工业地产的开发模式日本工业园区模式为例

1工业地产含义及开发模式1.1工业地产含义含义：指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地。分类：包括重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产（物流地产）、自由贸易区房地产（指带有特殊政策的贸易加工型通用型工业地产）特点：投资规模大、快速启动、提供增值服务、追求长期稳定回报1.2工业地产开发模式

1.2.1工业园区开发模式目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁荒

1.2.2工业地产商模式指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商1.2.3主体企业引导模式指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。如xx的xx石化工业园区1.2.4综合运作模式指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。

1.2.5私人业主开发模式目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房租金持续上杨，其利润汇报率已经超过商业地产，且操作建设都比较简单的缘故。但由于工业地产政策的逐步完善特别是工业用地的紧缩，这类开发模式会逐渐减少，再加上私人业主开发的厂房在其设计和配套设施等方面都没有竞争力，时常也逐渐将其淘汰。1.3

工业地产企业盈利模式1)主要以土地溢价增值而获取利润

投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园。

2)进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利

项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、配套服务等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。如“物流房地产商”普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是开发商而非物流商。星月集团开发的xx松江的“大业领地”等项目亦如此。

3)通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利

工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。2我国工业地产的发展2.1我国工业地产的兴起国际经济发展格局层面：改革开放、敞开国门，融入世界经济一体化大势；同时，凭借低廉的劳动力资源，开放的民族使得世界的制造产业向中国转移；国内各个城市经营发展角度：各个城市之间的发展、竞争，促使各个地区都不同程度地加大了招商引资力度，各种形式的经济技术开发和工业园区以及以主体产业为核心，相关链条产业跟进聚集的产业园区层出不穷，在很大程度上拉动工业地产的持续性需求；政策层面：出于城市经营的战略性需求，基于城市产业形态的布局与发展层面的考虑，各类以工业为主体产业形态的城市，都在招商引资环节上对工业地产投资者在政策、税收、低价等诸多环节上给与大幅度的优惠与支持。

2.2中国工业地产的发展现状2.2.1中国工业地产发展仍处于初级阶段相对西方开发较晚地方工业用地：自行发展→规划发展→导向发展→集聚发展工业地产的开发和使用仍处于非常初级的阶段，以降低投资者的投资成本成为主要手段吸引企业投资落户，吸引的企业大多是劳动密集型的低端行业，在推动地方经济发展和提高产业高度集中并没有发挥出预期的作用和效果。圈地运用，机构、企业、集体、个人纷纷在圈地运动中谋划着从工业地产开发获取丰厚的投资回报，造成土地资源开发速度远远超出地方经济发展实际接纳能力，大量的土地闲置、大量的厂房空存，甚至还有部分机构及企业以工业地产开发为名义大量圈地囤积资源，寻求机会以做商用地产投资开发，获取更高的投资利润。2.2.2作为工业地产的载体-工业园的建设中存在的问题1）“明星园区”太少，重复建设严重；xx、苏州、东莞等——名气——吸引力“我们希望政府能够制定一个工业园区的建设标准，给工业园区设一道门槛，来防止园区建设过多过滥。”2)招商引资机制不完善，来者不拒；政府（政绩）与入驻企业实现“双赢”3）贪大求洋，面子工程4)资金供应链不完善，融资成瓶颈。

2.酒3婆工业闻地产躺的发穷展趋学势2.韵3.犁1津发展袜趋势证的影花响因横素政府友政策醒的影颠响：织监管良调控里力度累加大芽，有像利于轿工业纺地产底市场聋的健栽康规敢范成想熟，内有利膨于吸些引外唱资与障可持芹续发丢展；拒通过每市场梅竞争冤，优肚胜劣先汰，匙可保眨存有恋实力粒企业市场也供求您的影弯响：雄经济郑发展镜保持哑强劲宿发展剪速度株，有攀利于膛吸引诊外资肾；“啦世界鉴工厂绕”的倘确立幻玉，对忍工业呀的重集视；发展行模式葱的影奸响：郑模式蠢改变月，都妇是以质人性枪化发陆展为暖目标睁，工滑业区提的发跨展关贞系大舱量人蚕口的配生存裤条件赵与环巡寿境及垒其发钩展；做可持服续发切展的窗节约普型模椅式：作充分矮利用体有限滔的土切地优效化配门置创描造最驱大的颗效益投资石回报话的影陆响：魔随着梅工业辟地产抗的不副断扩找展，雨可开轻发的茧土地咐将会驰越来足越少泉，国椒家对物土地脸的调狮控力倒度将疯会加勿大，球土地献的价亭值不舞可避壤免向奔上攀修升。波市场皇的规颜范透隙明成扇熟将焦导致脾竞争缩慧激烈耕化，隐地产欠商的俘投资苏利润曾会有珠所下佳降，鹿但从辞长远对前景辆来看角，工返业地骑产需额求强背劲，娃投资季回报息相对成稳定产。而糖工业把地产昆的销犁售方膀式会膛出现哪与房狡地产恨等有姐所不能同，慌鉴于赌土地遵的升歪值，寺竞争快的激折烈，孕多数香产权落持有仍者不罩会出站售转芽为出团租，旋以保躁其产命权的召升值巷持有观。随锐着需念求的葛增加腔而地曲产的弯有限溪，地眠产租简金也花会不垄断上掘涨。2.坟3.却2央中国率工业社地产宿未来奥发展戒趋势政策祸将强存调市扇场对阿工业天用地怠的配岂置作刃用，绒促进托工业黑地产培价格践回归纵到真俗实价源值。国外棉地产溪巨头坦携手烤投资缺基金方联合猪进入翅将成攀大势戏，操迟作方鸣式将勿不断你创新尊。开训发模茧式可蚕以分班为两至种：灵一是炼定制缩慧开发音，根废据客草户需虏求制揭定厂遣房标渔准，售反租酸给客善户;新二是吨带租专收购距，收盏购一权些带炉有租据约的伴好的俩工业怕物业尾产品勿。这宇两种池模式啄共同饼点是匙长期丧持有渣物业钥，待圆价而估沽等影待上喇市，别通过延RE雪IT墨s包崖装上员市，品融到舍大笔烂的资舌金。由于站国内析全面学产业平转移合和发道达地约区总仍部经游济的航规模茎形成危，投当资热传点区爹域将针不断驶扩大抄，更武多城叨市将挠得到鲁发展饮机遇龙。一祥些城觉市土凑地价鸟格和缴劳动称力成罪本上置升工业盘地产贵逐步弓向产绝业地描产升简级过胞度工业羡用地拿需要寄升级研为符替合新量经济滴和新质型工胳业化爪发展宵的产打业升素级需音要，熔符合堤产业斧布局沈和城分市规但划要狼求的脏产业么用地美。产业克地产悲：是指家在新呜经济裕和新徒型工歼业化惜背景呈下，魂以产活业为均依托叹，地委产为拳载体幅，以方工业龙楼宇预、高株新技骆术产绞业研捡究与肢发展征用房虹、生爽态写阿字楼愧为主税要开磨发对侮象，链综合园开发添、集维约化巡寿经营苏的多诸功能怖综合撑性产飞业商卖服地扛产。贴产售业地圣产在呀形态档上的辫狭义问定义光，体屋现在木传统着地理枪意义宣上的系表现睛形式垂，主蜘要形瘦式为碧城市驾近郊睬或者水郊区泽的工窝业园途、开锦发区紧。与释中国泡经济役、产准业发扁展、抖城市相发展源相结浸合，帜产业药地产偷在形缓态上狸的广游义定撤义，棒颠覆很了传泊统上块对产膊业地易产地灵理概钩念的门认识训。由境于产足业地带产与驳城市删化发倘展的聋必要忽性，固城市痒发展汪与产胁业结异合的台必要叼性，佩其主折要形与态包削括：贡城市允新区喷、城午市副生中心脂、都丧市型坟产业家园、课大学鸦产业民园区联、创息意产封业园驱、媒扰体产草业园斩等具仪备产滑业聚井集特要点，岛并在汇此基朗础上店为之纲服务穷的综迈合性架产业师商服评地产刃。产业融地产绪开发裕将进串入“兰产业仪型新纠城开横发时效代”经过20年的感发展润，开查发区萄单纯钞做工喉业地姨产开联发越添来越缘瑞不适失应经票济和僻社会小发展罪的需秒要，珍部分浩开发仔区正穴在升永级为怒产业糟型新壁城，晌为工梨业地椅产探摇索出浆一条蒜新路谱。开梦发区说在中槐国的的经济班发展尖中充繁当了程高新渔技术兴转化里基地着，引嘴进外摆资，湖产业喜升级氧等角眼色，单在促皂进产样业聚立集，泼经济群发展纹，解袖决就冒业的斥同时揪，聚乡丰集大救量的光人流愁，物嫁流，饱信息网流，立资金胳流，表适时齿发展挥居住富和其垄他各模种城酬市功筒能，子走产权业型塔新城嫩的道争路是肉最佳杨的选顿择。阿力葱士招棕商网稀（全饶国领课先的雀工业热地产竞招商贝网）既创始竞人陈茎志豪涌：“杠中国伏工业砍地产火的总哲体发眼展趋诊势一陆定是诞好的锅，伴久随着怀中国昌经济盲特别框是中雪国制轨造业佛的飞捧速发番展，锋中国输工业霸地产慕市场籍的前角景不估可估最量。桂”3镇国外飘工业蜓地产资研究巧——茄以x谎x工灰业园由区发帆展为伞例3.夹1春x冶x工厕业园段区（聋工业叶团地饰）的摊三个浓历史脉阶段厕：1）即上世瓦纪五权十年乞代初抢到六肾十年酸代初羞，为饶工业膀园（嘴或产右业基扁地）弱建设消的探垃索时党期；仍主要片围绕船发展窗造船邮、钢塞铁和焰化工付等产龟业，影动员脊企业雁在x组x沿泳海建鸣区。2）搏六十绘年代屡初至伟八十啊年代驰初，摩国家剪中小白企业芳法和释都市扔计划寸法的扭颁布换，逐辫步规狗范化算；随罢着产壶业结绣构的雄变动置和基师础设亿施的敬日趋之完善杆，逐脸步从座沿海剩向内突地和位高速糠公路灶两侧父转移缝。3）蔑上世践纪八至十年得代至族今，岗在经坊济全败球化级和新悼科技爽革命漠浪潮抓的推许动下骗，从疲一般惧制造扰业基盆地向胡高新椒技术馅产业奋基地邻转化妨，标满志着役xx挨工业搬园区桌的建迁设向耗更加振成熟舒化和冬高层浮次的亩方向绒演进3.芦2x搅x工占业地宽产状肚况据不纯完全领统计斩，到万目前袭为止游，x乖x共声建有坡各类貌工业雪园区充45壤91踏个。凤这些蔑工业劈燕园区害按兴瞎办主根体分荣，由瓣国家泪地域界公团雅和企叙业立隔地指龙导中庸心建蜓设的糊有4次7个桐；由轰地方处政府宝或政罪府主博导的依有关释财团滔兴办蝇的有里94昆1个青；由凡民间挡企业赖协同台组合您兴办毛的有搁36垒03清个。单按产玩业类拍型分输，根走据国异家地辫域公社团和钩企业姜立地稿指导闻中心虑提供递的资墓料分准析，午工业羽园区灿内制存造业教占8炸3.惯4%六，非伪制造辜业占末16懒.6踏%。3.眼3蹄xx浆工业编地产移的作船用第一世，工喉业园完区的戚建设孝为x膝x企双业创守造了跑良好沸的发舒展条耳件，泰有效污地推掩进了茧xx甲制造志业特瘦别是剧产业英集群悟的发肌展，涂推动荐了x热x向摇现代虏的工陷业化澡社会坦转变省。x犯x全清国的症工业旬园区欧共集朱聚了促10随万多栏家的碑企业谈，为刻这些妨企业槽提供点了一初个相屯互沟鹿通、毅协作拐和进竟行产打业配繁套的泥机会留，形席成了呜产业资集群永式发累展的饼模式牌。这乎种集尚群式友发展御的模诵式，独有力写地推箩动了斜当地庆工业走化和面城市繁化的揪发展非，如修大工讯业城绝市丰拆田市熔就是弓依托蠢丰田凑汽车止公司谋在一严个农恨村小蛇镇上溜建立搞起来烛的。第二音，工冶业园浇区在薯促进针和带佳动区援域经胖济的坊发展养方面键发挥边了十添分重誓要的私作用作。据毕xx汗国家铁立地闷中心甲资料防，按曲生产猴值计测算，军20态02松年北导海道碌、常义磐、纵山口王、九王州、翻福冈广、佐拾贺、慎长崎宏6大户工业英园区猴产生碎的经脸济效闭果为洗37划70昨7亿爆日元策，其惩中直选接效洒果（怨指园竟区内势生产成值）眯为2垮21刊32厅亿日挂元，武波及虏效果独（指都对园令区外盘产业酸的带旷动效筋益）豆为1痰55院47槽亿日钉元。3.膊4柄xx盾工业淋园区刘特点1）育xx兽的工甚业园烧区是佣一个华先进恩技术额与高芳层次野产业容的集及聚区纪。在威工业畜园区瓣内落欧户的垫大多订数是鬼那些席在本涨行业吸居于谢领先中地位怀的企历业，季技术合比较答先进赤，产直业层麻次比旬较高施。2）级xx缴的工端业园危区是市一个后高效天率的淋生产请区。致xx葡绝大虽多数遣工业许园区免面积巷都比枣较小深（大贪多数排为3舍00娃亩左删右）先，但脆土地姻的产召出率覆相当纠高。3）注xx董的工间业园帐区也疗是一今个高死效率抄的技辉术开演发区滑。x镰x企恢业的酸一个绿突出予特点用是适怠应市网场需券求的若速度笼很快绪，技状术开怪发的姿能力休很强尽，所挎开发墨的产丛品式苹样多佣、质李量高花。如载雅玛烛哈发喜动机纱公司启每年奔按照且客户稻需要患开发照的大雄的品万种项航目都沉要在懂二、活三十篇个以瞒上。4）昂xx午的工妙业园泡区更第是一协个优慰美的哨生态华环境部示范塔区。忽每一聋个工荣业园涨区几播乎可脆以说宇都是巨一个泰大花筋园，眠不少税工业墙园区攻由于房诚建在应河流拆旁、姑山脚柴下，校青山升绿水敏相映忍，风氏光无图限。5）桨xx浓的工处业园怀区已链成为厚海外去生产蛾的"宋头脑尖"和贿"指送挥部谦"。兔随着项全球弊化战麦略的饲推进示，x吃x已候把大旱批制香造业金生产净基地商转移逼至海多外。略生产魄基地蓄虽然卵办在遇国外慈，但抢生产召什么且、何冻时生岗产基坐本上贿都由弯国内孕总部则决定码。3.勺5烫借鉴