项目开发前期建筑规划方案评价导向三

项目开发前期建筑规划方案评价导向我们的出发点需要说明的是：我们给出的不是具体的设计方案，我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素（市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素）原则：一切均基于CVA即“竞争的价值增加”(CompetitionValueAdded)思考方式有理有据，说服力强用工具来思考MECE，给到不同的可能方向及条件，不是开发商来考我们，而是开发商要评估自身的条件和需求，给我们答案。提供经典案例供参考户型配比户型配比原则和评价标准基于总体定位、市场、消费者、天气等。基于以下战略思考：资金回笼、利润提升、明晰的竞争策略、明晰的风险回避策略不同的户型配比方案，相应的条件及结果1、基于总体定位和发展战略：总体定位：主流？跟随？补缺？组合？总体发展战略：低成本？差异性？总体形象：在户型面积及特色上如何体现？2、基于市场的户型特征、现状和趋势市场前期及目前的户型种类：主流和非主流配比周边即将推的户型有几类。主流户型在最近两年的变化趋势。3、基于消费者的户型特征内在的原因：消费者文化、经济、生活习性等原因：指标：户均人口、客户文化层次分布图、成交总价分布图、收入与首期及月供比较图4、天气：南北方的天气不同，会直接反映在户型面积及结构上。5、政策因素：特别是赠送面积，各地有不同的政策。户型配比原则和评价标准（续）1、明晰的资金策略哪部分可满足资金迅速回笼（如赠送或创新户型），哪部分满足提升利润（如商业）。2、明晰的竞争策略和回避风险策略站在市场和消费者利益，考虑到底凭什么打赢竞争（低成本？差异性？市场空缺？）基于总体定位、市场、消费者、天气等。基于以下战略思考：资金回笼、利润提升、明晰的竞争策略、明晰的风险回避策略不同的户型配比方案，相应的条件及结果户型配比原则和评价标准（续）不同的户型配比方案，相应的条件及结果：户型配比并非唯一解方向解释目的条件1条件2条件3结果及注意事项1）主流市场寻找市场中主力需求、消化最快的户型。走量市场变化不大竞争不太激烈一般大盘必须面向主流市场或微调市场规划、位置等有竞争力直面竞争，靠产品实力说话走势平稳户型本身不易发力2）主流市场微调略走大或略走小5-10个平方。走量，并一定程度回避竞争适应市场趋势变小：面向更广的客户群，降总价变大：抓住相对高端的客户，提升单价市场在变化竞争较激烈潜在消费者支持3）补缺市场抓与目前客户群体或购房目的完全不同需求。抓机会，回避竞争快速回笼资金可能实现高价小量市场市场缺乏一类产品能够发现新的客户群；目前没有此类供给的原因不是需求不足，这种方向本地有足够的客户群很快消化定价标准不清晰后期市场迅速跟风4）组合方案分区，每区由完全不的市场需求方案组合组合以达到不同时期的不同目的必须有主次必须考虑多样性给售增加的难度户型评价户型在小区内的位置摆布评价核心在于平衡资源，以降低销售的难度资源分配要重视开盘造势和展示区需要注重分期开发的配比协调。土地资源：景观、朝向、临路、临水、距离户型资源：赠送、创新、面积、楼高、一梯几户高低高低原则上户型越大，资源越好注重景观对户型的支持作用景观利用：尽量户户有景：朝南看园景处布一梯四户朝南不看园景尽量布一梯两户注重端头及端头景观的利用：加大面积临主轴单元拉大进深端头开窗可朝主轴景观放置客厅。在土地资源差、困难的地方，比如高层、临路的地方，尽量放附送价值的户型。户型平面结构评价的三个向限1、首先分析竞争楼盘的户型结构，有哪些可突破空间？有哪些可借鉴的方面。2、有以下可创新处，但要分析：哪些更适合本地消费者、更能打赢竞争成本控制哪个阶段用、用途是什么1）价值增加凸窗（变大或增加数量，比如厨卫的窗）有意识的增加结构面积赠送大露台（只计一半面积，比如可封出一间房）2）独特价值或创新可供在开盘时展示及打开市场赠送层高（3米、3米6、3米9等）赠送双层露台阳光花房马赛公寓一梯一户电梯入户跃式、复式3）户型优化洗手间的干湿分区大户型中主人与仆人的入户门分开设下沉式卫生间基本面：舒适性的常规原则竞争面核心精神：我们凭什么打赢竞争？项目层面核心精神：我们怎么充分利用了资源？怎么回避了不足？1、结构方正2、内部路线、组织明畅3、无大量浪费面积4、宜于摆放家俱5、动静分区、干湿分区、公私分区6、减少遮档、明厨明卫7、客厅、主卧朝南8、区分南北方对阳台面积、朝向等的需求9、进深合适1、坡地利用：形成一梯一户、形成室内跃式。建筑评价不同档次建筑形象的风格倾向性高档中档低档高档绩建筑损的两愧大原巧则：各最终州源于录细节入口举显赫常原则细节锻原则冷暖蔬色调日：根伶据特恒定消置费者版爱好藏确定如果暖底商认需要羞展示糟，底监商的菊外墙巨与上迅部要朴有明钓显的置分界协线和荐收口只。小区受主入胁口的澡标志帝性：恢广场各、标爆志物镜（雕蹄塑、怎灯塔奶、喷波水池块、会法所）楼栋擦门厅论：公胡建化圈、大捎一号厌的门盗厅入谜口、拐双门究厅（愉车库才门厅北）、入户披门：暑子母衰门私家孟车道观光嫁电梯码（费皆用较渠高，筛放在饮展示锯性好驳、景蜜观好矿的地俗方）弧型落窗、担落地睛窗水管划的处鸟理空调屑位处犬理：洋格栅遮阳杀窗台屋顶符（如烧过于膊复杂置则费针用高还，且昨施工嫌期长架，对渣进度考形象日不利侵）灯光术（一凯般在鞭屋顶炕）园林奸评价园林舅评价影的三齐个向棉限1、造价萝成本2、维被护成舞本3、重挤点区值及展勺示区：哪扶部分考，在甲哪儿瓦，面竖积多很大，牌是用富来煽望情、植大投怒入的丝式地方遥；大社测区要俱结合亡看楼钢路线忘，设债置多谊个煽芳情点络。4、以屡人的林活动娇评价壤，活氧动场页所包与含三集类：指定举性活削动随机坟活动社交显活动5、如饱果是美大社挥区，幻玉区域耗功能书包含赞三类咳：公共元区域半私熟密区候域私密谱区域6、场锡所要心有视扶觉焦塔点7、考贩虑人发的活脖动路：桥上下茂班是棋直的晚，给裁老人顿孩子粮玩的哥路最孟好是何弯的选。南方测考虑貌遮阳戚、北业方考亮虑晒弦太阳摇问题1、几迷种园料林风蜜格ME睁CE2、竞盈争对宏手的辰特色哪些怨可借涌鉴，薪哪些蒜存在砖提升伶空间3、消遇费者舌分析袭：消费跨者对码园林船的重田视度沾。消费厚者对鱼园林甜的追书求和耕消费杰习性4、项翁目的首园林灯特色整体疮风格主和竞身争性放概念展示泪区特短色、蛇位置凝及规捐划竞争这面核心渣精神熄：我散们凭抱什么暖打赢虎竞争水？基本捞面：岭场所婆精神慈，是遥关注傍人的严精神项目傅层面我们抚怎么稻充分芝利用故资源曲？怎市么回第避不签足？1、资迁源的胸利用铲：景观覆利用居住袖者使阵用利伏用外部间资源去纳入捏内部2、不洁足的竭回避來自战ww分w.榜37定22毛.c衣n中随国最季大的积资料填库下休载规划附方案扭评价规划沿方案尊评价确的五拒个方号面评价津方案阅的角摄度：主要乐从销享售和歌客户潮角度肿，从键以下斑几个赚方面摸考虑深：方案

方案一方案二

方案三1、经济指标是否一致

2、分期推售的适宜性

首期产品能较好的衔接市场

容易分期开发。

展示区可先行建成。

3、整体形象定位要求：

形象1：

形象2：

沿街的标致性形象

特殊部分：比如内部商业

4、住宅区内部的氛围

5、其它特殊情况评价

经济常指标娇是否宽一致整体仓形象降定位炒在规猾划中赵是否蛾有所侨反映规划哈方案游建议规划担方案多建议穴（续较）1、平辫面方划面合适采的规像模、自成本昆、要避素，瓦形成梨售卖惜区施工支安排泪上，饲展示屿区可杜以先车期建竟成：配套坊、园暂林的抚位置允、规恭模能膏否便下利的阶展示配套贸的分木布是苍否能分匹配朋成为取每期欧开发办的卖牵点首期名产品充能很惜好的边协接绿市场2、楼丑层数顶方面开期以有迅逐速回筑笼资涌金的斥产品首期兰开发箭产品认与市挑场能卡很好怨的协趋接售卖扁面：重点散投入寄区规划友方案铁建议淋（续剧）基本习面：昆小区翁舒适坝度1、平何面方茂面大型踪蝶小区回，考创虑公棉共区慕域、涌半私爷密区斥、私粪密区阔划分剂。小区怜的景纺观线忧、人迎行路详线、手车行旗路线假、车锄库进种入楼征栋路姐线流皇畅小区阻入口旱不宜小过多讯，避时免未头来增伙加管朋理成狸本如果冰含有淋不同搂性质旧的区潮域，床则规颠划应群考虑姥区域戒的隔衫离措康施考虑活配套霞（学竞校、塘体育句设施雪、商音业设辣施等阿）与元住宅名区的勉相互甲干扰雁问题歉。大社牲区要浊考虑面各个摆分区撞使用狭集中灶配套油的距疾离和轿便利染度小区未的集悉中资恨源的猪共享缴性（碰宜形盈成公兵共区眉域而救非少关数单滚位的网私密辛区）2、楼互高利用贷原有灯的地生势和宇资源楼高偷的协眠调性答、变痕化性夫、变砖化的撒韵率咏。不宜捐有突麻出的组落差而，因萌为两墙者客粮户群比和推锁广卖溜点完袋全不稻同超出播市场某可接脱受层哀数的苍数量况不宜伪超过10榨%。一般尤控制攀楼高徐节点晕（6、12、18、32），拾以控限制成火本和填使用锻率节陪点规划拾方案骄建议影（