安徽住宅楼项目地块前期发展策划报告

xx顾问2011-07-19xx城南镇xx西路与312国道交口西南地块前期发展策划报告谨呈：xxxx公司1思考路径区域市场分析研究项目总体定位方向确定项目整体属性界定项目定位基础研究项目规划布局及产品建议项目功能定位确定成功案例研究项目市场机会寻找项目整体发展建议项目整体发展及物业策略建议整体市场分析研究土地市场分析研究行业市场分析研究客群需求调研分析寻找类似项目，借鉴成功经验住宅物业整体定位住宅物业客群定位住宅物业产品定位住宅物业形象定位项目财务测算分析财务分析2PART1项目属性界定3项目属性界定项目本体研究城市背景研究区域背景研究4皖江城市带承接产业转移示范区跻身皖江城市带承接产业转移示范区行列，产业的导入将为xx发展注入新动力。□皖江城市带包括安徽省共59个县（市、区），将是泛长三角地区的重要组成部分，在中西部承接产业转移中具有重要的战略地位。□皖江城市带规划通过大规模承接产业转移，加快构建现代产业体系，推进经济转型，加速新型工业化和城镇化进程，实现跨越式发展；□加入皖江城市带xx的发展将纳入了国家的战略布局和政策支持范围，xx交通基础设施建设、承接产业转移方面有了更快速的发展。xx城市背景/皖江城市带承接产业转移示范区5城市背景/城市地位分析□xx城市定位：市域的政治、经济、文教中心，皖西地区的商贸流通和旅游服务中心，远期成为安徽省的加工工业基地之一；□xx城市发展总目标：注重经济、社会和生态的综合协调发展，将xx建设成为一个经济商贸繁荣、功能布局合理、交通便捷，绿色环绕、且富有人文气息、适宜居住和创业的区域性中心城市。

皖西政治经济文化中心、省会经济圈副中心城市、安徽省加工制造业配套基地之一、区域性交通枢纽，城市地位逐步凸显。6城市背景/城市规划分析□

2008年-2030年xx规划城市整体结构为“一环两心、三轴四区”城市的发展重心向东、向北转移，适当向西发展，为城市发展提供充足的空间。□裕安区：定位为全市的农业中心、机械制造、建筑建材、轻工纺织、农副产品，全区总面积1926平方公里，全区总人口100万；□金安区：是xx市政治、经济、文化中心，面积1654平方公里，总人口83.57万.城市空间向东向北拓展，进入多核发展时代，远景规划打造一环两心、三轴四区格局，本案与城市发展重点方向一致，具有规划利好。7项目属性界定项目本体研究城市背景研究区域背景研究8地块位于xx市裕安区南部、城南镇北，处于合六交通走廊中；地块距市中心6公里，距裕安区政府2.8公里，城南镇镇中心2.5公里，距火车站3公里；该地块属于裕安城南新区。区域位于裕安城南镇北，xx城市发展重点区域，紧邻xx东西向发展城镇发展主轴312国道，区域位置优越。区域背景/区域与城市的关系9“城南新区”为裕安区重点发展区域，城南工业园、商贸物流市场等项目驱动区域腾飞，未来发展前景广阔。区域背景/区域发展依据裕安区“十二规划”，区域将打造为六佛路专业化市场带（将有皖西大市场、皖西农产品批发中心、汽车4S店、药材和钢材交易等市场建设）；争取在引进国内上市公司和全国500强企业落地上有较大突破；力争引进产业转移项目100个，引进资金100亿元，年产值100亿。名称入驻企业规模（万人）裕安经济开发区入驻项目136个，投产企业95家，其中规模工业企业40家1六佛路工业走廊六佛专业市场集群七大市场、七大集群2合计——310区域背景/区域交通展高速、国道、铁路等能级较高线路穿境而过，区域交通优势明显，对项目利好。11区域背景/区域配套商业、商务、生活配套匮乏，区域成熟度不高，处于发展的初级阶段，城市的氛围比较单薄，商业等配套需求对外依赖性强。省示范中学，对区域价值提升有巨大的推动作用；学区也是区域项目销售的一大卖点，我们的项目早操作的过程中，也不可务实学区对项目成功操作的作用。周边商业配套不成熟，但随着项目的开发及区域成熟，在不久的将来这个问题就会解决；目前区域市内交通主要依靠202线，线路较少，但基本满足区域进程需求。12项目相属性伤界定项目倡本体帮研究城市贺背景校研究区域乏背景翼研究13规模弯中等欢，中歉高容军积率柳、配殿套中撞等，代以住恒宅开烤发为鞠主项简目。总建煮近19万方架，社蒜区规旅模中晚等；地块遵容积福率中肿等偏粪高，余但地昆块近9万方弦的规详模为产阔品的测优化直组合母提供躬可操醋作的疑空间完；整体咬可打膛造居聪住舒庭适的冒园林悼式社棚区。指标类型数量单位总用地面积87175㎡规划可用面积74060㎡地上总建185150㎡其他住宅面积166750㎡商业面积15100㎡幼儿园面积1800㎡综合楼面积1000㎡容积率2.5本体孝分析/地块螺指标31怪2国道xx路14地块私四至棵及现每状地块垮内平钉整，怖地块碗东南炭阜六逢铁路夸正在晒修建共，周炒边道却路畅令通。东有插工业框库房候；东南烂至城撕南家盆园；东至江皖西贡农产暮品中索心市范场；西有偿灌溉脏渠、经农地区；东南劣为嘉哀利·豪庭喂和南许洋·现代岁城项翻目。项目正紧邻31溪2国道催，昭饭示性厕强；羞地块缠内外感部无析强势筐资源拌，自恶然条柔件中筝等。项目15优势分析劣势分析地块紧邻312国道，公共交通开通后出行较便捷；周边道路条件较好；地块平整，无大拆迁；地块西南有条水渠绕地块而走，外有景可借鉴，但飞强势资源。地处南城郊区，位置偏远，市场接受度低；周边极度缺乏生活配套，居住氛围不足；地块紧邻312国道、南有铁路通过，存在噪音影响；地块现有高压线路一条需拆迁；周边大物流型商业过多，居住舒适度不高;

周边大型配套公建缺乏，推广难以借势。本体王分析/项目焰优劣凝势分耳析项目同本身王优势谊不明纲显，摆面临忠的劣输势较傻多，疼产品臭力打妄造是摔项目网突围搭之道图。16三线延发展仿中城舟市、霜城市迎发展缓潜力头区，恭中等球规模皆以住疗宅地阶产开道发为光主的办项目议。区域枣属性花：项目像属性戚：项目币属性捆界定三线发展中城市内陆三线城市，皖西政治、经济、文化中心，省会经济圈主要城市之一，受合肥辐射影响，未来发展潜力巨大；城市发展关键节点与中心城区相连，并受主城区较大辐射和影响，城市南拓第一站；处于城市发展轴线关键节点，城市规划对项目运作具有极大影响；城市南部门户城市发展潜力区，扼守南部门户；规模中等项目总建面积约18万方，属于中等规模项目开发；昭示性好紧邻312国道，昭示性好；17PA输RT犯2市场凡机会嗽论证18项目机会论证市场客群研究住宅市场研究土地市场研究1920扯10年xx住宅挽供应凶量16织0万方雨左右响，同漫比增程幅近93岁%，销川售面之积在14万0万方斗左右歪，由筹于受机到调责控影拉响，杯增速吓仅为5%；20饺11年住妙宅市辫场运完行较振好，月均文去化荐量在10赢00套左赶右，如柄果祛召除调洗控政足策影降响，绳市场穴表现扫将会篮更好碍。整体圆市场/市场感成交进入20魄11年，xx房地雄产住董宅市莲场价爸格在查跌宕导中上膊升，棵截止7月17日，7月份获均价谜较年至均上险涨超玩过60衬0元/平米符，价格步上升炎的空封间逐腾步打秆开；目前7月份书价格贿，较去以年同贱期上征涨约90犁0元/平方都米，增幅肤近24拨%。月均鸽成交10兰00套左摩右，误价格块稳步捉上涨每，市离场运忠行较篮好。20区

域性

质备案套数成交均价（元/㎡）1月2月3月4月5月6月1月2月3月4月5月6月金安区住

宅189110125117141934686.684805.244337.34974.454961.914737.72商

业14883211163331311417.4710696.939120.9710850.8510614.037045.65其

他54502921365120.985569.094700.165678.117382.644290.76裕安区住

宅5614092464226846794566.624475.864109.564698.54913.15013.44商

业39291118935307547.758995.667000.748303.797883.666381.43其

他32633261264351.813591.863873.333702.312461.274297.62开发区住

宅172151951761052673894.684188.783907.84194.384110.354423.35商

业4851642376324819.357626.326750.385544.616568.095399.73其

他1331223465.393472.163651.6340003494.13494.1郊区住

宅2091552111771882522391.052468.592705.332528.682694.443484.63商

业187881137277362011.612431.632571.682812.982842.813312.04其

他000001000003726.71总计住

宅1131825677892111812914089.464081.623709.824220.384461.024564.88商

业4222514993472211113480.635292.715984.117319.475227.445024.65其

他933865635454672.713736.424331.534956.064959.694252.92整体剩市场/区域覆成交呼对比裕安即区领采跑成湾交榜必，6月份乎成交严均价50稿13元/平米劣，达烟历史滥最高拥，冠粪绝全搬市。21板块分布项目名称多层小高层高层公寓商业洋房别墅城北明都阳光水岸★★★阳光欧洲城★★★★★水木清华★★★梧桐嘉苑★★★★华安未来城★★梦园鹏程学府★★鼎邦御庭★★★板块分布项目名称多层小高层高层公寓商业洋房别墅城东新加坡御苑★★★★★上东阳光城★★★★★香榭花城★★★★一品尚都★★★★盛世嘉园★★★红叶花园洋房★★★★★★金城家园★★白鹭雅苑★★★板块分布项目名称多层小高层高层公寓商业洋房别墅城中阳光威尼斯★★★浙东商贸城★★聚福园★★★双子星城★★豪门花园★★★金城华庭★★★板块分布项目名称多层小高层高层公寓商业洋房别墅城南凯旋名门★★★★明珠江南世家★★★大唐美林湾★★★★义乌市场★★和顺名都城★★★华邦锦秀华府★★★御景龙湖山庄★★★★★★盛唐·香格里拉★★振华翡翠湾★★★★★香樟公寓★★丽水康城★★★★整体炮市场/物业代类型物业宴类型此丰富守多样穗，高布层逐并渐成暖为市李场主尚流；朽公寓县、洋模房产宝品为陵市场报稀缺烦产品磁。22板块分布项目名称一房两房三房四房/复式城北明都阳光水岸5471-102111-142/阳光欧洲城/87120167水木清华/89-9698-111/梧桐嘉苑6780-101101-136/城东新加坡御苑/67-10295-127/上东阳光城35-5782-93104-132159-195香榭花城4780-90103-120/一品尚都31-3992-98113-126141盛世嘉园36-4671-110117-123123-146城中阳光威尼斯48-6086100-142176-218浙东商贸城54.3657-94102-120/聚福园/85-10895-115140六州首府/60-104104-140150-247豪门花园/64-101125-140/双子星城/101114161金城华庭/82-98105-137147-165城南凯旋名门/79-82101-118/明珠江南世家/91-102126-129150大唐美林湾/79-123108-137/义乌市场三期40-63///和顺名都城/84-9792-142四房:142复式:240-260御景龙湖山庄54-7060-11199-130127-193盛唐·香格里拉//99-130143-221振华翡翠湾/92-97118-131/华邦锦秀华府/82-9888-116160香樟公寓/90-100120-150/丽水康城/91-96105-140135—18023户型类型面积范围所占比重小户型35-6015%小二房80-9030%二房95-11010%小三房100-12025%大三房130-15010%四房145-1705%四房以上及复式160以上5%目前xx市在离售商琴品住挎宅的冻户型娱种类判丰富吃，基习本涵访盖了蕉各种留居住遇需求扯，消强费者情户型踪蝶选择蹈余地此较大耳。在户权型比伏重上拿，80－90平方洽米的食小二啦房占奏到30％的艇比列市，而10质0—弃12负0平方那米的挠小三评房则敬占到些了25％的革比列，这悬两种痕户型筹是目陷前xx市场滤上的苏主力疫房型计。从销访售上柱来说区，这跌两种拒户型的也比雨较热香销，缘瑞比较吐适合技当地锄的住猎房需兔求。脑值得哗注意疯的是为，60平方啄米以贿下的朋小户赶型占拔到市裁场总托比的15％;但通涂过实暖地了呀解，截小户员型的朋销售程情况20遍10年前精并不酒理想，一倦般来眠说，指大部省分小轨户型馅购买狗者是误用于传投资冬的，读而投接资客乱在目骄前xx市场骡购房奶比率荷相对备较少告，小照户型灰房源赢销售掉抗性斥较大茧，不辫少楼居盘的题滞销吵户型钻除大狠户型乒就是其面积苗较小煎户型据。整体运市场/户型迈配比市场需主流盾户型间为80录-1解00平米库两房状，10岭0-厕12河0三房尸；紧飞凑型疏两房光、三舟房较漆少，门我们松项目颤可考舌虑进采入此真空白前点。24板块分布项目名称会所游泳池幼儿园运动场（篮球、网球等）其它城北明都阳光水岸★★★阳光欧洲城★★菜市场城东新加坡御苑★★★上东阳光城★香榭花城★★一品尚都★★盛世嘉园★城中阳光威尼斯★六州首府★★★休闲广场、文化广场金城华庭★★城南凯旋名门★★明珠江南世家大唐美林湾★和顺名都城★★御景龙湖山庄★振华翡翠湾★★华邦锦秀华府★★★★丽水康城★整体糕市场/配套象情况配套界处于穗初级欺市场扮水平栋，提甘升和省发挥辰的空秒间很善大，拴这是尿我们脖项目职的机版会点表。25本地析客群霜是主饿体，榜且以窃自住兔型需角求为吨主要畅特点伏，投资资客标比重岗较少荷。xx客群丝式职业子类别稠主要除分外剖出务愈工返隙乡置丛业者仁，在xx市区壶工作旦的xx人，娃生意泥人及廉部分衣企事真业单承位职用员等建。整体停市场/客群伴特征核心客户比例来源区域动机年龄xx约55-65%周边乡镇、郊县首次置业、改善需求、子女上学25-45描述主要为刚性需求，主要为青年首置做婚房、中年为子女上学购房及部分改善性需求。主要客户比例来源区域动机年龄xx市区约35-40%金安区、裕安区、经开区首次置业、改善需求25-50描述子女婚房，改善性需求。次要客户比例来源区域动机年龄xx外约5%xx及外地投资30-50描述工作在xx的外地市人，购房做自住兼投资。26环境祝、地莫段、蓬配套析、价共格为xx市民梨购房责时主称要的郑考量往因素优越命的社在区内若部景裕观是堆购房歌考虑栽重要定因素秀之一界；购房摄者对行价格浇敏感示度比巾较高衡；地段带成为第购房贵的一沉个重石要因柳素；周边续的生水活配衡套如吸医院曲、超幸市和蓄菜场袄在很妨大程猫度利作于住变宅的箭销售炎；拥有尘学区算优势存的楼移盘，习在竞贺争力螺上有战一定酒优势棒；在产董品的顷选择移上，堪户型勇设计饿面积乞利用肥充分堵的房帽型更为受市却场欢沈迎，皮过度谎追求孙舒适疤型的德房型弯在去赠化上缓存在科一定轰挑战洲；市场产偏爱辟多层冶住宅盟，对据小高肺层、拾高层替的接殊受度羡在不甚同客旱群中拖稍有墙不同刷：青磁年群药体相街比接查受意为愿更置高，型其他佣群体枣考虑看到物战业费世（电疗梯费木）、路公摊欺等因刊素而哥不愿珍选择讨小高军层住维宅。整体膊市场/消费尊偏好客户垫价值睬取向庄：优慢越景剩观、伟区位失优势赚、成灿熟配删套、弦高性鹅价比膛、教卡育优阅势。27整体查市场/城市往发展柜与板富块变耀迁多核析化发筋展导可致各押区位邪功能识属性小的差抚异，为同时番促使享各区皇房地异产板悼块的严发展酒变迁锣，同及城化券发展中加速摩了这默一趋承势。城东呼区-经济籍技术毅开发乎区成熟甘板块发展羽板块学区客板块城中靠板块政务惧板块经开岔板块西南摔板块城南柿区-政务唱服务论中心城南桌板块28城市立外拓闪带来判的多丸极化安、多毯板块稍市场肃格局倘逐步唯成形厚，各岩区域社市场限特点典开始止显现膝。整体记市场歇格局阿与板伯块分疲布目前投市场稿各板允块格积局基灿本形弱成，方相比蒸学区左、中浇心、温西南榆和政民务各两板块牌，未植来2年城拳市房粘地产爷市场植的热避点将聪逐渐才转移姓到经荣开区猾及城南仿片区寒，同时愧河西阅也存蚂在爆详发的士趋势卸。星汇苑阳光水岸阳光威尼斯金水湾凯旋名门大唐美林湾恒生阳光城华邦锦绣华府御景龙湖山庄红叶花园洋房新加坡御苑一品尚都学区板块—依托优质教育资源，为政府重点打造之区域，发展逐步趋于成熟经开板块—连接合肥的桥头堡，融入省会经济圈的第一站，皖江城市带产业转移示范区域，在可以预见的未来，本区域必将发展成为xx的另一极中心板块—市中心区域，居住、商业氛围浓厚，配套设施齐全，发展成熟西南板块—工业园区的区域性质决定市场虽有潜力但有限政务板块—政务氛围浓厚，交通配套优势明显，xx高价值居住区凯旋名门御景龙湖山庄红叶花园洋房阳光欧洲城滨河御景南洋现代城水岸名城城南板块—交通配套优势有，配套设施有待进一步完善，区域发展前景看好29通过前述对整体市场的研究，我们可以得到以下结论，这些结论将为项目住宅产品定位和建议提供支撑。整体粱市场乡丰特点市场扎发展研：行业芳市场员处于沃快速痒发展超期，悔未来对几年产将是xx市场忠发展稠黄金荷阶段僚；市场兄空间姥：市场店量稳干价升森，在臭旺盛记刚性罪需求仪推动慕下，局整体杆市场晓赢利茶空间捞巨大载；板块肌竞争桨：市场奖板块戴竞争浸显现隙，经迹开区五目前遵整体锄竞争艳力稍艘弱，尸但未咳来将贫增强六；未来歌热点串：城市棕发展框方向刷调整盾，产鸟业推项动，横未来络经开凝区将登成为债市场扔热点逆区域秤；产品日特点骨：以多备层、高小高刘层为报主，玻主力固面积80惧-1帝20平米重，户种型整汪体缺炭少创悠新；客群滑特征杏：下属威乡镇惊客群早占较震大比鄙例，阴景观榆、地豆段、滨配套串和价小格成吼关注旺重点漠。需抓斗住市宅场机致遇，礼通过创理念座创新嫁，差鱼异化厦定位咳，塑造鸭市场拒标杆柱，实察现品糠牌形睁象提五升和帖利润垫实现墙。30由于欣城南价板块悬市场卵的相壮对独揉立性俭，所菌以我杰们研究导的重影点在披城南肯区域塔板块货。31城南阳片区养是现缓有板盖块发狱展潜拔力最絮大的降区域馅，城拔市规此划的行引导素将使笨城南丑成为战城市锈的新掌一极合。区域名市场/城南奥片区听发展漏预判区域学配套绵设施寇和商廉业、说通讯京、服陷务等泰生活对配套堆基本喂成型帽之后配，未真来1-软2年城时南区球土地樱市场腿和住疫宅商鸡品房肯市场鼓将同男步发线力，造城南疾将进骗入快坏速发称展阶竿段。长期故来看戴，城跨南未只来将绞发展揪成城渠市产痒业新室城；临近傲主城悉区域逆将成抹为高仁居住帅价值为区和留高投树资潜采力区卧；同时煮市场紧也将警随着管区域亿发展义面临绑着项腹目、垫产品攻及客冲户的或演变长。第一抵批市怪政设庄施基俭本完蹦成，斑第二锤批配杯套建论设正仙在规兵划跟艰进，吵城南质片区猾将进嫩入加帖速发富展阶坏段。左图布：南柄洋现渡代城脱，总益建50万方徐，由运主体驱建筑款物高但层（18传-3就0层）距、小国高层吴（11榆-1屿6层）暗、商脚务办然公楼辫（24层）卧、商奖业市侍场（4层）唱及配糕套会炼所、针幼儿掠园、球物业接、商逢业和悔地下桥公共供停车腰场等宪融为妹一体门。32城南渐板块呢竞争册格局四季阳光水岸名称嘉利豪庭城南花园皖西大市场邦发66公馆南河佳苑金隆嘉园清华家园本项目即将上市已经上市南洋现代城项目名称规模物业类型价格主力户型水岸名城26万方多层、小高层、高层多层洋房440080-100两房103-130三房南河嘉苑30万方一期7.4万方多层、小高层、高层住宅，商业、办公公寓430045-92一房、两房、三房皖西大市场16万方多层、小高层、商业后期开盘时间未定76左右两房88-144三房148-187复式金隆嘉苑8.8万方多层、花园洋房多层即将上市85左右两房94-117三房清华家园8.3万方多层三期即将上市82-86两房88-116三房城南花园7万方多层、高层多层4000高层即将上市73-83两房嘉利豪庭24万方多层、高层即将上市85-100两房103-134三房四季阳光12.2万方多层、高层即将上市78-84两房99-108三房邦发66公馆8万方多层、高层即将上市80多两房106-125三房南洋现代城50万方多层、小高层、高层、商务、商业即将上市40-60一房76-96两房92-142三房138四房中小坊规模另项目屈开发挨为主段，南学洋现竭代城农的上裂市将搞改变腾区域漆竞争侵格局厘。33城南派板块注后续蚊供应项目名称规模剩余货量水岸名城26万方约20南河嘉苑30万方一期7.4万方约23皖西大市场16万方3金隆嘉苑8.8万方4清华家园8.3万方3城南花园7万方3.2嘉利豪庭24万方24万方四季阳光12.2万方12.2万方邦发66公馆8万方8万方南洋现代城50万方50万方本项目18万方18万方土地茄市场杠：36万方址。后续月供应稻约：20虹4.漂4万方确。区域宣后续苹供应墙量超腐过20临0万方柴，未脂来竞您争将剃进入粒白热隙化阶乖段，芽项目仓开发项应规挤避竞咸争。34城南近板块索主力李产品主力幼户型钢以80杰-1神00平米抹、90犯-1葛20平米秋三房廉为主援；相希对主杏城区鞠，面否积相舍对减滨少，聪主要驰是控吐制总陵价；刮区域鸭物业堡类型雪目前轨以多口层为您主，予高层渔为发猫展趋编势。项目名称物业类型主力户型水岸名城多层、小高层、高层80-100两房；103-130三房南河嘉苑多层、小高层、高层住宅，商业、办公45-92一房、两房、三房皖西大市场多层、小高层、商业76左右两房；88-144三房；148-187复式金隆嘉苑多层、花园洋房85左右两房；94-117三房清华家园多层82-86两房；88-116三房城南花园多层、高层73-83两房嘉利豪庭多层、高层85-100两房；103-134三房四季阳光多层、高层78-84两房；99-108三房邦发66公馆多层、高层80多两房；106-125三房南洋现代城多层、小高层、高层、商务、商业40-60一房；76-96两房；92-142三房；138四房；35城南究板块破价格拉情况项目名称物业类型价格（元/平米）水岸名城多层、小高层、高层多层洋房4400前期高层价格4100南河嘉苑多层、小高层、高层住宅，商业、办公小高层公寓4300多层洋房4800皖西大市场多层、小高层、商业前期开盘3600金隆嘉苑多层、花园洋房多层价格4300清华家园多层三期即将上市城南花园多层、高层多层4000高层即将上市区域尚整体目价格喷空间宇在40永00叫-4腊80冒0元/平米牲，均锁价水监平44蚕00元/平米转；与企主城咐区平结均价坚格水次平相林差10花00元/平米知，伴攻随区披域发周展，雅价格邪上升它的空泉间较嗓大。36城南萌板块户产品奏立面区域旬产品仁立面烈表现渐整体抄一般胁，产勒品开帜发处休于初慌级阶起段，该本项霸目开列发有轮很大室的操陶作空绩间。水岸映名城四季河阳光城南纱家园嘉利六豪庭南洋平现代宝城南洋先现代音城规精划立敲面，雾引领崖区域捡市场姜，使殿本项砖目开至发主查要的傻参考带系。37城南会板块尘客群证情况区域庙后续绍供应谱量超袋过20虹0万方臂，未舅来竞果争将拉进入输白热剂化阶缎段，栗项目妻开发伴应规鱼避竞详争。客户狭来源逗：为区异域客拦群，刊来自误周边尚市场搁、园唯区及听周边奸乡镇蜘外出武返乡记置业卧者等忽；置业芝目的咳：方便创工作防、结坡婚、广入城毅及子税女居拿住等组，价浙格优糠势吸纹引；客户琴来源豪：xx是西奥南方去向周叔边县棕镇及胸市区锡价格越外溢扯客源送为主爷，同拾时包低括来勺自地湖缘性海的高脸端客健源；置业艺目的逢：改善乐居住享条件舒、结罗婚，遭给父浙母居部住等暑，看踢好项讯目品尸质、兄景观引、大衔气立答面等悠。核心客源重要客源偶得客源客户积来源口：周四边大市收场私回营业农主、四个体逢户、旨园区最中高糖层及合投资颈客；置业哲目的及：价格签优势嫌吸引占或优芝越品详质，帆看好饥区域呢发展乔前景闹，看策中物肤业升元值空捡间；38城南堪板块厉南洋捕现代唇城B区A区开发商安徽星辰置业有限公司占地面积13万方总建面积50万方物业类型住宅（小高层、高层）、商业（沿街、综合性）、商务办公配套情况会所、幼儿园等容积率A区3.0、B区3.6绿化率30%总投资预计10亿元以住稠宅物后业开岸发为芦主的罚大型榜综合亚性项社目，挠为本玻项目零主要患的竞届争对化手。星辰滥企业20均03年进汇入xx市场询，初份次涉枕及工偿业地愿产开凭发；目前凡在xx开发伶的房锈地产茅项目嗓为星蛙汇苑握一期怖、二仁期、歼三期陆，总吴建筑密面积贪超过20万方涂；即祖将开干发50万方晋南洋慨现代芽城；市场申口碑毯不错竟，有反一定液的开议发经控验和殊实力坝。主建进高层透（18厕-3谦0层）忧、小饶高层鲁（11须-1雀6层）莫、商踏务楼考（24层）虫、商碑业（4层）怪及会含所、百幼儿瞒园、吉地下直公共饲停车必场。39城南帝板块未南洋辣现代测城A区用地6万方，总建21万方，建筑密度35%，绿地率30%，容积率3.0。A区物浪业类挨型丰箱富，谨商业省体量括大，睛为区铃域提卸供重陶要的眼商业宏配套诵。物业典类型起包括纹：综抛合性桨商业行、沿戒街商范业，凯公寓查、小版高层蚂住宅征、高屋层住奔宅等圾。40城南编板块浩南洋石现代敏城A区户哪型40床-6浅0平米性一房态、76邮-9滨6平米创经济肌两房妨、92殊-1附42平米枝三房迟；少仪量13跟7平米樱四房紫单位汁。80缴㎡二室很多必手枪商及狭章长户乘型，仰户型诊设计定一般奶。41B区用地7万方、总建29万方（地下37700方）；建筑密度30%，绿地率30%，容积率3.6；城南湖板块限南洋诸现代忆城A区以红住宅内物业饱开发阴为主而，兵李营排颗布，陕均好矮景观见，完越善社迟区内甘部配懒套。会所幼儿额园42城南那板块成南洋隐现代局城B区户典型79梳-9摊2平米炎经济翁两房蒜、12楚0-道13罢3平米亦舒适置三房素；辅土以少天量13优7平米救四房右单位榆。二告期户少型整膊体较惩好。80袭㎡二室120㎡三室户型劣方正厕，空炼间使肚用紧诸凑；大飘更窗，脖双阳除台；客厅仙、主悉卧大扣开间何，全龟明设须计；户型唇方正板，两旷房空茄间较嗓少；两房岭朝南徐，主申卧客础厅超倚大开剩间；动静绍分离祖，入岩户玄泛关设蔑计；B区户坊型相怜对A区，辅整体堤升级新。43城南获板块从南洋隆现代边城AR遗TD狗EC饼O建筑活风格建筑贼细腻踩、大岔方稳收重且弄含蓄幸内敛浩。44城南龙板块变小结产品评：整体止产品什档次倚较低捞，景秒观、右园林仗、外丈立面紧都有奋很大级提升胀空间符；户型中：主力除户型桃为80使-1券00两房逼，90锣-1贯20三房恶，创习新型盐、紧危凑型选产品采稀缺慌；价格乱：在xx属于珍价格拳洼地业，价味格空晨间还旦没有才完全谜打开控，可岸操作诵空间干很大酒；客群棋：以刚万需为站主，汇改善次为辅愤，支搏付能演力不直强，拆比较朱注重搭性价成比及适低总忧价；竞争槽：区域驳后续娘货量罗超过20贷0万方槐，规雅模大肿盘出屈现，轨竞争快激烈因；基于岩区域将市场特现在简，我瓶们要竭跳出保区域黎竞争掩，开萄创全床新的向价值扒体系猪，重塑圆市场木边界，是断本项壮目发侍展的驰最佳格途径串。所以目，创嫌新、句差异乐化、歪性价悬比、磨高附及加值谈等是飞本项协目主竟要考颈虑的盯问题棕。45项目机会论证市场客群研究住宅市场研究土地市场研究46地块名称用地面积（m2）用地性质规划指标要求楼面价元/m2竞得单位建筑密度容积率绿地率新安大桥西南、景观大道以西A地块93362住宅（含配套商业）不大于22%不大于2.6不小于35%908.29恒大地产集团有限公司新安大桥西南、景观大道以西B地块76475住宅（含配套商业）不大于22%不大于2.6不小于35%912.72恒大地产集团有限公司新安大桥西南、景观大道以西C地块126143住宅（含配套商业）不大于22%不大于2.6不小于35%906.27恒大地产集团有限公司新安大桥西南、景观大道以西D地块69316住宅（含配套商业）不大于22%不大于2.6不小于35%986.21恒大地产集团有限公司新安大桥西南、景观大道以西E地块93195商业、住宅不大于20%不大于3.0不小于40%909.92恒大地产集团有限公司新安大桥西南、景观大道以西F地块127038商业、住宅不大于20%不大于3.0不小于40%906.82恒大地产集团有限公司解放北路以南34857商业、住宅不大于24%不大于2.9不小于35%431.32安徽万兴置业市委党校南侧、淠河路以东64226住宅（含配套商业）不大于22%不大于3.0不小于35%1723.08天盛、中诚置业110指挥中心以南地块70386住宅（含配套商业）不大于22%不大于2.5不小于35%1591安徽省万融投资有限公司市行政中心对面广场东、西两侧地块92206住宅（含配套商业）不大于24%不大于2.0不小于35%1762xx和顺实业发展有限公司淠望南路与南屏路交汇处东北角地块101048住宅（含配套商业）不大于23%不大于3.0不小于35%1544安徽安兴发展股份有限公司恒大公司级周边地块156393商业、住宅不大于25%不大于2.2不小于35%1009安徽中博集团投资有限公司东苑小区东侧地块14339住宅（含配套商业）不大于21%不大于1.29不小于36%1203xx市房地产综合开发公司xx2011年上半年土地市场，恒大是最大的赢家，共竞得6幅土地，用地总面积58.6万方，恒大的介入将改变xx房地产市场格局。土地驼市场槐供应47地块位置出让面积竞得人土地用途容积率建筑密度绿地率312国道南侧，xx西路西侧74060个人住宅（配套商服）不大于2.5不大于30%不小于30%312国道南侧，xx西路东侧88253个人住宅（配套商服）不大于2.5不大于30%不小于30%兰花西路南侧，xx西路东侧57178个人商住不大于2.5不大于30%不小于30%徐集镇高皇村境内，平桥大道南侧，振兴路东侧60930xx市百建置业有限公司商住不大于2.0不大于30%不小于30%徐集镇高皇村境内，国鹰路北侧，振兴路东侧60817xx市百建置业有限公司商住不大于2.0不大于30%不小于30%关塘村境内，园区主干道东侧8536xx彩虹涉外商务服务有限公司商服不大于1.3不大于30%不小于30%兴泰路北侧，中心卫生院西侧26707安徽宏荣房地产开发有限公司住宅（配套商服）不大于1.6不大于30%不小于30%312国道北侧，纵一路西侧2992xx金凯悦宾馆有限公司商服

（宾馆）不大于1.5不大于40%不小于30%新安镇街道，六单路西侧，育才学校北侧70986xx华润置业有限公司住宅（配套商业）不大于2.5不大于30%不小于30%新安镇街道，育才路北侧34087个人住宅（配套商业）不大于2.2不大于30%不小于30%单王乡六单路西侧，郭单路北侧19645无住宅（配套商业）不大于1.5不大于40%不小于30%土地压市场成供应/裕安竹区上半年，裕安区以出让中小地块为主，其中两块地再项目周边，总建面超过36万方，将促进城南板块趋于成熟，但也加剧了板块内部竞争。48土地毫市场湖总结通过朋对土壁地市局场的劫总结舞，以办判断四未来这住宅壶市场笨整体翠供应或及板随块演袭变。整体笨供求奖：今年绍土地吴市场忽异常肠活跃葵，住理宅市扭场供潮求矛载盾将鄙进一宰步恶侨化；近期膏特点穗：近期荷土地妨市场祸运行校异常场，成凡交量偶空间剂；后期涌供应迹：后续匹供应抓以河速西、鼠政务捆为主罪，西壶南为泻辅，誓城南建供应耐空间愤较大贫；未来很走势要：城市耀规划壳导向迎将城果南、拿河西拘成为粗房地则产土塘地供傻应热睡点。未来张整体僵市场菜竞争即加剧附，区寻域竞迈争也锦将趋覆于白灯热化虫，项伍目发升展环婆境恶恶劣，旧我们杀应跳出截区域吹看市汗场，汁重建帽区域糖市场良边界睡，走已差异惑化路下线，页打造博精品捆项目型，吸互引全唐市客主户。49项目机会论证市场客群研究住宅市场研究土地市场研究50购房目的分析客户购房目的分析xx市城市化进程处在快速发展阶段，外出打工人口不断地回归，年轻人首次购房的刚需需求强烈，比例占将近五成比例，改善型需求购房者也在逐步的增多，投资市场处在发展中。通过现场访谈，有相当一部分客户短期会给子女购房，购房地点愿意选择在城南。首置需求为主导，有一定的投资需求。51客户购房社会和产品敏感性分析客户对产品关注因素分析客户对产品配套需求分析从客户购买住宅产品决策因素重视程度来看，居住环境、地理位置、社区配套位列前三；从客户对产品配套设施需求度来看，小区运动场所、休闲广场、小区医疗机构位列前三。52客户户型与面积需求分析客户户型需求分析客户面积需求分析客户户型需求集中在二室二厅至三室二厅，以三室为主流，对面积的要求在80-110㎡之间的之间。本案应在考虑客户需求基础上，做出差异化，提升竞争力。53客户未来购房时间分析客户对产品物业类型需求分析调查中的八成客户均会在一至二年或两年以后有购房的打算，刚性需求仍非常旺盛，对本案发展具有利好；将近九成的客户仍倾向接受多层和小高层物业。客户购房时间与物业偏好分析54客户取得房屋信息渠道分析调研客户群体分析客户购房信息获取与调研客户群体分析通过朋友介绍和现场包装的渠道来了解楼盘信息的相对占有很大的比例，项目后期营销应注重口碑传播的作用。口碑锣很重僚要55购房客户年龄与家庭年收入分析调研客户年龄段分析调研客户收入分析客户主要为中青年人群，购房需求比较强烈；调研客户家庭年收入很大一部分在5-11万之间，对房屋购买能力是非常强的。56客群研究总结购房炸目的洪：首次剂置业术占绝仇对比米例，摘达46诱%，市生场刚觉性需临求旺糖盛；置业毙因素橡：环境婆、地凯段、私配套折、价则格成宅为选肿择主级要考避虑因泉素；需求划配套同：运动爱场所姻、休喉闲广警场场块等是紫社区存配套凡首选催；产品语需求鞋：80宣-1龄20平米它二室孔及三拉室产民品是茂市场拴主流黄需求陶产品型类型到；刚需快旺盛由，项御目面押临良警好外宅部环惑境，互但项奏目发候展仍坟应坚时持产速品随底主流总，造咏亮点镇，打袭造优杂越园悦林景云观以其及高侵附加蹲值产哨品，欺提升在社区搏品质甚，以馅满足抓客群圈需求连！57PA环RT喉3项目脆整体枯定位烫建议58SWOT分析优势Strength劣势Weak◆紧邻区政府，行政中心提升区域价值◆临近312国道、105国道，扼守南部门户，交通条件良好◆

规模中等，可打造区域精品项目◆

xx公司企业实力保障◆

项目处于待发展区域板块◆

项目周边环境一般，商业配套不足，缺乏生活氛围，对项目价值提升具有抗性◆

项目尚无可借用独特自然资源。机会Opportunity考虑市场竞争和项目自身的双重因素，营造产品力，加强竞争力随着高铁和高速的建成，对外交通发达，城市发展前景广阔整体市场处于发展阶段，城市化带来刚需区域市场楼盘整体品质一般，为本案树立标杆带来机遇房产调控新政对外地购房的限制有利于xx置业者回流以大区域概念强调未来的区域价值，以弱化周边条件带来的影响和限制；强化自身独特的精神内涵和调性，塑造区域项目标杆和精品。以项目商业、会所、幼儿园以及周边配套的逐步完善建立市场信心；以自身优势及创新能力，通过细节塑造产品力，降低其它竞品项目的威胁和分流；通过形象包装愉悦市场、营造客群归属感，增强项目竞争力。威胁Threaten◆xx受合肥影响较大，房产调控政策打压之下，市场出现一定观望情绪◆土地供应充足，外来开发商不断涌入，先进的开发理念和营销操盘手法使竞争加剧◆xx置业者刚需为主，总价承受力有限SW浙OT分析59住宅盘定位昏思考/城市照层面城市贤价值亲：区域绝性核僵心城竞市，帐呼唤狮更具倦浓郁害都市础感的矿城市网形象告，本镇案开愿发应惨站在枯更高缠的城架市发治展形各象层茅面审难视！通过肃前面唤分析英，项象目规傅划、荷交通镜、产热业、蚊产品丘价值浓共同蚀作用尿项目输定位竹方向固。60住宅根定位港思考/项目赴层面项目吴价值泥：五厉大核引心价服值，艺奠定哀项目复塑造闸高尚呜名宅等基础规划价值城市发展重要节点未来城市增长极交通价值皖西交通枢纽紧邻区域交通干道产业家价值区域堡产业奖中心城市唇商贸蹄物流万市场叹核心项目价值高性价比产品优越园林景观城市守高尚粘名宅条件植已经沟具备城市价值区域性核心城市合肥经济圈重要成员61住宅皱定位听思考/项目峡层面项目谦发展膝：项牌目需违打造沙区域攻标杆嚷乃至飘全市撕明星涂产品谎，在尝品质疏、形供象上念提升然，寻傲求市臂场整疫体突幕破以衫及企宜业品铁牌树到立。62xx都市份菁英拦标杆杨生活错社区xx市标士杆居伤住社号区引领掠都市脆品质彩生活箱的新嫂浪潮再造xx全新蚀生活确模式……新都华市主颗义美伤学生臂活，愁将从冠这里扣起航……住宅闸整体蹲定位63主题让形象缓定位品味资格调们生活—在自劈燕家阳报台看xx未来64项目纲客群司定位根据划对市法场客称群的用梳理米分析东，对发比本翅案条正件，佣我们骗对普症通改说善型策客群架特征水进行悔描述炒。□他们毅年龄娃在30奴-4巡寿0之间膀，家辅庭和菜事业凯已基雨本取殖得成晒功。加工资犹月收茅入25百00旅-4德00眠0元左批右，镜小有碑储蓄印，部剥分有尝车；□他们迎是这慎个城磨市的崇企事岛业单动位的贝普通去管理杂者或陡者职丹员、收普通勤公务橡员、冒小私并营企裁业主轨、小衔生意猴者，腔代表耕城市闲主流念，他危们对扎事物缩慧有自轨己的乏理解下和判阔断；□他们连是三犯代同副堂或侮者三咽口之候家，命家庭恳结构匪已经街趋于抵稳定廉，生旧活进钞入正研常轨氏道，训开始懒有自槽己的窜新的帆生活伏目标耐；□他们匀已经义融入温城市估生活笨，但久慢慢诊已经斩不满弓足现辣有生则活，巧希望扯在生刻活品招质上景得到勇改善耕；□他们姜希望本能有标新的汉居所胖，90田-1面10平米誓三室魂最好从，90平米管以下厅两居征也能酒接受贞。他们浸是：眯城市西品质贴生活翁追求予者65项目架客群而定位根据鄙对市痒场客辈群的姜梳理生分析远，对买比本会案条昨件，艘我们筋对普弹通首浩置型穷客群脊特征盖进行朝描述帝。□他们笨年轻恳有活烛力，凭家庭感和事狱业都出处于讨起步甚阶段服。工羡资相冷对较初低，舅但仍惊有剩跟余；□他们秀是这馅个城与市的闷新进门入者狮，或才者在矿这个情城市纠学习昼，他减们对字新鲜弹事物娇充满提了兴众奋；□他们股有自邀己的勤家庭熊作为弦后盾捎，但楚大都脏尚未酱组建巩属于饺自己铸的新胞家庭歇；□他们英渴望折融入此城市市生活立，希汤望能绿够在守城市嫩有一防处自把己的绍港湾敞；□他们哗不希亭望自靠己的钓港湾企很大念但要独温馨堆，70膝-9称0平米懂两居量太好妈了，70平米寸小一惰点也肤可以悔。他们泪是：谢现代正城市爪生活赏向往秩者66□全市蔽改善锯型（一塞般工薪阶浆层、李一般域公务员、局小私彼营业碎主、个体肆户等炮）□区域永首置卖型、桶改善同型城谜市首垮置型（以境返乡灶置业危人群芳、新兵进城鸟人群认、留捉城工误作人幼群）□私营既业主邻、企事抵业单版位管街理人员及似投资缸者核心客群重要客群偶得客群客群胜定位关注要点核心客群重要客群偶得客群产品面积段需求舒适两房、小三房、三房两房小三房、三房舒适三房、四房客户敏感点品质感、性价比，面积附送，舒适性等品质感，舒适性，丰富配套，优越景观，大气立面风格优越资源及产品品质，能体现身份的社区环境及配套67住宅庆产品融定位/物业粪类型北确定方案名称方案一：小高层、高层/高层方案二：高层（小高层）+多层关键驱动因素小高层、高层产品在保证容积率的前提下，可以将社区的舒适度做得较高紧密的产品线梯度纯小高层客户群体差异小需要解决纯小高层产品创新高层+小高层+多层多层提高社区品质高层实现户型创新产品线梯度跨越较大多层与高层的客户群体差异性比较大需要解决多层和高层的产品创新需要关注的市场情况成本较高，但得房率不高导致性价比相对较差，吸引客户能力偏弱纯小高层社区的市场接受度问题成本较低，多层得房率高，可实现2+1等组合户型创新，凭借高性价比吸引消费者高层与多层的边界处理竞争因素将直面xx全市的住宅市场竞争，在产品上需要更大的突破考虑到xx市住宅市场的竞争将逐步向高层过渡，因此逐渐稀缺性的多层、小高层产品无疑更具有优势不选择可以选择本项胀目容妨积率盘意味叨着可果以做办纯小叨高层傲社区,也可粪以做精高层哗和多乌层混撞合的蒜产品尿形态狸。本项匪目住孙宅适属合发雨展高劲层(小高拉层)与多匪层混碌合物斧业，容以高故层为宏主，坊辅以苗多层携、小畏高层权；且可滥适当势布置膨部分超公寓笑产品赌，以纹丰富返项目筒产品誉线。√68考虑添到xx市场罢现状,基于软竞争裁及项痰目整液体定途位,提出旱本项宇目的逐户型熄建议:考虑怀到控哭制风糊险和沙项目员造势代的要打求，义建议抚前期最以市孕场主翻流:以80光-9徐0平方眠米两歪房、90介-1仆00平米2+育1房为暮主，昌部分10饲0-宰11晃0平米令三房女，适葛当搭影配部滩分大注户型冒产品寺；项目宴后期珠加大10庆0平方卷米以阶上户送型的践体量肾，利漠用产浇品性喊价比销和价琴格优闹势吸穗引品即质改盐善型仁客群雷置业予；配置讲部分纱大面擦积户纹型12炼0-慕14齐0平方攻米，顶满足闭少量困特殊贞需求吴群体哗；建议若做1房、2+泊1房、3+稿1房，刻并且累在局社部观狗景视枯野佳啦的位亿置可谊以考办虑布社置花互园洋番房，宜实现坝产品累品质驾的提知升。产品类型房型面积（M2）配比一房1房40-605%二房2房70-8015%2房80-9015%2+1房90-10025%三房3房100-11020%3+1房110-12012%四房4房130-1608%说明僵：项目挪产品如定位毒以符爷合市销场主有流客性户群侮体需嗓求为艇导向妹，以销中等做户型各为主励流产使品，抹通过计偷面孩积及罢组合盯户型岁设计第拓宽纵目标鸟客户捆群体和。考虑俊到xx市场副现状,基于佛竞争红、项顺目整君体定斯位及睡客户免需求,提出陕本项味目的那户型霉建议:住宅镜产品音定位/物业球户型拢建议69PA椒RT蹦5项目党发展沈策略条建议整体呜发展范策略启动穿区发展展策益略70发展现战略/战略居目标谢设定结合亏项目洋自身市情况雅，项句目发敏展战韵略将松逐步补由“唯区域廉领导高者”歌向“碑市场赤领导翅者”菊华丽酸转变钉。领导罩者姿翅态区域辰领导忆者市场源领导奇者作为乘区域港新开装发项楼目，御本案夸面临佣区域伟南洋幼现代残城（呜形象承标杆凉）、迹水岸只名城焦（价煤格标世杆）厘、南女洋现静代城泼（规隔模标状杆）合等内奔部竞既争，宾项目袋入市高之初喝将以塘领导并者姿荒态出帖现。随着族项目柄整体午推广不的深弹入，膏项目倚整体吩形象验得以者确立仿，产辈品品俱质得建到市志场认乓可，迅项目娘在区际域内贡部的争整体守竞争副力得昂以提苗升，玩项目愿区域筝领导舅者地序位得茅以确埋立。项目密形象爷、品屯质深航入人就心，凯以及堡项目灶内部绕景观恳的逐抱步呈吹现，技社区邮配套你的逐忍步完沸善，返项目雹品质路名宅更的市染场地呀位得棒以确血定，锣完成浅向市章场领岗导者滔的华趣丽转踏身。71发展志战略/整体昂策略首期耗占势虑，形问象为清先，全销面超崭越区曲域竞名争对袋手持续乳竞争尼，产沈品发定力，塑歉造全跳市产辫品典械范标总杆后期组拔高胞，提贵升溢当价，企找业品望牌树谷立利扒润实译现72根据简对项疑目的连理解袖以及茎项目炼背景止情况吨，项删目整描体开贺发思叨路建傻议如齐下。发展愈战略/开发钟思路□开发脱节奏竖：把握翠区域望发展斤趋势浙和节森奏，张滚动返开发敢，各过分区卖开发婆面积悦基本职均衡青，产脑品方悲案动贯态调钱整；□土地母利用爬：根据辩项目方开发称用地饲价值淹以及越形象辽塑造默需要层，规塘划布阳局多垫层、妨小高界层、厉高层剖等物谋业形居态；□产品陈打造成：本着护分散袖风险饼及满嚼足市卷场多塘样化壤需求医原则纳，打帜造丰滥富产腔品线透，提坝升产狐品整怠体附重加值陈，强沉化竞狱争力票；□形象秤展示装：项目洋以整命体形然象启午动为密先，气随着阳配套敬、园序林景烈观的赢呈现缎，由精形象关展示杜向品尝质展傲示转著变，浑最终咐确定岂市场里形象到标杆趴、品珍质标斩杆！项目躲开发锣思路73PA狂RT垮5项目曾发展疲策略题建议整体交发展厕策略启动脾区发灵展策杂略74启动室区策思略/形象敢策略形象凉为先畏，以季强势泽形象获占位扑市场瞧，奠饲定市胜场竞很争基箩础形象些策略售楼惊处展凯示系阔统户外趟广告怀传播矿系统园林首实景宁系统借助浙售楼脊处平炼台，纸利用栋声光请电灯遥现代映技术授，全方方位壳展示鄙项目候园林交、配针套等斧全景丢，刺定激吸快引客做群。首期旬强势航的广翼告宣拨传，危利用铅好户独外广尤告造绞势，奸尤其罩是项茄目周浑边皖族西大托道、羽安丰勉路以腰及佛包子岭阅路段环。项目侍首期漆开发匪及完区成部茧分园竖林景讨观，芝以实界景园痰林吸找引、省打动妈客群轮。样板蹈房体发验系临统打造恼样板勉间，薪以产宏品实惕景展趣示项途目品然质。75启动升区策奸略/产品球策略主流真产品邪