房地产开发项目技术管理

房地产开发项目的技术管理第一部分房地产开发项目技术管理工作要点第二部分房地产开发项目施工组织设计（专项方案）的审查第三部分房地产开发项目的图纸会审第四部分房地产开发项目施工过程中主要技术控制点

房地产开发项目的技术管理工作是房地产企业生产经营过程中的一个必不可少的组成部分，它始终贯穿于项目开发的全过程。随着房地产行业竞争的日趋激烈，房地产销售由卖方市场向买方市场的转变，对房地产项目的质量投诉日趋增多，业主对房地产的品牌、质量、技术含量的要求达到了一个新的高度，而工程技术则是保证品牌、质量、技术含量的重要基础。根据2002年建设部发文实行《新建住宅保证书》，《新建住宅使用说明书》制度，这更从法律角度上对项目技术管理工作提出更高的要求。大量实践证明，一个房地产项目的技术含量比较高，所生产的“产品”就越好，市场效果也就越好。

因而所带来的社会效益、经济效益、环境效益就会有很大提高。否则将造成“产品”低下、积压、生产周期长、投资费用增加等致开发商无法收回的投资。可见技术管理工作在房地产开发过程中的重要性。

所以今天我将根据公司作为国有大企业中的房地产开发企业的具体情况，结合我们公司在房地产开发项目技术管理工作的特点，我们全体技术管理人员在我们的项目技术管理中应做什么？能做什么？控制什么？来和各位领导及各位同仁进行探讨。第一部分：房地产企业的技术管理工作要点一、房地产开发项目的技术管理工作的特点：（三性）二、房地产开发项目技术管理的主要工作三、做好房地产开发项目技术工作的前提条件一、房地产开发项目的技术管理工作的特点（三性）（一）综合性（二）复杂性（三）超前性二、房地产开发项目技术管理的主要工作

（一）参与编制开发项目的可行性研究。针对所有开发项目，结合现行规范、标准要求，从技术应用角度分析其可行性，为开发决策提供技术依据。（二）根据公司的总体开发要求，参与开发项目设计任务书的编制工作，特别是设计任务书中的技术标准要求，必须提细、提准，具有科学性和可操作性，包括开发项目的功能要求、技术经济指标、面积标准、装饰标准、主要新材料、新设备、新技术的应用等。同时还要参与规划设计方案、详细规划、户型设计、初步设计、施工图设计等的审查工作。使得设计文件在符合国家政策、标准、规范要求的同时，充分体现公司的总体设计意图和理念。（三）参与编制公司开发项目总体开发建设组织方案。从技术层面提出具体要求，不论是进度计划、质量标准、经济指标等要在满足技术标准的前提下进行。

（四）组织施工单位、监理单位做好设计交底、图纸会审、技术交底等工作，并与设计、监理、主要材料供应商等单位沟通、协调，随时解决现场出现的一切技术问题。（五）组织审查施工单位编制的施工组织设计和专项方案。施工组织设计是指导工程从开工一直到竣工投产及保修的作业指导性文件，它涉及到进度、安全、主要施工方法、各类资源配备等一系列问题，同时涉及由于施工方法等原因造成的经济是否合理等因素。所以各级技术人员必须对施工组织设计和专项方案进行严格审理（后面还要讲施工组织设计和专项方案的审查方法等内容）。（六）各级技术人员要组织编制各种材料、设备的技术标准，主要编制材料、设备应执行的国家、省、市标准、材料设备的性能型号等，同时要重点考虑公司对一些影响质量和造价的材料、设备有无特殊要求等。（七）各级技术人员要负责收集、整理、识别工程所需的国家、省、市的方针、政策、规范、标准等技术文件，保证工程所使用的各种标准、规范都具有效性避免标准使用上的错误。（八）各级技术人员要保证监视测量设备的完好性，保证每台设备都在检定周期内，确保各种数据的科学、有效。（九）各级技术人员要完成好施工过程中各种技术问题的发现、处理工作。这项工作贯穿着工程施工的全过程。由于工程在现场的复杂程度，施工队伍素质的参差不齐，材料设备供应的种种客观因素，设计单位施工图纸深度满足不了工程所需等等原因都会造成现场技术问题，这是我们技术工作者的日常工作，必须做到位、及时，否则影响工程的总体安排。（十）组织各相关单位（施工单位、监理单位）完成竣工资料的收集、整理、存档等工作。（十一）各级技术管理人员要制定企业内部的技术措施，编制和实施企业内部发展规划。收集科技情况，及时了解国内外房地产科技发展信息，适时推广新材料、新技术，提高开发产品的科技含量。三、做好房地产开发项目技术工作的前提条件

（一哭）公私司技多术管匆理人店员要偷具备炉较强粱的事械业心妙和责晒任心惠。（二垦）具班有较屠强的仇全面些技术浓管理凑能力缝（译三）糟具备埋较强弦的专撤业技跪术知贪识第二独部分桶：柴如孔何做掉好房称地产阶开发安项目结施工味组织岁设计舌（专器项方萄案）宿的审敬查工采作一、该审查版人员委应具惰备的缺能力（一贿）较玻强的辆事业猛心和疮责任迎心（二毛）熟勒练掌以握国东家、谋省、劣市（称油田陆公司柳）的爬标准俩、规怕范及堵相关挖规定炸要求第。（三魄）能陵够充困分阅授读设距计图率纸要殊求的垒各项拉内容（四跪）熟棒练掌卡握专戴业技付术知绍识（五墙）熟序练掌枝握施注工组乐织设模计（啄专项率方案军）应痛重点卵审核糕的内蚁容。二、俊施工粗组织挽设计翻的基哀本情章况（一雄）什他么是这施工搁组织水设计颂（专述项方郊案）施工返组织碎设计禁：是炎以施吃工项盏目为慌对象浆进行山编制崭，用烟以指诊导其坑建设哗全过司程各虎项施吉工活昂动的饥技术盆、经挥济、感组织漂、协比调和袖控制变的综略合性乳文件拦。施姜工组草织设剖计根沉据不拆同编揭制阶婶段可昨分为警投标羞施工朴组织悲设计厨和实淋施施骆工组勤织设始计；床对于番大型乡丰建筑混项目规或建缴筑群齿，分贱为施上工组刻织总僚体设道计和章单位宿工程蒜施工栋组织纷设计哈。施工菊方案患：是马以单异向施摘工项瓦目或懂其中乐的某冶一部懒分项随工程我为编诊制对园象进淘行编穗制，剑用以灰指导赤其施喷工过裁程并竹重点高考虑者施工茧方法陪、机享械设似备利定用、映劳动或力和捧材料滔组织好安排郑的具夫体文利件。（二窃）施溜工组先织设归计的稼基本好规定1、施尝工组俯织设勒计必拜须在蓄工程薄开工爬前由业施工夹单位塞编制适完毕亏，并忽交监煎理、澡建设葡单位刘审核风，严博禁边勉施工迫边编德制审看核，葬更不庆允许谁施工踢完毕额后补乡丰施工炉组织丽设计层或专度项方弄案。2、施窄工组仙织设挡计编倚制前攻，应殃熟悉猾、掌扭握招尼标文奋件和谋施工喂图纸捡、并深到施娱工现械场进搏行实颗地调退研。3、编捷制分唇部分忆项工纷程施越工方仔法时钉应有熊所侧印重，根对于故工艺汉复杂工的部啄分应炕重点喂编制凳。4、施城工组驳织设最计的扑编制颗依据士和借件用的药素材印应现兽行有久效，娱不得招引用亚国家遥废止格的文之件和纯标准鲜。严肯禁在刷施工辆组织赔设计亩使用这国家门、省圆、市吩、明早令淘彩汰和饶禁止遗使用缸的建盾筑材探料和渠施工甜工艺胆。（三无）施杜工组束织设宰计的鞋编制旱依据1、项瞒目招源标文史件和愧工程典承包柳合同2、工喘程全已部施假工图笑纸及录标准游图集3、工巩程地亦质勘棵查报细告、猜地形超图及鼠工程某测量流控制酒网4、气移象、歼水文养资料5、工佣程建薪设法踪蝶律、趁法规鸽和有尤关规腿定6、企欺业类毯似施旗工项种目经翠验资旁料7、现途行的读国家宏标准滴、行模业标邮准、还地方画标准考及企乖业施害工工册艺标眨准三、冤施工故组织事设计慌的锦主要迟内容施工禁组织哪设计测主要筋包括受以下店三晚部分凤内容咏：（一垂）常辱规内让容（二正）分灰专业优内容（三站）镰附加全内容（一我）常龙规内馅容1、编丑制依剩据及酸说明2、工直程概劲况3、施梁工准乏备工岂作4、施腰工管否理组只织机汽构5、施寨工部悲署6、施倚工现驱场平骨面布族置及某管理7、施币工进亡度计施划8、资谢源需私求计膜划9、工西程质猪量、特安全扎、文鱼明施般工、怨环境乎保护缩慧措施10、特观殊季浙节施舰工措圣施（二墙）分尚专业皂内容1、分隐部分至项工冰程的贿施工蓄方法2、工川程重百点、枯难点分的施赏工方拐法及背措施（三够）她附加辰内容1、四责新的栋应用2、成他本控固制措势施3、施师工风圈险防烈范4、工绵程创母优计橡划和忠保证游措施（四钱）专饿项施茶工方蹄案内决容1、桩掠基础愤工程2、有不防水积要求修的楼英地面缎工程3、屋萌面防漏水工崭程4、地逃下防发水工疗程5、现倒场预浇应力誓砼工羡程6、钢副筋工阻程7、钢丛结构兰工程8、配声筋砌平体工帮程9、电探梯工岔程10、基锣坑支疤护与摧降水彩及土害方开帅挖工写程11、模混板工惠程12、起握重吊汤装工尘程13、脚贩手架贪工程14、拆动除、偶爆破致工程15、其盯他结晚构复蝇杂、执技术目含量危高、圈施工帮难度主大及膝易出筐现质监量、宾安全隐问题朝的工势程16、上弹级主统管部沙门规帮定的强其他融危险蹲性较印大的镜工程（五框）建仓设单简位审退查施萄工组疲织设踩计<专项岛方案>的重们点审海查内杂容1、编蒙制依瞎据2、施杯工组乐织管艘理架伸构和臣职责知分工3、施暑工布溜置4、施虾工进浊度计絮划5、施龙工准愉备6、施保工方薪案7、质膀量保甘证措目施8、安阶全文订明施反工保次证措跨施9、施该工进句度保针证措刻施10、经托济技妈术指泡标分耻析第三沾部分啦：愧房地倡产开妖发项统目的蜜图后纸会孝审一、服图纸调会审师的基昼本内湿容（一球）图轻纸会察审的靠定义（二帅）图泥纸会恢审的提目的（三垦）图搂纸会挤审的略主要既内容二、项建设购单位吐图纸炮会审退应解尼决的逼重点总内容（一）捕审查聪施工误图纸血是否畅达到翅国家俘标准抚规范堪要求蛙应达协到的珍设计止深度扫。（二扁）审另查施刻工图京纸是找否严杯格按筑照设霸计任忘务书非和建欧设标敲准进道行设努计，尝设计悦图纸茎能否零完全园表达零开发没企业暖的设层计意菊图。（三悬）审扰查施夹工图膊纸是肿否有颜违背蜂国家签、省阶市强抄制不青允许懂应用沈的项区目和泰材料鼓。（四循）审昆查施肌工图辫纸是禾否影秩响工波程质成量、属安全蚂的内虚容。（五得）结痕合施族工队超伍素惠质、脆施工森工艺伶是否摘能够关完全泰达到暮设计歉图纸圈要求切。三、椅图纸恶会审垃的技翠巧（一筛）从厦遵守右规范址的角何度进转行图贵纸会农审（二判）从慕保证卖质量中的角载度进谷行图河纸会捏审（三伏）从鬼便于浇组织骆施工倦的角叹度进荣行图桂纸会咬审（四乓）