山东旧城改造项目定位及物业发展建议含知名地产等经典案例

>前言感谢开发商为我们提供本次研究与策划创作的机会，从某种意义而言，我们对项目的研究都是立足于开发商的角度，扮演的角色是开发商的智囊与保姆，如有理解不到位的地方，希望得到开发商及时的沟通和帮助，这将使我们可以尽可能好的呈现项目在临邑地产行业中的产品价值及全新生活方式的打造。

客户接洽项目市场调研项目整体定位项目针对性整改建议项目营销策划建议项目形象包装销售进场客户提供项目基础资料产品定位目标客群定位市场形象定位推广策略建议媒体整合建议SP活动建议销售策略及价格建议售楼处及样板间建议客户提出方案要求市场研究客群研究项目研究规划设计优化建议景观设计优化建议户型结构建议建筑细部调整建议楼书、DM单设计户外广告设计阶段性广告设计售楼处包装设计目录

PART1

宏观市场概述

PART2区域市场分析

PART3

个案楼盘分析

PART4

项目地块分析

PART5

项目整体定位

PART6物业反战建议

PART7

营销推广策略

PART8投资收益分析

PART1宏观市场概述新国八条出台、限购令实施，调控立竿见影，一、二线城市纷现“量价”齐跌住建部长姜伟新:

楼市调控是长期性的，时刻准备出台下一步楼市的调控政策。政府工作报告明确提及，今年要坚定不移地搞好房地产的市场调控，进一步落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。国土部：去年保障房用地占住宅用地82.3%徐绍史称，按照国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的要求，国土资源部将在新增建设用地年度计划中单列保障性住房用地。针对1000万套保障房土地的供应，徐绍史斩钉截铁地说：“一定能保证。”

房地产私募基金悄然集结千亿外资伏击国内楼市据国家统计局公布的数据，去年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款增长10.3%；利用外资增长66%，利用外资的增幅高出国内贷款55.7个百分点。“从外商投资的角度来看，商业地产项目占比突出。”新国八条的出台，限购令的杀伤力立竿见影。一二线城市量价齐跌。从过去全民炒股到如今的全民炒房，政府的限购令恐怕也是无奈之举。政府打压房价的决心非往昔所能比。两会的召开，房价更是放在民生的头等议题之席。温总理承诺，在位之际一定要将抑制房价。楼市的起伏已经深深地关系到中国民生的政治问题上。2011年，楼市如果没有达到政府的预想，那么后续的调控政策依然会层出不穷。调控的直接效应--购买力被限制，开发商将面临资金的压力。

小结：2011，现金为王的情景将重演…PART2区域市场分析临邑县地处鲁北平原，属于德州市，总面积1016平方公里，人口52万。县城人口仅为5万左右。临邑县地理位置优越，是山东省进出京津的喉咙之地。是鲁北重要的交通枢纽和商品集散地。104国道和临枣、临南、临武、溶莘、永馆等5条省道贯穿县境，交会于县城；境内公路四通八达，交通十分便利。临邑矿产资源丰富，境内已探明石油储量2.9亿吨，天然气40亿立方米，开发前景非常广阔。临邑县简况《临邑县城市总体规划2002-2020》临邑城市未来发展方向为西南片区，西面为经济开发区，南面为新兴城市政务区，目前临邑城市的发展偏重于老城区旧村改造，但从长远来看，西南片区仍是临邑县未来发展的中心。一、农业生产稳定增长，粮食生产再创新高2010年，全县实现农林牧渔业总产值52.8亿元，比上年增长6.12%。二、工业生产平稳增长，企业效益持续向好

（一）是工业生产平稳增长。2010年，全县规模以上工业达到360家，比上年增加38家，规模以上工业实现增加值91.47亿元，增长19.47%，增幅比上年加快3.13个百分点，其中轻工业增长3.39%，重工业增长25.53%，重工业增势强劲，拉动全县工业增长16.68个百分点，重工业增加值比重达到69.6%，工业重工化结构特征更趋显著；临邑2010年经济运行情况（二）企业效益持续向好。

2010年，规模以上工业实现产品销售收入379.37亿元，增长22.11%，比上年提高6.43个百分点；实现利税总额55.47亿元，增长21.83%，利润25.88亿元，增长28.29%，分别比上年提高2.67和14.16个百分点；工业经济效益综合指数为310.37%，比上年提高13.62个百分点；三是支柱产业拉动作用明显。2001年，食品、化工、纺织服装、机械和建材五大支柱产业达到260家，占规模以上工业企业的72.2%，分别实现产品销售收入和利税279亿元和40.68亿元，分别增长21.4%和39%，分别拉动产品销售收入和利税总额增长15.8和25个百分点。四是高新技术产业比重较快提升。2010年，实现高新技术产值113.77亿元，增长40.98%，占规模以上工业产值比重达到29.76%，比上年提高5.5个百分点。临邑2010年经济运行情况三、微投资竞增长领高位塌趋稳弱，投险资结理构继潮续优烦化20胞10年，忧全县孟完成冶规模丝式以上掘固定役资产惜投资11港5亿元牛，比旬上年液增长23供%，增师幅同五比回蛛落1.慌8个百沾分点巷。一鲜是固刑定资软产投滑资在骡建项脆目进秋展顺稀利。衰全县哲规模者以上格在建役投资恼项目21专2个，昏其中5千万鸡元以剃上项荡目11肢7个；驼新开春工项烂目16税7个，盐占全让县在里建项富目的78芬.8光%。二牺是从叉构成唉看：20灯10年，玻建筑降安装困工程炸和设绪备工愤器具板购置阻投资剥分别猎完成55目.5趣5亿元壶和47趣.3胖3亿元彻，分梅别增具长29旁.5砌%和16肺.9杂%，两刑项投携资占代全县爸固定肃资产储投资浩额的89贴.6域%。三策是从夏三次嫂产业爹看：20铸10年，弦一二极三次予产业肌分别居完成话固定带资产妥投资4.秆21亿元受、60桂.0洪6亿元去和50齿.5坏5亿元桂，分都别增稠长13分0.仍2%、13遮%和31沾.7透%，固纳定资叉产投界资仍祸以第锤二产待业为刑主，轨但第绝一、节三产乐业增笋速明老显加辫快，准三次饭产业槐投资桂结构窝调整嫂为3.炊7：52急.3：44。四覆是房任地产狗开发棒投资惕有所悉放缓咱。20粥10年，款房地扯产开身发投此资完陶成10兆.7局5亿元负，比捐上年济增长15肝.1原%，增狂幅同舟比回曾落7.冤6个百厚分点痕，比录全县录固定却资产午投资谱增幅知低7.秘9个百课分点漂。四、屡消费甜品市筝场持逮续旺瓦盛，起各行循业全朗面增云长20属10年，铲全县源实现歌社会邮消费微品零溪售额56肾.6字6亿元窑，比默上年也增长19旨.4铅%，增绝幅同贵比提态高0.用2个百蛛分点拔。临邑扒20父10改年经冠济运床行情狸况五、坏出口耐贸易懒快速织增长植。20座10年，尾全县四累计翁实现乘进出参口总完额23慨50梨4万美熄元，监增长62粮.2喉%。六、续民营焦经济御稳步桌发展瓦。七、蚁财政翼收入挨较快集增长逝。20沫10年，供全县喜完成劣财政市总收铜入11干68男81万元斩，比驾上年剑增长11锁.1难9%，地病方财炕政收填入68卸26蓝1万元握，增辛长13砌.0滋1%；地慌方财妈政收镜入中矮税收辅收入进完成39固54信7万元让，增驶长7.牵87丈%，占乌地方匙财政召收入替的57涝.9毁3%；财政第支出12饭86启35万元弄，增共长25青.0筐4%。八、扑各项颈存款严平稳扛增加戒，信呈贷投退放小倍幅增询长。截至12月末泳，金汤融机温构各父项存孙款余贿额82恐.0避6亿元工，比奸年初脾增长20赵.6袭%。九、材城乡等居民坚收入买稳步削提高罢。20跳10年，嘉全县嫂在岗汽职工馆平均洞工资23鱼21师0元，村比上两年增的长8.倍6%，农输民人父均纯加收入70弱90元，辱增长13底.9撤%。临邑死20秀10纸年经殃济运锈行情束况临邑昆经济王是一技个以能源为支柱倾产业的经易济特棍征，仰以能弯源为喊产业尸链，葵以此医为附市属的游工业筹、加役工、芽纺织跪、制增造等添产业邻经济戏。城意镇人烂均月竞收入裹为15涂00赢-1抓70姨0元左秧右，而梁涉及司能源谦产业薪的职梯工收巩入在月收榨入在20胡00元左对右。相塘对而氏言，秃对能舱源的授依赖组性较即大，贝整体摆经济衡结构畜较单灯一，脂但能便源产廉业的性不可队替代鹿性，吓日趋饮稀缺疮性，群在经隐济发急展过等程中内最具盲有稳项定性弯和抗敢风险吃性。政府钟南迁泡，虽缺然西土南片包区目劈燕前暂佩停地刻产开广发，异但是火未来投该片雪区仍马将是稿城市扎中心蕉地域西部标以经磨济开站发区傍为主甲导，零相应阳的配怪套需摄求将拉配合甲整个爬区域欲的发猪展规让划来翅完善好。政府索大力君进行泼旧城送改造仓，老掠城区库的成始熟配属套势丛必吸惰引周花边乡壳镇客滋群的遗购买嫌力，驴改善教居住僻品质苗的客枯群也尽是旧杠城改占造的斑重要胆目标真群体集。区域切小结通：PA秤RT车3个案摇楼盘尝分析所选允项目慎基本法信息移简述项目名称位置体量产品形态开发商南鑫世纪城迎曦大街路北15万平米多层/小高层南鑫地产比德弗国际花园南部新区明德广场正东16万平米多层、小高层、花园洋房比德弗房地产金龙盛世花园花园大道与迎曦大道交汇处东行100米路南28万平米多层、小高层临邑金龙房地产/山东德兴鑫都御景苑邢侗公园南门20万平米多层、小高层临邑鑫汇房地产公司水木清华启秀苑临邑南部新城第一中学南邻15万平米多层，小高层德嘉房地产万泰佳苑渤海路与永兴大街交汇处12万平米多层临邑万泰置业龙腾华府市场街与为民路交汇处南面17万平米多层、小高层山东大圣房地产老城帖区--南鑫决世纪潮城地理痕位置局：迎亩曦大戴街路星北开发经商：偿南鑫虽地产占地挣面积差：10宽90趋13平米建筑橡面积窗：15振06李88平米容积克率：1.例49楼层双：6/誓11层物业商：广则厦物耳业0.富2元/平米户型天面积授：87纤-1借02平米鞋，两品室两右厅约咸占60瞎%，13冬0左右欺的三骆室两及厅户府型40提%多层月价格级：2帽80该0-恳31厅00蹲元/即平米小高助层价困格：师32永00焦-3灵80墓0元/平米交房价时间艰：20数11有.1夏0.栋30项目嫁点评老：该业项目疗为临和邑县助城老乒城区严典型利项目性，地孝理位嫩置较固好，杏整体气项目挖品质烤在临许邑属蹦较高以水平滩，小得区配地套较益为齐性全，岸项目戏自开搏盘以宅后就阀备受饭市场浸追捧凯，目政前一粮期已础基本流消化梦完毕总。项目馒地址顿：邢崖侗公烈园南芹门开发陆商：历临邑锁鑫汇肌房地剂产开将发有辆限公未司全程逗营销辩：盛季大策搜划总占让地面柜积：20万平搁米物业晨收费循：0.牛2元户型粗面积盆：目客前在设售户映型为94控㎡两室护和10名1㎡小三由室户从型。项目未售价界：目汽前在规售多福层（6层产翠品）朗，其抗中二-六层度楼价模格分蜜别为纽奉：39轻55、39场88、38易88、38弊20、24谦00（阁金楼）饿元平送米；万其项宋目中章间为荒著名嗓的临济邑第轮一商协业步壳行街迫，沿丑街商诱业现深已基昂本售莲罄，支双层园均价63简00元/平米娱，三清层商汁铺售航价58普00元/平米糊，商腥铺单齿层面草积在58平米血左右茎。项目剖点评席：该项址目为欺临邑钻市区同中心怀位置罗楼盘野，紧叹邻新拦世纪傲广场束和邢制侗公现园，鼠地理映位置捐优越杯，周摔边配塞套成融熟。返项目桶整体潮品质劝尚可戚，为结目前铺临邑笑售价侦最贵臭楼盘节，是扰整个舌县城密的价扣格标剖杆项厨目。老城闲区–鑫都御鼠景苑地理促位置要：渤细海路娱与永似兴大滔街交风汇处开发默商：易临邑酬万泰谋置业总建慌筑面牌积：12万平日米建筑吹形态遍：多组层、膛小高丹层物业寄费：棵预计0.玩1元/平米目前商已销康售：酬约55%左右项目惹售价:该项薯目目恨前在煌售多盯层住钢宅剩排余楼昂层较溉少，桂多层例售价伟一、反四层31岛80元/平米奇，二球、三前层33权00元/平米膜，五垒层29铁10元/平米寸，六绪层23同80元/平米越，均炒价30云00元/平米势。项目槽点评炉：该克项目古建筑误密度挪大，孩楼座袍布局苦过密招，一鹿楼采滔光不延足，啄园林像规划金也较竟差，嗓整体普品质鸟一般骡。目户前在调售楼刚座主享体已闻经基著本封陕顶，圾将于转今年沿底交互工，园该项显目最抖大的雹优势蔽就是质紧邻谎临邑矩实验惯小学肤，教黎育是婆该项根目的痒主打膨品牌宜。老城帝区–万泰猾佳苑地理铅位置偷：南您部新对区明仪德广域场正桥东占地弓面积砌：20楚0亩总建涌筑面尊积：16万平盘米建筑钞形态但：多马层、议小高阔层、潜花园微洋房物业盆费：绞预计0.喂3元/平米目前袄已销宴售：饲约25闯%左右启，约4-狮6万平肯米。项目菜售价:该项终目目殃前在弟售楼乎座为6、7、11、12号四扑栋小暂高层般，户劳型为12雾5-朗12蒜8平米挪的三泥室两主厅户嫩型，访售价漠为30温78索-3虑68骂8元/平米罗，均袜价34插00元/平米浆；五编层以份下每卡层加80元/平米絮，六奶层以般上每错层加60元/平米么；西奏山最毁贵，除高10元/平米元。项目叛点评尸：整残个小岂区品小质较犯高，石应属向临邑赶高档罢的社觉区的异代表与，浙宰江开障发商夸，临狱邑县遇西南州新区它城市买建设颗的招茂商引兰资项完目，采在西倦南新忙区建谎设如贿火如亭荼的舒去年灵销售零业绩斥斐然枣，销怎售价虎格也脑直逼钱市区货位置姿最好处的楼清盘，咬但随睁着临救邑县汉政府御领导蛛班子剖的调档整及突整个权城市头规划哭发展授方向败的转幕变，徒新城畏区目愁前已泻经不僵作为付未来第几年数内临夺邑县捏发展盏的重旅点方价向，会导致挨目前猜区域捷内楼鲁盘受根关注俱度直格线下掀降，迹加之钓其代震理公躺司采膏取的弃错误肌的降堪价营看销策浪略，芝导致选该项乞目部在分客看户退奶房情匠况较流为严替重，锄项目统声誉洞受损利严重伍。西南瘦片区–比德码弗国总际花清园地理枯位置期：花消园大驳道与用迎曦险大道鸽交汇绘处东包行10幕0米路肌南开发颜商：畜临邑努金龙疯房地筒产开峡发公附司山辉东德询兴企多业发旦展联艰盟占地舟面积预：20鸭0亩扣总计建筑携面积蚀：28万平徐米贯建筑降形态专：多茶层、愚小高鼻层销售给价格粱：多煌层一接、二壶、三尚层38格38元/平米楼，四寺层36争58元/平米密，五普层32膨88元/平米悼六层28裙38元/平米协；小把高层30艘68融-3播90颤8元/平米洁，五开层以麦下每详层高60元/平米挂，六毫层以李上每地层高10株0元/平米青。优惠声：一剖次性圆免1年物庭业费唯和60莫00元的惰家电亩卡；携银行鼠按揭攀免1年物具业费雪和30静00元的童家电乡丰卡户型宇区间肆：80穿-9臂8平米恨两室肿，12鞭0-滴13狗0平米晓的三姐室户跃型，汪三室揭为主界推户帆型目前吃销售昼进度谁：除恩了前贯期部那分团岁购房沉源之惊外，摔销售奋不足15烫%.项目犁点评:该项冠目紧希邻比猫德弗验花园章，同订为临稀邑县赢西南局新区棵规划艰下的适项目葱，该舌项目而开发束商为嗽临邑随当地纠开发乡丰商，浴资金仍实力糊较弱虾，前苹期一裙期所翠售楼巷房为纺集资渣建房填，目列前在教售的唤为二订期房哀源，径虽然盏已经值开始胆有动颗工迹皮象，都但该膜公司唤资金搏不足崇，至蹲今在伟售的匠二期神土地毛款仍急未交醋齐，吧而目侵前国灵家贷告款融到资政腿策不出断收凯紧，绢因此轻可以鲜预见证该项销目后亦期操包作难值度非鼓常大畅，项尘目进缺度会犯较慢宪。西南品片区–金龙叶盛世孙花园项目组位置传：临蜻邑南查部新签城第匙一中倚学南肯邻开发洞商：势德州救德嘉盏房地佣产开犬发公梨司总楼匙座数文：12栋多植层总户衔数：10底00户户型临面积困：90、98平米荐两室照、99累-126平米竟三室无户型目前华售价钩：一食、四唐层3098元/平米忧，二蹲、三冻层32聋18元/平米香，五腹层28售00元/平米舞，六敬层（袄阁楼竞）21佛00元/平米匠。优惠显：一城次性95折，册银行斩按揭保没有项目确点评怒：该星项目榴也属天于西扑南新忽区内闯的代垫表性年项目矿，该劫项目羞紧邻肤临邑另一中洗和西困南新棕城政纱府办姐公区迷，目系前项鸣目已种经主卷体封静顶，闯整体览项目绕品质盆一般疗，项忘目目坦前已街经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个临秒邑竞计争项辛目潜背在供周应量绘巨大鸟，对强本案携会形坏成较牙大冲处击。步骤子二：唐改良裳的波签士顿岸矩阵序分析普法通过捏步骤益二的衔分析遮可以生看出果，静狸态的沉SW缠OT衰信息繁在进绕行“余可利抚用性芦”和享“影据响力傅”评孤估后牌出现零了交悄叉的纯现象代。本供着资乒源最含佳配牛置的馒原则笼，我延们首尤先对景“瘦割狗”付类型秒的因贪素采享取放竟弃的吐战略挂，重级点研崇究“鼠奶牛洪”和迟“问盘号”橡类型俊的因灶素，般探讨德如何毁进行奥资源足最优誓配置画进而桨达到统使威膊胁和生劣势较得以畅进化迅的结贵果，稻形成绩新的降项目老价值盗点。及同时补结合叮本案冶的“命明星袜”因趣素，详共同绑形成厉本案驼的核表心价洽值体烘系。步骤筛三：族威胁些及劣逗势进耳化研艘究目前利临邑谊县正拥进行校大规径模城骡市改魔造，会产缓生大米量的梯回迁职房安啦置房慰，这茫部分饭房源有会给钳市场绘带来甘较大车的冲寸击，混所以王未来漂本地谷块的睡客源嫩还是衔有保插证的近；项目地块瓦属于阿旧城志改造范围脂，可罚以寻毛求政拌府相寒关政毒策法呼规方弊面的例支持槽与帮亮助，朱降低姑项目红的开秩发风僻险和素资金辨成本；牢牢畅把握婶住临租邑高条端购形房客盈户群浴体的更需求个及对闭生活姜品质赶的追孝求，走打造傻适合凯其需睁求的捉高品披质产抗品；媒体朱的成挖熟度声较低解是地闷县级胶城市分存在吩的普晃遍现贺象，炒根据肯我们猾掌握骡的地裕县级拔城市港营销闲推广端的系泽统方核法和御手段烂，届蝇时将山通过咽系列鼓的营末销推却广方触案及sp活动通弥补见这一况不足沃。奶牛环因素安进化铸及改幅善评码析：步骤驶三：拆威胁样及劣颤势进茧化研口究结合卡周边泽的未错来城俊市规粉划，托与政捐府协献商解骑决周验边缺所乏的嘱的配典套资哥源的茎问题脚；时刻繁关注星国家丽相关翠政策程及法剪律法声规的竹最新祸规定欲，合烦理利阁用各牺种资正源，永想尽茶各种细办法园，努贸力将尘政策瞒给楼肌市带蛾来不侮良影详响降耀到最杨低；随着麻临邑扎大规鸟模的乘城市瘦改造警产生值的大悉量土蜡地供晶应，扣这些肺土地怎将陆求续进售入市摩场，激未来羞整个多城市缴商品僻房供深应量胡将十何分巨兆大，桐这就我带来粮了严繁重的懒市场狸竞争锦压力琴，但麻同样纤也释夸放出经了较猴多的衬购房扑需求脏，结麻合项些目地茫块本各身的呼优势哨，打格造市暖场差揭异化宪明星朵产品析，实川现价塔值最霞大化起；问号筐因素云进化漏及改搁进评伪析：综上汇所述细，结爱合贵瓣公司游的想婆法和梦思路利，我坏司建虾议将缝本案桂定位串为临盟邑最心高端粒尚品彻社区，以高品质侦产品尝、高教居住拾舒适旋度为主演打卖耐点，郊塑造高端模形象，提乓升产桥品附重加值肆，优化亿自身杠产品螺品质傲，以高品录质产养品取胜狐，追吨求高皆利润夜率的同时培，注快重索搅通房搭地产伶良好企业品牌棚形象胳的塑湾造，聚摆脱屈市场键低档多产品发供应地量大卵的重貌重包鼓围，破达成帮终极溉营销施目标炸，实趣现利种润的脸最大拔化。步骤赶三：兽威胁工及劣滑势进搬化研揭究PA哭RT5项目弊整体奋定位本章胜节的颜目的途在于要综合陡分析番项目爷与目岔前在甘售竞王争项光目在深地段约、交宁通、侵自然杀环境塘、规摧模、腰规划俩、户伍型等慎方面撒的优竟劣。以期傻帮助本案校在竞史争激夫烈的挥市场军情况碗下，森发挥抽优势室规避侍劣势径，成饺功突戒围！本章解节将颈重点落分析活项目携地块插与目底前临崇邑县服城在捐售项家目之款间的膊优劣失势比膝较，显从中锻求得烂本案器地块蛾的综私合对怀比情捧况，末从而夕为项擦目地患块未钢来的何市场转定位边做一私定的押参考山借鉴勤。本吼章节茎将重躬点把鑫都翻御景馆苑、继南鑫寺世纪组城、我比德考弗国虹际花告园、肌鑫龙透盛世市花园替、水效木清巾华启按秀苑功、万贿泰佳怕苑作为袄对比送对象纤。要素鑫都御景苑南鑫世纪城比德弗国际花园鑫龙盛世花园启秀苑万泰佳苑本案地段5544444交通5544454自然环境5354434规模4345434市政配套5544454开发商品牌4443334合计28252524232324通过导客观离评分前系统筹可以陆看出童本案常在基当本条攀件方定面与埋竞争童对手剧类比虫系数热中的身优劣集势，印找到饼项目竿在市誓场竞偏争中窄的位乎置，况才能希为项驳目未柿来的离发展温作出委理性耗的判贴断和染战略脖定位鱼，从徐而实挡现项吐目品同质的窜全面乳提升扶与超圈越。竞争丹楼盘被综合户类比棵评析在竞千争激闭烈的抛市场终情况联下，络如何春发挥认优势膜规避伪劣势斯，成荐功突语围，避开乳大量棍同质版化产主品及挣大量彼回迁甚安置条房竞写争层俯面，象独树创一帜忽。差异玩化产悄品，握差异柿化形平象，每打造余临邑遇高端座样板果盘案例捕借鉴核心钉能力丙建立逮开发纷模式韵研究1产品集创新阁型社礼区2科技挺领先蔑型社特区3主题陕概念逝型社档区4创意质领先肥型社俩区5配套诱升级汪型社蓝区万科肚系列竿：基师于客心户需急求深稿入研零究上首的产肆品创盟新产品格创新拌型社贸区金色揉家园庄创造手了最览简洁续的建当筑形茎态和滔最单惊纯的乌功能饮形态课楼体猎外檐计是低择调而峡有性食格的铺颜色示层次妥，构费成完格整的棋六面岂造型丑，体抓态绰尽约；一个棒单元蚕的纯转板楼灭，充烫分保淹障了揉归属香感与疤私密律性，粒成双己成对朽的错脾落布绸局，闹达到观共享擦与均缩慧好的晶最大桃化；三种给户型下，构巷造了舱纯粹翅的居震住环圣境，抗营造欲顺畅徒与友借善的服沟通凳空间淡。11层的玩建筑倍，采核用了笨重度兰纯色疯方案押，从怎视觉暂上降刚低了骆色彩合的刺润激度涂，拉累开了湾楼与们楼之锋间的碗心理付距离揭；另外什一种18层的瘦建筑速，则工采用植了高境、中比、低四三种早明度通的深翻色设狼计，路在与竞纯色11层建锁筑相钱融合乡丰的基晨础上堂，丰驳富了遇色彩乏感，金提高馒了整策体建鸽筑群艳的层废次感戏，凸胀现建或筑的咱个性类风格孩与时巧代感故。首先失是在京市场果研究放和客忽户细泰分的朵基础角上聚卵焦目他标客蜻户，隆确定庭了两明种人亮群，尸一类渠是“弓社会者新锐价”，莲一类熟是“逗望子沙成龙蚕”然后杏根据础对这翁两类察客户票的家厨庭结阿构、短生活币习惯轧、空禁间审擦美的控研究日，设碍计和久推敲慎适合涂他们红的具化体户排型。最终皆金色哭家园尤一共岂只推支出11层和18层两刊种楼标型、3种户清型，肉分别穴是10姐5平米金平层蚁两室以、10捕1平跃农层两唉室、11邻7平三分室。销其中衬面向霸“社以会新阳锐”贿的设阔计的10至1平的庭两房付跃层肆，获艳得天存津创家新户聋型大撤奖，圈被誉明为“盲最具颤个性籍的品少质婚兼房”场。在10述1平的炊两房训跃层斥户型贝中，敞除了鲁情趣秩感和究舒适向度之餐外，卖最大停的亮劣点是忍近8平米稳的超粮大露窃台，锹将户阀外生载活尽户情发哪挥，齿并与针楼上姻主卧宝外阳维台遥肚相呼思应，嘉平添指一份疲生活寻情趣某。聘请伴著名炉建筑欺设计煎公司河，在痕成熟说社区高注重萌功能贷和实辫用的密开发飞，外旗观时认尚、罗现代蒸的露咽台，免还能唤兼顾皇其他杆功能乒。万科少天津串金色爬家园锋尚员系列扔：凭蔬借高怨档、罚高科伐技含来量的贩建材吊、设但备设没施创陷造产鸡品价霸值位于另海淀喂万柳合居住掌区;建筑紧面积8万，缴容积滋率3，四埋栋塔嫂楼和撞两栋顶板楼军组成;颠覆维板与个塔的图比较吨体系;欧洲钥居住窄标准擦，新乱风系俘统、LO帽W-煮E玻璃推、外押墙保间温、请地板绘热辐垒射采悠暖等劣科技穗住宅跌八大帝子系堂统;周边悬价格粥平台70逆00～80衫00元/平米味，本馋项目坐实现耽均价10但50荐0元/平米栏。整体规划外部看板裸体样板间高科岔技住游宅的敬定位眨符合房诚区域胜中关笛村客异户的为价值予取向易，实抛现了葬超额胀溢价纠。科技膝领先帽型社植区成功滔案例纹：北攻京锋铃尚国迈际公矛寓、僻南京楼锋尚收国际真公寓气等北京的锋尚金地根格林相系列飘：以耻纯正愿的欧诉洲小忍镇风危情为扩主题淡，创美造全涉新的禽居住滩理念主题适概念令型社脾区东莞招金地双格林橡小城：典雅互明快杂的德志式建序筑风呢格缤纷股浪漫柄的欧躁洲风详情商绸业街特色脉配套：印象套馆音乐事坊标志蹄物花傲塔……格林郊系列凑：北戚京金痛地格雾林小锹镇、天北京槽金地榴格林耕小镇6、武眯汉金它地格岁林小借城、建东莞嘱金地位格林病小城偿等主题坏社区鬼主要仗类别川与典讨型代鸽表：风情及主题例：金挡地格革林系陆列运动件主题脚：奥额林匹曲克花数园教育喘主题匀：深陡圳桃沙源居阳光10瓣0系列兔：国爹际大睡师设铃计，挺打造耗城市葵新兴惹地带木具有宝强烈摩标志友性的折国际含新城创意打领先毒型社界区天津萌阳光10督0：规划：借右用北裂京故口宫轴哭线对议称的钩空间花格局省，建惹筑高次低错输落，蒜塔楼党与板珠楼之征间，互空间宽开放景流畅壶，将蜡中庭锻花园察、灰静色过酿渡空纵间结赞合得遗完美乞和谐烦。建筑廉：红替、黄节、灰射建乒筑外两立面景观碑：62钻0米的穷长湖沿湖锯滨60幸0米的喘景观材大道庭院委式花帜园几何倾造型盼楼间蒸花园成功吃案例补：北秋京阳凤光10笋0、天电津阳暗光10教0、沈腾阳阳化光10装0等合生恢帝景查系列集：通妇过配仆套设彻施的表全面奏升级锣，实醋现市咐场超然越珠江撕帝景：精装宿修公录寓，惠塔楼此均价93差00元/平米蛾，板窑楼均凡价11仪00污0元/平米场，实朴现市养场平密台超钓越2.眨5公里乳长，10万平键米欧启陆风树情商迅业街五星渴级酒败店会裤所5A级写夕字楼星级纪酒店碑式商秀务公盐寓成功肢案例偷：北徐京珠及江帝拥景、亦广州体珠江羊帝景皇、惠选州帝蒸景湾少等配套姻升级词型社挤区类似画案例刊：鹏梦润第巡寿一城下系列国美死第一失城明天诊又一铃城通过藏大型有商城去配套违建立订差异练化竞瞧争优快势核心壁能力抽建立开发夏模式贝总结模式类别典型案例典型案例的典型动作模式总结产品创新型社区万科系列产品具备个性风格的建筑外形注重功能与实用的创新户型强调舒适度与情趣空间依靠强大的产品研发能力，扮演需求引领者，基于不同客户细分和城市阶段形成产品系列，“选择填空式”的复制科技领先型社区锋尚系列产品从通风、保温、采暖八大系统，满足欧洲居住标准国际领先节能技术通过先进材料设备的引入，引发生活品质的明显提升或变革性改良主题概念型社区风情主题运动主题教育主题……金地格林系列产品风格化建筑风格风情商业街社区标志物围绕主题，做足文章，形成系统化的开发体系，在“套路化”的同时形成品牌优势创意领先型社区阳光100系列产品国际大师设计形式感的整体规划色彩鲜艳的建筑外立面设计发力，推出高辨识度的创意形象，锁定城市中日益增加的“创意敏感人群”，城市新面孔的制造者配套升级型社区合生帝景系列产品五星级酒店会所5A级写字楼星级酒店式商务公寓通过开发商自身强势的资源能力，整合高档或大规模配套的强势拉动，提升项目竞争力核心塌能力题建立母开发用模式眨选择根据元当前扮市场长阶段喘的客逼户敏然感性谱、现寻有市质场空翠间、词开发坐模式庙的投神入产言出比耍等因坦素，傍建议裳本项连目采割用“主居题社量区”的开地发模曾式。主题椅社区烦模式行优势：1、项屑目形畏象鲜冲明，惊价值拐“外吉”现扛，易胃被目垦标客广户感嚷知2、目诸前有芹较大拦市场霸空间储，差烂异化伴力度由明显船，易世于形医成品跪牌认材知3、投施入产跪出比金高，拔易于笋成本答控制4、对厚地块欢资源辈条件无较小馆，易盈于模霸式化累套用牧复制主题军社区雁成功壤案例备研究案例溪：东短莞金上地格箱林小乱城项目供位置：南缩慧城区攀东莞删大道务与四悉环路泰交汇套处，杆北临班四环族路，补西近次东莞端大道气，南腔靠新餐中路染，东扯至宏阅伟路项目拆规模：项能目总维占地进面积13烤.6万平播方米岂，总却建筑江面积25万平辉方米容积栗率:承1.渡9产品轰类型：多脾层、誓小高圣层、爪高层含、商及业街客户蹈构成抽：聚焦只城市被中坚世阶层意，为殿客户独创造假全方牢位高呈档品柔质生突活格林豆小城奇整体宫规划历由一愁条横执向景吨观轴伟贯穿斧整个晚社区越，将姜各组田团有河机组亡合在晃一起登，沿答轴线衣布置讲景观铜节点采用挣东莞货首创坏的曰最形组涛团，陕住宅陆与住认宅之虑间形总成内福庭环叹境，殃整体吨规划比上，掀构成止围合鸟式院吗落横向谁景观副轴贯溜穿整役个社慰区，废将各哈组团杰有机棋组合肺在一药起沿景杆观轴炼布置滚景观枪以广税场为炭核心领的景姻观节废点主入钞口处炮设置职假日肠休闲规广场能，与户商业却街有讲效结否合，叼展示磨项目汤形象景观轴运动休闲区商业街格林支小城跃整体申规划庭图建筑挤风格杰典雅潮明快园，为罢东莞露市场锐首个久纯正疫德国念现代沸建筑影风情益项目兴，获异得市陡场的疲高度承认可材料兔局部皱采用梁石、挨木本雕色，细顶部棉以白营色为匪主调群，外个墙以顽米白仍色为转主，靠结合邮绿色老的透求明玻驻璃窗愿，穿诉插灰对色、辟深色鹿的线梁条和矮色块竞，丰下富的灵色彩娃变化玻为整净体注极入活胀力，胆表现丸亲切小快乐辽，很遇有浓浸郁生桑活气肃息；带有常创新碗亮点新的住艺宅产伶品，岭体现粪了居神住品潜质的智提升东莞弯首创铁全落案地飘串窗全景佛致洋拥房的镇五度呈空间揪：宽度隙：相同摸的面漏积，兵比别疼人多客了30公分周，景馒致更涌宽阔高度萍