XXXX长兴置和缤悦壹街区项目定位、业态规划及经济分析

长兴置和·缤悦壹街区

项目定位、业态规划及经济分析2012.06.27～7.27地块背景研究商业市场分析商圈格局及分析商业业态及分析业态规划及组合项目分析及定位商业价值分析商家访谈报告结构经济分析长兴是一个“三省通衢”的交通枢纽。长兴北与江苏宜兴、西与安徽广德接壤，有“三省通衢”之称，交通区位优势得天独厚。境内有杭宁、申苏浙皖、杭长、申嘉湖四条高速，宣杭、杭牛、新长三条铁路，104和318两条国道和一条长湖申航道，与上海、杭州、南京等大城市均在2小时最佳交通圈内。穿境而过的杭宁高铁正在建设之中，计划在2012年10月进行联调联试。建成后长兴到杭州和南京的时间将缩短到半小时左右。杭宁高铁全长248公里，设计时速为350公里。其中浙江段分别有新长兴站、湖州南站、德清站、杭州东站等站。地块背景——城市区位1.1交通的改善将加大长兴与大城市之间人才、资金、物流的互动。长兴，总面积1430多平方公里，62.31万人口（2010年数据），成为全国发展速度最快的县（市）之一。在全国综合实力百强县和县域经济基本竞争力百强县排名实现进位提档，分别从2002年的107位、97位上升到2005年的56位和62位,获得了多项荣誉称号。长兴县人均GDP2008年达到5308美元，是中国平均水平的2.11倍，是近几年中国经济发展最迅速的地区之一。地块背景——城市经济1.2面积（平方公里）常住人口雉城街道70约14万人画溪街道71约4万人太湖街道54约5万人煤山镇8319060人泗安镇23560057人和平镇18049008人夹浦镇6929963人李家巷镇5328648人洪桥镇7338804人（含图影度假区10114人）小浦镇9723118人林城镇13647012人虹星桥镇7232803人水口乡7917405人吕山乡4018311人槐坎乡8314742人白岘乡439608人历年增长10%以上，是国内经济发展最快的地区。地块背景——城市经济1.22011年，城镇居民人均可支配收入、农村居民人均纯收入分别达到29725元和15640元，年均增长11.4%和13.4%。城乡居民人均居住面积为42.9平方米、60.5平方米。城乡每百户家庭拥有电脑数量为80台、32台，全县每百户家庭拥有汽车数量为23辆。人均可支配收入领先于众多县级城市。长兴是一个依山傍水的滨湖县城。长兴拥有绵延34公里的湖岸线，与苏州、无锡隔湖相望，县城距太湖不到10分钟车程，是名副其实的滨湖县城。近年来，长兴依托良好的山水资源和生态环境，以生态、休闲、度假为主题，着力建设以探远古生态、品唐代贡茶、访帝乡佛国、赏太湖风光、享农家体验为主要特色的“十大景点”。展现古生态特色的金钉子地质遗迹公园、十里古银杏长廊和扬子鳄自然保护区，有风景秀丽的顾渚茶文化景区、仙山湖景区，有人文特色鲜明的陈武帝故宫、朱家祠堂等景区，构成了长兴独特的旅游景观。长兴县水口乡顾渚山是我国茶文化的发祥地。曾是陆羽研究茶道并修著《茶经》的主要场所，留有“古茶山”遗址。我国历史上的第一个贡茶院也诞生于此，是世界茶人的“朝圣”之地。地块背景——旅游文化1.3文化、历史、自然和谐并存。长兴历年二产和三产快速稳步增长，增长率均在10%以上。长兴第二产业的核心产品：服装、水泥、电池。地块背景——城市产业1.42010年主要工业产品产量如下：产品名称单位2010年比上年+、-%发电量印染布服装水泥熟料水泥耐火材料制品电子元件铅酸蓄电池锂离子电池空调亿千瓦时亿米万件万吨万吨万吨亿只万千伏安时万只万台9213178711685156663167893367-5.14.5-14.2-5.218.712.430.734.8249.577.7开发区规划面积20平方公里内框架已经全部拉开到位，并已开发18.12平方公里，累计投入资金超过40亿元。2010年，11月11日，国务院再次新批17家国家级经济技术开发区，经国务院批准，浙江省长兴经济开发区升级为国家级经济技术开发区，同时入围全国首批13个光伏发电应用示范基地。目前，开发区已吸引来自美国、法国、日本等34个国家和地区，包括惠而浦、空气化工等世界五百强在内的企业落户投资，规模企业达到571家，初步形成绿色动力能源、机械装备制造、白色家电等优势主导产业。江森自控、天能国际等动力能源领军企业相继入驻，带动了相关企业的集体跟进，使开发区成为“中国绿色动力能源中心”的重要组成部分；美国惠而浦和中国海信强强联合，正全力打造亚洲最大的白色家电生产基地；美国百利得、德尔福等大批国际知名汽配企业纷至沓来，在长兴催生了一个全新的汽配产业；工业经济健康发展的同时，服务外包产业逐步成型，开发区于2009年被认定为浙江省首批“国际服务外包示范园区”。规划调整中地块背景——开发区概况1.5国家级开发区在招商政策等方面对于企业进驻均是利好。地块背景——区域开发情况1.6区域核心客群：商务楼的白领阶层、原居民以及厂区外来员工。丽湖名居县政府大剧院汽车站中央广场经二路经三路明珠路经一路龙山泰景明珠北路金荣大厦新紫金酒店中央大道利时广场森富大厦格兰国际中央花园中央公馆500m项目一公里范围内：已经存在的有惠而浦海信工业园、森富机电、格兰工贸、凯恩涂料等工业厂区；沿中央大道和明珠北路众多总部大楼已经在建，计划3年内基本形成；另外有农居以及在建的中央花园等居住小区，售价7000元/平。地块背景研究商业市场分析商圈格局及分析商业业态及分析业态规划及组合项目分析及定位商业价值分析商家访谈报告结构经济分析主城区商圈：县级核心商圈基于城市传统的发展脉络及高度聚集的人口，主城区商业由多点式集中商业体和组团式社区商业网络构成，发展形成一个业态复合度高、品牌优势突出、商业聚集度高、特色显著的城市核心商圈。龙山新城商圈：县级新兴商圈以高档商贸业、行政办公、旅游休闲、高尚居住组合的新城。开发区商圈：服务于产业、办公客群为主的配套商业目前浙江省唯一一家县域国家级开发区，以“机械/汽配”、“电子/电器”、“新能源/新材料”、“纺织/服装”等产业为主要发展方向。长兴县商圈格局2.1主城区商圈龙山新城商圈开发区商圈县政府明珠路太湖中路1km人民广场多元化集中式商业体：以八佰伴、中百一店为代表的百货，以大润发为代表的卖场，围绕轻纺城所聚集的汽配、建材等专业市场。特色主题商业街：以农家乐为主体的县前西街特色餐饮街，以经营中低档小吃为主的米行弄风味小吃街；以茶馆为主体的滨河大道茶文化主题商业街，以服装为主的主题购物街解放路服装街、新世界时尚女人街。其他传统县级商业街：金陵中路、人民北路以生活型购物业态为主，品牌化程度相对较高、商家聚集度高。购物、餐饮等生活配套类业态丰富多元、聚集度高；休闲娱乐等业态受土地稀缺性限制，提升空间有限。主城区商圈2.2中百一店长兴广场大润发人民北路金陵中路轻纺城县前西街特色餐饮街县前中街茶文化街解放路服装街米行弄风味小吃街新世界时尚女人街500m主城区典型项目详见附件.1集中式商业体：以浙北购物中心为代表的长兴目前最高档的百货店；旺角广场目前已开业的部分为婴童主题购物、健身及配套餐饮，空置率高达65%左右；浙北商业广场为潜在购物中心项目。特色主题商业街：以足浴、SPA、棋牌等休闲养生业态为主的花菇山路休闲养生街。其他社区商业街：社区商业处于市场初级阶段。县政府所在的新兴商业区，商业空间、配套（停车）和层次均高于老城区，业态的复合度和丰富性也更高；同时因为是新兴区域，人气尚不足，商业需要时间来培育。龙山新城商圈2.3旺角广场浙北商业广场浙北购物中心花菇山路休闲养生街500m龙山新城典型项目详见附件.2开发区靠近老城区一带相对较成熟，其他区域以厂区居多。商务配套星级酒店众多，且未来有新增供应量。娱乐会所等高档商务消费场所。写字楼商业：明珠路/中央大道，L型沿线以写字楼、商住楼为主，目前基本完成拆迁，部分已在建，预计整体3年后成型，写字楼一般配置0.3～1万方的配套商业。集中式商业体现有项目：欧尚卖场，满足生活购物需求潜在项目：中央大道与经一路东南角综合体项目利时广场。社区商业社区商业以服务农居、安置拆迁房及少量商品房人群的基本生活配套为主，低档的各类业态成熟，但品牌化程度较低，商业环境较差。酒店、娱乐会所的层次是目前长兴最聚集的区域，可见已经吸引了很大部分的高端消费客群。同时区域内业态丰富度尚不足，餐饮、健身、茶楼等业态尚缺乏，存在发展空间。开发区商圈2.4欧尚卖场利时广场项目宗地明珠路中央大道温德姆至尊豪庭酒店长兴国际酒店紫金大酒店康诺酒店一代佳人丽湖名居1km开发区典型项目详见附件.3商圈呈现多极化。老城区以绿城长兴广场为商业中心，龙山新城以浙北大厦和浙北商业广场为中心，开发区的商业中心区将在利时广场一带。新兴商圈的品牌层次和业态的复合性和规模性在提升。从老城区到龙山新城，购物业态的品牌层级在提升，业态的丰富性在提高（餐饮、休闲功能更加强），连锁型餐饮品牌开始进驻，外来品牌对于长兴城市的消费力的认可度在提升，这有利于本项目后期的招商。开发区商圈消费客群的层级将进一步提升。开发区相比其他商圈，存在较多的娱乐会所和星级酒店等高档商务消费场所。随着明珠路及中央大道写字楼、商住楼及商品房的开发，未来区域人口结构中，高档商品房业主、Offic办公人群数量及比例将显著提升，消费质地将进一步改善。长兴商圈小结2.5地块背景研究商业市场分析商圈格局及分析商业业态及分析业态规划及组合项目分析及定位商业价值分析商家访谈报告结构经济分析商业业态分析——茶楼3.1目前长兴的茶楼商家较多，本地品牌较多，连锁性品牌相对较少。主要分布在龙山新城商圈及老城区商圈，开发区市场尚处于空缺。茶楼面积大多在600方左右，一带二结构居多（一楼为门厅，二楼为大厅与包厢）。据商家了解，长兴的茶楼基本以大众消费为主，人均消费在30-50元左右。部分茶楼兼顾商务宴请功能，如茶人之家、南方嘉木，消费群体多为乡镇企业主、政府部门，经营状况不错。部分商家看好本项目区域，后期可考虑联系洽谈。龙山新城1茶圣居茶楼连锁品牌，700方2南方嘉木茶艺馆连锁品牌，700方，35个包厢，现长兴有2家3嘉叶茶馆一、二层4开源茶馆一、二层5茗园茶楼一、二层6青花瓷茶楼连锁品牌，一、二层7花茹山茶楼一、二层老城区8清风茶楼一、二层9茗和茶馆一、二层10普洱门茶馆一、二层11天福茶楼一、二层12振宇茶楼三层13忆江南茶楼一、二层14全椒茶楼一、二层15茶人之家连锁品牌，1000方，售茶和品茶与一体，一、二层16天一茶楼600方，老板因其它业务繁忙，对外转让，一、二层17兰亭茶楼17个包厢，一、二层18永和茶楼连锁品牌，一、二层19天茗茶楼一、二层商业业态分析——餐饮3.2餐饮业态中本地菜系（自主品牌）大多分布在老城的城乡结合部，经营状况不错。如水木花都区域集聚了一大批特色餐饮店，主要以农家乐形式为主，面积大多在500方以上，家庭、朋友聚会相对较多适合商务宴请的大型餐饮主要分布在大酒店中，另外档次高点的有澳门豆捞和森会所，主要分布在龙山新城；牛排、烧烤、料理一般为湖州当地发展起来的连锁品牌，如牛派客等，经营状况相对一般。相比之下，开发区餐饮业态缺乏，尚存在很大的发展空间，尤其是中式餐饮和高档餐饮。据消费者反映，长兴对餐饮类消费较大，同时对商家的菜系、装修风格等要求较高。龙山新城10572可口餐厅——2宝兴潮汕砂锅粥——3森会所11年9月开业，均为包厢，政府人员招待为主4今典故事西餐厅经营状况较差，已关门5年年大丰收鱼庄兰州连锁加盟品牌6大熙达韩国料理连锁品牌7浙北火锅——8橄榄枝西餐厅湖州品牌9澳门豆捞连锁品牌，加盟店10龙山味府——11阿郁煲主题餐厅长兴本地连锁品牌经济开发区12阿里郞烧烤济南连锁品牌13上岛咖啡连锁品牌，加盟店14KFC1家，欧尚超市一楼老城区15牛派客牛排湖州当地连锁品牌16皇品牛排馆生意不好，准备转让，一层17阿郁煲主题餐厅一、二层，长兴本地连锁品牌18蜀香楼火锅一、二层19KFC2家，一、二层，连锁品牌20川德火锅一、二层21金椒火锅一、二层22你好火锅一、二层23两岸咖啡一、二层，连锁加盟品牌24要德火锅一、二层，湖州当地连锁品牌25韩香宫韩国料理一、二层，湖州当地连锁品牌26天堂鸟咖啡、茶艺一、二层27犇腾牛排连锁品牌，直营店，一层28老味道独水木花都农家乐，独栋家居房29一剪梅30舍得楼31德兴楼32阿海农庄33孔雀庄龙山新城1爱琴海美容SPA会所一、二层，香港连锁品牌2蓝灵阁美容美体馆一、二层3汇美美容SPA会所一层4普天尼养生馆一、二层，杭州连锁品牌5克丽缇娜连锁品牌，一层6风华养生会馆一层7路易芬尼SPA会所法国连锁加盟品牌，新开业，试营阶段，加盟店，7个包厢，300方左右8茹心汇所SPA——9选择时尚造型SPA会所长兴当地连锁品牌，美发+SPA10青格里美丽坊北京连锁加盟品牌老城区11永琪美容美发、SPA会馆连锁品牌，2家，一、二层12福华美容养生会馆一、二层13长江西子SPA会所自有品牌，200方，生意不错，最低消费100元/次，一二层14卢霞美容SPA自有品牌，开业20年，经营状况不错，一、二层商业业态分析——美容SPA3.3美容SPA业态主要分布在龙山新城商圈，大多集中在社区底商，一带二结构居多，以加盟连锁型品牌为主，该商圈为县政府所有地，高端人群集聚，消费能力强。据商家反映，长兴近几年消费能力强，对美容SPA的投入逐渐增大，大多以老客、企业老板消费较多，对停车位要求较高。休闲类业态分布在龙山新城商圈及经济开发区商圈，相对于老城区来说，这两个新区域在停车位上明显有优势。棋牌类业态以本地品牌为主，集中在花茹山休闲街上，据商家反映：一条街上有七八家棋牌室，且无太多经营差异，生意不好。澡堂类业态经营状况一般，主要与季节性有关。足浴品牌呈多元化，尤其是龙山新城连锁品牌开始占据市场，面积一般900方左右。商业业态分析——健身休闲3.4龙山新城1珑山足浴一、二层2水立方足浴会所——3魔指仙境足浴会所连锁品牌

4外门山足浴城连锁品牌，一、二层5金仕堡健身会所连锁加盟品牌，开业2月6花茹山洗浴中心——7阳阳瑜伽肚皮舞会馆——8行易堂足疗连锁品牌，加盟店9旺角棋牌——10黄金海岸棋牌一层11新天地商务棋牌——12聚星休闲棋牌——13天都休闲棋牌600方，四层14满天星棋牌——15龙城休闲棋牌——16四川足道17金阳光休闲中心转让经济开发区18巴厘岛足浴会所连锁加盟品牌19阳阳瑜伽、肚皮舞会馆——20欧尚池浴场——21芭提雅足浴中心——22多乐足浴会所——23金碧棋牌——老城区24永乐门浴场——25振宇足浴——26梵医馆连锁加盟品牌27美丽岛足浴——28红雨足浴休闲会所——长兴量贩式KTV相对较少，目前市场上只有5家连锁型量贩KTV，其余以本地品牌为主，部分带有夜总会性质。据商家反映，量贩式KTV主要以年轻客群消费为主，大多集中在闹市区，如好乐迪、普乐迪等；娱乐性KTV以高消费人群为主，对停车位、包厢装修档次的要求较高，目前大多集中在开发区。酒吧类业态主要在明珠路上，目前在整个市场上相对较少，大多以年轻人消费为主的闹吧，适合商务客的静吧尚处于空白。商业业态分析——娱乐3.5龙山新城1潮歌量贩KTV连锁品牌经济开发区2苏荷酒吧一层3新贵族神话娱乐会所2180方4欧冠酒吧一层5东方魅力KTV——6风暴88酒吧一层7钱柜娱乐城——8一代佳人国际娱乐会所11000方，KTV、时尚演艺吧、魔指仙境指压足浴、南鑫假日酒店9欧洲城娱乐会所4000多方10唛歌量贩KTV连锁品牌老城区11普乐迪量贩KTV连锁品牌，三层12东方明珠俱乐部2层为网吧，三层为足浴，四层为KTV13广源歌厅KTV二层14好乐迪量贩KTV连锁品牌1000方，一、二层15新天地歌舞厅、KTV二层16糖果量贩KTV连锁品牌龙山新城1张世家赖茅酒一层2智慧人生一层3安森酒窖200方，开业2年多，企业批发团购为主4燕禹堂白金礼酒行一层5天尝地酒一层6水井坊专卖店——7五粮液专卖店——8祖师爷赖茅酒——经济开发区9美膳阁酒家一层10百益来名酒坊——老城区11长兴东北珍宝（人参鹿茸）一层，面积在100方左右12巴可斯红酒一层13久加久一层，面积在100方左右14康寿参店一层15李老翁参茸一层商业业态分析——零售3.6红酒、参茸等高档零售类主要集中在龙山新城商圈及老城区商圈，据商家反映，该类业态以企业批发团购较多。大多为一层店面，老城区的面积一般在100方左右，龙山新城的规模相对大些，一般200方左右。地块背景研究商业市场分析商圈格局及分析商业业态及分析业态规划及组合项目分析及定位商业价值分析商家访谈报告结构经济分析中央大道太湖大道县前街解放路明珠路经一路人民北路金陵中路西鱼巷童装街8-10皇家湾茶文化街4-4.5新世界女人街3-5.5县前西街特色餐饮街0.2-1双龙购物中心一层4-10绿城长兴广场一期底商一层4.5-8二、三层3-4米行弄风味小吃街1-1.5丽湖名居底商1-2国际金座底商2.5-3旺角大厦底商一层2-3老城区商圈凭借其庞大的人口消费基数，商业氛围浓厚，因市场定位不同，租金差异明显。解放路、人民北路、金陵中路三大主力街，以生活型购物类业态为主，品牌化程度较高，租金在7-9元/平/天。特色商业街，以服装购物为主，品牌化程度一般，因转租频繁，租金变动较大，部分商家挂牌转租而未成交者大有存在，目前最高租金在西鱼巷童装街达到8-10元/平/天左右，最低为县前西街特色餐饮街在0.2-1元/平/天左右。本项目区域因处于经济开发区，人流量少，商业氛围相对薄弱，距离本项目0.6公里的丽湖名居底商一层租金在1-2元/平/天左右，据房东反映，因生意差，商家更换频繁。商业价值分析——二手市场4.1商圈楼盘名称总套数户型面积结构现在价格（元/平）销售情况购买群体备注老城区南门新天地（住宅底商）136单间30-80方单层，一带二未定未开预约的多为当地客户，以投资为主。目前开始预定，具体销售时间及价格未定。一带二结构有2个独立产权。绿城长兴广场（商业街）90一楼60-100方，纯二楼100-200方，纯三楼300方单层一楼6.5万，纯二楼3.2-3.3万，纯三楼2.6万70%多为本地客户，以乡镇企业老板居多。目前销售的是三期商铺，去年5月份开盘，从售楼部了解，已售60多套。靠近八佰伴的一楼面积200-300方，价格8.2-8.3万，纯二楼4.2万。一期07年出售，一楼100方左右，价格在3.5万/平，纯二楼2-2.5万/平鼎城（写字楼底商）10100-300方单层一带二3-4.5万80%以一些企业老板、外地投资客居多。去年开盘，一带二结构为主，目前剩2套，一套朝南，面积290方，总价1300万（4.5万/平），一间130方，总价500万（3.8万/平）。阳光家园（住宅底商）60单层32-88方，一带二200方以上单层一带二单层3.5万，一带二在2万50%大多为本地客户。据售楼部了解，销售率达50%。西城时代（住宅底商）2020-40方单层1.5-2.2万80%左右大多为前期买住宅的一些老业主，本地客户及外地投资者占一小部分。据售楼部了解，销售率达80%。龙山新城浙北商业广场（购物中心）430多套一楼、纯二楼25-60方，纯三楼120-150方单层预计3万左右未开预约的大多为本地企业主居多。预计开盘时间在今年10月份，具体售价未定，后期可能会采取售后返租的方式。旺角大厦（写字楼底商）基本全部售罄，部分商铺带租约销售，合同年限大多为2-3年一签，靠近龙山大道一套一带二结构，面积130方，总价200万左右，租金大致在10万/年。还有靠近金陵路段单纯二楼1500方，总价2000万左右，内街一套208方，单价2万/平。风铃绿洲（住宅底商）靠近龙山大道，面积在110方，120方左右，一楼单价2万/平，纯二楼1万/平。二层出售的大多为自用商家。商业价值分析——一手市场4.2商圈楼盘名称总套数户型面积结构现在价格销售情况购买群体备注经济开发区德信泊林印象（住宅底商）1130-60单层1.8-2万60%本地客户，自用为主2012-6-29号开盘，据售楼部了解，预定率达60%。通宝城（住宅底商）11100-1000方单层单层100方，价格在3.8-4万，尾盘——一层100方左右的，价格在3.8-4万/平，目前剩2间，其余为大面积商铺，价格需面谈。嘉信公寓（住宅底商）1080-100单层4.2万60%多为本地客户，外地投资客相对较小，去年6月开盘，现剩4间左右，商住楼户型面积44-75方，价格7300元/平，商住楼大多整层购买。一次性付款98折。香溪美庭（住宅底商）1120-40方单层1.5万20%本地客户看的比较多今年6月份开盘。本打算持有，后因看的客户较多，对外出售。现高层住宅为7300元/平。白溪景苑（住宅底商）2380-100一带二在9000-10000万左右暂无成交本地客户问得比较多今年5月18号开盘，一带二结构有2个独立产权，目前无销售量，其住宅价格在6800元/平。丽湖中央大厦（写字楼底商）——100-130方，400方以上单层现靠河一边价格在1-2万/平，靠中央大道一楼400方，价格2.8万尾盘去化本地客户——格兰国际广场（写字楼底商）——一楼250方左右，纯二楼2300方单层预计一楼2.5万，纯二楼1万左右计划9月开盘——写字楼350方以上，预计价格7000元/平。振力大厦写字楼底商以持有为主，不对外销售，具体商铺面积分割未定云龙大厦写字楼规划有一部分商铺，但目前租售未定商业价值分析——一手市场4.3从产品本身结构来看，目前长兴在售的商铺以单层结构居多，住宅底商的面积一般100方以内，写字楼底商的面积分割相对大。部分一带二结构商铺有2个独立产权。从商铺价值来看，目前商铺价值最高的还是集中在老城区，绿城长兴广场在售三期一楼商铺售价高达6.5万/平米（靠近八佰伴为8.2-8.3万/平）。经济开发区目前商业氛围相对欠缺，价格差异化明显，靠近老城区（欧尚超市附近）的售价在3-4万/平，如通宝城、喜信公寓；位置相对较偏（本项目以北）的售价在1-2万左右，如白溪景苑、香溪美庭。从去化来看，成熟区域的一层底商去化相对较好，总价在300-500万左右，非成熟地段去化较差，总价50-500万不等。从购买群体来看，购买者大多以本地客户为主，乡镇企业主占到很大一部分。外地投资客相对较少。地块背景研究商业市场分析商圈格局及分析商业业态及分析业态规划及组合项目分析及定位商业价值分析商家访谈报告结构经济分析业态商家名称现地址需求面积

（平方）联系人联系电话备注茶楼茶人之家金陵中路米行弄最小600丁兴趣茶圣居中央大道风铃绿州底商1500-2000曾老兴趣南方嘉木中央大道风铃绿州底商1000裴兴趣娱乐休闲好乐迪金陵中路米行弄2000-2500门店经兴趣足浴珑山足浴中央大道风铃绿州底商900-1000陈经无拓展意向魔指仙境太湖东路1000冉副无拓展意向美容SPA普天尼SPA旺角广场现经营面积200店长——对区域不熟悉，持观望态度卢霞美容SPA新世界女人街现经营面积在500方左右—无拓展想法，持观望态度长江西子美容SPA金陵中路（靠近金陵大桥）200方店长——对区域不熟悉，持观望态度餐饮要德火锅金陵中路（靠近金陵大桥）800店兴趣年年大丰收鱼庄旺角广场300-1000老观望态度阿郁煲旺角广场对面800-1000王区域不熟悉，持观望态度上岛咖啡轻纺城500领班0572-622099加盟店，老板暂未联系上针对长兴本地不同业态商家的访谈中了解到：茶楼及KTV类业态的连锁品牌商家对区域认可度较高，拓展意向明确，面积需求至少在600方以上，定位高端的1500方左右。足浴、美容SPA类商家对区域存在观望心态，看好区域未来发展，但对现况并不明朗或对区域不熟悉。特色中式餐饮连锁品牌类商家对区域认可度高，拓展意向明显。商家对于开发区的认可度普遍较高，但考虑到目前开发区的整体商业氛围相对薄弱，部分商家持观望态度。商家访谈——长兴商家5.1长兴商家访谈详见附件.4业态商家名称现地址需求面积（平方）联系人联系电话备注特色中餐七欣天爱山广场400-1000店营店，在长兴有一家，暂无拓展计划醉仙居潘家郎湖鲜一条街600以上老主品牌，有拓展意向，需实地考察品尚豆捞爱山广场900方龚老盟店，有拓展意向，需实地考察丁哥黑鱼馆湖州北街500方店盟店，对区域不熟悉，持观望态度小绍兴江南工贸大街路东500店盟店，对区域不熟悉，持观望态度许府牛杂总部350-1000市场部88269722看好市场，需加盟川味观杭州总店500-1000张助好市场，需加盟休闲餐饮迪欧咖啡仁皇山路店1000徐经盟店，现开2家，对区域不熟悉，持观望态度爵士岛咖啡爱山广场800沈经盟店，对区域不熟悉，持观望态度彩和之美日本料理爱山广场300-800肖先营店，有拓展意向，可考虑购买商铺犇藤牛排爱山广场300方以上官经营店，有拓展意向豪客来牛排爱山广场300-500店盟店，看好市场，需实地考察豪尚豪总部400张经理87246815看好市场，需加盟针对湖州以及外地餐饮类商家的访谈中了解到：特色中餐类面积需求在400-1000方左右，湖州区域内的醉仙居、品尚豆捞有拓展意向，需实地考察。大部分特色餐饮连锁品牌看好长兴的餐饮消费市场，接受加盟店。休闲餐饮类经面积需求在300-800左右，部分商家有拓展意向。商家访谈——湖州商家5.2湖州商家访谈详见附件.5地块背景研究商业市场分析商圈格局及分析商业业态及分析业态规划及组合项目分析及定位商业价值分析商家访谈报告结构经济分析长兴置和·中央大道项目缤悦壹街区明珠头一站大长兴一站式休闲商务新天地项目主题定位6.1大长兴——突出项目的服务功能不局限于长兴市区，而辐射长兴市域范围，包括城镇的企业老板阶层。一站式——就餐、住宿、茶道、足浴、棋牌、美容等一站式的休闲场所。休闲商务新天地——休闲商务突出了商业的主导功能，商业服务于全方位的中高档商务办公活动。企业家天地：定位大长兴企业主阶层白领精英天地：定位长兴白领精英阶层企业家天地项目功能定位6.2白领精英天地3F业态规划2F业态规划1F业态规划A2展示/零售A1-1精品餐饮A1-2精品餐饮A5-3酒店A5-1酒店A3-1茶文化馆A3-2茶文化馆A4休闲餐饮B1-1休闲餐饮B1-2休闲餐饮B2-1特色餐饮1B2-2特色餐饮1B3-1特色餐饮2B3-2特色餐饮2B3-3特色餐饮2B4时尚餐饮B5-1特色餐饮3B5-2特色餐饮3B5-3特色餐饮3B6-1SPAB6-2SPA物管用房C1零售C4服务C2-2棋牌C3-2足浴C3-3足浴C5零售C2/3门厅项目业态规划6.35F业态规划4F业态规划A5-5酒店A5-4酒店项目业态规划6.3楼号铺位号建筑面积（平方）业态建议1#A1(1/2)2284精品餐饮A2500展示/零售A3（1/2）1458茶文化馆A4785休闲餐饮A5（1/3/4/5）5253酒店小计10280——2#B1(1/2)240休闲餐饮B2(1/2)612特色餐饮1B3(1/2/3)659特色餐饮2B4257时尚餐饮B5(1/2/3)841特色餐饮3B6(1/2)207SPA其他83物办用房小计2899

3#C1484零售C2/356棋牌、足浴门厅C2-2400棋牌C3-2；C3-3741足浴C4380服务C570零售小计2131——合计15310——业态配比表业态类型面积（平方）比例零售10546.9%餐饮567837.1%休闲286218.7%服务571637.3%其中：酒店525334.3%项目业态配比6.4商业展示：商品房售楼部、酒庄、商务礼品——商务服务：商务正餐、酒店、银行等——商务休闲：茶文化馆、足浴、棋牌、SPA——白领生活：特色餐饮、休闲餐饮、时尚餐饮及其他生活类零售、服务业态——项目商业服务定位6.5项目商业展示：精品餐饮6.6.1项目商业展示：精品经济酒店6.6.2项目商业展示：商务衍生零售、展示及服务6.6.3项目商业展示：多元化餐饮6.6.4项目商业展示：都市休闲6.6.5项目商业展示：其他零售及服务6.6.6地块背景研究商业市场分析商圈格局及分析商业业态及分析业态规划及组合项目分析及定位商业价值分析商家访谈报告结构经济分析品牌建议及租金测算7.1楼号铺位号建筑面积（平方）业态建议品牌建议租金测算日均租金水平(元/平米/天)年租金（万元）1#A1(1/2)2284精品餐饮澳门豆捞、森会所、秀江南1.2～1.5125.05A2500展示/零售楼盘、酒庄、商务礼品等1.5～236.50A3（1/2）1458茶文化馆南方佳木、茶人之家、茶圣居、藤缘茶楼等1～1.579.83A4785休闲餐饮两岸咖啡、豪尚豪、橄榄枝西餐厅等1.2～1.542.98A5（1/3/4/5）5253酒店汉庭全季、格林豪泰、锦江之星等；桔子精品、宜必思等0.6～0.8153.39小计10280——

1.17437.742#B1(1/2)240休闲餐饮彩和之美日本料理、本地咖啡、犇腾牛排等1.2～1.513.14B4257时尚餐饮要德火锅、尚品豆捞等等14.07B2(1/2)612特色餐饮1长兴品牌：阿郁煲、年连大丰收鱼庄等；湖州品牌：醉仙居、川味观、丁哥黑鱼馆等33.51B3(1/2/3)659特色餐饮236.08B5(1/2/3)841特色餐饮346.04B6(1/2)207SPA普天尼、永琪美容SPA1～1.511.33其他83物办用房——00.00小计2899——

1.46154.183#C1484零售便利店、蛋糕店、花店、办公用品、工艺品等精品零售1.5～2.544.17C570零售6.39C2/356棋牌、足浴门厅——1～1.53.07C2-2400棋牌本地品牌21.90C3-2；C3-3741足浴神农百草、行易堂等类似品牌40.57C4380服务银行、电信等1.5～227.74小计2131——

1.85143.83合计15310——

1.32735.75项目租金测算详见附件.6品牌策略7.21#楼，企业家天地客群定位：大长兴企业主阶层。品牌定位：各业态品牌需引入持平或高于长兴区域现有商务消费水平的商家。形象描述：商业展示界面纯粹、高档；业态围绕主题，粘合度高。2#、3#楼，白领精英天地客群定位：未来区域白领精英阶层为主，兼顾周边高档商品房居住客群日常餐饮休闲消费需求。品牌定位：2#楼：处于内街滨河部分，以目地性的餐饮消费为主，餐饮种类涵盖本地特色中餐、休闲西餐、时尚餐饮等，打造多层次、多元化的餐饮体验。3#楼：毗邻经二路，以零售、服务等日常消费业态为主，同时该街铺前后开门，与内街商业形成有效的互动。形象描述：通过多元化的餐饮、丰富的休闲娱乐及品牌零售，综合性打造长兴不落幕的生活剧场。租售策略一7.2租售策略一：1#2#3#全部持有出租。假设条件：项目总成本10000万（含项目所有相关成本及费用）；收益部分仅以租金收益来计算，且不计提出租期间的各类成本及费用。项目区域市场发展态势良好，符合项目市场预期，租金水平及增长率水平达到预设定目标。年数租金增长率年租金（万元）历年租金收益和（万元）NO.15%735.75

NO.2772.53

NO.3811.16

NO.4851.72

NO.5894.30

NO.610%983.73

NO.71082.11

NO.81190.32

NO.91309.358630.96NO.101440.2810071.24策略一项目经济分析结论：本项目预计10年后达到盈亏平衡点。租售策略二7.3.1租售策略二：2#3#楼销售去化，1#楼持有出租。假设条件：项目总成本10000万（含项目所有相关成本及费用）。项目2#3#楼定价符合市场预期，不计提销售期间产生各类成本及费用。项目区域市场发展态势良好，符合市场预期，租金水平及增长率水平达到预设定目标。1#楼收益部分仅以租金收益来计算，且不计提出租期间的各类成本及费用。2#3#楼市场比较法定价2#楼层建筑面积（平方）均价（元/平米）总销额（万元）1F1181180002125.82F11801000011803F5386000322.8小计2899125173628.63#楼层建筑面积（平方）均价（元/平米）总销额（万元）1F9702600025222F807150001210.53F35410000354小计2131191764086.52#3#合计5350——7715.12#3#楼租金还原法定价2#平均租金水平投资回报率均价（元/平米）总销额（万元）1.464%13295.623854.405%10636.503083.523#平均租金水平投资回报率均价（元/平米）总销额（万元）1.854%16873.333595.715%13498.662876.572#3#合计4%——7450.115%——5960.09市场比较法定价分析详见附件.7方案一分析结论：2#3#楼缓慢销售去化，获得总销额为7600万的销售收益。方案一：市场主导定价；缓慢销售去化方案一：2#3#建议均价及总销额楼号建筑面积（平方）均价（元/平米）投资回报率总销额（万元）2#2899130004.09%3768.73#2131180003.75%3835.8合计5030————7604.5方案二：低于市场定价，高投资回报；快速销售去化方案二：2#3#建议均价及总销额楼号建筑面积（平方）均价（元/平米）投资回报率总销额（万元）2#2899110004.83%3188.93#2131160004.22%3409.6合计5030————6598.5方案二分析结论：2#3#楼预计快速销售去化，获得总销额为6600万的销售收益。租售策略二7.3.2租售策略二7.3.31#楼租金收益测算年份租金增长率年租金水平（万元）租金收益累计（万元）NO.10%437.74

NO.25%459.63

NO.35%482.61

NO.45%506.74

NO.55%532.082418.79NO.65%558.682977.48NO.710%614.553592.02NO.810%676.004268.03NO.910%743.60

NO.1010%817.96

策略二项目经济分析结论：方案一：2#3#楼缓慢销售去化，回笼7600万成本，未回收成本为2400万；1#楼持有出租，5年后获得2400万租金收益，此时项目达到盈亏平衡点。方案二：2#3#楼快速销售去化，回笼6600万成本，未回收成本为3400万；1#楼持有出租，7年后获得3600万租金收益，此时项目达到盈亏平衡点。方案一盈亏平衡点方案二盈亏平衡点Thanks！附件.1主城区商圈典型项目/街区集中式商业1.绿城长兴广场2.中百一店3.大润发4.轻纺城特色商业街5.县前西街餐饮街6.茶文化街7.西鱼巷童装街8.解放路服装街9.新世界时尚女人街10.米行弄小吃街11.其他传统县级购物街独立商业街规划写字楼八佰伴酒店集中式商业——绿城长兴广场1项目简介：绿城长兴广场地处长兴老城中心，总占地面积169亩，总建筑面积约38万平米，作为长兴首个大型城市综合体，拥有高端住宅、巴佰伴百货、五星级喜来登酒店、精品商街、写字楼，集商务办公、购物休闲、餐饮娱乐于一体。目前在售三期商铺（独立商业街），一楼面积100方左右，均价6.5万/平，纯二楼面积100-150方，均价3.2-3.3万/平，纯三楼面积较大，面积在300方左右，均价2.6万/平，靠近八佰伴左右的纯一楼，均价8.2-8.3万/平，纯二楼均价4.2万/平，面积都在100-200方左右。纯一楼商铺销售率近70%，纯二楼和三楼还有较多商铺，购买者多为长兴本地客户，如一些乡镇企业老板等。八佰伴预计今年8月底开业，华地国际旗下品牌中最为高端的商业品牌。总建筑面积5万平方米，地上7层，地下2层，商业业态涵盖国际名品、时尚服饰、休闲运动、家电生活、时尚影院等。集中式商业——中百一店2中百一店位于解放中路与人民中路交叉口，共5层，营业面积为1.6万方，客流量大，消费层次中等，在当地人心中具有一定地位，主要经营食品、服装、日用、黄金、珠宝、钟表、鞋类、家电等，品牌档次一般。大润发位于人民中路和长海路交汇处的东北角，共3层，营业面积约15000平方米，于2010年10月开业。其中1层为商店街，入驻品牌有味千拉面、大娘水饺、宝岛眼镜等连锁品牌商家，2-3层为超市。大润发处于老城区核心地段，依靠周边庞大的人口消费基数，经营状况不错。集中式商业——大润发3长兴轻纺国际贸易城位于海兴路1号，总占地面积35万平方米，分两期开发，已完成一期项目。一期市场共有三层写字楼式商铺650余套，前期市场定位—为长兴轻纺产业提供贸易平台，但目前整个轻纺城内入驻的商家基本以汽车配件、装璜、维修、二手车交易为主。轻纺城内的美食街餐饮店大部分转作办公用房。据企业员工了解，轻纺城的工作人员大多为周边居民，餐饮消费需求不强，美食街现有的都是特色店，如陈记龙虾、驴肉馆，其余基本都被淘汰。外街沿面有一大批大型餐饮店，一般请客吃饭都去那边。集中式商业——轻纺城4县前西街特色餐饮街是位水木花都以北，沿县前西街的一条以农家乐为主的餐饮街，以本地菜系为主，经营面积大多在500方以上，装修风格多样化。据商家了解，目前餐饮街大多以家庭聚会、朋友聚餐功能居多，目的性消费为主，大多消费者看重其方便的停车位及私密性。特色街区——县前西街餐饮街5茶文化街是皇家湾名邸沿滨河大道的社区商业街，西靠长兴护城河，“长兴十佳茶楼”中的4家位于此处。茶楼位于底商的二层，一层则以生活类购物、银行/宾馆等服务类业态为主，沿河布置露天老人棋牌娱乐区。特色街区——茶文化街6特色街区——茶文化街7童装街街是沿西鱼巷的社区商业街，服装店面位于底商一层，面积在10-30方左右，本地品牌为主。据商家了解，目前童装街的店面租金在8-10元/天/平米左右，经营状况尚可。特色街区——西鱼巷童装街8解放路服装街是沿解放路的社区商业街，服装店面位于底商一层，以连锁品牌为主，如森马、美特斯邦威、李宁等，偏中档，消费群体多为年轻人。据个体老板了解，目前整条街连锁品牌相对较多，折扣力度较大，导致自主品牌生存压力较大。特色街区——解放路服装街9时尚女人街是沿新世界路的社区商业街，服装店面位于底商一层，以本地品牌为主，2层多为茶楼、美容美发业态。据商家了解，目前新世界时尚女人街处于品牌更替阶段，部分自有品牌因无法承受高额租金逐渐被淘汰，新入驻以连锁品牌居多，如秋水伊人、衣香丽影等，经营状况不错。特色街区——新世界时尚女人街10米行弄风味小吃街是沿米行弄的社区商业街，店面位于底商一层，均为本地品牌，整体形象相对较差。除此之外，还有棋牌室、美容美发等业态。据商家了解，目前米行弄小吃街的店面租金在1-1.5元/平/天左右，消费客群大多来自于周边小区居民及沿金陵中路两旁店面员工，经营状况差异化明显，有特色的餐饮店生意相对较好。棋牌类业态经营状况相对较差，大多处于转让状态。特色街区——米行弄小吃街11路/街名业态物业类型金陵中路婚纱摄影、黄金珠宝、家纺、大型餐饮、银行等社区底商人民北路以购物类业态为主，少数家电、茶行、中介等社区底商县前中街生活配套类业态为主，如烟酒商行、五金装饰、沙县小吃等社区底商金陵中路人民北路县前中街传统县级购物街12附件.2龙山新城商圈典型项目/街区集中式商业1.浙北购物中心2.浙北商业广场3.旺角广场特色街区4.花菇山路休闲养生街其他5.社区商业街浙北购物中心位于金陵北路龙山大道交界处，营业面积约3万平主米，共3层，是目前长兴规模最大、规划业态最全、品牌档次最高的百货。一楼业态：化妆品、黄金珠宝、男女鞋，入驻品牌有兰寇、六福珠宝、欧莱雅等。二楼业态：女装、内衣、童装、儿童玩具，入驻品牌有森马、美特斯邦威、LILY、浪漫一生等。三楼：男装、体育用品、数码家电等。集中式商业——浙北购物中心1政府规划中的龙山新城商业中心，以约12万方商业面积打造长兴首个“一站式生活型购物中心”；业态类型涉及酒店、百货、卖场、休闲餐饮、娱乐等。集中式商业——浙北商业广场2规划餐饮功能区，但物业划分为小面积产权，以销售去化为目标。（有可能采用售后返祖的形式）百货功能区（中档）电器卖场功能区儿童主题功能区：儿童购物、培训、游乐等相关业态。酒店超市卖场功能区品牌餐饮品牌旗舰店功能区旺角商业广场位于金陵中路与龙山大道交汇处东南角，南侧毗邻浙北购物中心，物业形式为“集中式商业+街区”。街区商业以销售去化为目标，目前一层空置比较少，儿童玩具、美容SPA、美发等社区服务性业态相对比较好生存，楼上有KTV等业态，而女性服装类业态比较难生存。据了解，晚上街区商业内出来散步的居民比较多的，人气还可以。集中式商业目前已有婴童购物、健身、KTV及配套餐饮入驻，大部分处于空置状态。集中式商业——旺角商业广场3养生类业态商家休闲类业态商家餐饮业态商家其他业态商家选择时尚造型SPA会所新天地商务棋牌橄榄枝西餐厅龙瑞投资路易芬尼SPA会所龙城休闲棋牌龙山味府五粮液旗舰店茹心汇所SPA黄金海岸棋牌澳门豆捞祖师爷赖茅台行易堂足疗聚星休闲棋牌风华养生会馆天都休闲棋牌阳阳瑜伽满天星棋牌花菇山洗浴中心（重新装修中）花菇山茶楼水立方该街区位于金陵路与花姑山公园之间，在政府政策的引导下，该街区形成以“休闲养生”为主题的特色商业街，汇聚了众多特色商户以及多家配套类的餐饮、零售商户。商户中棋牌类业态特别多，且经营特色比较雷同，生意不好。足浴、美容SPA类业态也比较多，经营特色差异小，生意一般。休闲街上有澳门豆捞等3-4家大中型中餐及休闲餐饮，生意比较好。其他酒类的专卖店特别多，主要原因在于商圈客群层次相对较高，尤其是休闲消费的客群多以开车族为主，日常商务送礼的频率更高。特色街区——花菇山休闲养生街4龙山新城社区商业以生活类业态：洗衣店、童装、美容美发等基本生活配套类业态为主，品牌化程度较低。部分沿中央大道的物业，如风铃绿洲，位于长兴县图书馆、大剧院对侧。风铃绿洲一期已经交付，但一层在售的商铺还比较多，主要原因在于商铺与道路之间的绿化阻隔较多。底商二层（一层带门厅）有比较多的茶馆，也有美容SPA、足浴等业态，且基本为老板自行购置的物业。社区商业5附件.3开发区商圈典型项目/街区商务配套1.酒店集中式商业2.欧尚卖场3.利时广场其他4.社区商业街商务配套——酒店1紫金大酒店长兴国际大酒店温德姆至尊豪庭一代佳人娱乐会所欧洲城外门山足浴城欧尚卖场于2009年年底开业，总建面积3万余方，以欧尚超市为主力店，以及其他辅助类的餐饮、购物等业态，是开发区唯一的大型生活配套商业项目。集中式商业——欧尚卖场2集中式商业——利时广场3长兴利时广场总建筑面积约30万平方米，其中住宅小区94593平方米，商业部分占地139197平方米，及58421平方米的大型地下车库。利时广场将以购物中心+风情商业街+高档办公楼的形式出现，业态涵盖大型商场、超市、餐饮、宴会厅、咖啡厅、影院等齐全的生活娱乐设施，是利时集团倾力打造的第12家大型高档商业综合体及连锁百货门店，届时将成为开发区的生活型购物中心。利时广场已于2011年10月开工，社区商业中，以低档的基本生活配套类业态为主，品牌化程度低，商业形象差，且部分一层商铺用于办公。社区商业4附件.4长兴商家访谈1.茶人之家2.南方佳木3.茶圣居4.好乐迪5.龙山足浴6.普天尼SPA7.要德火锅8.年年大丰收鱼庄9.森会所商家访谈茶人之家丁总对投资及本项目的看法：看好开发区的发展，认为政府往后的重点就在开发区，随着开发区的楼盘不断新建，像利时广场、中央花园等，以后那边的人流量还是蛮大的。有开分店的打算，面积在600方左右，考虑到本项目的时间节点，无法给出一个明确答复，后期可联系具体当面洽谈。目前上海的梅陇镇邀请他去开一家，给出的优惠政策很吸引人，如免一年房租，提供装修等。基本情况：连锁品牌，现在的店面一带二结构，一楼为大厅，一部分出售茶叶，一部分喝茶，二楼为包厢，面积在800-1000方左右，租金为30万/年（0.8-1元/天.平），开业第5年了，现在北京有分店，拥有全国各地的茶叶品牌。一般来店消费群体为乡镇企业老板、政府部门商务宴请较多，看重其装修格调。喝茶成了长兴的一种文化，一般请客都会来茶楼喝茶，这边除了品茶之外，还有各种各样的点心。长兴现在茶楼的面积最小都在600方左右，楼层要求不高，高低档次差异不明显。看重杭州市场，本打算在杭州河坊街开一家，但考虑其停车位的原因，后来取消了。现在的茶楼对停车位要求挺高的。合同一般5年或10年一签。茶人之家1商家访谈南方佳木裴先本情况现状物业：700多方，在住宅底商，一层门面，二层为主要的经营区，30多个包厢，包间一般10平方米左右。对本项目的看法：老板正在找合适的物业，希望在1000方左右，二三层均可，可以进一步联系。南方佳木2基本情况现状物业：700多方，在住宅底商，一层门面，二层为主要的经营区，自行购买的物业。新店物业：在浙北大厦那边已经选定了一处经营场地，1000方左右，租赁价格50万/年（1.4元/平），欧式风格，投资300万左右，档次会比现状的高些，面向商务阶层，以茶与餐结合的方式，注重健康理念，会提供西式点心、精美套餐。物业要求：1500-2000方，净高3米以上，要求配置天然气、烟道，隔油池，厨房30-50方，配置独立式中央空调。对投资及本项目的看法：上半年长兴的房价基本上没太大变化，但成交量也少，楼下的二手房中介半年才卖出一套，整体市场不活跃，是否再投资还是要看具体的物业条件和价格。对利时广场一带比较熟悉些，项目所在不是太熟悉，可以进一步联系的。商家访谈茶圣居曾老圣居3好乐迪店长基本情况：连锁品牌，现在长兴只有1家，面积1000方左右，一楼为门厅，二楼为大厅和包厢。长兴现有的量贩式KTV只有5家，除我们之外，还有普乐迪、唛歌等，经营状况都不错。其余的KTV都带有夜总会性质。消费群体差异很明显，有钱人会去夜总会，如一些老板。普通一点的会选择去量贩式的KTV，尤其是年轻人。对区域及本项目的看法：看好本项目区域，认为随着长兴经济的发展，未来的重点肯定是开发区。有开分店的打算，面积需求在800方以上，如果做高档的，那么希望是一带二结构，需要一楼为门厅，通过楼梯走到二楼；如是档次低一点，楼层不限制，只需要一楼有小门厅，通过电梯直接到大厅。好乐迪4基本情况现状物业：住宅底商，一层门面，二层为主要的经营区，老板自行购买的物业900多方，26个2-4人的包间。车位在地面，因为旁边还是空铺，所以现状停车还算充裕；来足浴的人一般开车来的，因此停车位越多越好。最好有天然气，净高3米以上。长兴茶楼人均消费实惠，一般30元/人左右，还有点心，而足浴至少60元/人，今年经济不太景气的情况下，更多人会去茶楼，KTV、棋牌的生意均一般，现在在经营的足浴店能保本差不多。现状所在的物业（风铃绿洲）沿龙山大道道路宽、商铺到车流人流到有绿化阻隔，影响商铺价值。商家访谈龙山足浴主管消费习惯：生活型购物一般去大润发、欧尚超市，吃饭去农家乐的比较多，尤其是城乡结合部过去也很方便。对本项目的看法：上半年长兴的房价基本上没太大变化，但成交量也少，楼下的二手房中介半年才卖出一套，整体市场不活跃，是否再投资还是要看具体的物业条件和价格。对利时广场一带比较熟悉些，项目所在不是太熟悉，可以进一步联系的。龙山足浴5商家访谈普天尼SPA会所基本情况现状物业：旺角广场街区内，100余方，5间包厢；原先在仓前街开了2年，现在位置开了1年了，主要是市区停车位少。客群：一般是老客，企业、老板阶层比较多，镇上或者市区的均有，比较看好龙山新区，临近县政府，中高端客户更多。物业要求：200方左右，要求配置天然气（现状物业无天然气，用热水器的，费电），配置独立式中央空调。对投资及本项目的看法：对项目不太熟悉，具体要问问老板的意思（总部在杭州的）。普天尼SPA6要德火锅店长(0572)6034222

商家背景：连锁品牌，现在长兴人民路上有一家，面积在900方左右，一带二（一楼为门厅，二楼为大厅和10个包厢），房租为15万/年（0.5元/平.天）。一般家庭聚会，请客消费居多。对开发区及本项目投资看法：看好开发区，未来有很多写字楼，也是政府重点打造区域。有开分店的打算，面积需求在800方以上，二楼或三楼（一楼需提供门面）结构最好，一楼租金太高不能接受，后期招商可面谈。要德火锅7商家背景：年年大丰收鱼庄是主营独家秘制绿色饮食的全国著名连锁餐饮品牌，总部在兰州，现在长兴有一家店，面积600多方，位于旺角大厦二楼，以大厅消费为主，包厢2个。消费客群多为年轻人，看重其绿色时尚的风格。对投资及本项目的看法：有开分店的打算，面积需求在300-1000方左右，看租金情况来决定面积大小。虽然是连锁品牌，但长兴地区开分店有权作决定。目前正在选址中，偏向老城区。认为开发商目前人流量相对较少，商业氛围不成熟，开餐饮店风险相对较高，目前阶段不会考虑，后期要看区域具体情况才能决定。年年大丰收鱼年大丰收鱼庄8森会所邱经家背景：森会所是一家以经酒文化为主题的高档餐饮会所，现在经营的店面是老板自己购买的，面积2000方左右，一、二层，13个包厢，开业1年多。对投资及本项目的看法：长兴消费市场强烈，企业主较多，对商务消费需求比较大。对项目不熟悉，具体得问问老板再说。森会所9附件.5湖州商家访谈1.七欣天2.醉仙居3.橄榄枝西餐厅4.豪尚豪牛排5.犇腾牛排6.彩和之美7.爵士岛咖啡8.同岑1912西餐厅9.品尚豆捞10.藤缘茶人11.百岁鱼12丁哥黑鱼馆13.足健会所内七欣天湖州一家背景：现湖州一店为直营店，面积在539方左右，上下二层，可供260人就餐。消费客群多样化，其中家庭聚会比较多，其次是年轻人。对投资及本项目的看法：从总部了解到，目前所有分店以直营店为主，在长兴有一家直营店，考虑到市场饱和情况，现阶段不打算再开一家，后期具体看市场情况。物业条件：面积需求在400-1000方左右，楼层结构要求不高。七欣天1醉仙家背景：自主品牌，现在湖州有2家店，一家在拥军路上，一家在潘家郎湖鲜一条街上。其中潘家郎店面积在400方左右，上下两层，包括大厅和10个包厢。消费客群以家庭聚会，商务宴请比较多。对投资及本项目的看法：有开分店的打算，面积至少在600方左右。看好长兴区域餐饮消费市场，但项目对区域不熟悉，需实地查看。醉仙居2橄榄枝西餐厅总/p>

商家背景：湖州本地品牌，象征“和平与爱情西餐厅”，目前在湖州有2家门店，长兴龙山新城板块有一家。现大线场路店面积在800方左右，包括大厅和包厢（7个），经营情况不错。对投资及本项目的看法：长兴消费能力强，对餐饮消费投入大，长兴店于2011年8月开业。老板暂不在，具体得再问问。橄榄枝西餐厅3豪尚豪牛排总部张先生商家背景：“豪尚豪”目前已在北京、南京、杭州、汕头等地开有50家直营连锁店，并于2002年成功地组建了中外合资公司，更名为“豪尚豪餐饮连锁有限公司”，成为中国外商投资企业协会会员。对投资及本项目的看法：目前湖州还未开店，后期会考虑，但长兴属于县级城市，暂时不会考虑。加盟店，面积需求在400平米以上，一二层结构（一楼需门面），其中加盟店有两种规格：中小型（250-400方），大中型（400-800方），加盟费20万元。豪尚豪牛排4犇腾牛排5犇腾牛排官炜湖州店经理商家背景：犇腾牛排总部在嘉兴，目前在浙江宁波、湖州、海宁、江苏常州、苏州等地开了16家直营店。目前在湖州爱山广场有一家，面积在400方左右，一二层，直营店。“对投资及本项目的看法：目前在长兴大润发开了一家店，生意还好，看好长兴的餐饮消费市场。有拓展意向，以直营店为主，面积在300方以上（厨房区30方左右），一层或一、二层都可，合同10年一签。对开发商品质要求较高，最好当地已经开发了好几个项目。彩和之美6彩和之美肖英祺料理长商家背景：彩和之美日本料理，1990创始于日本和之美，在上海、大连、北京等地拥有30多家直营门店，聘用日本知名料理长Tonyxiao先生担任料理长，将正宗的日本美食带来中国，同时在美国、加拿大、台湾均有分店，发展至今已经成为跨国跨地区的日本料理专业连锁集团。

现湖州彩和之美日本料理位于爱山广场，面积300方（厨房20-30方左右），一、二层，这是在中国的第38家门店，于2011年8月开业。“对投资及本项目的看法：看好长兴餐饮消费市场，有拓展意向，面积需求在300-800方，后期租金方案出来后可具体联系。店长有自己购买商铺的打算。爵士岛咖啡7爵士岛咖啡沈娜店长商家背景：北京爵士岛咖啡有限公司授权于法国爵士岛咖啡国际控股集团，全力负责爵士岛咖啡在中国市场的整体运作、爵士岛咖啡连锁事业中国区的全程管理。现湖州爵士岛咖啡位于爱山广场8号楼3层整层，面积800方（厨房50方），加盟店，其中大厅人均消费100元左右，包厢保底人均消费200元左右。“对投资及本项目的看法：老板有拓展意向，但对本项目区域不熟悉，后期具体方案出来后可以联系。同岑1912西餐厅8同岑1912西餐厅林总商家背景：1999年开始专注主题餐饮，目前旗下有8个品牌餐饮，分别是同岭、咖啡生活、拼客超级牛扒、醉上海1912、秀江南、金座银座、林记全民厨房、太子湾。目前同岑1912在爱山广场已经开业，面积在700方左右，一二层，太子湾餐厅还处于装修中。“对投资及本项目的看法：目前针对一线大城市有拓展意向，长兴为县级城市，不考虑。品尚豆捞9品尚豆捞龚老板商家背景：总部在江苏，是香港品尚集团下属公司，目前在全国各地均有分店。现湖州爱山广场有一家，位于3层，面积在900方左右，包含大厅和2个包厢，开业1年多，加盟店。受人气影响，生意一般。“对投资及本项目的看法：有拓展意向，但对顶目区域不熟悉，需实地考察。藤缘茶人10藤缘茶人店长商家背景：湖州本地品牌，是一个集茶艺、休闲、娱乐、商务会谈等为一体的多功能休闲空间，现位于湖州爱山广场18号楼4层，面积2000方左右，开业2年，人均55元起。“对投资及本项目的看法：认为长兴的茶楼市场火爆，但品牌较多，竞争激烈。对顶目区域不熟悉，拓展意向不明确。百岁鱼11百岁鱼店长商家背景：湖州本地品牌，属于百岁餐饮旗下，现在全国52个城市开设了近200余家加盟店。现在湖州滨河路上有一家，面积410方，一、二层结构，经营状况不错，加盟店。“对投资及本项目的看法：没有拓展意向。丁哥黑鱼馆12丁哥黑鱼馆店长商家背景：杭州丁哥连锁餐饮有限公司成立于2002年,是一家以餐饮管理、餐饮特许品牌加盟推广、执行及后期维护、管理，涵盖特许经营整个运作流程的专业型知识性企业。现湖州市湖州北街有一家，面积500方左右，一二层，加盟店。“对投资及本项目的看法：对顶目区域不熟悉，具体得问问老板再说。足健会所13足健会所店长商家背景：湖州本地品牌，面积1100方，1-3层，经营状况不错，首提“24小时营业“概念的足浴会所。本会所物业为租赁形式，老板旗下还有3个物业，分别经营茶楼、浴室、棋牌，都是自已购买的物业。“对投资及本项目的看法：对顶目区域不熟悉，具体得问问老板再说。附件.6：项目租金测算中央大道太湖大道县前街解放路明珠路经一路人民北路金陵中路西鱼巷童装街8-10皇家湾茶文化街4-4.5新世界女人街3-5.5县前西街特色餐饮街0.2-1双龙购物中心一层4-10绿城长兴广场一期底商一层4.5-8二、三层3-4米行弄风味小吃街1-1.5丽湖名居底商1-2国际金座底商2.5-3旺角大厦底商一层2-3老城区商圈凭借其庞大的人口消费基数，商业氛围浓厚，因市场定位不同，租金差异明显：解放路、人民北路、金陵中路三大主力街，以生活型购物类业态为主，品牌化程度较高，租金在7-9元/平/天。特色商业街，以服装购物为主，品牌化程度一般，因转租频繁，租金变动较大，部分商家挂牌转租而未成交者大有存在，目前最高租金在西鱼巷童装街达到8-10元/平/天左右，最低为县前西街特色餐饮街在0.2-1元/平/天左右。本项目区域因处于经济开发区，人流量少，商业氛围相对薄弱，距离本项目0.6公里的丽湖名居底商一层租金在1-2元/平/天左右，据房东反映，因生意差，商家更换频繁。长兴租金市场水平1.1商圈路段商家名称业态营业面积（平米）所在楼层租金（元/平米/天）备注老城区县前街绿城长兴广场一期底商——180一层4.56空铺，转让中，位置较偏，30万/年——170一层8.05空铺，转让中，位置较好，靠近售楼部，50万/年——350纯二层3.9空铺，转让中，有单独楼梯，50万/年——200纯三层4.1空铺，转让中，30万/年——700一带三3.5空铺，转让中，西鱼巷童装街顽皮精灵购物10一层8.23万/年，转让费6万美丽鞋坊购物30一层10.2靠近主入口，空铺转让——15一层8.65——解放中路书店购物20一层8.96.5万/年，自己购买的物业博览书店购物15一层7.3——金陵中路蛋糕店餐饮53一层2.84在金陵大楼旁侧，人流量少，生意不好，准备转让纳米亚购物20一层9.86核心商圈，租金贵，这