项目市场分析

优粤城项目市场分析谨呈：营口岭南湾房地产开发有限公司PART ONE：住宅市场分析【营口住宅分布】营口住宅市场分为站前区、西市区、南湖公园、营东新城、沿海产业基地五大板块，其中站前区、西市区板块配套完善、区域成熟，南湖公园板块景观资源突出，营东新城存在规划利好，沿海板块目前宜居性不强营口房地产市场主要分为西市区板块、站前区板块、南湖公园板块、营东新城板块、沿海产业基地板块，各板块在客户、价格、产品等方面皆存在差异。大中自然风景永江裕华园国宝壹号德润峰汇庆营嘉和苑蓝郡house美景英伦郡水御兰庭聚合城玄水云山城上城南湖阳光新城格林山水城西市区站前区沿海产业基地营东新城南湖公园板块滨河郦都水岸新都鼎尚华庭中大海韵郦城东方塞纳城恒大城隆昌东城天下佳兆业君汇上品保利香槟花园恒大绿洲中天桃花源富甲天下南湖公园板块【站前区板块】站前区板块配套完善、交通便利、区域价值高；产品以高层为主，均价集中在4000－4500元/平米左右；本区域客户占比较大，关注地段及配套站前区板块：区域特征：市中心区域,交通便利,配套完善，客户认知度高产品形式：以高层、小高层为主，部分项目建有洋房及别墅价格平台：价格集中于4000-4500元/平米，以毛坯房为主。客户特征：站前区本地客户占比60%-70%，大石桥等地客户占比30％左右二居多为刚需客户，三居以上改善型客户为主，多为公务员、企业高层或私营业主蓝郡house美景英伦郡水御兰庭聚合城玄水云山城上城南湖阳光新城格林山水城【重点项目】水御兰庭：作为学区房,周边配套成熟,具备小高层产品,使得项目实现良好的销售产品概况:位置：站前区光华路南段西侧规模：占地面积107640㎡，建筑面积210000㎡，容积率2，总户数

2000户,当期户数484户产品形式：小高层,高层户型配比：二期产品，共484套,在售378户,3栋小高层，3栋高层；二居：面积92㎡，套数189，占比50%三居：面积130㎡，套数189，占比50%；–

开发商品牌：大连新天润企业集客户团分析:90㎡的改善占50%，婚房占到50%，其中以工人为主，贷款占到60%130㎡的都是改善，以30-40岁的公务员、事业编为主销售情况:开盘时间：2009年10月开盘，二期2011年5月开售销售速度：目前在售378套，90㎡销售

97%，剩4-5套，130㎡销售96%,月均20套左右均价：均价4500元/平米，最高价5200元/平米增值卖点:学区房,内部配置幼儿园,周边有民丰小学、十七中、第三高级中学存在小高层产品,公摊小配套设施高级会所、幼儿园、网球场、商业、地下车库车位底商:均价16800元/㎡，面积250-2000㎡2室2厅1卫85.7㎡【重点项目】城上城：地处站前区政府对面，地段一流，生活与商业配套完善，成为区域内居住性价比较高的项目产品概况:位置：站前区新兴大街光华路交汇处规模：占地面积4.72万㎡，建筑面积15.5万㎡，容积率3.2，总套数

1200套产品形式：多层情景洋房、观景小高层及高层住宅户型配比：二居：面积84－106㎡，套数324，占比68.2%；三居：面积109－140㎡，套数131，占比27.6%；四居：面积200㎡，套数20，占比4.2％；–

开发商品牌：营口巨和房地产开发有限公司和香港粤阳投资公司联合开发销售情况:开盘时间：开盘时间2011年7月销售速度：整体销售率百分之七十；其中90㎡销售70%，130㎡销售50%，80㎡销售90%。103-110㎡销售30%，月均销售21套左右均价：均价4500元/平米客户分析:婚房占50%，改善占30%，投资5%。回迁15%，付全款的占到60%客户关注客厅大，比较关注园林规划、物业，然后是外墙等增值卖点:站前区政府对面，地段一流，具备完善的生活配套与商业配套设施配套设施星级酒店标准的入户大堂，人车分流临街商业，尚未销售2室2厅1卫91㎡3室2厅1卫109㎡【重点项目】聚合城：属于站前区，位置认知度高，片区内大盘，楼间距大，项目居住舒适度高产品概况:位置：营口市站前区渤海大街与太白路交汇处规模：占地面积15.5万㎡，建筑面积50万㎡，容积率2.7，总户数5000套，目前在售4栋产品形式：高层，17层户型配比：二居：面积80-90㎡，套数170，占比38%；面积90-100㎡，套数102，占比23%；三居：面积110-120㎡，套数136，占比31%；面积130-140㎡，套数34，占比8%；–

开发商品牌：营口巨和房地产开发有限公司销售情况:开盘时间：2011年6月开盘，目前在售4栋高层销售速度：销售70%-80%均价：4000元/平米起价，楼层差30-50元/平米客户分析:客户来源：营东新城与站前区工薪阶层为主，看重价格置业目的：刚需为主，部分为婚房增值卖点:地段较好，属于站前区户型好楼间距大，舒适度高配套设施项目配套幼儿园、会所2室2厅1卫，88-95平方米3室2厅1卫，110平方米【营东新城板块】营东新城现阶段交通区域认知度不高，具备城市规划利好，产品以高层为主，均价3500－4000元/平米左右；本地客户占50%以上，主要关注总价营东新城板块：区域特征：现阶段交通相对不便，缺乏配套具有规划利好，打造营口新城区，发展前景可观产品形式：以高层为主价格平台：价格集中于3500-4000元/平米，以毛坯房为主。客户特征：客户以周边客户为主占比50％以上，部分为在营东工作的大石桥等地员工，西市和站前区客户占比不到20％客户自住为主，刚需居多，少量为婚房。恒大城隆昌东城天下【重点项目】恒大城：品牌开发商大盘项目，由于位置较偏，周边配套处于规划中，销售进入瓶颈期产品概况:位置：营东新城渤海大街东规模：占地面积36.5万㎡，建筑面积108万㎡产品形式：高层户型配比：一期产品，共6栋高层，1054套；两居：面积80-90㎡，套数124套，占比11.76%三居：面积110-190㎡，套数744套，占比70.59%四居：面积160-180㎡，套数186套，占比17.65%–

开发商品牌：恒大地产集团销售情况:开盘时间：2011年10月开盘，一期共13栋，在售6栋，共1054户销售速度：整体销售64％左右，小户型剩余20％均价：均价3580元/平米增值卖点:临近沈大高速，距哈大高铁站仅10分钟车程，交通便利周边配套较齐全，包括文化艺术中心，东湖广场花园，实验中心及人民第二医院品牌开发商，产品品质高配套设施运动中心、电影院、会所、园林等底商:单价：8000-10000元/㎡，面积40-300㎡客户分析:客户组成：营东新城周边客户，大石桥的个体户，工薪族较少，部分为周边的公务员、银行职员团购；多为改善型客户，基本都是至少有一处住房关注点：关注配套及未来发展，产品要正南正北，客厅要大【南湖公园板块】与站前区联系紧密，交通便利，具备景观资源；产品以高层为主，均价最高至5500元/平米左右；改善型客户占60%左右，注重生活品质感南湖公园板块：区域特征：与站前区联系紧密，交通便利，缺乏配套区域内拥有景观资源产品形式：以高层为主价格平台：价格主要集中于4000-5000元/平米客户特征：站前与西市客户各占20％－30％，多为政企人员，大石桥客户占比40％，以矿产老板及私营业主为主客户自住为主，改善型客户居多，占比50%-60％，婚房占比20％，投资客户占比10％佳兆业君汇上品保利香槟花园恒大绿洲中天桃花源富甲天下【重点项目】恒大绿洲：品牌开发商的改善型项目，借助园林景观及产品的双重优势，销售良好产品概况:位置：盼盼路红运大饭店南500米规模：占地面积450000㎡，建筑面积1480000㎡，容积率3.34，总套数1216套产品形式：高层户型配比：二居：面积94.45㎡，套数162，占比13.6％；三居：面积117.41－136.46㎡，套数658，占比55.2％，四居：面积159.22－286㎡，套数372，占比31.2％–

开发商品牌：恒大地产集团销售情况:开盘时间：2011年7月开盘，1期处于清盘阶段销售速度：一期1216套，目前处于清盘阶段，月均销售70套左右均价：均价5500，带精装1500客户分析:客户组成：个体私营业主占40%，企业高层30%，公务员占10%，投资10%，预留10%客户来源：市区的45%，大石桥的做矿产和个企占50%，盖州占5%购房目的：婚房占20%，10%投资，

70%改善配套设施地下停车车位3：1，售价10－15万运动中心、电影院、会所、园林等底商：1.2-1.6万，1-2F，店铺面积40-500㎡，进深18-22m增值卖点:开发商品牌实力，物业口碑配套完善，自建园林、运动中心、电影院、会所，宣传力度大【重点项目】保利香槟花园：景观资源改善型楼盘，品牌开发商与星级物业，性价比较高，销售情况一般产品概况:位置：盼盼路与学府路之间，南湖公园南侧规模：占地面积33万㎡，建筑面积

120万㎡，容积率3，一期共27栋，目前在售13栋产品形式：16、18、33层高层户型配比：二居：面积84－106㎡，套数324，占比68.2%，面积90-100㎡，套数

198，占比18%，面积100-110㎡，套数240，占比22%三居：面积110-120㎡，套数316，占比29%，面积120-130㎡，套数

144，占比13%，面积130-140㎡，套数33，占比3%，面积140-150㎡，套数66，占比6%；四居：面积181㎡，套数33，占比3%–

开发商品牌：保利(营口)房地产开发有限公司销售情况:开盘时间：2011年开盘，1期目前在售13栋销售速度：整体去化率50%，月均销售30套，首次开盘200多套，当天售出70%均价：均价4100－4200元/平米客户分析:客户来源：以西市区、站前区客户为主，部分为大石桥客户客户组成：经济实力较高，改善性客户较多，煤矿业主、私营老板等关注点：注重居住舒适度，关注绿化与景观增值卖点:品牌开发商，物业品质高绿化高，景观资源丰富配套设施地下车位比1：0.4，售价10－15万业主私人会所，园林景观一托二商业，面积区间130-300平米，均价9000-10000元/平米3室2厅1卫112㎡所属板块项目名称建筑面积开盘时间总套数存量站前区玄水云山1600002011.51261771美景英伦郡700002011552327格林山水城1100002010663487水御兰庭2100002011.520001633城上城1550002011.71200955蓝郡house880002010.6750296富甲天下2200002010.1486292聚合城5000002011.650004696南湖阳光新城4975272011.91113369小计201527118259534营东新城恒大城10800002011.1081927518隆昌东城天下2500002012.5.28513339小计133000087057857南湖公园板块恒大绿711929中天桃花源3925252011.6776776佳兆业君汇上品2260002011.81056158保利香槟花园120000020111191593小计329852542391536【市场存量】主要在售住宅项目存量及潜量约1.9万套（483万平米）要集中在恒大城、恒大绿洲、保利香槟花园知名开发商大盘项目；PART TWO：商业市场分析【集中商业】目前市场上集中商业总量约30万㎡，档次以中端和低端为主，东升路商圈以低端百货为主，市府路出现购物中心，业态更加丰富，档次得到提升商圈项目名称体量㎡商业形态业态典型商家经营项目市府路日字型商圈财富广场乐都汇

大商新玛特新亚商厦

永红市场8万5.3万3万2万0.5万购物中心

超市、名表、女装、男装、儿童娱乐、书店、工艺品、美食餐饮、影城、布艺等购物中心

乐购超市、食品、化妆品、生活用品、女装、男装、餐饮、儿童用品等购物中心

服装、箱包鞋帽、针织品、名表等百货

服装、床上用品、箱包鞋帽市场

农用品、生活用品、生活必需品嘉禾影城、财富家超市乐购、only、vero

moda肯德基七匹狼、利郎无东升路商圈东圣广场百业市场深港购物东升市场

金地商场

东升商厦

新世界商城5万1万3.5万0.2万1.2万1.2万0.5万百货市场市场市场百货百货百货苏宁、家私布艺、服装皮鞋、儿童用品服装、箱包鞋帽服装、箱包鞋帽服装、箱包鞋帽服装、鞋家具、布艺窗帘布艺、箱包鞋帽苏宁、全友家私无无无劲霸掌上明珠家具劲霸、柒牌乐都汇东升市场百业市场【销售市场】营口销售型商业总量约50多万㎡，销售时间多在2010年或2011年，单价0.8－1.5万元/平米所属商圈项目名称销售商业体量（㎡）售价（万）备注西市区渤海之星4万0.9以销售商业街为主，价格暂定9000元/平，另外自持乐天玛特3万平德润峰汇2万0.85面积区间50-200平米，一托二均价8500元/平米，平层均价1万元/平米莱茵河畔0.6万0.8面积区间170-190平米，30－40套，一托二均价大中自然风景1万1.2-1.5店面一共21套，临渤海大街底商1.4-1.5万元/㎡，一托三，面积200-1000㎡，规划路底商为一托二，价格1.2-1.3元/㎡，面积200㎡，目前销售4套站前区新时代地下商业街2万2.5－3店铺10－80平米红运广场3万—沿街店铺3万平，店铺140平，另外集中商业3层已定家乐福水御兰庭2万1.68面积250-2000㎡蓝郡house1.5万1.1-1.2面积250-300㎡，1层和2层4.5m，40多个店铺，总共1.5万㎡，开间8-10m，进深15-17m富甲天下2万1.2－2面积135-300㎡，一托二，开间4.6－6m，进深15m玄水云山2.2万1-1.5面积200平米左右，1托2商铺南湖阳光新城2万1.6面积在200㎡以上，1托2销售沿海产业基地洲盛国际8万0.88小商品城30万，机电城10万，在售8万，在售商业街均价

8800，一托三，面积是150－400平；在售场馆单层面积15000平沿海天地8万预计1万当期361套，面积是52－300平，1拖三，一拖四销售，集中商城内店铺40平汇达广场4万1.2一期共18万，自持70％，三年返租24％鼎尚华庭2.5万1.2起160㎡以上营东新城国际汽保汽配城6.6万0.3-0.5全部为1托3商业,面积区间200-300平米,开间7m;100平米,开间4m中天桃花源1万0.8-1.45面积70-300㎡，靠近会所的售价为8000-9000，靠近临街端口13500,2000㎡1-4F的均价14500保利香槟花园1.2万0.9-1面积区间130-300平米，一托二恒大绿洲2.2万1-1.61-2F，店铺面积40-500㎡，进深18-22m总计约55.4万市场供给：在售商业物业类型：目前营口商业销售市场总量约50多万平米左右，主要为专业市场和社区底商，与本项目竞争不大，另外东升路地下商业街、红运

广场、渤海之星里含有相对纯粹的商业项目规划，与项目形成竞争；销售情况：在售商业多从2010年或2011年开始销售；供应量：相比营口的人口规模、经济发展水平，目前市场上50多万的商业体量存在市场供应过剩的现象；注：项目包括在售项目及处于蓄客期项目【产品类型】商铺市场处于发展初级阶段，产品类型相对单一，以住宅底商和专业市场为主，专业市场多集中在沿海产业基地社区商业***街*********特色商业街普通商业街***集中商业专业市场****西市区站前区沿海产业基地营东新城渤德莱大新红水蓝玄南富洲沿汇鼎国中保恒海润茵中时运御郡水湖甲盛海达尚际天利大之峰河自尚广兰h云阳天国天广华汽桃香绿星汇畔然地场庭o山光下际地场庭保花槟洲风下u新汽源花景商s城配园业e城社区商业：产品形式以住宅底商为主，项目数量较多；普通商业街：市场在售的纯粹商业街基本都是普通商业街，无明显特色；专业市场：多集中在沿海产业基地，数量不多，但体量非常大，市场占比份额较大；特色商业街：目前市场上缺乏特色商业街区；集中商业：目前唯一有纯粹的集中商业项目是渤海之星，但自持集中商业；【商铺面积】商业面积集中在100-300㎡，住宅底商多一托二，专业市场多一托三，新时代地下商业街与陌生区域商铺面积区间较大，可控制风险，拥有一定数量的小面积商铺，其总价小，便于投资402006012010080200180160140400300500（平米）800600面积1000社区商业专业市场

普通商业街红玄洲沿

汇鼎水

蓝国

中保恒南渤

德

莱

大

时1301000西市区

站前区

沿海产业基地

营东新城新10200052100708050

502000

200013040500400

400300

300

300

300

300

300250

250200

200

200

200

200190170160150140135300富海润茵中尚运御郡水湖甲盛海达尚际天利大之峰河自地广兰h云阳天国天广华汽桃香绿星汇畔然下场庭o山光下际地场庭保花槟洲风商u新汽源花景业s城配园【销售单价】本项目所在的站前区比较成熟，认可度较高，销售价格高于市场水平，主要集中在1.2-1.6万/㎡，其他区域商业销售价格多集中在0.8-1.2万/㎡，市场整体售价在0.8万-1.4万/㎡之间03000500080001.2万1万1.4万1.6万1.8万2万德润峰汇

0.85w自然大中风景1.4w玄水云山1.3w汇达广场

1.2w国际汽保汽配城0.4w花园1w渤海之星

中天桃0.9w

洲盛国际

花源1w莱茵河畔

0.88w0.8w

蓝郡house

鼎尚华庭1.2w

1.2w沿海天地1w

保利香槟新时尚地下商业街2.7w水御兰庭

1.68w南湖阳光新城1.6w位于最繁华的东升路商圈主干道地下总价（万元/㎡）2.7万社区商业专业市场

普通商业街2.2万2.4万2.6万西市区站前区南湖公园沿海产业基地位于西市区政府对面，区位相对较好，故价格高区域陌生，配套不完善临近东升路商圈，周边居民较多，故售价略高距离市政府

2km，且紧邻海鲜一条街富甲天下1.5w恒大绿洲

1.2w【成交总价】站前区商铺总价200-450万元（以200-300万为主要总价区间），其他区域商铺售价较低，总价为50-300万元（以60-150万为主）8050300200150100400350300250500450600（平米）

1000800面积200042170社区商业专业市场

普通商业街新

红时

运尚

广地

场下商业街洲盛国际水御兰庭沿海天地汇

鼎达

尚广

华场

庭国际汽保汽配城蓝郡house中

保

恒天

利

大桃

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绿花

槟

洲源

花园玄

南水

湖云

阳山

光新城渤

德

莱

大海润茵中之峰河自星汇畔然风景360120140150280140025240300036030019025030150270西市区

站前区

沿海产业基地

营东新城3300

2900300130

13052

60

5640800480420360300

300

320200100售价较高，但商铺面积较小售价较高，商铺面积较大商铺面积较大，但售价低紧邻区政府，行政规划利好，使其售价高、面积大，总价高155600富甲天下300万150万【销售速度】站前区较成熟，整体销售速度较快，可达1000㎡/月，沿海产业基地由于政策支持，销售速度快，营东新城由于周边配套不成熟，销售速度最慢1、站前区配套完善，市场成熟，所以销售速度较快，平均可达到1000㎡/月，其中水御兰庭由于商铺面积较大，同时售价较高，使其整体总价较高，故销售速度较缓；2、政府对沿海产业基地的专业市场提供的优惠政策支持，使其销售速度较快；3、营东新城目前整体的配套尚不成熟，居住氛围感相对较弱，使其销售速度最慢西市区站前区营东新城沿海产业基地商铺面积较大，价格较高，总价较高优惠政策支持，包括沿海产业基地政策支持，开发商营销推广、授信贷款及售后返租等销售策略位于区政府对面，周边规划利好在售商业【洲盛小商品城】打造东三省最大、最专业的80万方小商品、五金机电一级批发、采购基地项目区位条件项目位置（区/路）营盖公路、新联大街博文路新联大街区域属性（城市/区域/社区）沿海产业基地建筑指标占地面积（㎡）24万平米总建筑面积（㎡）80万平米街区式商铺体量10万平户数148户层数3F面积100-300平米销售形式（楼层能否单独销售）一拖三整体销售举架首层6米，2、3F3.2米自持比例10%定位五金机电集中式商业体体量30万平场馆数量9层数4F举架4M内部散铺数量（单个场馆）1728散铺划铺面积16-45平米自持比例未定定位小商品在售信息街区式商铺推售数量80价格10000元/平去化率70%开盘时间2011年12月返租形式返7年，前3年每年返8%，购房时直接抵款的形式，第4-7年根据市场租金水平92%返租，剩余的8%为管理费用；如果3年后想自营也可以，但前提是满足商场业态规划的要求客户情况（投资自营占比）80%为投资客户，主要为营口的，少量温州及外地客户集中式商业体推售数量864价格1层价格：1-1.2万/平米；2-3层价格：8000元/平米；4层价格：7000元/平米去化率认筹中开盘时间2013年8月开业时间待定返租形式返5年，前3年6%，第四年7%，第5年8%返租形式直接从总房款减去合作伙伴投资商/开发商营口洲盛置业有限公司运营管理/物业管理香港苏润发集团交通体系临近干道等级（车道数量）双向6车道【洲盛小商品城】处于新城边缘，且开发商未能提供超大规模项目后期运营保障，投资价值传递不清晰，导致销售严重滞缓推盘节奏运营模式营销推广1、五金机电组团商铺先期入市，目前均价10000元/㎡，一拖三，去化30套左右；

2、1号馆曾开盘销售，后因定位问题封盘，目前定位调整中，预计下半年销售；1、五金机电：返租7年，前3年每年返8%，直接抵款，第4-7年根据市场租金水平92%返租，剩余的8%为管理费用；3年后允许自营，但需满足商场业态规划要求；2、商贸专业市场：返租5年，前3年6%，第四年7%，第5年8%；1、组织潜在客户到北京考察：邀请东升、深港经营者到货源地考察；2、营销节点活动：办卡抽奔驰、业主答谢宴、加推开盘等；五金机电商街专业市场（食品城、皮革城、义乌商品城、水产城公寓、酒店公寓、酒店营销困境1、9个单体4万余平米的商业体，铺位面积小、基数大，销售压力及后期运营、返租压力均较大；2、项目内部无差异化定位，后期持续运营保无障；3、市场同类投资产品较多，客户对后期运营无信心；【洲盛小商品】项目总价门槛极低，返租保障具备一定优势，但整体速度实现不佳品牌运营保障业态密集度地段返租保障主力总价品牌：品牌不具备知名度地段：位于沿海产业基地，距离市区远总价门槛：进入门槛低，约13万元业态密集度：项目自身9个单体4万平的专业商贸市场，密集度高返租保障：返租5年，前3年：6%，一次性折抵房款，第4年7%，第5年8%；运营能力：开发商不具备运营能力，运营难以兑现洲盛小商品竞争力模型【汽保汽配城】规划建设辽南地区规模最大、品类最全、设计最优的汽配专业市场区位条件建筑指标在售信息项目位置（区/路） 营口市金牛山大街车管所南100米区域属性（城市/区域/社区）

营东新城占地面积（㎡）

4万平总建筑面积（㎡） 6.6万平体量

6.6万平户数 约300个层数

3F面积

110-270平销售形式（楼层能否单独销售）

一拖三整体销售举架 一层自持比例

10%左右定位 汽保汽配及汽车服务相关推售数量 ——价格均价5500元,临街部分7500元（扣除三年返还租金后价格）去化率20%（未包含自持10%）开盘时间2011年12月开业时间原定2013年10月托管形式三年共20%返租形式客户情况（投资自营占比）自营形式三年共15%自营为主投资商/开发商营口正城置业有限公司合作伙伴外部交通体系运营管理/物业管理临近干道等级（车道数量）营口正城置业有限公司双向六车道整车销售汽车精品美容汽车配件汽保综合展厅汽车修理物流精品旗舰店【汽保汽配城】返租折抵房款吸引力小，后期运营能力不被看好，招商能力受到质疑，出现低价滞销状况运营模式销售困境销售价格1、托管返租：前三年返总房款的20%，直接折抵房款，三年内不能自主经营；2、自营折扣：前三年返总房款的15%，直接折抵总房款；1、总价高：商铺均为一拖三销售，面积最小为110平米，进入门槛50万以上；2、专业定位设定门框：汽保汽配业态从经营角度存在一定进入门槛，自营客户基数小；3、运营保障弱：承诺三年返租，在初期一次性折抵房款，对客户吸引不大；同时开发商无品牌支撑，投资客对后期运营没有信心；均价5500元，临街部分7500元（扣除三年返还租金后价格）营销推广1、低价噱头吸引到访：对外释放3680元/平米低价信息，吸引客户关注与到访；2、节点活动：各个节点组织产品说明会、封顶开光祈福、开盘等活动；【汽保汽配城】项目主要竞争力为业态定位，总价、返租保障和运营能力是客户拒绝购买的主要原因品牌运营保障业态密集度地段返租保障主力总价品牌：项目本身不具备品牌影响力地段：位于营东新城，营口市车管所附近总价门槛：进入门槛约50万元，面积大，总价门槛过高业态密集度：营口市唯一专业汽保汽配中心返租保障：托管返租：前三年返总房款的20%，直接折抵房款，三年内不能自主经营；自营折扣：前三年返总房款的

15%，直接折抵总房款；运营能力：运营能力较弱，销售端引导客户，鼓励自营汽保汽配城竞争力模型【万达广场】位于营口市核心商圈，是目前市内规模最大、档次最高的国际购物中心项目位置（区/路）渤海大街市府路交口区域属性（城市/区域/社区）营口市西市区占地面积（㎡）130600总建筑面积（㎡）717100住宅底商户数96层数2面积120-300销售形式（楼层能否单独销售）一拖二销售举架1F：5.7米，2F：4.2米定位配套型商业（餐饮方向）推售数量96价格20000元/平米去化率80%开盘时间2013年5月开业时间2014年底客户情况（投资自营占比）自营客户较多金街商铺推售数量200价格首层均价47000元/平米，最高价56000元/平米，二层均价23000元/平米面积区间70-160去化率——开盘时间2013年5月开业时间2014年底交房客户情况（投资自营占比）自营为主，多为东升、深港商户；已购客户已知业态以快餐、品牌服饰、外贸原单、眼镜等为主；投资商/开发商营口万达广场投资有限公司运营管理/物业管理营口万达广场投资有限公司临近干道等级（车道数量）双向十车道渤海大街市府路【万达广场】凭借黄金地段、品牌影响力与运营实力，实现高价销售销售分析万达金街万达华府底商万达金街部分：首层均价47000元/平米，最高价56000元/平米，二层均价23000元/平米；一房一价，渤海大街、市府路沿线商铺定价较高，业态倾向于品牌服装、外贸原单、水吧、快餐、眼镜等；成交客户以自营为主；万达华府底商部分：均价20000元/平米，一拖二销售；业态倾向于餐饮，成交客户以自营为主；营销困境高总价，客户进入门槛受限：项目投资门槛较高，金街单铺总价区间在150-500万，底商部分总价区间在200-600万；无投资保障体系：客户对万达商铺投资回报率的预期在8%左右，对自营客户的吸引力远大于投资客户；万达未对出售商铺主管传递任何投资保障深度访谈：地段、品牌、升值潜力是高端投资客最为关注的属性，而万达在销售过程中并没有传递对后期运营的保障成交客户：孙先生客户职业：品牌代理商客户年龄：37岁成交产品：金街1F商铺，80㎡左右，总价约350万客户语录：“万达地点非常好，老体育馆本来就是营口市中心，对面是市政府，而且现在市府商圈的客流量很大，消费者消费实力比东升、深港高的多；”

“4万多一平基本是营口商铺当中最贵的了，但是万达自己本身带品牌来做，应该会缩短养商的时间，升值是必然的，即使商场干不下去了，这块地政府也不会让它黄的。”置业顾问：张思思，女

“现在在售的是集中商业外围的金街部分和华府底商部分，基本上2万多一平，贵一点的4、5万。”“客户还是很认可万达品牌的，而且这个地段绝对是黄金地段，加上万达自己的运营招商能力，项目前景、商铺升值前景还是很不错的；”“目前卖的挺好的，虽然商铺价格比较高，但是面积都不大，100平左右，目前成交的客户自营和投资的都有，可能倾向自营的客户比较多，都是做服装、眼镜或代理品牌好多年了的，也有客户由于在犹豫，毕竟我们的门槛比较高。投资回报率还需要客户自己去判断。销售访谈 成交客户访谈【汇达广场】着力打造八大主题广场，满足多元化购物体验需求的营口首个国际化多功能复合型城市综合体项目位置（区/路）新联北大街99号区域属性（城市/区域/社区）沿海产业基地占地面积（㎡）210000总建筑面积（㎡）53万平街区式商铺体量——户数——层数2面积25-60销售形式（楼层能否单独销售）可单独销售举架1层：5.5米，2层：4.5米定位家居建材一站式采购中心推售数量400间铺子价格1层：1.5万/平，2层：1万/平；面积25-60去化率50%开盘时间2011年11月开业时间——返租形式10年委托：前3年年返8%，购买时直接抵款(24%)，后7年开发商提取租金10%为管理费用，剩余返还；5年1.1倍无偿增值回购；客户情况（投资自营占比）自营客户较多集中式商业体推售数量——价格——去化率——开盘时间——开业时间——返租形式——客户情况（投资自营占比）引入月星家居返租形式——投资商/开发商辽宁汇达投资有限公司运营管理/物业管理营口汇达管理有限公司临近干道等级（车道数量）8车道汇达广场月星家居自持，引进主力店住宅后期规划灯饰广场汇达建材广场街区式商铺销售家电广场【汇达广场】返租模式完善，通过多种方式保障置业者投资安全与增值，但未来运营未能给到客户信心，销售面临困境汇达广场项目着力打造家居广场、灯饰广场、建材广场、家电广场、购物广场、时尚广场、美食广场、休闲广场八大主题广场；汇达国际家居CBD由家居广场、建材广场和灯饰广场三大部分构成；家居广场、灯饰广场采用主题场馆建筑模式，一层层高5.7米，二至四层高5.3米；建材广场采用商业街的建筑模式与家居广场、灯饰广场相通，两楼之间架设穹顶、观光电梯、近1200平方米中庭，塑造一流情景体验式购物环境；运营模式1、10年委托形式：前3年年返8%，购买时直接抵款(24%)，后7年开发商提取租金10%为管理费用，剩余返还；2、5年增值回购形式：5年后，客户如果想出售物业，汇达广场无条件回购，且按总款1.1倍的价格无偿增值回购；3、统一规划、统一招商、统一推广、统一管理运营保障1、成功引进月星家居进驻：2、空前优惠的招商政策：2年内，免租1.5年，物业费减半；销售困境业态定位竞争力弱：营口市家居建材专业市场供应量大，客户对本案未来运营没有信心；【汇达广场】项目品牌、地段、总价等均无明显优势，但返租保障是市场上最完善、最具吸引力的品牌运营保障业态密集度地段返租保障主力总价品牌：项目本身不具备品牌影响力地段：位于沿海产业基地，距离市区较远总价门槛：进入门槛约25万元（套内面积）业态密集度：家居建材，业态重叠度较高返租保障：返租10年；前三年共反24%，第4年起反租比例与业主委员会协商，运营方收取租金10%，第五年客户可以选择按购买总价的110%回购；运营能力：引进知名连锁品牌月星家居保障后期运营汇达广场竞争力模型在营商业【居然之家】中国最大的品牌连锁建材家居主题卖场，定位中高端的一站式家居购物体验中心项目基本信息区位条件项目位置（区/路）渤海大街交管所对面形象展示区域属性（城市/区域/社区）营东新城建筑指标占地面积（㎡）55653平方米总建筑面积（㎡）75000平方米经营面积（㎡）60000平方米空置率（%）0%地上层数5F地下层数0标准层面积15000平方米运营指标核心运营指标年销售额（亿元）——标准层面宽*进深170*85经营模式销售返租中庭面积500平*2个客单价（元/人）——中庭高度25m年客流量（万人）——层高5.9m相关收费标准物业管理费（元平米）——停车位数量200停车场收费标准（元/小时）——散铺铺位分割面积区间30-70平各层定位业态规划品牌名称经营模式（租金or扣点）主力面积40-60平1F瓷砖、洁具箭牌、科勒、TOTO、浪鲸租金：1100平/年项目定位项目档次定位中高档2F皮沙发、地板卢森、芝华士、斗牛士、圣象租金：1000平/年开业时间（年/月）2012年11月1日3F布沙发、软式家具、儿童家具、软床芝华士、CBD、多喜爱、红苹果租金：900平/年营业时间早9:00-晚17:004F古典家具、实木家具、红木家具年年红、卡芬达、双叶、华丰租金：850平/年合作伙伴投资商/开发商华联（营口）房地产有限公司5F壁纸、窗饰、橱柜、吊顶、木门、美食索菲亚、欧派、海天、方太租金：750平/年运营管理/物业管理居然之家主力店带动规律周边典型业态与品牌——外部交通体系临近干道等级（车道数量）双向十车道主力店典型业态与品牌科勒、芝华仕、爱依瑞斯、红苹果周边公交线路11路典型大型餐饮分布特征举例——【居然之家】借助品牌优势、运营保障及成功的产品定位，并凭借20年包租的稳定增值，突破地段价值，赢得了客户的青睐销售价格返租方案客户分析去化率商铺价格区间为7000-13000元/平；外门市销售单价2-2.5万元/平米；带租约的产权式商铺，提供20年累计200%租金回报，20年后可收获双倍投资。1-5年：每年7%租金回报；6-10年：每年9%租金回报；11-20年：每年12%租金回报；销售去化约95%以上（2011年3月底交意向金，5月底开盘，2012年11月开业），剩余商铺稍大面积的沿街商铺和部分3楼铺位为主；营口市区客户为主（以公务员、事业单位人员、教师、医生等为主）、其次是大石桥客户，少量的鲅鱼圈客户及外地客户；由于不可自主经营，100%为投资客户。租赁价格当前商场内部租金呈阶梯递进，一层铺位租金均价约为90元/平/月，之上每层租金递减5-10元/平/月；【居然之家】商场开业时间较短，并受到竞争干扰，品牌定位较为高端，目前运营情况较差，客流量较少，但空置率较低运营模式经营者访谈1、统一管理：回收经营权保证商场统一管理；2、统一招商：引进知名连锁品牌主力店，保证商场档次；3、收益保障：通过租金保证投资客户利益，同时着力提升商场经营水平，增加租金收益；4、业态划分：营口店经营区域共五层，是集建材、家具、灯饰、家装、家饰于一体的超五星级家居建材主题购物中心，整个商场内的家居品牌多达200余个；

5、经营理念：率先提出“先行赔付”、“绿色环保”、“同一品牌同一价”、“一个月无理由退换”、“统一退换货”和“送货安装‘零延迟’”等承诺，提供全新服务体验；运营状况品牌入驻率较高，但客户量较小，日均客流量约200人，市场竞争压力较大，中高端家居产品对客户的购买力存在限制，客户被红运、东升等家居商场分流；客户语录：“商场开业的时间比较短，才半年多，运营情况一般，客流量比较少，这里基本都是大品牌，一般的品牌也进不来，来消费的客户基本都是有钱人，很多客户还是比较习惯去红运、东升那些商场，我们这也有一些在宏运