知名地产商业地产模式报告

XX公司

——商业地产模式研究报告

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品牌推广商业定位与商业规划XX公司简介※XX置地

◆截至2009年底，XX置地总资产超过960亿港元，净资产超过390亿港元，土地储备面积超过2210万平方米。◆截至2010年8月，XX置地已进入中国内地26个城市，正在发展项目超过50个。

◆品牌理念：

※XX万家旗下品牌品质给城市更多改变XX置地业务类别高端住宅系列万象城都市综合体系住宅+区域商业中心（五彩城）住宅+欢乐颂商业地产橡树湾学府系列橡树湾英伦系列凤凰城精品都市系列

杭州万象城北京五彩城深圳万象城典型商业项目万象城

总投资总建筑面积（）商业面积（）开工时间开业时间深圳40亿港币55万18.8万00年04.12杭州50万港币80万20万06.1210.04沈阳40万港币60万20万07.06预计11年春大连20亿港币19.3万10.5万08年预计11年成都25亿元(万象城)32万（不包括住宅）24.4万10.03预计12年南宁80亿港币29万12万09.09预计12年郑州50万港币40万10.02预计13年合肥10亿元90万18万10.09预计14年济南10亿美元青岛150亿元100万深圳万象城大连万象城沈阳万象城目录XX公司历史12运营模式财务测算3456人力支持

品牌推广商业定位与商业规划选址城市

1.选择周边区域性经济中心的城市2.这个城市要具有较强的消费能力商圈1.选择城市新城区的核心地段2.“第一商圈”（15分钟步行范围内）聚集相当数量的中高收入人群3.交通便利，停车方便4.考虑政府的城市规划定位与档次

真正服务的对象是城市的中产阶级，以家庭为主的消费者客户规模

万象城的市场定位确定为“中档偏高”完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐

超大规模型购物中心，面积在12-24万平方米之间，根据城市的经济实力等情况做调整档次商业规划业态规划楼层分布与动线图主出入口主出入口的士上落站一层地下、地上车库出入口深圳万象城一楼整个购物中心只有一条主动线，所有店面都分布在动线两边规划设计特色

单独建筑，购物中心上方无常见的住宅塔楼或写字楼。同时可缩短商业的开发周期，利于招商。深圳万象城外立面深圳万象城内装设计目录XX公司历史12运营模式财务测算3456人力支持

品牌推广商业定位与商业规划战略合作模式主力店溜冰场冰纷万象溜冰场影院嘉禾深圳影院百老汇韩国美嘉欢乐影城

百货REEL百货泰国尚泰百货超市

Olé超级市场

CityValue（XX万家）运营苍策略XX胞在运鸣作时司，零继售物栏业的坟规划介是按龄照零梁售业篮的需旧求来应做的誓，用钞整个重租金特的成盒长系蓝数来域测算呀零售亮商场恭这部犯分。商业魄需要皂与住英宅相鼠互配弃合，超定位祝要一亡致，储才能数达到秋双赢碗。住宅筋开发+持有杂物业+增值堂服务用商进业的锤方式怒运营减地产运营拨周期万象肯城项痰目施工法时间一期狼（开你业）弓3喇6个党月剂购物牌中心翁、写华字楼二期鸣（完筑工）梁5运0个焦月沟住宅太、酒纯店招商端时间一年怕完成辛4家芦主力肿店的随招商盘工作两年艇完成朋80锦%的骂商业门面积放的招叉商工全作租售余策略具体欧策略谨：1.巩全部扁持有株的物婆业：稠一线鉴城市砍、核氏心地呼段、亏较为淡成熟亿且出亩租率门和租珍金收杂益达懂到一立定水扮平的妇物业眼；2.坛部分佳持有浇：一弯些具枪有潜纵力但炸不太句成熟物的物涂业。远景乞：商业膊部分完全浓持有住宅扭：完淡全出泛售酒店袖、写俱字楼仇、商枣业：街部分兄出售祥部分尚持有招商凑策略策略弃：先确独定主响力店辫，再渣全面为招商具体岗措施朝：◆4-鼓5个人妨负责漂商铺箭招商◆2-技3个人秘负责陶写字蕉楼招贴商◆写字超楼招敲商由茄专业博的招捐商代两理公绪司◆商铺板招商贡由公型司自吸己招则商团庆队完誉成◆国疾际知袄名品兰牌多◆30鼓%的品品牌是美首次定进入撒该城铁市◆大宁部分隙租户梢租期绍长◆纷轧纷把并万象渗城作歼为旗垮舰店住所在浓地◆有夺意与扩XX皱一起赛进行泽全国猴拓展租户忧品牌艰特点挥：物业铺管理成立贴专门猎的物滩业公崇司管般理X湖X中与心项满目，属包括菠住宅池、购候物中摩心、泽写字障楼及涝酒店镜式公割寓。已成爽立的伐有：◆X垫X物原业管锻理（性深圳副）有茎限公业司◆X懂X新骂鸿基芝物业铲管理益（杭堪州）现有限睬公司◆X佣X置迫地（肥北京病）物溉业管固理有赔限责照任公笛司◆X券X（总上海绕）有饶限公清司目录XX痒公司己历史12运营鄙模式财务对测算3456人力苗支持品牌瓦推广商业帽定位累与商鹿业规豪划资本所模型资金肉支持孵化根战略即充视分利索用集男团公届司的去资金疫实力屠优势臣，让序一些辞土地焦先期长由集正团来描购买帮和持准有，技等到遭项目钥比较残成熟窄时再突按市驳场价服格注脱入公梯司，纪以支宋持旗诵下相侵应公赚司的培发展患。20北04雅年至地今，倡XX旁集团豆对X黑X置未地进扬行了骄6次受资产哈注入辫，注嫁入的衣资产扮金额杜高达看23朽4亿探港元步，而口XX薄置地芹为此衰支付逮对价致的现援金部沃分不跳到6摘0亿考港元悠，其箱余部攻分主叼要通迁过向坚集团匀配股列完成狮。6炉次资柏产注抛入使壶XX涛置地卧增加踪蝶了1某44斜5万拢平方恰米的识土地遇储备亲。盈利垦模型资本处运作宁的核凭心：◆有修效降喜低账沸面风差险◆提锯升财慕务指滚标◆扩响大股档权融耀资空魄间◆借间助资拴本市现场做他大做贤强◆成策为综翼合性通的房垂地产大企业深圳再万象私城前亚2年腾是亏晨损的添，第损3年便开始昼盈利星，目榆前盈络利状臂况非恼常好批。深圳亭万象它城2假00疗8年坐度营苦业额环约3揭0亿漆人民沫币，巾占罗帅湖区拿GD酿P的却6%至，是跟迄今贵为止锅中国清内地进投资扛回报除率最赢高的畜购物绘中心芳。深圳阻万象横城：共年度泥零售弦营业主额年份社会消费品零售总额备注200515亿元2005年上半年XX万象城每月销售4000多万左右，下半年每月销售额就达到7000多万，2005年底是1亿多，到第三季度每月销售额是1.3亿左右，2005年销售额就达到15亿元，每平方米销售额少于1亿元，而深圳成熟百货销售额能够达到3亿元。200715.6亿元销售额过亿元的商家有3个，排名前10位商家的营业收入占总收入的46.8％。值得一提的是，外资（包括港澳台资）商家异军突起，实现营业收入9.3亿元，超过全部进驻商家营业收入的一半。目录XX社公司柜历史12运营米模式财务辛测算3456人力乳支持品牌宰推广商业析定位万与商抛业规桂划公司酬管理打架构专业龙合作菜单位主建近筑设淘计师椒：美车国R堡TK逃L国计际设筋计有玻限公涉司洛蚊杉矶牙分公司，哥世界哄排名性前三术（深搜圳和旬沈阳并）美国诱Ca方ll矛is钱on锅凯里佩森建哀筑事怕务所量（杭益州）国内避建筑腥设计吧院：样中建秧国际高（深进圳）熔设计屯顾问杏有限灯公司（C疫CD法I）机电志顾问土：香送港迈致进机垃电工矛程咨滨询有壁限公绝司（M串ei限nH魂ar奶dt雅），园世界采排名讽前三结构钳顾问桥：广拘州容勇柏生园建筑精工程般设计绞事务书所（润RB柔S）交通物顾问遣：香统港弘州达交悦通顾允问有浆限公期司（沸MV撒A）造价置顾问温：威士宁谢恭咨询雅（深军圳）尊有限森公司扑（D猜LS圣），及香港超排名前奶三景观丙顾问掩：香机港雅诸博奥千顿国梅际设果计有肥限公声司（穴AD湾I）灯光精顾问航：美疲国碧震谱照开明设陵计有枯限公费司（灵BP盲I）节能键顾问肝：北枣京唯普绿节扁能设满计顾惰问公贫司幕墙魂顾问造：艾且勒泰撑建筑纲工程雅咨询念（上呆海）采有限宝公司人才禾来源砖渠道来源热：

从准大学启里招汁聘管假理培竿训生号，作潜为人翅才储烫备。

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从杰成熟刻运营党的项亲目组颤中抽框调人恨才发伟展下痕一个脊万象腹城项晴目。构成看：

学历绍：95％达烛到本哨科学洲历，楼超过40％的兼员工围是硕汇士；

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