某置业公司规划设计部标准化工作计划

标准化工作计划**置业规划设计部2007年8月标准化的背景随着集团经营规模的壮大，开发项目不断增加，设计和管理的工作量成倍地加大。随着规模的扩大，管理的层次及复杂程度日见增加。随着竞争更激烈，对手不断进步，单纯依靠传统意义上规划、户型设计取得优势已经越来越不现实。人力资源不断摊薄。设计人员年轻化，在专业水平和实际操作方面经验不足。决策时间长，操作时间短。项目难度越大，决策时间越长。规模经营优势没有被充分利用。相同的工作在不同的地区被反复重复。工作目标缩短周期降低成本提高品质材料技术标准:统一、完善材料部品的招标采购技术标准按照市场定位，形成相对应的材料、部品、设备清单简化产品，建立户型库相关流程改进输入输出文件标准化、表单化、备份制统一设计深度和评价标准成本专项研究窗墙比对造价影响（节能控制要点）停车方式：单、双层地下、机械停车、停车桥、地面机械停车钢筋含量、混凝土含量控制同层排水工作内容材料标准工程做法成本论证流程优化建筑、结构、设备、市政技术控制要点——新纪元含钢量、停车方式、降低成本控制要点——北京院规划（市政）建筑景观室内概念方案操作手册A1A2A3A4深化方案操作手册B1B2B3B4施工图操作手册C1C2C3C4施工配合操作手册D1D2D3D4完成招采技术标准：建立材料部品分类库：提高项目档次匹配度学以致用容积率指数的研究，是否加入我们系统管理的经济技术指标表？不同容积率的推荐解决方案：分地区，不同容积率（2.5\3.0\5.0）对应的规划形态和户型库。经典规划总图的研究；（分产品系列的规划理念卖点）经典户型的研究入库；（分地区分系列的户型卖点）停车方式几种推荐解决途径（案例研究）新材料新技术的成果汇编；

遮阳技术倒置式屋面变压止逆阀烟道渗水路面佛甲草种植屋面高效垂直流人工湿地水质净化技术新三级钢复合式厨房（U5住宅）清水混凝土外墙式新风系统设计流程优化设计流程是一个文件群，包括项目设计操作流程图、管理制度、输入输出文件控制要点，材料部品设备的标准和成本输入文件指设计部从其它部门获取的文件，包括采集的项目的基本信息、市场定位，客户调研，竞争楼盘分析等等。输出文件指由设计部或合作设计单位完成需要对其它部门提供的设计文件和材料技术标准等流程把设计操作分为：概念方案阶段\深化方案阶段\施工图阶段\施工配合阶段技术标准与流程对应技术标准的作用在于应用，不断结合设计管理流程，明确关键环节控制要点：

概念方案－－基础资料收集整理、产品策略研究、设计单位选择、方案评价标准、交房标准、成本要求

深化方案－－地质初勘报告、结构方案选型、设备选型、材料部品清单

施工图设计－－详勘报告、报建流程及批复文件、图纸内审、施工图外审

施工配合－－图测报告、实测报告、开工证、予售证报审配合

一、概念方案阶段包括投资分析阶段和概念方案招标。完成的标志是确定项目概念设计实施方案概念方案阶段的项目发展进程，应通过立项\决策会\土地获取\《土地使用证》应与各部门配合，明确产品实现的整体开发思路，以及各环节操作的控制要点。8个输出文件：《项目设计委托及费用清单》\《项目设计总体控制计划》\《单体技术措施》\《园区技术措施》\《示范区及一期材料，部品，及设备清单》\《综合经济技术指标表》\《项目住宅单体面积统计表》\《公共服务设施指标表》。其内容应跟进项目操作全过程，不断补充深入，直至最终定稿。并按阶段重要节点进行网络备份。1.1收集整理宗地输入条件1）自然客观条件宗地位置：城市位置\区域位置宗地现状：宗地照片\四面景观\地貌现状\水文地质\绿化植被\气候气象\空气质量\噪音状况\特殊地下物等。宗地所在片区的总体规划：政府对宗地所处区域的规划设想和建设计划。交通状况：公交流线\附件站点\私家车路线\周边现状道路名称\级别\尺寸及断面\城市道路规划公共服务配套设施：宗地周边的教育\医疗\商业等服务配套设施现状及政府规划。市政设施：市政给水\排水\电\气\热\网络\有线等设施现状。对1000米以内的不利因素进行全面调查，将不利因素规模\影响\发展趋势尽可能掌握清楚，可能情况下，请专业机构测试（噪音\废气等），取得科学数据和正式的《环境评估报告》2）政府客观条件宗地红线图规划设计条件3）当地政策和法规要求日照间距\消防间距\房屋面积测绘计算的具体方法\人防\车库的具体要求等此部分条件应由投资拓展部配合整理提供。1.2《立项报告》的规划设计部分本节点的主要工作有：进行用地分析(容积率强排方案）确定项目类型或参照项目编制《项目设计总体控制计划编制《项目设计委托及费用清单》完成容积率强排方案（可由合作伙伴完成）项目材料设备标准（设计流程提供标准范例）1.3用地分析自然资源分析（对地表植被\地上冲沟等分析）气候气象分析日照风向分析水文地址分析结构形式初步建议特殊地下物景观\视线分析坡度\坡向分析噪音分析交通流量分析防洪措施分析1.4确定项目类型根据项目实现目标及操作方式的不同，将新开发项目分为创新项目和标准化项目。1）创新项目：树立品牌，创新产品，开发周期12个月以上，设计成本100元/m2以上。2）标准化产品：传播品牌，复制产品，开发周期在9个月以下，设计成本在50元/m2以下。复制产品面积比率超过70%优化产品成本、性能、品质，扩大集中采购率为目标。以成熟产品为基础，经过产品评估和客户反馈过程，优化至标准化产品，录入《标准化产品目录》设计缠相关僵的各扶项输极入条垃件客户料定位销售贼推广摘总体胡计划交房玩标准成本睬要求物业酬管理违模式项目酸开发境计划完成葱概念条方案旬设计设计辨单位撕选择设计恋评价在标准炕制定总体师概念辆方案沾确定单体终概念榜方案各确定佩（平伍、立洲、剖侍面）指标催表填稀写，领包括厕《综四合经棒济技肾术指染标表蔽》、却《项按目住央宅单堡体面取积统浮计表炮》、第《公博共服性务设易施指铅标表盆》设计顿指导浓书项目唤概况分及用介地分乎析项目除一级朱开发贪计划佩及二稠级开丽发计滨划市场别定位州和产端品建死议成本师控制颤因素火与工拢程管假理意技见概念桂设计完研究锤结论方案党设计贞需要炮解决嘴的问静题项目绑设计眼各环肌节的叫综合缎分析附件长目录项目饮设计边指导每书的制附件《项目戏设计馅总体势控制慈计划》《项目丹设计还委托角及费垄用清少单》《示范怜区及狱一期辉材料朴、部央品及蚀设备微清单》全区《单体糖技术凝措施》全区《园区衬技术圆措施》示范绩区规狸划及稿单体恼（平洞、立立、剖跨）方麦案一期间规划示及单伞体（错平、壳立、医剖）弦方案三个疗指标田表：《综合拦经济厅技术献指标恩表》、《住宅槐单体畜面积担统计禽表》、《公共液服务幸设施厅指标证表》立项圈报告爷（终住稿全解文）可研酱报告森（终扭稿全撕文）二、积深化搞方案互阶段对新程项目曲而言恰，设脉计工梁作范氏围是漂指项辫目一竭期（脉含示站范区和）景观望设计味工作勾和室厚内设子计工铺作全眯面展陷开各专讯业技谜术细顿节尽疲可能身全面狡、深属入、弦系统芝地进御行分坡析、若论证纺并确棒认，锻以减萍少施体工图益阶段制出现台较大辞的反服复为拘目的唐。该弄阶段乏需对势产品剧进行扎定量尚描述冰，确丈定产案品细蹦节。完成映标志竹：《施工传图设晃计指周导书》的编约制。完成为规划胀和单陈体报系批，撇取得《建设唤用地纹规划肢许可筛证》、《建设著工程稍规划烟许可缠证》三、机施工疤图阶适段此阶漏段工桃作完福成标进志是:完成《一期浩单体第施工档图》及《一期就总图阀施工窑图》配合貌项目桌发展包进程北，完便成施轻工图鸦外审丘、节刚能审只查、矮消防醉审查辟等。节点村一，承完成验示范悼区基恭础施逢工图是否废先完束成示葛范区飞或一润期的驶基础触施工零图并服提前饲出图惩，根援据项剪目开耀发进榴度具竹体决粘定项目齐公司掀提供巾详勘哄报告秒及试诉桩报归告提供恐的详碑规批伙复文脸件施工薪图内诸审建筑什节能棵计算膝书、泻结构线计算峰书三个嫂指标怜表、腰单体升技术姨措施滔、材欺料设蚂备部雨品清套单做扇进一弹步完理善。室内使设计东基本侍完成暗，反匙馈到娃施工仙图设咬计中单体绒施工宿图外火审：驱（提喝供图旋纸及含计算傍书等认文件膜）总图拜施工擦图深化拆的道有路和致竖向摄设计非垄侄断的杆各单蜂项市节政站盏点、骡管网滩设计非垄栏断的谅管网胡综合晋设计景观菜设计蓄对总养图施裹工图盈的反们馈与祖修正垄断姻行业寺的各制单项乱市政超站点碗、管救网设镰计以因及管躲网综部合设殃计，至由项豪目公醒司负溜责设荷计委嫌托及慕管理怖，设拳计部湿提供蚊支持从。四、顶施工悄配合泉阶段取得在《建寺设工箩程施南工许弊可证突》和鸽《商酿品房震预售融许可艺证》4.许1图锄纸测卡绘、灭销售茂配合潮、施幻玉工现喊场配赠合配合转图纸符测绘猫工作芽，协披助图叮纸测瞒绘公港司分真析及袄明确罗建筑父面积亮的计扩算原茶则和拆公共系部位项的分够摊原嫩则，蒙并取泼得图母测面魔积（斗即商嚼品房倒预售阿面积择）销售青配合沿工作委：编写仁销售棵手册编写《交房宴标准》的单停体部抄分制作奏合同晶附图制作厦销售此附图制作悼销售册用沙口盘制作临销售炊效果映图完成狱销售壳培训配合君项目复部、胀工程呢部、怜招采剩部完别成对渡项目程现场歪实施驻过程舰中的阁效果钻监控捏与技袜术支鼻持的腰工作版，包幅括：材料惕与部携品的扭选样针、封影样协调宜施工狸图设筝计单身位出贝具《设计捷变更花单》4.守2配改合实锄楼测纷绘工枝作总结废图纸派测绘痒时的殖建筑定面积己的计心算原河则和田公共株部位必的分塌摊原蛮则，尾并传呈递给蒙实楼羞测绘乒公司版，以腥最终法取得狗准确寨的实停测面刻积。4.愧3后耳评估对设绵计单帅位的秘评价切，积挑累设旋计资吧源。规划胖、建闸筑、煎景观垫、室嫌内设剑计资辫料的架归档统一嘴归档岗格式对工矿程质擦量问何题和女客户侄投诉灶进行嗓分析宜和整崭理，点转化经为技潜术或租流程验标准抛进一稻步优倒化管邀理模荷式。技术沉标准量的细呜化从技幅术上盖应分微为三计个部飘分讨方论建何筑的忌技术途标准叼：1.伞实体遍2旗.乓空间实体物质的、客观的可测试的是手段、是实现目的的基础以产品为导向的技术分类可固化为一系列技术标准空间非物质的、主观的可感知的是目的、也是前提以客户为导向的使用性能分类可量化为一系列空间使用标准建筑设计施工组织前提条件、要求实体摆的拆陡分及盗标准伶（框济架示脆意）实体建筑实体基本元素建筑实体分系统围护体系内部交通体系内装与分隔体系水暖电设备体系智能化设备体系环境装置体系屋面系统外墙系统水泥瓦屋面玻纤瓦屋面钢板瓦屋面保温上人平屋面保温不上人平屋面保温隔热平屋面不保温上人平屋面不保温不上人平屋面………基本建材部品构件设备器械结构构件钢筋、水泥、砂子、木材建筑组成分系统子系统材料构造做法设计要求工程标准整体性能标准材料选择标准材料验收标准施工标准验收标准材料选择标准基本建材材料验收标准材料使用要求空间望的分咽类，此从客坦户的编关注疲点出冻发空间户内衣空间户外太空间门厅（玄关）客厅（起居厅）餐厅、厨房主卧室、次卧室、书房主卧卫生间、公共卫生间储藏空间、过道架空禽层泛捉会所度、架铲空层阶公共忆车库钳、室职外楼围栋公抵共空枣间、株组团批内公芬共空伐间、躲小区先级公肝共空袖间组团扩入口俘大堂赏、单颠元入饭口楼梯走间户内窗室内别空间户内滤室外虽空间户外尝室内躺空间户外忠室外娱空间生活阳台、服务阳台、平台（露台）入口花园（前院）、后院技术躺标准午的总赢体工痰作框斜架设垫想客户不的空间幅感知使用炮体验生活轨体验(描休述性显)客户更的需求(描壤述性堪)空间愿的性能季标准(量战化)实体脸分系闷统和德子系破统的技术迹标准(量妄化)实体底基本首元素队的技术屠标准(量响化)设计扔技术买标准工程成技术货标准施工泉图设