义乌商品城项目可研报告

..第108页共108页前言可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法，其根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。是项目投资决策的依据，是筹集建设资金的依据，是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据，是编制下一阶段规划设计方案的依据。本项目投资可行性研究报告是在对南京宏观、中观与微观市场环境的调查和研究分析的基础上，对项目进行初步定位和投入产出分析，就规避开发风险进行策略提示，并且对项目开发节奏提出专业意见。项目工作组2003年11月15日

目录第一部分项目概况…………………7第二部分项目投资环境分析……………………9第一章南京市城市经济背景……………………10第一节南京市基本概况……………………10宏观经济发展情况…………………12政策环境分析………………………13城市交通情况………………………15第二章南京市房地产宏观环境调查…………………………16第一节房地产发展现状……………………16第二节南京房地产市场最新动向及发展趋势………………………28第三章中观环境调查………………31第一节商业房地产情况……………………31第二节南京各大商圈分析…………………35第三节新街口商圈现状调查与分析……………………36第四节调查结论与分析……………………39第四章微观市场调查……………………………40第一节地块周边商铺市场情况…………………………40第二节商务写字楼现状调研分析………………………45第三节商务公寓及酒店调研与分析……………………51第三部分项目地块价值分析……………………59第一章地块周边现状……………………………60第二章地块所处街区优劣势分析……………61第一节优势…………………61第二节劣势…………………62第三章地块价值点分析…………………………63第四部分项目定位构想……………………………64第一章项目定位依据……………………………65第二章目标客群定位……………………………66第三章项目产品定位……………………………67第四章价格定位……………………68第五章项目定位威胁及规避方法………………71第五部分项目营销策略……………………………76第一章项目开发时机……………………………77第二章项目营销、经营方式的定位…………………………77第三章营销阶段划分……………………………78第一节销售计划……………………………78第二节价格策略……………………………78第四章开发建设及经营周期计划……………80第五章营销理念定位与策略设计………………81第一节项目卖点分析………………………81第二节项目营销理念………………………82第三节营销策略设计………………………82第六部分项目经济及社会效益分析………………………85第一章项目总投资估算…………………………86第一节项目基本指标………………………86第二节土地费用………………87第三节前期费用………………88第四节房屋开发费……………………………89第五节管理费…………………90第六节财务费用………………90第七节销售费用………………91第八节不可预见费……………………………91第九节项目总成本估算表…………………92第二章项目投资来源、筹措方式`………………93第三章销售收入、租金收入估算`………………94现金流量分析………………96财务评估分析………………99第一节成本利润率……………………………99第二节权益投资利润率……………………100第三节投资回收期……………………………100第六章风险分析……………………101第一节敏感性分析……………………………101第二节盈亏平衡分析…………………………101第七部分可行性结论………………102第一章投资风险…………………103第二章风险规避方法及可行理由……………104第三章结论…………………………106第八部分附件………………………107~141第一部分项目概况

浙江商品城项目位于南京市江宁区科学园天元路以南、城东路以西、科苑路以北、兴苑路以东，南面毗邻大学城，西面毗邻莱茵东郡，北面毗邻天景山大型社区，东面紧靠南京二环和大型景观大道。建设用地面积212亩，总建筑面积约19万平方米，总投资6个亿。整个商品城包括浙江品牌商铺、特色商业街、浙商大厦商务写字楼和商务公寓。特色商业街包括餐饮街、文化街、服装街、电子街、酒吧街等，每个商业主题街都根据定位形成鲜明特色。建成后的项目将是集文化、娱乐、休闲、餐饮、购物、居住等功能为一体的大型一站式综合购物休闲中心。整个建筑群设计风格具有强烈的现代感，强调人文、格调、生态、时尚。地块中营造广场、景观带及休闲娱乐区域更利于功能分区并且易于形成有效的商业磁极。整个地块从东南至西北设置一条复合型景观交通带，利用立体的空间带，将停车、景观、休闲、娱乐、文化交流有机的融合在一起。通过贯穿整个场地的半地下停车场，购物人群可以方便的到达各自的目的地。充分考虑了景观小品、休憩设施设计和人流走向，层次丰富，营造出人性化生态购物环境。浙江商品城的建设具有多方面得天独厚的优势，借助江宁良好的经济基础和发展前景，凭借自身先进的差异化的产品定位，现代的产品设计，必将成为辐射全省的浙江商品集散地，科学园区大学城的存在则带来了自城东路南端而来的大量人流车流；东面的待建地铁站确定了将来的大量潜在人流。因此该项目将以其巨大的商业效应创造品牌，以休闲娱乐增强对人流的吸引，靠文化氛围提高其品味，在南京创造出一艘巨大的商业航母，强大的升值潜力同时也必将是南京市民投资、购物、休闲的新选择。

第二部分项目投资环境分析

第一章南京市城市经济背景第一节南京市基本概况行政区划南京市下辖玄武、鼓楼、白下、建邺、秦淮、下关、雨花台、栖霞、江宁、浦口、六合等十一个区和溧水、高淳两个县。其中主城区包括玄武、鼓楼、白下、建邺、秦淮、下关六个区。江宁区于2001年划入南京市区范围内，面积为1573平方公里。面积与人口南京全市总面积6598平方公里，其中市区4737平方公里，中心城区面积200.44平方公里。全市总人口640万人，其中非农业人口占50%以上，中心城区人口为217万人，而且平均每年以10.4万人的速度增长，2010年远景规划人口为1000万人。南京市人口及居住情况2002年末，全市户籍总人口为563.28万人，比上年末增加10.24万人。其中市区480.35万人，比上年末增加10.43万人。在全市人口中，非农业人口339.35万人，占全市人口数的60.25%；农业人口223.93万人，占全市人口数的39.75%。居民生活水平继续得到提高。2002年城镇居民人均可支配收入达9157.08元，按同口径计算，比上年增长11.0%。农村居民人均纯收入达4578.5元，比上年增长6.2%。居民住房条件和生活环境继续得到改善。今后城镇竣工住宅面积427.60万。城镇居民人均住房建筑面积为21.4，比上年增加0.8；农村居民人均住房使用面积为35.61，比上年增长0.51。

宏观经济发展情况南京是全国重要的经济中心之一，2002年全市GDP为1154亿元，并且连续五年保持10%以上的增长速度。2002年人均GDP达到2172美金，居民收入持续增加，市民生活质量明显提高。南京市经济快速增长，综合实力增强。初步统计，2002年全市实现国内生产总值1295亿元，按可比价格计算（下同），比上年增长12.5%。其中，第一产业实现增加值62.4亿元，增长6.5%；第二产业实现增加值612.6亿元，增长12.5%；第三产业实现增加值620亿元，增长13.2%。人均国内生产总值22908元，比上年增长11.2%。固定资产投资呈现快速增长的态势。全年完成全社会固定资产投资602.95亿元，比上年增长29.7%。其中，基本建设投资246.5亿元，比上年增长46.5%；更新改造投资完成109.99亿元，增长20.2%；房地产开发投资137.63亿元，增长24%。

政策环境分析宏观政策对房地产的开发投资与房地产的消费有着重要的调节作用，在近年房地产业发展旺热的市场环境下，国家性的、地方性的政策法规不断更新出台，以规范房地产市场，保证房地产健康稳定的发展。而这些政策对房地产发展商而言，或多或少会有一些影响。6月13日，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产市场投资信贷和消费信贷做出了有关规定。房贷新规的核心精神在于规避金融机构风险，而“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”的规定是房产商反对最激烈的一条。2003年3月25日，南京房产局发布提高公积金贷款额度的信息，将一方缴存住房公积金的职工最高贷款额度由6万元提升到10万元。大大促进了南京房地产消费市场，从而有利于南京的房地产开发投资。2003年4月2日，南京市规划局把车位问题作了细致界定，南京老城区新批住宅将至少达到两户一个车位，新区住宅将实现10户8车位；提高了对住宅项目的规划设计要求，有效预防、解决将来居民的停车问题，一方面也是对发展商的实力考验。2003年6月1日，南京经济适用房建设首次招标，使经济适用房的开发建设市场化，有效提高建设水平，减少开发成本。2003年6月1日，对涉房收费项目进行了清理，全省正式取消了每平方米20-50元的教育费附加，降低了一批收费标准，规范了房地产开发的收费标准，降低了开发成本，有利于房地产市场的健康发展。2003年6月11日，南京购房契税恢复至2%，取消地方财政给予的1.25%的补贴，用房改房款、住房补贴款购买普通住宅抵扣契税的优惠也一并停止。南京为迎接2005年十运会而进行的大手笔老城规划改造与新城区建设，导致了大量拆迁动土，大大推动了目前南京房地产市场的发展，为近几年南京房价的持续上涨奠定了市场基础。南京政府“南京城墙内主城区严格审批住宅项目”的政策，使将来主城区住宅的供应量会相对稀缺，从而对目前的城区住宅项目开发政策利好。

第四节城市交通情况南京对外交通系统发达，是全国重要的交通枢纽中心之一，南京禄口国际机场是江苏省唯一的国际空港，南京港是中国第一大内河国际贸易港，铁路，高等级公路连接全国主要城市，城市公路交通便捷发达。南京临江近海，是中国东部地区重要的交通和通讯枢纽，铁路、公路、水运、航空、管道5种运输方式构成全方位、立体化、大运量的交通运输网络。南京港是内河第一大港，是与江海相通的重要外贸港口，现有泊位64个，其中万吨级以上的泊位16个。

第二章南京市房地产宏观环境调查第一节房地产发展现状（1）南京市房地产行业发展概况弱势产业一般产业重要产业弱势产业一般产业重要产业1978年1984年1992年2002年济的发展。南京的房地产业在国民经济中的地位愈显重要。南京房地产业的地位已经由一般产业发展为重要产业，即将成为支柱性产业。有关数据表明，2003年1—8月，南京共成立83家开发公司，平均每月增加10余家。新企业注册资本金达9.96亿元人民币、7589万美元和6000万港币。其间，南京共完成房地产开发投资104.62亿元，同比增长50.5%；其中住宅投资69.14亿元，同比增长44.8%。由于城市建设速度加快以及人们生活条件的改善，南京房地产市场呈现出供销两旺的势头。1—8月，全市商品房批准销售面积与合同销售面积差距为1.09：1，商品房的空置面积仅为56.84万平方米，远低于全国平均水平。

（2）2003年1-9月份南京市房地产市场概述今年以来，在宏观经济快速增长的大背景下，南京房地产市场继续保持平稳良性的发展势头，房地产投资继续增长，土地出让价格稳步提升，开发商行为更趋规范，消费者购房更趋理性，市场的供求结构渐趋合理，销售面积继续保持增长，自4月中下旬以来，突如其来的“非典”疫情给国民经济的运行造成了一定的影响，从4-5月份南京房地产交易情况来看，“非典”对于南京房地产市场总体影响不大。到非典疫情得到基本控制之后，整个房地产市场的需求逐渐显现，从8~9月份市场活跃的程度可见一斑。市区某些高端物业出现排队购买、江北某楼盘首期推出的数百套单元竟然也出现数倍于该数量购房者排队选号的现象，这些都从侧面说明了南京房地产市场前景良好。由于前期拆迁户的剧增，其它投资渠道也难以实现资金快速增值，众多的社会闲散资金渐渐地被投入到房地产市场。开发投资持续上升今年以来，南京房地产开发投资持续升温。首先，开发商实力不断增强，更加注重规模开发。随着开发商资本和项目运作能力的增强，规模化的开发将会越来越多。目前，河西、江北、江宁和亚东都已经出现超大规模，50万平方米的楼盘开发，如正在销售的城东南的万达江南明珠，江宁的翠屏国际城，江北的威尼斯水城，河西的奥体新城等。其次，开发商投资行为更趋成熟，理性投资渐成主流。自去年年底以来，社会各界对房地产泡沫存在与否的广泛讨论，开始影响到开发商的房地产投资行为，开发商竞买土地行为日渐谨慎，开发商的理性投资有利于房地产行业的稳步发展。再次，市场竞争加剧，本地实力开发商向外地拓展项目。南京本地的开发商也开始向外围城市拓展，如苏州、芜湖、仪征、高淳等中小城市。本地开发商的外埠拓展不仅说明南京本地市场竞争的激烈，同时，也看出本地开发商在激烈的市场竞争中实力在不断增强，项目运作能力不断提高。近年来，房地产开发投资作为南京固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色，尤其是近几年房地产市场持续升温，使开发投资年年上升，而且出现加速趋势，2003年的全年房地产开发投资中已经有多项指标创出新的纪录。土地市场继续升温2003年1-9月，新增经营性项目土地出让面积有所增加。南京土地市场实施招标拍卖制度以来，对于促进土地市场发育、完善土地市场建设、规范土地市场交易起到了积极作用。但由于土地二级市场没有相应健全，使得圈地运动异常热乎，炒地成风。土地作为不可再生资源，批一块少一块，尤其是市中心的黄金地段更是奇货可居，不仅南京本地开发商，而且不少实力非凡的外地房地产巨子也纷纷抢滩南京，不惜在市中心繁华地段扔重金圈地。市区已经很少有地可供出让，而通过转手交易得到的地块价格涨幅较大。因此，与其让土地二级隐性市场存在，不如放开建立土地二级市场。例如，河西地区，从最近拍卖的土地来看，某些地块正在快速地刷新地价新高记录，达到每亩597万的新高。而位于南京老城区的土地更是寸土寸金，土地市场正在继续升温。另外，随着相关政策的出台，少数开发商在拿地的过程当中有逐渐向联合开发模式方向倾斜。新房市场持续红火仅2003年1-5月份全市商品房合同登记20749件，同比增长1.4%；销售面积260.4万平方米，同比增长14.4%；销售金额89.5亿元，同比增长29.4%。从商品住宅销售看，1-5月份全市商品住宅合同登记19079件，销售面积235.2万平方米，销售金额73.7亿元。其中，白下区住宅销售面积最高，达32.3万平方米。从非住宅销售看，1-5月份全市非住宅合同登记1670件，销售面积25.2万平方米，销售金额15.7亿元，江宁区和白下区合同销售面积居各区前列，分别达到6.5、6.2万平方米，占总合同成交面积的二分之一以上。最近一段时间来，排队购房已不是南京楼市的个案，已是较为普遍的现象，不仅在3000-4000元的中高价位的楼盘如此，而且在5000-6000元的高档楼盘也普遍存在。事实上，排队购房的背后，既客观表现南京房地产市场繁荣，但也表现出一些虚热的症候。今年前5个月的商品房批准预售面积136.4万平方米，发放新证90个，与此对应的已登记的商品房预售面积为260.4万平方米，供求比为0.52：1。从上述数据来看，南京商品房预售稍微供不应求，商品房销售基本上供求平衡，但从商品住宅的供求和需求来看，供求关系更加略显紧张。由此可见，在商品住宅预售中的确是供求矛盾比较突出。从需求来看，大部分购房者是为了改善居住条件，但也有不少投资客把购房作为投资工具，从而加剧了供求矛盾。房地产市场的活跃，确实需要一部分投资客，但如果一旦投资客过多，市场风险也将会集聚。从房屋分类情况来看，尽管住宅仍然是一枝独秀，但办公楼和商铺等销售出现强劲增长势头，2003年1-9月，办公楼、商铺逐步趋旺，尤其是商铺近来已成为南京楼市的一匹黑马。从南京住宅的涨幅来看，无论什么地段都没超过商铺。因此，在排队购房中，有不少人是冲着小区的商铺去的，投资商铺的收益要大于住宅，已被众多投资者所认识。从住宅市场总体需求来看，推动市场需求稳步上升的主要原因有：一是住房梯度消费。1-5月份存量房交易面积比去年同期增长76%，潜在购房需求被有效释放，同时也带动了新建商品房的需求，目前“卖旧买新”、“卖小买大”已经成为广大市民改善住房状况的重要手段；二是投资需求增加。股市的长期低迷，居民投资渠道的狭窄等方面原因，使大量的金融资产流向不动产投资，这一部分的投资需求的快速增长在今年表现的更加明显。为迎合市场需求，投资型物业逐步推出，如珠江路的谷阳世纪大厦，万达商业广场的小面积商铺等都取得了较好的销售业绩。从住宅市场供求结构来看，根据建设部对高中低价位住宅的划分标准，目前南京可以将5000元/平方米以上的称为高价位住宅，2800－5000元/平方米的称为中价位住宅，2800元/平方米以下的称为低价位住宅。从南京目前三者的比例结构来看，市场供应70%的楼盘在2800－5000元/平方米这一价位区间，5000元/平方米以上的住宅项目占10%左右，2800元/平方米以下的占20%，总体供应结构基本合理。从需求区属分布看，今年1-9月份玄武、鼓楼、白下和下关区的住宅销售均价在3500元/平方米以上，秦淮和建邺两区均价基本也在3500元/平方米左右。江宁区90%的楼盘单价在2800元/平方米以下，占南京低价位市场的80%。从住宅产品户型结构来看，根据住宅产品户型面积情况，可将30－70平方米以下称为小户型，70－120平方米为中等户型，120平方米以上的为大户型。从目前南京新建商品房市场供应户型比例构成看，市场主流仍然是100平方米左右的三室两厅的中等户型，市场需求也以该户型为主。但是，随着南京城市化进程的加快以及外地流动人口的增加，中青年逐渐成为购房一股生力军，过渡性住房消费是他们的主要特征，因此70平方米以下的中小户型开始出现热销。伴随着这种需求的出现，自去年下半年以来，特别是今年以来，中、小户型住宅供给增长较快，如剑桥国际公寓、绿城新贵，以及大行宫的国际贵都小型商务楼等都具有类似特征，他们的主要的购房群体包括首次置业的中等收入年轻人、投资型业主和正在成长的小型企业主、私营业主等。从住宅销售区域看，板块特征较为明显，建邺、鼓楼、白下和玄武区等四区的销售面积占全市总销售面积的80%以上，这几个区属主要有一至两个房地产开发的热点板块作为支撑，如建邺、鼓楼的河西板块，白下的城东、城东南板块，玄武的城东板块等。河西地区随着奥体中心十大标志性建筑的开工建设，为河西板块市场注入了新鲜的活力，河西板块价格上涨也较明显，市场销售依然较为看好，可见市场对河西地区房地产市场较为认可，价格在今年继续保持稳中有升的发展态势已成定局。城南和城东南也开始成为销售热点，住宅价位档次相对较高，吸引了大量的高收入购房群体。城北地区在河西大规模开发的辐射下，也逐渐受到广泛关注，上海的某知名房地产企业也有意向将入住下关打造高品质楼盘，带动整个地区的开发水平，进而提高市场份额。江宁仍然是一季度全市上市量最大的一个区域。同时，江宁区凭借其价格优势仍然是南京销售量较大的区域。近期江宁个别楼盘住宅销售价格已经突破3000元/平方米。江北凭借江南江北巨大的价格落差，以及城市交通规划的远期利好开始引起市场关注，供求增长明显，尤其是几个大盘的开发，有效提高该地区在整个市场中的地位。存量房市场最为活跃2003年1-5月份全市存量房交易21457件，交易面积162.9万平方米，交易金额39.6亿元，比上年同期分别增长98.9%、76%和143.9%，存量房交易各项指标均有大幅增长。从整个房地产市场来看，二手房市场表现最为活跃。房地产中介公司如雨后春笋般地成立，大有赛过超市、银行之势。预计今年二级市场的交易量很有可能远远超过市场交易量。从世界经济发达国家房地产业发展的历史来看，在一个成熟的房地产市场，其一、二级市场的交易量大致为1：3-4。因此，南京的二级市场发展非常广阔。（3）南京房地产板块浅析为了能够更加全面地了解南京房地产发展现状，下面对南京各大板块进行简单地分析。随着新一界政府规划的出台，南京的房地产市场也发生了重大的变化。南京的房地产板块从最早的城东、城中、城南、城北几个板块，到后来的河西板块；2001年上半年，随着城市功能的扩大，诞生了东山（江宁）、仙西（亚东）、浦口-珠江新区；2002年低，随着河西、亚东被重新定位，宁南被纳入新区的规划之列，各大新板块的主体发展思路更加明确；近日，东南板块因其各方面条件的日渐成熟，在媒体的热力炒作下，又成为一个较为引人注目的独立板块。·江宁：江宁楼市发展历史长，场面乱，热点分散，形态多样，别墅与公寓并立。由于撤县改区的利好时过境迁，市政热点发生转移，因此2002年江宁楼市尤其是公寓仍是低价房的天下，是许多拆迁后急于买房安置普通市民的首选，最终能否赢得大市则重点在于交通状况的改善和生活配套的解决程度。热点供应区在东山和岔路口。代表楼盘：南方花园、21世纪世纪园、盈家春天、武夷花园等。·河西：通过几年的发展，河西已基本得到普通市民的认可，楼价也在不断的攀升。2001年下半年对于奥体中心的重新寻址，年底市政府对于新河西重新规划的再次提升，使河西的再次走强成为可能，加之河西与中心区的距离优势，其物业形态上的多层与小高层仍将是普通上班一族的首选，除却地段偏好因素外，将成为东南板块最强有力的竞争对手。代表楼盘：万科金色家园、金基唐城、云锦美地、新城逸境等。·亚东：亚东虽然售价并不高，但其概念宣传却较为成功：三城（大学城、生态城、生活城）合一的概念，性价比更为购房人所认可，相对而言，楼盘供应量少，价格稳步增长，后市预期良好，但由于实际距离的相对遥远，对东南板块不构成直接竞争。代表楼盘：咏梅山庄、沁兰雅筑等。·宁南：宁南是被政府提上日程的新区中真正的一块处女地，随着仁恒翠竹园的热销，今年将会有大批的高档公寓上市，由于其外部自然环境好，由雨花区政府整体把关，项目的整体规划档次要求较高，价格也将成为几大板块中的排头兵，会与东南板块中的月牙湖附近、光华路西段的项目形成直接的竞争。代表楼盘：翠竹园、康盛花园、玉兰山庄等。·城东南：主要是指龙蟠路以东、瑞金路以南、秦淮河以北、南理工以西的区域。形状上象一把打开的折扇（以龙蟠路为边向东北打开），地理位置得天独厚，离中心区距离较近，背靠紫金山，面临月牙湖、护城河、秦淮河，内有御道街、明御河及多个新建公园与市民广场，是传统东贵的主要区域，今年将有100万平米的住宅供应，是唯一一个政府没有大力的倾斜政策却靠市场自身的力量发展后劲十足的公寓住宅热力板块。代表楼盘有：钟山花园城、黄埔鑫园等。从各板块的物业特征和目标消费群的特点分析可以看出，南京目前的发展格局，使得各个板块的并存成为可能，在各板块均缺乏独特单一优势的情况下，物业综合品质将成为下一轮房地产业竞争的主体。

第二节南京房地产市场最新动向及发展趋势最近，国务院18号文件出台的目的之一就是为了推动房地产消费，把房地产的价格尽量压下来。但是，我们业界专家们普遍认为：预计截止到2004年，房地产的价格还会普遍持续上涨。作出这样的判断主要是因为房地产市场的需求仍然处于快速增长阶段，而这主要体现在以下几点：一、南京城镇化进程的加快以及城市形象的提升，大量人口进驻居住、就业，将增加房地产市场需求；二、消费者消费观念正在悄然改变，这些将增加市场需求。随着居民消费观念的变化，10年换购一套住房在未来几年应该将会得到继续保持；三、南京城市形象亟待提升，拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。从全国范围内来看，2003年全国房地产的投资幅度不会低于20%。因此，从需求旺盛的角度来说，房地产的价格不但不会往下走，而且还会继续上涨。央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台，对房地产企业的融资渠道形成了最直接的冲击，导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式与渠道，这就意味着房地产融资渠道将趋向多元化。而在新的融资渠道中，上市融资将成为最好的选择，可以预见将会有更多的大型房地产企业加入到“买壳”的行列中。另外，房地产信托将会脱颖而出。资料显示，今年以来信托公司已经为房地产企业成功募资20余亿人民币。最后，房地产基金将会呼之欲出，这种途径可以说是基金投资者与房地产企业“双赢”的方式。今年上半年出台的已购公房上市取消审批手续、取消原单位参与收益分成、降低土地出让金征收金额、出售已购公房后买新房享受契税减免等政策将促进二手房市场的发展。由此可见，一手房活跃的同时，二手房房源也将上升。而且这些房屋产权还属于“央产”。随着二手房市场的活跃，各大优秀中介公司也必将得到提升与发展的机会，也给二级市场的消费者带来实惠。政府对房地产开发的介入力度将加大，这一点在房地产市场比较发达的北京与上海等城市表现非常明显。因为房地产市场是一块“肥缺”，政府将会全面地介入房地产开发，而不仅仅是规范市场这么简单。政府从他们利益的角度出发，会介入房地产的土地出让、经营等多个层面。政府从土地购买、营销过程、直至内部管理的全面介入，会导致房地产市场行为更加规范，使得市场行为与政府行为共同发展。早期很多物业管理依托开发的状况，会受到很大的影响。而现在物业管理法律规范已经开始实施，物业管理市场会慢慢地得到规范，而且有相当大的发展空间。房地产营销将渐渐地回归到地段、产品与社区三个层面。新房市场局部短缺的现象会依然存在，而且可能会继续，这个现象不仅仅存在于经济实用房，普通商品房也会存在这些问题。

结论：南京的经济持续发展为房地产市场的繁荣创造了良好条件，2003的市场供求双方就呈现双赢局面，而随着近几年城市改造力度的加强，预计在未来的几年里，房地产市场将呈现持续繁荣局面。届时，本案的面市时机将会与城市化进程的高峰期达到契合，整体宏观环境的利好对本案的成功操作提供了切实而客观的支持。

第三章中观环境调查第一节商业环境分析2002年，南京市商业兴旺发达，市场活力明显，企业实力不断增强，对南京经济发展与社会进步的贡献越来越大，在全国影响力进一步扩大，出现了积极向上的良好态势。重点企业迅速壮大。据对全市20家重点大中型商贸企业统计，全年市内实现零售额123亿元，占全市全年消费品零售总额的23．4%，占批发贸易零售业零售额比重的30．8%。苏果、苏宁、五星、朗驰、新百、中央六大商贸企业集团全年实现商品销售282亿元，同比增长28．14%，明显高于全市平均水平。以连锁企业为代表的新型业态继续保持高速发展。据对全市23家主要连锁企业统计，经营网点达到2000多个，同比增加600多个，全年实现销售额180亿元，同比增长25%。上半年，苏果、苏宁、五星等连锁企业仍列全国连锁20强。南京麦德龙、家乐福、金润发、欧倍德、好又多等外商独资、合资大型连锁企业也发展良好，充分展示了新型业态发展的良好前景。近年来，私营个体经济占全市社会消费品零售额的比重不断提高，平均每年提高约2个百分点。2002年，非公经济商贸企业零售额占全市社会消费品零售总额比重约为56％，并有继续提高的趋势。其中，大批外资企业、外地民营企业到南京发展，成为新的增长点。餐饮业快速发展。全年实现零售额56．12亿元，增长32．7%，成为全市零售额增幅最快的行业，但比重只占10.7%，还有进一步发展的空间。餐饮业消费档次进一步提升。批零贸易业增幅平缓。批零贸易业零售额比重已占全市76%，今年增幅为10.1%，低于全市平均水平。全市重点商贸企业网点扩张速度加快。苏宁、苏果、五星、金鹰、新百、中央、宏图三胞等，积极利用企业品牌向外地发展，地域延伸到北京、上海、杭州以及沪宁沿线、苏北、安徽等周边地区。全市新增商业网点面积约30万平方米，在外地新开商业网点面积为10万平方米。全市在外地开业(含加盟)的网点近800个，年销售约80多亿元。商业中心区的影响力越来越大。新街口地区的正洪街建成步行街后，经营环境进一步改善；大洋白货以及即将开业的沃尔玛，将使新街口的服务功能更加完善，对周边地区的影响越来越大。湖南路、夫子庙的商业设施不断完善、配套，影响力也不断增强。根据统计调查，“十一”黄金周期间，新街口、湖南路、夫子庙三个商业区的游客消费额，新街口占50％，湖南路占36％，夫子庙占14％。

商辅名称开发商单位面积（㎡）价格（元）销售情况交通地址电话备注中国女人街富腾房地产5.7－不定4000－12000南金线江宁东山金箔路138＃2196764投资型同曦鸣城同曦房地产10－1607500－1380080%102W胜太东路8＃2121288投资型夫子庙大世界苏京房地产10－不定8000－2700060%16W、33W夫子庙西牌坊口2237279投资型夫子庙商贸城秦淮房地产40－12012000－2500016W、33W瞻园路路口2262298投资型万代福广场新百置业13.17－1902F均价150003F均价8000售磬103W、81W江东南路63＃6424807投资型永利购物中心永利投资发展18－2006500－13000鼓扬线、盐葛线大厂区葛关路与长冲路交汇处7799788租售型谷阳世纪大厦谷阳房地产21－1287000－4000096%6W、91W珠江路600＃3682868租售型沁水景苑建宇房地产200－500均价13000销售中汉中门站虎踞南路63＃6522522租售型汇丰数码港汇丰房地产12－548800－10000三期接受预定莲花桥站进香河路10＃3350097天宫艺墅馆通宇房地产200－500待定8月中旬开售朝天宫站朝天宫止马营48＃2261816武夷商城武夷房地产195－230待定尚未开盘101W、102W江宁东山岔路口2199914日月大厦青岛中南置业380－650均价20000尚未销售31W、1W太平南路2＃4511191内部认购

第二节南京各大商圈分析新街口——珠江路商圈指的是新街口地区、洪武路、大行宫、长江路所辐射的区域，该商圈是南京最为繁荣的地带，素有“中华第一商圈”的美誉，历来是商家必争之地。该商圈云集了世界知名品牌及国内著名品牌。目前，新街口商圈内集中了营业面积10000平方米以上的大中型商业企业20余家，商业气氛非常浓郁。例如，新百、苏宁、苏果、金鹰国际购物中心、华联商场、东方商场、大洋百货等等。该商圈初步形成了以南京为中心“都市圈”大流通格局。而该商圈的最大特色在于它不仅仅具有商业经营功能，而且该商圈还汇集了金融、宾馆服务、文化、商务等多种业态，而具有这种特点的商圈在全国同类商圈中十分罕见。珠江路商圈极具特色，在如今IT界有“北有中关村，南有珠江路”这样的说法，这从侧面说明了珠江路在全国IT业内的深刻印象。该商圈主要云集了大量经营与IT相关的产品经销商。2003年南京市政府对珠江路进行全面改造，在改造过程当中体现两大特色：科技特色和科技商业街特色。湖南路——山西路商圈主要以其大规模的步行街为其特色。该地区是传统的商业区，交通便利。近年来，该商圈发展极为迅速，大有追赶新街口商圈之势！随着五星大卖场以及苏宁金山店的开业，湖南路——山西路商圈已经为提升自身形象迈出了重要的一步。板块中的湖南路凭借“万城百店无假货”活动已经由以前默默无闻的商业街变成独具特色的商业步行街。夫子庙商圈主要以经营本地民俗产品、特色餐饮、国际名牌服饰等，同时具有人文历史性质的旅游项目也是夫子庙商圈的一大特点。夫子庙商圈在政府宏观政策的支持与引导下，夫子庙商业地段的影响力正在逐渐提升，这必将引发该商圈商业业态的全面升级。但是，与南京其它商业板块相比，夫子庙商圈的外在形象以及内部管理需要很大程度上的提升。第三部分项目地块swot分析

第一节优势（strengths）项目地段极其优越，为CBD商圈的核心组成部分，土地极具升值潜力，含金量很高；拥有南京中央商务核心区的强大商务支持；周边商业氛围日益浓厚，商圈发展更加成熟；随着南京土地开发的深入，特别是新街口地区，可供拆迁开发的土地日益减少，稀缺性尤为突出；地块沿街面长，长度192米，具有良好的商业经营条件；正值新街口景观改造（2003年—2007年），为项目营运提供良好的宏观环境与政策支持；地块本身方正，利于规划使用；周边生活配套非常完善，项目商务公寓的长住业主可为商业提供稳定的客源；第二节劣势(weaknesses)；地块与对面商业区因快速车道而隔离，有减少人流量的弊端；地块仅一面临街，届时将会影响商业物业的人流与交通；规避方法：对于1），地块所处区域在规划中将增设多处地下通道，因此，在产品设计过程中注意结合规划的人行出口地点将会有效规避该劣势。对于2），通过一层商铺的室内步行街通道的科学设计，增强其均好性，并充分利用家乐福带来的人流，避免出现冷岛现象。

第三章地块价值点分析一、本地块具有稀缺性，体现珍贵特点；二、周边交通便利，对所开发项目能够提供良好的外部环境支持；三、地块周边商业配套、生活配套非常齐全；四、地块周边商业气氛非常浓厚，体现地块非常高的投资价值；五、未来的升值潜力使其具备了非常高的潜在价值；第四部分产品定位

第一章项目定位依据一、从地块角度分析：1、该地块规划性质决定了开发商业项目。2、紧靠大学城和周边成熟的居住区的大量人口，因此商铺开发具有非常好的市场机遇。时间把握得当，可以获取市场切入先机。二、从市场角度分析：1、商铺近来已成为南京楼市的一匹黑马。从南京住宅的涨幅来看，无论什么地段都没超过商铺，投资商铺的收益要大于住宅，已被众多投资者所认识。2、从市场调研得出的结论，南京江宁的大型集中百货式商业面积累计开发量已经达200万平方米，超过了新街口商圈的商业面积，因此大型集中百货式商业物业将会面临更多的竞争者和市场投资阻力，为此，我们定为浙江商品城项目为大型浙江商品批发零售市场，辐射长三角的浙江商品集散地。4、从市场调研得出的结论，南京酒店式公寓市场逐渐升温，销售日益火暴，可以预见近几年南京中小户型的公寓前景看好。三、从南京宏观环境角度分析：1、南京城市经济的快速发展与开放程度的提升，对外来企业的吸引力逐渐增强，从而导致了大量的来宁工作和生活的消费群。2、随着城市对外交通系统的全面提升，缩短了南京和周边城市的距离，使得整个长三角板块的聚集效应更加明显，从而从某种程度上扩大了本项目的市场容量。第二章目标客群定位目标客群定位：江苏、浙江等地的投资客及少量自己经营的商业业主；第三章项目产品定位经过前几篇详细的市场分析以及对今后商圈的分析，我们确定最终的可行性产品定位方案。精品街区＋批发市场作为辐射能力强的批发市场，在与浙江成熟市场合作的基础上将会辐射南京、上海、苏州、苏北、合肥等，而作为精品街的定为主要服务于大学城和周边的生活居住区。因此这样的产品定位形成了鲜明的特色降低了竞争压力和风险。第四章价格定位参考本项目所处区位的住宅价格、周边的商铺价格，浙江商品城的价格定位为4500元/平方米。价格估算表项目同曦名城五夷商城莱茵东郡女人街均价1045元/㎡8000元/㎡4200元/㎡6000元/㎡考虑到市场与热、低开高走、快速回笼资金，本案商铺的预期售价：4500元/㎡。第五章项目定位威胁及规避方法本项目定位为精品街区＋批发市场的物业形态，从前几章详尽的市场分析以及上面的定位依据里的解释中看，已经没有什么太大的风险。确实，这种方案从理论上看是一种非常合理而合乎市场需求的产品组合。但是，任何一种方案都有威胁存在，更多的威胁是来自不确定的市场。一、未来江宁周边还有相当多的土地等待开发，而且众开发商的实力不俗，具有不可预见性；二、商铺的经营问题；三、投资者回报问题。规避方法：随着银行利率的下调，股市行情的不断震荡，原先有限的几种投资方式所带来的回报已经越来越少，而风险却越来越大，投资者逐渐把眼光投向风险小、收益稳定的产权式商铺。因此，预期的市场总体乐观现象为本项目提供了好的宏观环境。一部分投资者认为：1、投资商铺具有稳定性；2、商铺不会因为房龄的增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀缺性，会随着商圈的发展和成熟而不断增值；3、商铺普遍具有较高的回报率，平均比住宅高出5个百分点；4、商铺具有较强投资潜力，目前在国内，其投资概念还未全面普及，价格还有较大的上升空间。利用以上几点认识，结合产品的优化，可以减少可预见的威胁。本商铺具有以下几点优点与机会点：1、地段。在地产界，早有“投资住宅是铜，投资办公写字楼是银，投资商铺是金”的说法，而商铺的最大卖点就是地段。好的地段可以确保商家盈利，对于投资者可以迅速转售或出租，可以获得较高的售价和租金。2、开发商。本项目开发商的实力和信誉是保证商铺质量和收益的根本。3、经营状况。任何一个投资者都会对其所准备投资项目的经营状况十分关心。因此，本项目的规划与设计在前期就深入研究与考量，通过这些缜密的前期工作，能为后期的经营提供良好的硬件环境。4、后期营销策划过程当中策略的运用。鉴于投资型物业所面对的客户群体的特殊性而言，可以利用他们“买涨不买跌”的心态，适当地控制价格走势。第五部分项目营销策略

第一章项目营销、经营方式的定位对于本项目的营销以及经营方式的定位，主要从销售什么，如何销售的角度去说明。本项目的商铺直接采取销售产权的方式，通过这种营销手段，可以快速回笼资金，并且可以减少后期商务管理以及商场经营的工作量。另外，商铺销售限时产权，采取自有产权经营但采取统一经营、统一管理的的经营模式，这样可以在保证项目的高档形象的同时保护投资者以及经营者的信心，将会更容易获得投资者的认可，从另外一个角度加速项目销售进度。对于商业物业，主要直白明显地突出其“盈利”性，用充满自信、煽动、简洁的言语表现其巨大的商业价值！第三章营销阶段划分第一节销售计划销售期分为预热期与强销期，持续时间1年，预热期为开盘前3个月开始，强销期从开盘到尾盘处理共分四期，一期计划销售50%，二期计划销售20%，三期销售20%，尾盘销售10%。第二节价格策略低开高走；均价定为4500元/平方米。经过前期试盘放盘和市场炒作成功之后，在强销期时将提价，公开提价，快速提价。届时，相关媒体跟风炒作配合，乘势全面提价。开发建设及经营周期计划工作内容2003年2004年12123456789101112前期手续施工招标认购期基础工程建设主体工程建设开盘销售期持续强销期装修工程室外工程尾盘销售期开业期第五章营销理念定位与策略设计第一节项目卖点分析浙江商品城受江宁原中心区域、江宁大学城、江宁科技园三地的辐射，区位优势十分明显，是江宁的核心区域。再加上周围社区林立，为其提供了超强的人气，并且保证了成熟的市政配套和完善的经营生活设施。浙江商品城的建成，也将为大学城各大高校和南京市当地居民营造一个崭新的商业氛围，提供一种全新的生活方式。京沪高速铁路、公路、水路、民航俱全的外部交通条件，为浙江商品城带来丰富的异地客源；公交时雨线、南金线、101总站、绕城高速公路、南京市二环路、规划中的轻轨等便捷的市内交通将为浙江商品城带来大批的市内客源。标题：以建筑语言演绎空间美感品质现代建筑风格传递时尚建筑语言，优美建筑弧度刻画三段式建筑立面，通透空间布局体现经典的商业文化，浙江商品城建筑风格拥有强烈的现代感，整体建筑规划采用流线型设计，使得整个建筑群拥有一种灵动的韵律之美，更加强调了人与建筑自然流畅的交流与互动。P5标题：将文化融入商业之脉文化科学园，给予浙江商品城一种科技时尚；大学城，给予浙江商品城一种文化气息；周边社区，赋予浙江商品城一种人文氛围，成熟的浙江市场理念，赋予浙江商品城充满生机的商业活力，文化与商业的交织，使得浙江商品城闪烁着璀璨的文化之光。P6标题：新时代的财富坐标聚焦交通：铁路、公路、水路、民航，便利的交通辐射全国，为浙江商品城带来丰富的异地客源。公交时雨线、南金线、101总站、规划中的轻轨等便捷的市内交通为浙江商品城带来大批的市内客源。地段：江宁区中心区域、江宁区科技园、江宁大学城三地辐射，浙江商品城将成为江宁核心区新商业中心。人气：江宁科学园、江宁大学城、众多大规模住宅小区同时也为浙江商品城提供了超强人气，为浙江商品城浓厚商业氛围的形成提供了必备条件。配套：周边银行、物流、邮局、学校、医院等配套设施一应俱全。第二节项目营销理念在营销通路中运用泛南京城市群的营销模式，在社会上组织媒体、国内经济名家多方位联手，开展各种形式的经营研讨会，投资置业研讨会，针对目标客户群，如白领置业推介会等，实行遍地开花，重点南京，苏南等地泛营销，并对某些客户进行针对性宣传。第三节营销策略设计1、整合营销传播吸引社会目光，增加知名度，除了一定频度的大众媒体推广以外，例如：报纸、DM、电视、户外广告、案场包装以及SP以外，建议开设网上售楼，网站风格要求时尚，高档、简练，主调色彩以深色为主，要求整体搭配合理，文字功夫深厚，符合项目定位需求，并引进“地产皇冠”概念配合项目定位和推广主题进行促销，打造立体化的营销传播网络。例如，所设网页有项目主页、“金陵商务俱乐部”、产权式商务公寓介绍、商场介绍、项目高峰论坛、南京商务高峰论坛、网上房地产交易租赁信息等。届时通过其它传媒和专门的活动对项目网站加以推介与宣传。2、新闻造势在项目即将开盘之时，邀请业内专家、政府主管部门官员、媒体记者、国内或者南京经济名家学者及开发公司领导，举办主题为“商务公寓如何对接房地产市场”、“新街口商圈的发展方向高峰论坛”等研讨会，以此来引起媒体的报道既而引发社会的关注，虽然，研讨会的主题是为了造势以及照顾媒体的报道，但是我们可以根据项目自身的优势和独特的个性特点来给与会者定出小议题，以确保研讨会内容对我们项目的宣传有利，更好地为项目的宣传造势而服务。推广商务公寓，我们组织召开“投资置业研讨会”，推广商场，则组织“新街口商圈的发展方向高峰论坛”，或者“南京城市群效应研讨会”。具体开展形式根据其时其地特点和具体情况，或报刊或媒体或组织活动不一而足。另外，开盘前预热期内，在传媒上出现强度较高的新闻宣传和软硬广告。3、活动事件传播成立项目“金陵商务俱乐部”，以活动吸引潜在的购房者入会，并在开盘前举办系列活动，目的是为了拉近目标客户群与项目的距离。举办家乐福入驻项目签约仪式。4、服务营销项目主体作为商务公寓，其售后服务即星级酒店式管理与现在的普通酒店式公寓或精装修单身公寓要存在本质性区别。所以在营销上应该让客户感受到星级商务酒店服务巨大的附加值。5、体验式营销为了让客户超前体会到星级酒店式的管理魅力，并真正认同其方便性、高品值与高附加值，售楼部就是样板单位，启用时连同星级服务与管理一并实施。

第六部分项目经济及社会效益分析

第一章项目总投资估算第一节项目基本指标总用地面积：17550㎡覆盖率：40%总建筑面积：87000㎡绿化率：18%商用面积：33000㎡集中绿化率：10%其它用途：54000㎡停车：350辆平均容积率：6.0地面停车：35辆地下停车：315辆第二节土地费用：根据南京土地市场情况，本案按8,500,000元/亩计算（包括土地出让金、拆迁安置费、三通一平费等），土地费用为：土地费用=8,500,000÷667×17,550=223,784,878元按照建筑面积87000平方米计算，本案楼面地价为：楼面地价=23,784,878÷87000=2,575元/㎡第三节前期费用：前期费用包括以下各项组成：市政公用基础设施配套费:100元/平方米地方教育附加费：20元/平方米白蚁防治费：2.5元/平方米垃圾有偿处理费：1.5元/平方米人防费：15元/平方米散装水泥费：2元/平方米墙改基金：10元/平方米涉及勘探：50元/平方米规划设计费：110元/平方米合计约：311元/平方米前期费用=311×87,000=27,057,000元第四节房屋开发费工程建设费包括以下几项：建安工程费：2,000元/平方米，（高层带裙楼）室外工程费：100元/平方米水电设备费：250元/平方米智能化：50元/平方米装修费：1,000元/平方米（室内装修）合计：3,400元/㎡工程建设费=3,400×87,000=295,800,000元第五节管理费指企业为管理和组织经营活动而发生的费用，一般为土地费用、前期费用、工程费用之和的1%管理费=（223,784,878+27,057,000+295,800,000）×1%=5,466,419元第六节财务费用为筹措资金而发生的各项费用，包括手续费、贷款利息等，约为土地费用、前期费用、工程费用之和的5%财务费用=（223,784,878+27,057,000+295,800,000）×5%=27,332,094元

第七节销售费用包括项目广告费用、代理费用，约为土地费用、前期费用、工程费用之和的6%销售费用=（223,784,878+27,057,000+295,800,000）×6%=32,798,513元第八节不可预见费约为以上各项费用总和的1.5%不可预见费=（223,784,878+27,057,000+295,800,000）×1.5%=9,183,584元第九节项目总成本估算表项目单价（元/平方米）建筑面积（平方米）合计（元）备注土地费用2,57287,000223,784,87826.3亩前期费用31187,00027,057,000规费、规划设计费等工程建设费建安工程费2,00087,000174,000,000高级石材帖面室外工程费10087,0008,700,000水电设备费25087,00021,750,000含空调费智能化50087,0004,350,000三星级智能系统装修费100087,00087,000,000酒店式公寓精装修管理费6387,0005,466,419土地、前期、工程费之和的1%财务费用31487,00027,332,094土地、前期、工程费之和的5%销售费用37787,00032,798,513土地、前期、工程费之和的4%不可预见费用10687,0009,183,584土地、前期、工程费之和的1.5%成本合计7,14387,000621,422,487——据估算，本案投资总额为：621,422,487元第二章项目投资来源、筹措方式本项目土地成本较高，对资金的需求量大，在自有资金难以完全操作的情况下，可以借助金融机构的贷款支持，同时本案由商业与酒店公寓两部分组成，体量较大，需要一定的建设周期，因此建议本案投资资金可依靠以下几种渠道取得：自由资金：约占投资总额的30%银行贷款：占投资总额的60%商业部分预销售款用于后期建设：约占投资额的10%资金筹措分配表类目自由资金银行贷款预销售款合计比例30%60%10%100%金额(元)186,426,746372,853,49262,142,249621,422,487

第三章销售收入、租金收入估算本案投资回收方式主要为物业销售，部分也可自己出租，这里按全部面积销售计算回收总额，由酒店公寓部分销售额与商业部分销售额两部分组成：1）酒店公寓部分：酒店公寓部分建筑面积：87,000-33,000=54,000平方米酒店公寓部分销售均价：10,000元/平方米酒店公寓部分销售总额：54,000×10,000=540,000,000元2）商业部分：商业底层销售均价：42,000元/平方米商业底层销售面积：11,000平方米商业底层销售额：42,000×11,000=462,000,000元商业二、三层销售均价：15,000元/平方米商业二、三层销售面积：22,000平方米商业二、三层销售额：11,000×22,000=424,000,000元3）项目总收益估算表项目销售均价（元/平方米）建筑面积（平方米）销售额（元）备注酒店式公寓10,00054,000540,000,00010,000商业底层4200011000462,000,00042000商业二、三层1100022000242,000,00011000营业税＿＿＿＿-68,420,000＿＿合计＿＿87,0001,175,580,000＿＿因此，据估算本案总销售收入为：1,175,580,000元

第四章现金流量分析1)现金流量表序号时间/费用项目2003年2004年2005年2006年合计—12月1月—4月5月—8月9月—12月1月—4月5月—8月9月—12月1月—6月一现金支出113991544145246754118701314861633141510617943041301732790868114738826898424871土地费用1118924391118924390000002237848782前期费用027057000000000270570003工程建设费00112404000798660001035300000002958000004管理费27332181996381996381996381996381996381996327332154664195财务费用13666054099814409981440998144099814409981440998141366605273320946销售费用000011479479655970398395544919777327985137税金2975500017556000166540004455000684200008不可预见费4591791377538137753813775381377538137753813775384591799183584二现金收入00005410000003192000003028000008100000012440000001商业收入000035200000021120000014080000007040000002酒店公寓收入000018900000010800000016200000081000000540000000三净现金流量-113991544-145246754-118701314-8616331438993820628878698327000913269526118554157513四累计净现金-113991544-259238298-377939612-464102927-74164721214622263484631394554157513554157513即本案投资毛利润为：554,157,513元现金流量图：-145246754元2005.1-4-118701314元-145246754元2005.1-4-118701314元-86163314元-151061794元-32790868元-11399154元2006.1-62004.1-42004.5-82004.9-122005.5-82005.9-122003.11-12-30413017元-11399154元-11473882元541000000元319200000元302800000元81000000元-113991544元-113991544元-464102927元214622263元554157513元2005.1-4-259238298元2006.1-62004.1-42004.5-82004.9-122005.5-82005.9-122003.11-12-377939612元-74164721元484631394元第五章财务评估分析第一节成本利润率成本利润率是指开发项目收益与投资总额的比例，是判断房地产开发项目财务可行性的指标之一毛（税前）利润=项目总开发收益—总开发成本=1,175,580,000-621,422,487=554,157,513元净（税后）利润=毛利润×（1-所得税率）22000*11=554,157,513×（1-33%）=371,285,533元若考虑3年返租金，则总成本增加：11,000×42,000×24%=110,880,000元扣除返利后的净利润为：371,285,533-110,880,000=260,405,533元本案净成本利润率=[返利后的净利润率÷总开发成本]×100%=260,405,533÷621,422,487×100%=41.9%第二节权益投资利润率权益投资利润率是指投资者投入自有资本或自有资金收益水平的指标权益投资利润率=[返利后的净利润率÷投入自有资金]×100%=[260,405,533÷186,426,746]×100%=139.7%第三节投资回收期投资回收期是项目以净收益抵偿全部投资所需要的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标，对房地产开发项目来说，投资回收期自开发投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止的年份。由于本案开发年数较少，这里按月按静态计算：（参照现金流量表）本案投资回首期=[累计折现开始出现正值的年(月)数—1]+[上年累计净值的绝对值÷当年现金流量净值]=[17-1]+[74164721÷288786983]=16.3（个月）即预计在2005年4月—5月回收投资第六章风险分析第一节敏感性分析敏感性分析是指房地产开发过程中的各因素的变化对项目利润的影响程度，是房地产投资风险分析的重要指标，反映了项目的抗风险性，本案考虑地价（目前未知地价的情况下）因素的敏感性分析。据计算（详细步骤略），本案地价与利润的敏感度比例为：1：0.455即：当地价上升（在原计算地价）10%时，目标利润下降4.55%当地价下降（在原计算地价）10%时，目标利润上升4.55%盈亏平衡分析盈亏平衡分析，又称保本点分析，即分析利润为零时的成本、售价等因素所处的状态，这样通过与当前市场的比较来判断项目的风险性。据计算（详细步骤略），本案盈亏平衡点的地价为：2701.6万元/亩

第七部分可行性结论

第一章投资风险随着现代商业的不断发展，大型购物中心、大型超级市场等形态已逐步成为零售市场的主导者。从全国来看，开发商经营大型商业的能力上不能让人满意，老百姓也对此也心存疑虑，对于商业地产的策划和操作能力相对薄弱，带来商业开发的风险性。商业房地产开发的后续经营管理的经验不足以及市场发展对于商业影响的不可预见性带来商业回报的不确定性，作为项目的开发商，难逃干系，由此带来商业房地产开发的未来经营管理风险，以及带来的投诉和官司，影响开发品牌延续、社会信任度危机。商铺作为不同于住宅的产品模式，利润率高。但同时，商铺的市场价值与商业的发展态势息息相关，与商业的繁荣程度密不可分。因此受整个经济形势发展的影响、受消费、投资信心的影响也是最大的而由此带来风险。商业开发的土地出让年限是40年，作为以居住办公为主要功能的高层公寓，与居住用地的70年相比，使用年限是劣势，提高了风险；另外商铺的按揭贷款利率为5.76%，贷款年限最高为6成10年，对于投资者来说，具有一定抗性。作为商铺开发，由于所有权与经营权分离，造成一个正常的3—5年的投资回报期，在此期间要向所有投资者提供稳定的投资回报，一般为每年回报总投资额的7—8%，3年总计为21—24%。新街口作为中国第一商圈，在聚集效应方面有利，同时，竞争压力也极大。在未来3年内，南京新街口商贸圈东北部将出现3座大型商贸广场；主城东北部将按照国际商业布局惯例，新增3个大型卖场。3座大型商贸广场分别位于：新街口中心区域的糖坊桥地块，占地2.63公顷，由江苏德基集团建设运作，于2005年10月沿中山路建成15万平方米高档商业设施；位于长江路与中山路交汇处东北角的长江南北货地块，占地3.64万平方米，由温州大发集团建设运作，预计2005年9月20万平方米的商业、办公、酒店式公寓等设施交付使用；位于中山东路与洪武北路交汇处东北角的邓府巷地块，占地5.8万平方米，建筑面积36万平方米，由浙江广厦集团中南公司建设运作，2005年底建成。产权、经营权、管理权分离不清所带来的的诸多问题成了目前制约商铺健康发展的顽症，影响部分投资信心，本项目作为商业项目也不例外。第二章风险规避方法及可行理由通过世界五百强的品牌影响，快速提升楼盘的知名度，提高项目自身出售商铺的含金量。充分利用二三层世界级品牌的大卖场所带来的大量人流，支持一楼黄金铺面，共享其顾客。这对于商铺开业后的经营成功率提供支持，规避了风险。对一楼的经营业态进行定位，寻找差异化市场，传统百货业在消费者心目中有着长期的消费影响，但是随着社会分工的细化，个性化消费时代的来临，以“大而全”为特点的传统百货业已经难以满足许多消费者对个性化消费的需求，停留在大众消费这个层面上。而特色商场特点则是“灵活的”精英消费，充满个性与时尚，受到许多高收入费群体的青睐，但也存在着经营规模、消费人群狭窄等方面的局限。从风险角度来说，特色商场的经营风险相对与传统百货而言要低。因此可以进行专业化特色经营，比如引进世界顶级女士用品品牌，这也与沃尔玛、家乐福等世界级品牌的氛围相切合，在