，每栋单体建筑一层需要布置医务室等基本公共服务用房。其余各层均为卧室，每个卧室按双人间居室标准设计，同时设计适量的家庭居住单元，根据入住老年人的需求可以自由选择：单间、双人间、夫妻间及家庭单元。3．普通老年公寓主要包括延年园和永春园，设计42栋建筑，均为4.5～5.5层，入住老人6000人，占地面积41080㎡，总建筑面积185800㎡。以板式、联排及点式建筑为主，形成优美舒适的生活环境。主要入住失能、半失能老年人，为构建和谐社会做出贡献。每栋单体建筑一层需要布置医务室等基本公共服务用房。其余各层均为卧室，卧室以双人间为主，设置少量三人间。4．配套服务建筑配套服务建筑的配置方面，应考虑不同老年人群的需要来提供餐饮、康疗保健、公共服务、休闲娱乐等服务。除这些配套服务建筑室外，环境要优美，要有遛弯、户外健身的地方。针对老年人体能、耐力较差的特点，须有相应的休息空间和设施。根据以上设计思想，各项目配套服务建筑主要包括康疗保健中心、老年文体活动中心、老年大学、社区服务中心、养生文化馆、老年营养膳食中心、接待中心、购物中心、综合办公楼、自助农庄及其他用房等，建筑总占地面积56500㎡，总建筑面积150400㎡。配套服务建筑主要布置在项目基地中部的配套服务区，社区服务中心则分散布置在各个老年公寓片区的中心位置以便于服务。康疗保健中心康疗保健中心占地5710㎡，3层。主要包括理疗室、康复中心、保健中心及多功能厅等，确保为老年人群提供舒适的康疗保健中心服务环境。康疗保健中心位于项目基地配套服务区的北部，紧邻北四环和基地内主要环路，便于对老人的医疗救护。康疗保健中心内部设有残疾、老年病、心血管。健身身疗养等10个康复科系，与医疗科系形成完整的医疗康复体系，为老人提供良好的疗养康复服务。中心配有心电图室、TCD室、快速血糖室，老人可以随时检查。ICU房，可对老人进行24小时心电、呼吸、血压、及血氧饱和度检测。康复理疗病房，开展脑血管意外等神经系统损害的康复治疗，指导进行功能性锻炼，尽快恢复神经系统的功能，减少致残率及伤残程度，提高生活质量；还可以对老人的颈、肩、腰、腿进行定期理疗按摩，确保老人身心健康。中心还设有先进完善的医疗配套设施，诸如医用气源系统，有线、无线声像通讯系统，卫星电视接收系统，救护车，计算机管理系统和方位导航系统等。中心坚持把诚信服务落到实处，注重工作实效，定期为天颐老人做全面细致的检查、诊断，并耐心、详细地询问每一位老人的身体状况，向他们详细讲解老年人常见病的预防，常用药品的服用方法等医学常识，为天颐养老院入住的老人全面的康疗保健服务。(2)老年文体活动中心占地8350平方米，总建筑面积20950㎡，2～3层。内设有娱乐室，健身房，综合文体活动室，老年人俱乐部，电影厅，咖啡厅，多功能室等。老年人虽然离开了工作岗位，走向了生活的另一个阶段，但是，他们对美好生活的追求并没有泯灭，他们仍然在用智慧和才能关注世界、奉献社会，老年文化既是他们的追求，又是架起他们实现生命价值的桥梁。老年文体活动中心主要设计为老年人娱乐活动用房，分为兴趣培训区、文体活动区和老年人俱乐部三部分。其中：兴趣培训区设计有书法、绘画、音乐等业余爱好的场所，为丰富老年人的业余生活，发挥老年人多才多艺的余热，让老年人生活在一个热情洋溢，丰富多彩的环境中。文体活动区主要设置有综合文体活动室、娱乐室、电影院、休息厅、咖啡厅、多功能室等，倡导健康生活，共建和谐社区，弘扬尊老爱幼，体现重在参与，促进友爱的文体活动，为老年人提供日常的文化和体育活动。在充分彰显老同志乐观、开朗、健康向上的精神风貌的同时，不断演绎出传统与时尚相结合的“文化养老”亮丽的风景线。老年人俱乐部为志同道合的老年人在一起活动、学习、娱乐提供场地，使老同志的晚年生活更加色彩斑斓，而且使他们的人格尊严得到提高，自身价值也被社会认可；使不同经历、不同现状的老人找到共同相处的话题和联系的纽带，找回邻里之间久违的情感，同时也找到乐趣。俱乐部成员互相帮助，互相爱护，共同解决生活中遇到的各种问题，创造和谐温馨的老年生活。(3)老年大学设有教室、图书室、老年会议中心等，是全面提高老年人素质的教育场所。老年大学主要提供老年人喜闻乐见的健康类、家庭生活类、经济类、烹调类、法律类、书画类、音乐类等书籍，满足老年人再教育的需求。同时，设计老年会议中心满足国际、国内老年人交流、会议的要求。衣食足而文化兴，今天的老年人已经不仅仅满足于吃饱穿暖，他们对精神文化生活、物质文化生活有了更高层次的需求。许多老年人，已经不仅仅是到公园散步、健身，在家中养花种草，围着小家和晚辈转，而是上网冲浪、进老年大学再学习充实自己，重新走进社会寻求自身价值。老年文化发展水平与经济社会发展水平密不可分，在基本满足了物质生活需求的基础上，老年文化就显示出调节、丰富老年人精神生活的独特功效，进而对提高老年人生活、生命质量具有举足轻重的意义。为老年人打造一种积极的养老理念，使他们乐观面对自己的晚年生活，提高晚年的生活质量，为老年人创造条件，使他们走向社会，融入社会，搭建老年人养生健体、学习娱乐、文化休闲的活动平台，使老年人心态开朗平衡，精神世界充实，实现自我追求，享受快乐生活，这是一种社会责任，也是对长者的集体感恩。(4)社区服务中心分区设置，主要包括餐厅、服务用房、休闲用房及日常管理办公场所。其中，餐厅：负责各个园区内居住老人和管理员的日常饮食，由老年人营养膳食中心配备食谱，满足老年人饮食及健康需求。服务用房：为洗衣房、浴室等。体闲用房：为小型的多功能厅，健身房，娱乐室，阅览室。日常管理办公场所为简单的园区管理办公室、接待室、会议室等。社区服务中心设计与周围环境相协调，并营造出一种幽美、宁静、便携的服务中心环境。(5)养生文化馆主要包括中药浴与SPA温泉水疗、药膳、文化、养生园冬季健康管理中心等新型生态养生保健项目。其中：健康管理中心突破常规的健康休闲项目模式，打造健康管理中心重点包括健康检查，健康恢复，健康维护以及健康促进四大主题区“运用食品、药品、检测、医护、疗养、康复等多种方式，提供四维健康体检和生理体检、专家诊疗、心理测评、营养分析、绿色通道服务、健康提升和康复以及健康档案建立、健康状况评估、健康走向预测、健康管理计划量身定制等重点产品。(6)老年营养膳食中心为老年人及工作人员提供营养膳食。作为整个项目基地老年人的餐饮中心，负责整个天颐养老院的日常饮食。建筑一层为公共食堂，二楼为营养餐厅及管理人员餐厅。老年营养膳食中心聘请专业营养师，每天制定出适合老龄人一日三餐的营养饮食食谱，保证饮食种类多样，荤素搭配合理，营养均衡的特色餐饮。(7)接待中心主要涉及为商务客房，按四星级标准进行设计，满足入住老年人的探望家属及亲属的临时住宿需要。(8)购物中心占地8930㎡，总面积31120㎡，2～3层，主要为老年人提供日常购物的场所。购物中心以大型超市的模式经营，涉足各类食品、熟肉制品、滋补保健品、干鲜果品、日用百货、针纺织品、化装洗涤用品、服装、小民点、工艺品、照材、音像