HNSY大酒店经营权评估

1、jhsy大酒店使用权、经营权和发展权权益评估报告书hz 评报字(2000000) 1211 号hnhz资产评估事务所二六年十一月五日本所地址:编: 话: 真:e-mailhnjhsy大酒店有限公司:我所接受贵公司的委托，对座落于海口市滨海大道89号hnjhsy大酒店 未来14. 84年的经营权、管理权、发展权等权益，截止2006年11月1日所 表现的市场价值进行了评估，本次评估目的为酒店的发展提供价值参考依 据，我所依据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的评 估原则，按照公认的资产评估方法，于2006年11月5日完成了上述范围内 资产价值的评估。根据估价的目的，遵循估价原则，采

2、用科学的估价方法，经测算分析， 确定在估价时间2006年11月1日，位于海口市滨海大道89号jhsy大酒店 未来14. 84年使用权、经营权和发展权等权益总评估值为20, 879. 75万元， 大写人民币贰亿零捌佰柒拾玖万柒仟伍佰元整。(rmb 208, 797, 500. 00元)。以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真 阅读资产评估报告书全文。hnhz资产评估事务所中国注册资产评估师耿嘉璇中国注册资产评估师蒋红明中国海口二六年十一月五日jhsy大酒店使用权、经营权和发展权权益评估报告书hz评报字(2006)第12号绪言hnhz资产评估事务所接受hnjhsy大酒店有限

3、公司委托，根据国家有 关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产 评估方法，对hnjhsy大酒店有限公司因企业发展的需要，拟对座落于海口 市滨海大道89号hnjhsy大酒店未来14. 84年的使用权、经营权、发展权等 权益，截止2006年11月1日所表现的市场价值进行了评估，本所评估人员 按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查及询证， 对委估资产在2006年11月1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资 产评估情况及评估结果报告如下：一、委托方及资产占有方简介资产委托方及占有方；hnjhsy大酒店有限公司法定代表人：林桂全项目总经理：周发源注册地址

4、：海口市滨海大道89号注册资本：叁仟万元人民币企业类别：有限责任公司投资方简介：hnjhsy大酒店有限公司系由hnjh集团有限责任公司和 hnsy投资有限公司共同投资组建，其中hnjh集团有限责任公司占股51%,hnsy投资有限公司占股49队hnjh是集钢铁工贸、酒店连锁、海洋养殖等为一体的多元化企业集团。 成员有hnjh钢铁进出口有限公司、hnjh餐饮酒店投资有限公司。经过十五 年的发展，于2002年1月组建了 hnjh集团有限责任公司，注册资本：壹亿 元人民币，法定代表人：林桂全，办公地址：海口市龙昆北路帝豪大厦1206 室。jh集团以其优良的经营业绩总资产已达到近5亿元人民币，先后获国

5、家、省部级颁发的“全国优秀绿色餐饮企业”、“中华餐饮名店”等荣誉称 号，连续三年获得hn省十四家金融单位及hn省企业界联合会颁发的“hn 诚信企业”称号。hnsy投资（集团）有限公司于2001年10月，由国家工商总局和hn省 工商行政管理局批准注册成立，是全国性的投资企业。公司地址：海口市滨 海大道89号新华社hn分社三楼。法定代表人：周发源，注册资本：3000 万元人民币。经营范围：房地产开发经营、农业、运输、旅游项目投资、环 保设施、计算机网络项目投资及开发、进出口业务等。hnjhsy大酒店是按国际四星级标准投资兴建的一宾商务型综合酒店，于 2006年10月1日装修完毕，并开始试业。酒店总

6、建筑面积2. 4万平方米， 拥有客房、餐饮、多功能会议室、ktv包厢、桑拿会馆等设施，功能齐全、 豪华大方。酒店毗邻芳草如茵的“万绿园”和海口市“会展中心”，北临碧 波万倾的琼州海峡和气势宏伟的世纪大桥，东距生生百货、海口体育馆仅百 米之遥，西临银行、学校、歌剧院、高档商务及住宅区；酒店至海口美兰国 际机场约28公里，交通便利，环境优美。二、评估目的本次评估目的为hnjhsy大酒店有限公司对其所使用、经营和发展的jhsy大酒店权益发展提供价值参考。三、评估范围和对象本次评估的范围：评估的具体范围以hnjhsy大酒店有限公司拟定的 州1期丫大酒店未来14.84年的使用权、经营权、发展权等权益的价

7、值。评估资产类型主要包括：酒店一至三层面积为4710m，的经营场所，其 中有：大堂、餐厅、咖啡厅、ktv厅等，四层为桑拿保健室，五至十四层建 筑面积为11826 的经营场所；主要为198间客房，其中：套房10间，标 准房188间、十五层建筑面积为985.5 多功能会议室，其中：主要设置多 功能厅及豪华洽谈室、总建筑面积3714 m二的综合楼等未来14.84年的使用 权、经营权、发展权等权益截止评估基准日的价值。四、评估基准日本项目资产评估基准日为2006年11月1日。本项目评估基准日由委托方、资产占有方及评估机构共同协商确定，主 要考虑尽可能及评估目的实现日接近，以便评估结果有效服务于评估目的

8、， 尽量减少和避免评估基准日后的调整事项对评估结果造成较大影响。本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估价格的确定、评估参 数的选取等，均以该日之企业内部财务报表、外部经济环境以及市场情况确 定。本报告中一切取价标准为评估基准日有效的价格标准，计价货币种类为 人民币。五、评估原则1 .遵循独立、客观、公正、科学的评估工作原则；2 .遵循产权利益主体变动原则、资产持续经营原则、替代性原则和公 开市场原则等资产评估操作性原则；3 .遵循其他公允的评估原则。六、评估依据我们在本次资产评估工作中所遵循的国定、地方政府和有关部门的法 律法规，以及在评估中参考的文件资料主要有：（一）评估行为依据我所及

9、委托方签定的评估业务委托书（二）评估法规依据1 . 1991年11月16日中华人民共和国国务院91号令国有资产评估 管理办法。2 .原国家国有资产管理局国资办发（1992） 36号文国有资产评估 管理办法施行细则。3 .原国家国有资产管理局颁发的资产评估操作规范意见（试行）。4 .资产评估报告基本内容及格式的暂行规定（财政部财产评估司 财评字1999191号文件发布）。（三）评估产权依据1、资产使用、经营方申报的资产评估内容；2、资产使用、经营方提供的新闻大厦租赁合同书等权益证明。（四）评估取价主要依据1、2005年hn省统计年鉴；2、2005年海口市统计年鉴：；3、国家及hn省、海口市颁布的

10、有关法律、法规、规章及政策；4、jhsy大酒店装修标准；5、评估人员市场调查的酒店客房销售价格信息资料及同等级酒店客 房、餐饮、娱乐等市场行情信息资料；5 / 476、2005年至2006年hn省旅游接待、收入资料；7、资产评估常用数据及参考手册。七、评估方法根据本次评估的目的和评估对象的特点，委估标的属可产生持续性经 营收益的资产，其收益及风险皆可量化，故采用收益现值法进行评估。收益现值法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借 以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。估价基本思路为：客房收入、 西餐厅营业收入、中餐厅营业收入、大堂吧营业收入、ktv包厢收入、桑拿 保健收入、会议收

11、入、酒店商务中心收入等其它收入扣除营业税金及附加、 营业费、管理费、维修费等并考虑一定的空置率后，余额确定为净收益，并 通过一定的折现率折成现值，进而估算出其价值，基本公式为：t7 二 a a (1 + t1v = y -x 1 7(l + r) (1 + 力 r(l + r)!vz 一一评估价值r资本化率a 一一第t年后无变化的年纯收益n年限8第i年的纯收益t 一一纯收益有变化的年限八、评估过程整个评估工作共分四个阶段进行：(一)评估前期准备工作阶段本阶段的主要工作是：根据我所资产评估工作的需要，向评估单位布 6 / 47置资产评估申报表，协助企业进行资产申报工作；同时收集资产评估所需文 件

12、资料，制订资产评估工作计划。（二）根据资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产进行了 评估和产权调查，具体步骤如下：1 .听取企业有关人员对企业情况以及委估资产历史和现状的介绍；2 .以企业填报的资产评估申报表进行征询、鉴别，并及企业有关财务 记录数据进行核实；3 .根据资产评估申报表的内容到现场进行实物核实，并对资产状况进 行察看、记录；并及资产管理人员进行交流，了解资产的经营、管理状况；4 .根据委估资产的实际状况和特点，制订各类资产的具体评估方法;5 .调阅资产移交清册、设备运行记录、维修及事故记录等有关资料;6 .开展市场调研、询价工作，走访有关单位；7 .对酒店的装修及设施进行鉴

13、定；8 .对委估资产进行评估，测算其评估价值。（二）评估汇总阶段根据各专业组对各类资产的初步评估结果，进行汇总分析工作，确认评 估工作中没有发生重评和漏评的情况，并根据汇总分析情况，对资产评估结 果进行调整、修改和完善。（四）根据评估工作情况，起草资产评估报告书，向有关方提交资产评 估报告书初稿，进行必要的修改后，向委托方提交正式资产评估报告书。九、评估结论根据估价的目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，经测算分析， 确定在估价时间2006年11月1日，位于海口市滨海大道89号jhsy大酒店 未来14. 84年使用权、经营权和发展权等权益总评估值为20, 879. 75万元， 7 / 47大

14、写人民币贰;亿零捌佰柒拾玖万柒仟伍佰元整。(rmb 208, 797, 500. 00元)。 十、特别事项说明1 .本报告评估结果是反映评估对象在评估基准口用于前述特定的评估 目的，根据公开市场原则确定的公允价值。没有考虑特殊的交易方可能追加 付出的价格等对其评估值的影响，亦未考虑国家宏观政策发生变化及遇有自 然力和其他不可抗力等对资产价值的影响。2 .若评估基准日后资产数量发生变化，应根据本报告评估方法对资产 额进行相应调整；若评估基准日后资产价格标准发生变化，并对评估值产生 明显影响时，委托方应及时聘请具有相应评估资格的评估机构重新确定评估 值。3 .本报告是在独立、客观、公正、科学的原则

15、下作出的，我所及参加 评估工作的全体人员及委托方及资产占有方无任何特殊利害关系，评估人员 在评估过程中恪守职业规范，并进行了充分的努力。4 .评估报告中涉及的资产原始资料、有关法律文件及相关产权证明文 件由委托方提供，委托方对其真实性承担法律责任。十一、评估报告法律效力1 .本报告中的评估值是指委估对象在评估基准口之状况和外部环境 状况前提下，为本报告所述评估目的，经评估而提出的公允价值。2 .本报告的评估结论自评估基准日起一年有效，即自2006年11月1 日起至2007年10月31日止，超过一年需重新进行评估。3 .本次对委估资产评估结论，仅供委托方为酒店的发展这一评估目的 的使用，未经委托

16、方许可我所不会随意向他人提供或公开。4 .本报告所列附件构成本报告之重要组成部分,及本报告正文具有同等法律效力十二、评估报告提交日期本报告于2006年11月5 口提交委托方。十三、资产评估报告书附件1 .委托方企业法人营业执照副本复印件；2 .新闻大厦租赁合同书复印件；3 .资产评估机构营业执照复印件；4 .资产评估机构及评估人员资格证书复印件;5 .评估对象部分实物资产图片资料。hnhz资产评估事务所中国注册资产评估师耿嘉璇中国注册资产评估师蒋红明中国海口二oo六年h一月五日9 / 47hn省建筑工程研究院委估项目资产评估报告备查文件资产评估报告书备查文件备查文件hn省建筑工程研究院委估项目

17、资产评估报告10 / 47备查文件一资产评估明细表hn省建筑工程研究院委估项目资产评估报告备查文件12/47备查文件其他及评估有关的文件目录12 / 47摘要 1评估报告书2绪 言 21 .委托方及资产占有方简介22 .评估目的43 .评估的对象和范围44 .评估基准日45 .评估原则56 .评估依据57 .评估方法68 .评估过程79 .评估结论8十.特别事项说明8十一.评估报告法律效力9十二.评估报告提交日期9十三.资产评估报告书附报文件9评估说明1第一部分关于进行资产评估有关事项的说明1第二部分资产清查核实情况说明5第三部分评估依据说明 7第四部分资产评估技术说明8第五部分评估结论及其分

18、析3014 / 47jhsy大酒店使用权、经营权和发展权等权益评估技术说明hnhz资产评估事务所二oo六年十一月五日关于资产评估说明使用范围的声明本所出具的资产评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒 体。hnhz资产评估事务所二o o六年十月三十日2 / 47第一部分关于进行资产评估有关事项的说明hnjhsy大酒店有限公司委托hnhz资产评估事务所对位于海口市滨海大 道89号hnjhsy大酒店，截止二。六年h一月一日其未来14. 84年的使用 权、经营权、发展

19、权等权益所表现的市场价值进行评估，为明确双方在评估 工作中承担的责任及风险，保证评估工作的公开、公平、公正，从而获得客 观、公正、科学的评估结论，特对有关资产评估事项作出如下说明：.委托方及资产占有方概况资产委托方及占有方；hnjhsy大酒店有限公司法定代表人：林桂全项目总经理：周发源注册地址：海口市滨海大道89号注册资本：叁仟万元人民币企业类别：有限责任公司投产方简介：hnjhsy大酒店有限公司系由hnjh集团有限责任公司和 hnsy投资有限公司共同投资组建，其中hnjh集团有限责任公司占股51%, hnsy投资有限公司占股49机hnjh是集钢铁工贸、酒店连锁、海洋养殖等为一体的多元化企业集

20、团。 成员有hnjh钢铁进出口有限公司、hnjh餐饮酒店投资有限公司。经过十五 年的发展，于2002年1月组建了 hnjh集团有限责任公司，注册资本：壹亿 元人民币，法定代表人：林桂全，办公地址：海口市龙昆北路帝豪大厦1206 室。jh集团以其优良的经营业绩总资产已达到近5亿元人民币，先后获国 家、省部级颁发的“全国优秀绿色餐饮企业”、“中华餐饮名店”等荣誉称 号，连续三年获得hn省十四家金融单位及hn省企业界联合会颁发的“hn 诚信企业”称号。hnsy投资（集团）有限公司于2001年10月，由国家工商总局和hn省 工商行政管理局批准注册成立，是全国性的投资企业。公司地址：海口市滨 海大道89

21、号新华社hn分社三楼。法定代表人：周发源，注册资本：3000 万元人民币。经营范围：房地产开发经营、农业、运输、旅游项目投资、环 保设施、计算机网络项目投资及开发、进出口业务等。hnjhsy大酒店是按国际四星级标准投资兴建的一家商务型综合酒店， 于2006年10月1日装修完毕，并试业。酒店总建筑面积2. 4万平方米，拥 有客房、餐饮、多功能会议室、ktv包厢、桑拿会馆等设施，功能齐全、豪 华大方。酒店毗邻芳草如茵的“万绿园”和海口市“会展中心”,北眺碧波 万倾的琼州海峡和气势宏伟的世纪大桥，东距生生百货、海口体育馆仅百米 之遥，西临银行、学校、歌剧院、高档商务及住宅区；酒店至海口美兰国际 机场

22、约28公里，交通便利，环境优美。二评估目的本次评估目的为hnjhsy大酒店有限公司对其使用、经营和发展的jhsy 大酒店权益发展提供价值参考。三评估范围和对象本次评估的范围：评估的具体范围以hnjhsy大酒店有限公司拟定的 hnjhsy大酒店未来14. 84年的使用权、经营权、发展权等权益的价值。评估资产类型主要包括：酒店一至三层面积为4710m二的经营场所，其 中有：大堂、餐厅、咖啡厅、ktv厅等，四层为桑拿保健，五至十四层建筑 面积为11826 ml的经营场所；主要为218间客房，其中：高级客房66间， 海景客房128间，豪华套房12间，行政套房12间，十五层建筑面积为985. 5 始多功

23、能会议室，其中：主要设置多功能厅及豪华洽谈室、总建筑面积3714 的综合楼，其中设置有办公场所、仓库、中厨、ktv、足疗、桑拿及茶艺 等未来14. 84年的使用权、经营权、发展权等权益截止评估基准口的价值。4 .评估基准日根据本项目评估目的，经委托方及评估机构友好协商，确定2006年11 月1日为本项目评估基准日。本评估基准日是在充分考虑了经济行为的性 质，在有利于保证评估结论有效地服务于评估目的，准确地划定评估范围和 合理选取评估依据前提下商定的。5 资产及负债清查情况1、资产清查过程为配合评估机构顺利开展评估工作，本公司按照有关规定和程序对列入 此次评估范围的资产进行了清查。在本次清查过程

24、中，进行了较为详尽的部署，以财务部门为主，有关部 门配合，对列入评估范围内的资产进行清查。清查工作按照资产的不同种类 分别进行，主要分为客房、中西餐厅、桑拿保健、ktv娱乐等经营性设备。在资产的清查核实过程中，清查比例为实物数量的100%。本次清查工 作从2006年10月26日开始至2006年10月29日结束。针对评估对象产权 所在地评估人员进行了勘查核实。资产委托方及酒店使用、经营和发展方:hnjhsy大酒店有限公司负,人:二oo六年十月三十日10 / 47第二部分资产清查核实情况说明hnhz资产评估事务所接受委托后，对评估对象进行了现场查勘，有关 清查核实情况为：.资产清查核实的内容列入本

25、次清查范围为hnjhsy大酒店2006年11月1日处于经营状态的 全部资产。包括各种经营场所及其附属设备。其申报的能获利的经营项目如 下：酒店一至三层面积为4710m2经营场所，其中有：大堂、餐厅、咖啡厅、 ktv厅等，四层为桑拿保健，五至十四层建筑面积为11826 m2的经营场所； 主要为218间客房，其中：高级客房66间，海景客房128间，豪华套房12 间，行政套房12间，十五层建筑面积为985.5多功能会议室，其中：主 要设置多功能厅及豪华洽谈室、总建筑面积3714 m二的综合楼，其中设置有 办公场所、仓库、中厨、ktv、足疗、桑拿及茶艺等。及委托单位负责人商讨等方式对可能影响资产评估的

26、重大事项进行了 了解。二、委估资产的分布情况及特点：委估资产为地下一层，地上十五层的酒店其内的各种经营场所未来 14. 84年的使用权、经营权、发展权等权益，其中的各种功能的设置、布局、 装修档次的高低、附属设备的优劣、所处环境及管理能力，是本次估价所要 关注的重点。本次评估的资产，位于海口市滨海大道89号，其地理位置被誉为黄金 地段”皇冠上的明珠），根据hn省和海口市两级人大专门立法：规定不准在 该酒店对面（即万绿园）建高层建筑物，这样就具备永久性花园海景景观， 从而决定了该酒店优越位置的无可替代性及不可再生性。三、委估资产概况：评估人员对纳入本次评估范围的各项资产，结合委托方提供的资产清

27、查记录内容进行了实地勘察。委估资产为jhsy大酒店，该酒店由hnjh集团有限责任公司和hnsy投 资有限共同开发，其中hnjh集团有限责任公司占股51乐hnsy投资有限公 司占股49乐 位于海口市滨海大道89号，该酒店占地面积3960m,主楼为 地下一层，地上十五层，总建筑面积21235其中：一至三层为裙楼，主要设置大堂、餐厅、大型咖啡城、ktv娱乐场所等，四层为桑拿保健室，五 至十四层为客房，十五层为多功能豪华会议厅及豪华洽谈室。综合楼建筑面 积3714 m2,为六层框架结构，设置有办公场所、仓库、中厨、ktv、足疗、 桑拿及茶艺等。四、可能影响资产清查的事项本次委估的资产所处的位置明确，产

28、权清晰，资产容易查明，截止2006 年11月1 口，hnjhsy大酒店亦不存在其他影响生产经营活动和财务状况的 重大合同纠纷、重大诉讼事项、或有资产及其他负债等情况。五、资产清查的过程及方法评估人员在对hnjhsy大酒店纳入评估范围的资产进行清查时，结合不 同的资产类型及特点，按如下过程进行。1 .索取房地产权属证明及有关材料。2 .对纳入资产评估范围的资产进行现场勘察。3 .对特殊的、需具备相当专业水平才能辨别的资产，就其清点方法向 有关专家或技术人员咨询。4 .对资产清查核对的结果进行复核，据以形成评估依据。在资产清查时主要采用了以下方法。5 .个别鉴定法：对易于辨认的资产，如房屋、办公设

29、施、机械设施等 进行逐一清查、核、拍照。6 .专家判断法：对不易确定其性质、性能，需具备相当专业水平才能 辨别的资产，如暗埋给排水管、电线线路、消防设备等，通过聘请有关专家 进行清查核对。六、资产清查结论根据评估人员对委估资产清查、核对，结合专业判断分析可得出hnjhsy 大酒店纳入本次评估范围内的资产清查结果基本属实，可以此作为评估工作 的的主要依据。第三部分评估依据说明本次评估所采用的评估依据均来自国家相关法律法规或公允的评估方 法。一、主要法律法规本次评估所采用或引用的法律法规为：1 . 1991年11月16日国务院91号令颁布国有资产评估管理办法。2 .原家国有资产管理局国资办发(19

30、92) 36号文国有资产评估管理 办法实施细则。3 .中国资产评估协会制定资产评估操作规范意见(试行)。4 .资产评估报告基本内容及格式的暂行规定(财政部财产评估司财 评字1999 91号文件发布)。二、经济行为文件hnjhsy大酒店有限公司及hnhz资产评估事务所签订的资产评估业务 委托协议。三、大合同协议、产权证明文件1、资产经营方填报的资产评估申报清单5 、hnjhsy大酒店有限公司出具的新闻大厦租赁合同书。四、采用的取价标准根据评估对象的特性，酒店为经营性资产，有经营权收益及商誉价值， 收益还原法更能体现该酒店的价值，故本次价估采用收益还原法评估该酒店 的未来14. 84年使用权、经营

31、权、发展权等权益的价值，有关的取价标准来 源于2005年海口统计年鉴、2005年hn省统计年鉴、当前同类型酒 店经营信息以及评估人员现场勘察搜集到的资料，并已经评估人员适当审 核。第四部分 资产评估技术说明本报告评估结论系评估人员依据国家有关规定出具的意见，具有法律效 力。一、估价因素分析1、 ) 一般因素分析hn省旅游资源非常丰富和独具特色，拥有众多的自然风光和人文景观, 充满浓郁的民族风情，hn岛地处热带，气候宜人，2000年省旅游局完成了 hn省旅游产业“十五”计划和2020年远景规划纲要的编制，纲要 提出hn的战略目标是：到2020年hn要建设成中国旅游强省，成为亚洲最 佳，国际著名的

32、热带海岛度假旅游胜地，届时年接待游客达到7500万人次, 旅游总收入和旅游创汇分别达到650亿元人民币和10亿美元，旅游业的前 景越来越好。(2)区域因素分析海口市地处hn岛北端，南渡江出海口，北临琼州海峡。东南同文昌市 接壤，西邻澄迈县。市区面积2364.8平方公里，辖龙华区、美兰区、秀英 区、琼山区等四个区。总人口约150多万。海口市属热带、亚热带海洋气候, 年平均气温23. 6。地势南高北低，由西南向东北倾斜，属平原台地地带。 海口市，气候温和，空气清新，四季常绿，椰风海韵，风光旎旖，是著名的 热带滨海旅游城市。生态环境良好，环境质量保持全国一流水平。95%的海 域达到一类海水水质标准。

33、名胜古迹有五公祠、海瑞墓、秀英古炮台等，主 要风景区有万绿园、假日海滩、金牛岭公园、热带海洋世界、西海岸带状花 园等，其中热带海洋世界和西海岸带状花园现已形成新的旅游亮点。2000 年荣获“国家环境保护模范城市”、“全国城市环境综合整治优秀城市”、 “全国园林绿化先进城市”、“全国卫生城市”、“全国造林绿化十佳城市” 等称号；连续4年荣获“全国双拥模范城”称号。海口市是我国重要的热带海滨旅游城市和旅游休闲度假胜地，是hn省 政治、经济、文化、旅游、交通运输中心。作为大特区省会，不仅享有国家 许多优惠政策，而且其良好的投资环境，更为国内外投资者提供无限的商机, 未来海口市将建成我国著名的对外开放

34、、具有现代水准和国际化的新型海滨 旅游城市，成为我国乃至东南亚地区经济、商业、旅游、会议、休闲度假、 疗养中心，进而为城市酒店业的发展打开广阔的空间。(3)个别因素分析hnjhsy大酒店是按国际四星级标准投资兴建的一家商务型综合性酒店。 酒店总建筑面积2. 4万平方米，拥有客房、餐饮、多功能会议室、ktv包厢、 桑拿会馆等设施，功能齐全、豪华大方。酒店毗邻芳草如茵的“万绿园”和 海口市“会展中心”，北眺碧波万倾的琼州海峡和气势宏伟的世界大桥，东 距珠江广场、海口市体育馆、宝华、黄金、文华等四、五星级大酒店仅数百 米之遥，西临银行、学校、歌剧院、星级酒店、高档商务及住宅区；酒店至 海口美兰国际机

35、场25分钟车程，交通便利，环境优越。酒店十五层拥有大小规格不同的五上会议室，可满足各类会议需要。全 海景房的会议厅设施齐全，装修格调高雅、豪华大方，最大容纳人数约300 人。同层的多功能厅可根据会议要求分成四个不同规格的小型会议室，接待 能力为10160人不等。二委估资产概况说明hnjhsy大酒店位于海口市滨海大道89号，其概况为：1、一层：大堂高两层，为沿街长条形，大型弧形楼梯直达二楼；大堂 设计成四季厅，在弧型楼梯侧设置一个水池，水池中矗立着散发天然气息的 石山，厅内种植高大的热带观赏性植物。大堂右侧设置大堂吧。其功能主要 为：西餐厅、美容美发、商场及厨房等。一层建筑面积1667. 59，

36、其中：大堂664. 67m，,西餐厅239. 24m，,美 容美发53. 58必，商务中心33. 03f,办公用房31. 75m）商场47. 8df,机票 服务点24. 73资。2、二层：建筑面积1351. 41m2,主要设置中餐厅及其包厢、茶室等用 房。其中：中餐厅面积225.50m。，可容纳130人同时就餐；大小包厢17个, 可同时容纳110人同时就餐；茶廊338. 92 m2,可同时容纳60位客人小憩、3、三层：建筑面积169l75m）主要设置慢摇吧及ktv包房，其中： 慢摇吧200m）可同时满足300位客人的需要；ktv包房总面积1032.42m） 设大中小ktv包厢39间。4、四层：

37、建筑面积985.，主要设置为桑拿娱乐设施。其中：美容美发厅50m）健身房地产100必（内设桌球、乒乓球、健身器械等健身设施）， 桑拿保健用房（分男、女宾部，分别设置干蒸、湿蒸、一般保健室、豪华保 健室及影视厅等），休闲咖啡厅约50m）四层裾房屋面设置h然休闲式泳池，面积约300 m）其中设有儿童池、 成人池及按摩池。及泳池配套的设施有太空穹隆玻璃泳吧。5、五至十四层：总建筑面积9855 m）有客房218间，其中：高级客房 66间，海景客房128间，豪华套房12间，行政套房12间。客房装修豪华而不失精致，其配套设施有豪华软垫床、梳妆台、衣橱及 衣架、茶儿、沙发、床头多功能控制柜、台灯、床头灯等高

38、级配套家具，室 内地面这高级地毯。客房配置单独卫生间，装有低噪声抽水马桶、梳妆台、淋浴器（部分客 房配浴缸），卫生间墙面、地面采用高级墙地砖装修，色调高雅柔和，均采 取了防滑措施。6、十五层：建筑面积985. 5m）酒店十五层拥有大小规格不同的五上会 议室，可满足各类会议需要。全海景房的会议厅设施齐全，装修格调高雅、 豪华大方，可提供电视、vcd、电脑投影仪、幻灯机、立体音响、扩音系统 等设施，最大容纳人数约300人。同层的多功能厅可根据会议要求分成四个 不同规格的小型会议室，接待能力为10160人不等。7、综合楼：综合楼共六层，建筑面积为3714分别设置办公场所、仓库、中厨、ktv、足疗、桑

39、拿及茶艺等。二估价方法选择根据本次评估的目的和评估对象的特点，委估标的属可产生持续性经 营收益的资产，其收益及风险皆可量化，故采用收益现值法进行评估。三资产价值的评估(1)采用收益法估算jhsy大酒店有限年期经营权、管理权、发展权 等权益的市场价格收益现值法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借 以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。估价基本思路为：客房收入、 西餐厅营业收入、中餐厅营业收入、大堂吧营业收入、ktv包厢收入、桑拿 保健收入、会议收入、酒店商务中心收入等其它收入扣除营业税金及附加、 营业费、管理费、维修费、房地产税等并考虑一定的空置率后，余额确定为 净收益，并通过一

40、定的折现率加以折成现值，进而估算出其价值，基本公：1 /=i (1 + r), (1 + rj r(l + r)% 一一评估价值r 一一资本化率a第t年后无变化的年纯收益n年限ax第i年的纯收益t 一一纯收益有变化的年限1、 估价过程12 / 47委估对象jhsy大酒店现状条件下的收益情况可主要分为下列几部分：（1）酒店客房收益：酒店主楼共有218 （间）套客房，其中：高级客房 66间，海景客房128间，豪华套房12间，行政套房12间。（2）西餐厅营业收入：营业面积为239. 24 m中餐厅营业收入：营业面积为225. 5靖，可同时容纳130人进餐；大 小包厢17个，可容纳110人同时进餐；茶

41、廊338. 92 可同时满足60位客 人不憩、品茶。大堂吧营业收入：大堂吧可同时容纳64人小憩、品茶。（5）ktv包厢及慢摇吧收入：营业面积为1691. 57 m2,其中慢摇吧200 m2, 可同时满足300位客人的需要；ktv用房总面积为1032.42 ml设大、中、 小ktv包厢共39间。桑拿保健收入：桑拿部有保健室59间，分男、女宾部，并分别设置 干蒸、湿蒸、一般保健室、豪华保健室及影视厅等。会议收入：大小会议室5间，年预计接待会议100个。酒店商务中心、美容美发及其他收入：美容美发面积为53. 58 m2, 商务中心面积为33. 03 m2,商场面积为47. 0381 m:o泳吧收入：

42、泳吧可同时容纳100人娱乐、品茶。2、 收益测算由于酒店一般为五年一装修，且考虑到歌舞厅等设备维修更新等因素， 客房、餐饮及歌舞厅等年收入按350个日历天数计算。3、 客房收入jhsy大酒店共有可出售客房218套（间），由于不同房型住房率不同, 根据评估人员查阅有关资料并进行市场调查了解，对jhsy大酒店收入进行 如下预测;房型及房价表房 型间数挂牌价 （元）含发展基金房 价（元）按3.5折价 （元）高级客房66880888310海景客房12s10801088380豪华套房1222802288800行政套房12288028881010预测时按日历天数350天计算，代收政府基金每人每日8元，房价

43、按 3. 5折计算，根据jhsy大酒店2006年10月1日试业至今营业到现在及考 察委估酒店所在地区同档次酒店的入住率，根据住房统计显示，年平均住房 率在75%以上，另据调查，不同房型住房率不同，高级客房住房率约为80%, 海景客房住房率约为70%,豪华套房住房率约为50%,行政套房住房率约为 40%,本次评估预测年住房率按上述房型住房率估算。客房平均年收入测算表房 型间数房价 （元）天数 （天）住房率 （%）年收入 （万元）高级客房6631035080572. 88海景客房128380350701191.68豪华套房1280035050168. 00行政套房12101035040169. 6

44、8合 计2182104. 244、 西餐厅收入根据委托方提供的经营面积资料，jhsy大酒店的西餐厅面积约为239.24m?,西餐厅客容量约为4m,/桌（4人），考虑到西餐厅属浪漫雅典之所，空置的空间相对较大，故评估人员按60断十算其实际客容量，则为：239. 24x60%4-4m2x4 a=143 （人）根据客人消费习惯，早餐的上座率较高，中、晚餐的上座率相对低些， 考虑到评估对象所处的地理位置及消费档次，分别取其上座率为70乐60%, 40%,每人人均消费约为35元，则西餐厅的年有效毛收入为：（70%+60%+40%） x143x35x350=297. 80 万元5、 中餐厅营业收入中餐厅大

45、厅面积约为225m）其容客量约为6m二/桌（平均6人一桌）， 故评估人员按70%计算其实际客容量，包厢的客容量为10人/间，共有17 个包厢，则中餐厅最大客容量约为：225x70%4-6m:x6+17x 10=327 （人）参照同类酒店的经营情况，一般酒店周末早餐的上座率相对较高，其余 的时间一般；早餐平均每天上座率约为70%,中餐上座率约为60%,晚餐上 座率约为60乐 根据现行的消费水平并结合酒店的档次及定位早、中、晚餐 人均消费约为35元、75元、85元，则其年有效毛收入为：327 x （70%x 35+60% x 75+60% x 85） x 350= 1379. 12 万元6、 大堂

46、吧营业收入：大演堂吧可同时容纳64人就餐、品茶，参照同类酒店的正常经营情况, 一般上座率约为50%,人均每天消费20元，则其年有效毛收入为：64x50%x25x350=28. 00 万元7、 ktv包厢及慢摇吧收入jhsy大酒店ktv包厢及慢摇吧面积约为1691. 57 m:,设有12个大包厢, 8个中包厢，19个小包厢，慢摇吧200 m:根据评估人员对同区域娱乐市场 行情的调查了解，ktv大包厢平均每晚收费约为880元，中包厢平均每晚收 费约为680元，小包厢平均每晚收费约为380元，慢摇吧可容纳80人，每 人消费20元/晚，根据消费习惯，ktv一般为晚上营业，每晚约可营业四小 时，jhsy

47、大酒店所处的地段交通方便，地理位置相对繁华，设定大、中、 小包厢、慢摇吧的上座率约分别为50%. 60% 70% 80%,则其年有效毛收 入为：(12 x 880 x 50%+8 x 680 x 60%+19 x 380 x 70%+80 x 20 x 80% ) x 350=520. 73 万元8、桑拿保健营业收入jhsy大酒店共有桑拿保健室59间，其中豪华保健室38间，普通保健 室21间。豪华保健室日消费额按580元/间/天，开房率按50%计；普通保 健室日消费额按380元/间/天，开房率按60%计，其年有效毛收入为：(38 x 580 x50%+21 x 380 x60%) x 350=

48、553. 28 万元9、出租会议室收入jhsy大酒店有会议室5间，其中大会议室1间，小会议室4间。大会 议室可容纳200人开会，出租价格按2800元/间/天，会议室出租率按30% 计；小会议室出租价格按680元/间/天，会议室出租率按50%计，其年有效 毛收入为：(2800 x30%+4x 680x50%) x 340=74. 80 万元10、商务中心、商场、美容美发等其他收入根据评估人员对所在区域同类型的酒店调查，商务中心、商场、美容 美发等平均月收入约为2. 8万元，则其年有效毛收入为33. 60万元。11、泳吧收入泳吧可同时容纳100人娱乐、品茶，按开放时间60与、平均上座率50% 计、

49、人均消费20元/人/天计，则其年有效毛收入为21. 90万元。12、预测年总费用jhsy大酒店的费用支出一般为营业税金及附加、营业成本、管理费、 维修费、房地产税、营业税及承包金等。13、营业税、房地产税税率的确定除ktv及桑拿保健的营业税按歌舞厅毛收入的24.蝴计算外（ktv及桑拿 保健的营业为20乐文化行业管理费3%,教育、城建及附加税为营业税的 10%,合计为25. %）,其余收入的营业税按其毛收入的5. 5%计,据评估人员向 资产占有方了解,jhsy大酒店主、附楼的房产税由资产占有方交纳。14、物料消耗物料消耗即酒店经营中的原材消耗等,综合取其费率为酒店收入的25%。15、 水电费水电

50、费按年总收入的8%o16、广告费广告费率按年总收入的2%计。17、其它营业成本其它营业成本包括酒店人员的工资、福利费以及经营过程中发生的营业 费用，评估人员综合考虑物价上涨因素后，取其费率为酒店收入的13%。18、维修费率维修费包含设备维修及房屋维修，根据评估人员查阅有关资料并进行市 场调查了解，确定jhsy大酒店年维修费率约为年总收入的2吼19、管理费率管理费包含管理人员工资、奖金、集体福利开支、职工培训费、保护费、 办公费，评估人员参考了其它酒店的费用比例并综合考虑物价上涨因素，确17 / 47定其费率为年总收入的3队20、承包金支出根据新闻大厦租凭合同书： ”第一条、租赁标的：甲方（新华

51、通讯社hn分社）将座落于hn省海口市 滨海大道89号的“新华社hn新闻大厦”（即现在的jhsy大酒店）的使用 权、经营权和发展权租赁给乙方独立经营管理，建筑面积共约24900m： “新 华社hn新闻大厦”的土地权证号为：海口市籍q2188,地下室部分剩余面 积供乙方使用。第二条、租赁期限：租赁期限为贰拾年。即自二零零一年九月二十口至 二零二一年九月二十日止。甲乙双方须在合同期满前三个月通知对方是否续 签合同（乙方在同等的条件下具有及甲方优先继续签约的权利）。若乙方不 再继续及甲方签约，乙方则无偿退出，项目开业后，甲方同意乙方在现大厦 东侧红绿茶馆处新建一栋新闻大厦进行产权置换。（方案另定）第三

52、条、租金缴纳方式和缴纳时间：甲乙双方确认，乙方每年须向甲 方缴纳租金为人民币壹佰万整（人民币1,000,000.00元）。乙方按每季度 以转账的方式向甲方缴纳租金25万元，缴纳租金时间从酒店正式开业之日 起计算，具体缴纳租金时间为每季度最后一周内。”根据以上租赁合同约定，酒店使用、经营和发展等权益至二零二一年 九月二十日止，至估价基准日2006年11月1日，尚有14. 84年，若想拥有 jhsy大酒店14.84年的使用权、经营权和发展权，需在未来的14.84年内 每年交纳100万元租金给新华通讯hn分社。采用投资复合收益率法确定折现率。tp，=mc + edrvv其中：v 一一评估价值r 一一

53、折现率l 一一抵押货款额e自有资金额mc 一一抵押贷款利息率edr自有资产期望收益率这里取：l/v抵押贷款按揭率为60%；则e/v为1-60%=40%； mc根据 目前年度国家公布利率值并预测未来年份情况，以现行一年期银行贷款利率 6. 12%计算;edr参考行业基准收益率，按8%计算。则：r = 60%x6. 12%+40%x8% = 6. 87%22、未来收益预测(1)、hn旅游业快速发展优势hn省是我国最大的经济特区，也是联合国世界旅游组织和中国国家重 点规划、加快建设的国际旅游开发区。这里空气新鲜、风光旖旎、景色迷人。现代人们旅游所需要的五要素: 阳光、海水、沙滩、绿树(椰林)、空气，

54、一应俱有，特别是热带滨海旅游 资源和热带物产资源为国内所独具，更为hn旅游业的发展增添新的生命力。 目前: hn省正在向“旅游强省”进军。hn省旅游产业十五规划和2020年远景规划纲要提出hn的战略目 标是：到2020年，hn建成中国旅游强省，成为亚洲最佳、国际著名的热带 海岛旅游度假胜地，届时年接待游客达到7500万人次，旅游总收入和创汇 分别达到650亿元人民币和10亿美元。据hn省旅游部门统计：2001年，hn省接待国内外游客达到1124.76 万人次，实际旅游收入87. 89亿元人民币，占全省国内生产总值16. 2%,高 于全国平均水平的10%o旅游人数和收入分别比上年增长11.6%和

55、11.8%o 到2003年，全省接待入境旅游人数1234. 1万人次，实现旅游总收入93. 55 万元。旅游业已成为hn国民经济支柱产业之一，hn已成为中外游客向往的 旅游目的地。2002年10月9日，新华社发布了第一份中国旅游品牌问卷调查， 报告结果表明，hn （海口）被列为全国最愿意游览的旅游区、点之首，位居 苏杭、京津、上海、云南、青藏高原、桂林、西安、广州、深圳之前列。海口市做为hn省的省会城市，计划56年之内建成具有滨海城市特 色的大型旅游项目一一“琼州海峡旅游度假区”，并申请定为国家级旅游区； 以西海岸为主要内容的，融“热带海洋世界”、“假日海滩”、“水上世界” 为一体的热带海滨带状公园一期工程已完工，二期工程正在建设之中。海口 市大旅游的发展格局已初步形成，旅游业发展前景广阔。（2） jhsy大酒店位置优势jhsy大酒店位于海口市黄金地段的滨海大道。北临碧波万顷的琼州海 峡和一眼望去气势宏伟的跨海世纪大桥，著名的绿色园林“万绿园”尽收眼 底；南依繁华的金贸区；正对面为海