武汉某项目体验式营销报告

武汉XXX房地产经纪有限公司XXX国际城营销策划报告XXX介绍

XXX机构是一家通过ISO9001国际体系认证，专注于打规模高档物业营销代理的复合型地产专业品牌，连续8年蝉联上海市房地产营销代理企业金桥奖。

XXX以房地产整合营销服务为桥梁，不断超越消费者和发展商日益提高的期望值。公司在全国每年策划代理楼盘超过50个，年总销金额过百亿，在武汉地区有XX（5.7万方）、XXX（9.9万方）、XXX城（18万方）、XXXX小城（9.6万方）、XX城XXX农贸城（300万方）、XX城（60万方）等等十数个标杆项目，均得到甲方的高度赞赏。十年一剑地产破冰本次报告的目的本次报告的目的是直面我们将要解决的问题，如何来实现我们的高调运作，如何确立一个好的市场开局，让本项目既有较好的市场形象与口碑，同时在销售价格与销售速度上满足开发商的战略预期，最终圆满实现既定的销售目标。提纲项目认知环境认知面临的问题及解决思路我们的客户在哪里我们如何操作销售执行开盘建议及资金回笼快速去化，保证现金流、实现融资目的开发商目标项目性质：融资项目项目要求：6.2亿资金回笼，要求现金流最大化，实现快销产品层面目标：通过优化物业类型组合及产品附加值设计，产生最大的产品溢价

XXX国际城位于XX国际商贸圈，项目分三期建设，现一期用地面积25125平方米，总建筑面积86167.3平方米，住宅面积78918.7平方米，商业面积6048.6平方米，容积率3.43，共计820户。地块规划设计为5幢26层的高层住宅。为区域内不可多见的住宅生力军，势必占领市场新高地。项目鸟瞰图提纲项目认知环境认知面临的问题及解决思路我们的客户在哪里我们如何操作销售执行开盘建议及资金回笼环境篇区域环境市场环境区位关系项目地处XX居住新城枢纽，区域地段发展潜力良好行政区划分：位于武汉市XXXX区

XX新城建于1996年，位于XX区西北部，东至XX路、XX大道，南抵京广线，西临XX路延长线，北接中环线，总面积23.6平方公里。新城中约有6个中型居住区，每个区人口约4万人。与东湖、南湖、汉阳四新并列武汉4大居住新城。XX居住新城项目临近多条主干道，更有城市捷运系统作为支撑，通达性良好。交通配套轻轨一号线XX大道项目位于城市主干道XX大道与XX、XX大道交汇处，同时紧邻城市捷运系统轻轨1号线、规划建设中的地铁3号线，未来有极强的可扩展性。

XX板块东西向有XX路、三环线、XX大道至XX中路，南北向有XX路、机场高速、机场第二大道、XX大道、建设大道延长线，形成“三横五纵”的路网，提升板块整体竞争力。临近4大桥梁，联通XX与武昌周边商业配套基本成熟，可满足生活需求商业配套本案东距XX商圈12.8公里，约25分钟车程南距XX广场为代表的XX中心商圈约10.9公里，约20分钟车程西距王家墩CBD12.9公里，约27分钟车程项目蜓地块障周边钉中小薄学教际育资劳源优素厚，宋不乏践有武摘汉市独二中青等省卷重点衔中学腿。教育咽配套幼儿农园XX幼儿侧园市直劣属机来关XX幼儿矿园小学XX小学寄宿尺小学建国际渴部中学XX中XX铁中武汉驴市XX中大中伏专学核院校武汉泽科技纺学院XX校区武汉XX惑XX进修恰学院武汉善市XX区行线政学除校武汉躁二中XX铁中XX幼儿搅园武汉愿科技堤学院共享XX丹X成熟施社区龙配套档，自汪身资庆源欠铜缺医疗互配套武汉君市医心疗救商治中火心国营碗第二夕八八壳厂国沸营医维院武汉占市康络复医待院XX室X门诊翼部一医揪院亚幅健康躲治疗雀中心距XX第X医院刺及社竭区门基诊3.关6公里假，约10分钟需车程距二纯八八城国营助医院鼠约8.租1公里摆，约15分钟兔车程距武复汉市疏医疗筋救治厅中心赠约9.畜7公里征，约28分钟若车程周边底基本趋共建像设施墓完备击，但XX板块帖有待干发展其他丘配套环疤境浇篇区域哭环境市场叶环境新生墓活XX属XX亭X墅、XX低X世博允园、XX嘱·X掉XX绪X与本居案区元位相必似，涛可能驱成为胆主要愤竞争袭对手竞争凑项目知梳理XX大道XX大道XX板块本案、XX轮X世博妈园，XX菌XX倾XX咽X路6号XX剖XX从X园3期，XX迈XX新区XX大道蜂北侧XX怨XX析XX猛X，XX二七目小路表全家忆福连丹锁超甜市对连面圣城·和园，XX兴业怜路北肺侧香利铺国庭，XX推XX大道练世纪坡家园复旁嘉锦雀苑，XX金桥更大道横与XX大道默交汇皱处，71弊6终点发站绿色群新都，XX坡XX金桥若大道芬特1号新生拒活XX萌XX例X墅，XX葡XX大道派与XX第X交汇把处XX灾·X腐XX斜X，XX路12号（侍堤角私公园稼旁）航天慈双城，XX乔XX大道妹与二慢七路虑交汇碧处（渣头道昼街公卵交站厦旁）XX板块苍主要敢价格窝区间转在57脸00絮-6珠30维0元/㎡XX大道XX大道XX嫌X世博询园1期，75牌00元/㎡XX摇XX滔X园3期，57惕00元/㎡XX吃XX盒XX幸X，63逗00元/㎡圣城·和园繁，62私00元/㎡香利老国庭送，58狼00元/㎡绿色锦新都3期，60队00元/㎡新生监活XX燃XX党X墅，59们80元/㎡XX挥·X劳XX叫X，62京68元/㎡航天严双城席，11则00飘0元/㎡市场屑价格复平台数据爆来源厉：市艘场调那研新生惠活XX叫XX状X墅与本更案区牌位条冤件最拴为接猪近，好但其抄为40年产偿权性启质、疗以商悦业用棚途为拿主，挠且首怕付要秆求50揪%、贷惧款最送长10年，菜主要柏满足保投资流、年杂轻人织居住孤过渡益需求佛为主顿，威型胁性趴不大孩，本胆案可绣以分毫流其撤部分臭年轻墨客群XX宝X世博滚园1期为板舞块标蹄杆性旗项目逐，生阁活配堪套成悲熟、项品牌弱口碑花好、矮价格李也高帝于平缴均水臂平，跳但其童产品纵针对宗性不逐强、采涵盖沉了市哥场上躲所有幕的产田品面歼积段龟，有楚一房蜘至四祝房，蹈仅两衔房面舞积区茂间就全达75宿-2资45平米器，与仿本案在差异菌性较董大。XX府·X饥XX段X品质盒感一勤般，拣但其伙房型裳设置轮集中面于10陷0平米订上下激，吸这引了同部分吗阳逻反区郊归区客仁户，腿因为忌其产躁品同覆时满艰足面芽积10括0平米摘以上记、总嫩价50万以拍上，敬购房辽客户互可以证转为愈武汉姿市户坦口、宏其后笨代可串享受瞧武汉馒先进稼教育粗资源虚，本埋案可来借鉴迅此卖步点、其加速虹大户格型的驾去化私。XX帝XX腐X3期园虽朵然距浙本案堂有一桂定的肿距离节，但爸其在鸽区域接内属峡于快问销成闯功案长例，抽与本视案目认标相押似。略与同礼区域趁其他里项目代相比妇，该杯项目摔营销五活动祝积极防，如舱免费览送券锐、逐敲月累市加购尤房活缩慧动，助老带惨新购佣房送80六0购物喷卡等槐。XX芒XX老XX兄X自开吐盘去眉化状显况良是好，呀房型寒主要材集中爆与两巩房、助三房坝，与狭本案肿类似酸，具轻有参茶考价卷值。竞争星项目撇锁定新生活XXXXX墅XX·XXXXXXXXX园3期XXXXXXX面积/平米套数面积/平米套数面积/平米套数面积/平米套数套数合计占比一房44.959770.58-76.93192----2895.02%两房78.6-8431477.44-102.6486480-90660961404324256.25%三房83.21-99.7487102.97-138672110-129.89622117-122627200834.83%四房--144.21-167.66192149.58-16533--2253.90%供应则层面区域寄两房堵占比陕过半趴，且朝集中如于90平米咸上下遥的面余积区电间。去化养层面新生活XXXXX墅XX·XXXXXXXXX园3期XXXXXXX面积/平米套数去化面积/平米套数去化面积/平米套数去化面积/平米套数去化去化合计去化率一房44.95976370.58-76.93192119------18263.0%两房78.6-8431418977.44-102.6486458780-906606609614041123255978.9%三房83.21-99.748748102.97-138672423110-129.89622622117-122627407150074.7%四房---144.21-167.6619288149.58-1653333---21453.7%市场暗对于泡中户尺型需劳求明萄显，抄其中抖两房洽去化坛率最盛高，躬由于捷区域罪拆迁早改造尽，三粘房需当求扩烈大。预计威推盘恰量约3.覆4万方20造10年20拦11年20厦12年目前边竟争铅项目预计懒本案婆入市汤全案薄推盘狱阶段,已知按的竟亦争项燃目供袖应约躺为47娃.9昆2万方,潜在俩竞争铸项目堪供应姿为33充.9筑4万方盛，而浓对于侮潜在胜竞争油地块蛙，其证入市南时间瞎依照称一般衣拿地欧开发骂规则,基本天集中泉在20子11袭-2知01兽2年之泼间，口因此浴预计台本案惭强势挤竟争碰对手台来自锁于已尺知与奔潜在怠竞争筐项目客。潜在因竟争末项目供应灭量嘉锦旋苑项蓝目预穿计9月开丑盘XX稻XX婚X园4期项稳目预减计9月开己盘XX么X世博肌园2期项帜目预责计9月中财旬开辰盘新生饱活XX培XX腥X墅竟推盘色量约9万方XX长X世博弟园1期蜘推盘存量约9.齐92万方XX胃·X掘X家园影推盘正量约18万方XX字XX罗X园3期3期清简盘本案趴首推8.借6万方刑体量决，预您计销帐售约劈燕一年势时间预计骄推盘盖量约2.拥77万方预计摄推盘邀量约14柔.9挠7万方预计锅推盘未量约12妈.8万方总计城供应团约:9严5.叨26万方绿色导新都3期加摇推项例目预客计10月开俘盘预计缺推盘击量约13设.4万方地产冰集团XX即将根挂牌贡地块A-岁3,鸣A-筝8共13愧.4万方预计吨本案渐入市区时间潜在还竟争巧地块未来饶供应XX著XX挎XX秒X推盘沸量约11万方竞争私项目盾客源区域朴客群胀多集雅中在25到——醋40岁之结间，乔以XX中心秩区高收房价虚挤压拦客群森、周驳边拆孤迁户帜、市伙郊居披民为管主。名称新生活XXXXX墅XXX世博园1期XX·XXXXXXXXX园3期XXXXXXX区域分布XX中心区、周边私营业主XX中心区、周边辐射区地缘性客户、拆迁户阳逻、郊区客户，周边拆迁户XX中心区、周边居民、拆迁户XX中心区、周边辐射区地缘性客户年龄分布自住以25-35岁为主，占50%；投资以35-45岁为主，占50%几乎涵盖所有客群，无明显划分以30-40岁为主，多有子女25-50岁，其中30-45岁占65%25-40岁，其中30岁左右为主力客群置业目的投资、自主自主为主投资、自主自主为主自主为主关注点总价、回报率户型功能，配套设施户口、子女教育、价格价格、居住环境居住品质、区位交通目前代已拆亡迁位电置近20覆%，周信边环贯境较起差拆迁巨现状拆迁范围拆迁期限新房价格二手房价格16号拆迁XX区XX大道车辆厂周边2010-03-05～2011-02-28航天双城11000元/㎡5800—6500元/㎡28号拆迁XX区XX路2010-03-18～2011-03-12XXXXXXX4000—5500元/㎡29号拆迁XX区XX大街沿线和中环线XX立交2010-03-18～2011-03-12新长江国际16000元/㎡8000—12000元/㎡30号拆迁XX区二七横路(二七路-发展大道)2010-03-19～2011-03-19航天双城11000元/㎡7000—8000元/㎡区位静价值糕研判XX不“窄后”吉，地叠处XX后XX，与杯中心统城区交联系躲紧密交通弃路网诵发达棉，临要近轻怪轨一套号线拘、待田建地早铁3号线翁，具霜有地必段昭外示性中小量学资哥源基猴本完跃备，教欠缺纹高等匆教育费资源缺乏刊自身抱相关顺配套摔，短淘期内贡生活健便利喷性欠恩佳地区米现处雁于拆姻迁整逃改阶迟段，瓦环境捞相对射较差穗，可眠能会高影响撑项目呜品质梳感提户纲项目桐认知环境鞭认知面临肤的问钟题及感解决衰思路我们冤的客已户在盗哪里我们情如何器操作销售鹊执行开盘钓建议浅及资金连回笼面临向问题穗及解勿决方壳案由于配本项禾目位咏于老柱城区名集中缺改造壮拆迁叛区域愁，客索户来娇源主季要是寒周边摔老的尸武汉菊本地投居民域，且欣多为畅刚性茅需求莫，故艰调控屈政策瓦影响如相对轧较小卵，主必要有佣以下询几点宇问题欢：生态准宜居跨社区项目轿周边环配套笑相对洞较弱附近蓬正在它拆迁巾改造询，城拾市形而象感辜差临近迁主干狱道及昂轻轨喊，附香近噪涛音较屑大利用帮地块短开发慨密度乡丰低的克优势届，充读分利叹用自俱然资匪源、练打造肆生态嫌景观四卖点柜，弥忧补本经体条擦件的煎不足温馨正归属谣家园临近露交通素干道晴交汇的、人垂员嘈焰杂区域昂内拆乱迁改渔建情克况突令出，衬给人槐不稳阶定、甘不安橡全感现代榴社会设竞争遣压力直大、杏生活部节奏纺快，风造成因不同岛程度宜的情域感淡原漠现犯象强化泛产品遵的家镜园概六念，闭增加XX温馨妇感，细给客法户、兴尤其盈是拆扯迁户厌带来淘归属滥感和棕安全睡感时尚标经典溪品味两房您为主蒜户型哄设计肠，适有合首骗次置绒业、跌婚房XX高房蚀价打辉压至XX的客钉群，栗其品哪味紧粥跟潮鸟流、驴喜欢绞新颖际时尚等事物XX新城获属于累年轻尚的城逗市规算划网拒，要凝考虑卸项目含的持斑久、泳经典丹性细部低设计哥、营珍销活召动中鉴体现拒时尚挖与经绵典，助增加绩产品阁附加株值，榆树立狡产品贞形象确、增彼加影盖响力户型帝分析洗及修觉改建摩议入户寄空间较拥挤下，餐贝厅面喊积小滋，正提对入屑户门伞，实无用性屑不高屡，就夜餐环贫境差存在土的问盘题：餐厅危面积迈小，艺实用躁性不级高入户稼门正蚕对餐裤厅，集就餐渠环境腹差，杆入户层空间脆拥挤修改沉建议以：改变祸主卧晨开门拖位置概和主巧卫开扶门方李向，颜将公共矛走道贫整体艘南移趣，扩娇宽入贝户空矛间客厅药墙面络进深帮拉长工，打盏造餐起栗合一的公铜共活哈动空耍间，扩张鞭客厅宾、餐岩厅的翠尺度旗感客卫絮改变飘开门浓位置，与并次卧枯门保推持距阅离，卖同时阴方便抱公共箩空间创使用户型破修改获建议袋＞A-梢1/暮1’户型户型编号户型建筑面积套内面积阳台面积公摊面积A-1’2*2*189.9465.948.0015.00A-12*2*187.5965.287.0115.30修改埋前修改诱后户型义分析配及修稍改建忧议客厅溜西向述采光密，交浙通流嗽线存盼在穿容越，填餐厅桨无采革光，档舒适徐性差存在遭的问屯题：客厅神西向踢采光允，舒钉适性暗差交通悠流线削存在挑穿越代，进供入卧兴室要尸穿越钞客厅兼，破滑坏客渣厅的蛋完整座性餐厅扎无采梨光修改盘建议扶：客厅递南向贵布置，保弟证采逐光通片风，魔提高川舒适愁度餐厅宗结合隆客厅灭布置，可夏同时享受题南向贯采光卧室布置幸在原偿活动医室、陷餐厅洗位置出，保证权南向舱采光户型丛修改处建议物＞A-嚷2/酿2’户型卧室活动室餐厅客厅户型编号户型建筑面积套内面积阳台面积公摊面积A-2’3*2*188.4567.725.1015.74A-23*2*189.5768.655.2215.70修改大前修改竭后户型唯分析授及修徒改建柜议入户漆空间股拥挤躁，餐忌厅不贪完整商，正晓对入啦户门亮，实相用性吐不高饥，就亿餐环怎境差存在放的问择题：餐厅讨空间黄不完姨整，舰实用振性不覆高入户置门正哨对餐允厅，尼就餐尺环境睬差，筑入户鱼空间江拥挤修改兔建议互：餐厅市空间悔北移融，扩路宽入战户空悦间，可居做储崇藏空子间改变蛛厨房剩开门裳位置，使国餐厅汪空间吊有一慰面完药整且臣尺寸始合适杆，能匠够利妇用的肆墙体表，保证翅餐厅缓空间条的完置整性户型真修改违建议足＞A-旺3/诞3’户型户型编号户型建筑面积套内面积阳台面积公摊面积A-3’2*2*179.2659.155.0014.1A-32*2*181.0159.367.4314.2修改膝前修改械后户型蚊分析饲及修刮改建书议卧室活动室餐厅客厅客厅手存在烫交通卷流线糠穿越夹，餐唇厅无筹采光殃，舒馅适性毅差存在筝的问冬题：交通狼流线抢存在兄穿越英，进骂入卧愚室要朝穿越困客厅论，破珍坏客睡厅的切完整刮性餐厅六无采印光修改斩建议客厅矿南向羊布置，保康证采撇光通倾风，文提高钢舒适义度餐厅迁结合楚客厅送布置，可军同时享受昆南向顿采光卧室布置旷在原悔活动养室、配餐厅唤位置犯，保证椒南向舞采光户型孙修改退建议孝＞A-庆4/霸4’户型户型编号户型建筑面积套内面积阳台面积公摊面积A-4’3*2*188.9268.005.1015.82A-43*2*189.9368.015.2215.90修改支后修改妈前户型卸分析预及修是改建硬议存在缓的问堪题：入户宽门正苗对餐湾厅，愿就餐意环境萝差，爆入户滴空间写拥挤餐厅踢面积很小，亭实用拆性不阿高书房嗓面积会小，托舒适遭性差修改胸建议洗：改变敞卧室差开门凤位置蔬和主糠卫开当门位围置，吉将公共询走道冤整体曾南移慎，扩企宽入锹户空牺间餐厅楚结合券客厅张布置拔，打拾造餐起签合一的公命共活事动空悼间，扩张扁客厅淡、餐系厅的懂尺度高感过道井南移黎，扩大桃书房蛇面积弱，同毁时卫众生间模留出婆洗衣耕空间户型悔修改赔建议乐＞B1功-A户型户型编号户型建筑面积套内面积阳台面积公摊面积A-4’4*2*2137.9109.97.620.4修改摄前修改输后入户目空间撇拥挤钉，餐静厅面叙积小稿，正谦对入幕户门厅，就暑餐环性境差泊，书池房面姿积小兔，舒喘适度绪不高户型迫分析柿及修绞改建葬议参考A2羽’/盛2户型户型家修改荒建议敲＞B2户型户型编号户型建筑面积套内面积阳台面积公摊面积B23*2*189.170.85.0013.3细部挖进行怒了调狸整，矩总体某问题赤不大提悔纲项目谱认知环境碑认知面临尊的问逼题及酬解决驰思路我们限的客贸户在祖哪里我们课如何塑操作销售址执行开盘凑建议反及资金谊回笼38武汉虾基本桐住房较需求造约50者0万㎡/年,对投踪蝶资与闪投机域需求屡的冻郊结将按使市粗场回号归自杨住需扣求,因此20北10年成扛交量据可能薄出现代巨幅追回落,2大01匆1年价器格调苹整到堡位有创望复纠苏,2耍01怕2年可罪望恢枪复繁们荣。7878269914371064700600拆迁朵刚性孕需求帽将贡轿献24木0万㎡/年的芹成交姻量拆迁太刚性缝需求20灶09年1-咐11月，粗有16艘32与6户的竭购房费需求免进入脂市场针。据武岛汉市品房产原局统备计，盒拆迁寺户中80楚%在1年内促转化金为现奋实购件买。20挪10年—2得01倚2年武拔汉市拌拆迁素面积亚将突莲破年样均30归0万㎡(未来2年主地要集愉中于XX片区)，每痰年产润生约30万户免拆迁盆需求伍，其池中80诵%将在1年内膏转化耽为现双实购沟买。按每圾户需该求10毙0㎡计算势，将济贡献24连0万㎡/年的代成交蔑量。婚房筒刚性哗需求御每年仓为武娱汉市眉贡献星约17沾0万㎡拢的成膀交量婚房句刚性鉴需求从20笼09年起盐，武需汉进侦入25岁以兰上适增婚人朽数将竭快速壶增长向，直减至20押14年。资料沃显示衫，07年以弄来，轨武汉烦市每也年有8.黄5万对逝新人墙结婚膏。按偿照25古%的婚葛房购潮买率忍，户拳均80柜㎡计算淹，每水年婚火房市般场将棒达到17圆0万㎡驶的销抓量。本案清客群暮圈定定位薪描述:新武直汉人栏→对舒武汉绳区位删要求候不高基、地蜘缘性孟较弱捆，满甘足工交作、艰生活粪即可甩，包拣括年陪轻夫且妇、挺武汉释周边室地区柿及外每地在师汉打埋拼多触年的迈新武甲汉人父。周边肠拆迁耗户→驶因XX新城盒改造钩产生窃的拆血迁户裤，为绸购房店刚性歪需求杀者。购买障目的桐：自枪住为宿主；购房百动机坑（关旨注点腾）：骄低总渗价和扣首付胜，居档住环乒境，支产品睬品质选，长阵期居歌住打殿算。精准邮锁定菊本案靠主流员客群闷：新必武汉友人&周边推拆迁势户项目户型目标客户年龄家庭结构收入情况购买特征两房年轻夫妇25-30岁小两口年收入5-6万主要依靠父母给首付，自己月供，典型的婚房置业中年夫妇30-45岁两口或小三口之家家庭年收入5-8万已在武汉打拼多年，有一定的资本积累，希望在武汉安家落户，外地人置业三房三口之家拆迁户35-55岁三口之家家庭年收入7-10万随着孩子一天天长大，需要给他一个独立的成长空间，首次改善置业将本俘案客挤群锁雪定为倒婚房析需求纠、外消地定昂居和听首次甲改善居（包破括拆骄迁户雨）三统大类毙型，毫通过榴分析纳其置场业关裙注点艳，来镇寻求股本案氏的营逐销突玩破口凳。置业驱动置业关注点营销突破口结婚带来的刚性需求注重交通以及生活配套注重娱乐、餐饮配套，易被精神气质打动关注未来5年的居住需求，小孩的出生带来的变化打造迎合目标客群心态的概念城市化、便利性的传达前景描绘，对后顾之忧的考虑安家落户的刚性需求关注户型总价，能够落户武汉注重项目的性价比优势关注未来发展前景打造迎合目标客群心态的概念提供细致入微的软性服务，给与宾至如归的感受孩子带来的刚性需求小孩的出生和教育问题（核心）以及其带来的老人居住、养老问题，以及小孩带来各方面因素的考虑注重品质、生活配套和发展前景对小孩、老人的细致考虑；尤其是对小孩教育的考虑和解决，提供不亚于关内的环境和条件；品质品味的体现，高端形象树立，对未来的全情描绘。营销辆突破棋口主要仗客户悔来源作分析1、老井城区桌拆迁钱居民垫（60提%）2、受梳中心适城区六高价筛房挤协压而申来的土客户域（15瞎%）3、周烤边商着业中巨心、玩集散吨中心吃（钢诉材交松易市攀场、粗图书波交千易市加场等粘）（15丈%）4、投牌资形县客户(5蝇%)5、其宝他来耍源:如阳减逻、俗黄陂质欲转寻城市乎户口茧的居银民(5赏%）提箩纲项目周认知环境主认知面临晴的问待题及祖解决零思路我们竹的客哥户在磁哪里我们南如何胶操作销售驶执行开盘金建议礼及资金寒回笼销水售填执含行销售索通路忙控制销售扛通路跪重点罩以直灶销媒岭体，粪点对吩点媒首体为惰主：围墙驱广告户外徒广告短信梦广告点对畜点派赛单报纸牲广告网络贝广告制作棉大面拍积围强墙广血告同久时可判以考熟虑在翼本项赠目主享体上贼悬挂胜巨幅渗广告则。在轻常轨1号线样沿途触设置宾醒目傻户外披广告它是固目前角住宅辣销售恶主流房诚通路极之一自，针杀对周桑边拆童迁居项民，梁轻轨给沿线界写字凭楼，训集散师中心武汉兵市主室流媒撒体、密报纸快的报汗眼或农通栏蛙广告嫂，如《楚天痛都市检报》《武汉替晚报》《武汉稀晨报》。精准厉客户荐分类捐的高妈端客姥户手唐机号息码——主要看包括碍湖北兆地区查、湖反北籍克在深埋圳上饥海北糖京等璃发达粗地区殊，手比机月聪话费或超过20接0元的件高端涨号码糟。进行嘉网站扬建设芬和网胶络灌谁水，糟使项红目热稼销情市况反敢映在筝各大连主流酒网站斧上。广告苏总投抱入预毁计在瞎总销梦金额躲的0.援1%围馒墙匀广瞎告现场蔑通路附封杀随（围肚墙/精神殿堡垒/引导肚旗/交通日指示谨牌）句通过貌现场结区域毛封杀贤，展得示项务目调竿性及劈燕高档写形象户饥外绣广霞告考虑体本案宇客户美群体唤部分努是因始中心靠城区鸣高价伶房挤额压而冶来，泊在轻膛轨沿讯线设宴置户陷外广六告可透以直霜观表毕达给首客户限我们包的一秩大卖请点：列今后否生活趴出行养非常雹便利恐。在拥址有精泰准的补销售干通路扶的同爽时，没还要切进行煌点对蹦点的棚直销籍。1、项化目周刘边即法将拆钞迁的厦民房吴；2、轻挥轨沿专线写戴字楼奴和老鹊社区堂；3、华啊中图虾书交款易市晃场、盗中储谱物流刃、XX俯X钢财材交文易市位场等六大中材型集吸散中臂心；4、大示量搜裂集地萝缘客熟户名泥单，炒进行惭开发昼。（池从5万名完聚仁绍会杏发掘苦有效局客户尊）注守：钻节约窝广告耐费用更直崖接面症对潜壤在客害户最短半时间猾内了鱼解客楼户需补求及忧抗性报纸听广告报纸刃（楚害报／伐晚报稳／长价江商恶报／衬晨报到）建妈立项郊目卖年点，宇及时脑释放训信息XXX集团运筹帷幄势在必得XXX集团斥巨资打造旗下又一武汉住宅典范——中华森国际城短拣信衡广雀告第一军步：草短信蚂定点讲发放塞，针妖对本厘项目饭的基番本情妇况以弄及项窑目卖涌点，快对该各批客完户进鄙行先柏前告街知；第二锄步：干利用档彩信亚图文私并茂诉的形城式，如展示优出本甚项目吉立面河、样领板房垦、样肌板示低范区打、主械力卖产点等扁吸引暂客户借到现铃场网络许广告网络撇：在战搜房眠、亿跟房、普新浪驻乐居挤等国荐家级搂门户扫网站汁进行适内容推更新访，以闭达到给最高私网络逆覆盖丧性嘉，高解调认渗筹。中华舞森国安际城伪盛大构公开割火磨爆销盈售热匆线：88悦88妇88惹88补充耕说明除了探媒体荐配合症及一呀系列弓业务敞动作棕保证崖完成妥既定燥销售肢目标坏外，肌还需辨要其密他部想门的杀通力珠合作:1、银然行的数配合痕，保雨证资朽金按名时回稳款；2、工呀程部武配合赶，保纺证工织程进姐度及贱质量栋；3、财救务室擦配合单，保和证定遇金及眉首付集款及款时到餐位；4、前胳期物缘瑞业部祝分配油合，家除了润给未穷来的谈业主饭展示析我们错的物问业服躁务以震外，梁也保肌证了苗销售样工作注的顺唉利进贷行。营销缓策略凳一：体验布式营令销通过呜实景库示范获区、程看房派动线仗体验传区、春销讲案洗脑侍区、涝现场SP等系等统打以造项雹目具捷差异其化的珍实景穴体验它样板扭空间烤。辅以帝清水丈样板匹层，驻工法玻样板吸间，罢精装层样板彻间、餐样板撇景观稿示范反区，内引导养客户哪在体蛮验中贼认同能本项伐目。同时愚，在满售房酒服务锐、物族管服肠务的嫩形象浮流程皂上让珍客户政感受忙物业昆的软棚配套驳品质滨。样板赢图片低调施的奢罚华低调倦的奢从华我的ZO牛NE沉醉冤的地晕中海建议霜本案嫁采用将低开惠高走理的销谢售策葡略，萍即首是次开缘瑞盘只质拿出剖少部颂分位垃置不股具明粪显优这势的绘房源享，以规低于妥周边碍市场器价吸现引客抵户注足意力皂，以校此打脑开销弟售通帅路和抹知名座度。屡再以驴好位惜子好反楼层电来拉之升客邮户心悉理预拘期，奸以达惭到产好品价夫位的锐总体粮上升辞空间尾！注：馆至少茧分三略次开叹盘营销桐策略毅二：团购涂计划二七毛片区剃面临梢拆迁牺的居扔民数惠以万房诚计，扒并有姐明显匪购买留动机丢且购检买能找力强仓，发赏展老栏社区永居民蜂团购辱活动减势在仇必行璃。与容较有旧影响住力、船煽动多、组旧织能铲力强兴的客有户保朋持良日好的天合作伟关系稿，建效立“缠种子促客户鞭数据宜库”不，在财开盘天前为列这些孕种子评客户狗制定撞专门烧的团烦购优捉惠。翼利用第种子壤客户俱的人止脉及XX作用银，在乐拆迁趣区域嫂以最遥小的堂代价棕赢得执最好捏的成梳交。老带籍新、穴新带漫新活当动积分登活动宗（客惕户购损买可和获赠10谋00分，扛介绍康朋友扬成功柿购买泪本案堪物业卷可获10帖00分，还），10匀00分可所获商犯场购累物卡向，20葱00分免炸一年燃物业突费等介。以此突激励某已购恼客户捉对产指品的骡推销宇热情营销制策略缩慧三：营销辣策略浙四：差异闲化推疏盘部效署策桥略根据数朝向印、户俗型、疏景观侵将每则栋拆粘分成帖单元她，以共好、肢中、蓬差搭举配，往互补鞠性推敲出，肆以较翠差房刷源价砍格逼坝订较万好成栏交，攀以此扶类推骑，达艺到预炭留房陆源最刚高价佛成交咬的目毅的。商铺鞭及车川位销从售以下朴为现卵阶段羞周边币个案起的商站铺及血车位趣情况:百产步银亭仇世魄博乐园车位已（43浴5个）价格路：暂张未定刷价出售自时间内：20垂11龄-6参照右案例XX当X现代寨城车位申价格树：7万/个管理泛费：a.未购件买车息位业欲主26软0元/月b.购买户车位踪蝶业主20元/月百祝步弄亭分世披博后园商铺操作胜类型矿：只铺租不汁卖操作恒部门村：XX两X招商泥部操作库模式姑：投敏标/集体扒招商前期尼案例1.本月妇招标诸门面地址薪：兴件业大捧道怡垃康苑10把1栋起步茎价：20元/㎡中标笨价：20是-1扛50元/㎡2.XX避X世博胸园门各面20石11年4月份蛾开始灭招商篇，进舅行登蹦记。7-找8月份杨正式启动寒。百狗步慕亭激世包博尿园优势教育面资源节丰富绿化毁环境寇很好商业蹈、银杯行、犁医院刮、娱犯乐配应套齐把全劣势定位：大型香居住铜小区过，大脾杂居肿。适席合一淘般居博住需次求。不适恐合改橡善型伶和趋切于高催档型奋需求坑。交通：公交乏站点当均需企步行底十五溪分钟伐以上年。地铁说三号方线和香轻轨该一号杨线步予行距求离均呼在二华十五欣分钟端以上丧。点评嚼：有居厕住氛巡寿围，话生活壳节奏浇相对堤较慢织，适姑合老愉人孩锡子居分住。XX筒XX秋X园车位(4期23短8个)定价地上橡：6.垮5-拥7万地下鬼：5万管理羡费：a.未购逗买车位盯业主26乞0元/月b.已购免买车位企业主地上30元/月地下50元/月（闲醋置也角收费乎）XX安XX我X园商铺价格端：四期庄暂未扶定价二期1.泄5万元/㎡（售画罄）同类恼商品绞对比周边河二手麦市场：月租客金：10算0-诵12纳0元/礼㎡售价榜：2.妖5万元/妹㎡（商铺野类型招以中师小型及门店恢为主）XX伴XX得X园优势1.有开捧发商攻品牌梁效应筒。2.一、批二期相多层检物业关形态匪具有恭稀缺旱性，政三期束产品灰架设美分户太阳滑能装翻置。3.可依探托周后边XX友X的优够质教辰育资嫩源。劣势自然乔环境临近歉黄孝侨河的咏部分臭味很大决。配套自带席商业鸭街消瓜费档次敢较低，最岁近的辱中百辟仓储贝需要梁步行险超过袄三十彼分钟伏。交通：地铁想三号夏线和详轻轨稳一号锣线步狡行距歇离均阀在二厅十五尿分钟胀以上暗。现周剪边商平铺价刃格区智间为20敏00鉴0-因--蚁28啦00嫁0元每宅平米机，车涌位为5万--厌-7万元燃一个拼，随赶着市问场需糊求及尽平稳哄增长潮，本未项目院商铺古及车乘位还徐将有箩所上扩涨，娘本案垄的商钢铺初淋步可至以定血价22燥00川0元每侵平米霉，如浑明年终上半鞠年开宝始正穴式销阶售价愉位应手在24投00丹0元每座平米蛇以上鄙；车业位销羽售价曲格在5万元祖每个欺出售碎，商铺滚销售易执行商铺轻与住慨宅同性时进惜行销预售，抱针对向性洽外谈或扶引进春目标敬客户斑和商道家，庆在最忧短时默间内票完成惩招商通，聚饭集人带气，馅以便靠完成深预计掉销售拨目标币。还租劫投资秃客聚集气人气带租袭约销沸售招商:免租1年包租3年（甲年返5%上-6陶%-勾7%）意向竖租×进行闻筛选体现顽项目陪投资蜘潜力签订腔免租裳金协桶议销售恩目标哨完成硬件掉包装商铺闻包装道旗奴包装休闲荒座椅夜包装合同余确定确定镰招租尼合同确定肝包租泽合同装修钟督促招租镰合同训确定当装修渣时间督促固商户替尽快项装修销售旱推广休闲违街的夸租户拣开始深装修尼，我真们即己可开倍展销挣售推杀广，毫销售楼推广鸽主要领以外壶地投币资客劲源为浮主，者本地蚕优质馆客源唤也同已步发笨掘。开街蚊活动当所姨有商吊铺租素约签注订开薯始装绳修时翼，销菊售推猛广开谣始前扶，举俱行一偏场“症休闲贸街开趁街”腥活动蓬，邀枪请本纤案已糕购客栽户、玩来访愚客户剪及各渔大媒佳体参葡加，助同时刻将商赢铺带干租约散出售擦信息买发布骆出去怎，吸展引市竹场关过注度昨。1.目前夸而言室，商视铺经州营种梦类主蚂要以对满足枝周边惨小区罗业主称日常箱基本佛生活代为主牢，所晴以我扰司建威议交梢付使捆用前笼期，来可以奖进行兴一下爬行业引招商还如：坟干洗扭店、品美容坝美发葬、中哄低档殃酒店位、银迁行、倦装修译公司狱、建勾材门眯市、仿便利威店等;2.本区诊域缺半乏高宗档消哨费场艇所，所因此蚂建议牢本项闭目应蜂极力研完善川自身植，形弦成统占一的湿大范办围人待气旺辱盛的窑经济摘、消有费聚程集中里心。目标旨业态外选择银城行肆图饮片做为帮高档偷小区震的集民为区牙域，咱一家扭档次尼较高旗的SP汪A是非军常有肆发展灰潜力狐的。SP且A美容摧美发在周房诚边的勿高档讯小区循现有饰商铺冬中，站目前跳周边秧几乎朝没有赔一家拦正规围的高割档美桃容美屑发店呈，所饼以发呜展前耀景也尿是非疯常巨抗大的皆。发资源弦地现在梨的业皮主基捕本上砌以年呀青人瞎为主优，宠苗物的呼占有裳比例惧是比符较高肆的，笑所以柏一家遣宠物脚医院息的存高在，煎也非静常适担合。宠物屿医院目前须周边凭拥有终的干袄洗店赔都属贤于便备利型燃，档芽次不姿高且优很小治，服见务和纤技术助水平炒都不范高，骨因此赛如果布经营句一家懒比较畏高档夹的干例洗中学心应检该会夹有一马定市岔场的款。干洗瓜中心一个车中型械的咖削啡店溪，可批以方覆便业夺主休畏闲也晨可以钻方便扒业务舞洽谈显，可势以有妇效的钉提高爹商铺溉档次顶。咖啡负店床进上李用狂品多喜民爱图混片提喊纲项目午认知环境循认知面临倘的问蜜题及焦解决狼思路我们星的客险户在昨哪里我们食如何虹操作销售镇执行开盘骆建议雹及资金午回笼销弄售匠执色行业务僻员培扭训到隔位正妈式开阻始接拨待客吗户我司堆的核丹心竞柿争力局是产聪品前激期研伐发与饭销售栋执行以。培肝养一露个合辨格的擦置业叮顾问砖对本屠案未孔来的惰销售毒尤其快重要唤，对希于如纱何培凳训置丧业顾怒问，五我司却有着竟丰富疼的经具验与邻严格洽的操似作流则程。原则——以科梦学的剥管理根创造稠价值挥：过程总：从抄客户走第一炊次来申现场阿签错约成射交／勾未签略约主题择：科羞学、雪细致目的阿：用津科学文、细盟致的辛管理但把握这每一辉组来居人、蹲提高姻现场纲成交酿率、猫减少累媒体缠投放硬的损显耗置业串顾问更培训惧科目1、房择地产例专业寻知识孩及术姥语培暂训；2、踏疗街（翠目的何是了杂解所骄售楼鲁盘周蔑边情咸况及抢配套照设施化，发好掘地小段潜链力和畜特点梁，培复养区锡域感良觉）堵；3、市装调（讨通过产市调耕了解仅当地妖房地潜产市焦场状双况、励市场锯消费可情况默与客安户来启源，项做到窄知己冷知彼替，百殿战不降殆）献；4、产丈品分浅析培床训；5、电恢话销重售培地训；6、现写场销棋售和水谈判矛技巧溉培训灯；7、后蓬期客携户维俱护培杰训。注：鞠我司咬培训老部会豪对以年上培徐训每久月进钩行巩邮固及遥考核介。２、逆专业屠、细殃致的凉业务洪作业蜻流程旷：销售踏讲习颂的齐俩备标植准接待房诚流程秘的必推备标醒准销售胖讲习之的齐内备标贞准：环境卡篇市场态篇产品索篇标准诵说辞主力蔽优势劲细化敢说辞主力比抗性拨细化宝说辞房型速主力似卖点该及抗倦性说戴辞标准蛙答客助问电话挎接听浙说辞②、恒接待残流程顺的必耕备标道准：流程肠图示模型绍区样板旧房样板剑示范耍区销售章接待追区裱板狭区建材境体验碎区销售唇接待块区3、我属司对土项目碑的内脸部管律理体析系内审裕管理棕体系内审偿小组辫是由馒公司西总经婚理、赏分管休副总长、各环部门材经理打组成妙的专注家小苍组，趋对项治目的持进度才、质折量和油销售肺进行冠全程协审核发，以售保证选公司奏对外绿服务席的统崇一标启准。例会江体系在项周目操朱作中坐，本民司采删用各捐级例息会制却度对狭案场因进行裕管理筛控制包括关：a每周缘瑞与发刑展商测的例会治听取芬意见b每周榜一、份四的倾项目管理夏层例列会c每周项目仙组例教会d每日朵的业务黄员、沃主管验会议e每周艘的案场深例会f督导矩组例少会督察愧管理援体系在销积售案情场管晒理中葵公司迅管理犁部实孙行案双场行枯政女克专、倾总公切司督离导组晨和公宫司暗莫访的伐多重毕管理偶制度吉，严点格实血行项透目的妨进度脚、质咐量和权销售赔管理网络滩管理坑体系通过刃销售爬软件抱和局漂域网景控制开将销席售状战况、对项目斜变化犁、市鹅场变盼化、叔客户狂情况怒及时桨成体们系的见上传迎整理性分析竿以使自整体揪项目奇合理我运作怖。并说通过剩视屏钱传送燃对销桐售案毅场进悦行检侦查，莫以使烤管理饼部门讨以最妇快的恶速度者发现刘问题愤，处陪理问排题。表单爬管理斗体系通过咱各类芬表单狮对项管目的掌进度避、质戴量和临销售课进行芝全程择控制我司映工作剖表单戴一览进度捉控制策使用质量搏控制厚使用销售搁控制刑使用销售四案场筐控制清使用进度阳控制昌使用尝表格项目谜进度呈控制块表项目轧部月坏工作踢计划秃表全案多行销染报告触内审锡表各部翅门周造、月恨项目晕工作异计划冒表专案愿周、读月度嫁工作奸计划志表各部侧门项制目工坑作单项目谁工作缩慧进度胶控制炕单（融建筑尝设计营、现谦场表教现、板企划腊执行捐、业揉务执施行）媒体摔进度巾表销售纺日报逢表销售震周报勒表销售全月报科表销售澡体量睛控制扬表各级所业绩王下达树单质量能控制珠使用畏表格各部忠门项壳目工巾作评悠价表业主肃服务公质量六反馈防表客户端服务另质量退反馈已表项目撤总监恒月度铲考评楼表专案设月度捧考评屿表主管休月度赢考评瞧表业务柿员月挥度考帅评表个案尊前期抬服务愤质量刘反馈棒表项目够作业苦质量屋反馈轨表全案月行销淡报告有内审叼表销售浑控制笛使用间表格案场膝来人宴表案场烫来电励表业务陪员B级卡业务惯员日调记个人汽业绩辫清单月指退标下聋达单各级淹人员平月度宪考评港表大订绿客户漂综合猫表已购橡客户镇登记驴表销售妙案场效控制按表格业务慌员考装评表主管译考评摊表专案咱考评植表案场跨人员低考勤伙表外出弊登记晃单业务锡轮排朴表办公勾用品尾申领奴单案场露费用姿预算奇单人事咸升降染级申敲请表案场管星级愁检查胀考评姨表加班纳申请概表假期呜申请贤表培训啦签到盘表会议尿记录案场伍检查朗评审型报告4、以公良好漆的服铅务创和造价狼值（１宣）、迁针对大所有汪现场俩来人建客户服务温质量枪投票苹箱“双反电话海名片皮”将各眼级主牌管的陶姓名蓝、电犹话印穷在下池级人限员名丝式片上茅，形校成一朗种无农形的服监督策压力同时烫让客缎户有橡被重割视、萄被尊盯重的趁感觉婚。推行“明拢星业快务员揭排行闪榜”让业臂务员羽明确魄自身裕的服当务在甲案场幸的水箭准，头形成睬一种球竞争流的氛锦围。同时付让客富户感体觉到坦这是队一家输非常灭注重奖客户狗满意诱度的勤企业馒。我司恒管理特部电痛话接繁听抽配查制写度我司块陌生暂客户孩的暗慈访制盟度（2）、碎针对椒成交伍客户傻：成交扛客户坡在签好约时浙同业置务员投现场堂合影福留念同客挠户的稼感情妖进一确步拉兄进，盈同时孔可在钳不同闲时段蹈布置班现场南所用懒，增降强现御场的剩人气蜡和亲锻和力弯。以砌便追博踪客犹户促巨进下克一轮锣新的艳成交愧！提消纲项目备认知环境宾认知面临搬的问拘题及埋解决救思路我们处的客队户在馅哪里我们缩慧如何捆操作销售如执行开盘戏建议计及资伪金回仔笼开盘蓄建议目前XX板块拿的价眼格天磨花板顾为65剖00元/平米芝，短补期内工突破狗的可豆能性餐不大区域溜价格密走势现状封分析1市场圣环境半：无抵论是沸整个榨武汉报市大觉环境虫还是XX区域贼的小展环境贵，长稳期房碗价看筑涨，惹尤其XX板块鸡新城北拆迁祖改造忙、轻到轨通附车，侄为项脂目提适供较升好的倒市场碌平台谁；供应辉层面肝：市夏场供驼应的挡户型翁面积采集中90平米爪上下释的两配房，鞠和10本0-迷13叼0平米迎的三乡丰房。去化郊层面聪：对挎于中霸面积象的户死型需阁求明险显，镇其中狠二房壤户型仗整体哲去化拼情况聋最佳霞；价格蛾层面责：目胖前价帐格天拖花板节为65程00元/平米应，短净期内述难以花突破碰，但携未来街呈看混涨趋鸟势。若项昨目短捎期内店入市评，则展须通评过产仇品塑哭造、沉平开堪高走盗等策熊略来撞达到煤快速远回笼嚷现金啄流的细目的萝。现状题分析2信贷艺风险据权得威部铸门统夺计，茅每年挨银行瞒信贷猫部门橡在年欠初获唯得全愤年信早贷额凶度。亲而在早前三畅季度饶所放批出信废贷款宿项，骡将占废据全南年额坡度的板绝大遣部分枣。虽然滔个贷坟款项漏较对监公贷华款所水受影斯响相皇对较汗小。即但选赶择在旅十二狱月份浆左右巴开盘贞，不还排除虾金融瓶机构凝为减形少第颂二年波的信搭贷压砌力，省推迟伤放款卫时间仓，从苗而影攻响项址目操强作进辞度。现状爹分析3轻轨退一号棵线的醉全线里通车哗大大袭缩短约了城剖中心况与郊榴区的怕往来裁时间专，更缴将江壁汉路飞、武曾广等糕成熟问商圈潜连接辽到了共一起泪，轻手轨的卡通车灶势必仪带动皮沿线更经济另的发池展。轻轨珠所带爷来最乱直接颜的影够响就湾是城鼓市面脸积的省不断康扩大电，越魂来越据多的依购房莫者沿拌着轻假轨涌丝式向城余市次番中心底甚至主郊区透，而担且他璃们带醒来了外惊人惩购买泡力。现状强分析4交通道因素线带来贩的利培好消疫息综上核原因久，我灯司建疲议此赛项目虎开盘宽时间汁最好末定于20剂11年3月，鹊这样练不仅借可以响赢得粥最佳萍的前妥期准兔备时耳间，受更能信保证肉回款峡资金夕的最绕大化贝。以下挎是依教据现霉阶段(即20航10年8月)的周霞边市抖场价槐格参伞照，花做出雪初步泽预计等的销返售价泽格和奴回款床数:价格义定位积原则定价固原则速：对之项目践一期当推出物的三抵种房丑型分泛别进刮