XXXX年全国房地产市场总结暨XXXX年展望(A)

2012年全国房地产市场总结

暨2013年展望丁祖昱先生易居（中国）控股有限公司 上海易居房地产研究院执行总裁 副院长

2012年12月1目录Contents内容一、调控进入第二阶段，市场呈现九大特征二、行业集中度提升，利润率下降三、当前行业发展面临三大问题四、对房地产企业的六点建议2一、调控进入第二阶段，市场呈现九大特征3调控——中央层面坚持房地产调控基调不放松3月14日

6月5日7月25日10月17日12月16日

温家宝 两会答记者问 住建部发言人 财政部长谢旭人全国财政厅(局)长座谈会 温家宝中南海经济形势座谈会 中央经济工作会议调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。 继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实。特 别是严格执行差别化住房信贷巩固调控成果。 各级财政都要按规定落实资金来源，切实加大资金投入。严格实施 差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑

制投机投资性购房需求。

房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。 调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。 加强和改善宏观调控，促进经济持续健康发展。继续实施积极财政 政策和稳健货币政策，还要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。

45调控——地方政府对政策实施“微调”，主要集中在公积金贷款层面今年以来，地方政府在政策执行环节反复持续试探中央的底限，虽然有个别地方由于反响过大遭到中央叫停，但大多数城市的微调最终成行。在众多调整渠道中，公积金贷款政策已成为成功率最高的调整渠道，众多城市在公积金上已经打破了首套房、二套房首付的门槛。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月税收厦门调整普通住房标准天津上海调整普通住房标准芜湖契税补助叫停沈阳武汉调整普通住房标准公积金

沈阳河南 克拉玛依上调公积金 贷款额度南昌蚌埠呼和浩特郑州上调公积金贷款额度芜湖临沂湖南重庆上调公积金贷款额度沈阳重庆公积金贷款首套首付下降至20%东莞公积金贷款二套房首付降至50%深圳南京清远中山公积金贷款首套首付下降至20%宁波上调公积金贷款额度成都扩大公积金贷款范围深圳上调公积金贷款额度大连上调公积金贷款额度苏州公积金首、二套首付降至20%、50%户籍从化入户延期政策上海外地户籍三年可购第二套叫停信贷湖南省首套利率优惠无后续河南省首套利率优惠无后续201111201112201212012220123201242012520111120111220121201222012320124201252012620127201282012920121020121120126201272012820129201210201211特征1——开发投资与新开工指标8月后触底回升，行业逐渐步入上行通道房地产开发投资累计增速在8月份出现反弹迹象，三季度开始趋于平稳，11月再次出现回升势头；新开工面积累计增速也在8月份触底回升，到9月份增速下降的势头得到缓减。从新开工面积单月增速来看，11月份新开工增速创今年新高，基本宣告行业步入上行通道。2011年11月以来房地产开发投资与新开工面积累计增速2011年11月以来房地产开发投资与新开工面积单月增速00029.9027.9027.8023.5018.7018.5016.6015.4015.6015.4015.4016.704030201020.1512.4927.8019.589.2218.1711.769.6317.0314.1815.5328.47000017.6012.900.00-5.20-7.90-8.20-10.70-13.44-11.10-12.90-12.70-11.10

0-10-20-30-402.61-24.760.00-9.84-14.42-9.13-18.89 -30.444.96-28.07-9.416.32年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月房地产开发投资累计增速商品住宅新开工面积累计增速房地产开发投资单月增速商品住宅新开工面积单月增速数据来源：国家统计局数据来源：国家统计6特征2——销售指标11月由负转正，今年房地产市场销售规模再创新高已成定局

1-11月，全国商品房销售面积91705万平方米，同比增长2.4%，其中商品住宅销售面积增幅为

2.3%；全国商品房销售额53526亿元，增长9.1%，其中商品住宅销售额增幅更高达10.4%。

考虑到去年2011年年底的低位效应，预计今年全年销售规模在2011年基础上继续增长已成定局。100000 90000 80000万平方米2012年以来全国商品房、商品住宅销售面积与金额累计值走势

亿元53,526.0044,783.0060000500007000060000400005000040000300002000010000 0

91,705.0081,500.0030000200001000002012年1-2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月商品住宅销售面积商品房销售面积商品住宅销售金额商品房销售额

数据来源：国家统计局78特征3——一二线城市表现明显强于去年，前11个月交易量同比全线上涨

分阶段来看，今年一季度一二线城市市场普遍仍处于低迷状态中，而随着政策面的逐步好转，市 场交易量自二季度开始明显反弹，一二线城市二、三季度交易量同比增幅显著，11月一二线城市交 易量再次强势反弹，同比增幅都在1倍以上，楼市呈现翘尾行情。

前11月一二线城市交易量分别增长了33%和22%，尽管调控依旧，但总体表现仍要好于去年。

2012年一二线城市商品住宅成交走势表（单位：万平方米，%）级别一线二线

城市

北京 上海 广州 深圳

小计

杭州 南京 苏州 合肥 天津 武汉 青岛 长春 沈阳石家庄 长沙 南昌 南宁 福州 厦门

小计

2012年Q1成交面积同比

149-33%

141-13%

180-17%

61-16% 531-21%

99-17%

118-21%

98-8%

107-37%

126-51%

161-17%

96-44%

79-6%

170-54%

37-67%

120-47%

6835%

46-72%

39-33%

662% 1429-38%

2012年Q2成交面积同比

34358%

2439%

29118%

10046% 97729%

253158%

199126%

17557%

179105%

23315%

26932%

178-4%

140-4%

259-16%

57-28%

212-16%

11283%

104122%

56-3%

146147% 257129%

2012年Q3成交面积同比

42389%

24729%

31144%

9638% 107754%

257223%

224108%

18075%

240114%

259-1%

30949%

28853%

20321%

338-10%

9149%

34681%

139118%

12774%

8295%

13459% 321752%

2012年11月成交面积同比

12897%

9897%

123121%

44194% 393112%

71226%

78151%

60168%

102577%

93109%

9321%

8856%

7762%

12623%

33136%

138299%

3065%

3544%

27191%

32166% 1084104%2012年1-11月累计成交面积同比

115846%

81622%

102928%

33637% 334033%

706104%

69367%

56853%

71869%

791-6%

93124%

73212%

56413%

1006-22%

251-11%

92222%

39287%

3506%

22929%

42872% 927922%数据来源：CRIC9特征4——三四线城市增长趋势放缓，部分热点城市风险凸显近几年来相当一部分三四线城市市场快速扩张，需求有过度释放迹象，今年以来发展延续性明显减弱，交易量增长趋势放缓，相比明显不如去年同期。截止目前，1-11月累计成交同比仅为18%。部分热点三四线城市风险较高，如鄂尔多斯近年来房地产市场炒作过头，其常住人口不到200万，土地消化周期长达9.71年，市场严重供过于求。2012年三四线城市商品住宅成交走势表（单位：万平方米，%）

级别三四线

城市

常州连云港 南通 泰州 徐州 芜湖 黄石 东莞 惠州 晋江 兰州 烟台

小计

2012年Q1成交面积同比

96-34%

5855%

15-19%

12-68%

36-49%

4113%

227%

80-35%

59-8%

10-2%

6-75%

40122% 473-22%

2012年Q2成交面积同比

13742%

8543%

16-22%

3318%

61-35%

83109%

31135%

1477%

9618%

1911%

19412%

55-6% 78421%

2012年Q3成交面积同比

15132%

10117%

46-26%

26-3%

9386%

6448%

28151%

17123%

9422%

3122%

27-5%

8031% 91226%

2012年11月成交面积同比

4252%

3386%

20251%

8-19%

2768%

1964%

1544%

65107%

2790%

18406%

18154%

2475% 31787%

2012年1-11月累计成交面积同比

47513%

31441%

111-3%

91-17%

244-5%

22961%

10471%

5228%

30516%

9657%

8010%

22334% 279418%数据来源：CRIC

鄂尔多斯房地产市场炒作过头，其常住人口不到200万，土地消化周期长达9.71年，市场严重供过于求。康巴什大面积降

今年上半年，温州全市商品房销售面积同比下降47.4%；市区二手住房总成交量同比下降58.6%，而在7月份上旬，甚至出鄂尔多斯空无一人的高档别墅区价，从去年的每平米均价10000元暴跌到了现在的3000多元。温州楼盘打对折也无人问津现零交易量的情况。温州市二手房均价比去年同期下跌25.1%。特征5——重点城市二手房市场成交同步回暖

2012年以来，北京、上海、深圳等重点城市二手房市场交易量同步回暖，其中广州交易量增幅达 到47%，上海和苏州的增幅也在30%以上，究其原因，首套房利率优惠等宽松政策对一、二手房市 场的利好作用是相同的。

重点城市中惟有深圳今年二手房交易量出现萎缩，究其原因，去年下半年深圳针对二手房市场出 台新政，二手房交易缴税以交易中心指导价为税基，导致交易成本大幅明显增加，深圳自去年下半年 以来二手房市场成交持续低迷。

2012年重点城市二手商品住宅月度成交面积走势（单位：万平方米）城市北京上海广州深圳南昌苏州天津1月

24 29 25 10 4 5 112月

45 71 31 13 7 10 213月112123 35 31 14 16 384月

84107 47 33 14 12 345月110124 43 41 16 17 396月115138 43 43 20 16 367月150156 59 53 17 21 458月124135 64 59 18 18 479月107134 71 52 20 22 4310月

96 129 56 40 22 21 3711月

125 158 56 59 24 24 461-11月

1092 1305 1092 434 176 182 397

同比

7% 32% 47%-35% 21% 35% 17%

数据来源：中房网10+11特征6——今年以来市场需求由低到高依次恢复，项目热销路径明朗

从项目层面来看，今年以来各线城市项目销售状况普遍好转，从项目类型来看，今年上半年市场 基本以刚需为主打，自下半年起，则相当一部分改善性项目强势入市，甚至不乏有中高档、豪宅项 目出现热销，而投资项目中世茂御龙海湾“起死回生”给市场注入更多信心。刚需改善2月14日上海保利叶语 当月成交4.17亿3月北京龙湖时代天街4月南京金地自在城

218套房源当天售罄当月销售4.29万方截止6月24日广州碧桂园 凤凰城累积销售1283套6月重庆保利花半里 全月销售2.9亿豪宅投资9月8日南京世茂外滩新城10月14日合肥绿地滨湖国际 劲销8成开盘热销500套6月23日惠州碧桂园十里银滩7月8日启东恒大海上威尼斯 开盘销售3300套开盘销售2509套房源9月29日长沙佳兆业君汇上品 开盘一小时销售278套

10月17日大连世茂御龙海湾 开盘当天销售突破2亿8月12日威海碧桂园 银河城当天去化80%11.111.211.311.411.511.611.711.811.912.112.212.312.412.512.612.712.812.910.1110.1211.1011.1111.1212.1012.11特征7——今年重点城市房价先跌后涨，当前已超过2011年年中下跌前的水平

本轮调控中，房价指数自2011年下半年起开始回调，直到今年二季度后逐渐企稳；进入今年下 半年以来，随着市场环境的持续好转，重点城市房价明显企稳回升，截止至11月，房价指数已连续6

个月呈现回涨，并已经超过2011年8月本轮调控房价下跌前的指数水平。

2010年至今中房网全国一手房交易价格指数走势138013601340132013571301.91301.413641300128012601240122012001180

数据来源：中房网

122011112011122012320124201252012620127201282012920121020121120121-22011112011201112201212012220123201242012520126201272012820129201210201211201120112011201220122012201210201211年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月4%8%年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月20%特征8——土地市场先抑后扬，下半年以来重点城市量价齐升土地购置费和购置面积在8月达今年以来最高值，6-10月购置量远高于前5月购置量地价在年初处于低位，在9月份之后开始出现明显攀升，尤其是10月、11月，北京、广州、上海等核心城市的地王地块不断涌现，企业对一二线城市的核心地块展开激烈竞争；流标率自上半年开始逐步下滑，下半年部分月份如9月、11月出现短期上行，主要是地方政府集中推地导致；由于国土部对高溢价地块有所控制，所以土地底价成交是主流。5000全国房地产开发企业土地购置情况120025%全国重点城市经营性用地流标率走势图20%4000300020001000100080060040020015%10% 5% 0%全国重点城市经营性用地溢价率分布情况00100% 80% 60% 40%18%

12% 70%15%

14% 72%8%13%79%11%85%4%88%6%16%78%5%14%81%6%10%84%5%16%78%房地产购置土地面积（万平方米）房地产土地购置费（亿元）数据来源：国家统计局0%年一季度年二季度年三季度年四季度年一季度年二季度年三季度年月年月135%以下5-50%50%以上特征9——企业业绩增长趋势总体良好，6家企业已提前完成全年目标

今年以来，典型企业销售情况显著转好，绝大多数全国性房企1-11月累积销售额同比实现正

增长，除万科销售额超千亿以外，多家企业有望加入“千亿俱乐部”行列。

从业绩完成情况来看，大多数企业完成度较为理想，绿城、华润、保利、中海、世茂、恒大 等企业已提前完成全年目标。

2012年1-11月典型房企销售业绩情况表（单位：亿元）

企业名称

绿城中国 华润置地 保利地产 中海地产世茂房地产 恒大地产 碧桂园 金地集团 龙湖地产 富力地产 万科地产 雅居乐1-11月销售金额

484 460 920 860 423 846 421 299 359 292 1272 272同比58%47%36%30%49% 7% 7%14% 1%11%10%-4%目标业绩

400 400 800 803 400 800 430 300 390 320 1480 310完成度121%115%115%107%106%106% 98% 99% 92% 91% 86% 88%

数据来源：CRIC14二、企业集中度提升，利润率下降15集中度——强者恒强局面凸显，企业集中度继续上升在调控常态化的背景下，房地产行业加速洗牌，企业集中度持续上升。2012年，千亿俱乐部有 望达到4-5家，万科将继续维持业绩增长，恒大、中海、保利均有望冲击千亿目标。房地产企业集中度逐年上升。由于资金、品牌等各方面的差距，小型企业发展步伐减缓，行业 占有率逐渐降低，未来强者恒强局面仍将延续。TOP10、20企业销售金额占全国比例TOP10、20企业销售面积占全国比例

2012年前三季度

2011年前三季度

2010年前三季度

2012年前三季度

2011年前三季度

2010年前三季度TOP10企业TOP20企业14.06%19.25%12.58%17.11%10.48%14.46%TOP10企业TOP20企业

8.39%11.25%6.90%8.95%5.74%7.65%备注：集中度=入榜企业销售金额（或面积）/统计局公布的全国商品房销售金额（或面积）

16数据来源：国家统计局、CRIC门槛——企业销售情况良好，金额面积入榜门槛还将提升今年以来，市场出现一波销售高峰，企业紧紧抓这个有利的“窗口期”去库存，利用市场回暖期 快销回笼资金，从而使得今年全年标杆房企销售表现优于去年。今年大型房企销售业绩仍然保持同比增长；因此，我们预测全年销售金额榜TOP10企业门槛将达 到450亿元左右，销售面积榜TOP10企业将上升至400万方左右。房地产企业销售金额榜TOP10门槛图（单位：亿元）房地产企业销售面积榜TOP10门槛图（单位：万平方米）321315300（1-9月）255300276（1-9月）201020112012201020112012

资料来源：CRIC，中国房地产测评中心17投资——今年企业拿地总体谨慎，万科库存消化周期相对略短

2012年以来，房企在拿地环节表现总体谨慎，大部分企业自下半年起才开始活跃。前11个 月万科、保利、龙湖和华润拿地规模明显扩张，恒大今年明显放缓投资力度，去年拿地积极的 中海以及去年销售不佳的世茂、绿城等同样鲜有出手。从拿地成本来看，万科、恒大楼板价较

低。

从土地储备角度来看，恒大1.29亿平方米的库存仍傲视全行业，而万科当前库存仅够3年开 发，2013年预计将加大投资力度。

典型企业2012年拿地及土地储备状况（单位：万平方米，元/平，年）

企业名称

万科地产 保利地产 龙湖地产 恒大地产 中海地产 华润置地 招商地产世茂房地产 绿城中国2012年1-11月拿地建筑面积

1886 977 704 440 404 298 259 63 70

同比

22% 26% 81%-51%-59% 63%-10%-83%-88%平均楼板价

2614

3305

2788 2177

4848

2790

3101 3984 97802012年11月底土地储备总量

5842 5491 4372

13147

3542 3143 1648 3682 3971消化周期

4.55

6.17 10.55 8.52 4.67 6.69 7.33 9.74 14.99备注：消化周期（年）=（2012年11月底土地储备总量/2012年以来月均销售面积）/12

18数据来源：CRIC19效率——企业运营效率提升，融创恒大效率最高今年，大多数典型企业的运营效率提升。在单城市及单项目产能上升的企业中，世茂和佳兆业今年产能效率上升幅度最大。从总资产周转率、净资产周转能力和成本投入效率来看，融创和恒大运营效率最高。其中，融创表现最为出色，五个效率指标的综合表现最强。

国内12家典型企业2012年运营效率情况（单位：亿元）

企业名称

融创中国 龙湖地产 万科地产 保利地产 中海地产 绿城中国 越秀地产 招商地产 华润置地 恒大地产世茂房地产 佳兆业单城市产能

38.23 32.60 31.80 29.27 26.06 22.00 22.00 19.33 14.38 8.91 8.84 6.25

同比

19% 28% -3% 45% 18% 37% 29% 4%-34%-19%131% 36%单项目产能

12.23 6.77 5.80 6.04 8.35 4.89 3.93 8.06 6.67 5.50 7.13 2.94

同比

-4% 35% 9% -5% 15% 58% 42% -2%-35%-17% 45% 64%总资产周转率

23.3% 18.1% 9.8% 9.8% 15.7% 10.0% 7.7% 12.0% 5.5% 29.3% 13.7% 7.6%净资产周转能力

1.53 0.63 0.85 1.06 0.86 0.80 0.33 0.43 0.37 1.05 0.59 0.52成本投入效率

26.5% 8.3% 25.4% 19.1% 10.3% 32.1% 27.7% 11.3% 43.7% 22.9% 28.0% 48.7%注：万科、保利、招商为2012年三季报数据，其余企业为2012年中期数据单城市产能=销售额/在售城市数单项目产能=销售额/在售项目数净资产周转能力=销售额/净资产成本投入效率=三费费用/毛利数据来源：CRIC利润——行业利润水平逐渐回归，未来仍有回调压力

今年以来企业去利润化已成为行业的主基调。随着政府对房地产行业的调控持续加压，整个行

业的利润水平逐渐回落，未来继续回调的趋势已经确立。

从典型企业的利润率来看，多数企业的盈利能力下降，仅中海、华润等少数几家央企仍然保持 增长。

国内12家典型企业2012年利润情况（单位：亿元）

企业名称

保利地产 中海地产 华润置地 招商地产世茂房地产 万科地产 佳兆业 龙湖地产 绿城中国 恒大地产 越秀地产 融创中国

毛利172.43 83.05 30.25 85.12 47.12172.43 11.09 67.09 34.75105.98 25.84 13.76

同比

38.33% 10.59% 18.58% 34.28% -4.19% 40.60%-10.49% 56.28% -8.34% -5.69% 15.15%113.00%净利润

46.39 67.58 30.08 30.80 36.67 61.46 6.74 41.22 22.6 56.21 16.24 5.23

同比

29.87% 17.71% 3.43% 12.49% -3.90% 49.69%-26.50% 49.08% 27.25% -3.40%-64.53% 64.98%

毛利率38.46%40.90%47.60%52.72%34.40%37.38%48.20%46.10%27.60%28.60%60.60%32.00%

百分点同比变动

-1.4 0.2 6.2 1.9 -6.0 -4.5 14.8 -8.6 -6.2 -8.5 15.3 -16.7

净利率14.82%33.30%47.30%19.08%26.80%13.32%29.30%28.30%17.90%15.20%38.10%12.20%

百分点同比变动

-1.6 2.2 0.2 -2.87 -4.6 -0.69 4.6 -6.9 2.1 -4 -54.3 -11.7注：万科、保利、招商为2012年三季报数据，其余企业为2012年中期数据

20数据来源：CRIC成本——行业三费成本持续上升，典型企业控制能力较强

今年三季度上市房企整体三费比率为12.12%，虽然较今年一季度显著下降，但同比仍上升

0.33个百分点，从全年的趋势来看，企业运营成本仍然呈现增长趋势，未来上升压力犹存。

典型企业成本控制能力更胜一筹。除少数几家企业因结算因素造成三费比率异常升高之外，多

数企业三费成本同比下降，显示了大型品牌企业在行业利润率下降的压力之下控制成本的能力。

国内12家典型企业2012年成本情况企业名称销售费用率管理费用率融资费用率三费比率百分点同比变动销售成本投入产出

保利地产 中海地产 华润置地 招商地产世茂房地产 万科地产 佳兆业 龙湖地产 绿城中国 恒大地产 越秀地产 融创中国

行业平均

3.10% 1.42% 8.89% 2.50% 3.21% 4.56%10.09% 1.50% 1.94% 3.55% 3.28% 4.53%

3.99%

2.67% 2.36% 7.35% 1.84% 6.33% 3.46%12.30% 2.02% 4.76% 2.84% 9.03% 4.18%

5.38%

1.60% 0.44% 4.52% 1.62% 0.09% 1.45% 1.09% 0.28% 2.16% 0.17% 4.46%-0.26%2.75%

7.36% 4.22%20.76% 5.96% 9.63% 9.48%23.48% 3.81% 8.86% 6.56%16.77% 8.46%12.12%

1.64 -0.61 4.41 2.06 -2.44 -1.29 14.39 -2.23 -1.67 -0.06 7.11-19.82

0.331.14%0.53%2.76%1.93%1.96%2.03%3.52%1.27%1.44%3.46%1.92%1.56%

—注：万科、保利、招商为2012年三季报数据，其余企业为2012年中期数据销售成本投入产出=销售费用/销售额

21数据来源：CRIC负债——净负债率普遍下降，负债结构趋于合理

今年，典型企业净负债率明显下降。这表明，随着企业销售回款速度的加快和融资渠道的拓展， 企业资金压力下降。虽然融创净负债率较高，但销售额能够完全覆盖有息负债，财务状况安全。

典型企业有息负债总额保持稳定，部分企业出现下降；此外，虽然企业整体长期债务比重同比 下降，但环比已经回升，表明企业负债结构逐渐优化，短期偿债压力下降。

国内12家典型企业2012年负债情况（单位：亿元）企业名称净负债率

百分点同比变动有息债 总额同比长短期债务比

百分点百分点净利润/短销售额/短同比变动环比变动期负债期负债收入债务比

保利地产 中海地产 华润置地 招商地产世茂房地产 万科地产 佳兆业 龙湖地产 绿城中国 恒大地产 越秀地产 融创中国

行业平均

90.67% 32.20% 66.30% 22.59% 68.30% 40.05% 73.60% 48.80% 93.50% 96.10% 54.20%104.00%

69.8%-34.2 -6.4 -1.8 -6.5 -7.0 9.8 -2.6 -7.8-69.7 20.7-13.2 8.3

0.74779.42306.64465.78236.95271.33544.37131.81 234.9268.36429.57179.28124.54

—

20.15% 20.07% 17.63% 23.10% 12.99% 18.17% 2.26% 30.73%-22.84% 29.70%-14.72% 79.22%

—

2.40 2.05 2.13 1.11 1.20 1.9310.95 4.18 0.45 1.16 0.77 1.28

1.49-1.82-0.12 0.04-0.66-1.50 0.99 6.80 1.18-1.09-1.43-1.93-1.55-0.22-0.44-0.51 0.73-1.42-0.15 0.12 5.35-0.19-0.53-1.19-0.28-2.86

0.080.200.670.200.270.240.330.611.480.120.280.160.10

—3.335.391.381.871.835.156.073.840.971.910.722.28

—0.691.770.440.500.831.070.500.740.630.880.411.00 —注：万科、保利、招商为2012年三季报数据，其余企业为2012年中期数据收入债务比=销售额/有息负债

22数据来源：CRIC

领军——万科业绩仍有增长空间、恒大适当降速兼顾利润万科仍然稳稳占据老大地位，近五个月单月销售连续破百亿；拿地策略积极，三季度拿地速度明显加快，新增土地储备823万方，土地款221亿元，明年可售货量充足；在企业销售规模迈过千亿大关后，未来销售业绩仍有继续增长的空间，甚至有翻番的可能。恒大仍稳居面积榜榜首，今年先采取缓拿地策略、控规模的战略收缩举措；二季度后快速果断出击，5月份单月销售额突破100亿元，10月份更是创下142.6亿元的历史单月最高纪录；今年开始明确产品定位，适当降速兼顾利润，海上威尼斯等项目销售情况优异。

2012年1-11月万科，恒大销售金额（单位：亿元）310.6314.8267.8333.6264.6287252.682.62012年一季度2012年二季度 万科

2012年三季度恒大2012年10-11月

资料来源：CRIC，中国房地产测评中心23

领军——中海提升全年目标、保利加强一二线城市投资力度中海在8月份将企业全年销售目标由800亿港元提升至1000亿港元，而1-11月中海已经超额完成了完成了新的销售目标。三季度以来，中高端高品质的产品定位结合平价、低价的价格策略，成为业绩增长主要助力，极有可能成为“千亿俱乐部”的又一成员。保利今年1-11月的销售额已经超过去年全年，部分地方公司已提前完成全年目标。下半年开始拿地势头迅猛，加强了一二线城市核心区域投资力度，合作方式拿地居多，增强开发能力，在低融资成本和高财务安全性前提下，高财务杠杆使公司具备超越同业的成长空间。

2012年1-11月中海、保利销售及业绩目标完成情况企业名称中海地产保利地产2012年1-11月销售金额 （亿元）

882 913同比增幅

8% 35%2012年销售目标 （亿元）

803 800完成情况

110% 114%

资料来源：CRIC，中国房地产测评中心24

领军——绿地提升商业地产比重、万达租售并举紧随其后绿地1-11月销售额913亿元，同比增长40%。三季度拿地力度加大，并在一线城市拿下多个核心地块，填补土地储备的不足。产品类型上，豪宅销售火爆，在销售业绩中占比较高。商业地产售出有力支撑了绿地集团整体业务的稳定增长，开发总量达到40%，明年将扩大到60%。万达住宅去化采取“两极”路线，快速去化加快资金回笼进行商业运作。商业地产采取“租售并举”模式，保证资金流的稳定。在产品线方面采取订单模式，与知名品牌联合发展个性化定制，企业下一阶段目标将进军文化旅游产业。绿地2012年1-11月销售情况 （亿元）

+40%

913万达2012年1-11月销售情况 （亿元）

+4%

548651 5262011年1-11月2012年1-11月2011年1-11月2012年1-11月

资料来源：CRIC，中国房地产测评中心25中坚——资源优势助华润、招商快速扩张，市场化世茂、金地营销端持续发力

世茂：前11个月同比大涨47%销售重心向二三线城市转移，大规模降价清理库存调整产品结构，一方面项目中中小户型的比例，另 一方面推出创新产品“一个人的豪宅”引进外部营销团队，2011年底蔡雪梅入主世茂营 销总监，区域级及以下的中层管理人员大换血

中坚

招商：上半年即完成业绩目标的77%

年初在全国范围内率先扛起降价大旗，掀起的多 轮降价风暴，范围和力度均前所未有

下半年加速布局，拿地集中于一二线城市，逆势 迅速扩充土地储备

收购香港壳公司，依靠商业地产搭建全新平台

金地：2012年业绩目标基本无忧保持相对稳健的发展战略，继续调整产品结构，针 对首置首改推货，减缓高端产品入市逐步进入商业、养老地产等细分领域，以抵抗受 政策调控影响的周期性带来的波动频繁进行资本运作，7月在港发行12亿三年期无 抵押优先级债券

华润：前11月目标完成115%行业最佳随着产品线进一步成熟，对于可以复制的项目华润 拿地到开盘的时间已经缩减到6~12个月，与前几 年相比，开发周期缩短了近四倍。继续深耕二线城市的态势十分明显，2012年在二 线城市拿地建面占总面积的比例达到65%

央企优势凸显，融资规模大频率高，低成本融资优 势显现26潜力潜力——五大企业各凭优势扩张行业版图

融创：城市深耕+高端精品

坚守一二线城市，抓住高端扩容机遇；管理团队长期稳定，保证企业高效运作

与绿城合营打入上海，提升目标至300亿元，上调比例达到惊人的64%

新城：全面覆盖长三角+挺进全国企业战略从精耕江苏，到近年来强势进入 上海，今年12月7日在嘉定拿下三幅地块今年成功在香港上市，必将推动其全国战 略展开，此前今年已进入武汉

佳兆业：快速周转+城市更新擅长快速开发周转，获得业绩高速增长财务稳健、资金实力雄厚参与城市更新已成为企业独特的竞争优势， 也是深耕华南策略下的核心竞争力之一27

复地：地产金融创新模式空间巨大依托由复地集团控股的复地投资，复地是 当前行业里唯一真正意义上的投融资商投资和融资一体化的运作模式可以全面挖 掘出项目具备的价值和回报所得

旭辉：坚持高端，品牌价值逐渐显露坚持走高品质产品路线，关注品牌价值打 造，使企业软资产日益丰满上市前后大量在一二线城市拿地，但当前 的土储仍不能让其满意，预计明年企业将 在土地市场上有较大动作三、当前行业发展面临三大问题2829城市分化——部分三、四线城市市场发展过于超前，未来风险凸显

一、二线城市房地产市场需求巨大，供不应求明显，市场风险较小；三线城市中实力较弱、供应 明显过于需求的城市发展风险较大；

四线城市这些城市市场容量有限，过强的开发导致供过于求的市场风险。其中资源型城市鄂尔多 斯等的房地产崩盘风险业已引发业界高度关注。全国城市发展风险排名前50位城市全国城市发展风险排名后50位城市风险排名城市分类风险排名城市分类风险排名城市城市分类风险排名城市城市分类1酒泉四线城市26营口资源型城市287深圳一线城市262南宁二线城市2呼伦贝尔四线城市27丽江资源型城市286北京特级城市261长沙二线城市3黑河四线城市28白山四线城市285上海特级城市260乌鲁木齐二线城市4武威四线城市29保山四线城市284杭州一线城市259长春二线城市5张掖四线城市30商洛四线城市283三亚资源型城市258贵阳三线城市6鄂尔多斯资源型城市31赤峰四线城市282广州一线城市257温州二线城市7乌兰察布四线城市32莱芜四线城市281成都一线城市256青岛二线城市8普洱四线城市33泰安三线城市280南京一线城市255南昌二线城市9白城四线城市34忻州四线城市279厦门二线城市254潮州四线城市10大同资源型城市35固原四线城市278天津一线城市253昆明二线城市11陇南四线城市36百色四线城市277海口三线城市252哈尔滨二线城市12巴彦淖尔四线城市37白银四线城市276西安二线城市251济南二线城市13榆林资源型城市38三门峡四线城市275佛山二线城市250中山三线城市14定西四线城市39金昌四线城市274郑州二线城市249淮南四线城市15中卫四线城市40双鸭山四线城市273苏州一线城市248汕头三线城市16伊春四线城市41保定三线城市272武汉一线城市247泉州二线城市17晋城四线城市42庆阳四线城市271宁波二线城市246内江四线城市18拉萨三线城市43沧州三线城市270重庆一线城市245汕尾四线城市19临汾四线城市44临沧四线城市269珠海三线城市244无锡二线城市20吕梁四线城市45河池四线城市268合肥二线城市243自贡四线城市21辽源四线城市46雅安四线城市267沈阳一线城市242绍兴三线城市22吴忠四线城市47牡丹江四线城市266太原二线城市241湛江三线城市2324石嘴山 亳州四线城市四线城市4849怀化黄山

四线城市资源型城市265264东莞福州二线城市二线城市240239达州遂宁四线城市四线城市25通辽四线城市50朝阳四线城市263大连二线城市238廊坊四线城市晋城吕梁莱芜舟山亳州池州芜湖城市分化——土地规模明显超过市场承载力，热点三四线城市或陆续进入调整周期从供求平衡的原理上讲，一个城市土地消化周期保持在1年左右最为合理，即每年新增土地大致可以满足当年住宅消化规模，而像北京、上海等核心城市大多数年份里新增土地量都远小于住宅销售量这也正是这些城市高房价的根本原因。相当一部分热点三四线城市由于近几年来的房地产开发投资热潮，而其本身的需求规模又相对有限因此未来将陆续出现供应过剩的压力，市场或将进入调整周期。供求比

4.00典型三四线城市供应过剩情况

鄂尔多斯城市分级分级城市房地产市场发展风险因子得分

均值中位数高位数低位数3.50全国城市平均消化周期

一线城市 二线城市 三线城市 四线城市资源型城市12202530291420252728

18 28 36100 52

0151621113.002.502.001.501.00

临汾 酒泉三门峡 营口 榆林 张掖 沧州 铜陵 石嘴山 盐城白城全国城市平均供求比

武威0.50鹰潭土地消化周期（年）3.008.0013.0018.0023.00土地消化周期=近三年年均商品房用地成交量/近三年年均年均商品房成交量

30………>>>………>>>潜在供应规模巨大有效需求相对不足

非住宅地产——国内需求尚不足以支撑旅游地产快上大涨的发展势头目前市场上以旅游地产作为卖点并获得相对不错成绩的项目，多位于核心城市周边1小时车程以内，而真正意义上的远途第二居所的旅游地产项目，在行业中鲜有成功的案例。旅游地产开发领域供求风险巨大。一方面，全国4A级以上景区接近1000个，按照当前开发企业投资旅游地产的热度来看，未来这个领域潜在供应巨大；另一方面，国内目前的休假制度和消费习惯，决定了短期内第二居所长时间居住休闲类项目需求有限。…………………>>>

部分国家级旅游景区项目汇总…………………>>>

我国假期制度以短期休假为主景区等级数量（个）典型5A4A137861

广州长隆旅游度假区、深圳观澜湖休闲旅游区、桂林漓江风景区、三亚南山文化旅游区、丽江古城景区、大理崇圣寺三塔文化旅游区等。 烟台养马岛景区、青岛海滨风景区、黄山太平湖风景区、厦门日月谷温泉主题公园、张家界龙王洞旅游区等。世茂已在大连、烟台、武汉、上海、福州、海南等地提前布局“旅居地产”版图，拟投入共计千亿以上。我国居民、哪怕是新富阶层目前也尚未形成对于旅游地产的消费习惯雅居乐集团未来希望将旅游地产业务的收入占比，提升至20%至30%，进一步提升公司在海南省收入。 宋卫平：未来企业发展的重点布局于养老 和旅游地产。让这两者有机结合，并且共 生共长，将是绿城未来发展的一个方向， 绿城也将为此投入重兵和资金。31非住宅地产——未来几年商业地产将面临供应过剩，中西部风险尤其显著

近几年来，以商业、办公为主的城市综合体项目在各大城市发展迅速。我们针对全国综合体项 目进行的调查发现，至2015年，20个重点城市新增入市体量将达到16437万方。

中西部城市城市综合体未来供应过剩风险更为明显。以成都为例，2011年主城区人口530万，

城市综合体存量523万方，2012年将达到1061万方，几乎翻了一倍，届时作为二线城市的成都， 其人均商业面积数值上将接近一线城市的水平。

此外，二三线城市的写字楼、以及全国很多城市高星级酒店等商业地产未来都存在类似综合体 的供应过剩风险。300025002757截止2015年全国20个重点城市综合体项目新增量预估（万平方米）20001972192117781760166015001000 5001127110311019879218817475655205204823483453310成昆西沈合重贵大天上青武长苏北深宁兰广南都明安阳肥庆阳连津海岛汉春州京圳波

州州京数据来源：CRIC32非住宅地产——当前的养老项目多名不符实，国内尚不具备养老地产发展的基础近几年来，相当一部分房地产企业开始将养老地产加入到未来战略中，美其名曰是看好这一新兴细分市场的发展前景，但到目前为止，大多数企业所打造的养老项目其实质依然是普通住宅项目，养老概念仅仅是其方便拿地的筹码而已。从整个领域的发展前景来看，国内养老地产需要解决的问题较多，所面临的问题也较多。市场风险高收入老人占比较低，消费群体支付能力不足我国家庭养老观念、风俗习惯等影响需求政策风险政府优惠政策多针对非营利性养老机构部分相应扶持养老地产政策未落到实处

资金风险

向银行融资难于住宅地产，且划拨类土地不

具备抵押贷款融资的功能

消费者年龄大，向银行贷款较难...

运营风险

由于老年人群的特殊性，运营成为养老地产

的关键环节，而目前国内缺乏专业的管理人 才，也缺乏医疗、食堂等配套的经营经验养老地产 困境

33收益风险真正的养老地产应以出租为主，投资回收期较长，一般5到7年才能收回成本

行业风险

目前养老地产规划、开发、设计等都还处于

起步阶段，致使经验不足

行业规范和标准缺失13非住宅地产——产业地产有别于住宅、商业等传统地产领域，对企业要求更复杂产业地产缘起于工业地产，早期以政府开发为主导规划各种开发区、工业园，示范带动区域经济全面发展，近几年来，由于产业地产稳定而持续的收益，使其逐渐成为一部分开发企业转型之选。目前国内的产业地产仍处于“非主流地产”行列，其操作模式与普通的住宅地产、与商业地产都有非常大的差异，对企业要求具备的素质也更多，因此短期内这一领域不确定性极大。1政企关系

•产业地产需要比住宅规模更大的土地资源

•如何将产业地产嵌入到城市的区域发展规划以获得 稳定发展空间政企关系

产业地产2经营能力

•目前的产业地产项目大多是出售模式，但随着这一 领域的成熟，未来招商出租将考验企业运营

2经营能力核心问题

3资本基础•是否具备企业资源网络，决定项目能否真正形成产 业集群资本基础

•产业地产资金投入巨大，且回收周期长

•国内缺乏REITS等成熟的产业基金平台做后盾34保障房——大跃进背景下保障房供求失衡，多城市面临需求不足的局面未来5年建设3600万套保障房 全国成交量最高的10大城市 年成交总量约100万套2011年上海共推出

10万套经济适用房4万人最终确认申请

35

2011年重庆公租房开始大量上市 第一次摇号投放6.7万套房源 第一次摇号仅2万多人申请 第二摇号放宽申请条件取消收入限制后仍只有2万多人参与四、对房地产企业的六点建议36

建议1——三年内要么百亿，要么转型，要么就退出企业路径：在行业集中度快速上升的趋势之下，“百亿级”将是诸多小型房企未来三年必须突破的目标，否则转型势在必行。

转型，哪一种更适合？表：2012年前三季度企业销售金额集中度同比变化1资产型TOP10企 业TOP20企 业2012年前三季度

14.01% 19.11%2011年前三季 度

12.58% 17.11%2010年前三季度

10.48% 14.46%

2利润型

3规模型

4差异化型房地产企业十种发展路径——表：TOP50企业销售金额和面积集中度

2012年前三季度

战略类效率型：宏立城

战术类商业型：万达/凯德/TOP10企业TOP20企业26.34%14.86%数据来源：CRIC区域型：新城控股郊区型：碧桂园周转型：恒大华润泛金融型：复星投资科技型：朗诗产品型：星河湾37平衡型：万科资源型：央企123456789

建议2——企业要从土地利润、产品利润过渡到向品牌和周转要利润企业利润：过去十年中，企业的利润来源经历了四个阶段的变化，其中高周转盈利已经为当前越来越多的房企所青睐。房地产企业“利润来源”变化阶段：表：2012年前三季度中国房地产排行榜企业类型

排行企业名称成交金额企业类型土地增值万科地产保利地产959.0764.0周转型周转型产品溢价第二阶段第一阶段中海地产绿地集团恒大地产万达集团757.0725.0615.0470.0

周转型 周转型本年偏重利润

周转型

第三阶段品牌溢价当前阶段1011华润置地世茂房地 产绿城中国 碧桂园龙湖地产382.0355.0328.0300.0279.0利润型周转型周转型周转型周转型周转盈利

12 13 14 15……远洋地产富力地产金地集团融创中国

……240.0221.0218.0212.0

……周转型周转型利润型利润型38数据来源：CRIC10%建议3——企业的组织架构设计必须具备极大弹性

企业管控：企业的组织架构应该更具弹性，可以适时切换“追求单项目利润最大化（放权） ”与“全局利益平衡及风险把控（收权）”之间的角色。今年房地产上市房企三季报显示，A股上市房企的平均 净利润率下降至13.5%，呈现加速下行趋势行业发展出现“去利润化”，企业业绩对单项目以来程 度降低，也促使企业更加注重全局利益！

图：2005年以来A股上市房企利润率走势旧十年——放权，追求单项目利润最大化

旧十年，宏观经济向好，房地产市场持续上行；

企业总部将权力下放，各分公司跑马圈地、开疆辟土， 一方面可以保证单项目利润最大化，另一方面也为有助 于企业完成最初的全国化布局和规模扩张。40%30%28.12%31.45%34.54%34.44%35.26%37.00%37.87%转变20%10.01%12.98%14.11%13.11%15.65%15.60%14.85%新十年——收权，全局利益平衡及风险把控新十年，经济增长存疑，市场走势不明朗，未来风险增0%05年06年07年

毛利率08年09年

净利率10年11年

大，过渡放权或会导致单项目风险拖累集团整体利益；不一定保证每个项目的利润，但一定要保证企业整体风 险可控，及时调整和重新确立母公司与子公司的权责关数据来源：CRIC39系，权力回收，加强风险与成本控制能力。道债券融资建议4——金融脱媒将改变行业基本融资格局，也改变行业发展模式

企业融资：“金融脱媒”在未来将改变整个行业的融资格局，企业融资将更加市场化。

金融脱媒本质——金融功能在不同主体之间的重新划分！当前阶段，主要融资渠道受限未来，金融脱媒，企业融资走向市场化

其他渠道新兴融资渠道

代建、投资矿 产、民间集资房地产私募基金从企业角度看——选择通过股票、债券市场进行直接 融资，因为活跃的资本市场将大大降低他们的融资成本和 财务风险；从银行角度看——金融脱媒将推动银行业传统功能的 转变，摆脱长期依赖利差的盈利模式次重要融资渠道信托融资资本市场融资渠受上市融资、股票 增发融资、发行

主要融资渠道限银行及其他金融 机构贷款

金融脱媒案例——首只场内T+0货币基金已于今年12月11日起发行

国内首只场内“T+0”货币产品——汇添富收益快线货币市 场基金；

与传统货币基金相比，这只产品的两大创新引人注目：一是 在场内交易，二是实现场内“Ｔ＋０”申赎。这意味添富快 线直接将以往高风险的证券账户转换成综合理财账户。4025000建议5——商业泡末破灭风险不可不防

产品结构：短期内，商业地产或面临泡沫破灭危机，产品结构不合理的企业应及时调整。图：截至2015年全国20个重点城市综合体项目新增量预估（万平方米）成都：截止2011年底在建的城市综合体总数则超过80个，总体量近千万平方米。30002757北京：预计2012将有15个新项目进入，总建筑面积超过148.3万平方米，总体新增供应量仍处于高位。200015001000 500197219211778176016601127110311019879218817475