浅谈土地市场之二级开发

浅谈土地市场之二级开发

土地市场二级开发目前，在我国比较通行的二级土地市场交易主要有以下三种模式：★合作开发★股权转让★项目转让房地产合作开发房地产合作开发，是指合作双方以提供土地使用权、资金等作为共同投资、共享收益、共担风险的房地产合作开发模式。合作开发模式主要分为非法人型合作开发和法人型合作开发。房地产合作开发非法人型合作开发：由合作双方签订《合作开发房地产合同》，约定双方的权利义务及利益分配方案。此种方式适用于比较简单的土地开发项目，一般由一方出地，另一方出开发资金。根据我国法律规定：合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。

房地产合作开发法人型合作开发：由双方共同组建项目公司（一般为有限责任公司），其中一方以土地使用权作为出资，另一方以货币形式进行出资。双方的权利义务不再由合作合同进行约定，而是规定在公司章程之中。合作双方以出资额为限，对开发项目承担有限责任。股权转让股权转让

是指拥有土地使用权的公司（转让人），将其全部或部分公司股权，转让给受让人，从而达到由新股东对土地进行开发的目的，或由原股东与新股东共同开发目标土地。项目转让项目转让

是指已取得土地使用权证的权利人，将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，双方就转受让该建设项目确立权利、义务关系。合作开发之分析就合作开发两种方式而言，非法人型合作开发方式简单，操作灵活，但存在不可忽视的风险，如果双方没有合作的先例，那在今后的土地开发过程中，发生一方当事人经营出现严重问题，资金链出现缺口，将会导致土地合作开发无法顺利进行。另外，对于出钱的一方来说，其既无土地使用权，又付出了大量的开发资金，在今后的较长时间土地开发周期中，更存在较大的风险点。合作开发之分析法人型合作开发，其优点在于责权明确、管理机构稳定。缺点在于需要办理各种公司设立手续，相对于非法人型合作开发模式来说，时间较长，并需支付较高的财务成本。股权转让之分析股权转让具有以下优点：

★手续简单对房地产项目公司收购只要签订股权转让协议并按规定办理股权转让的变更登记手续（外商投资企业还应办理股权转让的审批手续）即可控制、管理整个项目，而土地使用权或项目或在建工程的转让却涉及到土地使用权的过户及建设手续的更名等手续，不仅合同内容复杂，而且手续复杂。

股权转让之分析

★开发快捷

由于房地产项目公司收购一旦办妥股权转让手续，投资者即可投入资金进行后续开发建设，对于境外投资者及境内非房地产企业投资者而言，无需再另行成立房地产公司。

项目转让之分析项目转让手续较为繁琐，基本上需要以下构成要件：1、受让人具有房地产开发资质；2、转让方已取得项目所在地块的建设用地批准证书或房地产权证；3、转让方持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；4、项目土地使用权为出让取得的，房屋建设应达到开发投资额的百分之二十五以上；5、办理相关变更及备案手续。涉税升方面非法割人型剩土地馆合作寻开发第一拐种形迷式是座纯粹向的以禁物易铁物，姓即一驾方以哨其拥牛有的蓝土地患使用蛋权交慨换对数方的花房屋诱所有驻权。甲公乱司有恼住宅色用地项一块许。因铁缺乏浴开发鞭资金馋，故碍拟与幅乙地收产公径司合献作开默发。宇双方斜签订母合作击建房葛合同摧。由则乙方牢出资唤在该再用地番上建革房，药房屋彩建成茄后，树甲公证司将刮房屋忘总数月的一软半划吨入乙役公司托名下膜。两啊公司题的缴减税依晌据如经下：涉税蜻方面甲公培司以怠转让单部分惕土地捞使用趟权为渗代价娇，换清取部桌分房依屋的旅所有置权，输发生首了转岔让土很地使县用权败的行喜为；谷乙公产司则修以转男让部筒分房暖屋所雄有权帅为代座价，脑换取优部分出房屋冰的使辽用权何，发冠生了删销售纪不动江产的释行为流。因达而合竿作建桌房的诵双方包都发今生了陡营业疏税的黑应税借行为波。对家甲公来司应慨按“盆转让予土地传使用竭权”菠征税乓；对展乙公榨司应加按“垮销售返不动战产”提征税秧。由避于双耀方没迟有进引行货宣币结矛算，在故应授分别源核定票缴纳笛营业童税。旱如任苏何一尊方将尸房屋深再次带销售熄出去狂，对惕销售炭收入母需再岔次按秒“销被售不避动产孝”征乳税。涉税牵方面第二骗种形场式是闸土地夕出让盾方以光出租瓜土地肉使用津权为服代价北换取懂房屋辫的所菌有权甲公屠司与福乙公绸司约首定，绸甲公葛司将情已有兔的未冬开发韵商业蚁用地挨一块顺交由能乙地倘产公模司开讯发商两铺。杆约定邪商铺迎建成初后，侍由乙手公司场负责姥对外贼招商阻，并你享有桥20嗓年的歉使用挤权。耍20泥年后倾乙公胆司将灭商铺附返还遍甲公还司。盗两公倒司的否缴税爱依据忽如下市：涉税耍方面甲公敢司就艇发生钳的出斑租土形地使久用权过的行胆为，偶按“拖租赁歌业”脏税目凯征收滋营业笛税；永乙公貌司以捏转让摧房屋势的所趴有权肢为代帖价换凭取了跳土地打使用击权，迎发生眼了销票售不价动产堵的业厚务，才应当构按“隔销售汗不动遍产”慈税目找征收踪蝶营业惊税；到如甲谈公司祝日后摇将建嗓造的写房屋届向外鹅销售授，再赤按“看销售蹲不动那产”例税目歪征收求一道鼠营业光税，撕若甲鼓公司蜓日后夫将建件造的歼房屋兆出租岸，应皇按“碗租赁蝇业”失税目陵再征雪收营图业税斜。涉税般方面法人煌型合唇作开稍发房屋矮建成但后如码果双桶方采灿取风劫险共甩担、蔬利润散共享丹的分削配方阅式。甲方医向合晨营企颂业提迅供的毙土地齿使用骂权，赔视为效投资冈入股较，对备其不顽征营满业税港，只越对合科营企秘业销贸售房款屋取核得的悔收入育按销凉售不攻动产漏征税寺，对弓双方钻分得剃的利犹润不摄征营皂业税理。涉税播方面法人改型合寻作开夫发房屋雾建成避后甲暂方采汤取按背销售唇收入而的一亿定比昂例提乖成的信方式慎参与往分配童，或纵提取胞固定乳利润损。上述显方式努因甲啦方和忌乙方敏不属妇于共念担风灾险、中共享廊利润武的行守为。车属于建甲方冬将土车地使胸用权查转让家给合幻玉营企泄业的梯行为讲。因睛此，卡对甲话方取惯得的舒固定尸利润蜂或从兰销售点收入棋按比犹例提台取的醉收入狼，按振“转猪让无庭形资念产”租征税散；对栏合营服企业介则按毕全部琴房屋素的销烤售收吹入，腿依“支销售垒不动姓产”斯税目纠征收渣营业苍税。涉税词方面法人矛型合赵作开斤发房屋券建成尘后双柿方按背一定段比例对分配涝房屋是。首先组对甲少方向售合营耐企业慰转让名的土情地，拆按“贝转让蜘无形醒资产币”征厕税。泛对合堵营企匀业的航房屋已在分马配给迟甲方躬、乙绵方后尸，如低果各鬼自销满售，懒则再贤按“培销售邪不动岸产”蹄征税钱。涉税司方面需要拜说明写的是绑，以不上几嗓个种沉情况和是国币家税飞务总梢局认蛾定的援合作覆建房锣（合陶作开谎发）乞方式躁。如藏果甲丝式方提辛供土娱地，启乙方欢提供捐资金给，以甲甲方起的名券义对锐外进禽行土辰地开朵发，胀则于狮甲方茂来说蔽，实盏际上溜是向尸乙方蜘借款蒙，并辉未涉急及到杜转让拆无形殃资产侮的行悠为。聚因此侨，不热适用怜国家铅税务塑总局筑关于程“合易作建故房”拐缴纳运营业景税的资相关运规定督。涉税鬼方面股权衣转让例：慰甲公状司作叔为土辛地一席级开腥发商工，设祥立了赢全资危子公削司（淋B公删司）摊，注垮册资新本为讯50摘00事万元记人民性币。朱后B瞧公司舅以5而00贱0万巩元获笑得了摆A地种块土山地使鼻用权倾。今解乙公最司与它甲公喷司接猜洽，朽拟以顿股权旬转让邮的方委式获乞取此蛇块土抵地。举甲公价司以若1亿植元的桨价格染将1运00教%股异权转堡让给快乙公砖司。涉税琴方面股权槐转让B公吨司需提要支飞付的培税费菠如下辰：以5停00刷0万凳元土锋地款虏抵扣冈土地遵开发泰成本川，计久算土早地增亡值税铲（因孩为是爪股权溪转让牵，不片是土弱地转蹈让，请故不租得以阿1亿编元作筑为土览地开曲发成确本）崇；缴纳瘦其他历相关梳税费童。涉税柄方面项目才转让例：怠甲公避司作金为土脖地一适级开忧发商皮，以瓶50候00涝万元间获得椅A地德块土急地使潜用权测，在斑开发租过程竖中，缎因甲眯公司来资金延出现幅问题槽，无斤法完镰成后挠续开泰发工臂作。忠在与雪乙公秃司接碧洽后耗，甲质公司搭拟将括A地蜻块项熔目转感让给否乙公愉司，宵转让偶费用吊为8特00幸0万捉元。财单就盆土地妥使用领权转躺让费慨部分拐，乙腔公司壶需要斯支付荐的税诉费如弱下：涉税骡方面项目垃转让可以命80捏00恳万元滴抵扣叠土地炸开发购成本忍，计讲算土双地增减值税防；缴纳怕其他锄相关努税费。涉税界方面从以划上的造税费更分析列中，蹄并不湖能得笛出某额种方云式最平好、室最省味钱的帽结论烛。究裂竟选裂择哪痕种开反发方挂式，奸需要裹结合贵土地滔开发钥成本跃（直贤接及井间接苹）、脾土地腰周边欢环境举、楼仅盘定柜位及俭价格辩等因悲素进丸行综漏合判贴断。土地渡运作狂前的分注意桥事项合作弦开发抗中的瓣资金刷监管特问题这主槽要涉迈及到棍如何辛有效宰保障且土地婶合作界开发值项目拖中的疫资金煌真正师运用优于土尤地开针发，岁而不等被一丑方私苍自挪现用。骗通常弯情况废下，县合作叉双方辅会建随立共电管帐忌户，洋对资寻金进杂行共肉同监乳管。土地崇运作啊前的弄注意帐事项对方央资信位情况膛的调北查。对于招非法化人合朵作开悼发中伸，合促作方歉应当正在签畜订合未同之种前，确要求购对方纳提交紫由合淋格中剃介机惯构（么会计践师事酸务所缠）出交具的贱审计码报告锋及经客审计疾的财仍务报侧表，恒由律柄师事播务所摊出具换的公烤司尽喊职调处查报脾告。土地舅运作肢前的伤注意棉事项土地剃使用婆权的蛇调查匪。合作震开发执前，捆土地鸣出资港方应添向对院方出项具正片式的裳土地槐使用糕权证扑、政蜜府规股划要态求等震书面手文件挤，供设合作灭方进桌行合舒理评便估。盖尤其掀是土盾地使堤用权驼是否浮对外洒进行毯了抵扰押？暑土地幸出让枪金是家否支静付完梯全？万容积乓率是再否变别更过资？由蛙此增巧加的岭土地园款是投否已少补缴老？并详对土狼地现绍场及势周边昂楼盘尿情况归进行倡市调岁。此盯类信森息的小收集肺，将狗直接斗影响揭到合免作开倚发的乌费用推投入介。土地懂运作输前的际注意评事项土地轮开发缎的费姻用计夜算。合作箱方式归如果甲为一辣方出浸地，苍一方喉出钱而，则渠出钱是的一粉方应浓当对限开发廊费用堪（咨椅询、执设计珍、建宏安、僵配套候、景停观、澡营销勒、税翅费）灿进行示系统轮的测蔑算，贡评估躬需要找投入利的资扑金数声及支易付节哪点，案结合菌预计躬的利惊润率住，合律理做话好费膝用预合算工妥作，固并评夸估此息次土横地运查作的极可能卧性。相关蜡法律坐法规《最青高人园民法警院关那于审津理涉司及国鹊有土拜地使额用权揭合同胡纠纷宗案件厨适用凑法律蝴问题脱的解驾释享》土地片使用莫权人注作为捎转让录方与葛受让液方订砌立土抚地使蒸用权访转让洲合同写后，幼当事乡丰人一厕方以窃双方境之间搏未办话理土会地使办用权挽变更绑登记次手续讲为由瞎，请乞求确笨认合育同无张效的兆，不拒予支害持。相关晌法律资法规土地弯使用碍权人且作为杰转让雁方就瞎同一酷出让蹈土地饭使用沙权订酿立数伶个转电让合桂同，坐在转您让合古同有散效的条情况柱下，昨受让志方均鸟要求辣履行点合同包的，影按照讽以下絮情形厅分别吸处理贵：（一酒）已拴经办眼理土新地使剪用权介变更朋登记做手续尝的受招让方薄，请长求转糠让方呈履行眉交付胀土地唱等合庄同义巩务的啦，应液予支倦持；（二惠）均顾未办屯理土传地使东用权牌变更姜登记致手续寺，已桂先行珠合法落占有除投资袄开发各土地涨的受主让方竞请求玩转让岂方履扎行土却地使搅用权瓜变更愁登记耍等合碰同义术务的呀，应与予支状持；（三赌）均融未办减理土兼地使帝用权蒙变更肤登记机手续近，又缎未合买法占印有投票资开寒发土以地，虾先行浅支付搂土地曲转让炉款的笔受让不方请以求转胳让方月履行网交付员土地兄和办帮理土呈地使吗用权装变更厅登记拴等合呼同义旷务的腔，应轮予支裂持；（四虽）合霉同均恶未履苗行，假依法婆成立肃