泗阳宏基国际花园建设项目可行性论证报告

泗阳宏基国际花园建设项目项目申请报告PAGEPAGE74目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章项目概况 4第一节项目情况 4第二节项目申报单位概况 8第二章建议工程方案 9第一节总体规划设计 9第二节结构设计 15第三节给排水工程 16第四节电气工程 18第五节弱电设计 20第六节消防设计 21第七节暖通设计 22第八节无障碍设计 24第九节节能环保设计 24第十节劳动保护设计 25第十一节卫生防疫设计 25第十二节防盗安保设计 25第十三节人防设计 26第三章规划和行业符合性分析 27第一节发展规划 27第二节相关产业政策 28第三节行业准入分析 29第四章资源开发及综合利用分析 31第一节资源开发方案 31第二节资源利用方案 31第三节资源节约措施 32第五章节能方案 33第一节编制依据 33第二节能耗分析 34第三节节能措施与效果 36第六章建设用地移民安置方案 42第一节选址的基本要求 42第二节建设条件 42第三节用地方案 44第四节该项目土地利用合理性分析 45第七章环境和生态影响评价 47第一节环境和生态影响状况分析 47第二节要求与建议 52第三节环境影响结论 52第八章劳动安全卫生 54第一节编制依据 54第二节不安全及不卫生因素分析 54第三节安全与卫生防范措施 55第九章投资估算与资金筹措 58第十章财务分析 60第一节财务基础数据 60第二节财务评价结论 61第十一章社会稳定风险分析 66第十二章经济和社会影响分析 69第十三章工程招投标 71第十四章结论与建议 74第一节结论 74第二节建议 74附表:附表1项目投资估算表附表2项目总投资构成表附表3投资计划与资金筹措表附表4营业收入、营业税金及附加税估算表附表5开发成本与费用估算表附表6损益表附表7项目投资现金流量表(全部投资)附表8项目投资现金流量表(自有资金)附表9资金来源与运用表附表10盈亏平衡分析附表11敏感性分析附表12招投标表附件:附件1宿迁市宏基房地产开发有限公司营业执照附件2企业法人机构代码证复印件附图:附图1泗阳宏基国际花园项目平面布置图附图2泗阳宏基国际花园用地红线图

第一章项目概况项目名称：泗阳宏基国际花园建设项目建设单位：宿迁市宏基房地产开发有限公司泗阳分公司项目性质：新建总投资：94000万元项目法人代表：李金豹项目负责人：罗前君联系电话一节项目情况一、项目名称泗阳宏基国际花园建设项目二、项目性质新建三、建设地点泗阳宏基国际花园位于泗阳县经济开发区内，项目地交通便利，地理位置优越。基地位于泗阳县城区东区域，东为松花江路，南临北京东路，属于泗塘河风光带范围，总用地面积为150365m2,其中A地块用地面积48195.3m2,B地块用地面积102169.7m2。项目建成后将提供购物、餐饮、娱乐、休闲、健身、社区服务等现代服务业项目一站式服务，全力打造一流城市商住社区。本项目的建成，将为泗阳增添新的亮点一座伫立在泗阳主城区与开发区之间的地标性建筑。四、建设规模及内容本项目占地面积150365平方米，约为225.54亩。宏基国际花园新建一幢24层的宏基大厦，一个大超购物超市，以及沿街商业用房并与多层、高层住宅楼共同组成一个建筑体量。项目总建筑面积365043.83为平方米，其中：A地块总建筑面积141622.56平方米,B地块总建筑面积223421.27平方米。具体建设规模如表1-1所示。表1-1建设规模一览表项目单位数量总用地面积平方米150365A基地地块平方米48195.3B基地地块平方米102169.7总建筑面积平方米365043.83总容积率2.43A基地总建筑面积平方米141622.56其中：9层住宅面积平方米4825.5011层住宅面积平方米18907.6818+1层住宅面积平方米113569.28商业面积平方米4320.10容积率/2.94B基地总建筑面积平方米223421.27其中5+1层住宅面积平方米46171.6411层住宅面积平方米11612.2218+1层住宅面积平方米120591.58沿街商业面积平方米5539.62超市面积平方米9094.40酒店面积平方米30411.81容积率/2.19绿化率/39%建筑密度/24.40%五、项目组织与实施计划（一）项目组织本项目由宿迁市宏基房地产开发有限公司负责组织实施。拟委托具有相应资质的招标代理机构组织招投标活动，通过招标方式择优选择施工、监理和设备的供货及安装等单位。项目建成后，由宿迁市宏基房地产开发有限公司负责组织市场销售活动。（二）实施计划安排整个项目建设，计划在24个月内完成。表1-2表1-2本项目进度表时间（月）24681012141618202224项目前期准备，包括规划设计、申报审批、核准▲场地平整、招投标等内容，达到开工条件▲▲土建施工▲▲▲▲▲▲▲▲▲竣工验收▲▲六、主要技术经济指标按照城市总体规划要求，结合场地实际情况来确定本工程的建设规模。该项目主要技术经济指标详见表1-3。表1-3项目主要技术经济指标表序号项目单位指标备注一技术指标1总用地面积平方米1503652A基地地块平方米48195.33B基地地块平方米102169.74总建筑面积平方米365043.835A基地总建筑面积平方米141622.56其中：5.19层住宅面积平方米4825.505.211层住宅面积平方米18907.685.318+1层住宅面积平方米113569.285.4商业面积平方米4320.105.5容积率/2.946B基地总建筑面积平方米102169.7其中6.15+1层住宅面积平方米46171.646.211层住宅面积平方米11612.226.318+1层住宅面积平方米120591.586.4沿街商业面积平方米5539.626.5超市面积平方米9094.406.6酒店面积平方米30411.816.7容积率/2.196.8绿化率/39%6.9建筑密度/24.40二经济指标1总投资万元94000100%1.1工程前期费用万元30468.6532.41%1.2工程建安费用万元51199.6554.47%1.3工程建设配套费用万元4138.874.40%1.4基本预备费万元5148.435.48%1.5建设利息费用万元3044.253.24%2资金筹措2.1自有资金万元590002.2银行贷款万元35000七、总投资及资金筹措本项目总投资估算为94000万元，由宿迁市宏基房地产开发有限公司59000自筹万元(注册资金2700万元,增资资金56300万元)，申请银行贷款35000万元。项目资金构成分析图：第二节项目申报单位概况泗阳宏基国际花园项目由宿迁市宏基房地产开发有限公司投资建设。宿迁市宏基房地产开发有限公司于2004年1月5日经江苏省宿迁市工商行政管理局批准注册成立，注册地址为宿迁市运河南路东侧香榭里明珠210号，法定代表人为李金豹，注册资本2700万元人民币，实收资本2700万元人民币，公司类型为有限公司（自然人控股）。一、经营范围许可经营项目：房地产开发、销售。一般经营项目：无二、经营年限公司经营年限为10年，自2004年1月5日至2014年1月4日。三、项目建设单位概况在泗阳设立分公司，开发建设泗阳宏基国际花园，新公司组建后将根据公司发展战略，结合泗阳市商业网点建设规划和市场情况，积级参加城市改造规划建设。董事会授权经营择机竞拍土地资源，搭建泗阳县城市建设新型业态平台。

第二章建议工程方案第一节总体规划设计一、规划背景泗阳宏基国际花园位于泗阳县开发区内，项目交通便利，地理位置优越。基地位于泗阳县城区与开发区交汇处，东为松花江路，南临北京东路，属于开发区泗塘河风光带，项目占地面积150365平方米，约为225.54亩，总建筑面积为365043.83平方米。为了加快泗阳区域的经济发展，配合泗阳开发区未来新的建设规划。根据泗阳未来新城规划及当地经济社会发展状况，通过有机的规划设计，将有利于结构明晰、功能合理的现代化复合型商住服务功能的住宅、商业配套建筑的建成。为整个泗阳县提供一个综合工作、居住、休闲娱乐等多方面城市生活的新型空间载体,并努力成为城市的时尚新地标，本项目需用和谐发展的思想，将土地资源的价值最大限度地发掘与提升。混合多种城市功能，开辟大量的公共空间和绿地，使城区得到巨大的新发展，成为城市发展的活力源和兴奋点。本规划用地向南临主干道北京东路，便捷的交通可以快速来往中心城区与开发区企业商业居住区，地理位置优越。随着周边众多商业、小区规模的形成，势必人气聚集急剧上升，为此商住设施建设打下坚实的基础。区位优势明显。二、规划概念原有基地现状周边无商业与居住，杂乱分布些企业，形象分散，泗塘河风光带为新建，周边缺乏现代都市氛围，作为传统城市边缘，泗阳虽已积淀自己的城市印象。但与新区形象的形成过程不同，旧城改造往往需要从破到立的过程，反转城市区域原有印象。通过功能重构，将现代城市功能复合化置入快速发展的泗阳，重点沿北京东路，通过有效的商业及城市公共空间的改造，提升城市商业品质，改善商业居住功能与业态，展现城市现代生活特色。利用统一整体的建筑群体形态，改变地区原有的杂乱形象，用激动人心的都市化景象，带动整个城市中心区形象时尚化、都市化。本项目设计力图营造一个功能合理、环境优美、舒适宜人的人居环境，辅以恰如其分的交通、绿化系统、组团布局、空间秩序等，追求社会、经济、环境综合效益的整合，为住宅的商品化开发、社会化管理和循序实施创造条件。本项目以现代设计理念、设计手法，创造高质量的优秀住宅小区，以人为本，优化环境，提高品味。按照环境与生态规划设计的原则，充分考虑利用地形、绿化、水体等生态要素，创造宜人的环境。通过本项目设计，同步提升地块及周边地区的社会价值，提升城市形象，符合泗阳县整体规划风貌，体现出城市发展的面貌。通过科技创新和推广先进适用技术，完善住宅使用功能，全面提高住宅小区建设质量，满足市场需求。地块位于泗阳县众兴镇城区边内，根据周边城区与开区发展及其关系，本设计设定有为一个集商业、娱乐、居住及附属设施于一体的多功能综合性建筑群，业态主要包括商业、餐饮、酒店、住宅等。基地沿北京东路设置商业主入口，在泗塘河与北京东路交汇处，建设一座24层的宏基大厦，商业裙房的上方设置高层酒店，建设一座三层大型超市。在A基地的沿天津路和沿文成东路设置沿街商业。商业主入口跟基地西南角设置集散广场与商业广场，沿街设置条形绿化带，丰富商业广场景观。商业屋顶设置为屋顶花园，使得景观扩大，为住宅部分提供充足的景观环境，在极为有限的城市空间中，最大优化住宅环境。保证住宅朝向，每户住宅均有良好的朝向，保证了住宅的采光日照，通风要求。功能复合，商业入口显眼，将商业顾客人流自然引进商场内部，高层住宅与商场关系相对独立。建立有层次的便捷交通道路系统，合理组织车流人流，以及商场人流跟住宅人流。项目总体规划为较为均匀式分布，分功能区。三、规划依据（一）《泗阳县城市总体规划》；（二）《工程建设标准强制性条文》；（三）用地红线及现状地形图；（四）《江苏省城市规划管理技术规定》；（五）《中华人民共和国城市规划法》（1990）；（六）《城市规划编制办法》（中华人民共和国建设部令第14号，1991）；（七）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；（八）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）。（九）《泗阳宏基国际花园设计方案任务书》。（十）《泗阳宏基国际花园项目方案设计》（十一）宿迁市宏基房地产开发有限公司提供的地形图CAD电子文件。（十二）宿迁市宏基房地产开发有限公司提供的泗阳宏基国际花园项目资料。四、规划原则基地紧临北京东路，设计上突出现代城区的氛围。并在形体、材料、色彩上与周边风光协调。1.以城市设计的观点贯彻规划设计的整个过程和每个环节，创造一个现代的、高效的、精致优美，舒适的建筑空间环境。建筑，是城市中心景观的重要节点。地块通过商住性综合体和城市相接，将城市要素引入地块内成为城市的配套服务中心。2.地域文化融合设计原则，利用现有地形地貌创造现代高层商住建筑，以提高该地段的环境与景观质量。裙房屋顶布置为屋顶绿化环境，达到在用地相对紧张的情况下，获得可能的最佳居住环境。3.以人为本的设计原则，在住宅设计中充分考虑使用者的品质要求，使每户都有良好的视线景观与舒适的居住环境。五、设计理念科学合理的规划居住区空间布局，加强居住小区中心绿地的比重。尽量保留和开挖一些景观河流，重视居住小区的绿化设计，注重小区入口和景观轴线，人车分流，并充分体现“均好性”的规划理念。此小区设计力求“以人为本”的中心理念，体现小区的均好性，注重居住地的生态环境和生活质量，强调景观与居民生活的融合。规划将小区分成南北两大块，并分别在北京东路和天津路设置两块地的车行主入口。规划一条南北向的中央景观轴线贯穿整个小区，形成“绿色走廊”，在“绿色走廊”中心设置中心水景，沿轴南北设置旱喷广场和活动广场，结合宅间的花架、景墙和广场中跌水，形成小区的整个景观面。住宅空间布置体现均好性，景观轴线布置层数较低的多层和11F小高层，外围一圈布置高层，使得中心景观不被遮挡，渗透到每户，体现景观的均好性。小区西面面向泗塘河，充分利用良好的自然景观。由高层办公（酒店）引导北侧的高层住宅，扩大整个小区的视域，最大限度的利用周边自然风光带。泗阳宏基国际花园应呈现独特建筑风格和优美的造型，能成为泗阳东区地域性标志建筑。能激活区域的经济活力，提升地区消费水平，给周边居民乃至全县居民提供一个上档次的体验式商住新环境。市民们在这里能够既享受到一站式购物的便捷，还能够享受到餐饮、娱乐居住等一系列的消费乐趣。在整体设计上，充分利用现有土地，并满足城市规划要求，合理组织各种复杂人流，物流，内外交通简捷，畅通，互不干扰。在单体设计上，应满足建筑各项功能要求，做到功能分区明确，流线清晰。同时注重建筑造型设计以及与周围环境的协调。六、规划结构（一）规划结构：本规划根据用地特点及功能需求，从实际出发提出“均匀散布”式的规划结构。“分区”即沿街商铺沿北京东路入口，进入项目地展开，“散布”即为分区的基础上，分别为宏基大厦裙楼为商业广场，上部为酒店，以及地块内部由道路分割而产生的开放空间。（二）功能布局：泗阳宏基国际花园，因其在泗阳开发区的独特地位和作用，使之势必成为具备多功能的复合型和综合性的购物场所。其主要的功能构成如下：1、商业专项功能——泗阳宏基国际花园作为泗阳开发区未来重要的标志性建筑群，商业功能是其功能构成中的重要职能。通过超市与酒店、店铺大小空间的处理，满足了不同商户对营业空间的要求，做到商品各类丰富、齐备，服务设施完善，购物环境卫生、安全、景观优美。2、住宅专项功能——为了充分利用土地资源，挖掘该地段更多的商业价值，探寻21世纪现代商业与住宅结合的运行模式，在商业的裙房上面设计了一栋层数高达24层的高层酒店。住宅部分设计灵活，户型优美，充分利用空间。优越的地理位置和优雅的内部环境将使这里成为泗阳开发区汇集城市精英人群的高端物业。（三）业态布局：业态主要包括商业、住宅等。在商业业态上既规划了以精品购物为主的主力店、也规划了线形沿街商铺。各种业态可以满足不同消费者的不同需求，并产生集聚效应和规模效益。七、道路系统规划（一）道路设计：基地周边为城市道路；基地周边结合天津路设置消防环道，车行道（宽度6米）采用单行道方式。（二）人行出入口：B基地内主要居住人流出入口分别安排南部的北京东路，北侧为次入口。A基地主入口设置在文成东路上，次入口设置在天津路上，住宅区内各个入口进入。（三）交通组织：公共区交通与停车：作为泗阳开发区重要的商业休闲和居住中心，将是重要的人流、物流集散地。宏基大厦的交通组织是关系到未来街区运转和维护是否正常的关键性因素。为了保证整个地块内的交通安全与连贯，规划将宏基大厦主要入口跟住宅入口分开设置，避免交叉。商场人流交通在开放式的商业广场及沿街街道进行组织。保证了购物环境中人性交通的完全、流畅。合理设置地下车库出入口位置。1、人流组织B基地沿北京东路设一个主入口广场，并在松花江路设置一个商场入口广场，为商业人流集散和展示之用，并于两条街道分别设置一个小区道路出入口兼消防出入口。住宅主出入口设于基地南侧。商场后勤和物流出入口在建筑的东侧。主要的出入口都设置了入口广场，有标志物和小品、绿地。商场内部垂直和水平交通系统的设置将建筑内部功能空间有机地结合在一起。2、车流组织于基地的西侧设有一个地下车库出入口，满足商业、居住人群的停车需求。场地内设环形消防车道，消防车道设计满足国家规范要求。八、总平面布局注重城市沿街的建筑和谐、现代、新颖的形象，采用开放式景观街区入口与道路系统形成有机联系。力求充分利用土地，保证高效使用。平面布局的方案：方案一本案是地块西北部分布置高层，东南侧布置多层，追求空间形态上的序列性，使小区呈现半包围结构，增加小区私密性。但是这种做法使得容积率较低，自然风光带和中心景观达不到充分利用，缺少均好性的理念。方案二本案是全部布置高层，辅以小高层点缀、典型的追求高容积率，低建筑密度的的做法，使得小区的中心景观得以放大。但是缺少空间形态上的序列感，均好性的理念也得不到充分的体现。方案三本案外围一圈布置高层，中心布置多层，辅以小高层点缀。这种做法容积率适中，空间序列感强烈，有较好的私密性，使得小区的视线集中聚集在中心景观处，最大发挥中心景观的优势，有利地体现均好性的理念。本项目确定规划设计如下：A基地沿文成东路设置主入口，平行布置16幢住宅楼，沿文成路和泗塘河风光带布置18+1高层，沿天津路布置5+1多层，东部和中部设置11层住宅。B基地在北京东路上，设立主入口广场，以“宏基国际花园”命名。左右两侧设立标志性高层建筑，宏基大酒店，以及大型购物超市。沿泗塘河与松花江路设置18+1高层住宅，沿天津路南侧设置11层住宅，基地中部设中心广场，周边5层住宅。集散广场与商业广场，设置条形绿化带，丰富商业广场景观。商业屋顶设置为屋顶花园，使得景观扩大，为住宅部分提供充足的景观环境，在极为有限的城市空间中，最大优化住宅环境。保证住宅朝向，每户住宅均有良好的朝向，保证了住宅的采光日照，通风要求。功能复合，商业入口显眼，将商业顾客人流自然引进商场内部，高层住宅与商场关系相对独立。建立有层次的便捷交通道路系统，合理组织车流人流，以及商场人流跟住宅人流。九、建筑设计引导1、功能分区商住楼功能分区明确，地下一层主要为停车库及设备用房；地面一层主要为沿街店铺，地面二为可以自由划分空间的商铺。并在适当的位置设置了商业配套的辅助用房；住宅布置与商业分开使用。2、平面设计商住楼设计中引入开放建筑的设计思想，采用框筒结构，以便于今后使用时能灵活分割。商业店铺为大商场内主要组成部分，以中小店铺个体经营为主，集中建设、集中管理，可容纳多种商品同时销售。一层向外开铺营业，并设有一商场主要出入口，有明显的大厅和电梯布置，直接指引人流到达上层店铺。二至四层为空间可任意划分的商业店铺，空间流线通畅，在整体上形成多层次、立体化的购物空间体系。3、建筑造型为了在北京东路、泗塘河交叉形成独特的形态物色，大厦设计中考虑三层裙房加二十一层酒店的建筑体量；不同层高和体型构成了整体对称局部调整形式下的均衡关生系，考虑城市街景的需要，在主要道路的各个角度都能感受到体量，高度不同所带来的视觉方面的层次感，从而使整体建筑形象突出，达到地标建筑的效果。建筑采用新装饰主议风格，造型典雅、简洁。建筑材质使用上裙房部分为米色石材，主楼部分为米色真石漆，局部为深灰色金属漆以及深灰色金属百叶。第二节结构设计一、建筑材料材质和强度等级1、砼：基础垫层C15；高层住宅楼和地下车库的梁、柱、剪力墙楼板均C30；商场及沿街商铺的梁、柱、楼板均C25；地下室外墙抗渗等级：S6。2、钢筋：采用HPB235级钢（φ，fy＝210N/mm2），HRB335级钢（φ，fy＝300N/mm2）；3、焊条：焊条用于HPB235级钢为E43系列，用于HRB335级钢为E50系列；4、砌体及砂浆：高层住宅楼±0.000以上填充墙采用MU7.5混凝土小型空心砌块和Mb5专用混合砂浆砌筑；高层住宅楼的±0.000以下及地下汽车库的填充墙采用MU7.5混凝土小型空心砌块和Mb5专用混合砂浆砌筑；商场±0.000以上填充墙采用MU7.5混凝土小型空心砌块和Mb5专用混合砂浆砌筑；±0.000以下采用MU10标准砖，用M10水泥砂浆砌筑。二、结构选型高层住宅楼结构形式为剪力墙结构，按《PKPM—PMCADSATWE》软件计算设计；主要计算参数：砼容重—26kN/m3，恒、活载分开计算，振型数：30个，考虑耦联和偶然偏心计算，周期折减系数：0.8，场地类型：II类，设计特征周期0.35s。商铺、地下车库的结构形式为框架结构，按《PKPM—PMCAD、SATWE》软件计算设计；主要计算参数：砼容重—26kN/m3，恒、活载分开计算。三、材料选用（一）混凝土构件部位混凝土强度等级备注基础垫层C15承台、基础及基础拉C30住宅剪力墙C40、C35、C30住宅梁、次梁、板、楼梯C30住宅地下室底板、侧墙C30商业部分由计算确定混凝土强度等级（二）钢筋基础、框架梁、柱、剪力墙主筋：HRB400。梁、柱箍筋箍筋：HPB300、HRB400。墙、楼板：HRB400（三）钢材钢管、钢板、型钢无特殊要求均采用Q235B或Q345B第三节给排水工程一、设计范围项目地块设计合同内本工程之给水、排水、雨水和消防系统工程设计。二、市政条件北京东路北侧和文成路东侧路上均有直径城市自来水管道，管道直径分别为DN300mm和DN400mm，供水压力不低于0.2MPa。文成东路南侧有d400mm污水管道，北京东路上有d1000污水管道，均可可接纳项目地块污水排入。文成东路南侧有d600mm雨水管道，北京东路有d1000mm雨水管道，可接纳项目地块排放雨水。三、给水系统水源取自市政供水管网，各引一路DN200供水管，供生活和消防用水，DN150生活用水从其中一路上引出。在基地内构成环状给水管网。系统：商业采用市政给水管直接供水，高层住宅采用变频供水。

最高日用水量：2794.52m3/d，最大时用水量：116.43m3/h。消防水量：室外消火栓30L/s，室内消火栓40L/s，自动喷水40L/s。地上4层以下由市政给水管网直接供给，地上5层以上采用恒压变频调速供水设备加压供水。建筑外设总水表计量，公共建筑内商业、餐饮、商铺、厨房、冷却循环水补水设水表计量，住宅每户设水表计量。四、排水系统1)排水系统分污水、雨水两个系统，其中污水排至市政污水管，雨水排至市政雨水管。

2）最高日污水排放量：2375.34m3/d

室内污废水合流，设专用透气系统。

室外雨、污分流，雨水采用有组织收集排水。

污水经过管网收集后排入市政污水管网，雨水经过管网收集后排入市政雨水管网。3）污水系统设专用通气立管，保证排水通畅，卫生间污水经化粪池处理、厨房污水经隔油池处理后排至市政污水管道；第四节电气工程一、设计范围（1）、变、配电系统（2）、照明系统；（3）、应急照明系统；（4）、防雷接地系统、安全措施及接地系统（5）、有线电视系统（6）、公共广播系统（包括背景音乐及应急广播）（7）、安全防范系统（8）、综合布线系统（电话、计算机、不涉及网络设备）（9）、出入口控制系统（10）、火灾自动报警及消防联动控制系统二、变、配、发电系统（1）、负荷级别和负荷容量1）、本工程住宅及公寓的户内用电负荷为三级负荷，2）、本工程的以下负荷为一级负荷：消防负荷、电梯用电、生活水泵用电、排污泵用电、安防系统用电、弱电机房设备用电、走道照明、值班照明、障碍照明用电。3）、除一级负荷外的其它负荷为二、三级负荷。本工程住宅小区由高层、多层、商业住宅组成，住宅总户数为1538户，二室二厅及三室二厅负荷为8kW/户，住户总装接负荷约为12304kW，公共建筑用电负荷按70kW/千平方米计，公共建筑约为48053平方米（商业、酒店），约为3363kW；本工程总装接负荷约为15667kW，计算负荷16000kW。5000kw箱变3个。4）、功率因数补偿采用低压集中自动补偿方式，在变配电所低压侧设功率因数自动补偿装置，要求补偿后的功率因数在0.9以上。并要求荧光灯、气体放电灯单灯就地补偿，补偿后的功率因数为0.9。（2）、配电系统1）、本工程设备电源由楼内变电所引来，电压等级为0.4/0.23KV.2）、对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式配电；对一般设备采用放射式与树干式相结合的混合方式配电。3）、对于大型机房设备采用电缆由配电室沿电缆桥架敷设至配电点。4）、对二级负荷采用电缆由配电室沿桥架敷设；以两路供电至适当配电点互投。5）、对一级负荷采用专用两路电源供电，用电缆由配电室沿电缆桥架敷设至配电点并在末端互投。6）、一般照明采用电缆由配电室沿电缆梯架敷设以树干方式配电；应急照明等采用两路专用电源配电，用电缆由配电室沿桥架敷设并在末端配电装置处互投。疏散指示照明除采用双电源配电外，还采用区域集中电源作为第三电源，其连续供电时间不小于60min，重要设备用房的供电时间不小于180min。7）、消防等设备的控制柜具有自动巡检功能。8）、本工程消防设备的控制箱（柜）上应标有明显的“消防”标志，并符合消防规范要求。9）、小于17KW的电动机采用直接启动方式启动、17KW以上电动机采用降压启动方式启动。10）、潜水泵的启用由液位计控制。三、供电电源由供电部门变电所以220/380V电压向各楼供电，每户单独计费。在负一层设置5000kw箱变3个，由城市电网引二路10KV电源，以电缆方式埋地引来，变压器低压侧为单母线分段，中间设联络，计量采用高供高量，在10KV高压侧进行量电。消防设备：应急照明及重要负荷采用双电源末端自动切换。四、照明（一）车库l00~150LX，沿街商铺为500LX。（二）对主要出入口，走道等按应急疏散照明设计。（三）应急照明：1）、疏散照明：在电梯前室、走廊、楼梯间、商场、地下停车场等场所设置疏散照明;2)、备用照明：在消防控制室、开闭站、变电所、配电室、各类消防设备用房、弱电机房等场所设置备用照明。第五节弱电设计一、设计范围本工程弱电系统设计有电话和数据通信、有线电视、安保及停车库管理等系统。设计内容

根据国家有关规范及业主提供方案任务书的设计要求，体现跨世纪的特色，结合现有技术所能达到的条件进行设计。本工程弱电设计主要包括通信电话、小区计算机局域网、有线电视、公共保安、车库管理等系统。根据国家有关规范及业主提供方案任务书的设计要求，体现跨世纪的特色，结合现有技术所能达到的条件进行设计。本工程弱电设计主要包括通信电话、小区计算机局域网、有线电视、公共保安、车库管理等系统。1、通信电话本小区共有住户1538户住宅，拟在住宅每户设二门直线电话，同时考虑到商办及商业建筑对通信电话的需要，本小区共需直线电话约为5000门。考虑采用可视电话系统并与宽带接入方式的互联网终端结合设计，真正实现远程多媒体信息交换的功能。2、计算机局域拟在本小区内计算机局域网络系统，在本小区管理中心建立计算机智能平台，为小区用户提供各类信息和服务。每户设一个信息点，考虑到商业和公建的信息共享，小区所需信息终端共计6000个。本局域网通过光缆与市广域相连通Internet网。在管理中心设有80平方米的光端机房，机房内设光端设备及局网和UPS等设备。本网传输主干线采用光缆，支线采用五类UTP作为信息传输介质。局域网的网络设备配置应用软件及网络开通等事宜由专业公司提供方案，经业主同意，将工艺及系统提供设计单位，由设计单位配合完成土建的设计，其它由专业公司提供。4、有线电视系统有线电视系统采用邻频传输技术，利用分配分支传输系统，要求终端用户电平为73±58dB。小区住宅每户设二个终端插座，同时考虑公建的需要，本小区共需电视终端插座约为5000个。5、公共保安系统对讲及报警系统：每幢住宅每单元设一套防盗对讲系统实现每单元住户及电梯轿厢与该单元门卫值班人员之间的双向通话。小区保安中心设在管理中心，保安中心能与每幢门卫值班室实现对讲通话，以便各处值班人员与保安中心联系。6、电视监视系统本系统与公共保安系统合为一处，设保安中心，该中心设在小区管理中心。7、车库管理系统

车库管理系统与小区局域网联网，以便集中管理，分散控制。第六节消防设计本工程防火等级、分区、间距的计算依据《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045——95）（2005版）。本工程为消防一类建筑，耐火等级为一级，设置消防控制室、应急广播、消防水池、机械排烟、防烟楼梯间等，除卫生间外，均安装自动报警、自动灭火系统。1、建筑：该工程周围规划环路形成良好的消防通道。建筑裙房商业主要面从室外地坪至层顶高度为19.50M，外墙四周直接落地，高层部分的外墙不小于周长1/4直接落地，方便消防扑救。消防控制室设置在底层，可从北侧方便地直通室外。建筑地面以上每层商业区自成一个防火分区；地上裙房部分每个防火分区不超过2000平方米。商业部分通过两个封闭楼梯间进行疏散每个防火分区设两个以上的出口。高层住宅部分每层为一个防火分区，设有两部电梯（其中一部为消防电梯）和两个剪刀梯进行疏散，楼梯间出层面，消防电梯到达每一层。地下室部分防火分区为两个，其中机动车库部分为一个防火分区，设备用房部分为一个防火分区。每个防火分区设两个的出口。每个防火分区内防火墙、隔墙楼板、电梯井、管道井、防火门窗、防火卷帘均按照规范条款设计。建筑设自动灭火系统，并有封闭楼梯间直达室外。安全疏散距离在两个封闭楼梯之间的不大于40M，位于袋型走道尽端的不大于20M。建筑楼梯宽度均满足疏散要求，交通及疏散流线便捷、明了。防烟楼梯间门及其前室门均为乙级防火门。凡有通地下室的楼梯，在首层与地下室入口间均设乙级防火门，并设置耐火极限不低于2.00H的加气混凝土隔墙隔开；地下车库内设备机房设甲级防火门。变电所、配电间、空调机房、封闭楼梯间等均装设符合规范要求及耐火极限的防火门，各种建筑材料严格按规范要求予以选用。2、消防给排水由给排水专业设计。消防水泵房设在地下车库。3、火灾自动报警及联动系统由电气专业设计。4、防火与防提成烟各空调、通风系统防火分区划分，进、出空调机房、风机房和风管穿越不同防火分区的风管均设70℃防火阀或防火调节阀。各空调、通风机组电源及防火阀与烟感报警系统连锁，并由消防控制集中控制，火灾时自动切断。商业长度超过20M的内走道设机械排烟系统，排烟量按60M3/H.M2计算，排烟风机进口配280℃防火阀，提成烟风机为轴流一型，要求能在280℃时工作半小时。地下层车库利用平时送、提成风系统作火灾时排烟及补风系统，排烟量6次/h计算。地下室变配电间、水泵房等设备用房不属于“经常有人停留：场所，故不设机械排烟。第七节暖通设计本次设计范围内建筑的防烟、排烟设计、机械通风系统设计、空调设计以及节能环保设计。一、设计范围（一）本次设计范围内建筑的防烟、排烟设计。（二）本次设计范围内建筑的机械通风系统设计。（三）本次设计范围内建筑的空调设计。（四）本次设计范围内建筑的节能环保设计。二、室外空气计算参数（一）室外计算温度：夏季空气调节计算干球温度：34.8℃夏季空气调节室外计算湿球温度：27.4℃夏季空气调节日平均温度：30.5℃夏季通风计算温度：31.0℃冬季空气调节计算温度：-8.0℃冬季通风计算温度：0.0℃冬季采暖计算温度：-5.0℃（二）室外计算相对湿度：冬季空气调节计算相对湿度：54%夏季通风计算相对湿度：65%（三）室外风速及大气压力：室外风速：冬季2.8m/s夏季2.9m/s大气压力：冬季102.18Kpa夏季100.07Kpa三、空调通风设计住宅建筑中房间采用VRV空调系统或分体空调。每个房间按采暖和空调季节卫生通风的要求设置卫生通风口，卫生通风口的设置符合《居住建筑节能65%设计标准》（DBJ50-071-2010）4.3.5条的要求。超高层建筑部分卫生间通风分区设置。第八节无障碍设计为加快推进无障碍设施建设的步伐，为残疾人、老年人等弱势群体提供尽可能完善的服务为指导思想，设计上遵循《无障碍设施设计标准》，满足残疾人、老年人的无障碍设施的要求。设计上考虑无障碍设计：在高层住宅、沿街商铺及公共建筑入口处、入口平台、公共走道、电梯候梯厅、电梯轿箱等均为无障碍设计，设置轮椅坡道和盲道，并设置盲文标志。无障碍车位、专用厕所及道路、走道、地面和门等的无障碍设计均按规范要求设置。第九节节能环保设计一、环境保护本工程为商住楼建筑，产生的废水、污水、废气、噪声垃圾采取如下处理措施：厨房废水经隔油池处理后排入污水处理系统。车库废水经隔油和污泥沉淀处理后排入大楼废水系统。厨房废气由专用处理设备处理后排放。设备选用低噪声造型，设备基础采用隔震处理，管道与设备采用软接口，根据要求安装消声装置，对于较大噪声的机房用隔音门和吸声墙及吊顶，务必将建筑噪音控制在允许值之内。小区垃圾处理采用分检回收，下水管道废料粉太多装置。加强综合绿化系统。二、节能措施对于要求立面造型丰富的商业用房、住宅根据造型要求选用外墙建材，在工程造价允许范围内，尽可能选用lowE玻璃幕墙式双层玻璃幕墙。建筑采用外墙保温做法，保温材料是无机保温砂浆（燃烧等级为A级）。住宅部分外窗采用断热铝合金中空玻璃窗。裙房屋面设置绿色栽植屋面，吸收阳光热量，并为楼上住宅用户提供更广阔舒适宜人的绿化景观空间。屋顶保温材料为泡沫玻璃板。第十节劳动保护设计一、所有设备及线路，开关均采用经国家安全认证的产品。二、底层建筑均有良好的通风采光，并设有供相应人员使用的卫生设施。三、水泵房和配电间采用专业部门的标准设计，有良好的通风采光，并有降低噪声的措施。四、屋顶水箱有专用爬梯，供维修理人员进出。五、所有设备及线路，开关均采用经国家安全认证的产品。六、水泵房和配电间采用专业部门的标准设计，有良好的通风采光，并有降低噪声的措施。七、屋顶水箱有专用爬梯，供维修理人员进出。第十一节卫生防疫设计一、各幢楼均符合《宿迁市城市规划管理技术规定（试行）》中要求的间距日照要求。二、各单元均有良好的采光通风条件，主要卧室、起居室朝南，窗地比大于1／7，同时符合节能要求。厨房卫生间有直接通风采光，厨房设垂直排烟道，并有热水器排气孔。三、区域内不设垃圾中转站，按服务半径不大于70米的要求，分别在各个区域设置垃圾收集箱50处，由保洁人员收集后交由环卫部门统一处理。第十二节防盗安保设计一、住宅楼、商业用房采用封闭式管理，出入口设门卫，日夜值班，夜间设安保巡逻，保证酒店、住宅楼内环境安全。二、各幢楼入口门厅安装对讲系统，安设防盗电子门，每户均安装防盗门，加强单元防盗能力。第十三节人防设计人防设施：本工程在地下层设置若干个平战结合的六级人防单元，人防工程为平战结合。每个防护单元临战设装配储水箱80m3，设污水集水井和机械排水泵；各进、排风口部和洗消间设防爆地漏并接入洗消污水集水井，其排水采用手摇泵；排水管穿人防内侧加装防爆波阀；穿人防顶板的管道不大于DN70；各类需穿人防墙的管道均在人防一侧加装公称压力不小于1.6MPa的闸阀。人防通风：设置平战结合通风系统，满足战时按清洁、滤毒和密闭三种方式运行，送风量按清洁式6m3/h·人、滤毒式2.5m3/h·人计；平时用的通风、防排烟等风管均经集气室、密闭门、防护密闭门、风井等与室外相连，以保证人防工事的密闭性。人防电气：人防单元内设人防电站，人防电源一路引自人防电站，两路引自相应的公用计量间出线回路；进出人防工事均需做好防护及密闭处理；人防单元按平时使用功能设有火灾自动报警层显示器、报警探测器、手动报警按钮、消火栓按钮、火灾应急广播等设施。

第三章规划和行业符合性分析第一节发展规划一、符合《江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》的要求《江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中明确提出：“着力优化房地产供给结构，合理引导住房需求，加大中低价位、中小套型普通商品住房建设力度，完善适应不同消费需求的房地产市场。推进住宅产业现代化进程，推广绿色建筑和成品住宅，发展为工业、商务及其他行业服务的房地产业，规范物业服务行为。完善房地产市场服务体系，加快住房信息系统建设，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展”。本项目符合《江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中“推进住宅产业现代化进程，推广绿色建筑和成品住宅，发展为工业、商务及其他行业服务的房地产业，规范物业服务行为”。二、符合《宿迁市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》的要求《宿迁市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出：“稳定发展房地产业。加强引导和调控，进一步优化房地产供应结构，加快形成以普通商品住房为主体，以少量高档商品住房为补充，以廉租住房、经济适用房、公共租赁住房、蓝领办公楼和低价位商品房为保障的多层次住宅供应体系。提高住宅规划设计质量、工程建设质量和配套设施水平。以优良的房地产中介服务为依托，活跃房地产二级市场。加强房屋租赁市场建设，盘活消化空置房源，增加公共租赁住房供应。加强市场监管，促进房地产市场持续健康发展。规范物业管理市场，提高物业管理水平，扩大物业管理覆盖面”。本项目建设符合《宿迁市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》的要求，同时对实现宿迁市“十二五”期间房地产相关的规划目标有着明显的促进作用。三、符合《泗阳县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》的要求《泗阳县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出，“加强房地产市场监管力度，着力建设精品小区。进一步建立中高档商品房住房体系，加大中低价位、中小套型普通商品住房保障性住房建设力度。坚持“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的总体要求，推进房地产稳步发展，“十二五”期间新开工房地产项目面积500万平方米以上。不断提升现有住宅小区人居环境，提升配套服务水平。着力提升新建小区标准，建设高品味小区，使居民的居住环境和生活质量得到显著改善”。目前泗阳县城常住人口达到30万，依据《泗阳县城市总体规划（2011-2030）》中的人口数据，近期（2015年）泗阳县常住人口预计达到33万。为满足不同收入水平家庭结构的住房需求，规划期内，泗阳县应建设各类商品住房。本项目的建设可有效缓解人口居住压力，维护社会稳定，改善人居环境。项目位于泗阳北京东路与泗塘河风光带交汇处。是住宅及商业综合建筑，将提供购物、办公、住宿、餐饮、文化、娱乐、休闲、健身、停车等一站式服务。建成后的泗阳宏基国际花园将为泗阳县第三产业的发展，为推进城市建设、提升城市品位、改善城市形象、提高消费档次、增加城市功能，为泗阳县做出重大贡献。泗阳宏基国际花园项目的全面实施，不仅可以为地方新增税收，新增就业岗位，更重要的是，对于加快泗阳县产业转型升级，提升现代服务业水平，将发挥十分积极的作用。本项目的建设符合泗阳县发展规划的总体要求。第二节相关产业政策一、《\o"/gzdt/att/att/site1/20110426/001e3741a2cc0f20bacd01.pdf"产业结构调整指导目录（2011年本）》按照国家发改委《\o"/gzdt/att/att/site1/20110426/001e3741a2cc0f20bacd01.pdf"产业结构调整指导目录（2011年本）》关于鼓励、限制和淘汰目录的限定，鼓励国家住宅示范工程建设，限制别墅类房地产开发项目，拟建项目总容积率为2.19_2.94，不属于其中的限制类范畴。此外，本项目为房地产开发项目，项目建成后对提高泗阳县当地居民生活水平，改善投资环境具有重要意义，因此不属于限制和淘汰、禁止的范畴，属鼓励类发展项目。二、《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）其核心内容是：（一）进一步落实地方政府责任地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，切实将房价控制在合理水平。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。各地要继续增加土地有效供应，进一步加大普通住房建设力度。（二）调整完善相关税收政策，加强税收征管调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。（三）强化差别化住房信贷政策对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。第三节行业准入分析近两年随着国家对房地产业宏观调控政策影响，房地产业行业准入标准也大幅提高，主要表现在国家运用税收、信贷、行政监管等手段，并规范外商投资房地产市场准入要求。一、宏观调控政策通过国家宏观调控政策来抑制投机及投资性购房需求的快速增长，使房地产市场秩序得到整顿和规范。对于面向中等收入消费者、以开发普通住宅为主、具备较强竞争实力及品牌影响力的房地产企业，将获得更广阔的发展空间。二、房地产市场准入增值税的征收、房地产行业信贷政策的调控、外商投资房地产市场准入标准的出台，其主要目的是提高房地产行业的投资资金门槛。投资房地产市场准入标准中主要规定注册资金与投资总额的关系，对企业营业执照、经营范围、办理《国有土地使用证》、《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等提出了更高的要求。三、资质等级本项目作为房地产开发项目，根据《城市房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产开发企业资质管理规定》、江苏省实施《房地产开发企业资质管理规定》细则等文件的规定，房地产开发企业应申请核定企业资质等级，领取房地产开发企业资质证书，并按照核定的资质等级承担相应的房地产开发项目的开发经营业务。江苏省实施《房地产开发企业资质管理规定》细则规定：一级资质的房地产开发企业承担房地产开发项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质的房地产开发企业可以在全省范围承揽房地产开发项目，承担建筑面积25万平方米以下的开发项目，建设楼层不受限制。三级资质的房地产开发企业可以在省辖市范围承揽房地产开发项目，承担建筑面积15万平方米以下的开发建设项目，不得承担十六层(含)以上的建筑物的建设。四级资质的房地产开发企业限于在城市规划区以外的乡镇从事房地产开发业务，可以承担建筑面积5万平方米以下的开发建设项目，不得承担七层(含)以上的建筑物的建设。领取《暂定资质证书》的房地产开发企业可以依据《暂定资质证书》核定的标准从事相应资质等级的开发建设项目。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发业务，不得越级承担任务。宿迁市宏基房地产开发有限公司已具备营业资格，满足项目的开发要求。四、项目资本金的符合性说明国务院以国发[1996]35号文决定从1996年开始对固定资产投资项目试行资本金制度。2010年5月29日，国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》规定各行业固定资产投资项目的最低资本金比例按以下规定执行：保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20％，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30％。本项目总投资为94000万元，自有资金59000万元，资本金比例为62.76%，符合《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》的规定。第四章资源开发及综合利用分析城市是现代经济社会活动的主要载体，城市化的过程是土地等自然资源和社会资源的开发利用从粗放型向集约型转变的过程。城市的各项功能都要落实到土地资源上。城市的发展往往伴随着空间的拓展，城市开发建设所需土地的供应至关重要。土地总面积的有限性从宏观上限制了土地总供给，这一点在城市土地利用中显得很明显。城市土地资源资本化是促进城市可持续发展、实现城市建设中经济效益和社会效益最大化的有效途径。为促进土地资源的资本化，政府主导型土地储备机制的建立和运作成为必然。房地产开发是指按照城市规划和社会经济发展的需要，对土地和地上建筑物、构筑物及城市基础设施等进行开发建设和经营管理的一项综合性社会经济活动。在开发过程中其最重要的资源便是土地。根据2011年住房用地供应，2011年全国住房用地供应21.8万公顷，与2010年全国住房用地计划供应（18.47万公顷）和实际供地量（12.63万公顷）相比，分别增加18%和72.6%，超过前两年年均实际供地量（10.17万公顷），是2009年实际供应量的三倍，规模空前。商品住宅用地供应14.06万公顷，比2010年实际供应增加51%，是2005～2008年各类住宅用地平均供应量（5.4万公顷）的2.6倍，商品住宅用地供应明显增长。第一节资源开发方案本项目为房地产开发类项目，为资源利用类项目，不属于资源开发项目。第二节资源利用方案一、建筑材料利用情况本项目作为住宅及商业用房建设，所用材料包括钢材、水泥、砖、碎石子、黄砂及其它建筑材料。（一）钢材：可由当地或马鞍山市、江阴市购进。（二）水泥：低标号普通水泥由当地水泥厂供应，水泥出厂直接采用汽车运至工地。（三）木材：可从本地购进。（四）片、块、碎石材料：本项目所用的片、块、碎石材料主要岩性为石灰岩。（五）砂、砾石材料：沿线砂、砾石、中（粗）砂材料均比较丰富，主要采自泗阳县本地，开采方便规模较大，可用汽车直接运至施工现场。（六）施工用水：项目区域内有市供水管网接入环状供系统，所以本区域内施工期间，施工用水非常方便，水质较好，对混凝土无腐蚀作用。二、水利用情况本场地地下水主要赋存于第四系覆盖层及风化基岩孔隙、裂隙之中，其类型为潜水，地下水主要补给来源由大气降水补给。本项目基础部分与地表（下）水有联系，只在施工过程中有轻度固体污染，可由地表（下）水自洁消除，项目建成后所产生的废水、废气、固废都统一经市政设施收集集中排放处理，不会对地表（下）水造成不利影响。第三节资源节约措施一、施工节约措施（一）采用先进的施工技术和设备，提高能源利用效率，降低能源消耗。不得选用已公布淘汰的机电产品，国家产业政策限制内的产业序列和规模量。（二）合理规定施工时照明度数，节约用电。（三）对施工用材料要妥善保管，以免造成不必要的流失。二、节水措施（一）采用节水型施工设备，提高水资源利用率，降低水资源无效消耗。（二）供水系统采取防渗、防漏措施，杜绝水量流失。（三）要选择质量好的供水阀门、开关、水管等，以免造成水资源流失。（四）合理使用施工用水，严格控制长流水，要经常检查水管和阀门泄漏。三、土地节约措施节约和集约利用土地。在利用土地方面，该项目在建设过程中将严格遵守国家土地规划方面的政策，同时采用国外在集约利用土地方面的先进经验，提高土地利用率。第五章节能方案节约能源是我国发展国民经济的长期基本国策，随着经济社会的加速发展，我国能源资源利用效率不断提高，能源资源约束还在不断加剧，进一步加强节能工作是深入贯彻科学发展观、落实节约资源基本国策，建设节约型社会的一项重要措施，也是国民经济和社会发展的一项长远战略方针和紧迫任务。《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出：“坚持把建设资源节约型、环境友好型社会作为加快转变经济发展方式的重要着力点。深入贯彻节约资源和保护环境基本国策，节约能源，降低温室气体排放强度，发展循环经济，推广低碳技术，积极应对气候变化，促进经济社会发展与人口资源环境相协调，走可持续发展之路”。本项目在建设和投产过程中将积极响应国家在节能方面的政策要求，做到最大限度的利用最少资源以创造最大的效益。根据国家发改委《固定资产投资项目节能评估和审查暂行法》国家发改委第6号令，《江苏省关于进一步加强节能工作的意见》苏政法[2011]99号，《江苏省固定资产投资项目节能评估和审查实施办法》（苏发改法规发[2011]1号）等法律、法规、文件要求，本项目在报发改部门批准之前,需要提交项目节能评估报告表,需要委托乙级资质机构来评估。第一节编制依据一、依据的法律、法规（一）《中华人民共和国节约能源法》；（二）《中华人民共和国计量法》；（三）《产业结构调整指导目录（2011年本）》；（四）《固定资产投资项目节能评估和审查实施办法（试行）》（苏发改规发[2011]1号）；（五）《江苏省节约能源条例》（2010年11月19日修订）；（六）《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》（国家发展和改革委员会令第6号）。二、用能标准和节能规范（一）《中国节能技术政策大纲》（2006）；（二）《综合能耗计算通则》GB/T2589-2008；（三）《企业节能量计算方法》GB/T13234-2009；（四）《用能单位能源计量器具配备与管理通则》GB/T17167-2006；（五）《企业能量平衡通则》GB/T3484-2009；（六）《评价企业合理用电技术导则》（GB/T3485-1998）；（七）《企业能量平衡统计方法》（GB/T16614-1996）；（八）《节电技术经济效益计算与评价方法》GBT13471-2008。第二节能耗分析一、能源品种合理性分析本项目主要能源消耗有：一次能源：天然气；二次能源：电力；耗能工质：新鲜水。二、项目能耗指标（一）分品种实物能耗分析表5-1能源消耗汇总表能源名称数量折标准煤系数折标准煤（t）综合能耗(tce/a)水102万t0.0857kgce/m387.411339.59电468.24万Kw.h0.1229kgce/kW·h575.46天然气55.73万m31.2143kgce/m3676.721、用水消耗分析（1）年用水量本项目用水标准根据泗阳县当地基本情况及《全国民用建筑工程设计技术措施给水排水》（2009）取值。本项目年耗水量为102万吨。（2）折标煤量新鲜水折标系数来自《综合能耗计算通则》（GB/T2589—2008），取值为0.0857kgce/t，生产102万吨新鲜水所消耗的能源折合标准煤约87.41吨。2、用电消耗分析（1）电力负荷本项目的电力消耗环节主要包括照明系统、电器系统、空调系统、通风系统以及其他用电等。根据《工业与民用配电设计手册》、类似项目建筑估算面积用电指标及泗阳县当地基本情况，采用需要系数法对项目负荷量进行计算，本项目的用电负荷估算如下：本项目计算的有功功率为15667千瓦，视在功率为14240千伏安，考虑同时系数、电容器补偿等因素后，该项目的视在功率为16000千伏安。项目拟设3台5000变压器，项目正常运行时变压器负荷率为85%，考虑项目未来扩充余量，该选型在变压器经济运行负荷范围内。（2）项目用电量计算年用电量=有功功率×最大负荷同时系数×年平均有功、无功负荷系数×工作时间本项目年用电量为468.24万千瓦时。（3）电折标煤量根据苏发改工业发[2008]404号发布的文件，电力折标系数取值为0.1229kgce/kW·h（当量值），年用电468.24万度折合标准煤约为575.46吨。3、天然气消耗分析（1）天然气用量根据《城镇燃气设计规范》（Gb50028-2006）、《江苏统计年鉴》以及泗阳县当地基本情况，居民用气取值为43m3/人·a,每户按3.2人计算计4921人。商业用气=居民用气总量/居住建筑面积+商业建筑面积×50%，则酒店、商业年用气总量为34.57万m3。本项目年用天然气量为21.16+34.57=55.73万m3。（2）天然气折标煤量根据《综合能耗计算通则》（GB/T2589-2008），天然气折标系数取值为1.2143kgce/m3，折合约676.72吨标准煤。4、企业综合能耗总量综上所述，本项目达产年所用电力折合标准煤约575.46吨，占总能耗的42.97%；所用自来水所消耗的能源折合标准煤约为87.41吨，占总能耗的6.52%；所用天然气所消耗的能源折合标准煤约为676.72吨，占总能耗的50.51%；因此本项目达产年企业综合能耗总量约1339.59吨标准煤。（二）项目用能结构本项目用能结构如下图。由图可以看出，整个用能结构中天然气所占比例最大，占50.51%；其次为电力，占42.97%；新鲜水比例占6.52%。图5-1项目用能结构图第三节节能措施与效果一、节能措施建筑用能占我国能源消费量的比例逐年上升，建筑节能已成为全社会节能的重点领域之一。目前建筑节能存在主要问题包括以下几个方面：建筑用能效率低，单位建筑面积能耗高；新建建筑执行节能设计标准有待于进一步加强；供热体制改革尚未全面启动等等。（一）节能措施综述本项目在方案设计中，要充分考虑利用既有资源，提高设备的运行效率和优化设备的技术参数，以达到整体的节能效果，主要措施如下：1、建筑本体围护采用保温隔热设计；2、结构设计适当考虑压缩建筑结构空间；3、空调冷却水系统采用多台并联技术，以及污水在利用技术；4、送风采用变风量方式调节室内温度，以及空调系统均采用自动控制，冷媒管，冷冻水管均采用橡塑海绵保温材料；5、控制变压器空载损耗，合理选择配电系统布局，以及利用谷电和平电的议价优势；6、加强节能管理。（二）相关专业的节能措施能源不足是世界性问题，也是制约我国国民经济的重要因素之一，建筑能耗在我国总能耗中所占的比例是很大的，约为25%～40%。因此，本项目能耗系统设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行《民用建筑节能设计标准》和《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。在保证健康、舒适的居住和商业同时，应采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；提高采暖系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求，以实现可持续发展的目标。1、建筑及结构专业的节能措施建筑节能主要从建筑设计规划、围护结构、遮阳设施等方面考虑。（1）本项目根据建筑功能要求和当地的气候参数，科学合理地确定建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高，选用节能型建筑材料、保证建筑外围护结构的保温隔热等热工特性，最大限度减少建筑物能耗量，将会获得理想的节能效果。（2）建筑围护结构的保温隔热性能使用环保、节能型建筑材料，可有效减少通过围护结构的传热，从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果。对垂直墙面可采用外廓、阳台、挑檐阳等遮阳设施和浅色墙面、反射幕墙、植物覆盖绿化等。（3）门窗尽量减少门窗的面积：门窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，因此，本项目在进行初步设计时，在保证日照、采光、通风、观景条件下，将尽量减少外门窗洞口的面积，以减少建筑能耗。本项目的窗墙比为0.4。提高门窗的气密性：初步设计中将采用密闭性良好的门窗。通过改进门窗产品结构，如加装密封条提高门窗气密性，防止空气对流传热。尽量使用新型保温节能：门窗将选用新型保温节能门窗（断桥隔热双层中空玻璃的塑钢门窗）。（4）屋顶1）隔离太阳辐射热隔热太阳辐射热，减少阳光直射，对屋顶可采用架空屋面，浅色屋面，种植屋面等。对屋面进行绿化，既可遮阳，又能隔热，而且通过光合作用，可消耗或转化部分能量，也起到美化环境作用。2）“冷屋顶”节能“冷屋顶”指日射反射率高的屋顶,它通过对普通屋顶涂上高反射率的涂料,提高屋顶的日射反射率,减少太阳热量的吸收,从而达到减少空调冷负荷和空调节能的目的。研究表明：采用“冷屋顶”节能可使空调负荷减少约10%～50%。2、电气专业的节能措施（1）使用高效光源根据GB50034-2004《建筑照明设计标准》的要求，在满足显色性、启动时间等要求条件下，从发光效率高、显色性好、使用寿命长、启动可靠、方便快捷、性能价格比高等方面选择高光效光源。（2）采用高效率节能灯具建筑应充分利用天然采光，减少电量消耗。在照明设计中，应注意选择控光效果好、效率高的灯具，还应注意灯具的配光曲线。（3）合理灯具控制方