xx苑小区项目可行性研究报告

建立相应的管理措施：⑴建立完善的管理制度，明确责任，定时清扫，定时收集；⑵垃圾实现袋装化，采用易降解的垃圾袋；⑶规划好合理的垃圾收集和运输路线，采取防护措施尽量减少在运输途中导致的垃圾散落；⑷每天至少固定运送垃圾一次；⑸选择合适的临时垃圾堆放场所，防止垃圾的气味污染环境，影响居民生活，同时，还要注意防雨，以免垃圾的滤液污染地下水。⑹充分发扬该项目住户容易组织和管理的特点，进行环境教育和宣传，使各住户能够从自身做起，从个人所产生的生活垃圾的投放做起，并尽量减少生活垃圾的排放量。2.2生活污水的处理措施在该项目施工期间，必须严格执行“三同时”制度，生活污水处理装置在项目投入使用后必须保证同时运行，必须有专门的人员负责维护、管理处理装置，必须将该项目产生的生活污水完全按照要求进行处理，保证达到《污水排入城镇下水道水质标准》（CJ343－2010）要求。达标后排入市政污水管网，输送至城市污水处理厂统一处理。2.3废气污染控制措施⑴对于厨房及无窗卫生间，应设置集中排放烟气的烟道高空排放烟气并采取有效的净化措施，同时尽量采用天然气等较为清洁的能源。⑵对日益增多的汽车，设置汽车地下集中停放区，减少对区内环境的影响。⑶项目区内大面积绿化亦可以有效改善项目区内空气环境质量。2.4噪声污染防护措施根据功能区的划分，交通道路网的分布、绿化与隔离带的设置、有利地形和建筑物屏蔽的作用，均符合防噪声设计要求。对进出该区的汽车禁止鸣喇叭，水泵及通风设备采用低噪声设备，并尽可能将设备设于地下室。加强居民环保意识的培养，减轻生活噪声的影响，建议采用降噪窗，并进行垂直绿化，有效吸声、隔音、降噪。在区内周围和内部加大绿化面积，降低噪音的传播强度。第五节生态环境影响分析拟建项目由于是房地产开发项目，建设场地较为平坦，不需施工取弃土，对地表植被的破坏很小,该项目的建设运行会对当地的生态环境产生影响较小。从项目总体规划来看，大面积的植草绿化美化工作的建设，将有利于区域生态环境的改善，对周边生态环境的影响将优于项目建设前的自然状态。由于拟建项目排放的污染物较少，且对产生的各类污染物都采取了切实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，所以该项目的建设不会对区域的生态环境产生明显的影响。第六节生态环境影响分析结论该项目选址在XXXX区，符合当地的土地利用总体规划和城市总体规划。该项目属于建筑业，基本符合国家和XX市的产业政策。产生的各种污染物经相应措施处理后能做到达标排放。该项目正常营运后，产生的污染物经治理达标后对当地的环境影响不大，环境质量基本仍能维持现状。综上所述，从环保角度而言，该项目只要落实上述提出的各项治理措施，严格执行项目“三同时”，在安全生产前提下，加强环保管理以确保污染物达标排放，该项目建设是可行的。

第七章经济影响分析第一节经济效益分析1、经济效益分析的依据1.1《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）1.2《房地产开发项目经济评价方法》2、经济效益分析2.1销售收入根据建设单位提供的有关资料，结合城市居民消费水平和项目所处地理位置，参照XX市住宅售价行情，确定项目销售价格。采用平均销售价格计算，商品房按5800元/m2，社区商业按16500元/m2，地下按1500元/m2，幼儿园和安置房不出售，可实现销售收入25826.8万元。根据项目实施进度计划，在第1年开展销售工作，预计项目4年后全部售出。详见销售计划表表7-1单位:万元年份第1年第2年第3年第4年合计项目销售比例25%40%30%5%100%销售收入6456.710330.77748.01291.325826.82.2销售税金及附加该项目建成后可实现销售税金及附加共计1420.5万元，其中营业税1291.3万元，城市维护建设税90.4万元，教育费附加38.7万元。详见表7-2销售税金及附加估算表。表7-2单位：万元序号项目名称建设经营期合计第1年第2年第3年第4年1营业税322.8516.5387.464.61291.32城市维护建设税22.636.227.14.590.43教育费附加9.715.511.61.938.7合计355.1568.2426.171.01420.52.3土地增值税本工程实现增值额4889.8万元，增值额超过扣除项目金额的20％，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，应缴土地增值税1466.9万元。详见表7-3土地增值税估算表。表7-3单位：万元序号项目名称计算依据金额1销售收入25826.82扣除项目金额2.1+2.220937.02.1总成本费用19516.52.2销售税金及附加1420.53增值额1-24889.84增值率3/223.4%5土地增值税1466.92.4总成本费用该项目总成本费用由总投资、运营费用和财务费用构成。运营费用为项目开发完成后，经营期间发生的各种费用包括管理费用和销售费用，按销售收入的1%计取。详见表7-4投资及成本费用估算表。投资及成本费用估算表表7-4单位：万元序号项目名称建设经营期合计第1年第2年第3年第4年1建设投资8550.08550.0950.0950.019000.02财务费用0.00.00.00.00.03运营费用129.1206.6155.025.8516.5合计8679.18756.61105.0975.819516.53、利润与利润分配分析该项目实现利润总额3422.9万元，所得税855.7万元。经测算该项目投资利润率为18.0%，投资利税率为33.2%。详见表7-5利润与利润分配表。利润与利润分配表表7-5单位：万元序号项目名称建设经营期合计第1年第2年第3年第4年1销售收入6456.710330.77748.01291.325826.82总成本费用8679.18756.61105.0975.819516.53销售税金及附加355.1568.2426.171.01420.54土地增值税880.2586.80.00.01466.95利润总额-3457.7419.16216.9244.53422.96所得税-864.4104.81554.261.1855.77税后利润0.00.01624.1183.42567.28盈余公积金0.00.0162.418.3256.79可分配利润0.00.01461.7165.02310.4评价指标投资利润率＝（利润总额/总投资额）×100%＝18.0%投资利税率＝（利税总额/总投资额）×100%＝33.2%4、偿债能力分析该项目所需资金全部由建设单位自筹解决，不存在贷款。5、现金流量与动态盈利分析该项目税后内部收益率为42.1%。财务净现值为1370.5万元，基准收益率Ic=12%。详见表7-6现金流量表现金流量表表7-6单位：万元序号项目名称建设经营期第1年第2年第3年第4年1现金流入6456.710330.77748.01291.31.1销售收入6456.710330.77748.01291.32现金流出9050.010016.43085.31108.02.1建设投资8679.18756.61105.0975.82.2销售税金及附加355.1568.2426.171.02.3土地增值税880.2586.80.00.02.4所得税-864.4104.81554.261.13净现金流量-2593.3314.44662.7183.44累计净现金流量-2593.3-2278.92383.82567.26、盈亏平衡分析固定总成本盈亏平衡点=———————————————————×100%=84.7%经测算，项目盈亏平衡点为84.7%，即销售收入或售房量达到84.7%时，项目可保本。8、敏感性分析由于项目设计的一些参数在目前情况下是确定的，难以预计项目在经营中的变化，这些变化将会影响到项目的经济效益。为此在项目计算期内，从产品的销售价格、经营成本、工程投资的变化，来分析对工程经济效益的影响。销售价格、经营成本和工程投资发生变化对财务评价指标的影响定量分析结果见表7-7敏感性分析表。敏感性分析结果表表7-7单位：万元序号变动因素变动辐度内部收益率（%）财务净现值（万元）1基本方案42.11370.52销售收入+5%53.31846.3-5%31.4894.83经营成本+5%47.91558.2-5%36.91182.94工程投资+5%31.9963.3-5%53.91777.7计算结果表明，销售价格对工程投资最为敏感，其次是销售收入的变化。从敏感性分析可以看出，销售收入下降和总投资增加对财务内部收益和财务净现值都有影响。因此，应注重售房价位和投资开发成本的控制，制定营销措施，尽可能地提高单位面积售价，缩短工期和销售年限，降低运营费用，以期取得较好的经济效益。第二节行业影响分析据资料统计，近年来，XX市住宅、商业供应量与需求量有较快增长，供求关系稳定，消化速度较快。同时随着城市化进程的加快，市区人口逐年增加，以及物业开发水平的提高，带来的多次置业的消费趋向，为未来房地产市场提供了较大的增长空间。近年XX市房地产市场走势表现为：1、个人住宅消费潜力巨大，后劲十足；2、良好的社会环境和政府政策的支持为房地产市场发展奠定了基础；3、住房信贷的长足发展为房地产市场发展保驾护航；4、中低价、中小型住宅依然是当前房地产市场的紧俏品；基于对近年住宅、商业市场现状的分析，对XX市2014年房地产发展趋势预测如下：1、房价将持续平稳上升；2、二手房市场继续升温；3、物业管理进一步走向规范化和产业化；4、房地产营销将回归到地点、产品、社区三个基本层面；5、新房市场局部短缺现象依然会存在，而且可能会持续。从社会需求总量分析，生活水平的提高，城市规模的扩大，人口的增长，人们要求居住的标准也越来越高，住房无论量或质的变化因素的拉动，使居民住宅消费趋势今后将呈现较强的增长势头,市场需求潜力巨大。该项目位于XX市XX区XX街以北、XX路以东、XX路以西，规划用地面积30222.42m2（合45.33亩）。该地块市政配套服务设施齐全，交通、通讯十分方便，是开发建设普通综合商住社区的理想地段。项目的开发建设和XX市城市发展规划有利于加快XX市旧城改造和企业腾笼换业的步伐，有利于改善城市环境面貌，提高市民居住质量第三节区域经济影响分析该项目投资总投资19000.00万元，年实现销售收入25826.8万元，利润总额3422.9万元，所得税855.7万元，该项目建成后有利于促进当地经济发展，增加当地财政收入。第四节宏观经济影响分析该项目投资额度不大，对宏观经济不会产生大的影响，因此不必对其进行宏观经济影响分析。同时也不涉及国家经济安全，也无须进行经济安全影响分析。

第八章社会影响分析社会评价是分析拟建项目对当地社会的影响和当地社会条件对项目的适应性和可接受程度，评价项目的社会可行性。项目的社会评价主要包括项目对社会的影响分析、项目与所在地互适性分析、社会风险分析三大方面内容。第一节社会影响效果分析拟建项目的建设及运营带动了建筑、家政服务、职业介绍、物业管理、社区服务、信息咨询等行业快速发展，为劳动就业提供了大量的机会，不仅吸收了大量新成长劳动力，而且吸收了部分农业和工业转移的劳动力，减轻社会就业压力，就业效果显著。同时繁荣了商业和服务业，促进了第三产业的发展。房地产项目的开发吸引了众多投资包括外商投资，使区域资源配置不断深化。该项目本着既满足人们对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为人们的生产生活创造必要的空间发展条件的原则，合理利用土地资源，避免浪费，重视对自然资源的使用和保护，维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。因此，在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在开发的过程中做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。基于此，该项目在建筑节能、采暖节能、电气节能、节水等方面都采取了有利措施，选用先进的工艺及材料，以达到最大限度的节能降耗，使项目成为城市生态经济的有机组成部分。第二节社会适应性分析近几年来，XX市城市规划工作以突出“以人为本，创建精品”为原则，坚持统筹兼顾、协调发展，努力推进城市现代化和乡村城市化步伐。按照中心聚集、点轴拓展的基本思路，科学调整城区规划控制范围，扩大城区面积，城市功能更加完善。为改善市民居住条件，美化城市环境，XX市XX置业有限公司拟建的XX小区项目符合国家产业政策和XX市新的城市总体规划要求，符合XX市房地产市场的需求，在国家住房制度改革等一系列方针政策逐步贯彻落实的环境下以及XX市经济规模的快速扩张、城区人口的迅速膨胀、当地居民人均收入迅速提高的背景下，建设该项目能够提高所在地区居民居住水平、消费水平、消费结构，增加就业机会，吸纳就业人员，提高就业率。在一定程度上对改进基础设施、增加社会服务容量和加快城市化进程等方面起了积极的作用。

另外，项目建设注重环境综合治理，符合人们希望得到既安全、方便、舒适和美观的物质功能，又能满足精神需求的空间实体的需要。在增强住宅适应性的前提下，充分搞好室内与室外、局部与整体、人工与自然、功能需求与观瞻效应的协调。正确处理开发、利用、环保的关系，建设配套完善的社区服务，满足人们物质、精神生活的需求，适应社会的需要和发展。第三节社会风险及对策分析房地产项目投资是一项极为复杂而又充满风险的经济活动，影响房地产投资风险的因素很多，既来自于房地产开发经营活动的本身，又来自于周围的社会环境条件，甚至还有人们认识的滞后性、财务管理控制的局限性以及来自于大自然的灾害等。该项目建设应注意以下风险：(1)财务风险因素(2)利率风险(3)变现风险(4)社会风险和意外事故风险。只有通过有效合理的监管控制风险，制定项目风险管理计划才能对该项目进行风险控制，保证该项目的顺利实施。建议成立独立项目组对该项目全过程进行财务监管控制风险。第九章结论和建议第一节结论该项目地处XXXX区，建设普通商住社区，对改善XX市居住及商业环境条件，促进当地经济发展有积极的意义。经估算，整个工程建设总投资为19000.00万元，项目建成后可实现销售收入25826.8万元，利润总额3422.9万元，投资利润率为18.0%，所得税后财务内部收益率为42.1%，经敏感性分析，项目有较强的抗风险能力，故项目在财务上是可行的。该项目的开发建设符合国家产业政策和XX市城市发展规划，对于改善城市面貌，加快城市化进程具有积极的作用，且能够提高和改善当地居民的居住环境条件，同时可带动XX市经济的发展以及当地建材工业和第三产业的发展，具有良好的经济效益和社会效益。因此，该项目的开发建设是必要的、可行的。第二节建议1、建议项目法人在建设初阶段要进一步从建筑、施工工艺、材料、结构和设备等方面优化的完善方案。2、建议项目法人在建设过程中，根据实际情况科学安排工程建设进度，合理调度，严格控制投资，节约使用资金，以求良好的经济效益。3、积极落实建设资金，按照基本建设程序办事，认真实行项目法人责任制、招投标制和建设监理制，保证项目的顺利实施。4、建议项目法人结合该项目的特点，在房型设计上多下功夫，开发能适应不同层次消费者的多种房型，以满足市场的需求，同时为住户提供优质的服务，使客户买得放心，住得舒心，采取积极得促销措施，保证销售计划得实现和建设资金滚动投入的需要。目录第一章总论11、项目名称及承办单位12、编制依据43、编制原则54、项目概况65、结论6第二章项目提出的背景及必要性81、项目提出的背景82、项目建设的必要性9第三章项目性质及建设规模131、项目性质132、建设规模13第四章项目建设地点及建设条件171、项目建设地点172、项目建设条件17第五章项目建设方案251、建设原则252、建设内容253、工程项目实施33第六章节水与节能措施371、节水措施372、节能措施38第七章环境影响评价391、项目所在地环境现状392、项目建设和生产对环境的影响分析393、环境保护措施……404、环境影响评价结论……………..……………42第八章劳动安全保护与消防441、危害因素和危害程度442、安全措施方案443、消防设施…………...45第九章组织机构与人力资源配置461、组织机构462、组织机构图46第十章项目实施进度481、建设工期482、项目实施进度安排483、项目实施进度表48第十一章投资估算及资金筹措491、投资估算依据492、建设投资估算49目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 11.1项目概况 11.2可行性研究报告编制依据及原则 11.3可行性研究报告的内容 3第二章项目背景与建设的必要性 42.1项目建设的背景 42.2项目建设的必要性 52.3结论 5第三章效益分析 73.1社会效益 73.2经济效益 83.3环境效益 83.4评价结论 9第四章项目选址及建设条件 104.1项目选址 104.2项目建设地点 104.3项目建设条件 10第五章项目建设方案 175.1方案设计原则 175.2总体方案设计 175.3道路工程 175.4平面