广东某房地产公司未来十年中长期规划主报告

**未来十年中长期规划主报告Version：2004-10-20**未来十年中长期规划的主报告报告背景：房地产行业发展的机会与挑战**第三个十年:在行业目标与行业标杆下持续领跑中国房地产业在国际化视野下审视**发展**未来十年的战略目标和核心价值观**未来十年的业务链规划与战略定位**未来十年四大战略四大战略之一：30%行业增长四大战略之二：聚集城市圈四大战略之三：精细化细分价值四大战略之四：产业化产品创新**的核心能力战略背景：房地产行业发展的机会与挑战目录经济支柱特点--房地产投资占GDP比重持续增长亿元资料来源：2003年中国统计年鉴92、93年中国房地产行业过热发展后国家对房地产进行有效控制，自1995年后房地产投资开始萎缩；98年以后中国房地产投资开始复苏，占GDP比重保持持续增长，2002年达到7.4％；经济支柱特点—住宅销售额占GDP的比重持续增加亿元资料来源：2003年中国统计年鉴92、93年是中国房地产行业发展历史上的过热阶段，住宅销售出现一个小高潮，随后销售开始下降；98年以后中国房地产投资开始复苏，住宅销售占GDP比重开始持续增长，2002年达到4.7％；中国房地产行业的三个发展阶段:1994年之后房地产才真正作为一个产业出现第一阶段（1978－1991年）起步阶段第三阶段（1993年6月至今）调整阶段第二阶段过热阶段房地产真正的作为一个产业是从1994年开始出现的,一批以服务体制外(市场经济)新兴阶层客户为目标顾客的民营房地产公司开始出现资料来源：元富证券（香港）1614121086420120100806040200200330022001200019991998199719961995199419931992199119901989198819871987－2003年中国GDP增长与房地产行业周期波动情况GDP增长率（％）房地产投资完成额增长率（％）民营房地产企业的崛起是行业走向市场化产业化的标志民营房地产企业的崛起大大改善了行业经营水平,使得行业利润走出负增长低谷民营房地产企业的崛起的另一面是一批体制不清管理混乱经营不善的企业被淘汰出局1998年取消福利分房为中国房地产行业持续增长提供了真正的市场竞争环境(需要在下面标出增长率)万平方米资料来源：中经网1999-2003年的增长量是过去十年的增长量总和1998年取消福利分房为中国房地产行业持续增长提供了真正的市场竞争环境个人购买单位购买2003年房地产行业上市公司的利润水平大部分都远远高于全社会平均利润水平,这意味着还将有若干新竞争者进入房地产行业资料来源：2003年度上市公司财报目前全社会行业平均毛利水平区间行业宗规模淡最大左的1馋00靠家企雄业中歉年竣乘工面腔积普翠遍不齐到1集00烧万平并米,容这种骗小公挨司林把立的株现状刻说明厚房地国产公掉司是脾在普助遍的滥低水粒平层钱次竞稀争中国胡房地乏产行菌业百各强企击业开仁复工们面积锋规模亲分布疯情况房地吐产行尺业百播强企鸟业中镇开复效工面序积超朽过20弓0万平椒米的粗仅3家，管大部态分企仔业开锣复工肚面积财低于50万平推米；百强错企业生年度卵竣工贩面积劣的均鞠值不商到30万平聚方米用，百怪强企衫业中柄只有百**工集团蒜和合雅生创驴展的温竣工斤面积杀在10耕0万平辨方米跃以上;绝大此多数饰房地阔产都刻是区磨域性阅企业啦，并芬且集病中在角上海提、广姻东、捧北京矮三地03年销售额超过20亿的部分企业名称企业总部所在地业务区域**深圳深圳、北京、沈阳、武汉、成都等绿地上海上海、南昌、合肥招商地产深圳深圳富力地产广州广州、北京顺驰天津天津、北京、上海、武汉等合生创展广州北京、上海、广州、天津陆家嘴上海上海中海深圳深圳、香港中国SOHO北京北京万通北京北京广州恒大广州广州、北京北京城建北京北京首创置业北京北京合生晋创展够、上闻海绿睬地、夫天津辞顺驰脚少数珍几家忌企业絮呈现净一种焦跨地义域扩心张的天趋势四；中情国房鼠地产蛇行业和绝大按多数防企业昌都是载纯粹阁的区谷域性慕企业姜，并罗且集昂中在亿上海镜、广潮东、兰北京青三地正；区域吹房地喊产领化导者叠案例劫:北欺京首延创置丑业和膀北京菌城建忍的未挺来1、贯首创偶置业法是一日家北见京本笑地公羞司，菌业务塌集中程于北彻京地施区；目前呜首创描置业摊拥有32剑5万平粗方米吸的土降地储昼备；65％已择取得艺了土焦地使讨用权抄证；2、果“北局京城伪建”啦又一姥家北慌京本吊地公毕司，梅业务铲集中座于北盘京地耍区；目前场拥有似土地54箭6万平遵方米矩，规灶划建柱筑面挺积88要8万平欺方米皮，主削要集日中在药北京顾城乡勾接合河带、牢奥林龙匹克推公园升周边桌、CB状D及中袖关村亡等黄长金区突域充裕晒的土苗地储造备足享够满照足今挨后3至5年的贵发展,但三绍五年贷后呢?首创豪置业便目前本土地劳储备芦地理率位置侧分布北京怠两个颂主要锄的房澡地产廉企业叶首创棉置业允和北演京城臣建都搁是典酿型的搭土地袍资源驰垄断邻型企做业,矮这说聋明目邻前区捕域市陆场的赴竞争损格局草是个半假象稳,那口些靠门政府弃力量灾垄断岭土地唤资源栗的大贸公司晃要么录变革弹,要思么迟遥早会版退出剑竞争铃的领燃导行抵列中国墙：**给是中脖国房澡地产叫行业仍从事京商品乔房开略发与克销售陪业务妖最大搅的公管司，慈其市许场份宵额不廊到1％；中国禁房地剥产行答业前3名市须场份栋额之烈和仅旧仅2％左饶右；行业两前10名20飞03年销烧售额拘之和村为39揉0亿左胆右，胶并且将前10名公竞司并夏不稳编定；美国酬：美国屡房地肯产行料业最眠大的坐公司Pu吼lt镜e启Ho添me类s2好00箱3年市汗场份角额为4.各6％左灯右，漂年销椅售额累是*两*的13万.5倍；美国拥前10强房狡地产惭开发爹商销霞售总喜额36页86尝.7特6亿人叔民币，是何中国钉前10强的10倍,市场槐占有颗率之值和达州到27挡.2写5%；销售额最大公司的市场份额（02年、03年均为深圳**）行业前3名的市场份额之和（02年、03年均为深圳**、上海绿地、招商地产）行业前10名的市场份额之和说明伯：2原00罢3年武销售顶额超犯过2架0亿醉的房桃地产荷企业携有1符7家丝式，由刑于天饱鸿等弓几家患企业聪具体抹销售爷数据角没有医获得浸，故忆没有废列入篇上述垫分析弱。对比垄美国厦房地雄产行栏业，漂中国蝴房地桂产行后业并宴没有市真正妙意义亲的大事公司榴，行兼业处托于高兔速成娃长期宏观待调控致的基饿点:肝中央否政府伴将会茂为中想国房笛地产暴行业晕创造渡有利仇于公释平竞居争的南市场供化法族制化悄环境聚,从雪而真衰正确饱立房亚地产掠作为节支柱敞产业侄的地供位与计作用161412108642012姻010奥080604020020予0320狂0220仅0120贸0019惹9919险9819筛9719辱9619狱9519热9419灰9319党9219糖9119赞9019萍8919葡8819珠8719采87颜－2绢00羽3年骨中国嘉GD虽P增韵长与色房地帜产行触业周挪期波告动情赤况GD眯P增愈长率朱（％会）房地窝产投款资完缺成额漠增长扑率（榴％）在1旦99锋3至肢今的礼第三宫阶段宗（调阴整阶萝段）爹，房还地产需行业两出现佛了两禁次集佩中的团宏观录政策疲调控醒期：第一培次调盛控期帆：19哈93－19需94年；——控制弦行业乖发展筑，限田制不鹅良现纺象发椒展和菊“泡呀沫”皮膨胀秧；第二锻次调痛控期费：20院02－——规范宋行业凉发展拢，促蜓进土灭地市传场化控和房絮地产姥金融蜻正规哀化；资料泽来源萌：元渴富证街券（娘香港弓）土地乎政策缸向招恼投标绒杆方权向迈朝进,吴由此闷会带绵来房妥地产考企业彼从依谎赖土穴地生积存的奶格局诉向依罗赖金掠融方识向改馋变重点议是金梨融紧锅缩，驻限制利小公等司发顷展认为绘房地胶产行扣业总蚀体健客康，疼肯定喉了房黑地产丝式行业内的支雁柱地窜位；“对伴符合串条件蜓的房灰地产迟开发幅企业孤和房父地产摊项目原要继遥续加比大信趴贷支亦持力反度。委同时停要加无强房赖地产渡开发对项目错贷款染审核呢管理志，严冤禁违教规发代放房旬地产疗贷款边”；鼓励辈“强豪者恒悠强”示，弱要者淘众汰；央行也上调柳商业友银行持存款棋准备而金利题率1个百宿分点箭，这必将使轮商业虹银行薪减少贺贷款搏约10汁00亿元蛋；据统染计，筹截至20仍03年4月，拣房地到产贷联款占演到商塘业银久行各恢项贷降款余青额的17撑.6％；20杀04年4月，菊国务童院发辟出通涌知，狼将房阵地产郑投资桂项目翼资本盯金比臭例由20呈%提高洞到35稀%以上狮，但纽奉对一碌些资包金充盆足的收上市找公司浑没有辅太大次影响裙；20连03腔年8奴月18执号文独件20滴03悟年6冤月12赌1号谎文件紧缩瓶贷款鼓励毒强者行业毅现状20帆04技年存款轨准备太金利番率上趟调及其债他规祥定金融父紧缩认为菠房地俊行业演过热职；要求始各商雕业银部行全嫩面收俗紧对旅房地花产企主业的济贷款过，对趴开发崖贷款纯、土魂地储凑备贷橡款、章建筑娘商流姐动资絮金贷禽款、掏个人流住房宣按揭令贷款升、公够积金茂委托奔贷款绢等六框个方泳面做膊出严岸格规利定；资金买密集勉型行驱业；规模熊扩大焦的同道时，挡资金诸链越亏绷越民紧；银行城信贷踩是房另地产垮金融旱的主龙渠道另；开发舒商、怪银行泛、客躬户现乓状银行——贷款支压力共大，易积极岔性低填；房地墙产开扭发企话业——自有找资金摘不足地，贷脏款渠押道单津一；购房受客户——住房找贷款占需求厌大，舅但贷羡款不错足、侨贷款忍难；建立华三赢繁结构构促进纷大公肤司发爹展未来擦趋势未来良是巨外大的谅市场腿与前毛所未爆有的餐机会妙，但咬抓住臂并不辆容易起步高速系发展平稳舍期衰退古期人均纺收入舰(单村位：蹦美元流)未来滥20标年中设国所撤处阶目段稳定犁增长主要弄城市图所处浴阶段未来怀20马年，准中国忍房地洲产行趟业处哑于高芬速发越展期鸣及稳抽定增肾长期做一虚个假划设：洞如果王从1郑99皇4年折起，凑**迈房地毁产业滚务能枪够以姓行业轧增长竹率同般步增碰长，洽**检年销心售收肯入到统20直0３棒年将灾达１漫４６给亿元行业端CA乎GR酬=2范5.遵7%**迫CA臣GR乏=5昌1.泥4%以*薪*1肌99漂4年克房地下产销唯售收夕入7奸.0拥亿元拍为基语数，际按行挑业增厘长率这两倍谋计算笔**躲的销竟售收相入。桃19六94逆-2设00肿３年会增长乳率为趴51迅.4溉%19雁94担年-笨20屡14乎年房丑地产水行业柳与*旁*销件售额拴对比数据倦来源距：2巷00右3年敞中国火统计右年鉴吗，建霉设部尺科技砖信息霸研究速所，券**抄内部痛报告酸，锡弊恩公宝司的坝分析020004000600080001000012000房地产行业销售额1018.51257.71427.11799.52513.32987.93935.44862.86032.37671**销售额7.010.616.024.236.755.684.2127.4192.9292.019941995199619971998199920002001200220032004c**钩第三嫩个十躬年:梳在国罗际化络标杆邻与行周业目场标下协持续杀领跑享中国驻房地例产业目录第一唇部分前:在钉国际酱化视浊野下暮审视漠**业发展目录**晕选取确标杆四的意熟义:吃通过刘国际徐化标算杆P飘ul莫te堆h路om尚es济公司挨把握徒中国籍房地咽产的征未来做一菌家持喘续增炕长的搂伟大凭公司比如落，普毒尔特妄公司疤为何歪专注越于住颠宅业漂务,摘又何迫以持题续5嚷3年第保持益赢利吸？为咱什么女在美茶国那默样一援个成辽熟的俭市场悲，它坑的净佳资产聚回报根率能蜓达到敬18深%，弦近十辛年增欲长率捷达到臭行业枕的两那倍？比如洲，为掀什么蚁在普陕尔特洞公司屑新推刺出的营项目极中，榴老客扎户重虑复购浩买或员推荐近购买政的比巷例达抛到4贤7%巡寿？它卡何以题实现边客户击的终涌身锁呀定？比如朴普尔荐特在牧业务兼横跨小美国援27闹个州舱，4葵4个艘市场她的情思况下赢，如亲何实墨施它漠的跨申区域麦经营尺？Pu脑lt锦e描Ho选me远s公唯司的枕做法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199219941995199619992000200120022003深圳62.0%48.2%24.0%57.1%44.0%52.0%44.0%37.0%35.0%上海26.0%41.9%13.1%11.9%22.0%18.0%25.0%18.0%36.0%北京

29.0%7.1%23.0%13.0%6.0%6.0%2.0%天津

23.5%9.3%6.0%5.0%

1.0%沈阳

6.0%19.0%10.0%7.0%5.0%成都

15.0%9.0%5.0%南京

8.0%7.0%武汉

7.0%4.0%南昌

4.0%4.0%长春

5.0%3.0%其它12.0%9.9%10.4%14.7%-1.0%-6.0%

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地区年末总产值（亿元）占全国总产值地区房地产开发投资额（亿元）占全国房地产开发投资额地区城乡居民储蓄年末余额（万元）占全国城乡居民储蓄余额地区土地面积（平方公里）占全国土地总面积珠江三角洲合计8558.48.2%891.911.5%5781.46.7%407500.4%长江三角洲合计16981.016.2%1330.117.2%6258.37.2%1001131.0%京津环渤海合计18391.017.6%1543.620.0%9885.311.42548672.7%合计43930.441.9%3765.648.7%2192525.2%3957304.1%19掀97殃—2行00驶2年榴三个哨区域塞GD外P总贩量（单醉位：免亿元郊）数据采来源柴：《武20镇03太中国普统计惯摘要耻》、多《2孩00萄2年裕国民嫌经济驾和社巴会发枣展统锤计公坊报》1998年占全国比例1999年占全国比例2000年占全国比例2001年占全国比例2002年占全国比例珠三角7919.110.1%8464.310.3%9662.210.8%10647.711.1%11674.411.4%长三角15875.720.3%17097.720.8%19170.221.4%21210.922.1%23715.123.2%环渤海7603.79.7%8193.810.0%9207.210.3%10263.610.7%11229.211.0%总计31398.540.1%33755.841.1%38039.642.5%42122.243.9%46618.745.5%19剑97遭—2塘00径1年承三个爆区域晕居民舅消费骗水平（单屋位：炒元/惭人）数据搁来源普：《树20校04权中国紫统计蹄摘要早》全国平均水平2834297231383397360920悦02夹年三沙个区司域一治、二妻、三拣产业散产值（单轮位：纸亿元脱）数据延来源欣：《锋20富03座中国运统计眨摘要腹》19忘97鸡年—蕉20求02谣年三愁个区劫域固语定资顾产投司资（单刊位：起亿元浆）数据搞来源即：《更20腊03劝中国宅统计借摘要双》灯、《方20婶02洗年国弊民经模济和愧社会醉发展驻统计剧公报崭》合计10972.612150.11271113642.715277.913156.6占全国固定资产投资总额42.8%42.6%41.4%41.1%30.4%长江峰三角储洲住炒宅需延求量茂到2浅01起0年谋将达恳1.针30煮-2越.2穿5亿湿平方搞米/像年,扮到2友01槐5年签,将普达1着.1添0-词2.幅68衣亿平甘方米生/年亿平倡方米上限下限数据伟来源套：建乘设部振科技嘱信息余研究其所《撒中国船未来剧10信年住然宅房规地产平需求芝增长浴因素胶分析庄》亿平陶方米上限下限珠江践三角效洲住袄宅需份求量沫到2绳01维0年况将达未0.置51撤-0钓.8贱8亿境平方众