襄樊海润名都项目(房地产)可研计划书

PAGE襄樊海润名都项目可行性研究报告武汉海润房地产开发有限公司编制依据本可行性研究报告系在我公司原有可行性研究报告的基础上根据泰王国亚泰投资有限集团公司提供的目录进行编制的，由于该目录包括房地产及工业相关的条目，因此在编制本可行性研究报告时，依据房地产行业实际状况对其条目进行了相关增减。第一章项目实施情况一.项目实施位置及概况一)概述“海润名都”商住小区，是由襄樊市高新技术开发区管委会引入，武汉海润房地产开发有限公司开发，目前襄樊市面积最大、功能最全、地理位置最佳、工程质量最好的商住小区。襄樊市城区被汉水分为南、北两城，南为襄城，北为樊城。该项目地处襄樊市中轴线长虹路中段，长虹路是一条横跨汉江二桥，连接襄樊南北二城，通往外环四条高速公路的必经之路，也是一条目前襄樊市交通流量最为繁忙的要道，襄樊最高学府“襄樊大学”、国家级开发区“襄樊市高新技术开发区”、湖北最大的休闲广场“诸葛亮广场”等环绕周边。为现阶段最具升值潜力的区域，是襄樊未来的CLD，更是襄樊的中心标志，是一个极具开发价值的商业地产项目。二）项目实施位置及概况1、基本情况（1）项目名称：“海润名都”商住小区（2）项目地址：襄樊市长虹路56号（3）项目内容：拟建一个由二幢22层、二幢24层组成的半围合式商住小区，建筑面积达11.6万㎡。（4）项目目标：A、建设一个由200户商铺（10549㎡）；地下停车场150车位（7500㎡）；722套住宅（97966㎡）组成的高尚人文商住小区。B、使之成为鄂西北的标志性物业，为武汉海润房地产开发有限公司在襄樊的发展打下良好的基础。打造成鄂西北的商业住宅旗舰。C、实现本项目物业潜在价值最大化。D、创造本项目物业的环境效益、经济效益、社会效益的统一。2、项目区位分析本项目位于襄樊市长虹路，该区域地处樊城区、高新技术开发区交汇处，是襄樊市新商务圈的黄金地段，周边商铺、酒店、餐饮林立，交通四通八达，电信、移动市场成熟，休闲娱乐、高档消费场所普遍，生活设施配套完善、布局规划合理。项目所在地的樊城区、高新开发区辖区内驻有400多家中央、省、市级科研院所等企事业单位。尤其是由航天42所、江汉公司、汉江机械厂、华光器材厂、建昌机器厂等为代表的三线军工企业和科研院所，聚积着一批在全国享有一定知名度的专家、教授和科技带头人。区内常驻人口80万左右。二、项目的背景一）城市概况1、城市性质襄樊市是1996年7月经国家建设部确定的鄂、豫、渝、陕毗鄰地区唯一大城市，是湖北省仅次于武汉的第二大经济强市，2003年湖北省委、省政府把襄樊列为“省域副中心城市”。1982年8月被评为全国“明星”城市，1985年经国务院批准为甲类对外开放城市，1986年12月8日被国务院批准为全国历史文化名城。全市已形成以汽车、纺织、医化和高新技术等四大产业为主体的工业体系。襄樊处在十堰至武汉汽车工业带的中心，是东风汽车公司发展重型柴油车、轻型车以及小轿车的重要基地，建有全国唯一以汽车冠名的汽车产业开发区和亚洲最大的试车场，最近还同日本日产公司签署了起步产量达10万辆经济型小轿车合资项目。襄樊正迅建发展成为中国内陆的“汽车城”。全市在车桥、蓄电池、轴承、灯具等重要零部件方面已形成专业化生产格局，汽车零部件的聚集度居全国十大汽车工业城市前列，汽车工业初步形成重、中、轻系列的配套格局和主机、维修、出口并举的多元化市场格局。襄樊素有“纺织城”之称，纺织工业产值、纺织品出口、棉纱生产能力、化纤生产能力均居湖北省第一、全国第七。纺织服装业正在向先进化技术、系列化加工、集团化经营、国际化销售方向发展。襄樊还是正在兴起的火电基地，远期可形成与三峡配套的火力调峰发电基地。襄樊正在成为鄂西北及鄂、豫、陕、渝毗邻地区的物流中心，居全国最佳商业城市第54位。2002年获“中国优秀旅游城市”称号，2004年在中央电视台组织的中国魅力城市评选中，从全国600多个参评城市中脱颖而出，成为中国10个魅力城市之一，在湖北是惟一的魅力城市;2005年被福布斯杂志评定为中国内地最适宜建设工厂的城市第4位。襄樊市的农业基础好，是全国10大夏粮主产区和20个商品粮基地之一、全国第二个地级吨粮市、国家确定的粮棉油生产基地和“一优两高”农业示范区，全市现有耕地416万公顷，居全省第二位。襄樊是全国“三线”军工企业的重要聚集地，境内有一大批国内一流的军工企业、科研院所，是全国三个“军转民”试点城市之一。全市共有科研院所291家，其中国家级研究所4个；高新技术企业78家，其中产值过亿元的17家；拥有各类专业技术人才14万人，其中具有中极以上职称的达3万人，专业技术人才占总人口的比重达2.5%，高于全国平均水平1个百分点。微晶玻璃基板、瑞司达表面保护膜、纳米及重油添加剂等40多个高科技产品具有一定的规模。市区有国家级高新技术开发区，区内新材料、电子、生物制药、机电一体化高新技术产业已经或正在形成规模。其中“襄樊·中国纳米村”吸引了日本东一高科技公司等一批在纳米材料研究和生产领域领先的国际大公司和科研机构入驻。襄樊还是一座有着深厚文化底蕴的国家级历史文化名城。公元前827年，周宣封仲山甫为樊城樊侯，迄今2800多年。全市现有历史文物保护单位111处。5000多年前的雕龙碑文化遗存，表明襄樊自古就是中原文化和楚文化的汇合地。由此而孕育出的历史文化名人烂若群星：楚国文学家宋玉、汉光武帝刘秀、世人景仰的三国时期政治家军事家诸葛亮、唐代大诗人孟浩然、宋代书画家米芾等，都在这块土地上留下了光辉的足迹。闻名中外的宏篇巨著《三国演义》的120回中，就有30回的故事发生在这里。古隆中、夫人城、昭明台、米公祠、护城河等历史文化古迹至今令人流连忘返2、行政区划襄樊市辖南漳、谷城、保康3县，枣阳、宜城、老河口3市，襄城、樊城、襄阳3区及高新技术产业开发区和鱼梁洲旅游开发区。辖106个镇、29个乡、24个街道办事处。总面积19724.41平方公里，占湖北省版图面积的10.6%。襄樊市城区336平方公里。2004年末，全市总人口580万人，其中：城镇人口254万人，襄樊市区人口100万人。二）投资环境与发展条件1、社会经济状况2005年上半年，襄樊市经济运行开局良好，呈现出速度快、运行稳、活力强的特征。据统计：上半年全市完成生产总值310.27亿元，同比增长13.5％，是1994年以来经济增长速度最高的年份。特别是工业生产，同比增长51.1％，成为我市经济快速增长的主动力。城镇固定资产投资开局顺利。2005年一季度，全市城镇以上固定资产投资(统计月报口径)完成11.6亿元，同比增长46.3％，投资增幅居全省第2位。消费市场活跃。2005年上半年，全市社会消费品零售总额106.1亿元，比上年同期增长13.6％。外贸出口大幅增长。2005年上半年，全市完成出口总额6199万美元，比上年同期增长51.3％。城乡居民收入平稳增长。2005年上半年，市区居民人均可支配收入4130元，增加232元，增长8.82％；全市农民人均纯收入1280元，增长5.3％。财政收入继续较快增长，金融存贷保持稳定。2005年一季度，全市全地域财政收入完成179704万元，同比增长34.1％。3月末全市金融机构各项贷款余额291.15亿元，比年初增加7.7亿元。2、项目位置交通现有2、10、13、20、25、26、27路公交车。距火车站2公里距长途客运站2公里距高速公路5公里。距襄樊机场15公里距城市中心2公里。3、周边主要建筑及景观：南面区域：电信大楼、IT数码通信市场北面区域：诸葛亮广场、行政服务中心、白马服装市场、国税大厦西面区域：银都宾馆、玖玖隆酒店东面区域：襄樊大学、解放军477医院、海关大厦、现代城、农行大厦、市妇幼保健医院4、基础设施情况海润名都商住小区所处区域概况:区域内已达五通一平标准(通上水、通下水、通电、通讯、通路、道路平整)，位于市区主干道长虹路旁。A．供水市政供水管网覆盖该区域，区域内供水由市政管网供应。B．排水区域内铺设市政排水管网，为暗沟排放，雨污合流。C．供电区域内电源来自市政供电网，供电保证率高。D．通讯区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通。5、环境条件项目所处区域内无工业企业，环境质量较好，环境污染较小。6、产业集聚度区域内目前土地利用大多为商铺、门面及办公住宅用地，服务业产业集聚度较高，商业繁华。三）项目实施背景1、该项目是根据襄樊市整个经济形势飞速发展，而房地产市场严重滞后，在房地产市场需求呼声高涨的情况下应运而出的。2、根据襄樊市人民政府招商引资的有关政策，由国家级经济技术开发区－襄樊市高新技术产业开发区管委会引进的，该项目整体工程分二期进行，其中：第一期开发一座面积达10402㎡的商业设施，引进武汉上市公司－中商集团，开办“中商平价购物广场”，以提升地域商业氛围，为二期项目打基础，第二期工程为“海润名都”商住小区综合开发工程。由于该工程系招商引资项目，因此，当地政府在土地、规费等方面均给予了相当大的优惠，这为项目的顺利进行和项目利润最大化创造了良好的基础，该项目2005年被襄樊市人民政府列入“十大重点工程”之一。三、项目现状一）项目批文情况A、土地证批文：土地证号码－襄樊国用[2003]第20706007-2号，土地使用性质为出让；土地出让用途：住宅用地；土地出让年限：70年；出让面积：14907㎡。B、政府基建计划批文：襄高经计基[2003]13号，批文内容：总建筑面积11万㎡。C、建设用地规划许可证批文：编号：200313号，批文内容：用地项目名称-武商量贩店及住宅小区。D、建筑工程规划许可证批文：襄规管2003年第22号，批文内容：规划地点—长虹路与春园路交叉口。E、建筑工程施工许可证批文：编号批文内容：施工单位-广厦建设集团有限责任公司。F、湖北省商品房预售许可证批文：鄂襄房预字[2004]024号，批文内容：同意预售。二)项目施工现状1、项目建筑形象进度整个工程分两期进行：第一期建造中商平价超市，中商平价超市已于2003年11月完工，2004年1月正式投入运营；第二期开发海润名都商住小区，目前海润名都商住小区A栋主体结构已建至15层，B栋主体结构已建至16层，C、D栋主体结构目前已建至17层。2、项目投资完成情况截至2005年7月海润名都商住小区工程已完成投资1.2亿元人民币，其中：购置土地1904万元，工程前期费用300万元，工程直接投资及运营费用9796万元。第二章项目实施原则,编制依据,范围一、<<可行性研究报告>>编制依据（1）《城市居住区规划设计规范》

（2）《襄樊市规划管理条例》及《技术规定》

（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》

（4）《住宅设计规范》

（5）《住宅建筑设计标准》

（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

（7）《城市道路绿化规划及设计规范》

（8）《高层民用建筑设计防火规范》（9）《襄樊市统计局有关统计资料》（10）《国有土地使用证》（11）《政府基建计划批文》（12）《建设用地规划许可证》（13）《建筑工程规划许可证》（14）《建筑工程施工许可证》（15）《湖北省商品房预售许可证》二、<<可行性研究报告>>研究范围：1、项目实施情况2、项目实施原则3、项目实施必要性4、市场分析5、项目实施方案6、项目实施进度情况7、环境影响评估8、组织机构与经营机制9、投资估算与资金筹措及使用计划10、工程经济评价第三章项目实施必要性一、房地产市场的发展襄樊市经济的发展、消费的拉动，以及国家继续实行扩大内需、拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大，使房地产开发企业预期的盈利将进一步增强。随着国家取消了银行对房地产开发项目贷款的限制、解除了房地产开发企业禁令，更加坚定了房地产业发展的信心。襄樊市政府加大对房地产业的投入。计划每年投资100亿元，兴建600万㎡的住宅，五年共建3000万㎡，力争用五年的时间解决30万居民的住房问题的战略方针的实施对当地房地产业的影响是十分明显的。形成了二、三级市场联动的效应。襄樊市房地产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运作逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性逐步得到调动和发挥。截至2002年行政、企事业单位的住房货币化分配已全部完成，已取消福利房分配制度，继而转入个人购房，而且襄樊市政府在投资环境上所采取的优惠政策，城镇面积的扩大，市区人口的快速增长，将会进一步刺激住房的有效需求，形成住房梯级消费。本地域将成为襄樊市人文环境最好、居住质量最高、规划配套最完善的生活社区。因此，我公司决定在此区域内寻找合适的地段投资建设高品质的商品住宅小区。一）商品房价格分析1、预计房屋销售价格商铺：一层12349元/㎡二层5396元/㎡住宅：2368元/㎡地下停车库：8万元/车位房地产价格是由地价、工程造价、各种税费、资金利息、销售费用和开发商期望利润及主要竞争对手价格标准等因素构成的。一般市场定价原则由三个价值取向构成。市场价值取向：需要考虑同等片区、同等物业、采用比较的手段来确定。成本价值取向：项目整体综合成本加开发商期望利润。消费者心理价值取向：该区域位置的物业在消费者心里的“功能价格比”。当然，除考虑价值取向因素外，房地产产品价格的因素是项目整体所包括的多种可变因素。以上因素统筹考虑决定了价格的定位因素，构成了价格定位的可行性基础。2、相关的楼盘价格分析相关竞争楼盘数据分析表名称占地（万㎡）建面（万㎡）户数结构车位（位）绿化率%容积率价格（元/㎡）最低最高均价海润名都1.4911.6722框架剪力墙150356.4199635892300世纪新城3.9617.81050框架450503190025002200泰跃朝阳9.5517.4框架465442.2180025002100闽发汉江2.359491框架130414200030002100龙世家6.5336框架160394.8260036002700临江花园4.6230框架192824882100豪门天地6210框架1091980330021003、设计概念及区位分析品质：相比龙世家、汉江国际、豪门新天地、世纪新城，我们也有自己独特的优势体现，建筑技术上的优势、建筑结构的优势，工程采用先进的钢筋砼框架—剪力墙结构，严格按照ISO9002质量体系，实行TQC的全面质量管理，已获得“楚天杯”优良工程。景观：虽然不能近距离的感受汉江景色，但是我们站在城市的中心，可以感受城市文化、感受现代城市的繁华，高楼林立的繁华都市也是一种景观。此外，我们可以看到最大的城市广场—诸葛亮广场，而且可以享受社区内部高达近6000平米的中心绿化，这是很多楼盘无法比拟的。从以上分析中，我们可以清楚的看到海润名都商住小区与其它相关楼盘的优势及相应的价格取向标准。是符合目前襄樊地区同类楼盘价格水平的。二）地产市场据统计，上半年襄樊市地产市场活跃，土地成交32宗，总成交面积627089.2㎡，总成交金额54212.568万元，平均成交价57万元／亩。如此大量的土地成交在襄樊房地产业是史无前例的，同时也预示着襄樊房地产业的发展将进入一个前所未有的发展期。二、城市规划对项目区域发展的要求本项目所在区域位于襄樊市樊城区和高新技术产业开发区交互处，襄樊市高新产业技术开发区是1992年11月经国务院批准国家级高新技术开发区。襄樊市樊城区是襄樊市区内工、商业最集中，人口最多的城区，两区总人口80万人。根据襄樊市对两个区实施规划的分析，现阶段的总体规划和产业发展规划为：1、总体目标：围绕实施高新技术成果转化，带动新兴产业，改造传统产业，为形成全市高新技术产业基地、传统工业基地、汽车产业基地奠定基础。在大力发展经济的基础上，根据城市发展需要和人民生活需要大力发展第二、第三产业，确保人民生活水平进一步提高。2、规划期限：2004年—2006年3、人口规模：到2006年，区域内人口规模为100万人4、经济发展目标：到2006年，工业产值达到500亿元，年均增长15%。5、生态环境建设目标：建设项目环境影响评价率达100%，工业固体废弃物综合利用率达90%，工业废气处理率达100%，工业用水重复利用率达50%，工业三废污染排放、噪声控制均达到国家标准之内。6、城市建设目标：根据城市发展，规划建设一个以诸葛亮广场为中心，面积达17平方公里的新商务圈，使之成为襄樊市未来新的城市中心。新商务圈绿化率达35%以上，人均公共绿地9m2，空气质量达到国家空气质量二级标准。道路网覆盖率达100%，给水、排水、电力、通讯、天然气、热力、医疗卫生、环卫设施等，各项市政公用设施全部配套。7、建筑容量控制：低层工业建筑：建筑密度≤50%容积率0.5-1.0多层工业建筑：建筑密度≤40%容积率1.0-1.5其它办公建筑：建筑密度≤45%容积率2.5-4.08、土地开发建设量：2004年度新增建设用地：122.26公顷2005年度新增建设用地：68.6公顷2006年度新增建设用地：83.7公顷第四章 市场分析一．项目策划方案一）设计策划方案1、概念设计建筑是一种生动的语言，诉说着人类对空间的美好想象。“海润名都”以建筑语言为表现手段，向人们展示梦想家园的非凡成就。自然独特的造型艺术、流畅优美的轮廓线条、明快雅致的外立面色彩……流淌在建筑的每一个元素中，不经意间彰显了居住者的格调与品味。设计以人为本，创新超越。“海润名都”以超前创新的开发理念，率先采用多种先进的建筑技术：剪力墙、异型柱、隐形梁造就居室空间的完整性，无梁无柱，可塑性极高。60公分外飘转角凸窗，更增加了室内的采光效果。大开间（4.5米），由于采用了大开间的设计手法，使得开间与进深的比值更加的合理。3.0米层高，加大开间的同时增加空间感。人、车分流的规划设计，在尊重人性的同时，再现了尊贵生活的完美内涵。具体数据：10800㎡综合绿化景观。7500㎡超大型地下停车场。10000余㎡超大型柱网商业群楼。近10万㎡的高档住宅。81%的实用率。70%以上的南北朝向设计，令阳光和清风为伴 生活配套完善，5分钟生活圈，满足居家生活所有需要。 人文气氛浓郁的高尚生活特区。24小时保安电子巡更系统、红外电子预警系统、小区电视监控系统、IC卡门禁管理系统和住户室内红外预警、窗磁、门磁、紧急报警、烟感、瓦斯报警形成多达五重安保系统。 三表远传系统、宽带网、有线电视、电话，令配套设施尽善尽美。 户户观景：长虹路的繁华、襄樊大学的宁静、小区中心园林景观的温馨。 “三大”设计理念，“明室、明厅”的效果，无一不是精雕细刻的结晶。2、景观设计人类生活离不开自然的怀抱，环境决定生活品质。城市越来越拥挤，历史越来越陈旧，留下的是什么？江河流淌千年，失去了昔日的风貌；曾经的家园，已经不能满足我们对环境的要求。“海润名都”坐拥6000㎡中心景观园林和4800㎡市政绿地休闲广场，深圳紫月景观设计艺术有限公司全力描述“海润名都”全方位的立体园艺景观。绿树繁茂，流水萦绕，营造出一幅清灵秀丽，绿意葱笼的风景画。人徜徉于生态环境之中，与自然亲密无间，日起日落，岁月的流逝静静无声，只愿与亲人携手共度。6000㎡的中心园艺景观，由商业步行街、小区入口、海润广场、华尔兹广场和观景台组合而成的中轴线贯彻始终。辅助以每单元入户大堂前的半圆型叠水景观小品、情人岛、徵坡地型和硬质铺装，形成错落有至的小区景观带。长度达160米，宽30米的城市绿化带，经过改造形成了以休闲、娱乐为主的城市景观带。与小区内部6000㎡的景观形成内外互补、相辅相成、内外合一的具有独特气质的小区景观群。小区东面数万平方米的襄樊大学校院景观，除了宁静和养眼之外更增添的是一份少有的详和之气。3、尺度设计没有对人性需求的尊重，再具才华的建筑师，也难留下惊世之作。无所不在的高尚人文享受，匹配你丰富精彩的顶层人生。南北间隔近100米，东西无阻隔的半围合设计，在增大建筑间隔的同时将尊贵的含义无限的放大。二梯四户、二梯五户、二梯六户和11个基本户型，满足的是您对生活的不同诠释。外型的挺拔、俊朗，内部的层次丰富、多变，无不体现大师们的匠心。4、户型设计为成功人土呈献最具生活特质的理想居所，包容一生极致生活梦想，涵养尊荣的一方港湾。采用剪力墙、异型柱、隐形梁技术，使得居室空间成为了你发挥无限创造力的所在。5、物管设计用心，未必造的出一座极具品位的魅力之城但一座品位之城，注定要花十分的心思来打理。“海润名都”邀请香港江源物业屋宇管理有限公司担任物业管理顾问。认真执行ISO9002质量管理体系。提供专业级管家服务。完善社区文化建设。6、科技设计高标准智能化设施的高度集成，构成住宅小区智能物业管理系统统一和便捷的信息交互平台。设计完美的8XE彩色液晶双频可视对讲“一卡通”门禁系统：人性化的设计，免提功能，嵌入式安装，双屏显示，特有接线E—mail功能。安全可靠的家庭防盗报警功能；红外预警、窗磁、门磁、紧急按钮、烟感和瓦斯报警。采用逻辑控制技术，可分区布防，有效防止误报；可通过互联网或电话实现远程设防和撤防功能，可将报警信号传输到保安监控中心及四组指定电话号码。三表远传及短信息留言功能；通过家中的双屏可视对讲读取三表数据及获取通过互联网或物业发来的短信息留言。停车场管理系统。畅通无阻的宽频信息网络、有线电视和电话，令世界与您紧密相连：24小时保安电子巡更系统、小区周界红外预警系统和小区电视监控系统充分保证小区的公共安全。引领居住层次升级再升级、犒赏成功人生。二、建筑物市场需求现状及预测一) 市场需求现状2003年，襄樊市房地产开发企业共完成房地产开发投资11.72亿元，较上年增长29.3%，增幅高于上年同期1.7个百分点，高于全社会投资平均水平18.3个百分点。其中：商品房住宅完成投资占45.2%；办公楼投资占1.9%，增长6.9%；商业营业用房投资占15.1%，增长83.7%；其他投资占27.9%，增长62%。施工房屋面积达210.59万㎡，其中新开工面积122.73万㎡，分别较上年增长13.2%和12.9%；竣工商品房面积123.4万㎡，其中竣工商品房住宅9172套，分别较上年增长23.8%和27.6%，新开发的住宅小区更注重人性化、个性化的设计理念，无论是从规模上、结构上、管理上及售后服务、物业管理上都上了一个更高的台阶。二) 市场需求预测襄樊的房地产目前处于发展期，地方政策正在从政策主导市场到市场化转变。2004年，襄樊市房地产开发企业完成土地开发投资额13.5亿元，较上年增长17.3%，完成开发土地面积78.69万㎡，增长57.6%。土地开发投资的增长，为房地产开发的后续发展奠定了相应的基础。纵观以上房地产开发运行呈逐年升温之势，需求总体上保持基本平衡，价格涨幅平稳，襄樊市房地产投资开发没有“过热”迹象，开发形势依然看好。特别是随着城镇化水平的不断提高，住房建设的重点势必由城市中心区域向城市边郊区域延伸，城市人口不断增多，将带来住宅需求量的增加；同时，一批大型项目进驻襄樊、商业网点的新建和旧城改造将会为房地产行业的发展带来广阔的空间。三）商品用房和写字楼预测住宅、办公楼、商业营业用房是房地产市场供给（商品房）的主要构成部分，其中住宅在房地产市场中所占比重最大，商业营业用房次之，办公楼所占比重最小。近年来，湖北商品房供给结构存在以下几个特点：1、商品房供给结构出现变化，住宅供给平稳增长，办公用房和商业营业用房所占比重缓慢下降。2001年，在商品房实际销售面积中，住宅所占比重由1995年的87.9%增至93.6%，而办公用房和商业营业用房所占比重则由1995年的2.5%和7.1%降至2.1%和3.5%。2、住宅供给结构发生变化，别墅和高档公寓所占比例下降，经济适用房所占比例有所上升。2001年，在商品住宅销售面积中，经济适用房所占比例由1995年19%上升到26.4%，而别墅和高档公寓所占比重由1995年的2.8%降至0.1%。高品位、高质量、环境优雅的商品住宅供给比重逐渐增加迈入新世纪后，人们的居住理念发生了很大的变化，过去那种追求低价格、大面积的观念已成为历史，注重高品质、高质量和居住环境的楼宇渐渐成为消费者的新宠。湖北房地产开发商即时适应消费者的这一变化，开发出了大量品质高、质量高和环境优雅的楼盘。三、建筑物市场供给现状及预测一)土地资源的供给状况土地资源的供给状况决定了房地产开发的规模。改革开放以前，土地的使用是通过无偿划拔而取得的，1988年实施新的《土地管理法》后，我国的土地使用权可以依法进行转让，从而促进了土地市场的空前发展。2004年襄樊完成开发土地面积增长4.6%，土地购置面积增长5.0%，到今年上半年，两个增速分别增至166.7%和45.1%。二）市场供给状况襄樊居民现有住房面积在60㎡左右的占23%；住房面积在80㎡左右的占42%；住房面积在120㎡左右的占28%；住房面积在140㎡以上的仅有7％。这些数据说明目前襄樊市房屋居住面积偏低。据调查有41％的家庭嫌目前的住房面积太小，8％的家庭表示最近就会有购房计划；13％的家庭打算在一年内购房；打算在两年内购房的家庭则达到了38％。三）市场供给预测襄樊市区截止2004年底市区外来人口、市区缺房户和市区人均住宅建筑面积不足10㎡住房家庭仍然很多，据测算该市市区城市人口到2010年将达到160万人，为实现国家提出的城市居民人均住宅建筑面积达到小康水平，该市今后每年需新建住宅150万㎡以上，表明房地产市场需求是相当大的。2005年，襄樊房地产市场将会出现40多栋左右的高层和小高层（见襄樊市高层建筑基本情况），多层小区主要有：弘盛•三元居、东风春城、星月花园、阳光绿岛、锦绣苑、鱼粱洲部分小区等。第四节、市场营销方案策划一) 提高项目定位Product(产品)、Price(价格)、Place(销售渠道)、Promotion(销售促进)是市场营销方案策划四个基本要素其中产品又是其余三要素的基础。产品特色是专业化营销的重要组成，是使一个公司的产品区别于其竞争对手并最终赢得客户的关键因素。本项目核心价值是复合（文脉，配套，地段中心，品质，景观，物业，发展）本项目核心价值:复合理论的基本阐述：文脉：依附本项目周边以襄樊大学为基础，各类中小学以及教育文化机构的辐射力。彰显未来生活的品质。配套：本项目所处区域是一个新兴的商圈，短短的几年内将构成强大而完善的城市配套，现阶段以中商为核心的商圈绝对能够满足区域内居民日常生活的各种需求。中心：无论从哪个角度哪个指标来考量，这里无疑是一个城市发展的中心，一个中心意味着巨大的商机，便利的交通与生活成本。中心意味着巨大的升值潜力。品质：相比竞争对手，本项目品质上的优势尤为突出，比如说建筑技术上的优势、建筑结构的优势、社区内部景观的优势等等。景观：本项目社区内部建有高达近6000㎡的中心绿化和政府规划的临街绿化带，周边还建有襄樊市最大的城市广场—诸葛亮广场。物业：优秀的物业品质需要好的物业管理公司来保证。本项目由香港知名的物业管理公司来担当顾问，价值彰显无疑。发展：判断一个物业是否值得购买的一个重要标准，而本项目是位于襄樊未来城市核心，发展的潜力自然是巨大的。上述都能提高本项目的定位。二) 营销策划方案1、总体推广策略方案原则：锁定目标消费者，整合运用不同的传播渠道，围绕核心利益将海润名都未来生活方式提前以不同的表达形式全面展示，并以互动的感受让目标群体体悟海润高尚人文生活，对生命价值的升华意义。遵循交流—交心—认同—认从—从众的营销逻辑规律，创造物有所值，甚至物超所值的心理感知，从而产生兴趣，认同景愿和购买行为。具体表达：A、新襄樊新地标，无敌NO.1—创造楼盘在新襄樊住宅的知名度和美誉度；B、九鼎之尊·舍我其谁—卖点挖掘展示楼盘品质，金光大道迎宾路，“T+1”C、聚光效应+轰动效应—利用规划超前工程质优、进度优势、物业管理先进模式等几大服务概念，由明星楼盘的聚光效应续而引发轰动效应；D、品牌传播—提升楼盘品牌，打造海润名都襄樊城市名片的品质形象，以新闻公关、炒作和广告宣传相接合，进行品牌传播；E、销售促动推进楼盘去化—进行销售策划和销售策略的运用，通过促销方案速求市场与消费者峰回路转一瞬间，无限风光在远峰或沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春的人生意境创造热卖场面，加以十点性的销售促动提升房源去化率；2、具体推广策略方案市场在变，人心在变，游戏规则在变，市场是关键，消费者是核心，消费需求是我们工作的出发点，消费动机是我们工作的中心点。项目传播定位Slogan“新三民主义”生活主张：即新空间、新人类、新人系+新民权、新民主、新民族3、加强宣传工作利用广播、电视、电台、报纸、网络等传播媒体向市场传递基本营销信息。树立项目独特品牌形象。通过核心价值诉求放大项目的优势特征。抑制和打击正面竞争对手。严格控制财政预算，注重广告的实效性。控制推广节奏，保证计划执行过程的弹性三)争取优惠政策由于我公司在襄樊市引进上市公司武商集团和中商集团，因此享受高新技术开发区在税收财政、土地、规费、配套设施的各项优惠政策。四) 寻求多种开发途径由武汉海润房地产开发有限公司独家开发。第五章建设条件一、自然状况一）地理位置及地形概貌襄樊市位于东经110°45′-113°43′,北纬31°14′-32°37′,处于我国地势第二阶梯向第三阶梯的过渡地带，总地势自西北向东南倾斜，大体可分为西部山地、东部丘陵和中部岗地、平原三个基本地理单元。西部山地包括南漳、保康、谷城三县，海拔多在400米以上，面积约8000平方公里，占全市面积的40.6％东部丘陵包括枣阳和宜城东部，海拔为90-250米，面积约束3000平方公里，占全市面积的15.2％，中部岗地、平原包括老河口、襄阳、襄樊城区、枣阳北部和宜城西部，海拔一般在85-140米之间，面积约8700平方公里。保康内的关山，海拔2000米，是全市最高的山峰；宜城市内的八角庙，海拔44米，为全市最低点。本项目地处长虹路与春园路交汇处，毗邻长虹路中商平价购物广场，四周有长虹路集贸市场、襄樊市妇幼保健医院、解放军477医院、三九药店；学校有襄樊市八中、市三十二中、建昌小学、长汉路小学、逸夫小学、襄樊旅游学校、襄樊学院建化路校区，还有襄樊最大的休闲广场—诸葛亮广场，旁边有2、10、13、20、25、26、27等公交车，四通八达，非常便利。布局规划合理。二）气象、水文条件襄樊地处中纬带，属北亚热带季风气候，冬寒夏署，冬干夏雨，雨热同期，四季分明。全市年均气温一般在15-16℃，无霜期在228-249之间，总趋势是南长北短。全市年降水量820-1100㎜，其中夏季占400-450㎜襄樊境内河流众多，共有大小河流649条，其中流域面积在100平方公里以上的河流有50条，多为山区游荡性河流，陡涨陡落，分属汉江和沮漳河两大河系。汉江及较大的支流唐白河、滚河、小清河、北河、蛮河均属设防河流。汉江在襄樊境内长195㎞，流经老河口、谷城、宜城3个县市和襄樊城区年均过境径流量388亿立方米。二、交通、通讯及水电气情况一）交通襄樊市处我国内陆腹地中心地带，得“中”独厚，区位优势明显，“东瞰吴越、南遮湖广，西带秦蜀、北通宛洛”，与武汉、郑州、西安、重庆、成都等大城市等距离均在1000公里以内，交通发达，自古即为交通要辏。素有“南襄隘道”、“南船北马”、“七省通衢”之称。历为南北通商和文化交流的通道。现已形成汉丹、焦柳、襄渝3条铁路大动脉交汇于市区、3条国道公路贯通市区、公路在境内连成网络，汉水、南河、唐白河等5条河道全年通航，襄樊和老河口两座飞机场连接空中走廊，输油管道横跨其间的立体交通网络。是华中、西北、西南“Y”型交通网络的中心，连接东西南北的重要交通枢纽。“一条汉江、二座机场、三条铁路、四通八达公路”是襄樊水、陆、空立体交通网络的真实写照。穿境而过的汉江属三级航道，全年可通航500吨级驳船，通长江达东海。市区内的港口年吞吐量在1500万吨以上，并建有汽车滚装专用码头，汉江余家湖港口是国家北煤南运的重要中转站。襄樊机场和老河口机场已开通北京、上海、深圳等十多个航班，襄樊机场二期改扩建工程已经开工，竣工后可达到国家一级通航标准。汉（武汉）丹（丹江口）、焦（焦作）柳（柳州）、襄（襄樊）渝（重庆）三条铁路在襄樊交汇，是我铁路运输八纵八横网络中的枢纽之一；襄北铁路编组站是全国13个特大型编组站之一。316、207国道穿境而过。全市公路通车里程达2万多公里。襄樊市还是全省高速公路网中心之一，襄（襄樊）十（十堰）、襄（襄樊）荆（荆州）、孝（孝感）襄（襄樊）、襄（襄樊）魏（河南魏集）四条高速公路在襄樊市郊交汇。二）通讯襄樊还是全国重要的通讯枢纽。“九五”期间，襄樊市的通信建设实现历史性跨越，电信网络规模和质量达到省内一流水平，全市信息高速公路雏形基本形成。国家投资建设的武汉—西安、呼和浩特—北海等5条一级光缆干线和汉口—西安—兰州等4个数字微波空中信道交汇于市内；市内传输建成市内环、外环两大环形传输光缆系统，襄樊信息港、N-ISDN以及DDN已广泛应用和普及。市话容量达40万门，特别是SDH的建成使用，极大地提高了全市的长途传输网络的安全性和可靠性。三）水、电、气情况1、市区五个自来水厂的供水能力：为60.8万立方米/日，预计远期供水能力为81.0万吨/日。已新建余家湖水厂一座。2、油坊岗污水处理厂，新建有鱼梁洲和余家湖污水处理厂，预留观音阁、檀溪污水处理厂。新建火石山日处理250吨和樊城施坡处理400吨生活垃圾的垃圾处理场。

3、新建的襄樊火电厂，装机总容量133.5万千瓦。其中火电厂120万千瓦。远期扩建襄樊火电厂，新建崔家营水电站，装机容量达到274万千瓦。其中襄樊火电厂240万千瓦。并建成相应的输变电网络系统。4、城市发展无线电视节目四套，有限电视节目50套。中波广播节目3套，调频广播节目10套。新建襄樊彩电中心，城区有线电视入户率达到100%。5、贾家洼气源厂，日供气50万立方米，余家湖第二煤焦厂。日供气29万立方米。改扩建襄樊热电厂、二汽热电厂、襄东集中供热中心；新建张湾热电厂、余家湖热电厂将使市区供热能力达到1456.8吨/小时。

三、场地工程及地质条件一）工程概况该项目位于襄樊市长虹路与春园路交叉口东南侧。使用面积为21.15亩，建筑面积约11.6万㎡，4栋22-24层住宅楼，框架剪力墙结构，桩基础，设有地下室一层，柱距6-9米，单柱最大荷载约18000-20000KN，其它一般约8000-14000KN，基础埋深约5米。二）地质条件1、根据区域地构造分析，场区处于大地构造南襄拗陷盆地中部，场区无重大构造带穿越，无构造运动活动迹象，因此场区处于稳定区内。上部覆盖层为第四系全新统（Q4）及更新统（Q3）冲洪积粘性土层及砂、卵砾石土层，厚度40-70米，底部为第三第紫红色砂质泥岩或泥质粉砂岩等。2、场区原为绿化区，距长虹路约30米，地形较平坦，场区各勘探孔标高在66.40-67.04米之间，最大高差约0.64米，周围部位地势略高，其它部位高差约0.3米，地貌部位属于汉江北岸一级阶地中部。3、场区中下部为卵砾石层，层位稳定，强度高，厚度大，地基土处于稳定状态区内。4、场区地类别为二类，根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）及抗震设计规范，该场区处于抗震有利地段。第六章项目实施方案一、项目规划依据《襄樊市开发区规划管理办法》二、项目规划方案一）详细规划设计总用地面积：21.15亩（14097.9㎡）总建筑面积：116000㎡其中：住宅建筑面积：97966㎡商铺建筑面积：10549㎡地下室建筑面积：7500㎡绿化面积：10800㎡停车位：150车位容积率：6.4(6.46)绿化率：35.1%建筑密度：32.7%户数：722套建筑规划尺寸：161.4m×89m二）交通规划设计地处长虹路、春园路及建华路交汇处，交通便捷。三）环保设计(l）废气设计整体附壁烟囱，采用此装置可收集小区厨房废气，集中排放，避免各家各户使用抽油烟机产生的滴油现象，提高厨房烟气处理效果，改善小区居住环境。(2）污水生活污水经A/O法生活污水处理装置处理后，污水水质可达到《污水综合排放标准》一级标准。(3）固体废物在小区内设立垃圾分类装置。住户将生活垃圾分类打包送往指定的垃圾箱，由环卫部门及时清运，统一处理。(4）噪声本项目居民空调噪声虽对小区外环境影响不大，要求住户尽量采用低噪声空调，在小区各楼房设空调排水口，以免在空调使用时产生邻里纠纷。(5）光污染由于“海润名都”商住小区位于市区中心区域，车、人流量大，为防止光污染，建设过程中严禁使用玻璃幕墙等反光强度大的装饰材料。四）服务设施“海润名都”邀请香港江源物业屋宇管理有限公司担任物业管理顾问。认真执行ISO9002质量管理体系。提供专业级管家服务。完善社区文化建设。五）夜景灯光设计（略）三、项目实施方案一）获取土地使用权土地购置合同二）道路工程由于工程三面邻城市交通主要干道，一面紧邻襄樊大学，因此工程不需要对道路重新设计。三）街道设施系统处于城市主干道四）给水工程市政供水管网覆盖该区域，区域内供水由市政网供应。五）排水工程区域内铺设市政排水管网，为暗沟排放，雨污合流。六）电力工程区域内电源来自市政供电网，供电保证率高。七）采暖工程根据襄樊市所处地形、地势的分析，本项目不需要采用采暖工程。八）智能化系统工程宽频网、红外线监控系统、可视对讲系统、IC卡一卡通收费系统、每户设紧急报警按钮、燃气泄露感应报警系统、电视监控系统、电子巡更系统、周界防卫系统。九）燃气工程预先安装燃气管道，并装有泄露感应报警系统。十）环卫建设6000㎡的中心园艺景观，由商业步行街、小区入口、海润广场、华尔兹广场和观景台组合而成的中轴线贯彻始终。辅助以每单元入户大堂前的半圆型叠水景观小品、情人岛、徵坡地型和硬质铺装，形成错落有至的小区景观带。长度达160米，宽30米的城市绿化带，经过改造形成了以休闲、娱乐为主的城市景观带。与小区内部6000㎡的景观形成内外互补、相辅相成、内外合一的具有独特气质的小区景观群。十一）住宅布局设计南北间隔近100米，东西无阻隔的半围合设计，在增大建筑间隔的同时将尊贵的含义无限的放大。二梯四户、二梯五户、二梯六户和11个基本户型，满足的是客户对生活的不同诠释。剪力墙、异型柱、隐形梁造就居室空间的完整性，无梁无柱，可塑性极高。60公分外飘转角凸窗，更增加了室内的采光效果。大开间（4.5米），由于采用了大开间的设计手法，使得开间与进深的比值更加的合理。3.0米层高，加大开间的同时增加空间感。十二）公建布局小区南面有建华路，北面紧邻长虹路，西面是春园路。第七章项目实施进度安排一、建设进度安排项目于2004年3月开始动工，目前“海润名都”项目共有A、B、C、D四栋主体工程，A栋主体结构已建至15层，B栋主体结构已建至16层，C、D栋主体结构目前已建至17层。预计2005年11月项目主体封顶，2006年7月开始正式投入营运。二、建设项目分阶段的划分一）2004年需完成工作2004年完成桩基、地下停车库、五通一平，及部分主体项目和项目规划手续的办理。二）2005年需完成工作2005年项目主体结构封顶，及部分配套设施的安装。三）2006年需完成工作2006年7月项目全面完工，并交付使用。第八章环境影响评估一、环境现状一）大气环境评价区域内除TSP超出评价标准外，其它评价因子测值均远小于标准限值，表明评价区域大气环境尚可。二）地表水环境襄樊市主要纳污水体汉江北支除pH符合评价标准要求外；其他各指标均有超标现象。其中高锰酸盐指数平、枯水期最大超标倍数分别为0.35倍、1.59倍，BOD5平、枯水期最大超标倍数分别为0.72倍、1.33倍，氨氮枯水期最大超标倍数为1.49倍。表明汉江北支己受到污染。分析其原因是由于汉江北支接纳了大量的城市生产生活污水及唐白河和小清河输送的污水所致。三）声学环境从本项目区边界噪声监测结果分析：除1＃点外其余各监测点昼间和夜间均符合《城市区域环境噪声标准》GB3096—932类标准要求。1＃点在城市交通干道30米以内，根据《城市区域环境噪声适用区划分技术规范》可按4类标准考虑，测值符合标准要求；环境敏感点攘樊学院建华路住宅楼）昼、夜噪声亦符合评价标准，评价区域噪声现状尚好。二、主要污染物和污染源一）施工期间的污染(l）扬尘(2）施工噪声二）营运期期间的污染(l）废气(2）污水(3）固体废物(4）噪声(5）光污染三、污染控制方案一）施工期间的污染控制方案(l）扬尘施工场地道路经常洒水，及时清理漏洒在地上的沙土、水泥，对于进出车辆实施限速，场地出口处设车辆通过刮泥铁板降低扬尘对周围环境影响。(2）施工噪声施工噪声经常对产生噪声设备进行维护，降低施工设备噪声值，对高噪声设备严禁夜间施工。二）、项目建成后的污染控制方案(l）废气设计整体附壁烟囱，根据建设部政策研究所中心厨房卫生间技术研究所《住宅厨房卫生间变压式排风道图集（n型）》，采用PCHll30型厨房变压式排风道，排风道排口尺寸为600mmx400mm，采用此装置可收集小区厨房废气，集中排放，避免各家各户使用抽油烟机产生的滴油现象，提高厨房烟气处理效果，改善小区居住环境。(2）污水生活污水经A/O法生活污水处理装置处理后，污水水质可达到《污水综合排放标准》一级标准。(3）固体废物垃圾分类是目前城市垃圾处理的一种方式，是实现垃圾无害化、减量化、资源化的有效途径，因此在小区内设立垃圾分类装置是必不可少的。住户应将生活垃圾分类打包送往指定的垃圾箱，由环卫部门及时清运，统一处理。(4）噪声本项目居民空调噪声虽对小区外环境影响不大，但会影响邻里之间和睦相处，要求住户尽量采用低噪声空调，在小区各楼房设空调排水口，以免在空调使用时产生邻里纠纷。(5）光污染由于“海润名都”商住小区位于市区中心区域，车、人流量大，为防止光污染，建设过程中严禁使用玻璃幕墙等反光强度大的装饰材料。四、结论一）环境影响评价结论环境空气影响评价结论项目施工期扬尘在实施防治措施后在C、D、E稳定条件下，均符合评价标准。项目投入运营后，小区排放燃烧废气符合评价标准。二）水环境影响评价结论建设项目在落实本环评治理措施后，所排的污水符合《污水综合排放二、主要污染物和污染源标准》GB8978一19％一级标准要求；污水中总量控制类污染物排放总量亦控制在当地环保部门下达的总量控制范围内，所以项目建成后废水的排放对水环境的影响是可以接受的。三)固体废物影响评价结论由环卫部门统一收集进行综合处理，对环境不会造成影响。11.空调噪声经sm以外距离衰减后，噪声值符合《城市区域环境噪声标准》（GB3096—92)2类区标准，因此噪声对周围环境影响甚微。11.武汉海润房地产开发有限公司“海润名都”商住小区建设项目位于我市中心区域，交通十分便利；购物、就医、上学等公用设施齐全；交通、绿化、采光、通风均符合《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）有关规定，居住环境舒适。四）总量控制结论(l）废气：废气中的烟尘、50：符合总量控制指标和环境保护目标要求。(2）污水：采用本报告提出的治理措施，污水中的COD、氨氮符合总量控制指标和环境保护目标要求。(3）固体废物：不允许排放。五）总结该项目建设地位于襄樊市高新技术产业开发区内（长虹路中段），项目选址符合城市总体规划与环境保护规划。项目建成后具有较好的社会、经济和环境效益；项目建成后的废气、噪声防治措施基本可行，拟建的污水处理装置能满足小区所排污水处理的需要，固体废物处置率为100%，各类污染物可实现达标排放和总量控制要求。综上所述，只要建设单位严格执行“三同时”制度，认真落实本报告提出的各项环保措施，加强环境管理，从环境保护的角度来看，该项目按拟定设计规模建设是可行的。第九章劳动保护和工业卫生一、概述（略）二、防火,防爆（设计图纸）探测系统监控系统探测系统监控系统消防通讯保安通讯消防通讯保安通讯消防部门物业部门消防部门物业部门消防报警系统保安报警系统消防报警系统保安报警系统消防控制中心保安控制中心消防控制中心保安控制中心总控制室总控制室行政管理信息系统行政管理信息系统行政部门物业部门行政部门物业部门三、防电伤,防机械伤,防坠落和其他伤害（略）四、防噪音及防振动（略）五、其它安全措施（略）第十章节能对策（略）一、设计节能（略）二、管理节能（略）第十一章组织机构与经营机制一.项目执行单位武汉海润房地产开发有限公司二.执行单位现状武汉海润地产开发有限公司是以房地产发展为主业的公司，公司现有员工45人，其中大专本科以上学历者有28人，中高级技术职称者20人。公司成立以来，共开发建设完成近十几个各种房地产项目，如武汉武胜路商业房地产项目、武汉沌口高级公寓小区等。在未来三年，结合市场的需要，公司将进一步调整经营战略，有步骤、有计划、有原则、有策略地实现项目和产品的优胜，并以业务专业化、经营市场化和管理现代化三方面要素作为保障手段；公司将致力于建立一个湖北地域内的房地产住宅业务行业领导者的地位，经营与文化力求走在房地产企业的最前列，通过创造性地满足社会需求，从而实现未来几年持续保持市场份额10%的经营指标。三、当前组织机构情况董事会董事会总经办总经办高管层营销策划中心工程管理中心企业管理中心营销策划中心工程管理中心企业管理中心策划部财务部设计部工程部总工室装修部项目拓展部人事行政部培训部物业管理部公关部策划部财务部设计部工程部总工室装修部项目拓展部人事行政部培训部物业管理部公关部销售部预决算部销售部预决算部部门层 部门层四、经营组织机构情况（略）第十二章项目投资估算、资金筹措及使用计划编制依据一、编制依据1、土地购置合同2、银行借款合同3、工程建筑合同4、市场融资成本预测5、投资单位自筹能力6、建设期市场变化因素二、工程建设其他费用工程建设及其它费用表单位:万元项目资金备注项目工程建设费19854含建设、配套、土地、设计、规费等其它费用3550含营运费、利息、不可预见费等合计23404第十三章工程经济评价一、评价的范围,依据一）评价的范围主体工程及附属配套设施二）评介依据1、武汉海润房地产开发有限公司提供的《“海润名都”可行性研究报告》及其它相关资料。2、襄樊市政府有关房地产开发的相关政策。3、评估人员现场调查和企业面谈获取的有关信息资料。4、土地购置合同5、银行借款合同6、工程建筑合同7、市场融资成本预测8、投资单位自筹能力9、建设期市场变化因素二、评价的目标,指标总投资23404万元。三、分析,预测基础数据一）计算期的确定：建设期3年，销售期5年（含建设期内预售3年）。二）投资估算,资金筹措及使用计划：1、资金投资估算项目总投资：23404万元，项目总建筑面积：11.6万㎡，项目综合平均成本2018元/㎡。其中：土地费用：1904万元；设计规费：300万元；主体工程建设费：15850万元；配套设施费：1800万元；财务费用：2592万元；营运费用：500万元；不可预见费用：458万元。项目总投资估算表单位：万元序号项目总投资备注1开发建设投资198541.1土地费用19041.2设计费及各类规费300其中设计费150万元1.3主体工程建设费15850按每平米住宅面积1366.38元估算。1.4配套设施费1800含绿化及电梯安装费2财务费用2592含银行贷款利息及市场融资费3营运费用5004不可预见费458按开发建设投资2%估算。5项目总投资23404开发产品成本估算表单位：万元序号项目合计高层住宅A座高层住宅B座高层住宅C座高层住宅D座汽车车位商场1数量（㎡）116000245002450024500245007500105492开发产品成本234044941494149414941149921412.1土地费用19044024024024021251712.2设计规费3006363636320282.3主体工程建设费158503345334533453345105014202.4配套设施费1800399399399399861182.5财务费用25925485485485481702302.6营运费用50010610610610632442.7不可预见费45878787878161303单位成本（元/㎡）20182017201720172017199920392、资金筹措预计筹措资金：24000万元。其中：自有资金7800万元；银行借款：4800万元；市场融资：8110万元；预售房款：3290万元。资金筹措表资金来源金额（万元）所占比例（%）自有资金780033银行借款480020市场融资811034预售房款329013合计240001003、资金使用计划项目建设投资期内，共需资金24000万元，使用情况见下表：资金使用计划表资金投入时间资金使用内容资金金额（万元）资金来源（万元）2003年12月—2004年4月购置土地1904自筹2204设计及前期费用3002004年5月—2005年10月主体工程建设12686预售房款2290银行借款4800自筹55962005年11月—2006年7月主体工程封顶6852市场融资8110预售房款1000配套设施安装1800不可预见费用458合计项目完工24000自筹7800市场融资8110银行借款4800预售房款3290四、借款偿还能力分析该项目预计5年内偿还全部借款，分析见下表：一）还本付息计算单位：万元序号项目名称2004年度2005年度2006年度2007年度2008年度合计一流动资金借款1本年借款本金48008110129102本年借款应计利息2641893282639025923本年还本100059106000129104本年付息2641893282639025925本年未偿还借款本金累计48001291011910600006本年未偿还借款利息累计二偿还借款本金及利息的资金来源1售房款20002625560082507925264002未分配利润（净利润）2283559371429138243313其他资金三借款利息支付合计264441376220225922592二）计算结果由此表可以得出项目3年还本付息共计15502万元。其中还本12910万元，支付利息2592万元。五、现金流量分析一）全部投资现金流量预测及计算单位：万元项目2004年度2005年度2006年度2007年度2008年度合计一、现金流入430099501571092507900471101、售房收入20002650560082507900264002、外部借款48008110129103、自有资金投入230025002000100078002、其它二、现金流出397299509366124647647433991、项目投资3500900065004404234042、销售费用20018010070506002、销售税金及附加13417737355052717613、偿还借款本息26418193267366390155023、所得税11217546170468021324、其它三、净现金流量32806344-32142533711四、累计净现金流量3283286672345837113711五、净现值32805243-241425355692六、累计净现值3283285571315756925692六、不确定性分析一)盈亏平衡分析该项目中，包括住宅、商铺、汽车位等，根据测算，总成本为23404万元。住宅部分：住宅总成本为19764万元，总建筑面积98000㎡，销售均价为2300元/㎡，在住宅部分利润为零情况下，其销售面积应为19764×10000/2300≈85930㎡；商铺部分：商铺总成本2141万元，总建筑面积10549㎡，销售均价为8860元/㎡，在商铺部分利润为零情况下，其销售面积应为2141×10000/8860≈2420㎡。二)敏感性分析该项目中，预计总成本为23404万元。1、住宅部分分析见下表：单位：万元项目基数销售单价增加10%单位生产成本增加10%销售面积增加10%营业费用增加10%一、主营业务收入2063422700206342270020634减：主营业务成本1753917539192931929317539主营业务税金及附加12381362123813621238二、主营业务利润1857379910320451857加：其他业务利润减：营业费用422422422422464管理费用财务费用-18-18-18-18-18三、营业利润14533395-30116411411加：投资收益补贴收入营业外收入减：营业外支出四、利润总额14533395-30116414507利润总额增长率%0134-12113-3由上表分析可知，当销售单价增加10%时，住宅项目利润总额增加134%；当单位生产成本成本增加10%时，住宅项目利润总额减少121%；当销售面积增加10%时，住宅项目利润增加13%；当营业费用增加10%时，住宅项目利润总额减少3%。2、地下停车库部分项目基数销售单价增加10%单位生产成本增加10%销售面积增加10%营业费用增加10%一、主营业务收入10681175106811751068减：主营业务成本13341334146714671334主营业务税金及附加6471647164二、主营业务利润-330-230-463-363-330加：其他业务利润减：营业费用2222222224管理费用财务费用-1-1-1-1-1三、营业利润-351-230-484-384-353加：投资收益补贴收入营业外收入减：营业外支出四、利润总额-351-230-484-384-353利润总额增长率%034-3821-1由上表分析可知，当销售单价增加10%时，汽车位项目利润总额增加34%；当单位生产成本增加10%时，汽车位项目利润总额减少38%；当销售面积增加10%时，汽车位项目利润增加21%；当营业费用增加10%时，汽车位项目利润总额减少3%。3、商铺部分项目基数销售单价增加10%单位生产成本增加10%销售面积增加10%营业费用增加10%一、主营业务收入76288391762883917628减：主营业务成本16581658182418241658主营业务税金及附加459503459503459二、主营业务利润55116230534560645511加：其他业务利润减：营业费用156156156156172管理费用财务费用-6-6-6-6-6三、营业利润53616080519559145345加：投资收益补贴收入营业外收入减：营业外支出四、利润总额53616080519559145345利润总额增长率%013-310-0.3由上表分析可知，当销售单价增加10%时，商铺项目利润总额增加13%；当单位生产成本增加10%时，商铺项目利润总额减少3%；当销售面积增加10%时，商铺项目利润增加10%；当营业费用增加10%时，商铺项目利润总额减少0.3%。八、财务评价结果综合上述分析可得出以下认识：一、社会效益,环境效益综合评价如果该项目的城市配套设施—城市主题绿化广场的建设费用能得到政府的进一步支持和优惠，并能按既定方案运作，该项目将会有更好的效益。二、结论建议通过对“海润名都”房地产项目的财务效益评价计算分析，该项目建成后，投资回收期短，财务效益比较好，具有较强的抗风险能力，有能力在近3年内偿还全部借款本息，且偿还全部本金及利息后，仍有较高的盈利能力，由此得出结论：该项目是可行的。附件：城市总体规划图地理位置图地块位置图规划设计方案计委文件项目实施单位营业执照及资格证书编制单位营业执照及资格证书武汉海润房地产开发有限公司2004-09-08目录TOC\o"1-2"\h\u253321总论 1311911.1项目概况 1317891.2建设单位概况 3162241.3项目提出的理由与过程 3311231.4可行性研究报告编制依据 4225921.5可行性研究报告编制原则 426521.6可行性研究范围 5265791.7结论与建议 665262项目建设背景和必要性 9302042.1项目区基本状况 9237942.2项目背景 11327472.3项目建设的必要性 11265903市场分析 14297233.1物流园区的发展概况 1479553.2市场供求现状 1669963.3目标市场定位 17108883.4市场竞争力分析

17160544项目选址和建设条件 1950564.1选址原则 1969314.2项目选址 19544.3场址所在位置现状 19297334.4建设条件 20123545主要功能和建设规模 22282555.1主要功能 22281835.2建设规模及内容 26195696工程建设方案 27137726.1设计依据 27219396.2物流空间布局的要求 27262516.3空间布局原则 2853886.4总体布局 2936766.5工程建设方案 30235856.6给水工程