国门1号全球建材家具集采中心项目申请书

.2项目概况1.2.1项目名称项目名称：国门1号全球建材家具集采中心项目1.2.2项目性质项目性质：改扩建1.2.3建设地点本项目建设地点位于北京市临空产业核心经济区和空港物流基地，顺义区后沙峪镇枯柳树村枯柳树环岛西北侧。项目用地范围西起规划五路，东至机场北线辅路，南起顺平西路，北至机场北线辅路。该地点距离首都国际机场直线距离约5公里，距离北京市区直线距离约18公里，交通便捷，具有良好的通达性（见图2）。项目建设地点（图中A处）1.2.4项目建设内容本项目定位于国际建材家居展示会展中心、品牌集聚中心、技术研发中心、国际贸易中心、电子商务中心、物流配送中心和辐射全球性建材家居采购中心，力求建设成为全国乃至全球规模最大、品种规格最全、技术最先进、交易最活跃、行业影响最广的集研发、交易、物流以及总部经济于一体的全球性、现代化建材家居采购、物流、服务产业基地。项目总占地面积246022平方米，建筑面积50万平方米，其中，各功能区如下：序号项目单位建筑面积1展示会展中心m2150，0002品牌总部基地m2100，0003商品交易中心/电子商务中心m220，0004技术研发中心/金融服务中心m2100，0005仓储物流中心m280，0006商务办公配套设施m250，000合计500，000项目分两期建设：一期项目已经完成展厅、总部基地、电子商务中心、物流仓储中心的建设，本次主要针对展厅进行改扩建，预计新增改扩建投资7.3亿；二期主要建设全球采购中心、技术研发中心、会议中心以及休闲、生活、商业配套项设施，预计投资18亿元。改扩建内容：主要对第七届中国花卉博览会主场馆进行改扩建，原设计总建筑面积134056.66m2（不含地下建筑面积），建筑结构形式为本次改建后，总建筑面积增加到226763m21.2.5投资估算与资金筹措1.2.5.1估算编制说明1、工程费用：参照北京市概算定额，根据原花博会馆工程造价水平估算。2、工程设计费按国家物价局、[2002]10号《关于发布<工程勘察设计收费管理规定>的通知》的规定计算。3、项目前期申请报告编制费以与编制单位签订的合同为准。4、招标代理费为招标代理服务全过程的收费基准价格，按照计价格[2002]1980号《国家计委关于印发<招标代理服务收费管理>暂行办法的通知》的规定计算。5、竣工图编制费根据京建规字1986年97号，取设计费的8%。6、施工图审查费依据国家规定，按每平方米4.5元计取。7、工程监理费按国家发展改革委、建设部[2007]670号文中《建设工程监理与相关服务收费管理规定》载明的方法计算。1.2.5.2投资估算一期项目总投资223038.53万元，其中已累计完成投资150000万元，新增改扩建投资73038.53万元。其中：新增建设投资70147.64万元（含建设期利息3250万元），流动资金2890.89万元。详见项目投资估算表。一期改扩建项目新增投资估算表序号费用名称新增工程量单位单位造价估算新增总额（元）（万元）一新增改建工程费61779.321土建工程92706.34平方米4605.7242697.941.1建筑工程92706.34平方米2143.5919872.441.2降水工程92706.34平方米22.00203.951.3钢结构工程92706.34平方米1028.749537.071.4装饰工程92706.34平方米1411.3913084.482给排水及消防工程92706.34平方米173.221605.862.1给排水工程92706.34平方米66.92620.392.2消防工程92706.34平方米106.30985.473动力管道工程92706.34平方米66.94620.584循环水系统92706.34平方米25.52236.595采暖工程92706.34平方米2.8926.796通风空调工程92706.34平方米439.004069.816.1空调水系统92706.34平方米101.00936.336.2空调风系统92706.34平方米338.003133.477变配电工程92706.34平方米161.821500.178配电照明工程92706.34平方米375.583481.869弱电工程92706.34平方米158.141466.069.1火灾自动报警及消防联动控制系统92706.34平方米78.64729.049.2广播系统92706.34平方米8.4478.249.3综合布线系统92706.34平方米51.77479.949.4有线电视系统92706.34平方米3.0127.909.5门禁系统92706.34平方米16.28150.9310电梯工程92706.34平方米151.291402.5511地下建筑工程费16000.00平方米2570.004112.0012设备购置费559.1012.1电子商务平台投资500.0012.3办公家具购置费59.159.10二工程建设其他费用1932.721设计费新增工程费用的1%617.792项目申请报告编制费按编制合同金额10.003招标代理费按新增工程费用104.284招标交易费50.325竣工图编制费设计费的8%49.426施工图审查费新增建筑面积，4.5元/平米48.927工程监理费按新增工费用1014.928施工人员意外伤害保险费按新增工程费用的0.06%37.07三基本预备费工程费用、工程建设及其他费用之和的5%3185.60四建设期利息贷款5亿，利率6.5%3250.00五流动资金2890.89六总投资73038.531.2.5.3资金筹措一期改扩建项目新增投资73038.53万元，拟申请银行借款50000万元，其余23038.53万元由企业自筹。1.2.6经济效益本项目的收益来源主要是商铺出租租金、物业费、电子交易佣金、商品交易佣金、贸易代理费以及其他综合服务费。经测算，项目运营期内年均实现营业收入72758.57万元，年均利润总额29794.09万元，年均税后利润24580.13万元，总投资利润率13.36%，税后财务内部收益率为12.74%，财务净现值（I=10%）30244.55万元，投资回收期8.19年（含建设期1年），表明本项目具有较强的盈利能力和一定的抗风险能力。1.2.7社会效益项目定位于全球建材家具集采中心，着眼于未来世界城市化进程中对家居爆发式的增长需求，运用上海世博会倡导的“绿色、低碳、环保”理念，致力打造全国乃至全世界规模最大、品种最全、技术最先进、交易最活跃、行业影响最广的建材家居产业基地。项目建设成后社会效益明显：直接吸引全国6000多户建材家居企业落户，带动1.8万人就业，并能间接带动周边物流、餐饮、住宿等服务业发展；增加、财政收入：年均为地方增加财政收入（营业税金及附加和所得税）约12122.34万元，为国家增加财政收入（营业税）约3637.93万元，合计15760.27万元。

第二章项目建设背景及必要性2.1建设背景第七届中国花卉博览会主场馆位于北京市临空产业核心经济区和空港物流基地，距首都机场仅3公里，机场高速、机场北线、京承高速、京密路交汇于此，M15号轻轨后沙峪站位于场馆南侧200米，交通十分便利。主场馆总占地面积246022平方米，其中一期占地面积138216平方米，总建筑面积17万平方米（含地下建筑面积），建筑结构为地下一层、地上六层。1、2层层高8米，3至6层层高4米。二期土地占地107806平方米，用地性质为多功能。2009年，精美绝伦的第七届中国花卉博览会成功举办后，主场馆后期开发利用成为政府和投资单位所关注的主要问题。经过充分的市场调研和论证，结合主场馆区位优势和自身的结构特点，北京顺鑫农业发展集团有限公司与金盛置业投资集团有限公司达成了打造国门1号全球建材家具集采中心的战略合作意向。家居建材流通业是现代服务业的重要构成部分，家居建材业的规模化、连锁化、集约化、信息化发展，在拉动经济增长、增加就业的同时，也可以促进物流业的现代化。随着我国城乡一体化进程的加快，城乡住宅、楼宇、市政公用设施建设量将在相当一段时间保持高速增长；随着全球经济一体化，建材家居进出口贸易也将持续上升。同时，随着物联网时代人们消费模式的变化，现阶段商场化大卖场、建材超市、家居购物中心等业态由于规模化、集约化、信息化程度不高已不能适应市场需求，构建新型的建材家居销售模式十分必要。国门1号全球建材家具集采中心项目将以搭建建材家居产业的“买全球、卖全球”的平台，整合全球生产商、销售商、采购商、新型建材研发、期货（远期交易）、电子商务平台、品牌总部基地、商务办公等多种功能于一体的全球采购中心。项目将依托空港优势，打造国际建材家居展示会展中心、品牌集聚中心、技术研发中心、国际贸易中心、电子商务中心、物流配送中心和辐射全球性建材家居采购中心为目标，力求建设成为全国乃至全球规模最大、品种规格最全、技术最先进、交易最活跃、行业影响最广的集研发、交易、物流以及总部经济于一体的全球性、现代化建材家居采购、物流、服务产业基地。2.2项目建设的必要性2.1.1项目建设符合顺义区新城建设规划根据《北京市“十一五”时期重点新城发展实施规划》，通州、顺义、亦庄是“十一五”期间协调推进的三个重点新城，其中顺义新城要按照“巩固一产，发展二产，提升三产”及发展壮大产业群落的总体发展思路，以临空经济和现代制造业为基础，第三产业为新的增长点，利用首都机场的优势，积极发展以国际会展、商务、电子信息、物流为主的临空产业，形成顺义新城发展的枢纽核心，为新城发展提供重要的产业支撑，拉动区域经济发展。2.2.2依托空港优势，发展国际性家居建材采购中心本项目所在地毗邻北京首都国际机场，优越的临空区位造就了顺义的临空产业优势，目前已初步形成了以空港工业区、空港保税物流中心和天竺出口加工区为代表的外向型临空产业区，同时形成了以电子信息、航空产业、现代物流业为主导产业的产业集群，空港物流基地正在成为国内外知名物流企业的集聚区。国门1号全球建材家具集采中心项目将依托便利的航空交通条件，通过规模化的家居建材展览和交易，吸引国际和国内的家居建材企业来此参观、考察、设展和投资，进而带动顺义区第三产业发展，强化顺义区以会展业、物流业、总部经济、航空产业等现代制造业为代表的临空产业优势，使顺义区发展成为服务全国、辐射全球的家居建材国际采购物流中心、家居文化的传播中心、建材价格的指数中心以及绿色建筑的技术中心。2.2.3促进顺义区会展产业发展，形成家具建材产业的品牌效应会展业是具有很大发展潜力的朝阳行业，北京作为国家首都和国际交流中心，具有发展会展业的优势。随着新中国国际展览中心在顺义的落户，加快了北京会展产业在该区的集聚。会展产业是新型现代服务业，一般带动系数在1/5到1/10之间，具有较大的经济带动作用。《北京市“十一五”时期服务业发展规划》中针对会展业，明确提出了要适应建立国际国内交往中心的需要，大力拓展集商品展示、交易、投融资、信息咨询和经济技术合作等服务功能于一体的会展经营模式，提高展前、展中和展后的配套服务水平和运作效率，促进国际化、规模化、专业化、品牌化发展。国门1号全球建材家具集采中心的落成将极大丰富国内外家居建材产业的交流与合作，并在此基础上形成具有顺义区特色的现代服务业效应，促进区域经济增长，实现产业结构升级和经济增长方式转变，实现第二产业和现代服务业的高效联动。因此，项目建设有利于丰富顺义区会展业、商业、服务业的内容，形成顺义区现代服务业的综合效应。2.2.4发展家居建材电子商务交易模式，符合国家流通产业政策电子商务是基于信息技术和互联网的现代流通方式。电子商务作为一种全新的交易方式已经对各行各业产生了深远的影响。加快流通领域电子商务发展，既可以扩大网上消费群体，培育新型消费模式和消费领域，又有助于降低流通成本，加快商品和服务价值的最终实现。因此，加快流通领域电子商务发展是扩大居民消费、保持经济增长动力的有效手段，是提高商品流通效率、转变经济发展方式的必然要求。目前商务部出台了《关于加快流通领域电子商务发展的意见》和《关于完善生产资料流通体系的意见》，鼓励流通领域大力发展电子商务，鼓励传统行业应用和发展电子商务。本项目将突出“整合全球供货商资源＋整合全球集采和国内家庭消费终端”的电子商务模式，符合国家产业政策。2.2.5符合企业发展的战略定位本项目由金盛置业投资集团有限公司和北京顺鑫农业发展集团有限公司合资主办，项目的实施符合投资双方的战略发展定位。金盛集团是中国家居建材流通的创始单位之一，是中国最早整合发展家具、建材、电器、装潢、房展的家居“一站式购物”ShoppingMall理念的先行者。公司业务涵盖家居卖场、百货零售、房地产开发三大产业，及路桥建设、建筑施工、国际贸易、酒店、宾馆、战略投资等多个行业集群的大型民营跨国企业集团。截止2010年，公司在全国15个重点城市完成战略布点，拥有家具建材卖场20余个，经营面积达200万多平方米，公司总资产50亿元，年营业额逾200亿元人民币，员工总人数近万人，位居全国家居建材流通业第二，在国内建材家居领域处于领军地位。顺鑫农业作为北京市第一家农业类上市公司和国家农业产业化重点龙头企业，其战略定位是以市场为导向，以价值链为基础，以产业链整合为实现方式，逐步将顺鑫农业发展成为以资本、产权为纽带，以产业投资为核心，以提升和增强核心竞争力为保证，各产业协调发展的跨地区、跨行业、跨所有制的大型专业投资控股型集团公司，打造百年顺鑫。根据顺鑫农业“三·五”发展规划（2011-2015年）将打造六大产业集团，其中以花博会主场馆、顺鑫绿色度假村为主体，将打造大型商贸旅游产业集团，建设国门1号全球建材家具集采中心项目是公司打造大型商贸旅游产业集团的重要组成部分。第三章发展规划、产业政策和行业准入分析3.1发展规划分析3.1.1《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出，把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，营造有利于服务业发展的政策和体制环境，拓展新领域，发展新业态，培育新热点，推进服务业规模化、品牌化、网络化经营，不断提高服务业比重和水平。加快建立社会化、专业化、信息化的现代物流服务体系，大力发展第三方物流，优先整合和利用现有物流资源，加强物流基础设施的建设和衔接，提高物流效率，降低物流成本。优化物流业发展的区域布局，支持物流园区等物流功能集聚区有序发展。推广现代物流管理，提高物流智能化和标准化水平。3.1.2《北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》纲要指出：运用现代信息技术、创新营销模式及金融服务配套等手段，提升流通业的现代化水平。加快交通枢纽、大型物流节点和流通网络的建设，强化批发业和物流业的营运控制功能。鼓励商业流通企业发展连锁经营和电子商务等现代流通方式，培育专业化、规模化的贸易企业和品牌代理商。积极推进专业化商品市场发展，规范、发展千亿元规模的大宗商品电子交易市场，规划建设电子商务集聚区，积极发展网上商城，扩大电子商务消费。3.1.3《顺义区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》顺义区规划纲要提出：按照“优化一产、做强二产、做大三产”的发展思路，依托首都国际机场资源平台和天竺综合保税区政策平台，不断提高第三产业比重，重点发展航空服务、特色金融、现代物流、商务服务、旅游休闲等高端服务业。3.1.4《顺义新城规划（2005年—2020年）》顺义新城是北京东部发展带的重要节点和重点发展的新城之一，是北京面向国际的首都枢纽空港，是带动区域发展的临空产业中心和先进制造业基地。要在《顺义新城规划》的指导下，利用首都国际机场优势，积极发展国际会展、商务、物流等临空产业，强化城市的综合服务职能，把顺义新城建设成为现代国际空港、区域产业引擎和绿色宜居新城。3.2产业政策分析（1）《关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见》2008年3月，商务部发布了《关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见》，提出我国流通领域现代物流发展的主要目标、工作任务以及六项具体政策措施。支持有条件的连锁企业和第三方物流企业合作，完善配送供应链，改造和建设物流配送中心，提高连锁企业统一配送率。推进“双百市场工程”，鼓励批发市场的建设和改造，增强物流功能，加快批发市场的信息平台建设。（2）《关于加快流通领域电子商务发展的意见》2009年11月，商务部公布了《关于加快流通领域电子商务发展的意见》，意见指出“十二五”期末，力争网络购物交易额占我国社会消费品零售总额的比重提高到5%以上。推动传统流通企业开拓网上市场，鼓励重点培育的大型流通企业建设一体化的电子商务平台。同时，促进商品批发环节应用推广网上交易，鼓励流通企业应用电子商务进行商品批发交易，提高流通效率，扩大中间需求，带动最终需求。（3）《关于完善生产资料流通体系的意见》2010年5月11日商务部发布了《关于完善生产资料流通体系的意见》，该意见对完善我国生产资料流通体系提出了主要的指导思想和目标、主要的任务和组织的障碍等。同时也表示要大力发展现代流通方式，带动电子商务的发展。意见指出，鼓励大型骨干生产资料生产、流通企业、大宗商品交易市场规范发展电子商务。支持建设专业化的生产资料第三方电子商务平台，整合供应链上不同环节、不同领域、不同企业间的生产资料生产、需求和物流等服务信息资源，完善服务功能。（4）其他关于电子交易的政策2004年国务院发布了《关于加快电子商务发展的若干意见》。意见阐明了发展电子商务对我国国民经济和社会发展的重要作用，提出了加快电子商务发展的指导思想和基本原则，还提出了一系列促进电子商务发展的具体措施。2007年6月，国家发展和改革委员会、国务院信息化工作办公室联合发布我国首部《电子商务发展“十一五”规划》将信息产业列为首要发展的高技术产业，国家将继续推进经济结构的战略性调整，加快高新技术产业的发展，继续走“以信息化带动工业化、以工业化促进信息化”的新型工业化道路。电子商务十二五规划初稿已经完成，“十二五”期间，电子商务发展的主要任务是：推动电子商务应用的普及和深化，包括推动大型工业、商贸物流、旅游服务等传统企业深化电子商务应用，提高网络采购和网络销售发展水平；促进移动电子商务等创新型电子商务发展等。3.3行业准入分析根据《产业政策调整目录（2011年）》内容，现代物流业（海港空港、产业聚集区、商贸集散地的物流中心建设）、商务服务业（会展服务）、商贸服务业（利用信息技术改造提升传统商品交易市场）属于国家鼓励类项目。因此，本项目建设符合国家相关政策，不存在进入限制。

第四章市场分析4.1我国建材家居总产值持增长态势随着我国经济的高速发展，人民生活水平的迅速提高，国际国内建材家居市场需求的迅猛增长，我国建材家居生产得到了快速的发展。据中国建筑装饰协会统计，2009年我国建材家居业总产值18500亿元；其中公共建筑装饰装修（含幕墙）7000亿元；住宅装饰装修产值11500亿元。按照《中国建筑装饰行业“十一五”发展规划纲要》的预测，到2010年，我国建材家居工程产值将达到21000亿元，其中公共建筑装饰装修8000亿元，住宅装饰装修达到13000亿元。预计2015年建材家居业产值将达到3.8万亿元，比2010年增长1.7万亿元，每年的增长率预计稳定在16％左右。4.2城镇化建设推动我国建材家居市场需求的稳步攀升一般来说，城市化率达到50%，标志着城市化国家的初步形成。2008年我国城市化率达到45.68%，处于走向城市化国家的关键时期。未来5—10年，我国的城市化将呈现加快发展趋势。如果城市化提高1个百分点，就有大约1300万人口由农村进入城市，居民消费总额大约增加1200亿元。按这个预测，如果中国城市化率在未来10年左右提高10～15个百分点，仅居民消费就可以拉动1.22万亿-1.8万亿元。考虑到消费的乘数，以3倍测算，可以拉动3.6万亿-5.4万亿元的消费总量增长。十一五期间，中国建材家居的总产值年均增幅达到14%，远高于全国GDP的增增长幅度。从建材家居总产值占GDP比重来看，基本保持在6%~7%左右，可以说是国民经济中重要的产业环节。据中国宏观经济学会的测算，2010～2015年间，由城市化带来的城镇固定资产投资增量可以达到9万亿元。如果要让1.3亿农民工及其家属市民化，城市每年需要新建保障性住房650万套（5.2亿平方米、户均80平方米），这对钢铁、水泥、建材、家居等相关行业将产生重要的拉动作用。近几年来，政府部门采购规模保持了快速增长，2009年全国政府采购规模为7413.2亿元，比2008年增加1422.3亿元，增长了23.7%。“十二五”期间我国仍需要加快市政公用基础设施建设。预计2010年在城市市政基础设施方面的固定资产投资额将突破1万亿元，预计“十二五”全国城市市政基础设施投资总额预计在7万亿元左右。由此可见，随着城市化的进程不断加速，以及固定资产投资、政府采购规模的扩大，我国建材家居市场需求将迅猛增加，不断扩充着建材家居市场的容量。4.3我国建材家居业已经发展成为生产大国和出口大国2009年我国建材工业累计进口103亿美元，比上年同期增长14.5%，其中压延玻璃、玻璃纤维原料球、未上釉的陶瓷砖上涨幅度均超过了20%。预计到2010年，建材进口总额将提高到130亿元左右，占全国货物进口总额的百分比约为0.8%。2009年建材类产品累计出口208亿美元，比上年同期增长17.1%，其中大理石、花岗石板材出口22亿美元，人造板、铝塑复合板、陶瓷砖和卫生陶瓷、家具出口146亿美元，保持了平稳较快增长态势。预计到2010年，建材家居出口总额将提高到250亿元左右。我国建材家居业出口国际市场不断扩大，呈现出口结构优化，高附加值、深加工产品的出口增速加快等特点，同时建材行业对外贸易顺差不断扩大。因此，我国建材家居业已经发展成为生产大国、消费大国和出口大国。4.4建材家居产业发展的内在需求目前，我国建材家居业链锁经营、集约化、信息化程度还不高，管理模式还比较落后。随着电子信息的迅速发展，尤其是国际资本市场贝恩、高盛、淡马锡、凯雷投资、华平投资、摩根斯坦利和花旗集团等机构纷纷登陆中国市场，这无疑加剧国内建材家居市场竞争的进一步升级。在这种情况下，我国建材家居业就必须完善建材行业的标准体系，提高信息化水平，改进经营模式，推进现代物流技术，发展配送体系，不断向规模化、连锁化、集约化方向发展。只有这样，才能提高我国建材家居行业的经营管理和营销能力，增强市场竞争能力，适应电子信息发展的要求。4.5家居建材电子商务市场发展潜力巨大现代企业的竞争不再是产品的竞争，而是商业模式的竞争。传统商业模式做大做强需要几十年甚至上百年，连锁企业需要十年或是几十年，而互联网网络连锁只需要3-5年。无店铺销售（电子商务）将成为行业新的增长点。随着互联网和科技的发展，家居建材企业更多地开辟网上销售管道，越来越多的企业开展电子商务业务。数据显示，目前中国网销市场用户规模有6000多万人，占整体网民比例的19.4%。然而，中国网上销售额仅占社会零售额的2%，而美国则占有6%—7%。有业内人士因此表示，中国网络销售具有无限大的发展空间。艾瑞咨询统计的数据表明，2003年中国网络购物的规模为18亿元，到2009年就达到了2630亿元，预计2010年可达到4755亿元，年均增长率在100%左右。从经济增长上看，网络购物的增长速度远远领先其他增长速度，这意味着电子商务的发展趋势在未来势不可挡。艾瑞咨询根据2009年主要家居建材类电子商务网站的销售规模和市场份额对比研究，以及对一些行业人士的访谈发现，2009年中国家居建材类电子商务网站销售额约为176.7亿元，占家居建材行业2.5％左右；2010年全年预计达到228.5亿，占家居建材行业2.9％左右。目前在淘宝网上的家居店有14万家，包含家居产品3700万种，每日的营业额能达到4200万元人民币。2009年家居网销市场的交易规模是112亿元，占整体网购市场的4.7%。有业内人士保守估计，三年内这个数字将达到700亿元人民币。未来家居建材网络购物市场规模上升空间巨大。

第五章项目运营方案5.1总体规划方针与指导思想本项目的规划，旨在以建材家居产业市场快速发展的大背景为前提，以北京打造世界城市为契机，依托顺义区区位优势，建设成一个中国首个全球建材家居采购中心，涵盖品牌基地、产品展示、贸易会展、商务物流、商品采购、仓储物流等多个功能，以提升国内产业市场发展水平、促进产业升级为主要目的的，最具专业性的建材家居产业综合项目。1、坚持开发与保护并重产业项目的开发有利于城市经济的发展提高，但也需要注重对于城市环境的保护。在大力支持产业建设的同时，尽可能减少负面作用，重视环保规划以及产业运作过程中产生的对于周围环境的影响，对原生态环境给予最大程度的保护。2、突出区位优势项目为中国花卉博览会主场馆会后利用，位于北京临空经济区核心区——空港开发区，距首都机场仅3公里，机场高速、机场北线、京承高速、京密路交汇与此，M15号轻轨后沙峪站位于场馆南侧200米，交通十分便利，是一个具备实现真正的全球性产业集散地条件的开发项目。基于这一优越条件，在项目规划、功能分区以及建筑设计等方面应充分体现，将优势资源充分的利用转化为产业价值。3、强化产业形象项目对外展示的形象是否鲜明而具有特点，将直接影响项目的吸引力和聚集力，从而关联到项目开发的整体收益。在空间分区布局规划中必须通过各种产品和服务太突出项目产业化的主题形象，通过建筑的规划与有机结合来塑造和强化项目产业集聚地的形象，给他人形成一种标杆性的印象。4、集中功能单元对不同类型的设施如商务、产业、展厅、居住配套、物流等功能单元采取相对集中布局，并在其间布设快捷方便的道路系统，力求使各个功能区在空间上形成有效的结合。一方面，功能单元的明确便于规划及后期运作，分工明确便于管理；另一方面，功能区间的有机结合则利于整个项目的整体感和充分利用。5、协调发展原则一方面，优化配置项目产业内部产、展、售、运、住、食、娱等几大要素，协调有序的发展；另一方面，项目应充分利用北京市和顺义区的宏观环境背景，促进自我发展的同时，也推动区域经济的综合提高。5.2项目发展定位项目发展定位：打造“买全球、卖全球”全新的商业模式1、我国建材家居业态的演变我国建材家居市场起步于八十年代后期，纵观其发展历史，大致分为初始发展、聚集发展和多元发展三个阶段：（1）初始发展阶段：从八十年代后期到九十年代前期，以独体的路边店、车库型店为典型的个体店市场形态。（2）聚集发展阶段：从九十年代中期到九十年代后期，在自发形成的、无统一组织管理的建材装饰材料交易集中地；在房地产项目集中、交通便利的城乡接合部，出现了许多有组织、有规划、以招租和物业管理为特征的招商制市场，实现了个体店向大规模的、专业化的商业集合体的转变。它为有效衔接产消、活跃市场，满足城乡消费需求，创造就业机会，增加税收，促进经济结构调整，起到了不容低估的作用。（3）多元发展阶段：随着我国商品流通领域的不断发展和进步，以及对外开放步伐的加大，我国建材家居市场的竞争格局也发生着新的变化，出现了商场化大卖场、建材超市、家居购物中心等业态。随着我国城乡一体化进程的加快，城乡住宅、楼宇、市政公用设施建设量将在相当一段时间保持高速增长；随着全球经济一体化，建材家居进出口贸易也将持续上升。同时，随着物联网时代人们消费模式的变化，现阶段商场化大卖场、建材超市、家居购物中心等业态由于规模化、集约化、信息化程度不高已不能适应市场需求。时代呼唤建材家居销售模式的升级。2、全球采购中心的商业模式全球采购中心是通过构建展示会展中心、技术研发中心、品牌集聚中心（品牌总部基地）、国际贸易中心、电子商务中心、全球采购中心以及仓储物流中心，以网上交易、电子商务为主要方式，发展全球性商品采购中心的一种现代建材家居市场形态。5.3功能定位1、功能定位的原则满足项目主题概念与品牌形象定位的原则；创新性与特色性的原则；客观可行性和因地制宜的原则；战略升级与可持续发展性原则。2、功能定位根据对国际国内市场需求的预测，北京金顺国际建材家居采购中心将实现年300亿元的家居建材交易额，以此为依据进行场馆后期的功能划分。北京金顺国际建材家居采购中心将建设会展中心、商品采购中心、品牌总部基地、国际贸易中心、技术研发中心、电子商务中心、金融服务中心、商务办公中心以及仓储物流中心等方面的商业功能。（1）展示会展中心展示会展中心以展示国际国内品牌产品为主，设置中心展区、地区（国家）展区和行业展区，地区展示区如：中国区、欧洲区、美洲区、亚洲区等，行业展示区如：建筑陶瓷、卫浴洁具、五金机电、幕墙、涂料、消防器材等行业展区，品牌展示区则以国内外知名的建材家居品牌总部基地为主。其中，主展区规划体量15万平方米，地区（国家）展示区50家，规划面积15万平方米，总部基地100-150家，规划面积10万平方米。（2）品牌总部基地进入21世纪以来，一个新的经济时代快速形成——总部经济时代。总部基地是中国经济的一种新态度、新趋势，是企业总部集群的现实化，是企业资源的社会整合的综合体，它是企业资源整合的大型经济平台，是新经济条件下的一种崭新的经济发展模式。金盛置业投资集团有限公司将利用多年积累行业客户及协会等社会组织的优势，整合全球品牌资源；利用采购中心的信息平台、交易平台、展示平台、研发平台聚焦吸引品牌，缔造全国乃至全球品牌总部聚集。以国内外生产厂家、供应商、经销商以及物流商为主要客户群体，进驻的生产厂家、供应商以及物流商目标为6000个左右。，（3）商品交易中心/电子商务中心本项目将以国际采购商、政府采购团体和建筑财团为主要客户群体，通过交易会、商品交易所、电子商务平台、第三方物流、离岸交易等方式，寻求、吸引国际国内的驻中国“亚太采购中心”或“国际采购中心”入住，并分别设立欧州采购商商务区、美洲采购商商务区、亚太采购商商务区、中东采购商商务区，打造建材家居供需中国第一站，中国建材家居产品走出国门的第一站，建材家居电子商务第一网。（4）技术研发中心/金融服务中心本项目将以国内外尖端建材家居科技研发机构、认证机构、银行为主要客户群体，吸引全球建材家居领域高端人才，以节能、低碳、环保、智能化、信息化、数字化为主题，通过不断的术创新，促进产品更新换代；发布建材家居产品流行趋势，发布建材家居产品标准，建立建材家居产品国家认证中心，建材家居产品新品示范基地、未来生活馆。同时，与银行合作为进驻商户提供各类金融服务，促进企业发展和管理水平的提升。规划建筑面积10万平方米。（5）仓储物流中心本项目将充分利用项目周边的海关、保税、物流优势，运用现代管理手段，建立仓储物流中心，发展现代物流服务产业，提高整个商务功能。（6）商务办公配套设施项目建成营运后，引进的各类商户将达到6000个左右。因此，必须按城市主要功能规划商业、会议、法律服务、产权交易服务等方面配套设施，以适应全球采购中心营运中各方位的需求。各功能区规划面积序号项目单位建筑面积1展示会展中心m2150，0002品牌总部基地m2100，0003商品交易中心/电子商务中心m220，0004技术研发中心/金融服务中心m2100，0005仓储物流中心m280，0006商务办公配套设施m250，000合计500，0005.4交易模式1、国际性家具建材交易会：通过国际集采会，大宗商品交易会，地区产品交易会、新品交易会等多种形式，搭建交易平台。2、网络交易：搭建B2C、B2B交易平台，沿产业上下游建立国际化网络信息平台，提供供求信息发布、供求信息浏览，网上交易等服务。3、进出口贸易：利用顺义空港的口岸优势搭建建材家居产品进出口平台。4、贸易代理：为中小型企业提供贸易代理，并通过专业的贸易、商务服务，掌握各地需求趋势，为研发中心提供市场趋势信息。5、物流及第三方物流：主要为仓储物流业务。5.5盈利模式项目依托北京临空经济区国际影响力和综保区辐射全球市场的优势，通过搭建建材家居产业的“买全球、卖全球”的平台，整合全球生产商、销售商、采购商、新型建材研发、期货、电子商务平台、品牌总部基地等多种功能于一体的全球采购中心。1、交易佣金、场地费：对通过交易会、网上交易平台达成的交易按一定比例收取交易佣金，对参展生产商、供应商收取场地费。2、贸易代理费：为区域内外制造商代理进出口业务，并收取代理费。3、信息发布费：利用网络平台，为供应商发布供应信息；利用网络信息为行业展览展会信息发布信息；利用网络资源发布广告等主要模式获得利润。4、贸易收入：通过直接贸易赚取贸易差额。5、租赁收入：以地产租赁方式获得收益。6、技术检测收入：回应客户或市场准入要求，建立一流的行业检测机构，对欧美亚等市场准入的环境、环保等条件受托检测服务，收取检测、认证费。7、技术服务收入：应客户要求，对供应商制造过程的技术、质量、工艺等提供过程技术服务。面对行业研发力量的现状，为企业客户长期提供技术支持和技术研发外包服务。8、集采服务收入：根据房产精装修、整体住宅、整体装修的发展趋势，结合中国地产标准化程度低的特点，可利用技术优势，整合制造商资源和房地产商资源，提供精装修、整体住宅和整体装修的技术和工艺服务。9、信贷担保服务收入：利用成熟的采购商资信评估库等资料，为进驻商户提供信贷、信用担保结算担保服务。10、物业服务收入：利用利用完善的休闲娱乐等配套功能和商务支持等提供系统的增值服务。5.6经营策略1、品牌经营策略：现代社会已经进入品牌时代，在建材家居市场品牌理念已深入人心。因此，品牌化经营战略是全球采购中心重要的经营策略之一。即：以国际、国内品牌为主要目标，以绿色低碳环保、节能产品及研发的新产品为主要卖点。同时，通过广告宣传，引导终端消费，提高消费者的个人品位，增加消费者对产品的认识。2、多元化经营策略：在批发、零售等传统经营模式以外，运用现代化信息手段，发展电子商务、网络销售、全球商品采购中心等多元化经营，是实现建材家居产业转型升级的一个重要的经营策略。3、联合经营策略：建立电子商务平台、商品采购平台，通过联合经营的方式，集合各方面的资源，以不断提升市场竞争能力。4、招商价格策略：运用优惠、鼓励措施，如按成本价销售或无偿提供使用，引进国际性品牌生产企业、供应商、经销商以及科技研发机构，形成品牌经营与新产品研发和推广优势；运用“一站式系统解决方案”，推进现代物流技术，降低产品成本，使消费者真正感到价兼物美。5、优质服务策略：运用现代化信息手段，宣传产品性能，统一配送服务，安装调试，质量保证，真正体现“售前、售中、售后”全过程的优质服务。5.7项目实施规划项目总体实施规划序号开发内容一期（已建成）二期1展厅——2品牌总部基地——3电子商务中心——4全球采购中心——4技术研发中心——5商务、会议中心——6休闲、生活、商业配套——7物流仓储、保税加工————

第六章一期项目改造方案6.1总规划方案6.1.1总规划布局项目平面布置图一期项目总占地面积138216平方米，建筑用地113396平方米，总建筑面积134056.66平方米（不含地下建筑面积36041.64平方米），容积率为1.18。本项目由1、2、3、4号馆和国际馆（原1、2、3、4号展馆位于建筑群南部，交易中心位于建筑群东部。展馆主入口位于项目南侧顺平西路街，设计了一条中间有绿带的大道，与东北西其它道路共同组成便捷的道路系统。6.1.2交通设计项目利用穿过场地内部的南北向规划路将场地分为东西两块，展馆和国际馆都布置在场地东侧，西侧场地在会时用作临时地面停车，会后为远期开发用地。会时的车流主要在南北向的规划路上解决，而在场地东侧的机场北线南辅路中段开辟了贵宾车行出入口。场地东南部分为公共广场，对整体建筑群呈环抱趋势，为会时主要的人行活动场所。在京密路开设主要货物出入口；在火寺路设次要货物出入口。在主要货物出入口两侧，形成集散地，货运车辆经各货物出入口，直接驶入卸货区。通过合理的交通组织，做到人车分流，并对货物车流与参观车流进行合理组织，车行路线最低限度减少道路噪音对展区的影响。6.1.3绿地系统场区景观高低错落，层次分明，铺装场地、植物、水体、相结合，形成进入展馆前的序列空间。铺装层的枝状结构，看似无序，但却遵循着整体的秩序。道路与场地结合，为参观者提供一步一景的小空间。停车场设置植草砖，将停车场与绿化空间相结合。植物层随地形变化的不同，又分设了不同的树种层面，分别为常绿树层、落叶树层、灌木层和地被层。所有植物都采用片状种植方式，形成有序的植物群落景观。本项目绿化率不小于18％。6.2改造方案6.2.1场馆改造前现状第七届中国花卉博览会主场馆总占地面积246022平方米，其中一期占地面积138216平方米，总建筑面积13.4万平方米（不含地下建筑面积），建筑结构为地下1层、地上6层。1-2层每层高8米，3至6层每层高4米。改造前花博会主展馆房屋产权证面积单位：m2层数123号展馆4号馆交易中心总计一层（含夹层768.06m226656.0910529.674666.7241852.48二层（含夹层969.24m212799.487967.971982.122749.55三层10882.326243.521225.5118351.35四层10761.546243.52/17005.06五层10761.546243.52/17005.06六层10761.546243.52/17005.06屋面附属用房/33.8454.2688.1地上建筑面积合计82622.5143505.567928.59134056.66地下一层建筑面积17773.4618268.18/36041.64总建筑面积82622.5143505.567928.59134056.666.2.2改建方案、目标本期主要针对1、2、3、4号馆的1、2层进行改扩建，按5米层高改造为3层；对各馆之间的空隙进行填充，将场馆由原来的E型改造成“日”型。改造后场馆总建筑面积约22.6万平米（不含地下建筑面积），楼层由6层增加至7层。详见下表。一期改建后具体经济指标单位：m2层数1234号馆国际馆总计1F413473层7500413472F36786367863F34730347304F34274342745F26362263626F26362263627F1940219402地上建筑合计219263226763地下建筑52119123号馆178734号馆18246其他地下面积16000一期总用地面积138216可用建设面积113396总建筑面积226763地上建筑面积226763计容地下建筑面积52119不计容容积率2.00建筑密度30%绿化用地面积20396绿化率18.00%6.2.3一期改扩建后项目出租规划方案楼层建筑面积（㎡)摊位面积（㎡)建材行业规划规划出租面积（㎡)家具行业规划规划出租面积（㎡)综合行业规划规划出租面积（㎡)备注1F4134725000陶瓷12000卫浴7000睡眠中心3000服务配套3000小计19000300030002F3678622000木门、移门衣柜9000实木、软体家具13000小计9000130003F3473021000橱柜、小家电7000古典、板式家具14000小计7000140004F3427421000地板，楼梯、壁纸12000红木9000小计1200090005F2636216000窗帘布艺、吊顶，五金8000户外家具6000饰品2000小计800080006F2636216000家装公司4000办公家具、小件家具8000写字间4000小计4000800040007F1940212000快捷酒店3000小吃街1500影院1500电玩1000写字间5000小计120001-3号馆-1F1787310700仓储区107004号馆-1F1824610950灯具广场10950新增地下建筑面积16000合计271382154650806505500015000国际馆（原交易中心）75004000国际馆一层国际馆一层国际馆一层国际馆二层4000国际馆二层4000国际馆二层40002.46%总计2788821586506.2.4建筑结构建筑结构的安全等级为二级，设计使用年限50年，建筑设防类别为丙类建筑，抗震等级为二级。本项目建筑物地上结构形式为钢框架-混凝土剪力墙结构体系。抗震设防烈度为8度，建筑场地类别为III类。本工程采用天然地基上的梁式筏板基础，根据中国建筑技术集团有限公司的岩土工程勘察报告，本工程的防渗设计水位和抗浮设计水位标高为34.50米6.2.5建筑材料1、墙体材料外墙体：外墙采用玻璃幕墙，结构楼板外皮至幕墙外皮距离为300mm内隔墙：本工程主要使用3种材料。地下室主要使用加气混凝土砌块墙，地上部分主要采用轻钢龙骨石膏板，轻钢龙骨纤维增强水泥板。2、门窗与幕墙外墙为玻璃幕墙及压纹保温钢板体系。6.2.6建设期一期改扩建项目建设期为14个月，项目于2010年9月进行规划设计，2011年3月开始施工建设，2011年10月正式竣工。一期改扩建项目计划进度表20102011序号实施步骤9101112123456789101项目改造方案设计▲▲▲▲2项目申请报告编制及报建▲▲▲3项目招投标▲▲▲4土建施工▲▲▲▲▲▲▲▲5竣工验收▲第七章资源开发及综合利用分析7.1资源开发方案本项目属于非资源类开发项目，不涉及资源开发。7.2资源利用方案本项目为商业建筑项目，在使用过程中消耗的资源主要包括电、水。1、供电方案本项目建筑工程为一类高层防火建筑，根据今后商业办公的综合使用性质，用电负荷等级为一级，应由两个独立回路10kV电源供电。项目供电由市政供电部门引入，目前场馆供电设施齐全，电源充足，能满足项目改建后的运营需求。2、供水（1）供水水源本工程生活用水由2路市政给水供水，市政水压为0.25MPa。加压供水的专用生活贮水调节水箱设在地下一层，有效容积为35m（2）供水范围供水范围供水方式备注低区用水：B1层~2层市政自来水直接供水高区用水：3层~7层生活贮水调节水箱和变频调速泵联合供水7.3资源节约措施1、土地资源项目在原馆基础上进行改建，改建前总建筑面积134056.66平方米（不含地下建筑面积），容积率为1.18；改建后总建筑面积为226763平方米（不含地下建筑面积），容积率为2。项目通过控制容积率指标，提高单位用地面积上的开发建筑面积，提高了土地利用率，符合国家节约土地的政策。2、公共资源为提高资源利用效率、降低资源消耗，项目在改建及使用过程中拟采取以下措施：（1）项目建筑、结构严格按照国家有关设计标准规范进行设计，不超标，合理利用建筑材料，不浪费。（2）采用新型节能的墙体材料，重点使用轻质、高强、保温性能好的节能新材料和保温门窗，加强屋面及墙体保温。墙体材料尽可能使用国家推广使用的新型建材，如加气混凝土等，减少粘土红砖的使用量。（3）推广使用新技术、新工艺，充分利用自然光和自然通风，以节能降耗。（4）所有设备一律选用符合国家规定的节能型设备，不选择国家已公布淘汰的机电产品。电器设备选用新型高效节能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。照明灯具选用节能型，以节约用电。（5）注意节约用水，所有用水设施均选用节水型的。生活场所卫生间选用节水型卫生洁具，以节约用水。（6）在各类能源进入室内的入口处均装设各类能源消耗计量仪表，进行能耗计量、考核。第八章节能方案分析8.1用能标准和节能规范（一）相关法律、法规、规划和产业政策1.中华人民共和国可再生能源法2.中华人民共和国节约能源法3.中华人民共和国建筑法4.中华人民共和国电力法5.建设工程质量管理条例6.《中华人民共和国消防条例》（84.5国务院公布）7.建设领域推广应用新技术管理规定8.实施工程建设强制性标准监督规定9.当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录（2000年修订）10.关于加强节能工作的决定11.关于进一步推进墙体材料革新和推广节能建筑的通知12.关于加快发展循环经济的若干意见13.关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知14.关于开展资源节约活动的通知15.批转国家建材局等部门《关于加快墙体材料革新和推广节能建筑意见》的通知16.关于印发《建设部节能省地型建筑推广应用技术目录》的通知17.关于进一步加强建筑节能标准实施监管工作的通知18.关于贯彻《国务院办公厅关于开展资源节约活动的通知》的意见19.关于发布《建设部推广应用和限制禁止使用技术》的公告20.关于印发《建设部建筑节能试点示范工程（小区）管理办法》的通知21.关于印发《关于城镇供热体制改革试点工作的指导意见》的通知22.关于印发《建设部推广应用新技术管理细则》的通知23.关于印发《建设部建筑节能“十五”计划纲要》的通知24.关于发布《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）的通知25.建筑节能技术政策26.关于印发《在框架结构建筑中限制使用实心黏土砖的规定》的通知27.关于发布《新型墙体材料专项基金征收和使用管理办法》的通知28.关于印发《可再生能源产业发展指导目录》的通知29.关于印发节能中长期专项规划的通知30.关于印发《进一步做好禁止使用实心黏土砖工作的意见》的通知31.关于印发《资源综合利用目录（2003年修订）的通知》32.关于印发《中国节能技术政策大纲》的通知33.《关于发展新型建材的若干意见》的通知34.能源发展“十一五”规划35.可再生能源发展“十一五”规划36.建材工业“十一五”发展规划纲要37.2000-2015年新能源和可再生能源产业发展规划要点38.关于发布《推荐建材产品（第一批）目录》的通知39.关于印发《新型建材及制品发展导向目录》的通知40.建材工业“九五”和2010年科技发展规划纲要（摘要）41.中国建筑材料工业投资指南（摘要）42.建材工业节约能源管理办法（二）节能标准及技术规定1.《用能单位能源计量器具配备和管理通则》GB17167-20062.《工程设计节能技术暂行规定》GBJ6-853.《城市热力网设计规范》CJJ34-2002；J216-20024.《通用用电设备配电设计规范》GB50055-935.《电力工程电缆设计规范》GB50217-946.《建筑照明设计标准》GB50034-20047.《建筑给水排水设计规范》GB50015-20038.《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-20039.《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-200210.《通风与空调工程施工质量验收规范》GB50243-200211.《建筑采光设计标准》GB/T50033-200112.《建筑中水设计规范》GB50366-200213.《建筑设计防火规范》GB50016-200614.《电能质量公用电网谐波》GB/T14549-9315.《电气设备节能设计》06DX008-216.《电气照明节能设计》06DX008-1（三）相关终端用能产品能效标准1.《管形荧光灯镇流器能效限定值及节能评价值》GB17896-19992.《普通照明用双端荧光灯能效限定值及能效等级》GB19043-20033.《普通照明用自镇流荧光灯能效限定值及能效等级》GB19044-20034.《单端荧光灯能效限定值及节能评价值》GB19415-20035.《高压钠灯能效限定值及能效等级》GB19573-20046.《高压钠灯用镇流器能效限定值及节能评价值》GB19574-20047.《金属卤化物灯镇流器能效限定值及节能评价值》GB200053-20068.《金属卤化物灯能效限定值及节能评价值》GB200054-20069.《三相配电变压器能效限定值及节能评价值》GB20052-200610.《变压器空载损耗率限定值》GB19577-200411.《房间空气调节器能效限定值及能源效率等级》GB12021.3-200412.《通风机能效限定值及节能评价值》GB19761-200513.《清水离心泵能效限定值及节能评价值》GB19762-200514.《节水型生活用水器具》CJ164-20028.2能耗状况和能耗指标分析8.2.1能耗种类、来源及流向电力→制冷、动力、照明、办公设备、生活热水供应水→生活用水、绿化及消防用水等8.2.3项目所在地能源供应状况本项目位于北京市顺义区花博会主场馆所在地。目前场馆供水、供电设施已经齐全，可满足改建后项目运营的需要。给水：水源由项目西侧火寺路，沿顺平西路的DN400管线至项目引入。中水：规划七路修建有DN300中水管。雨水：在规划五路建有雨水管，DN600~DN1400。规划七路以北排入十三支。机场北线南辅路建有1.6m×2m排水明沟。污水：在规划五路建有污水管线DN500~DN600。供电：本工程东侧出口加工区建有110KVA变电站，沿安富街、火寺路、规划七路引一条电力管道接至项目。通讯：本项目用地范围内电话总数需求为1800门，根据周边市政条件，将建信息管道接自安富街的已建信息管道，沿规划五路接至项目。8.2.4能源消耗指标分析1、给排水、消防系统该项目用水量主要为办公人员综合生活用水量、浇洒道路、灌溉绿地用水量，此外还包括部分市政用水、公建用水及未预见用水量。用水量预测：商业办公生活用水量：50升/人·日×18000人=900市政用水、公建用水及未预见用水量：商业办公用水量×15%=135m绿化及道路喷洒用量：1.5L/m2·d×20396m2用水量总计为：1066m³/日，年耗新鲜水：日用水量×300=中水用量：1120462、电力系统本项目消耗的能源种类主要为电能，主要用于满足建筑物的通信系统、照明系统、动力系统等。不考虑照明开关时间表，商业按照明10小时/天。（1）空调负荷及耗电量北京市区民用建筑冷估算，商业地上取100w/m2，地下取80w/m2。空调耗电量定额（w/m2）建筑面积（m2）日小时数Cop值工作天数年用电量（万千万时）地上建筑100226763100.751202040.87地下商业建筑8018246100.75120131.37总耗2172.24（2）照明耗电量照明的功率密度，商业取9.00w/m2，地下部分取5.00w/m2。照明耗电量定额（w/m2）建筑面积（m2）日小时数负荷系数工作天数年用电量（万千万时）地上建筑9226763100.75330505.11地下商业建筑部分1518246100.7533067.74其他地下533873100.733039.12总耗611.98（3）电器（电插座）耗电量电器（电插座）的功率密度，商业取25.00w/m2，地下部分取6.00w/m2电器（电插座）耗电量定额（w/m2）建筑面积（m2）日小时数负荷系数工作天数需要系数年用电量（万千万时）地上建筑25226763100.753300.6841.86地下商业建筑部分2518246100.753300.667.74其他地下633873100.73300.418.78总耗928.38（4）电动设备（电梯、风机）耗电量电动设备（电梯、风机）的功率密度，配套商业取10.00w/m2，地下部分取10.00w/m2电动设备（电梯、风机）耗电量定额（w/m2）建筑面积（m2）日小时数负荷系数工作天数需要系数年用电量（万千万时）地上建筑10226763160.753300.671.84地下商业建筑部分1018246160.753300.65.78其他地下1033873160.73300.610.73总耗88.35（5）年总消耗电量为：3800.94万千瓦时。3、采暖系统项目年耗热量计算结果为254.9771万kWh，详见下表。序号功能区名称建筑面积面积热指标热负荷（m2）（W/m2）（kW）1地上建筑226763306802.892地下商业建筑1824630547.383合计7350.27采暖热负荷QR（kW）室内计算温度(tn)日运行小时(h)采暖天数(d)温差修正系数(Kt)管网输送效率(%)年耗热量(GJ)17350.2718121250.710.9529664.144、单位建筑面积综合能耗和总能耗分析项目全年能源消耗汇总表序号主要能源种类计量单位年需要量实物标煤实物折算系数折标煤1电万度T3800.941.2294671.352水吨T3196780.085727.403天然气万立方米T8312.1431012.114年总计折标煤2297.005单位面积能耗0.02518吨标煤/m28.3节能方案分析8.3.1建筑专业节能方案根据《公共建筑节能设计标准》DBJ01-621-2005第3.1.3条规定“单栋建筑面积大于20000m21、规划布局：建筑总平面的布置和设计，充分利用冬季日照避开冬季主导风向，利用夏季凉爽时段的自然通风。项目建筑拟采用南北朝向，以使主要房间最大可能避免西晒，最大限度的减少空调能源消耗。2、外部环境设计：对本地段的原生树木绿化环境加以充分利用和改善，起到隔音降噪降尘的效果，减少对建筑室内外环境的影响，以创造能充分满足人们舒适条件的室外环境。3、建筑体形系数：建筑物的体型系数不大于0.3。4、建筑窗墙比：本项目目前根据《公共建筑节能设计标准》（DBJ01-621-2005）中相关要求，东、西、北朝向的窗（包括透明幕墙）墙面积比，不大于0.7，且建筑物总窗墙比不大于0.7，遮阳系数小于0.5。当单一朝向的窗（包括透明幕墙）墙面积比小于0.40时，玻璃（或其他透明材料）的可见光透射比不小于0.40。5、建筑外门设计：设置门斗或其他减少冷风进入的设施。6、屋顶设计：本项目建筑屋顶透明部分小于20%，其的传热系数满足《公共建筑节能设计标准》（DBJ01-621-2005）的要求。8.3.2结构专业节能方案1、拟采用轻质、高效的保温材料。2、当外墙出现热桥时，对混凝土热桥部位采用高效保温材料进行处理，可采用保温砂浆或其他高效保温材料。3、混凝土强度等级拟采用C30～C25，优先采用HRB400级钢，以达到节约钢材的目的。4、对外墙外保温系统采用的机械锚固件要求制作螺钉的材料是不锈钢或经表面防腐处理的金属，塑料钉和带圆盘的塑料膨胀套管应采用聚酰胺、聚乙烯或聚丙烯制成，制作塑料钉和塑料套管的材料不得使用回收的再生材料。锚栓套件必须是经权威机构检验合格，并出具有检验报告方可采用。8.3.3电气专业节能方案本工程应从多方面采取节能措施：变配电系统中采用干式节能型变压器，在低压系统中设集中电容补偿，提高功率因数，并采取谐波抑制措施；动力系统的风机、水泵等设备根据需求采用变频器、软启动器或其它减压启动方式，以减小启动电流和对电网的影响；在照明设计中大量采用绿色节能型照明光源、高效照明器具并结合智能照明控制系统，应急疏散指示灯拟采用LED光源、室外景观照明拟采用太阳能光伏电池供电，从而达到节能及环保的目的；弱电系统通过高度集成化的智能楼宇控制系统，实现对大楼各机电设备跨子系统的统一协调管理，实现高效节能的目的。8.3.4给排水专业节能方案1、本工程雨水集中收集，经过处理后用于车库的冲洗、室外绿化灌溉系统、水景循环系统等。2、所有卫生器具配件均采用满足《节水型生活用水器具》（CJ164-2002）标准的用水器具。3、各主要用户的给水总供水干管和中水总供水干管上均设置水表，便于计量用水量。4、制冷机冷却水经冷却塔循环使用。5、低区充分利用市政水压，直接供水。6、高区设置变频调速水泵供水，节省水泵电能。8.3.5冷热源和空调采暖水系统节能方案1、制冷机性能系数满足《公共建筑节能设计标准》要求。2、空调冷水二次泵采用变频调速水泵。3、考虑到系统节能，冷冻水系统按办公室湿度独立控制空调系统的设计要求，分为两个系统：1）空调机组和新风机组划为潜热处理系统，负责承担房间的全部湿负荷和部分显热负荷；其冷冻水供水/回水温度为7℃/12℃。设有两台离心式冷水机组，总装机容量为7000KW。2）将室内的风机盘管划为显热处理系统，负责承担房间的部分显热负荷；其冷冻水供水/回水温度为15℃/20℃。设有一台离心式冷水机组与一台双工况螺杆式冷水机组，总装机容量为4600KW。考虑到夜间值班等因素，双工况螺杆式冷水机组的夜间供冷工况为4、建筑设置热计量装置。5、根据冷却水温度控制冷却塔风机启停。6、空调末端设备、冷热源设备和空调水系统设有能量调节的自控装置。7、冬季利用冷却塔制冷为内区风机盘管提供冷源。8.3.6空调通风系统节能方案1、全空气空调系统过渡季可加大新风运行，利用新风作冷源。2、新风系统都设有排风热回收装置。3、高大空间采用分层空调的气流组织形式，提高通风效率，减少供冷量和送风量。4、展馆和中庭过渡季进行自然通风，节省空调能耗。5、地下停车库的通风系统风机根据车流量进行定时启停控制，节省风机能耗。8.3.7能源计量/检测设备、器具的配备1、水的计量水的计量包括市政供水、中水、采暖系统补水等。在城市供水管网引入本小区进口设一级表，每个单元门口设置二级水表。具体到各户设置水计量表，按计量收费，保证节约用水。以达到节约电能、减少耗能的目的。同时所有卫生洁具均采用节水型产品，合理配置水表等计量装置。2、电的计量高压计量：每路10kV电源进线的计量表设在10kV计量柜内。低压计量：为有效进行能量计量和管理，在变电所进、出线和有特殊要求的部位设置计量表，动力负荷、照明负荷分别供电、分别计量，对30kW及以上用电设备单独计量。严格执行GB17167-2006标准，选用计量检定机构认可的用电计量装置，配变电所设专用计量柜，并设具有分时计量功能的复费率电能装置。对电流互感器的选择按电压、准确度等级、变比和二次容量等参数确定。所有计量表计的计量范围、参数内容、计量精度等应满足法定要求。其功能：如数据采集方式、通迅接口形式、通迅协议等应满足能量计量管理系统的要求。3、采暖热水的计量供水管设置计量仪表，在热力站、各建筑物入口、分户设热计量装置，所有设备均采用节能、节水型产品，合理配置温度计、压力表、水表等计量装置。4、配备能源计量人员运行管理本项目建成后，建立能源计量管理体系，形成文件，并保持和持续改进其有效性。配备专人负责能源计量器具的管理，负责能源计量器具的配备、使用、检定（校准）、维修、报废等管理工作，应强调应及时记录相应各种仪表的参数，如发现异常应及时检查、修理直至正常为止，并即时整理出相应的日用量、月用量、季用量和年用量。以确保项目的节能措施得以达到预期的节能效果。同时建立、保持和使用文件化的程序来规范能源计量人员行为、能源计量器具管理和能源计量数据的采集、处理和汇总。第九章建设用地、征地拆迁及移民安置分析9.1项目选址及用地方案9.1.1项目建设地点本项目位于北京市顺义区枯柳树环岛西国门1号（原花博会主场馆）。项目为中国花卉博览会主场馆会后利用，位于北京临空经济区核心区——空港开发区，距首都机场仅3公里，机场高速、机场北线、京承高速、京密路交汇与此，M15号轻轨后沙峪站位于场馆南侧200米，交通十分便利，是一个具备实现真正的全球性产业集散地条件的开发项目。基于这一优越条件，在项目规划、功能分区以及建筑设计等方面应充分体现，将优势资源充分的利用转化为产业价值。9.1.2项目用地范围本项目总用地面积246022平方米，其中一期项目总用地13826平方米，具体用地范围：北侧及东侧为机场北线南辅路，西侧为南北走向规划六路、东西走向规划七路与规划六路垂直相交，南侧为东西走向顺平西路，东侧为枯柳树环岛。9.1.3土地利用状况项目单位已经获得拟改建项目的经营权和土地使用权证书，手续齐全，无遗留及争议问题。改建后项目一期的技术指标如下：一期改建项目总用地面积 138216m一期改建后总建筑面积226763m2建筑控制高度 7层容积率2.00绿化率 18%建筑密度 30%9.2土地利用合理性分析1、项目与城市规划相容性顺义区新城建设目标：利用顺义新城最重要和独有的资源首都国际机场优势，积极发展国际会展、商务、物流等临空产业，巩固提升现代制造业的层次与水平，打造作为区域产业发展引擎的临空产业中心和首都先进制造业基地：强化城市的综合服务职能，突出滨水组团式布局特色，建设绿色宜居新城。《北京城市总体规划（2004年一2020年）》对顺义新城的功能定位：东部发展带的重要节点，北京重点发展的新城之一。引导发展现代制造业，以及空港物流、会展、国际交往、体育休闲等功能。本项目运营期定位于会展、商品采购、商务、仓储物流等商业功能，符合城市建设规划。2、可实现布局集中、用地集约和产业集聚的目标。本项目所在地位于北京市顺义区，地毗邻北京首都国际机场，优越的临空区位造就了顺义的临空产业优势，目前已初步形成了以空港工业区、空港保税物流中心和天竺出口加工区为代表的外向型临空产业区，同时形成了以电子信息、航空产业、现代物流业为主导产业的产业集群，空港物流基地正在成为国内外知名物流企业的集聚区。项目的建设可以实现建材、家居企业向空港集聚，有利于形成产业集聚效应，并能发挥产业带动效应，促进顺义空港经济区的发展。根据规划相容性分析及项目选址合理性分析，本项目选址及平面布局符合当地规划、环境质量及环境保护的要求，选址及平面布局合理。9.3征地拆迁及移民安置分析本项目不涉及因征地而产生的拆迁及移民安置问题。第十章环境和生态影响分析10.1建设项目周围环境和生态现状1、工程地质地处燕山南麓，华北平原北端，属潮白河冲积扇下段。平原面积占95.7%。地势北高南低，北部山地最高点海拔637米，平均海拔35米。2、气候条件顺义区气候属暖温带半湿润大陆性季风性气候，年平均气温为11.5℃。1月平均气温4.9℃，最低气温零下19.1℃；7月平均气温25.7℃，最高气温达3、场地类别建筑场地类别为III类。4、场地建筑抗震根据《建筑抗震设防分类标准》（GB50223-95），本工程抗震设防烈度为8度，相应的设计基本地震加速度值为0.20g，阻尼比0.035；建筑抗震设防类别：为丙类。10.2项目生态环境影响分析10.2.1施工期环境影响分析噪声影响分析施工中将会动用施工设备和机械，施工运输车辆进出施工工地，这些都将会对周围环境产生一定的噪声污染。大气环境影响分析项目在施工中会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与施工现场条件、管理水平、机械化程度及施工季节、土质及天气等诸多因素有关。水环境影响分析本项目施工过程中会产生施工废水和生活污水。施工期产生的废水主要由施工人员生活污水和施工本身产生的废水（主要是结构阶段混凝土养护排水，以及各种运输车俩冲洗水等）组成。项目建设过程中将严格控制水污染，不产生渗井、渗坑，不会对地下水产生影响。固体废弃物环境影响分析项目施工期的固体废弃物主要包括生产性废弃物和生活垃圾废弃物。生产性废弃物包括：施工阶段物料运送时的遗洒、损耗，包括沙石、混凝土、钢管、木板及线材等；施工器材、建材和装饰材料的包装物等。项目施工期生活垃圾主要包括用餐饮垃圾和施工工作面生活垃圾。10.2.2运营期环境影响分析运营期主要污染源和污染物为汽车尾气、油烟、生活污水、生活垃圾和风机、水泵等各固定噪声源厂界噪声。10.3生态环境保护措施10.3.1施工期污染防治措施噪声污染防治措施施工现场应合理布局，将施工中的固定噪声源相对集中摆放。如遇夜间施工，应该符合当地政府的相关规定。保持施工车辆进出通道的畅通，并加强附近区域的交通管理，以避免较大的施工运输量影响交通秩序，产生车辆鸣笛噪声污染。大气污染防治措施项目将采取以下对策：1）施工场地定期洒水，防止浮尘产生，在大风日加大洒水量及洒水次数；2）施工场地内运输通道及时清扫、冲洗，以减少汽车行驶扬尘；3）运输车辆进入施工场地应低速行驶，或限速行驶，减少产尘量。固体废弃物污染防治措施原建筑物拆除后的建筑垃圾将集中堆放到指定地点，并按照《北京市建筑垃圾和工程渣土处置管理规定》妥善处理。（1）每个工区工作面必须设立指定的渣土堆放点，堆放点要设专人管理，避免渣土随意堆弃；（2）倒土过程中，工作面须设置洒水、喷淋实施，并压实渣土；（3）遗弃的沙石、建材、钢材、包装物等应由专人管理回收，及时清洁工作面。10.3.2运营期污染防治措施噪声污染防治措施项目建设时除优选低噪声设备外，还将通过合理布局等综合性防治措施，达到国家标准，以减轻对周围环境的影响。大气污染防治措施厨房烹饪油烟气可通过吸排油烟机将油气分离后经专用烟道引到楼顶部排入空中；地下停车场排放的废气利用地下室强制通风将尾气排至室外，保证停车场的空气中尾气含量