知名企业房地产市场营销策略报告图表丰富

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2012年营销策略报告目录contents

住宅市场情况介绍整体市场分析-宏观政策时间政策概要政策详情2011-1-14存款准备金率一次：中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2011-2-18二次：从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2011-3-18三次：中国人民银行18日晚间决定，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2011-4-17四次：将从4月21日起上调金融机构人民币存款准备金率（下称存准率）0.5个百分点。2011-5-12五次：12日宣布，从5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。存款准备金率升至21%2011-6-14六次：从6月20日起，再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2011-11-30中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011-2-9利率一次：自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点2011-4-5二次：中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。2011-7-6

三次：央行昨晚宣布，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。2011-2-26限贷国务院推新国八条二套房首付提至6成，利率1.1倍，停止发放第三套房贷款。2011-2-1限购上海、北京、南京、苏州、无锡等城市相继出台“限购令”。2011-8-17住房城乡建设部于8月17日公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准2011-1-27房产税上海市和重庆市人民政府自1月28日起实行房产税2011-7-18保障房国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史日前表示，要把保障民生放在突出位置，加大保障性住房用地供应。国土资源部明确要求，保障性住房用地不得从事商业性房地产开发。2011-9-28国务院办公厅发布《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》，要求健全退出机制，同时尽快明确2012年保障性安居工程建设任务、投资计划、用地计划以及资金来源渠道。2011年政策频出，三次上调利率、六次上调存款准备金率、限贷、限购、房产税等政策，从金融手段、行政手段对房地产进行了全面调控，使得各房地产公司资金链吃紧、销售业绩下滑，进入了房地产的“寒冬”，调控初见成效，一线城市降价潮已显现，二线城市后续跟进。2011年年底存款准备金率三年以来首次下调，2012年预计仍会有几次下调，明年中央将实行稳健的货币政策和积极的财政政策，稳定经济增长。2012年房产调控:坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。明年的房地产又是一个寒冷的“冬天”。整体市场分析-商品住宅从近三年来泰州市区商品住宅成交量价变化来看，成交量在09年达到最高点，当年成交总面积183.8万方，同比前一年上涨192%，预计2011年成交量在110-120万方，从2010年开始泰州市场成交量以20%的量缩减；从价格上来看，市区成交均价保持稳定上扬，今年截止10月份，商品住宅成交价格达到5919元/平米，均价由3700元/平米上涨超过63%。泰州市区商品住宅呈现量跌价升的趋势，成交量从09年开始逐年缩量，主要由于近两年的房地产市场调控持续，使得成交量缩水。整体市场分析-商品住宅从成交额、成交面积来看，城南、城东项目占了大部分，尤其是前十项目城南就占4个席位，可以看出城南项目竞争激烈。我司项目在市场低迷的下半年入市成交金额占据第五、成交面积占据第六，尤其是成交金额与前面项目差距很小，预计明年我司项目能成为市场的标杆项目。成交额排名1-10月项目名称区域成交金额美好上郡城中区26856泰州碧桂园东区23948同济家园南区23058景瑞·荣御蓝湾南区22605华润国际社区南区20897龙锦华庭高港区18740世茂河滨花园南区13775凤城颐园东区13632水岸帝景高港区13476城市之光西区9494成交面积排名1-11月项目名称区域成交面积美好易居城城东60137泰州碧桂园东区51842龙锦华庭高港区38322同济家园南区35008水岸帝景高港区29429华润国际社区南区29417美好上郡城中区27616景瑞·荣御蓝湾南区27157凤城颐园东区26871世茂河滨花园南区24111项目排名数据：无万达项目排名，万达今年成交额5.5亿元今年以来，受政策调控影响，市场需求明显缩水，商品住宅成交量较去年第四季度一直维持在比较低的水平，今年传统楼市的“金九银十”更是落了空，成交量在9月份跌至谷底，环比下跌23%，同比下降46.58%；成交均价为6124元/㎡，环比下降8.18%，同比上升18.09%；成交均价在上半年基本平稳，围绕5500元/平米上下波动，继7月份均价明显上涨，8月份达到今年以来最高均价，为6669元/平米，环比上涨7.29%，下半年的整体均价保持在6400元/平米左右。整体市场分析-商品住宅泰州市区商品住宅月度供求走势图：今年以来，泰州市区商品住宅市场在7月和10月有2次集中供应，对应的，成交量在7月份也达到顶峰，7月份共去化99432.6平米，环比上涨255%，其后，8月、9月份成交量依然稳步下跌，10月份虽然有大量供应，但由于下半年市场整体低迷，未能扭转“金九银十”大势已去的局面，10、11月份供求比更是达到2.49、2.67，去化情况很不乐观，会导致明年库存压力大。整体市场分析-商品住宅今年4-10月，泰州市区商品住宅成交结构比较集中，144平米以下产品为成交主力，其中120-144平米改善型产品居成交首位，去化115943.74平米，折合864套，占比30%，其次为100-120平米中户型产品，去化65423.22平米，占比17%，80-90平米刚需产品也去化较多，去化683套，占比21%，另200平米以上别墅产品也因单位面积较大，去化量占有一定比例。整体市场分析-商品住宅区域市场分析区域成交面积成交套数城北9458.0385城东148474.31078城南136728.951188城西44712.43430城中42765.12396今年4-10月，海陵区城东居区域成交量首位，共去化148474.3平米，占比39%，其中，泰州碧桂园，凤城颐园和江南一品为城东成交主力，城南则为成交套数首位，成交1188套，占比37%，其中华润国际社区、同济家园、荣御蓝湾、世茂河滨花园占据城南成交主力。今年以来，城东和城南供应量普遍较高，且由于这两个区域地理位置优势明显，对顾客吸引较大，因此成交量普遍较高。区域市场分析/城北、城西今年4-10月，城北成交结构比较集中，主要集中于80-90平米刚需产品和100-120平米中户型产品，100-120平米段去化3003.64平米，折合27套，均占到区域总去化的32%，80-90平米段去化2388.42平米，占比25%，120-144平米段改善型产品也占据一定市场份额。城西的成交结构也比较集中，且主要集中于常规面积段，80-90平米刚需产品为区域成交主力，去化14471.74平米，168套，分别占比32%和39%，此外100-120平米中户型产品以及120-144平米改善型产品也去化较多，去化面积相当，其余面积段也有少量成交。区域签市场昏分析/城东尼、城认南、辉城中城东铅的成宴交结杀构分削布也裁比较沟集中斩，12防0-毯14线4平米牵改善跌型产罗品和20放0平米户以上随别墅笋产品弃成交搏较多验，其辽中，12盼0-抵14苹4平米通段去因化46推62孙7.灭78平米龟，折灿合34猜9套，抬分别番占比31听%和32轮%，20阳0平米予以上峰产品则去化42排79妄7.慰97平米肆，占葡比29只%。城南弹的成当交结哑构也础比较书集中酒，12粗0-狱14舱4平米谅段居延成交卧结构跨首位活，去陆化45芬81斜5.停22平米减，折黄合33竿8套，笑分别叮占比34塌%和28栋%，此家外80纺-9挪0及10嗽0-肤12笑0平米什段去航化面灰积相逐当，榨但80选-9药0平米萌产品顶去化旦套数幸较多播。城中湾的成脸交结句构也麦比较声集中涌，12慈0-管14狡4平米凶改善阔型产局品为理成交绝主力妇，去骨化11幅41盯4.胆95平米真，折简合83套，反分别低占比27穴%和21遵%，其舅次为90僻-1宿00平米愈产品巩，14调4-鞋16北0平米扣产品婶也成述交较漠多，氏主要牲来自成于项辛目美桂好上迫郡在涌该面王积段烧的成狂交，妇城中狭小面础积产谱品也覆去化民较多派，主炎要来振源于洞华辰岛尊园车的供候应。万达广场美好上郡世茂河滨恒景国际花园同济家园东润第一城华润宏国际铁社区世茂沫河滨宾花园报价短68漆00恒景取国际多层闷88定00万达竟广场住宅90悄00美好垫上郡均价裁1050闭0美好犁易居踩城高层/5吴50彩0荣御略蓝湾景瑞覆荣御冷蓝湾高层/7暗00镜0同济鞭家园/多层75洗00东润候第一任城/小高65刮00大华费锦绣彼华城大华拉锦绣驻华城高层/5输50尽0竞品颂分析--岛-竞品鹿分布锯图竞品股分析——同济呆家园同济地家园透推出偿的房帅源主厌要面蛋积分脸两类威，90平米牌不到哲的两平房和13仗0平米疲以上干的三考房，桌今年厘主力剂成交峡均为创该两武类产规品，80选-9崇0平米逃以及13伸0平米划以上封大房桐型由冲于供击应量蛙更多卖，成肝交比盖重最眼大。面积段成交量成交套数40-506241550-6018503580-90868697110-120524446120-130796162130-140825463140-150141010150-1607815分面关积段桂成交牺分析项目愧成交尘数据蹦时间泄段：20想11夸-0具3-荡10至20道11项-1躺0-罩30竞品仆分析——景瑞代蓝湾项目狮成交肠数据春时间骨段：20脉11华-0学3-氧10至20屯11链-1战0-躺30该项傅目今双年推希出的刷产品创分为芽叠加绘别墅滔和高咸层，至高层痕推出屯产品家，85平米掩、11裙5平米轮、12露1平米遵、13骨8平米涌、15糖0平米么；叠初加则阵是18闷0-杂21献0平米狠。产穿品上债市后兼除12葛1平米愈、15评0平米植外其海他产哗品均内得到俊市场鼠良好队去化攀。面积段成交量成交套数80-90496759110-120173716130-140804259180-1909355190-200451623200-210613130分面捉积段扬成交常分析竞品冠分析——美好罚上郡项目非成交刚数据言时间离段：20虚11刮-0读3-随10至20孔11宅-1筛0-汽30项目互今年出有三讽次集捡中供全应，缎以13故0平米撞以上宗大户催型为床主，角在这涝种结轨构性夏明确绝的供铸应下只，项舒目今射年主罗力成腹交也或集中蝇在13扫0-历15忆0平米翅的大引中户屑型，90平米敌以下追的小康房型师基本质为前纺期的眯库存滋，去捆化力穗度不延大。项目造下半独年成盛交情赵况较绢好，9月份轻其新秒推景戒观楼踪蝶王38机#楼，恨因此9、10月份迈成交刺情况径较好邀。面积段成交量成交套数40-50221550-60161360-70

70-809871280-90577790-100311031100-1107077110-120149513130-140736251140-150924562150-160

160-170264216200以上7993分面饼积段帖成交宰分析竞品薯分析——世茂袋河滨洲花园项目肿成交牺数据伟时间妄段：20惜11舌-0触3-芹10至20慌11刊-1冬0-竹30世茂施河滨枝花园球经过20盼10年的剥强销短，在毙今年缎上半姓年整狂体去剥化放略缓，鹅部分粮户型原保持冷显著脖成交族，1-张6月主悠要成仓交结墓构集声中在13李0-请14冷0平米袋和16故0-松17李0平米户。面积段成交量成交套数80-90193523110-120604053120-1301211130150312422160-170738146分面蚕积段弃成交衫分析（备免注：颂本表淡时间帅截点友为2尿01塞1年丑12男月1疼0日蠢，数爹据来够源网求上备硬案情外况）竞品声组动朵态——库存本月隙竞品岩项目沟存量能明细外表：项目产品类型面积段库存面积库存套数库存面积合计库存套数合计库存总计美好上郡公寓80以下3575.314942313.5435342313.54平米353套80-1009553.45102100-120745.157120-14414652104144-1608621.1759160-1805166.4632世茂河滨花园公寓80-1001485.721520335.9913120335.99平米131套100-120110.021120-1443599.3926144-1604192.6328160-180963154180-2001317.237东润第一城公寓80-10011423.2411822014.4320226987.83平米220套100-1203220.9431120-1445703.9443144-160782.085160-180884.235别墅180-2001708.5294973.418200-300209.561300以上3055.328项目产品类型面积段库存面积库存套数库存面积合计库存套数合计库存总计恒景国际花园公寓80以下1970.9434226073.239330960.35平米73套80-1001970.9422100-120229.582120-1441725.9713144-160463.293160-1801617.110180-200180.951别墅200-2504887.15224887.1522同济家园公寓80以下3606.958061854.2755061584.27平米550套80-1007719.0989100-12012627.89111120-14427142.99201144-16010757.3569荣御蓝湾公寓80-1003112.353716104.9313128538.03平米194套100-1201149.8110120-1441377.3543144-180514.839别墅180-2008543.034412433.163200以上3890.0719大华锦绣华城公寓80以下475.0369259.69919259.69平米91套80-1004126.9247100-1202385.5821120-1442272.1617库存恐较为足集中爽的面受积段80漏-1橡00、12虏0-裳14龟4㎡，可鼻以看怨出面培积段岭与我忍公司曲项目梁重叠当，此劣面积厨段竞届争的伍强度妖较大葵。12社0-够14畅4㎡的库德存积档压较锄大，向竞品严项目宁具有掌总价指、现狭房、拿物业碌形态偿等优厘势，躁会影御响明鸟年大院三房拴的去暂化，棒大三吉房去攀化是合明年储的难筐点。项目名称2012年上市量预估备注2012年预计上市量86平米119平米142平米175平米推量套数推量套数推量套数推量套数世茂河滨花园70000小高层房源1254412817664128252001601440096美好上郡20000预计为最后2栋高层3867331078192易居城200000小高层、高层全面积段产品（预测）同济家园0多层、小高层为主景瑞荣御蓝湾50000小高层、叠加别墅939610886407299367225200120东润第一城0余房在售，后期无推量恒景国际20000小高层，多层860010072006080006020慌12年竞处品上荣市的技物业只形态蒙大部响分属萝于小炮高层为或者溪多层送，且蔬推量京的面幅积段段也类杆似，数我司寺的高短层处畜于较密为不项利局相面。竞品悔组动壤态——依20端12上市252套120套51赶2套景瑞冻荣御勉蓝湾20眠12年销踪蝶售指栗标3.脊5亿；20冻12年可闷售房矩源：羽上半繁年主短要目突前为带去化塌库存乎房源19暂4套，修下半采年9月份签新增3栋高拒层25毙2套房六源及12炼0套叠间加房铸源。存量争房源佩中高螺层房拒源面删积段卧为12院0-忧16芬0㎡，新胃增高鹅层房丸源面务积段朝为80彻-1扣40弹㎡。项目名称物业形态存量物业形态增量景瑞荣御蓝湾

套数面积

套数面积高层13116100高层25227720叠加6312433叠加12025200项目名称物业形态存量物业形态增量世茂河滨

套数面积

套数面积高层13120336高层41970000世茂唤河滨剃花园20俩12年销饼售指泻标3亿；20捕12年可绕售房房诚源：俭上半肿年主陕要目灵前为糠去化9#、11弊#、12碌#库存河房源13颜1套及章加推10却#6苦2套，察下半煌年新市增13烈#、14可#、15乏#、16河#共计35赞2套；存量余房源点中高不层房淘源面眯积段悟为15竟0-证17患5㎡，新疮增高不层房岭源面跳积段与为90旅-1艰75裹㎡。竞品剩组动洪态——衰20蹄12上市项目名称物业形态存量物业形态增量大华

套数面积

套数面积小高层919259小高层45050000大华干锦绣20而12年销食售指暖标2亿；20竹12年可阀售房轰源：蹲上半冤年主吴要加俭推5#、6#世20缠0套，梢下半镇年新携增7#、8#、9#共计25广0套；新增胜小高寸层房美源面掩积段准为80涨-1饭35扒㎡。450套项目名称物业形态存量物业形态增量恒景国际

套数面积

套数面积小高层、多层39326073小高层20020000恒景寄国际禽花园20组12年销顽售指旺标未约确定侨，20值11年销很售指闪标2.慕5亿，闭预计20截12年约3亿元蚁；20污12年可逼售房轨源：蔑上半浊年主杂要目神前为霞去化30地0套库巨存房淋源，贝下半孝年新早增二记期部蔬分楼牺栋；存量棚房源头中小狗高层飘房源克面积隶段为45亭-9捧0㎡、多上层房债源80小-1骄40烫㎡，预瓜计新股增小粘高层去、多准层房妹源面俱积段千为80扛-1颜50患㎡。200套竞品翻组动望态——怨20深12上市同济坏家园20最12年销炸售指强标按额其去培化目连标估邀计3亿；20诵12年可辰售房具源：各上半售年主鸭要目胆前为勾去化尾库存彩房源50梦0套。存量母房源梳中高呀层房液源面础积段妥为40愤-1蚁50腔㎡，多竟层房断源面痕积段谨为11秀0-州14炭0㎡。项目名称物业形态存量物业形态增量同济家园

套数面积

套数面积多层30030000多层00高层20023000高层00竞品痒组动乖态——程20荒12上市泰州低市场云整体笼较平山稳，链市场君容量陪较小落，20混09年到20剑11年呈迫现价剃升量册跌的址趋势感，成镜交量云逐年榆缩量黑。20劈燕11年下尽半年冤，市裁场持绳续低枣迷，挠成交烛情况天不容室乐观盛。预计尿明年夫泰州共市场钉不排游除以泉价换妨量，建在此挎市场端情况鸡下，堵价格即策略叮尤为刚重要酬，我塔司提越前预胳估，意提前香做好弟价格物调整巨以抢章占市桐场先页机。城南肚区域捎成交皮占海铜陵区30鲜%，随侄着城粘市化陈进程软加快巴，城趣南区区域的替土地艰供应财也较草大，曾作为死项目贿最为叼密集桨的海帝陵区阔城南蝴，明把年去中化压住力将组有可籍能更宜大，合理辽调整纸我司妨项目馒的推沾盘节芹奏，嫩尽量卵避开象竞品膊项目狼推盘构。竞品咸项目稿存量抛以及20糕12年预军估新续上市玻量均旗较大绪，下爹半年磁竞品边项目暗集中枣上市啄，竞纱品项溜目成融交以80蛇-1塔00平米侧和13煮0-否16象0平米婚为主亮，80崖-1业00平米椅成交燥以城辞南项扎目为银主，13唉0-道16类0平米检的成退交以畅城中坏为主庙。我翼司项崇目目币前的胖状况捎是中崖小户鹿型需喉要和博周边蕉竞品溜争夺斯客户相，大继户型堂与城导中、暴城东领项目超争抢誓客户湾。20旋12年竞捧品上浮市量炎预测嚷，产帽品的乒面积撇段与偶我公奔司项板目重暗叠，傅同时边大部畜分竞态品项另目在制售房掠源为胁多层茶、小蕉高层非，泰映州市撇场对咽高层用的产盐品形方态抗洲性远究大于膊多层磨和小渔高层浴，我梨司的蹄高层秘产品释去化俯压力钉较大扎。20扩12年产电品优筒化提泻升产霜品的径竞争艺力，竞势品项戏目也追在提笼升产吧品力挑，我劫司明蜻年上祝市楼热栋中14挤2㎡的四厦房，隔能一欧定程躺度上爬弥补胸物业羡形态例上的州不利示局面焰。住宅穿市场20拿12年预忙测8-甚11月海析陵区拴高层宋成交哄面积疮约为28鱼34所77平米悦，我顾司占索比10休.4婶0%。项贯目自议身下匹半年枣新开烤盘，奖所占习比例求略偏硬高，加按目渗前美消好上煌郡顺膨销项税目，蝇美好劣上郡肥项目档目前巾成交岁金额浪排名休第一鉴，其革成交旅面积胸所占读海陵阶区份比额5.属5%。明年疏整体绵市场欣上半乓年销么售形吸势较旬为严兽峻，立假设晃明年泡泰州果市场进成交答量与洒今年并持平11晕0万平横米，突按美潮好上扑郡目础前所淡占比唱例5.拿5%推算差，项镰目目役前签够约均匠价75秩00元推承算，约为4.把54亿；按区朝域竞振品来败看：陆最好寺的世党茂季纸度去汗化12板00排0平米桂，全故年推肤算约3.称6亿；结合竞明年堪市场喉实际疗情况成和各梨项目懒业绩煌，5亿已艺是市嚼场的你极限拒。数据啦来源该泰州蓄市网补上备惑案项目名称成交面积成交面积占海陵区比例成交面积占市区比例华润国际社区（8-11月）29740.6610.40%9.30%美好上郡（3-11月）28434.445.50%4.70%住宅症市场20闪12年预傅测

商业冷市场庄情况副介绍泰州坑商业忠市场才研究泰州丘市市陵区20厌11促.0跪1-暮20装11依.1怠0商业州月度玻价量楚走势泰州柔市20削11年度止商业辩产品传走势套较20皱10年下社半年遗去化壁量明势显减梁弱，女在2月份雷达到强最低词点，峡当月抚仅成良交商次业产冠品52以86平米艰，一伶方面魄由于墨春节碗期间上成交鲜低迷死，另不一方近面在锅今年膝上半惑年愈剥发严挪厉的召宏观牵调控炼政策四影响悔，商再业产窗品跟雪随住治宅类撞商品翁一起励受到智买家窜观望耀心态掘的明跪显抑费制；泰州岔市区见商业20仰11年成毯交量繁情况肤较稳惨定，决成交蚕价格散浮动万较大喷，主阀要由挡于区猴域供罚应的讯原因委导致败价格描的变欲化9月份聪放量粗但成找交均衡价明拘显下邀降，穗主要垒由于溉城西每区域抖天达缠佳园缎、高顺港的都金港益国际景集中刑供应匠。项目均价面宽进深层高主力面积段层数产权年限万达广场300004.2米12-15米一层4.5、二层3.980-90100-130150-160240年美好上郡220004-4.5米10-12米一层4.2、二层3.360-100240年恒景国际190004.35米10米一层4.5、二层3.580-100240年同济家园150004.1米10米一层4.2、二层3.680-100240年泰州饰商业摔市场拌研究泰州匙市商樱业项乏目统笛计表泰州嫩目前丑区域娃万达虑广场烂商业浸有集秘中放晶量，庆且体矮量较邻大，己自身帮有成图熟的从商业德规划门，位但于济扎川路歇与青替年路哀交汇蚀处，吨周边垦配套低较成哗熟，阀成交捎均价顺在30旦00荐0左右拾；美好蛇上郡拆、恒筛景国深际、青同济刻家园旬都以普小区塞外围考的沿刺街商营铺为镜主，抹为辅遗助性滚生活蛋配套颈，成舞交均接价15朱00锦0-茂20顽00补0左右泉；目前衰几个荒项目块主力侦面积醉段主咏要集测中在80挽-1朽00平米岩左右汪，成骂交总搞价主差要集不中在20搞0万左跑右，背商铺尖面宽4.济2-驰4.崭5米，箩进深10泊-1希2米，嚷层高拌一层4.抖2-口4.微5米、韵二层3.迅3-与3.浅9米。重点艇项目拿分析万达燃商铺彻共计40宴0多套章，可戚售商谦业面笨积约8万方近；商铺浮主力掀面积志段为80桶-9僵0㎡、10和0-室13攻0㎡、15晌0-阶16眨0㎡、20讽0-揭30续0㎡；商铺棋总价20卧0万起赖，均菜价3-纷3.棚5万，酬一次驱性优兼惠95折，勺按揭川优惠98折；商铺旁结构毛为两非层，敢面宽4.晶5米，阴进深12意-1阳5米，秆定价墓采用嘴两层椒均价宇，不浅分层浆定价外。万达失广场洪凭借封其优埋势的养自身彩商业告配套恭万千丘百货长、万兔达影挨院、姑希尔德顿酒紫店及呼写字捞楼，姐配合借以成捎熟的精商业末规划折步行烫街、汁酒吧孤街，占同时虽外部栽拥有逆济川姐路成四熟的灵商业仓配套立氛围愚乐天阴玛特送超市查、好离易家弃建材郑超市混等，赛因此龄价格激高于死同区限域的侄商铺宏价格赔。1客户分析2存货盘点及去化节奏3新增货量4销售节点512年度销售计划1客户分析

2011年成交客户分析客户化区域1、居租住地瞧为海森陵区因为主存；2、城烫中和软高港狸区客访户占透比较途高；3、周吃边区宗域和富其他拘区域这客户扑较少嚼。购房隶动机1、改碍善型收需求禾为主爹，部硬分为棍投资惨；2、城慈市化陕进程飘推动劲（拆常迁征职地等载因素3、年冻轻群摩体购拒房刚畏性需援求。客户携年龄本案映成交抽客户梳主要鬼集中号在3灾0-5揉0岁，华年轻曾人群贡置业凤多为演其父后母出拦资。

2012年目标客户分析区域年龄职业购买目的以海陵区为主：重点为城南及城中客户，约占60%周边区域为辅：高港区、寺巷、戴南、塘湾等区域。30-50岁企事业中高级管理人员私营业主公务员拆迁户改善性需求为子女购房自住兼投资纯投资户型面积年龄区域目的职业两房8720—30岁60岁以上市区周边县市结婚用房工薪阶层、拆迁户、私营业主、周边进城客户小三房11630—45岁市区周边县市首次改善自助兼投资拆迁私营业主、中高级管理及专业技术人员、普通公务员、拆迁户三、四房14235—50岁海陵、高港区为主高端改善私营业主、企业高管、高层公务员、周边暴发户楼王17540—60岁海陵、高港区为主终极置业追求舒适性大型私营业主、政府领导、企业高管

2012年目标客户细分2存货盘点及去化节奏9号楼磁库存合计戚（未状签约神）：面积88妄41高㎡金额74志26万均价84扎00元/垫㎡966号楼盛库存合计钢（未道签约驾）：面积14赶91辫3湾㎡金额12错44桨3万均价83方44元/辣㎡88号楼膨库存合计辅（未造签约螺）：面积12镇54滩7阁㎡金额99座71万均价79衣47元/摩㎡77号楼艳库存合计赞（未遇签约旧）：面积20叙31静6芽㎡金额16刚17妇3万均价79疯61元/忍㎡总计触：20闭11年推溜出货译量总辫面积睬为85敌81察9蓄㎡，剩颗余未兼签约足面积56序61爹7王㎡，为冬总量革的66鸟%，未丙签约狸金额延为46楚01品3万，年亚度剩愤余货首量均灭价为81扶27元/田㎡。

总套数总面积去化套数去化面积剩余套数剩余面积剩余货值两房22719825978390130114358352万分析飞：上述俭图标父中可把以看赵出，孕从10月底觉开始然两房承房源丙受到安市场爷的影啄响和目冲击脾较大泥，投兄资客粗户基水本已蜘不再钟出手宝，在图泰州免市场姨自住朗客户格对两夜房的涝需求壮很小椅，现忙在两肌房去藏化速直度基却本为8套/月左度右。如果炒市场钱环境饥继续克下去唉的话民，两压房将痰会成繁为去晴化的治一个捕难点举，剩仁余两且房的带货量器按照愚现在弹的市贴场环亲境来举说，丈预计蠢需要10个月钱左右因的销燃售周葛期，叮因此剥，在12年上但半年肉政策呆市场冶还不最明朗颗的情辰况下口建议两少量冻推出5#楼的度两房说房源完。

总套数总面积去化套数去化面积剩余套数剩余面积剩余货值小三房2312683910014247109125929834万分析典：从数总据来轻看，刺小三渐房的隆去化昨比较形平稳非，没廊有受钳到市龙场太睁大的烘影响扫，小究三房挎成交验的客茫户主劫要以拘自住蜂型客摘户为碌主，壮随着巴市场梦的变功暖，蚊刚性烫需求槽会逐谜步的撞释放阴，12年小众三房哲的成弹交量茂会有帝所增略加。按照扫现有优的货削量，敲小三思房的手销售印周期讯预计锈在8个月舱左右鞭，可巡寿以根在据明耍年的永市场盲情况陡合理痕的加黑推，攻小三册房房选源剩毯余40货%的即曲明年5月份第的时姜候，督建议蚂加推5#的小徐三房肆房源旗。

总套数总面积去化套数去化面积剩余套数剩余面积剩余货值大三房165233656186621041470311047万分析宝：由于葛大平馒层的荒推出筹，对卷大三统房的锤去化边产生沸了一旬定的魔影响填，同茅时，忌市场丈的疲徐软也现使得片改善总型刚休需停台下了孕购房租的计抱划，让大三笨房的知去化常速度道在接句下来焰的3、4个月映的时授间内备不会口有所差改善竿。按照姿现有喇的货宝量，碌大三片房的鹅去化忧将会祖比两子房更悬慢，柴建议蜻明年5月份下的时救候，5#楼的两大三惧房不解做加劫推。

总套数总面积去化套数去化面积剩余套数剩余面积剩余货值四房901578871226831456112129万分析游：大平爱层房扑源在D地块船里属斧于稀浇缺房归源，宗推出败至今杨已去睁化将援近10败%，由捆于货潮值在锄存货戚里占绿了将口近27层%（1.驻2亿元耗），舟产品假的优球势非别常明宾显，黄建议柏在12年的深销售葬中不图急于付快速金去化批，保杂留优滥势房虫源可坟做利热润的离提升兔。产品类型推出总套数去化套数剩余套数开盘后月均去化月均去化货值销售周期两房227971307.7550万15个月小三房2311001318.3750万13个月大三房165611046.3730万15个月四房907833440万18个月合计71326544825.32470万分析摧：11年下躲半年翠市场铸惨淡扭，开咐盘后黑的月姥均去农化速仁度缓折慢，12年的壮楼市膛状况纽奉还不嘉明了五，根遵据各沟方面挨的信砍息来凯看，叫预计趟政府石会延自续11年的诞房地辅产严肃控政叼策，欠因此至，希震望公仍司在陪价格灾策略搁上做荷出相脏应的坟调整登，否辱则销裁售将鹊会面降临严叙峻的诉考验锣。3新增货量5号楼淘体量4号楼徐体量3号楼犬体量D3商业煌部分松体量住宅蚁合计私：面苗积66娃70菠6㎡左右预计倡售价扰：约4.别7亿元克（70恒00元/此㎡）商铺鹅：面粪积50姨00却㎡左右预计睬售价月：20烫00损0元/㎡总销设金额吐：约1亿元534商业总计逮：20慰12年新冬增住骡宅货呜量总情面积66幻玉70树6㎡左右窑，预扯计按申照70颈00元/设㎡的均恨价来怀计算烟，总浅销金论额为4.类7亿元悄左右犬。D3商铺枕部分轿预计夕总建管面积50搂00致㎡左右颜，总继销售狂金额站为1亿元忙左右怜。存量惭面积56鹅61非7上㎡，金漠额为4.绍6亿元存量永及新碎增货足源共闪计13童.2万平怎方米存左右众，12年可巧售总凤货值着约10严.3亿4销售节点1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月6-拾9号楼完续销5号楼洋两房镰、小愤三房慈加推5-惕9号楼誉续销3、4、5和商禾业号猾楼续龙销5号楼糖大三钱房3、4号楼和加推商业哗开盘512年度销售计划上半吴年主热销产洞品为3、5、7、8号楼残的11辽6且㎡（畅江销产壳品）伍，并屡结合承其它煌产品走的销守售，蛮货源仓总值址在2.养5亿元位左右狂，。销售霉思路下半算年主盛销产每品为4号楼暗的14掘2粱㎡（差等异化宁稀缺哥产品气），纷货源膀总值好在1.评3亿元棚左右尤。全年凳销售6、9号楼旬，优槐势产哑品，熊价格睬提升竟，利杂用价强格来称挤压丈其他淋产品平的快蹄速去蔑化，拿预计哀销售0.姜2亿元旗。年底喷用商同铺产过品来盟保障销销售担指标萝的完谱成，养总货爽值在1亿元治左右乒。20娘12年的摘销售养将会占分为4个阶铃段第一谁阶段般（1-叮4月份被）：市场窑博弈蛮期，留销售驻速度料将会卧延续迫今年幼四季炎度的款情况疲，参夸照11年四衰季度棍的月抚均销牛售量滩，预票计明贸年第篇一阶鸽段的资月均纵销量颗为23究00万元/月，拾合计92究00万，油占到笋存量撑的21徐%。按照11年四抵季度肿的月竿平均梨销售解，各耕房型汗之间状的去枣化为供：两愈房40揉0万/月，河占比17斥%；小运三房90断0万/月，排占比39澡%；大航三房40袜0万/月，烟占比17风%；四老房60瘦0万/月，必占比27巨%。

总套数总面积去化套数去化面积剩余套数剩余面积剩余货值4个月后剩余货值两房22719825.751119674.3911610151.368352万6752万小三房23126839.9412214247.7210912592.229834万6234万大三房16523365.14709955.399513409.7511047万9447万四房9015788.2371226.468314561.7712129万9729万第二伞阶段灯（5-拖8月份带）：市场真回暖司期，办在价污格不刚变的尿基础对上销口量开锁始逐艘月提至升，陕预计使可以浅达到丢每月20反%的增居幅，熊分别探为5月份27鼠60万/月；6月份33坡12万/月；7月份39迫74万/月；8月份47哄68万/月，老合计1.灰48亿元摊。按照忘之前女的销烤售比元例为息：5月份灿，两渴房47吗0万/月；宁小三觉房10按00万/月；桌大三笛房47溪0万/月；斤四房82按0万/月6月份委，两如房56国0万/月；奖小三败房13扫00万/月；卵大三月房56躬0万/月；淡四房89耀2万/月7月份蒜，两萌房68糕0万/月；欠小三羞房15泰50万/月；帅大三且房68格0万/月；无四房10坛64万/月8月份臂，两窝房81控0万/月；沾小三建房18壮60万/月；即大三屿房81斗0万/月；爪四房12遍88万/月从下耽表中俩可以害得知案，5月份装小三沫房房茧源必乳须补夕充，亿两房好可以丸少量恋加推翁，大糟三房赞基本税不需笑要增摘加

总套数总面积去化套数去化面积剩余套数剩余面积剩余货值8个月后剩余货值5月份补充5#楼货量合计两房22719825.751119674.3911610151.368352万4232万一个单元33套：1987万6219万小三房23126839.9412214247.7210912592.229834万524万全部：8038万8652万大三房16523365.14709955.399513409.7511047万6927万06927万四房9015788.2371226.468314561.7712129万5665万05665万第三浙阶段耐（9、10月份勉）：市场扔上升尖期，哈在价桐格不克变的泡基础匠上销帅量开捎始快窑速提熟升，料预计演可以签达到栗每月30夜%的增得幅，仔分别荒为9月份62趣00万/月；10月份81模00万/月，践合计1.今43亿元捏。销售逢比例叛为：9月份采，两昼房10窄50万/月；雀小三瓣房24陈00万/月；皇大三云房10颂50万/月；巷四房17修00万/月10月份扒，两慎房13沸80万/月；丝式小三胁房31蹄50万/月；枯大三并房13冬80万/月；翼四房21北90万/月从下粉表中城可以姐得知涂，9月份5#楼剩尽余两闭房和创大三抓房都缝需要公加推床，同陷时3号的时小三贴房也帮需要完推出岗，4号楼绩全部讨推出3、4号楼恼价格郑未定

总套数总面积去化套数去化面积剩余套数剩余面积剩余货值10个月后剩余货值8月份补充货量合计两房22719825.751119674.3911610151.368352万4084万3、5#各一个单元66套5000万9084万小三房23126839.9412214247.7210912592.229834万3571万3#楼约9000万12571万大三房16523365.14709955.399513409.7511047万4497万5#一个单元33套：3788万8285万小四房132约18744//////4#楼推出一半66套7500万7500万四房9015788.2371226.468314561.7712129万1775万01775万第四永阶段揉（11、12月份纺）：D3商业担开盘疲，商沾铺货环值1亿需院要售拆罄，宵住宅丽销量救会有凭所下样降，皇估计祸将会丹只有20陷00万/月销德量。2012年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月6-9号楼续销月均销量为2300万元/月，合计9200万，占到存量的21%。5月份小三房房源必须补充，两房可以少量加推，大三房基本不需要增加，结合存量房地去化，月均销量为3700万，合计1.48亿元。5号楼两房、小三房加推市场上升期，在价格不变的基础上销量开始快速提升，预计销售1.43亿元。3、4号楼加推D3商业销售D3商业开盘，商铺货值1亿，住宅2000万/月合计（万元）1500200025003200250060005000230011200300010000200020糠12年销勉售指膊标为治：5亿元

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推广执行方案

2推广主题

1营销推广策略

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营销费用预算1、营阁销推量广费病用较然少20小12年项仿目营洞销推慢广面两临的编主要聪难点摸：2、上豆半年再无重诸要节佩点，案需要副在市抗场制判造声兽势3、新略房源排开盘净需增豆加大好量来寄访客屯户4、如球何增榆加客训户对余项目乖信心轨，促蔑进成茧交关于药营销叔策略挂的制导定，纱需符沃合以雁下几砖个方垫向针对20桂12年面帮临的碗营销闲推广耍难点常，制毕定的亡营销哀推广是策略适方向亏为：难点龄一：版营销来推广校费用悄较少线上主推形象，提升品牌和项目形象。重点执行线下推广，通过线下推广，让客户充分体验产品品质，直接促进成交。开展多渠道形式拓展客户，进行资源整合，与其他企业、单位、社区合作，挖掘其目标客户。1.线上与线下相结合，重点进行线下推广，开展多渠道挖掘客户根据销售进度，实行集中式推广，使媒体效果在短期内爆发，达到较大的效果，避免持续性广告投放。根据项目节奏，在开盘前进行集中推广。阶段一为4、5月份，阶段二为7、8月份，第三阶段为10、11月份。2.根据项目进度，集中式推广，保持推广的节奏感难点复二：谨上半垮年无妖重要象节点演，需施要在孩市场隶制造琴声势线上制造话题，使项目持续被市场关注，成为市场焦点。前期宣传项目规划和卖点，在项目利好消息时，透彻炒作。上半年举办大型活动，引起全城关注，通过活动提升现场人气，使项目成为市场焦点。制造话题，保持市场关注度。通过大型活动，引起全城关注上半雕年通征过两匪个大达型活洪动制唱造热泄点，驼引起甘市场狭关注羞。

活动一：“携手华润，走进名校，点亮未来”——泰州市优秀中小学生中国知名高校游活动活动二：“华润倡导节能环保”——泰州市小区免费更换节能灯活动活动款主题亚：携陡手华拴润，肥走进怨名校伍，点午亮未勇来！目标躲对象际：泰正州市倒学习惹成绩咬优秀织和特蛾长突夕出的镇中小悬学生秤、教扇育界棒人士点、演修艺界颤人事慎、政红府主丝式管部瞒门、爪泰州屋是旅翠游局袍、媒丹体记赌者等馒。媒体劣配合飞：户拖外、弯报纸痒、网小站、愤短信藏、微厨博。发布驰内容农：为盗泰州浓市优茎秀中排小学墙生提摄供展牲示自倍我的炭平台熊和感倾受名辈校风狮范的催机会烈，树释立华颤润置蜻地对旨城市敞的责倘任感睛，为吨拥有址“教症育之朱乡”乱美誉冬的泰污州的用教育寄事业衰做出皱贡献掌。活动柔时间口：20志12年3月至5月。活动赏内容曾：以辅华润屡置地耻为发编起单旦位，倒邀请傲泰州狐市教座育系捡统合乎作，秋通过直选拔扔的方部式分责别按端照学敬习成愚绩和慈才艺途特长症的考沾量维迁度挑海选出选不同扶年龄躬段的鄙孩子50名左堤右，泉为其宜提供衣暑假鸣免费啦参观逼中国芦一流滚名校送的机住会。活动铁一拜“宜携手砌华润皇，走灵进名柴校，浓点亮信未来状”——泰州哈市优赚秀中劣小学文生中丈国知骄名高姨校游眠活动目标阶对象掠：泰差州市究海陵希、高展港区紫客户本。媒体晚配合向：报福纸、缺网络图、短围信、余微博垮等。活动绿内容室：华哄润置歼地联线合泰屈州市射政府墨免费腾为泰结州市胜一些简较早咸兴建范的但熊未规却模使佣用节愉能灯纯泡的煎居民生社区断集中郊更换油，树童立央呈企华寨润对欲城市貌的责坐任感欣，为硬国家疤号召糕的节晃能减匙排创敞建绿羽色家市园行贫动贡岗献力厉量。活动撇时间滨：20揭12年3月至5月。活动宣二晋“成华润恐倡导宇节能嘉环保”——泰州喂市居每民小延区免皇费更括换节辨能灯港活动难点牲三：河新房骆源开群盘需写要增灰加大意量来渐访客斩户目标客户群体扩大，由市区向周边县市扩展。尤其对重点区域进行渗透式推广。重点区域主要有：高港区、姜堰、泰兴、兴化。尤其是戴南、寺巷、塘湾区域。推广方式因地制宜，开展方式主要有:乡镇竖立户外大牌、墙体广告、短信覆盖、派单、巡展、大企业推广、视频车宣传等方式。1.扩大目标客户范围，“由两区到四市”，挖掘周边县城潜在客户加强老带新奖励，通过老带新增强客户量，并能有效地增强新客户的信心。周末持续做人气活动，提升老带新数量。2.口碑传播为主，强力推行“老带新”活动，周末保持现场人气难点蚀四：超如何诱增加管客户柏对项糊目信仪心，谁促进印成交泰州客户相信眼见为实，更容易接受所见的实景。让客户充分到现场来感受产品的品质，是推广的重中之重。通过现场活动，通过体验式互动，让客户感受品质和服务。传达项目利好消息：直达会所的公交车通车，市区会所间的往返更加便捷。8、9号楼层的石材外立面一经面世，其所传达的精工高品质会给业主很大的信心。央企合作华润定制高端写字楼整售，增强客户信心。会所现场服务质量提升，让前来会所的人感受到五星级的服务。如：[汽车清洁服务]在会所停车场聘请专业洗车员，可免费现场为客户的爱车提供洗车服务，给业主带来意想不到的愉悦感受。[健身活动]