置业投资办学、住宅商业计划书

PAGEPAGE55山东定陶天洛置业有限公司投资办学、住宅小区项目商业计划书前言前期我公司对菏泽市定陶县的教育系统和房地产市场进行了宏观的整体分析，对目标区域市场进行了微观的细致研究，基于对市场有了正确的评估和判断后，我方对项目产品有了整体定位构想。通过我方近一时期的工作，我公司企划部门为发展提供以下商业计划及运作方案。目录第一部分：发展战略篇…………4第二部分：市场分析篇…………6一、菏泽市宏观经济分析………6二、项目实施的必要性…………10三、项目实施可行性……………12四、项目风险分析………………16第三部分：营销篇………………20一、企划推广的核心概念………20二、品牌意识的导入……………21三、品牌形象的塑造……………21四、项目定位……22五、产品销售……25第四部分：项目运作篇…………41一、管理团队……41二、财务计划……43产品档案地理位置：定陶县新区，菏漕运河以西，定陶新河以南开发商：山东定陶天洛置业有限公司园林景观：占地面积：住宅140亩；学校400亩建筑面积：住宅180000平方米；学校208800平方米容积率：容积率2.92绿化率：39%第一部分发展战略篇公司简介及发展历程定陶天洛置业有限公司（以下简称天洛置业）是上海高校科技产业（集团）有限公司（以下简称高科集团）为实施“中部战略”而设立的一个分支机构，天洛置业注册资金人民币1000万元，独立法人，自主经营业员，目标是为高科集团的中部（江西、安徽、山东、四川）发展战略寻找新的投资目标和发展方向，为社会主义新家村建设贡献力量，主要从事房地产开发经营、教育产业投资、物业管理、市场开发和现代农业等行业的投资建设。公司现有员工（管理人员）30人，其中高级职称人6人，中级职称9人，大专以上学历，持有岗位资格证书12人。公司自成立以来，始终坚持国家建设部倡导的住宅产业现代化的方针，致力于开发建设设施完善、管理规范、品质高尚、适度超前的住宅小区，同时发展教育产业投资。公司成立旨在跻身菏泽市场经济之历史潮流，公司的未来发展战略是：以房地产开发经营、教育产业投资、物业管理、市场开发和现代农业等行业为主。开展全方位优质、高效、高信誉的工作。定陶天洛置业有限公司正凭借其科学规范的内部管理，优秀独特的企业文化，精干高效的人才队伍，通过“住宅产业现代化+企业管理现代化+资本运营现代化”的新世纪发展战略，采取以住宅业为主导的主业精深化、前后向关联化的产业定位策略，沿着住宅产业现代化的道路不断前进，力争在3至5年内建设成为菏泽最大的现代化住宅产业集团。该项目设计的前瞻性和多样性决定了产品适应面广，开发的分期性决定了产品的可塑性强，精确的项目定位决定了产品的价值最大化。第二部分市场分析篇一、菏泽市宏观经济分析（一）、菏泽市情概况菏泽，为伏羲之桑梓，尧舜之故里，先为商汤之京畿，继属曹国之疆土，后建曹州之区域。古为济水所汇，菏水所出，连通济、泗两大水系的天然湖泊，因南有菏山，北有雷泽，故名“菏泽”。清雍正十三年（1735年）曹州升为府，设附郭县，赐名菏泽，始作政区名。菏泽市位于山东省西南部，南北最长距离157公里，东西最宽距离140公里，总面积12239平方公里。菏泽市有汉、回、满、壮、瑶、藏、彝、蒙古等40个民族，其中汉族人口867.27万人，占99.18%，各少数民族人口7.2万人，占0.82%。总人口约880万。土地资源——菏泽市土地总面积12239平方公里。耕地总资源69.14万公顷，其中高产田28.71万公顷，中低产田40.35万公顷；园地16573.13公顷，林地59683.77公顷，居民点及工矿用地156462公顷，交通用地29574.4公顷；水域85387.80公顷；未利用土地14130.37公顷。矿产资源——菏泽矿产资源丰富。境内已探明石油储量5265万吨，控制储量9000万吨，预测地质储量16亿吨，天然气远景储量3000亿立方米，占全省石油、天然气资源潜在总量的12.49%。煤炭地质储量55.71亿吨，是华东地区发现的储量最多、煤质最好的煤田，目前正在开发建设，已钻探、建成多个优质煤井。矿产水产地经国家、省级鉴定批准的已有6片，探明可采资源量2277立方米/日。全市已勘查地热7处，均为低温地热资源。另外，铁矿、砂金、陶土、石灰岩等资源也有一定量的分布，且开发前景广阔。生产总值——2006年，全市共完成成生产总值450.74亿元，比上年增长17.2%，增幅比上年提高0.1个百分点。其中，第一产业增加值154.07亿元，增长7.7%；第二产业增加值193.76亿元，增长28.4%；第三产业增加值102.91亿元，增长13.3%。二、三产业增加值占生产总值的比重上升16个百分点，经济结构进一步优化。菏泽交通——菏泽背倚黄河，东邻南水北调东线工程，水资源丰富，境内京九铁路与新亚欧大陆桥、日东高速与济菏高速、菏兰高速、德商高速交汇，形成交通枢纽，市内国道、省道纵横交错，四通八达。历史机遇——突破菏泽战略，2004年2月3日至4日，山东省委、省政府召开加快菏泽发展现场办公会议。确定了东西结合，突破菏泽加快发展战略，出台了一系列支持菏泽发展的区域政策，给菏泽发展带来了新的千载难逢的历史机遇，为菏泽的经济腾飞注入新的活力，新的机遇，新的经济发展空间。（二）、菏泽市地产市场现状总论目前房地产业已成为我市重要的支柱产业，对我市社会经济发展做出了积极贡献。菏泽市继续加大中心城市建设及老城区改造力度，城市化进程不断加快，房地产业得到前所未有的发展壮大。投资环境相对宽松，项目建设突飞猛进。1.房地产开发投资情况房地产投资可以说是一个城市发展投资的风向标，代表着城市发展的能动性和巨大潜力，更有效的反映了城市整体规划的发展。一直以来，菏泽市的房地产的投资在固定资产的投资居高不下，成为城市整体基础设施建没的重要一环。“一座城市就像一个大住宅。而一一所住宅也像一座城市，二者都像生物，其机体的每一部分都是相互关联、协调一致。”近几年来，随着我国住房福利制度的改革，解困房退出历史舞台，货币分房政策的推出，使人们对住房的需求变成现实的需要，大大刺激了人们的购房欲望，推进了房地产市场的发展，使房地产业逐渐成为我国国民经济架构中的重要组成部分和经济发展的重要推动力量。2006年以来，虽然国家针对固定资产投资增长过快，尤其是房地产开发增长过快，价格偏高等出台了一系列宏观调控措施，但对我市近期房地产市场还未造成明显的影响，我市房地产开发投资继续保持快速增长。2.政策优惠，政府推进房地产业健康发展。在住宅购买对象中个人购买比重不断上升的同时，住宅的质量也在不断提高。为适应购房者的需要，发展商更加注意住宅的环境、配套设施、房型，从而整个商品住宅的面貌焕然一新。与此同时，本市住宅消费市场居住观念也在不断进步。如今人们买房走的是“先看环境地段，再看房型功能，然后才讨论房价高低”的三部曲，特别是绿地率已成为楼盘优劣的主要标志，而识别房型孰好孰差也几乎成为楼市常客的基本功。目前消费者对楼盘功能的开发已形成共识：厅卧大小合适，朝向端正，厨房、卫生间不狭小，洗衣机和冰箱有专门位置，甚至阳台的取舍、过道楼递的宽窄装饰都成了楼盘品质的重要因素。（三）、投资办学项目宏观分析1.投资办学发展空间大省委、省政府“突破菏泽”的战略和市委、市政府“加快菏泽工业化进程”的决策以及各项优惠政策的出台实施，将有力地推进和拉动菏泽经济“超常规、跨越式”的高速发展，必将为我县经济和社会发展带来广阔的发展空间。本项目的提出，是天洛置业有限公司从战略角度和宏观方面的考虑作出的一项重大决策。2.园区经济的大发展国内外发达地区的经验都充分表明，发展园区是招商引资的最好载体，是增强环境吸引力、有效聚集生产要素的最佳途径，是加快工业化和城市化进程的有效措施，是调整经济结构、城乡结构、所有制结构，确保经济超常规、高速度、跨越式发展的必由之路。尤其是在国家宏观调控力度不断加大、建设用地日趋紧张的情况下，菏泽市各级各部门进一步提高了对园区建设重要地位和作用的认识，牢固树立了调整结构靠园区、财政增收靠园区、招商引资更要靠园区的观念。按照工业园区化、园区城镇一体化的思路，举全市之力发展经济园区，加快园区建设步伐，是菏泽市各级政府的共识。充分考虑专业技术人才、科技人才是对企业发展产生的影响因素，建设菏泽市职业技术学校将对公司的发展和进一步壮大将起到积极的促进作用。3.符合区域经济发展菏泽市近几年来国民经济发展速度保持了较快的增长，综合经济实力不断增强，人民生活水平大幅度提高，但仍存在着专业人才、科技人才缺乏、专业结构不合理，经济效益水平较低，基础设施薄弱不足等问题。为此，省委、省政府在2004年2月召开的加快菏泽发展现场办公会议上明确提出，加快菏泽发展，在工作中，要着力抓好“三个关键”，建设“三个基地”，采取“三大动作”。建设“三大基地”，培植经济增长点，巩固强化第一产业，做大做强第二产业，创新发展第三产业。菏泽市委也在2004年加快菏泽发展誓师大会上明确提出：统一对加快菏泽发展重大措施的认识，集中全力，建设“三大基地”，进一步加快菏泽经济发展。本项目作为人才培养的龙头，对于促进菏泽教育事业、建设“三大基地”，推进社会主义新农村建设具有重大作用。项目的建设，符合菏泽区域发展规划。4.提高居民整体素质、促进工农业的发展培养大批专业技术人才、科技人才是与经济发展和人民群众生活密切相关，人才市场的繁荣与否直接反映了一个国家的生产状况。特别是经济和社会发展关键人才，关系到人民群众的基础生活和社会的进步。搞好人才培养对促进工农业的发展，提高居民整体素质具有重要意义。二、项目实施的必要性（一）、住宅开发的必要性1.有利于加快小城镇建设的步伐党中央、国务院在《关于促进小城镇健康发展的若干意见》中强调：当前小城镇建设要优先发展条件较好的小城镇，通过建设一批辐射功能强的农村区域性经济文化中心，为其他小城镇建设起到示范带动作用，最终实现全国城镇经济水平的提高。2.有利于加快城市化进程城市化水平是衡量城镇体系发育程度的重要标志，是区域经济发展水平的集中反映。山东省委、省政府在2000年7月出台了《关于加快城市化进程的意见》，确定山东到2010年城市化水平要达到50%左右。同时指出：“要以中心镇建设为重点，加快小城镇基础设施建设步伐。”菏泽市在“十一五”规划中明确提出，“十一五”末城市化水平达到40%，积极发展小城镇，调整优化城市整体布局，加强基础设施建设，加快人口和产业集聚，增强对周边地区和社会发展辐射带动能力。按照科学规划、合理布局、突出重点，保护环境的原则，积极发挥县域中心城镇的带动作用。本项目的建设将极大推动定陶县城镇建设的步伐（二）、投资办学的必要性改革开放以来，特别是近年来，定陶县县委、县政府坚持以大改革推动大开发，以大引进促进大发展，抢抓机遇，深化改革，扩大开放，对外交往不断扩大，城市面貌日新月异，综合实力显著提高，人民生活明显改善，政治经济、科教文卫等各个方面都有了长足发展。但基础教育，特别是优质教育资源与全面建设小康社会目标和全县60万人口的文化教育需求相比，尚有相当大的差距。市场经济规律对优质教育的发展提出了更迫切的需求，同时使优质教育资源的重新整合具有了可行性和必要性。1.适应全县高中教育发展的需要县高中教育发展规划明确提出到2010年在城区普及高中教育，这是普及义务教育后，提高国民整体素质、实现科教兴县战略的要求，也是全面建设小康社会的必然要求。目前全县高中入学率不足60%，而新建一所高级中学能缓解高中升学压力，有利于推进普及高中教育的进程。广大人民群众迫切需要更多的优质教育资源，使子女接受更好的优质教育。因此，随着定陶县新城区建设速度的不断加快，建设一所高标准现代化高级中学也是发展的必然要求。2.是适应全县职业教育发展的需要随着我国进一步的对外开发，工业生产的快速发展，我国正成为世界性的制造、加工中心，社会急需大量的中高级专业技术人才。菏泽经济近年来也驶入发展的快车道，社会对从业者的素质要求越来越高，但我市从业人员和外出务工人员大多未经过专业教育培训，只能从事高强度、低技术、低工资的简单，粗放型职业。作为农业人口大市，亟待通过中、短期职业技术培训提高从业者素质。目前我县现有职业教育中心三处校区及艺达集团、琴雅制衣，铭扬汽配，县技校等多处培训机构，一是规模小，档次低，培训能力有限。二是重复建设严重，造成资源浪费。为整合教育资源，发挥规模效益，我县举办职业技术学院势在必行，刻不容缓。建设职业技术学院，不仅可以有效拉动服务行业发展和经济发展，也可以促进农民增收和创建和谐社会三、项目实施可行性（一）、住宅开发实施可行性近几年来，菏泽市房地产市场的特点，总体上处于较为平稳的状态。尤其自2004年以来，随着宏观环境的逐步变好，出现了一些新的特点，最为显著的就是市场形势进一步趋好及新建楼盘的畅销。各类房地产统计数据表明，住宅市场已进入新的景气发展阶段，菏泽的房价将在牢靠扎实的基础上稳中趋升，物有所值。1.宏观环境分析。在住宅购买对象中个人购买比重不断上升的同时，住宅的质量也在不断提高。为适应购房者的需要，发展商更加注意住宅的环境、配套设施、房型，从而整个商品住宅的面貌焕然一新。与此同时，本市住宅消费市场居住观念也在不断进步。如今人们买房走的是“先看环境地段，再看房型功能，然后才讨论房价高低”的三部曲，特别是绿地率已成为楼盘优劣的主要标志，而识别房型孰好孰差也几乎成为楼市常客的基本功。目前消费者对楼盘功能的开发已形成共识：厅卧大小合适，朝向端正，厨房、卫生间不狭小，洗衣机和冰箱有专门位置，甚至阳台的取舍、过道楼递的宽窄装饰都成了楼盘品质的重要因素。2.市场及区位分析3.价格分析菏泽市商品房市场从2002年至2005年上半年，商品住宅销售价格呈逐年上涨趋势；目前多层住宅市场价格基本定位在1300~1700元/㎡之间，未来价格提升的空间不大，主要因为区域多层市场竞争十分激烈；高层住宅价格上升的幅度较大，趋势明显。4.目标客户及购买力分析随着人均经济收入的不断增长，需求旺盛，住宅产业将处于快速增长期，居民的潜在购买力很大，同时，根据有关部门调查，居民在住房领域的消费已从改善自身居住条件，转向理性投资房地产业的方向发展。具居民收入调查显示2000-2006年人均可支配收入年递增9.3%至05年为5200元，⑴就业渠道不断拓宽，就业格局发生变化，⑵就业者的工薪收入快速增长，是居民家庭收入的主要支撑⑶个体私营经济发展加快，经营者收入增势迅猛⑷离退休者收入稳步增加，离退休人员生活得到保证⑸并且财产性收入增长迅猛，成为居民家庭新的收入增长点。随着上述几点因素，市民的消费水平有了很大的提高，市民的恩格尔系数逐年下降，居民的居住条件是反映人民生活质量最重要的一个方面。随着经济的迅速发展，城市居民居住条件有了显著改善。具2005年11月抽样调查显示，菏泽市城市居民家庭人均住房使用面积为27.34平方米，比“九五”末增加8.39平方米；有97%的城市居民家庭拥有住房产权；住房配套率达到42.5%，比2000年增加21.5个百分点，其中三居室及以上家庭占37.5上面住宅市场的特点中也提到，面对中低端的普通收入的家庭而言，一个环境幽雅，社区设施全面的小户型也成为了这些消费群体的首选，全市目前的房价居高不下，相对于大量的拆迁居民和较低的机拆迁补偿，呈现“虚高”状况，使得被拆迁居民不得不不望楼兴叹。小户型的选折也说明了菏泽市整体结构趋于良好，带动城市建设面貌的改良。地段、交通、环境及各项配套设施的优势将对收入较高的外企、高薪技术企业、金融证券信息业界白领人士；周边学校的教师以及医务工作者；欲改善居住条件的置业者；政府及企事业单位中层以上管理干部产生较强的吸引力。本项目定位为中高档生态生活居住区，提供多种户型，个性化设计，目标消费者定位是：天洛置业的教职工；政府公务员、职工；私营企业主；其它学校及医院的职工；周边区域的高收入居民。结论从经济总量来看，菏泽的整体GDP水平发展较快，为房产市场的发展提供了强劲的发展动力；从人均水平来看，收入主要集中在企业高管及私营业主手中；本案的高端定位使得这两部分客源极有可能成为主力客源。（二）、投资办学的可行性1.具有充足的教育市场定陶县是一个经济欠发达的农业县，近几年每年约有5000名初中毕业生。目前，全县高中入学率不足60%，升入省重点中学的学生比例仅有25%，社会上有一种传说，“上大学容易，上重点高中难”。而随着人民群众生活水平的提高，广大人民群众迫切需要更多的优质资源，使子女接受优质教育。加上周边二百公里范围的县市是鲁西南人口密集地区，经测算：项目可向苏鲁豫皖周边半径200公里范围内辐射，该区域城市30岁以下下岗职工有500万人，农村适合入学条件的有500万人。即使按最保守的测算，其中的3%是迫切求学或职业培训的，因此招生具有广阔发展前景和较大市场潜力。2.具备扩大办学规模的教育资源条件随着全县教育改革的深入，高中教育开始相对集中，一大批优秀的高中教师成为兴办新的高中学校的后备力量。县职教中心现为国家级重点职业学校，在我市具有良好的社会声誉，该校拥有优秀的专业师资队伍，先进的专业实训实习设施，充足的生源和稳定的就业网络，协办企业均为大型实力企业，这就具备了扩大教育资源的条件。3.县委、县政府对建设新校的大力支持多年来，县委、县政府和县教育局一直关心高中教育的发展，在各方面给予了大力支持。特别是近几年来，县委、县政府主要领导与分管领导高度重视开发优质高中教育和加快发展职业教育，多次过问和批示一定要办好此事，为学校的建设创造了良好的环境氛围。四、项目风险分析（一）、住宅开发项目1.与同质产品的竞争本案的产品是一种创新，但能否经得起市场的严峻考验，能否被消费所认可，仍是我们所顾虑和担心的。市场千变万化，但有现律可寻，只有我们在不断地摸清市场的脉搏，及时调整销售策略，相信会出现销售的奇迹。2.工程进度的快慢本案的产品要与工期抗争，滞后的工期将会面临滞后的产品滞销，给销售带来了极大的负面影响。如果工程跟的上，严格按照建设计划进行，让消费者看到项目的成长过程，会极大增强消费者的信心保障，这一点也是当前的重工之重。从理性的角度出发，在看到本地房地产市场总休大发展的前景之下，这个市场同时也存在着诸多的矛盾，市场饱和度日益趋近，商品房空置率不断增大，本地房地产的发展增速明显高于GOP及居民收入的增速，这就隐含了经济泡沫于其中，加上国家关于房贷按揭利率的上调，对房产投资的适度政策加压等市场政策影响，实际上对开发商来讲都是一种考验。所以，把握机遇，认清形势，才可以在大环境中立足。（二）、投资办学项目1.社会环境层面的风险在当前“不完全市场经济”条件下，在一段很长的社会转型时期内，因体制性利益格局改变所导致的政策性和结构性制度风险依然存在，并且不能排除在某提一特定的条件下激烈爆发的可能。因此，学校的举办者、办学者必须特别关注国家或地方体制性利益格局的调整变化，全面强化抗风险意识。2.学校内部层面的风险2.1合作办学的风险。“能够共患难却无法同富贵”曾经是许多学者批评我们国民性的重要依据，尽管从事民办教育的探索和实践大多要经过“患难”但却并不见得就能“富贵”。然而，已经发生的事例表明，合作办学的风险是客观存在的：个人与个人的合作，在学校发展到一定规模后，很可能因为合伙人的“政见”不合而分道扬镳，结果往往大多是“数”败俱伤；个人与组织的合作，当学校发展到一定规模后，很可能因为个人欲望的膨胀或者组织的解散、变更、转制等等原因而让学校元气大伤甚至偃旗息鼓；组织与组织的合作则很可能因为利益的分配与人事的变动而导致学校的关门倒闭……事实上，合作办学的风险往往源于合作的初始阶段，国人的合作喜欢“拍胸膛”、“打保票”等等非常“义气”但却缺少法制意识的方式，如此一来，一旦“蜜月期”结束，等待学校的自然少不了无尽的推委、摩擦、指责和内耗。2.2校园安全的风险。校园安全一直是党和政府最为重视和关心的问题。在信息技术高度发达的今天，即便公办名牌学校发生校园安全问题都没法回避媒体的炒作和沉重的舆论压力，更不用说普通学校了。一旦学生发生意外伤残等事故，大多数媒体考虑的其实并不是怎么做更有利于事情的妥善解决，而是什么样的“深度分析”和“追踪报道”更能够吸引大众的眼球。3.师资队伍和管理干部队伍建设的风险。伴随着学校数量的增加和就业形势的日趋严重，办校灵活的用人机制及承诺中还算不错的薪酬待遇，使学校成为了教师们退休后“发挥余热”，重新实现再就业的重要场所和应届大学毕业生施展才华的天地。可事实证明，仅仅有这些看似得天独厚的优势和便利并不足以造就学校稳定的教师和管理干部队伍。第三部分营销篇一、企划推广的核心概念公司始终坚持“质量第一，用户至上”的原则，把“创天洛信誉，树天洛品牌！尽心竭力为业主提供放心房、称心房！”作为天洛公司不变的宗旨和不懈的追求。如今，定陶天洛置业有限公司正凭借其科学规范的内部管理，优秀独特的企业文化，精干高效的人才队伍，通过“住宅产业现代化+企业管理现代化+资本运营现代化”的新世纪发展战略，采取以住宅业为主的主业精深化、前后向关联化的产业定位策略，沿着住宅产业现代化的道路不断前近。地产项目制胜的关键是品质和创新，在市场同质化的今天，品质不是制胜关键，创新也不仅是产品的创新，而是升化为一种观念的创新。我们推销产品，靠的是品质，更要靠的是思想和文化。我们赎卖的是思想和文化，是对生活的理解和感悟，是对生活的热爱和对生活的憧憬。我们要创造需求，引导市场，而不是迎合市场；未来的市场推广，是用观念和卖点与消费者沟通。基于本项目，我们要体现产品自身的品质、档次、品味，需要更丰富的内容支撑。产品综合力，将是宣传的强势所在，优越的性能价格比将是获胜的法宝。二、品牌意识的导入品牌就是商品差异，就是个性。品牌标志着商品的特殊身份，将自身与其它同类商品区别开来。每一个品牌，都有自己特定的内涵，表明有独特的目标市场和共同认知的目标客户群。人居理念的本质就在于人与自然，人与环境的和谐统一，按现时一般性的说法，就是以人为本的人本精神。而高尚人居领地已成为我们谈论的永恒主题……因而，塑造以人为本的家园，把家园与自然和环境做得和谐完美，创立21世纪高尚人居领地，是天洛置业苦心经营的崇高目标。在2010年高尚人居理念的高度上，成为了后现代“新城市”经典之作。三、品牌形象的塑造1.赋予项目清新独特易记的名字及区别商品识别的标志，设计独特的个性形象包装，通过系列社会性公关（或推广）活动，迅速在市场建立认识度。2.在消费者立场盾，力求产品设计精细，平面布局合理，配套方便实惠，充他体现文化，体现品味。3.保证施工质量和进度，给予购买者信心保障，建立品牌形象。4.提高销售质量，做为一具提供人性化设计的发展商，应让客户享受到我们所提供全面优质的品牌服务。5.加强售后服务，通过提供完善的售后服务将楼盘的品牌效应延续。例如通过发展商与业主的联谊活动，从物业管理、工程质量等方面建立友好关系，塑造好和入住氛围。形成良好声誉，从而获得经济效益和社会效益双丰收。最终，我们倡导的品牌意识不但包括项目的品牌形象，其目的在于通过树立项目的品牌形象从而树立发展商的整体品牌形象。建立完善的销售渠道，例如：通过客户介绍新客户购买且成功成交的，应给予旧客户各种不同的优惠。其目的是巩固已有的市场份额的基础上，再进一步扩大市场占有率。四、项目定位（一）、住宅开发1.产品设计1.1住宅开发总体设计项目地块位于菏泽市定陶县城西区，地理位置优越，环境优美，为新兴的标志性住宅区。整个小区一次规划，分期实施。土地使用面积148亩，总建筑面积18万平方米。其中住宅建筑面积为137958平方米；商业公建面积41444平方米。主要建筑指标详见下表：主要技术指标表序号指标数值1总用地面积（平方米）985682总建筑面积（平方米）2000002.1住宅面积（平方米）1645882.2商业公建（平方米）355003容积率2.29（含高层住宅）4绿地率37%1.2建筑设计建筑造型上采用现代气息强烈的构成方式。主力户型面积在80平方米—150平方米之间。多种户型，可选性强；日照充沛，客厅景观视野开阔；户型合理，客厅与餐厅分区明确，餐厅绝大多数均有良好的自然采光，厨卫宽敝实用。建筑特色：建筑立面形式以横向三段式，主体色调较浅，屋面及底层的色调较深。采用优质外墙涂料，防水防潮；采用新型建筑材料，对山墙进行节能保温处理。2.客户群体定位30—45岁，文化程度高，大部分居住在城区，职业稳定，家庭人口少，生活时尚，追求生活品位与个性，认同（或容易接受）“住宅郊区化”的新观念，消费更注重品质，经济承受能力在14万—30万左右。分类：私企业主、国有企事业单位管理人员、自由职业者（律师等）。3.重要卖点●地段优势——繁华向幽静的理想融合域●大环境成熟——城区住宅流向区●产品创新——是对人居理念完美诠释、居住生活的创新●个性生活——欣赏建筑，欣赏风格并实践人居理念，是本案的生活概念●户型设计——复式、挑空、错层、跃层、夹层，一切带来舒适的设计；采光好、通风好，所有利于生活的因素●社区规划——超大人文社区，亭台、水榭，处处绿意葱茏，绿化率约39%，容积率2.92超低容积率，超阔楼间距(日照间距1:1.56)●园林设计——“以人为本”的理念，以“自然、绿色、健康”三大块为主题定位，再现深厚文化底蕴●社区配套——全功能会所配套齐备，满足日常生活方方面面●交通环境——纵横南北的全方位立体交通网络●专业开发——实力雄厚的开发商，拥有多年开发经验，打造定陶的完美社区●品质建设——严谨、知名的建设部门，技术老到，经验丰富，保证工程质量无忧●知名物管——专业物管，照顾生活点滴，营造温馨生活环境4.价格定位根据本项目周边地区的新建或在建的住宅项目的售价情况及项目本身的特点，预计本项目的多层住宅均价在1500元/㎡，高层住宅均为2300元/㎡，商铺均价2800/㎡是较为客观和适宜的。（二）、投资办学项目1.项目规模项目按150个教学班、容纳10500人规模设计，其中普通高中90个教学班，学生4500人，职业高中班60个，学生3000人，实训就业培训按不同专业容纳学生3000人，教师700人。（师生比为1:16），管理人员70人，共计教职工770人左右。该项目占地面积26.64万平方米，总建筑面积约20.88万平方米（未包括教职工公寓及周边商铺面积），同时建设配套附助设施。2.招生对象主要是不能升入重点高中的初中毕业生（目前，全县高中入学率不足60%，升入省重点中学的学生比例仅有25%），其次迫切求学的下岗职工和需要职业培训的年轻学子。该区域城市30岁以下下岗职工有500万人，农村适合入学条件的有500万人。即使按最保守的测算，其中的3%是迫切求学或职业培训的，因此招生具有广阔发展前景和较大市场潜力。五、产品销售（一）、住宅开发项目1.开发进度该项目建设分为三期，一期自2007年11月至2009年2月完成，二期自2009年元月至12月完成，三期在2010年底前完工。项目实施进度表阶段时间(月)可研报告报批初步设计图纸设计建筑工程建筑装饰配套工程竣工验收交付使用1——2——3——4——5——6——7——8——9——10————11————12————13————14————15————16————17——————18——————19————20————21————22——23——24——2.销售策略2.1滞销对策2007年下半年各楼盘销售情况不容乐观。如发生类似情况，首先应分析原因。可能因素如下：⑴市场有效需求不足⑵区位远，交通成本高⑶宣传不到位⑷产品设计发生偏差针对不同原因，对策也有所不同。如是后三种原因，通过加强宣传力度、修正诉求点甚致修改后期产品等措施都能取得一定效果；如是第一种原因，至少说明我们的目标客户群没有想向的大，降价可能在所难免，有待探讨的只是采取何种降价方式才能使公司的品牌形象少受影响。2.2销售控制⑴价格控制原则：总价销售概念位置加价系数楼层加价系数工期加价系数楼间距加价系数⑵整体楼盘原则：保证楼盘整体销售按工期分区，分区、分期推出，保持一个“时间差”⑶促销方案①目标客户群特征30—45岁，文化程度高，职业稳定，家庭人口少，生活时尚，追求生活品位与个性，认同（或容易接受）“住宅郊区化”的新观念，消费更注重品质，经济承受能力在15万—30万左右。分类：私企业主、国有企事业单位管理人员、自由职业者（律师等）。②诉求点●针对市民环保意识的增强，提出进而推广天洛的环保概念、绿化概念。根据立体绿化、植栽行道树、垃圾分装等计划的逐步实施来展示天洛住宅品质，强化天洛“以人为本”的设地理念，通过媒体渠道进行传播，贯穿在整个销售过程中，增加优势引导。●示范单位装修：时尚、高贵、现代风格。●环境包装、销售资料、沙盘、礼品、销售手册、培训。●展示（销）会，将产品直接介绍给客户，扩大宣传。2.3销售周期界定⑴导入期：形象篇+绝版概念●内容要求：大气+人性+成熟+绝版概念●频率：高密度集中发布，保证冲击力度●首期广告：形象+新产品推出告知●定主题：“金价季主扛鼎之作”●达成目标：将新产品信息在上市前传达给消费者，使之充分消化⑵开盘期：形象篇+绝版意识篇●内容要求：住宅郊区化+精品住宅+绝版概念●定主题：“换个生活方式”●达成目标：上市的隆重通告，吸引目标客户并缩短其决策时间⑶强销期：以产品特点热烈诉求为主，并继续保持高密度的发布频率●内容要求：住宅郊区化+提升生活品质+金牌物业●定主题：“明天我们住在哪里”●达成目标：以感性诉求渲染住在郊区的氛围；以理性诉求表述郊区住宅的支持因素⑷延续篇：完整社区的功能表述为主，同时针对本案自身个性展开专题推广●内容要求：绝版概念+专题推广+高品质生活●定主题：“理想和现实的距离”●达成目标：加强目标客户对产品功能的认知度，以理想中的生活环境描述和为数不多的最后机会来促使目标客户缩短决策时间⑸催促篇：用销售汇报的数据来显示加入本小区的机会正越来越少，同时用成熟社区、完善配套、便捷交通、高品质生活等硬指标进一步刺激目标客户，促使其成交●内容要求：销售汇报+绝版概念●定主题：“作天洛的业主还是作天洛的客人”●达成目标：将天洛本项目的绝版概念引向极致，用对比产生的差距激发目标客户的最后决断●产品包装：1）形象展示系统本项目统一标识本项目沙盘模型、户型模型天洛优秀物业示范展示本项目楼型效果图、楼型立面图本项目企划、设计、装修、广告、施工、律师、银行等整体运作系统的图片或漫画展示及介绍说明（专业化展示）房产增值情况表2）销售洽谈系统管理员值班前台合同签署区商务洽谈区客人休息区销售人员办公区（保证私秘性，与客户区域有明显分隔）2.4销售渠道社区活动房产销售的常规是：做广告、谈客户、看房翻楼书，然后是签合同。暂且我们把由于从广告起步所引起的客户屋称为第一营销渠道。那么，值得注意的是由于物业及物业包装而产生的市场信任度，由客户间互相传递而产生的客户群，是至关重要的房产第二营销渠道。当前楼市以广告为主体推盘既是现实的需要，也是形势所迫。广告市场成为楼市营销的主流，在原先硬广告基础上，文字广告开始兴起，并被众多企业所接受。但再有形式上的变化，归根到底，大多楼盘的市场冷热，几乎都依托在广告发布总量的基础之上。一般意义上，楼盘广告量多密度高，其导入的购房客户比例相对要高，因此，不少发展商把推盘广告一提再提，个别物业的广告投放已占合同总额的4%至5%之多。这种由广告投放而产生的销售量，商业推广交应明显而直观，但却显得不够稳定，致使不少企业难以控制市场走势、无法把握成交量。近期来，从第一营销渠道起步，转移进第二营销渠道的成功案例已经出现在楼市，并引起了行业关注。非广告引发的购房导入力，虽然效应不够直接，但却非常深入，这种由于物业本身引发的市场冲击力，由于客户滚动的派生的购房源，成效率高，一旦第二营销渠道建立，物业在市场的状态就极为稳定。由客户滚动出的有效客户比例非常高，形成了一个购房客户派生出的新生客户市场。而针对第二营销渠道的建立，在项目的销售过程中更要精心组织一系列针对已购房客户的活动，滚动效应将会十分明显。通过最初的广告市场，形成客户派生客户的第二个购买市场。因此，在市场竞争日趋激烈的情况下，在并不放弃广告带来的购房群同时，如何针对性地再做已购房客户工作，并形成第二营销渠道，应该是我们值得研究的新课题。2.5销售计划针对公司财务和工程计划，安排销售计划如下。2.6开盘准备本项目开盘前期准备工作主要包括以下十二部分：●销售企划书与业务员手册●样板间装修布置●卖场包装●工地、卖场外围环境布置（工地围板、彩旗、花坛、气球等）●广告板设计、安装●指示系统设计、安装●楼书设计、看板制作●广告设计、发布计划●网页设计、包装●业务员培训●服装订制（购）3.营销活动策略3.1媒体发布策略●规模化：购房心理是一种以理性消费为主的复杂消费心理，对购房者施加影响较一般商品难。所以本项目启动期的广告更应该采取重投入、规模化的发布方法，以求确保房屋销售。●综合化：根据消费市场的现实情况，单一的硬广告已难独撑为产品开拓市场的作务。因此，我们务必采取软新闻于硬广告结合的“双手策略”，以更多的触角去影响消费者。●有效性：从以往的广告操作经验，我们已找到产品针对它的目标客户，真正需要的一些效果明显的媒体，如《菏泽晚报》、《菏泽日报》等。本次运作，对他们的优先使用加大了我们取得良好成绩的把握。●开拓性：不仅销售工作，新闻媒体的启用也同样是一种开拓。成功的媒体开发将带给我们想不到的广告效果。本次运作，我们将适量的加入一些经考察非常有潜力的媒体，也是在广告活动中注入新鲜血液。3.2媒体分析《菏泽晚报》：是所有房地产广告集散地，对目标客户具有建设性表述的一家报纸。其劣势为版面过多过杂。因此硬性广告可选择豪华版面，丰富的色彩可体现万科的高尚物业、优秀品质，配合大版面的软性炒作，形成震撼效果。《菏泽日报》：新闻点强，时效性快，受众层次较高，房地产目标消费群众多。4.销售管理及建议4.1营销营销组的主要职责是市场调研、跟踪、分析、媒体对接和销售企划。所有这些工作都应紧紧围绕“完成2008年销售任务”这一中心目标来进行。在工作过程中加强与销售前台的沟通，密切注意市场、客户和竞争对手动向，随时调整和修正营销计划，从而作到动态地执行此“销售企划书”。4.2前台销售加强培训，使得我们的前台销售人员在以下几方面有显著提高。●专业化：非常熟悉自己的产品，包括：区位、交通、规划设计观念、户型、结构、建材及物业管理上的特点、优势和不足之处。●规模化：统一说辞，不随意承诺，严格遵守“业务员手册”中的销售人员行为规范。●职业化：谈吐、礼仪和着装都显示出职业销售人员的风范，给顾客以可信感。●概念化：向顾客推介的不仅仅是住宅产品，还应包括天洛先进的住居概念和居住在天洛所能享受到的充满人情味儿，舒适的社区生活。●人性化：在与顾客的交往中处处体现出天洛人性化的风格，使顾客在轻松惬意中完成看房乃至购房行为。●主动性：主动接近、跟踪客户，但又不咄咄逼人。●团队精神：发扬天洛一直提倡的“团队精神”，注重客户资源共享，互相支持、互相协作。（二）、投资办学项目1.项目实施进度计划表时间123456789101112131415161718前期工作——可研报批———初设编制———施工图设计———设备招标订货———建筑施工———————————竣工验收———2.发展策略要办好学校，必须抓住六个关键词：理念、服务、法纪、智慧、人格、科研，在实践中用理念引领学校，用服务管理学校，用法纪规范学校，用智慧思考学校，用人格领导学校，用科研发展学校。2.1用理念引领学校办学理念是一种观念，更是一种思维结构，是校长对教育的理性认识和理想追求。它决定着校长的教育行为、学校的办学方向。换句话说，有什么样的办学理念，就会有什么样的学校。如，我市国光中学，20世纪50年代提出“手脑并用，文理并重”的办学理念，几十年的实践证明，学校培养出来的学生，文化知识非常扎实。但随着时代的发展，对人的素质的要求不能仅停留在文化知识上，更重要的是人的综合素质的全面发展，人的生命质量的提升。为此，在新世纪初，该校在原有文化积淀的基础上，又提出了“以人为本，重在发展，追求一流，服务社会”的办学理念。这是适应时代发展需求的必然。校长要有现代的办学理念，就要求校长要对学校的发展历史进行分析与反思，树立科学的发展观，用与时代同步的眼光反省学校的过去、审视学校的现状，憧憬学校的未来，确立具有现代特征的办学理念。校长的现代办学理念不是追求时髦的，而是一种具体的、实在的、富有学校个性的。校长的现代办学理念不是口号，而应是学校师生的共同追求与一致，认同并付诸行动的信念。校长要把办学理念作为指导学校工作的核心，贯彻到学校的整个教育教学活动中并内化成为全体教师的自觉的行动。2.2用服务管理学校教育是一项服务于社会、服务于人民的事业。服务是校长的职责，校长在办学中要体现服务的功能，要有服务精神，把服务作为自己的职责，服务于学生、服务于教职工、服务于学校的发展。校长要用服务管理学校，在服务教师方面，校长不仅要服务教师专业发展，而且要善于营造宽松和谐的工作环境，构建一种积极向上、健康和睦的人际关系，创设一种与教职员工平等对话、彼此沟通的良性机制，建立人性化的管理机制与激励机制。对学校的管理，校长不仅要体现在服务教师上，而且要体现在服务学生上。新课程的核心理念是关注人、是为了每位学生的发展。因此，为学生服务应成为校长管理学校的出发点和归宿。为学生发展服务，校长要变学生适应学校教育为学校教育适应学生发展，努力为学生的发展创设必要的条件，提供良好的环境。比如，改革评价与考试制度；改变以往图书室的作息时间，全天候向学生开放；实验室、电教设备最大限度满足学生需要；食堂管理以学生为本；开展丰富多彩的文体活动；课程管理以满足学生兴趣、需要为目标，开齐上足国家课程，不断开发学校课程；学校环境布置、校园建设充分考虑适应学生、有利于学生发展等等。用服务管理，还要体现在为学校发展服务。校长要善于挖掘社会有效资源，构建促进学校发展的服务系统，引导社区及社会各界共同参与。比如设立校董会、家长学校、家长委员会、关工委；定期或不定期召开学校发展座谈会或咨询会；举办学校发展成果发布会（展示会）、教学开放周、艺术节、运动会，并邀请家长及社区各界代表参加；创办学校简讯，加大宣传学校发展的力度等。用服务管理学校，不仅是体现在服务教职员工、服务学生、服务学校发展，同时还要服务自己。服务自己就是校长要加强自身的专业知识的学习与专业品质的修炼，创设一种有利于校长及学校领导班子正确行使职权的监督机制，使校长不失服务本质。2.3用法纪规范学校校长是学校的法人代表，是学校的第一责任人，对办学负有法律责任，同时办学是法律赋予校长的职责，由此可见，校长行使办学权力时应具有强烈的法制观念，依法办学，用法纪规范学校的办学行为。首先校长必须熟悉掌握国家有关法律规范，特别是教育的法律法规，明确国家法律法规对学校方方面面的要求与规范。其次，校长必须正确行使法律赋予的权力，严格执行国家有关法纪。学校是社会的组成部分，在市场经济体制不尽完善的今天，校长如何使学校这一圣洁的场所不受社会不良风气的影响，校长如何保持洁身自律，是对校长的一项考验。金钱是有很强诱惑力，但学校的经费是姓“公”的，公变私就是犯罪；学校经费紧张是现实存在的，但违规收费是“高压线”，碰不得；学校办学离不开商业活动（如建设、物质采购等），但商业活动必须按照健康的规则与程序。再者，校长要懂得依法保障学校、教师、学生的权益。比如学校的财产不受侵犯，保障教师参与业务学习进修的权利和学生接受教育的权利等2.4用智慧思考学校智慧是辨析判断、发明创造的能力。我之所以讲校长要用智慧思考学校，一是教育是一把双刃剑，在学校教育中我们是使受教育者，先成人或先成事；是给受教育者以知识技能，还是给受教育者在学习知识与技能的过程中学会学习，得到情感态度价值观的培养；是强调学生适应学校的教育，还是我们学校的教育为学生发展服务；是坚定不移地推进课程改革，还是对外谈课程改革，对内进行应试教育等等方面，作为校长头脑要清晰，要善于分析把握关键性问题，方向性问题。二是课程改革的过程是学校文化重建的过程。在这个过程中，校长将面临着课程功能、课程结构、课程内容、课程评价、课程实施、课程管理的变革，原有的学校文化，包括教学目标的确立、课堂教学方式、教材的使用、教学评价方式、师生评价方式、课程的执行办法都必须以新课程为导向，进行改革与创新，创建适应新课程的教学管理制度，评价与考试制度、校本教研制度、课程开发与实施制度等。同时在强调“以人为本”的课程改革中，学校管理制度如何改革才能充分调动教职工的积极性；学校在把学生的发展放在突出位置时，教师要不要发展，怎样发展，同样需要校长用心、用脑去思考。2.5用人格领导学校人格包含着三层意思：一是人的性格、气质、能力等特征的总和；二是个人的道德品质；三是人作为权利、义务主体的资格。有人曾经说过，在某种意义上说，一个好校长就是一所好学校。我想作为校长要从某种意义上成为学校的象征，“人格”至关重要。首先，作为校长要以良好的道德品质去影响师生、感染师生；要树立社会主义荣辱观，要善于明辨是非、善恶、美丑；要有博爱的品质，爱祖国、爱人民、爱岗位、爱教师、爱学生。只有这样，学校才能形成一种弘扬正气的主流意识，才能带出良好的教风、学风，培养出良好的校风，培养出来的学生才能具有良好的道德情操。其次校长要有宽阔的胸怀、健康的心态，以及亲和力和感召力。作为校长，一校之长，面对着一个个生命体，如何把每个人的力量凝聚起来，校长就要善于集思广益，虚心听取教职工的建议与意见，善于倾听师生员工的心声，理性地接受不同意见甚至是攻击性评论；要学会理解、宽容，善于为教师喝彩；要加强与教职工、学生的交流与沟通，走出办公室，走进教职工中，走进食堂，走进学生中，了解师生员工的学习、生活、工作情况，帮助他们排忧解难，用自己的言行拉近与师生的距离。再者，校长既要懂得维护自身的人格尊严，又要懂得维护教职工、学生的人格尊严，维护人格尊严的关键在于学会尊重，校长要学会尊重教职工、尊重学生。我们强调民主管理，强调教师与学生平等，核心的内容是人格的尊重。因为从权力上、能力上、知识上学校成员是不可能平等的，唯有人格（作为人的资格）才是平等。总之，我个人认为，要办好学校，应该树立现代的教育理念，扮演好服务者的角色，依法纪办学，以智慧管人管事，用人格魅力影响人带好人，用科学的发展观研究学校、发展学校，提升学校品位第四部分项目运作篇一、管理团队（一）、人员构成：定陶天洛置业有限公司自年成立以来，在始终坚持国家建设部倡导的住宅产业现代化的方针，致力于开发建设设施完善、管理规范、品质高尚、适度超前的住宅小区。在菏泽房地产发展的浪潮中迅速成长，聚合了行业中的各种优秀的人才，使公司的在地产业中具有了较强的竞争力，菏泽天洛地产公司成为了全市中为数不多的实力雄厚口碑良好的地产企业，给企业带来了前所未见的快速发展。●公司董事长公司董事长于九四年毕业于东南大学土木工程系，97年9月至01年9月任菏泽市天洛房地产开发有限公司总经理，01年9月至今任菏泽市天洛房地产开发有限公司董事长，03的获得清华大学房地产总裁班MBA证书，丰富的行业专业知识，和人生阅历在任职公公司期间，提出很多大胆并有效的决定，带领公司共同进步，在菏泽地产业中取得了令人注目的成绩。●公司监事会主席公司监事会主席于85年3月至96年5月菏泽市机械制造厂工作，97年7月至今任菏泽市天洛房地产开发有限公司监事会主席，其在机械制造厂工作中，体现了良好的工作协同性，和监管的能力，对公司的正常运营，快速发展的过程中，起到了置关重要的作用。●公司总经理公司总经理84年毕业于淮阴商校美工专业，至90年在原菏泽市粮食局工作，于96年任菏泽市天洛广告装潢司总经理，97年9月至今任菏泽市天洛房地产开发有限公司总经理。思维缜密，经验丰富，管理公司正常运转有条不紊，带领公司上下一起力争上游。（二）、公司组织结构：售房广告策划销售策划部清洁保安行业管理部装修工程市政工程土建工程工程部财务部行政部监理会总经理监理会董事长董事会售房广告策划销售策划部清洁保安行业管理部装修工程市政工程土建工程工程部财务部行政部监理会总经理监理会董事长董事会（三）、管理规范性山东定陶天洛置业有限公司正凭借其科学规范的内部管理，优秀独特的企业文化，精干高效的人才队伍，通过“住宅产业现代化+企业管理现代化+资本运营现代化”的新世纪发展战略，采取以住宅业为主导的主业精深化、前后向关联化的产业定位策略，沿着住宅产业现代化的道路不断前进。二、财务计划（一）、房产开发项目1.投资估算和资金筹措1.1项目投资估算的范围、依据及内容●本项目的工程建设投资估算中，不包括住宅用房的二次精装修等费用。●投资估算编制依据①建设投资根据项目基本设计方案和有关前期工作方面部分基础资料；②山东省建委《2003土建综合预算定额》；③主要材料采用现行市场价格。●建设投资估算内容①总体工程包括室外管线系统、道路、绿化等；②项目全部土建和建筑物外立面装修及内部一次性装修；③勘察设计费用按每平米25元计取；④工程监理费按工程费用的1.2%计取；⑤建设单位管理费按销售收入的1.5%计取；⑥预备费为工程不可预见费，按工程费用的3%计取。1.2投资估算●估算范围本项目投资估算范围为小区范围之内的建筑工程费，配套安装费、预备费、其它费用及建设单位管理费。●固定资产投资及总投资本项目不考虑流动资金，因此项目投资即为固定资产投资。经估算，本项目总投资为22089万元。其中土建及设备安装工程费用10060万元，室外工程建设费用4438万元，土地费及建设规费5075万元，其他开发费用2516万元，（包括不可预见费用392万元）。建设投资估算详见附表。2.资本金及资金筹措根据项目实行资本金制度的规定和项目的实际情况，本项目的资本金约为3000万元。项目法人前期投入资金已达到项目拟建所需资金要求。其余建设资金由项目法人单位自筹和通过预售解决。3.财务效益分析3.1分析依据及说明本财务分析根据国家现行财税体制进行。本财务分析计算期为2.75年，其中建设期2年。本项目建成后商品住宅及商铺全部出售，暂不考虑物业管理的收入及其成本。3.2营业收入项目建成后，137958平方米的住宅和41444平方米的商铺全部按市场价出售。房产销售采取预售与现售相结合的方式。销售均价多层住宅按1600元/平方米，高层住宅按2300元/平方米，商铺按2800元/平方米计算，销售收入约为39174万元。分年度销售收入计划表年度200820092010销售收入9000万元1600014174万元3.3销售税金本项目按销售收入的5%交纳营业税，并分别按应纳税额的7%、3%、1%、0.3%、0.25%交纳城市建设维护费、教育费附加、堤防费、管理费、河道维护费，合计为5.5775%。详见销售收入和销售税金及附加估算表。4.分年度投资计划分年度投资计划表年度2007年2008年2009年6000万元15000万元9515万元5.利润5.1所得税按经营利润的33%交纳所得税。5.2利润分配按税后利润的15%计提公益金和公积金。详见损益表6.财务效益分析6.1投资收益率R=（39174-22089）/22089万元=78%行业基准投资收益率Rc一般为20%，由于R>Rc，该项目可以考虑接受。6.2静态投资回收期净现金流量表如下：单位：万元第t年末200820092010现金流出1100090002089现金流入90001400016174现金流量-2000500014085累计现金流量-2000300011085（税前）Pt=2.1年设定房地产业基准投资回收期Pc为3年，由于Pt<Pc表明项目投资在规定的时间可以收回，该项目可行。6.3盈亏平衡分析（1）用销售量表示的盈亏平衡点BEP（Q）20万平方米住宅及商铺的平均销售价为2200元/平方米。BEP（Q）=22089/2200元/平方米=10．04万平方米（2）用销售单价表示的盈亏平衡点BEP（P）（住宅及商铺平均单价）BEP（P）=22085万元/179402平方米=1300元/平方米。6.4损益分析投资利润率、投资利税率、资本金利润率均是反映项目单位投资盈利能力的静态指标。根据《损益表》和总投资估算可以分别计算出上述几项指标：利润总额7879投资利润率=————×100%=———×100%=36%（税后）总投资金22089可见，该项目投资利润率和投资利税率均大于设定值，说明该项目单位投资对国家积累的贡献水平高于预期水平。从上述财务盈利能力分析看，各项财务指标较好；从敏感性分析看，项目具有一定的抗风险能力，因此从财务上讲该项目是可行的。附件1：投资估算表一、直接成本1、建筑安装费用①多层住宅：550元/m2×92500m2②高层住宅：1200元/m2×72088m2③商铺：1200元/m2×35500m22、绿化景观：2500万元3、公建设施：2000万元（含供热、道路、物业设施等）小计：22497万元二、间接成本1、税金销售收入×综合税费=36875×5.5775%=2056.7万元2、各项规费150元/m2×164588m23、管理费用（含监理、设计、勘探、销售成本、办公管理费用）销售额×综合费率=36875万元×9.5%=3503万元小计：8018.52万元三、合计：30515万元四、不含税费计算成本：25989.48万元附件2：销售收入、销售税金及附加估算表单位：万元序号项目金额备注1销售收入368752销售税金及规费4525.522.1营业税1843.755%附件3：损益表单位：万元序号项目金额备注1销售收入368752销售税金及规费4525.523总成本费用25989.48不含税费4利润总额6360（二）、投资办学项目1.投资估算及资金筹措1.1投资估算依据本可研的全部投资，包括土地征用费用、工程前期费用、建筑安装费、设备购置费、管理费、绿化费和不可预见费用等多项构成。本项目设备购置价格依据国家设备市场咨询价；建筑工程安装工程采用类似工程估算指标计算；其他工程及费用参照国家、省市的有关规定计划1.2项目总投资该项目总投资18000万元，其中征地投资2000万元，前期费300万元，建筑工程12490万元，配套设施投资1500万元，设备购置费2110万元，流动资金100万元。新城区投资办学项目估算表序号投资项目单位数量单价投资额总投资18000一征用土地平方米26680074、962000二前期工作费300三建筑工程平方米93500790.4124901教学校平方米1760085014962学生宿舍平方米3600050018003实验厂房平方米84008507144办公楼平方米60008505105图书馆平方米60008505106体育馆平方米3500285710007学生食堂及浴室平方米160008501360四配套设施15001绿化及道路建设3002水电配套3003网络中心2004体育设施100五设备购置21101教学办公电脑3002实验实习设备6103办公、学生桌椅1004图书册240000均价25元/册3005监控、消防设备1006其他教学设备200六流动资金100项目资金由天洛置业有限公司负责筹措。2.项目收益评价2.1项目收益预算自新校区建成第三年起，依据近期市场及政府现行政策，项目每年可预期收入：一、在校生收费序号名称人数收费标准收入/万元备注1高中生45003000元/人13502高复补习生30002000元/人6003小计75001950二、学费序号名称人数收费标准收入1高一学费1500800元/人1202高二、高三学费30001600元/人/年4803职业高中学费30001500元/人/年4504就业培训学费30001600元/人/年480小计1530三、物业管理费：600万元（按10500人、月均64元/人、每年算九个月）合计：4080万元2.2每年预算支出序号名称人数标准小计（万元）1教职工工资7201.5万元/人/年10802教职工福利2003水电费10万元/月1204办公费10万元/月1205维修费1006教师培训进修费8007教师奖金2008其他支出100合计20002.3项目投资回收期项目总投资1.8亿元，项目建成第三年起，每年预期收入4080万元，每年预算支出2000万元，每年预期收益2080万元。包括两年建设期在内，项目投资回收期预计为12年目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 -1-一、项目承办单位 -1-二、项目概况 -2-第二章项目背景及市场预测 -5-一、纸浆模塑制品行业的发展 -5-二、纸浆模塑制品的性能优点 -6-三、纸浆模塑制品的市场 -7-四、项目提出的过程与理由 -10-五、营销策略 -10-六、风险分析及对策 -10-第三章建设规模及产品方案 -15-一、建设规模 -15-二、产品方案 -15-第四章厂址选择 -16-一、厂址所在位置现状 -16-二、厂址建设条件 -16-第五章技术方案、设备方案、工程方案 -20-一、技术方案 -20-二、设备方案 -22-三、工程方案 -24-第六章主要原材料、燃料供应 -29-一、主要原材料供应 -29-二、主要原材料及年需要量 -29-三、主要原材料的供应和可靠性分析 -29-四、燃料及动力消耗 -30-第七章总图运输及道路辅助工程 -31-一、总图布置 -31-二、厂外运输 -33-第八章能源消耗分析及节能、节水措施 -34-一、用能政策法规及设计标准和规范 -34-二、能源种类和数量 -35-三、节能措施 -35-四、节水措施 -36-第九章环境影响评价 -38-一、厂址环境条件现状 -38-二、执行的环境质量标准及排放标准 -38-三、项目建设和生产对环境的影响 -38-三、环境保护措施方案 -39-四、环境影响分析与结论 -41-第十章劳动安全卫生与消防 -43-一、设计依据及要求 -43-二、安全防护措施 -43-三、消防设施 -45-第十一章组织结构与人力资源配置 -47-一、组织结构 -47-二、生产制度 -48-三、人力资源配置 -48-四、人员的来源与培训 -48-第十二章项目实施进度计划 -50-一、项目进度计划建议 -50-二、项目实施进度表 -50-三、项目达产计划 -51-第十三章项目招标方案 -52-一、项目招标方案综述 -52-二、具体招标方案内容 -52-第十四章投资估算及资金筹措 -54-一、投资估算依据 -54-二、投资估算说明 -54-三、投资估算 -54-四、项目资金筹措 -56-五、资金使用计划 -56-第十五章财务评价 -57-一、财务基础数据 -57-二、财务评价 -59-三、财务评价结论