房地产行业2021年4月公司月报：成交热度边际回落“两集中”供地影响房企拿地策略-20210530-广发证券-38正式版

报告日期（元/股）

2020E2021E2020E2021E6.452020E4.502021E2020E2021E万科

A保利地产招商蛇口新城控股金地集团荣盛发展金科股份中南建设阳光城000002.SZ人民币

26.952021/05/10买入600048.SH人民币

13.582021/05/13买入001979.SZ人民币

11.682021/03/28买入601155.SH人民币

48.802021/05/11买入600383.SH人民币

10.882021/05/06买入002146.SZ人民币

6.332020/10/28买入000656.SZ人民币

6.062021/04/06买入000961.SZ人民币

6.902021/05/13买入000671.SZ人民币

5.582021/04/20买入600466.SH人民币

3.892021/02/26买入600007.SH人民币

21.622021/03/31买入000402.SZ人民币

7.452020/11/01买入001914.SZ人民币

21.282021/04/01买入002314.SZ人民币

3.372020/08/03买入40.4220.9017.4159.1316.8313.9311.3810.159.793.872.551.668.492.402.341.522.031.401.250.971.460.640.261.897.911.811.360.380.401.563.874.182.761.779.292.662.421.702.201.521.471.171.580.860.312.038.802.351.980.580.622.414.186.965.324.101.516.003.978.000.645.305.908.204.054.5016.6%15.2%16.3%15.8%10.8%10.3%27.8%23.3%16.0%15.0%16.8%14.8%19.0%17.6%22.0%19.3%16.1%14.9%18.2%16.7%10.9%11.6%4.922.847.046.595.705.745.264.874.534.098.802.702.621.623.993.566.803.403.146.803.993.677.60蓝光发展中国国贸金融街6.943.112.643.8321.4710.3131.205.4722.275.1018.474.715.0012.3622.9511.302.6410.5410.4%10.1%招商积余南山控股碧桂园33.0312.784.3024.6910.874.0017.8411.202.387.5%8.5%7.0%7.7%19.3%17.1%22.9%19.2%02007.HK港币01918.HK港币06049.HK港币9.892021/03/01买入28.552021/01/13买入62.302020/09/07买入78.752021/03/29买入21.502021/03/31买入23.202021/04/18买入65.352021/03/15买入26.752021/05/10买入15.2345.9782.0995.4827.3633.0486.4347.87融创中国保利物业2.972.673.353.4428.3147.7946.8347.7834.455.6821.7932.6930.6230.8122.335.2615.5328.7324.4130.0724.624.5010.8314.8%16.1%18.9223.5%27.7%15.0018.9%24.1%18.3911.7%16.2%14.6062.8%57.8%碧桂园服务

06098.HK港币永升生活服务

01995.HK港币融创服务金科服务万科企业01516.HK港币09666.HK港币02202.HK港币4.1016.6%15.2%数据来源：Wind、广发证券发展研究中心备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；（2）A股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（碧桂园、融创中国、中国海外发展、旭辉控股集团、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、万科企业）合理价值货币单位为港币；（3）A股及港股标的

EPS货币单位均为人民币；（4）表中估值指标按照最新收盘价计算。识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明2/38跟踪分析|房地产目录索引一、房企销售：成交热度边际回落，房企销售进度前置

....................................................6（一）市场概况：成交热度边际回落，成长型房企表现突出.....................................6（二）房企概况：房企

21年销售目标中枢上移，销售进度前置.............................13二、房企拿地：“两集中”影响房企拿地策略，核心区利润率下行.....................................16三、房企融资：单月融资规模回落，融资成本边际上行

..................................................22（一）融资综述：4月融资规模边际继续回落，融资成本小幅上行

........................22（二）各融资渠道分析：信用债发行规模趋稳，非标、海外债规模下行

................25四、房企估值：板块估值寻底，具备较大上修空间..........................................................31五、投资建议....................................................................................................................36六、风险提示....................................................................................................................36识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明3/38nQnRtRzRwO9PdNaQtRnNpNoPeRpPqNeRtQmN8OoPoRxNpNsQxNsRoR跟踪分析|房地产图表索引图

1：统计局、百强房企及跟踪房企

2021年

4月销售金额同比增速

....................6图

3：2018-2021年万科

A月度推盘及去化情况

...................................................7图

4：2018-2021年保利地产月度推盘及去化情况

................................................7图

5：重点公司

2018-2021年销售目标增速

..........................................................7图

6：重点公司

2021年

1-4月目标完成情况.........................................................7图

7：统计局、48个重点城市及重点跟踪房企

2021年

4月销售面积增速............8图

8：各口径下房企销售均价累计增速变化

...........................................................8图

9：重点跟踪房企金额增速贡献对比...................................................................8图

10：龙头及成长型房企销售规模增速变化趋势

..................................................9图

11：销售均价（元/平）分段房企销售金额增速表现........................................10图

12：“三道红线”分档房企销售金额增速表现.....................................................12图

13：部分上市房企

2021年

1-4月销售金额（亿元）及增速

...........................13图

14：部分上市房企

2020年销售金额增长贡献因素拆分

..................................14图

16：部分上市房企

2019-2021年销售金额增速目标........................................14图

17：中指院

300城商住用地及

13个房企拿地金额增速

..................................16图

18：13家房企拿地金额（亿元）及增速..........................................................17图

19：300城及样本房企平均拿地成本（元/平）

...............................................17图

20：13个房企一二线拿地建面占比.................................................................17图

21：13个房企长三角及珠三角拿地建面占比

..................................................17图

22：13个房企拿地建面区域分布.....................................................................18图

23：13个房企金额口径拿地力度（拿地/销售）..............................................18图

8：重点房企两集中拿地金额占比及毛利率（%）

...........................................20图

24：13个房企新进入城市分布

........................................................................20图

25：样本房企拿地静态毛利率..........................................................................21图

26：样本房企拿地静态毛利率..........................................................................21图

27：11个房企新进入城市及已布局城市拿地毛利率情况

................................21图

28：A股房企单月融资规模（亿元）及增速....................................................23图

29：A股房企各渠道融资规模占比...................................................................23图

30：A股房企债权融资结构拆分

......................................................................23图

31：房企信用债各期限发行规模占比...............................................................23图

32：房企海外债各期限发行规模占比...............................................................23图

33：A股房企债权融资、到期及净融资规模（亿元）

.....................................24图

34：累计发行、到期融资规模及存量规模

.......................................................24图

35：总发行、到期融资规模及净融资规模

.......................................................24图

36：各融资渠道近

1个月及近半年融资成本变化

............................................25图

37：境内债权融资成本变动情况......................................................................25图

38：A股房企信用债单月融资规模及年内月均规模（亿元）

..........................25图

39：全样本信用债发行成本及利差

..................................................................26图

40：4月及近半年信用债平均融资成本对比

....................................................26识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明4/38跟踪分析|房地产图

41：A股非标融资单月规模及同比...................................................................28图

42：4月非标融资成本及行业信托融资成本

....................................................28图

43：房地产信托单月发行规模（亿元）及同比

................................................29图

44：房地产信托成立规模及增速......................................................................29图

45：内房股海外债单月融资规模及年内月均规模（亿元）..............................29图

46：内房股海外债融资成本

.............................................................................30图

47：投资级及投机级内房股海外债融资成本....................................................30图

48：4月

A股主流房企股价月涨跌幅(04.24-05.24).........................................33图

49：4月

H股主流房企股价月涨跌幅(04.24-05.24).........................................33图

50：A股及

H股龙头房企

PE（动态）............................................................33图

51：A股主流房企动态

PE估值变化（截至

05.24）.......................................34图

52：H股主流房企动态

PE估值变化（截至

05.24）.......................................34表

1：按规模分类房企销售金额同比增速及其构成

................................................9表

2：按价格段（元/平）划分房企销售金额增长的贡献拆分...............................11表

3：“三道红线”分档房企销售金额增速表现.......................................................12表

4：部分重点跟踪房企

4月销售情况.................................................................15表

5：13个房企历年拿地力度对比（拿地金额/销售金额）

.................................19表

6：13个房企拿地金额权益比例......................................................................22表

7：房企

4月境内信用债发行（亿元）融资成本对比.......................................26表

8：21年

4月内房股海外债相同主体间的利率变化对照..................................29表

9：公告整理房企债权融资规模及成本.............................................................30表

10：A股及

H股房地产板块及主流房地产公司股价表现情况..........................31表

11：A股及

H股房地产板块及主流房地产公司估值表现情况（动态

PE）......34表

12：A股及

H股房地产板块及主流房地产公司估值表现情况汇总

..................35表

13：广发地产小组股票推荐或建议关注名单...................................................36识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明5/38跟踪分析|房地产一、房企销售：成交热度边际回落，房企销售进度前置（一）市场概况：成交热度边际回落，成长型房企表现突出销售金额方面，根据克而瑞数据，21年4月百强房企实现销售金额1.21万亿元，环比小幅下降1%，同比19年同期增长34.8%，增速扩大3.0pct，同比20年同期则增长34%，3月以来基数抬升增速环比持续回落。而从广发地产小组跟踪的45家重点上市房企公布数据来看，4月重点跟踪房企实现销售金额8670亿元，同比20年、19年分别增长28.3%、30.2%，环比3月则小幅下降4.0%。而从全国来看，4月全国商品房销售金额同比20、19年分别增长32.5%、25.9%，增速环比同样回落。从累计数量来看，21年1-4月百强房企、重点跟踪房企销售金额较19年同期则分别增长42.5%、41.3%，同期全国市场销售金额同比19年同期增长37.0%，增速环比分别回落3.2pct、4.8pct、5.0pct。综合三个口径数据来看，市场出现了一定边际走弱的迹象，房产税传闻及按揭利率水平的提升，对行业销售端的压力或进一步加大。图1：统计局、百强房企及跟踪房企2021年4月销售金额同比增速80%60%40%20%0%32%30%26%-20%-40%-60%统计局百强房企重点跟踪房企数据来源：公司经营公告，克而瑞，统计局，广发证券发展研究中心备注：2021年增速基数为

2019年同期销售增速放缓一定程度上受推盘放缓及去化下降两方面影响。推盘方面，4月26城商品房推盘2419万方，同比19年增长18%，较20年则下降1%。房企端表现来看，4月万科、保利合计推盘900万方，同比20年、19年分别增长11%、7%，环比则有23%的下降。去化率方面，4月万科、保利去化率分别为50%、47%，环比3月均有下降，同比则基本持平。从行业景气度来看，4月26城商品房批售比为1.09，年初以来首次回归荣枯线以上，但移动平均3个月来看，4月批售比则为0.84，虽然环比有所回升，但仍低于荣枯线。在成交维持稳定规模及增速的背景下，批售比下降反映出市场热度的真实性，但是连续3个月低于荣枯线也一定程度上表明房企可能存在开工量下降、可推货量不足的问题。识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明6/38跟踪分析|房地产图3：2018-2021年保利地产月度推盘及去化情况图2：2018-2021年万科A月度推盘及去化情况130080%75%70%65%60%55%50%45%40%35%30%900700500300100-100-30080%75%70%65%60%55%50%45%40%35%30%1100900700500300100-100-300-5001月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月21年推盘（亿元）19去化率20年-21年推盘20去化率18去化率21年推盘（亿元）19去化率20年-21年推盘20去化率18去化率21年去化率21年去化率数据来源：公司经营公告，中指院，广发证券发展研究中心数据来源：公司经营公告，广发证券发展研究中心图4：重点公司2018-2021年销售目标增速图5：重点公司2021年1-4月目标完成情况100%90%80%70%95%90%85%80%75%70%65%60%55%70.7%71.9%69.9%73.9%73.4%60%50%40%30%20%10%0%78.1%79.1%25.4%29.3%201728.1%201830.1%26.1%201626.6%201921.9%201520.9%20201月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月2021EM1-4完成情况M5-12完成情况2018201720202021数据来源：公司年报，广发证券发展研究中心数据来源：公司年报，公司经营公告，广发证券发展研究中心从整体销售进度及全年目标完成情况来看，根据公布销售计划的上市房企数据计算，截至2021年4月，37家公布销售目标的上市房企平均全年销售计划完成率为30.1%，超过历史同期水平4.7pct，依托年初较高的市场成交热度，房企年初销售进度有所前置。拆分销售金额增长的贡献因素，从面积口径来看，45个重点跟踪上市房企4月实现销售面积6040万方，同比20年、19年分别增长19.6%、25.3%。累计数据来看，1-4月重点房企销售面积同比19年同期增长33.3%，百强、全国商品房销售面积较19年同期增长30.9%、19.5%，年初市场需求端总体表现出较强的韧性，但热度边际有所下行。价格方面，21年4月百强房企销售均价为14885元/平，同比上升8.7%，重点跟踪房企销售均价14353元/平，同比增长7.3%，全国商品房销售均价则进一步提升至10653元/平，同比增长11.1%，全国市场及头部房企的规模增长仍呈量价齐升态势。识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明7/38跟踪分析|房地产图6：统计局、48个重点城市及重点跟踪房企2021年4月销售面积增速20152016201720182019202021M1-4120%100%80%60%40%20%0%统计局6.5%27.7%17.0%22.5%24.5%39.1%7.7%-23.4%40.1%1.3%1.9%-0.1%5.8%2.6%-2.6%12.5%19.5%28.2%33.3%房管局重点跟踪房企31.9%21.4%-20%-40%-60%-80%15/0115/0615/1116/0416/0917/0217/0717/1218/05房管局48城18/1019/0319/0820/0120/0620/1121/04统计局重点跟踪房企数据来源：公司经营公告，克而瑞，统计局，广发证券发展研究中心备注：2021年增速基数为

2019年同期图7：各口径下房企销售均价累计增速变化图8：重点跟踪房企金额增速贡献对比25%60%20%15%10%5%40%20%0%-20%-40%-60%0%-5%-10%201721M1-419/0419/0819/1220/0420/0820/1221/0415/0115/1016/0717/0418/0118/1019/0720/0421/01面积贡献价格贡献统计局中指院百城重点跟踪房企数据来源：统计局，公司经营公告，中指院，广发证券发展研究中心数据来源：统计局，公司经营公告，广发证券发展研究中心备注：2021年增速基数为

2019年同期从房企能级来看，4月增速绝对水平相对较高的仍是成长型房企，单月同比20年增长37%，增速环比大幅回落41pct，主要由于20年4月市场复工后成长型房企复苏势头强劲基数明显修复。而与此相对，龙头房企在20年疫情期间整体销售表现出较强的稳定性，基数波动较小，21年4月销售金额同比20年增长22%，增速仅小幅回落5pct，规模表现出更强的稳定性。累计数据来看，1-4月龙头房企、成长型房企同比19年分别增长28%、40%，贡献因素来看，龙头房企均价同比19年基本持平，同比20年则增长8%，而成长型房企的均价则稳步提升，同比19年、20年均增长12%，在面对较有压力的销售环境时龙头房企以更为灵活的价格策略稳定规模，而成长型房企价格相对稳定的同时规模会相对受到冲击。识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明8/38跟踪分析|房地产图9：龙头及成长型房企销售规模增速变化趋势100%80%60%40%20%0%37.4%23.2%-20%-40%-60%龙头房企成长房企数据来源：公司经营公告，广发证券发展研究中心备注：龙头企业为广发证券地产小组跟踪的销售排名

Top10房企的公告数据，成长房企为其他

35家公告销售数据的企业表1：按规模分类房企销售金额同比增速及其构成金额增速面积增速价格增速分类龙头房企20.5%55.5%53.4%25.1%15.6%10.8%27.3%-15.7%2.7%成长房企17.4%57.4%53.3%51.4%24.5%16.0%56.9%3.7%龙头房企17.5%46.7%38.9%19.1%16.7%13.6%27.7%-20.9%-3.8%11.1%21.6%19.0%6.2%成长房企16.4%29.0%41.9%50.8%26.9%11.3%40.2%0.0%龙头房企2.6%成长房企0.8%201520166.0%22.0%8.0%201710.5%5.1%20180.4%2019-1.0%-2.4%-0.3%6.5%-1.9%4.2%20202021M1-M419/0111.9%3.6%19/0213.2%34.4%32.8%26.5%18.7%18.3%23.1%43.9%33.8%29.1%14.7%-3.1%-52.2%-15.6%2.4%24.5%33.0%36.1%33.4%17.9%32.5%21.2%43.4%38.8%33.3%14.5%-3.2%-54.1%-13.1%1.8%6.7%-9.1%1.0%19/0317.3%21.4%21.5%10.4%12.4%24.7%26.0%26.8%27.1%10.7%-9.2%-26.8%-3.5%0.6%5.5%19/04-0.2%2.1%-2.4%-5.2%0.7%19/0519/063.9%19/0726.3%27.4%29.9%40.2%36.0%11.3%-6.2%-19.1%8.5%-11.0%-2.1%-3.1%-9.6%-6.5%-0.5%-3.2%-9.5%-11.1%-6.3%-10.7%1.6%19/0819/090.3%19/10-3.6%-3.2%0.2%19/1119/1220/010.2%20/024.2%20/03-2.9%0.6%20/047.4%识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明9/38跟踪分析|房地产20/0520/0620/0720/0820/0920/1020/1120/1221/0121/0221/0321/047.4%14.2%28.5%27.1%14.0%13.7%12.1%38.0%38.0%27.3%23.2%23.2%20.6%21.6%32.7%31.8%17.3%33.0%22.8%29.1%72.5%90.5%48.0%37.4%13.1%20.1%31.1%28.5%16.4%16.8%7.2%11.1%11.2%26.4%31.7%14.1%26.4%14.1%24.2%58.6%58.2%34.1%24.0%-5.1%-4.9%-2.0%-1.1%-2.0%-2.7%4.6%9.5%5.8%2.0%-4.5%-2.5%8.6%9.3%5.0%0.1%2.8%5.2%7.6%4.0%8.7%20.5%10.4%10.8%26.0%30.4%24.8%29.1%26.4%数据来源：公司经营公告，广发证券发展研究中心从布局城市能级来看，4月高中低均价房企同比20年分别增长43%、20%、14%，环比分别回落25pct、24pct、16pct，增速回落幅度更多受20年同期的市场恢复进度影响，20年4月复工后核心城市率先复苏基数抬升，随后始终持续保持超出其他市场的较高热度。以19年同期为基数来看，高中低均价房企同比分别增长54%、25%、16%，环比分别回落2pct、4pct、8pct。累计来看，1-4月主要布局核心城市的高均价房企（>17000）同比19年增长66%，中低均价房企则分别增长36%、27%，其中高均价及中等均价房企均实现量价齐升，而低均价房企（<14000）面积增速与中等均价房企接近，均价则同比下降1%，中西部三四线城市市场热度仍相对较低。图10：销售均价（元/平）分段房企销售金额增速表现120%100%80%60%54.2%24.8%40%20%0%16.2%-20%-40%-60%均价14000以下均价14000-17000均价17000以上数据来源：公司经营公告，广发证券发展研究中心备注：根据主要房企公告销售金额与面积计算，均价单位为元/平识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明10/38跟踪分析|房地产表2：按价格段（元/平）划分房企销售金额增长的贡献拆分金额增速面积增速14000-1700015.4%37.9%55.9%35.6%18.1%11.6%25.6%-5.3%价格增速分类<1400024.9%79.3%58.7%36.4%17.1%9.9%14000-1700019.9%53.1%66.8%33.8%17.8%12.2%35.6%-6.2%>1700013.9%39.8%33.3%41.1%26.2%19.1%66.0%6.6%<1400023.1%55.6%39.2%31.2%21.9%12.1%27.7%-22.0%1.0%>1700010.2%15.1%22.4%27.7%25.6%14.8%60.3%-1.6%27.6%25.1%32.2%30.4%15.9%37.3%30.3%41.7%27.0%34.8%14.5%-8.7%-45.6%-8.3%6.5%<140001.4%14000-170003.9%>170003.3%21.5%9.0%10.4%0.5%3.7%3.6%8.3%-7.8%10.4%3.8%1.2%4.1%-8.9%0.1%1.7%-3.6%-4.7%0.6%0.1%-1.1%1.5%1.2%3.4%2.6%1.8%5.4%7.8%-1.8%6.9%8.6%-0.4%16.2%1.7%0.8%2015201615.2%14.0%4.0%11.0%7.0%20172018-1.3%-0.2%0.5%2019-4.0%-1.9%-0.2%3.8%20202021M1-M419/0119/0219/0319/0419/0519/0619/0719/0819/0919/1019/1119/1220/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0820/0920/1020/1120/1221/0121/0221/0321/0427.4%-19.1%-5.0%17.1%16.2%18.6%10.3%5.4%7.9%-1.0%7.6%15.0%23.7%30.6%23.6%13.3%17.8%18.0%25.8%24.9%18.6%10.1%-6.8%17.7%38.1%37.3%32.0%20.6%25.1%30.4%44.2%22.4%28.4%15.2%-8.7%-46.2%-6.9%7.8%6.9%-6.0%-0.9%-2.5%-2.1%1.2%18.1%19.2%21.2%9.0%20.8%40.7%29.2%12.6%24.6%17.4%24.3%24.5%21.4%5.5%2.4%-7.1%-4.4%0.7%29.1%26.8%41.6%55.4%44.8%20.3%0.0%-18.3%-1.6%-4.5%-8.8%-4.0%-4.6%-4.3%-0.9%-10.3%-6.5%-1.1%-2.1%1.7%-5.4%0.5%24.8%35.2%41.7%39.1%14.8%-4.3%-30.2%-4.4%1.8%1.2%0.3%-2.2%4.4%-9.6%3.1%-40.8%-16.6%-4.0%-29.5%6.6%-35.7%-9.4%-8.0%-8.0%-1.6%1.8%8.9%-2.5%9.7%14.0%14.0%35.6%36.5%17.3%22.4%17.2%27.7%52.1%44.0%28.9%24.8%19.2%28.2%27.8%31.4%20.2%31.9%24.5%42.0%68.4%102.6%56.4%54.2%10.9%14.7%25.5%28.5%15.6%14.6%6.1%12.0%11.2%35.9%35.7%17.4%24.4%13.6%17.6%24.6%43.9%22.4%18.9%15.3%25.0%25.6%24.7%11.6%34.3%16.5%30.8%69.1%74.4%53.8%53.0%12.3%27.7%21.0%10.5%17.2%12.3%25.7%41.9%34.9%24.3%16.2%2.5%-0.2%0.5%-5.8%-4.4%2.3%-0.1%-1.6%3.1%5.9%27.5%44.0%24.9%28.1%18.2%-1.4%-1.4%8.0%8.7%22.1%0.1%-3.0%-1.7%5.3%5.0%数据来源：公司经营公告，广发证券发展研究中心从房企分档情况来看，我们采用20H/20Q3的分档标准对房企进行划分，年初以来表现最好是橙档房企，21年1-4月同比19年增长53%，而绿档、黄档、红档则分别识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明11/38跟踪分析|房地产增长37%、42%、34%，年初橙档房企表现最为突出，因为本身具备降档的诉求以及降档的能力。而从单月表现来看，4月表现最好的是绿档房企，单月同比19年增长45%，橙、黄、红档房企则分别增长32%、27%、22%.图11：“三道红线”分档房企销售金额增速表现100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%绿档房企黄档房企橙档房企红档房企数据来源：公司经营公告，广发证券发展研究中心备注：根据主要房企公告销售金额与面积计算，均价单位为元/平表3：“三道红线”分档房企销售金额增速表现金额增速面积增速价格增速分类绿档黄档橙档红档绿档黄档橙档红档绿档5.3%11.8%6.9%8.0%5.7%2.1%8.0%14.4%12.0%9.6%5.6%7.7%19.4%-7.8%-2.0%-0.1%-3.7%5.2%5.6%黄档橙档5.8%红档0.6%2015201620.8%35.4%41.0%29.1%20.4%11.5%36.7%14.6%28.0%32.1%33.1%23.9%15.1%7.9%16.3%53.9%58.1%39.4%20.6%14.3%42.5%-13.8%15.3%24.7%27.0%20.0%16.2%19.4%24.2%37.7%28.1%33.7%13.4%15.0%57.2%56.5%60.2%24.3%15.1%53.1%-1.7%15.8%26.8%34.4%34.5%12.1%13.6%32.8%60.8%23.7%41.1%10.9%28.8%92.0%53.1%24.0%14.5%11.8%33.9%-17.0%-34.0%17.8%16.0%27.8%10.4%13.0%21.4%24.8%37.3%14.8%18.8%14.7%21.1%31.9%19.5%13.8%9.3%16.9%37.1%42.9%36.7%23.4%10.7%28.6%-16.7%19.4%20.1%26.5%22.1%17.4%37.6%30.0%39.2%37.0%39.9%12.1%8.7%28.1%71.5%38.6%19.0%18.8%21.2%45.8%-23.4%-40.0%18.2%23.9%27.3%13.9%14.8%22.4%31.6%60.9%25.9%29.0%-0.5%12.2%10.6%1.9%30.9%43.4%51.5%25.8%10.6%41.3%1.5%20.1%9.1%12.0%10.5%4.2%201720185.7%2019-2.3%3.2%-1.2%4.1%-3.6%-7.7%-8.1%8.4%20202021M1-M419/0119/0219/0319/0419/0519/0619/0719/0819/0919/1019/1119/1226.6%0.2%10.8%3.5%8.4%-3.2%-14.3%2.3%14.2%20.5%26.0%15.0%-3.6%17.0%21.7%20.9%36.6%10.4%5.0%35.0%23.9%40.6%49.0%8.4%-3.4%3.8%10.2%-0.4%-6.4%0.4%0.5%-4.4%-9.8%3.4%-1.7%-1.0%-13.2%-4.4%-1.1%-6.5%-4.4%1.1%-3.1%-1.6%-0.8%-5.2%-14.7%-8.9%-7.9%33.7%12.4%48.6%18.0%52.0%12.2%-15.0%18.1%8.2%19.2%20.7%31.6%16.2%10.9%4.8%-7.2%-1.1%识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明12/38跟踪分析|房地产20/0120/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0820/0920/1020/1120/1221/0121/0221/0321/04-23.2%-37.7%-14.6%5.2%2.2%-50.8%-9.2%1.3%-5.6%-57.0%-6.0%1.2%-10.3%34.0%-6.9%-1.4%6.3%-25.8%-34.9%-11.8%2.9%-1.1%-51.2%-4.0%4.8%-5.4%-53.2%2.6%4.6%63.3%10.2%13.1%16.0%37.3%31.4%20.3%14.7%19.0%14.6%35.0%59.8%67.3%36.5%36.8%3.5%-4.2%-3.2%2.3%0.2%-1.7%-1.8%7.7%8.3%-6.7%5.1%12.9%18.0%3.7%5.3%6.1%3.3%1.0%-5.4%-3.3%3.0%5.0%1.7%0.9%0.6%6.8%9.9%6.1%13.5%21.6%4.9%7.5%-0.1%-8.1%-8.4%5.7%11.8%5.7%16.7%-6.1%1.7%4.8%7.3%3.8%2.3%7.9%12.6%8.9%-14.2%-18.0%-15.5%-12.8%-8.4%-7.5%-8.6%-4.3%-7.3%-5.3%-4.0%0.9%-4.3%8.5%10.1%22.9%30.9%24.9%20.2%18.5%23.6%28.0%37.3%37.4%28.3%45.1%15.9%11.8%31.3%34.8%20.9%23.0%18.6%40.2%62.9%54.7%35.6%27.4%21.3%22.0%41.7%35.4%7.2%9.9%12.5%6.5%27.1%20.1%15.2%6.3%25.0%33.2%15.9%11.0%27.0%17.7%13.3%16.3%32.5%21.8%36.7%15.5%21.5%44.2%5.5%29.0%33.6%20.2%15.1%7.9%48.9%17.7%14.9%48.8%81.8%60.9%32.1%12.6%10.0%36.2%50.3%60.7%23.6%22.3%42.0%9.7%32.2%43.4%27.2%29.2%18.5%10.7%45.5%68.6%42.9%21.3%-5.9%-3.9%-9.5%-10.6%数据来源：公司经营公告，广发证券发展研究中心（二）房企概况：房企

21年销售目标中枢上移，销售进度前置具体房企来看，4月龙头房企同比20年4月均实现了不同幅度的正增长，其中华润、融创、招蛇同比20年增速居前，同比分别增长76%、62%、50%，万科、恒大、绿地增速则不足两位数，4月增速有所放缓。累计来看，年初以来表现最好的是招蛇、融创、华润，累计增速超过70%，一方面由于其21年目标增速较高，另一方面则是由于销售节奏有所前置，上半年货值排布比例相对更高。成长型房企中旭辉、金地、中梁单月增速超过50%，累计增速超过100%，取得了较好的销售表现。图12：部分上市房企2021年1-4月销售金额（亿元）及增速30002500200015001000500200%150%100%50%00%-500-1000-50%碧桂园万科恒大保利融创中海招商华润金地绿城世茂绿地金茂旭辉龙湖新城中南金科阳光城中梁滨江正荣龙光融信美的雅居乐佳兆业奥园首开富力中骏荣盛蓝光合景泰富越

禹

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时秀

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代21年1-3月2021年4月20年累计-21年累计4月同比（%，右）累计同比（%，右）数据来源：公司经营公告，克而瑞，广发证券发展研究中心识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明13/38跟踪分析|房地产图13：部分上市房企2020年销售金额增长贡献因素拆分龙头房企（10家）成长房企（28家）200%150%100%50%0%1-4月销售金额累计增速：+27.3%1-4月销售金额累计增速：+56.9%-50%招商蛇口世茂集团华润置地融创中国中国海外发展中国恒大保利地产碧桂园万科绿地控股绿城中国龙光集团中国金茂佳兆业集团金地集团滨江集团禹洲集团美的置业首开股份中骏集团控股旭辉控股集团合景泰富集团正荣地产越秀地产融信中国雅居乐集团中南建设时代中国控股荣盛发展中国奥园金科股份蓝光发展中梁控股龙湖集团阳光城富力地产新城控股远洋集团面积增速贡献价格增速贡献金额累计同比增速数据来源：公司经营公告，克而瑞，广发证券发展研究中心从规模增长的贡献因素来看，以19年同期为基数来看，年初以来多数龙头房企的规模正增长由量价共同带动，其中招蛇、中海、保利规模扩张同时均价同比也有明显增幅，而世茂、华润、恒大由于布局城市能级下沉等诸多原因均价同比有所下降。成长型房企中，龙光、金地、滨江等多数房企受市场热度及城市能级提升影响量价齐升带动规模快速增长，而金茂、佳兆业、旭辉等公司增速完全由面积扩张带来，均价则有所下降。图14：部分上市房企2019-2021年销售金额增速目标龙头房企（9家）成长房企（23家）45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%华润置地保利地产招商蛇口碧桂园中国海外发展中国恒大万科世茂集团融创中国滨江集团正荣地产首开股份龙光集团金地集团美的置业中国金茂中梁控股雅居乐集团佳兆业集团宝龙地产绿城中国旭辉控股集团中骏集团控股越秀地产阳光城禹洲集团合景泰富集团中南建设中国奥园新城控股荣盛发展龙湖集团目标完成率（%）历史平均目标完成率（%）数据来源：公司经营公告，克而瑞，广发证券发展研究中心3-4月年报季37家房企披露销售目标，21年对应增速为10.5%，其中龙头房企目标增速10.0%，成长型房企11.1%，二者之间目标增速差有所收窄。具体来看，龙头房企中目标增速最快的为招蛇（+19%），除恒大（+4%）外，龙头房企21年目标增速均接近或超过10%，计划增速较20年有所提升。目标完成率来看，截至4月半数龙头房企目标完成情况超过历史平均水平，平均识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明14/38跟踪分析|房地产完成率为30%，其中华润、保利完成率达到32%。成长型房企销售完成进度则更为前置，23家房企平均完成率为31%，其中滨江、正荣、首开、龙光、金地、美的等6家房企目标完成率超过35%，其中龙光、金地、美的21年全年目标增速超过15%，在较高目标的情况下仍能实现较高的完成率表明了房企当前较好的成交态势和完成的决心。表4：部分重点跟踪房企4月销售情况4月销售金额1-4月累计销售金额（亿元）26592213229217101755121190521年销售目标20年目标完成率（%）30.6%29.5%29.0%26.7%31.9%30.5%目标剩余同比单月同比累计同比20年增速19年增速企业名称（亿元）73068149854751231720025233229422120831726524016220115529814114414711592（%）10.7%16.7%-17.3%39.9%36.8%22.0%-17.0%67.1%86.6%63.7%12.8%-2.9%94.2%68.3%87.8%-17.9%372.7%-3.8%136.5%4.0%（%）13.8%24.3%9.4%（亿元）8677（%）8.4%（%）2.2%（%）1.5%碧桂园中国恒大万科

A750025.0%33.1%7.3%20.3%11.6%3.4%9.0%79003.9%融创中国保利地产中国海外发展绿地控股世茂集团华润置地招商蛇口龙湖集团新城控股金地集团旭辉控股集团中国金茂金科股份中南建设阳光城43.7%19.3%28.6%-4.6%640020.7%14.1%30.5%0.1%550019.0%15.6%8.9%39688.4%-8.1%15.5%17.5%25.9%11.6%-7.3%15.2%15.2%43.7%23.9%14.2%3.3%92766.0%46.3%82.1%28.5%3.4%330031503300310026002800265025002500250022003100180028.1%32.1%30.8%26.6%27.1%35.8%31.4%34.7%26.1%27.4%29.1%31.4%34.5%16.2%23.4%38.7%27.6%-6.5%12.0%20.8%36.3%39.9%21.2%-3.1%31.6%12.2%47.6%15.1%29.2%20.9%22.5%29.7%32.0%25.6%56.6%33.7%29.6%29.0%18.3%15.9%21.0%33.7%5.4%101010178237041003832100.1%65.9%111.2%35.3%48.0%27.8%142.0%31.0%52.4%55.1%124.4%11.0%105.4%48.2%98.5%45.4%45.1%86.2%-8.2%868653685641绿城中国中梁控股融信中国正荣地产龙光集团富力地产佳兆业集团雅居乐集团滨江集团荣盛发展中国奥园美的置业远洋集团禹洲集团97345.0%10.7%9.8%62141.5%43.8%58.1%3.5%5425471500152015001300150015001300150015001500110036.5%35.9%25.0%32.4%33.9%38.9%26.8%27.4%35.4%20.4%28.5%-0.1%35.8%7.7%8.6%54631.9%0.4%3741131131119369.4%22.5%36.0%28.2%15.5%43.1%-15.2%79.5%42229.9%18.5%10.9%4.1%21.3%17.8%21.7%10.2%12.7%24.6%0.8%25.8%14.9%31.8%13.6%29.3%25.2%18.7%34.1%5085843481111399541121.4%33.3%23.5%33.4%5313059231394.1%39.7%识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明15/38跟踪分析|房地产蓝光发展合景泰富集团中骏集团控股首开股份9512910112080197.2%92.5%77.3%-5.5%34734636139728332835.1%55.9%68.9%73.3%47.7%54.5%2.9%18.7%31.5%56.7%0.6%1240120011001100112227.9%30.1%36.1%25.7%29.2%39.9%41.9%-10.4%38.0%56.0%20.3%26.1%6.0%时代中国控股越秀地产54.7%12.9%28.1%32.8%29.3%24.8%78数据来源：公司经营公告，公司年报，广发证券发展研究中心二、房企拿地：“两集中”影响房企拿地策略，核心区利润率下行从整体土地市场成交情况来看，4月300城商住用地成交建面8136万方，同比下降33%，环比增长7%，出让金5780亿元，同比下降13%，环比增长60%，受22城宅地两集中首批挂牌供应影响，城市成交面积及金额均有较大波动。价格方面，4月300城宅地土地成交均价为5780元/平，同比增长27%，环比增长49%，主要由于一二线城市宅地集中供应抬升整体成交均价。景气度方面，4月300城宅地供销比（供给/成交，移动平均3个月）为1.22，环比上升0.04，成交溢价率为34.4%，环比大幅上行14.0pct，流拍率则为4.6%，环比小