项目与推导定位

项目分析研究与推导定位项目分析与研究解决：

我是谁，我从哪里来，现在在哪里，明天到哪里去。

1、着重对国情、地情、政情、人情的把握，以此为

基础。越是大的项目，越依赖对项目之外的宏观环境

、经济走势、地域文化、风土人情的全方位的把握。

2、策划建立在对规律的把握及对未来趋势准确判断的基础上。

3、策划是通过全新的理念和思路对各种要素、资源重新整合。

项目分析与研究从四个方面入手

TIMI系统

第一部分项目分析与研究

市场态势Trend市场Market影响因素influnce

自身资源Itemself

T—态势：研究宏观、背景、趋势、从房地产发展的趋导性因素上对项目发展找到足够的信息支持。

M—市场消费者竞争者市场供应市场需求

I—自身资源：地块状况、开发状况、企业自身状况等以及项目的SWOT分析。TIMI研究系统

I—影响因素：即影响项目定位和发展的各项因素。城市规划、定位、发展战略与目标方向、产业

宏观把握：把一个城市放在整个中国城市群发展的大格局

中去考量。

城市把握：把握城市个性、城市文化、城市气质、城市精

神，在此基础上构建项目的独家竞争优势。

关键词：横向、纵向、全方位

层层推进：

国家房地产宏观环境、省、市、项目所在区域市场、项目

项目分析与研究方法论一：态势把握（T）

面积：经济增长速度:

16万14.7%

人口:住宅销售面积:

342万

GDP:住宅均价:

895亿元3104元

山西太原中部地区六省示意图

面积：经济增长速度:

848814.7%

人口:商品房销售面积:

831万1221万GDP:住宅均价:

2238亿元

3416元

面积：经济增长速度:

744615。8%

人口:住宅销售面积:

716万599。4

GDP:住宅均价:

1650亿元2966元

面积：经济增长速度:

726616。9%

人口:商品房销售面积:

444万

GDP:住宅均价:

853亿元3189元

面积：经济增长速度:

740214.1%

人口:商品房销售面积:

448万409万GDP:住宅均价:

1314亿元

2707元

面积：经济增长速度:

1181914.9%

人口:商品房销售面积;

639万536万

GDP:住宅均价:

1519亿元

3030元湖南长沙湖北武汉江西南昌安徽合肥河南郑州郑州在哪里？示例：项目分析研究方法论——大势把握

河南的郑州，郑州的明天2004年3月，总理温家宝在政府工作报告中，首次明确提出“促进中部地区崛起”，中部地区主要包括六个省：河南、湖北、湖南、江西、安徽、山西。大中部崛起的目标就是要依托若干城镇群兴起，成为全国经济的第四增长极，如武汉城市群、郑州中原城市群、长株潭城市群等。

中原城市群在中国15个城市群竞争力排名中位居第七位，超过武汉、长株潭、合肥城市群，成为中部城市群的“龙头”。

强力实施中心城市带动战略，要加快以郑州为中心的中原城市群的发展步伐，建设大郑州，建设特大型区域性中心城市,是中原城市群经济隆起带形成的关键。——摘自《河南省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）》中原城市群应先建设以郑州为中心，1个半小时经济圈内的洛阳、开封、新乡、焦作、许昌、漯河、济源等9个省辖（管）市。。在“十一五”期间，中原城市群的发展目标是：郑州市的核心地位显著提升，初步形成以郑州为中心，东连开封、西接洛阳、北通新乡、南达许昌的大“十”字型核心区。在2020年前后，中原城市群将建成城镇布局合理、制度建设完善、产业结构互补、信息资源共享、交通体系完备的一体化区域，成为中部地区崛起的支柱。中原城市群郑州—城市发展背景□城市概况：历史、地理、气候、人口、交通、经济、产业□城市重要规划□城市方展战略目标和方向□片区状况项目分析与研究方法论二：影响因素（I）关于东莞——东莞是一座什么样的城市？珠三角地区性中心城市，港深穗经济走廊核心，32个镇/区，2465平方公里，800余万人；以制造业为主，电子资讯产业为支柱的外向型经济结构；全球最大的制造业基地之一，中国重要的外贸出口基地；中国100个最具竞争力的城市中排名第七，中国综合经济实力30强之一；全国公路密度最大的城市，超过日本和韩国；全国个人银行存款最多的城市；汽车普及率位居全国同类城市榜首；东莞的战略目标是“以现代制造业名城为特色的现代化中心城市”。历史上的寮步——广东四大名市之一“香市”寮步镇历史悠久，始建于唐贞观年间,距今已有1350多年历史。当时，村民在寒溪河上游搭茅寮而居，后成商埠，故此得名。早在明清时期，久负盛名的“莞香”集散于此,素有“香市”之称，与广州花市、廉州珠市、罗浮药市被誉为广东四大名市。关于寮步——寮步地理位置项目寮步面积寮步人口寮步GDP87.5平方公里常住人口：6.3万人外来人口：18.6万人合计：25万人60.3亿元寮步镇国家统计局2005年中国明星镇的评选中，寮步名列第51位，进入百强！寮步同东城区、茶山镇、东坑镇、大朗镇、大岭山镇接壤面积人口GDPGDP增长率居民储蓄存款余额出口总额外资企业87.5平方公里25万人60.3亿元31.2％43亿元21.5亿美元500多家关于寮步——2005年数字寮步寮步陕周边鼠区/艘镇数珍据对攻比寮步熊经济愿、人物口水皆平处晃于接格壤城铃区和睁镇区枣的中械间水春平。1、翅项目完所处骂位置东莞跃城区讲的中贷心区暂域一、属认识预项目谦所在糊地的话城市闻发展健方向东城莞城南城寮步项目项目罩位于辛寮步南镇西像北部故紧邻铃东城嘱区，屿处在价东莞捡城区爹的东腊拓区棵域，司项目呆到寮愚步镇扭政府短的距毁离远锯超到肠东城晓区政烦府的酷距离地。万江2、抛寮步业镇的义发展术目标我们移把融秩入大答市区包作为特面向济未来坡的重股大战巡寿略来浴抓，尝完成偿了城惩市总节体规锋划的政修编标，分武区推乘进城搭市建财设，孝主动值承接煮市区剖东拓拾，抓慌好城爷市环酸境的裤改造四升级蛋和重述点项斤目的左建设在，抓专好行吵政小铃区和室工业控园区排的建涝设,嚼抓好箩汽车雕贸易女城的盒建设柔。…换…必须盖融入档大市祝区，横加快颜城市朗化步眠伐。紫我们采提出陕了融突入大项市区衬，借皂势促花发展昼的战旺略，冻有效农地提脂升了功城市宇化进股程，猛保证炸在方网向上姓不出恒偏差酷，不拍错失资机遇隐。——坝摘自守《2跑00致6年擦寮步哲政府批工作免报告岁》莞樟盈大道耍以北以华挤南工岁业园怕、大煤进工盲业园足为基拼础，塑重点柿发展范工业3、描寮步塘镇重苦要规悠划简顷析中心捎区政府涛将对属通向参市区饱的主散要门星户良戒横片隙区特秒别是竞横坑宴村实拉行重规新的斥规划起设计扎，进瞒行路柔网升弱级和时城市治面貌血改造凶，重挖塑寮凶步的特城市屯形象释。莞樟液大道捏至松揪山湖哥大道太之间北部将片区南部乐片区松山爆湖大浪道至咬佛灵筒湖寮步盐镇良横态片区完善亩城市郑功能掏和发割展第去三产眠业发展勤生态布房地乎产业发展验成休县闲度馅假区世和生给活乐糠园产挤业与市甘区对央接横坑芒村良边钟村时富花园图奔示北部止片区发展焦工业中心涉区完善俱城市袭功能南部冲片区生态只房地恐产业休闲并度假逮区生活妄乐园依产业良横杂片区与市秤区对鼻接项目位置4、约寮步俗镇的隔产业鹊发展雄现状IT应产业领头陕企业韩国宪三星香港识伟易恰达日本为先锋莞樟希大道框旁横还坑至宇富竹钓山一擦带，闭形成狸长达宴10兵公里援的带款状汽歉车销巾售专冲业街寮步琴镇城督市名滩片汽车济销售占全鸟镇工卷业产困值的叉74奥%占嘱出口问总值汪的7丘5%项目1公裳里范届围内沿线图矮示汽车假销售乖、汽液配商害贸带富竹虎山项目位置百业常工业母园韩国届三星香港甩伟易耐达日本主先锋…撞…35计00收亩4-站5万甜人口5、延横坑笔地区闻现状兆（卫宵星图旋像照惹片）莞樟犬大道莞深垮高速新天躬地华伤庭居弓住组挪团寮城俩中路时富盯花园峰景麻高尔悔夫球展场大型救老旧趋居住部组团烂、工驰业区东兴称大道大型数老旧堡居住羊组团东站东城艰区大型施新式锤居住级小区横坑迹地区盛是城坊区东邻拓区胶域，谜是寮跪步进板入东斤莞中住心城徒区的扩重要放门户新，目克前存晚有大道量自眯建房丛。东城摄区新式民居住小敏区大型利老旧宣居住睛组团5、以商茎品住托宅市旺场综帝合分秋析调研铜范围物业河类型建筑痛规模户型絮构成产品车特色配套窃设施物业拼管理车位销状况客户僻细分营销熟水平销售色价位营销站状况广告纵媒体项目扮分析胸与研相究方箩法论晒三：滨市场停（M摸）1、锋房地但产市逃场概爷述1.沃1房梯地产坝投资始状况1.裂2市阅场供折应状掀况1.章3房昆屋施霉工面促积1.誓4房往屋竣妹工面邻积1.查5房声屋销林售面很积1.穗6房填屋空详置面俯积1.跃7房误地产陶三级到市场快交易浅状况2、埋市场朴基本瞒特征梢与现歼状3、迹发展脾趋势提分析4、成竞争详性物悠业调海查项目疾优势乓（St上re殃ng进th）交通价便捷牛，数衔十路报大巴馆车途砖径项祝目优越悼地段紧邻敬东城潜区，清位于壁城区成东拓桑展区临近手东莞霉市客颠运东塑站周边恭大型炼电子稼企业踩、汽末车销毛售企左业众廊多莞樟删大道其沿线押物业慈、近健邻莞纪深高偶速项目罩分析弄与研巷究方翅法论聚四：俭项目痒自身阶（I拥）地段弊、周熟边环论境、浅交通邻、现准状、婚配套封等方菊面二、纹项目游SW义OT润分析项目高劣势型（We像ak悠ne顿ss）周边友环境东面染为低雁档自丽建房周边富人气草不旺淹，可絮挖掘兰客户缩慧资源蜜有限生活偿配套周边怀生活屡配套仪不够茄完善别墅跌入住无率不拍高，张项目间人气变不足商业心价值猫有限周边踏人气冬不足刻、人番流量口非常胡少周边商业饿经营茎状况悲不佳鞋，租暑金低子廉项目枪机会组（Op销po胶rt默un唉it储y）借力胃发展利用请城区讽东拓放区域秃的区杰位优泥势距离盗大型翻电子权企业阀较近羡（百遍业工漂业区庄）高性甘价比价格龟远低凑于东盆城、顽南城住宅剥物业尤租赁文投资织有一豪定价尺值东莞港其它似城区宝价格循上涨勒幅度封大，遵寮步仍上涨挣幅度齐小，削投资蜘空间意相对屋较大位于特汽车园销售倘市场掌核心孝带项目英威胁芝（Th养re徐at）竞争躺威胁东城爱、南饥城入牲市货附量庞誓大分蹈流寮宰步客徒户寮步锣城市指建设释目前仅重点笋是发钞展中脸心区窜域，撕中心练区域登项目眠分流态客户政策窃威胁国家情宏观石调控绑政策新天蚕地华莲庭后现期数所量庞矛大（睛估计沾15劣00吵套左族右）横坑和未开坐发的储土地他众多时，待集建项瞒目的长未来干威胁项目紫SW里OT筛分析SWO良TSWOTSWOTSW牵OT地块政特点：地段：环境：教相育：市场穷稀缺：未来赴发展：未来杏市场访竞争：进入敌性：环境：发挥寺优势虎：最梨大限徐度地使挖掘纱项目凉配套邮成熟凡、交通盏便利东和自炕然景醒观的盒优势溉。规避调劣势次：锁泄定客佛户群勇，与吐周边揭项目腐实现饿共赢东，充分叔利用牢已有租的配世套资熊源利用胳机会紧：精例准的辜市场刻定位颈应锁献定市壶场中灿高端项帆目稀膛缺的静机会迁点，详建造隆高品质楼梨盘应对缸威胁臭：打银造适乘合市侨场需铺求，狡高素羡质的产略品是届为关父键传统吗木桶韵理论新木局桶理岁论：找到枪长板垂，把候它做误的更块长，济通过倍整合协，做绒到极垒致，简使其敲成为翼绝对翅的优辜势，水最大滥限度弃地凸萍现其证唯一齿性，谊权威蛋性和辜排他摩性。对于而具体迁项目沃，真夕正的跪成功肝不在岗于截酷长补挣短，狗而在坊于整岔合资附源，绕短缺辰的东溪西可枯以通魄过整企合优斜秀的问市场蜓资源哪来解茧决，喜利用纠企业僵和项妨目的到核心干优势洞和潜醋在能僚力来飞调动速各种阿资源讨，做矮长板槐，找抵到自铺己的酬独家遍竞争盆力，请释放甲出最住大的堪效益令。藏其顾拙，阳露其只锋，侦避其营短，欠扬其退长。第二樱部分置项目炎定位1、叠以地亚段的纳特征蒸定位2、钓通过悔产品柴特征太或顾睁客利掩益点刮定位3、交以规敞划或怪产品迁的首虽创和映创新丙点定捆位4、麦以项齿目的边目标倍客户嘉定位5、虑以文笼化象卸征定插位6、符以一腊种生影活方惧式定忠位7、融以行届业或斗片区张的引厦领者同定位8、剩优势绘组合锤定位项目宰形象阁定位企的八圆种方少法一、仿“顺蒸藤摸危瓜”啦：通过败市调宗，依较据市愿场状斗况、窝数据滤或专慕业眼存光，呼得出携结论宵。案例碎：中番海半吐山溪谨谷借定记位语王：盐免田.雄山野害假日倡导批：找绢到了咱半山株溪谷学，弄归丢了误一个遍喧嚣承的大亩都市油，只丧剩下护野趣不闲情笛。二、合“顺教瓜编份藤”块：没有族特点剑、个承性、触特性维、差崖异化干的项锁目，革造出椒来瓜爪，再鹊围绕挪瓜来廊编藤直，去同寻找勺相关乒条件羽和要蛮素的湿支撑盛。项目瓜定位顶的二气个思支维方毛式中海惕半山苍溪谷项目故概况街：地处肥城市团边缘克，两户面临今臭水遗沟、艰一面碎临发私出强沸噪音孤的小溪工厂朴，一每面临采物流胖主干妥道，刑总建熔面6蹲万平绑米。“造患瓜”渔——依赋予培项目亭独特金主题仰和优夸势：颈“泰麻式风蹄情＋滚都市遮闲情夕”体现辨在外概部宣协传上凝：“疯东南块亚风与情园烘林＋孝阳光佛星期闸八“编抵藤”级——次寻找响支