北海协和广场国际化体验式城市综合体可行性研究报告

北海协和广场可行性研究报告——广西首家国际化体验式城市综合体（注：此为相似意向效果图）错过青岛，错过青岛，错过厦门，错过三亚，北海——国际滨海度假之都，融会古典与时尚，汇聚东西方文化，厚积薄发，再次扬帆启航！这次不容您错过！北海协和广场——让您真正把握这片价值蓝海！纲目一、北海市城市发展及经济运行概况………………5（一）北海区域经济环境（二）北海市经济运行状况（三）北海市居民消费水平、消费结构及趋势（四）北海市居民消费行为分析（五）地理、气候（六）旅游、产业（七）海陆空立体交通网络（八）候鸟经济（九）政策、文化二、北海市商业概况…………9（一）北海市商业面积、商圈构成及商圈辐射状况…………9（二）北海商圈及商业项目简介………111、北部湾广场商圈2、北海大道商圈3、其他商圈（三）北海市商业发展现状总结………201、北海商业项目经营模式陈旧2、北海市商业营销特点分析3、北海商业地产项目的发展趋势（四）北海市商圈发展方向…………221、《北海市城市总体规划（2008——2025）》<1>中心城建设用地规划<2>城市发展方向<3>银滩西区规划（本案紧邻银滩西区）2、未来商圈发展方向1>北海高铁商圈2>云南路商圈亟待兴建的“北海协和广场”三、项目简介………………24（一）商业环境简介………………241、项目区位云南路板块简介2、项目1公里内商业环境简介3、项目现状4、地块简介5、项目初步规划、成本、收益估算………………281>方案一：32亩（地块①②整合）………………282>方案二：41.8亩（地块①②③整合）……………306、合作方式7、实际资金需求8、土地升值9、周边配套10、周边高尚小区11、项目SWOT分析及相应的开发、营运建议……38（二）项目核心概念：中国的北海•世界的北海……………411、商业定位概念：广西首家国际化体验式城市综合体2、项目命名概念：唤醒古典的记忆，追循时尚的脚步3、招商意向四、附录：北海市旅游、产业、政策概况……………49（一）滨海旅游城市国家历史文化名城…491、北海银滩：天下第一滩2、涠洲岛旅游区：世界海岛旅游新地标3、国家历史文化名城（二）产业经济支撑三大千亿产业……521、电子信息产业2、石油化工产业3、临港新材料产业（三）政策导向……541、《广西北部湾经济区发展规划》2、“北海三年跨越发展工程”奋斗目标3、城市建设管理年北海市城市发展及经济运行概况（一）北海区域经济环境北海市位于中国广西的南部、北部湾东北岸，总面积3337平方公里,总人口161.75万，其中市区人口60万。北海市与海南省隔海相望，邻近东南亚诸国，背靠大西南云贵川诸省，于大西南、海南及东南亚的中枢位置，在中国西南和亚太经济区域中，具有独特的区位优势。北海市的旅游资源十分丰富，海洋旅游资源综合优势十分突出。（二）北海市经济运行状况2011年，北海的主要经济指标不仅是在人均上、而且在总量上大部分都已进入广西前列。未来五年，人均GDP实现6万元、力争达到7万元，将达到珠三角"十一五"末的水平，把与发达地区的距离从15年缩小到5年。从2010年、2011年北海市国民经济和社会发展统计公报分析，北海经济运行良好，房地产业、旅游业、商业、信息业、服务业等行业发展良好，2011年全年商品零售业总额达127.3亿元，同比增长17.9%，可见北海零售业的发展现状良好，社会购买力逐年增加。统计报告说明了北海市商业经济还有很大的发展空间，人们生活水平的不断提升，对零售服务业的要求也将不断提高。但业内人士分析，物价攀高，通货膨胀也是当前存在的经济状况，要谨慎警惕这一经济波动。（三）北海市居民消费水平、消费结构及趋势1、消费水平：北海居民恩格尔系数在40%-49%为小康，说明北海市居民生活水平为中等小康，中档消费为主，高档消费层次不断扩大是北海近期居民消费的主流。2、本地居民消费结构及趋势：居民消费增长最快的当属吃、穿、用三项。住房、汽车是耐用的消费品，且需要长期积蓄，因人而异，难以估算，但用于这一方面的资金会增加；教育消费也是不断增长的一大消费趋势。但从产业结构来讲，各种零售、服务行业发展迅速且空间巨大。3、外来游客、“候鸟”消费趋势：随着北海旅游热升温，游客、“候鸟”日益增加，旅游零售业、旅游服务业作为旅游产业的配套，整体商业环境的消费档次、总量会同步提高。（四）北海市居民消费行为分析1、居民消费所关心的因素：随着人们生活水平的提高，交通设施的不断完善，消费者关心价格的同时，更多的是关心商品的品质和性能，其次是促销的方式，服务态度，商场的知名度、美誉度等。2、消费者所喜欢的促销形式：除了降价以外，赠送礼品是消费者最喜欢的促销活动；其次是降价与商品联合促销；再次是消费者互动；幸运大奖也有部分消费者喜欢。因此，商场在打好价格战的同时，注重商场的品牌形象也至关重要，不断完善服务形式，增加商场的美誉度。其中，不断推陈出新的促销形式是商场竞争的策略与过程。（五）地理、气候北海市地处广西南端，北部湾东北岸。西北距南宁206公里，东距广东湛江198公里，东南距海南海口市147海里。市区南北西三面环海，有涠洲（24.74平方公里）、斜阳（1.8平方公里）二个海岛，涠洲距市区大约20.2海里。北海市与海南省隔海相望，邻近东南亚诸国，处于大西南、海南及东南亚的中枢位置，地理位置优越。市区面积957平方公里，市辖合浦县、海城区、银海区、铁山港区。2010年末，全市户籍人口为161.75万人，其中市辖区人口60万人。北海市地处亚热带，气候温暖湿润，空气清新，每立方厘米空气中的负氧离子含量高达2500-5000个，比内陆城市高出50--100倍，可称得上是天然氧吧。属热带海洋性季风气候，年平均气温22.9℃。（六）旅游、产业自1984年成为全国首批沿海开放城市以来，最深的城市印记莫过于1992年掀起的地产开发热，吸引了各省市大批投资者，一时间风头无双。经过27年的发展，如今的北海作为一座闻名全国的滨海旅游城市、国家历史文化名城，拥有“天下第一滩”之称的北海银滩以及开发中的世界海岛旅游新地标——涠洲岛旅游区。同期，社会经济取得了长足发展，构建了较为完善的海陆空立体交通网络，民众收入水平稳步攀升，生活水平蒸蒸日上，人居生态环境优势突出，拥有电子信息、石油化工、临港新材料3个超千亿元产业。中石化、中海油、中国电子信息集团、富士康科技集团、冠捷科技集团、景光科技、建兴光电、诚德新材料等能源、电子、新材料行业领军企业纷纷进驻北海，逐步形成产业集聚效应。(注:产业园区远离主城区和风景区)（七）海陆空立体交通网络高铁：2012年底，北海-南宁-广州高铁全线年内通车。机场：空中航线20条左右，可直达北京、上海、香港、长沙、广州、深圳、成都、重庆、昆明、海口、武汉、温州、济南、杭州、桂林等城市。北海港：面向东盟的主要外贸港口之一，另开通了海口、涠洲岛及下龙湾等国际国内客运航线。高速公路：广东以及中国西南地区到广西沿海地区高速公路的相继建成通车。（八）候鸟经济由于气候适宜、旅游资源丰富、配套设施完善、商圈氛围浓厚，秋来春去的候鸟老人带动了北海的“候鸟经济”，给当地房地产、养老、保健等行业带来诸多商机。据北海房地产市场调查报告显示：北海市区房地产目标客户的构成大体分为本地购房群体和外来购房群体。外地人为北海房地产市场购置主力，主要来自黑龙江、吉林、广东、河南、山东、浙江、福建、内蒙古、辽宁、北京等地，其中来自黑龙江的购房者所占比例最高，占外地人购买商品住房面积的15~25%。总体来说，外地人约占60%，本地人约占40%。同时，三亚楼盘纷纷涨价，部分客户放弃三亚，来北海买房。统计数据上看，从三亚转移至北海买房者已成倍增加。（九）政策、文化自2008年《广西北部湾经济区发展规划》获国务院批准实施后，北海积极推进实施，发挥作为大西南地区出海通道和中国与东盟“桥头堡”的作用，主动融入区域一体化，增强与周边城市的合作共赢意识，共筑增长一极，成为北部湾畔的富裕、文明、和谐的宜居之城，活力之城，恒常发展之城。2010年中国东盟自由贸易区建成，北海站到了新的历史起点。作为在古代“海上丝绸之路”时期就与东盟密切交往的城市，北海的跨越发展，除了产业的兴旺、经济的繁荣，同时应体现历史文化的光大，体现城市文化品格和城市精神。2010年末，北海申报历史文化名城成功，促使人们从源头上审视北海的开放历程，发掘历史文化资源，重塑北海的文化形象。二、北海市商业概况

（一）北海市商业面积、商圈构成及商圈辐射状况目前，北海大商业地产项目面积大约有30万平方米，北海市中心商业地段位于环北部湾广场这一带，形成了环型的商圈，周围商场密集，人流量大，占北海市商场的三分之二之多，可见此地竞争何其激烈。但近年来，随着房地产向市区四面扩展，人口开始向商圈外围迁移，商业布局正从中心商圈向外面扩张，形成了一个中心辐射四面的发展趋势。目前商圈外较具特及响影力的当属北京路段的大润发商场。北海目前的商业格局是由：北至北部湾路，南至北海大道，东至北京路，西至贵州路，四条道路围和的“口”字形结构。区域内包括：北海最大的购物广场、人流量最大的超市、最具人气的开放式绿地。代表项目：和安商港、和安商都、新新力、新力购物广场、宝宜商厦、启东电脑城、大润发、东都百汇。（二）北海商圈及商业项目简介1、北部湾广场商圈北部湾广场北部湾广场商圈作为北海最繁华的商业中心，无与伦比的区位优势赋予巨大的价值增长潜力，其内楼盘的地段价值尤为明显。集聚各种优质城市生活资源，巨大的人流量和旺盛的人气，为楼盘带来无尽的商机。作为王牌地段的稀缺楼盘，北部湾广场商业中心的每次推盘都是一次万众瞩目的新焦点。2、北海大道商圈大大润发超市是一家台湾的大型连锁量贩店，为附近楼盘的业主提供便利的生活需要，为成熟社区的成型提供条件。超市周边的房地产项目，无论是商业，还是住宅，无论是新房，还是二手房，呈现出供销两旺的局面，并且无论租金还是售价都会比同一地段没有超市的项目要高。3、其他商圈（三）北海市商业发展现状总结1、北海商业项目经营模式陈旧北海商业模式还是以商铺出租，独自经营为主。没有商场整体的统一布局，集中营销的竞争优势；不能总体把握市场的变动方向，重复经营现象严重，经营管理混乱，在北海众商场中，和安商港与大润发商场及新建安商都模式较为前位，竞争优势比较突出。总体上北海商业的模式与运营与区外发达地区相比，还是存在很大的差距。2、北海市商业营销特点分析北海市商业营销上还没有形成自己的特色，很多公司企业都是头重脚轻，开始热后面冷的情况，没能一如继往地研究分析市场变动趋势，跟着别人走，一种营销方式通全局的情况缕缕见诸。<1>商品促销形式集中于降价（折扣）商品降价促销是商品促销的第一手段，固然重要；但是在整个商业范围内，商家普遍采用降价（折扣）的方式，消费者对于降价（折扣）必然会产生懈怠心理，“看谁降得低”是消费者的第一反应，特点是同种同类商业充栋的情况下。因以，行业间的竞争就会变恶性竞争，终不利于北海商业的发展。<2>公司的形象营销急功近利北海企业公司对于形象的宣传给人一种急功近利的感觉。公司开业之始，都能以公司的形象为重，注意多重策划宣传，但经过的一段时间后，这种公司的形象宣传渐渐的少了。<3>商场活动没有市场针对性很多商场在开展营销活动时只注重形式，而没有多大实际性的活动，给消费者的感觉就是“做秀”。很多商场在做营销促销中，基本上都是搭个台，搞场表演；降降价，送点不着边的礼物。<4>没有将市场营销作为商场的战略，而仅仅是种手段很多商场在做活动时，都是一个品牌，一场促销一场活动，随意性很大。个别商场虽然有长期的营销计划，但营销活动的过程却没有做好周密的调查和安排，浪费人力物力，活动没有市场效应。3、北海商业地产项目的发展趋势北海市民和外来人口多年的生活、消费和投资习惯已形成三大老商圈：北部湾广场商圈、北海大道商圈，这是北海商业经济腾飞的不竭动力。按照这几年北海商业的发展状况，除了老商圈内的商业地产项目不断开发外，外围商业地产项目也在缓慢开拓。同时，北海商场正向大型、综合、专业方向发展；对品牌、服务等要求越来越高。（四）北海市商圈发展方向1、《北海市城市总体规划（2008——2025）》<1>中心城建设用地规划第二十二章：中心城近期建设规划：规划近期（2015年）中心城市建设用地为137.334平方公里，人口规模为105万人，人均建设用地为130.8平方米。<2>城市发展方向第52条：城市发展方向：主城区近期向南发展。<3>银滩西区规划（本案紧邻银滩西区）第122条：建设重点区域：银滩西区：沿银滩旅游带从侨港到罐头岭，结合海景大道建设，以“山、海、城、港、廊”五方面的交融为空间主题，注重发展滨海地区的娱乐、休闲、商务等功能，在近期将银滩西区建设成为依山拥海、风景独特的国际休闲度假中心。2、未来商圈发展方向前述商圈主要集中于城市北面市政府周围，但随着人口涌入、城市扩大、产业精耕、旅游升级，原有的商圈已不能满足北海经济发展的需求。在《北海市城市总体规划（2008——2025）》的指引下，北海的新商圈有向南发展的新趋势。1>北海高铁商圈（北海-南宁-广州高铁年内通车）已报建的“北海万汇广场”(开发商:北海市万达房地产有限责任公司)2>云南路商圈亟待新建的“北海协和广场”（本案）三、项目简介（一）商业环境简介1、项目区位云南路板块简介云南路是北海市主干道之一，成熟路区，南北纵穿北部湾西路、北海大道和西南大道三条横向城市主干道交汇地带。北接城市北岸海角路，南抵侨港海边、西临大墩海和冠头岭等优美生态海岸线，交通条件十分便利，是繁华与宁静的绩优地段。云南路板块是北海市传统的置业区，交通生活配套最为完善，拥有传统的居住氛围，同时集购物、餐饮、休闲、娱乐设施一应俱全，初步形成了云南路商圈。目前,紧邻的银滩西区已建成海景别墅片区（恒大北海银滩、“为地球留下痕迹的作品：天隆·三千海”等）、五星级酒店（香格里拉）、国际会展中心、海洋主题公园、国家森林公园、冠岭山庄国宾馆等众多项目，市政配套和生活机能也将逐渐完善，生活越来越方便，云南路板块无疑已成为北海最高端的度假休闲居家置业区域，升值潜力巨大。云南路板块是中高档社区聚集区域，配套设施最为完善，为北海目前少有的中高档社区聚集区域，各个高品质楼盘不仅受外地养老渡假的外地客户追捧也受本地客户及高新区企业职员的偏爱。对自住型购房者而言，特别青睐云南路的生活配套，纷纷安家在云南路板块上。据了解，居住在云南路板块的人员大多数是养老度假的外地客户、企业白领、高层管理人员和个体商户等素质高、经济收入较好的群体，这成为北海社区人群分布的鲜明特征。2、项目1公里内商业环境简介亟待兴建的北海协和广场地处城西板块云南路与西南大道交汇处。周边1公里的范围内常住人口12万。行政机构：北海市药监局、市卫生监督所、中心血站、市工商局执法局、广西红树林生态自然保护区管理处、市流浪儿童保护中心、北海市海城区银湾社区居民委员会等学校：北海职业学院学生教职工6000人北海第七中学学生教职工3000人北海逸夫小学学生教职工1000人幼儿园15家儿童教职工1000多人企事业单位小区：市规划局、市中国银行、市工商银行等员工小区其他小区60多个银行支行3家4星级酒店1家、三星级2家、快捷酒店5家区级医院1家，社区诊所5家综合农贸市场1座35平方米以下小超市、商店98家餐馆、小吃店150家小区网球场5家，游泳池5个乒乓球、桌球俱乐部各2家，婚纱影楼1家主要经停公共汽车9路、11路等周边3公里的范围内常住人口约35万。周边3公里内，大商业项目：0！目前，周边3公里内的居民消费中高档（衣、食、用）商品、服务，往往需要到4公里以外的北部湾广场商圈。整个城西板块的城市商业综合体项目缺位，中高档小区林立的云南路板块已现商业地产真空，亟待填补空白。棋无对手，建议在科学论证规划后，尽快落子天元，以求先声夺人，勇当市场领先者！3、项目现状：（经营十载，已形成商圈核心的雏形）项目为商业用地，北海市景盛房地产开发有限责任公司于2003年将其部分开发为云南路综合商业市场，面朝市民活动广场，随着周边成片成熟高尚社区的兴起，富裕消费群体日益壮大,综合市场经营火爆，人流熙攘，生意兴旺，已形成商圈核心的雏形。本地块已成为一线黄金商业口岸用作比较初级的综合商业市场与云南路商圈、城西板块的整体市场定位不符，也不能满足消费者日益时尚、多元化的购物需求，没有充分发挥其土地的最大效益。为此开发商针对此地块具有的优势，拟重新开发成大中型城市商住综合体项目，进一步提升商圈的品位。可以预见，升级后的北海城市购物商贸广场集天时、地利、人和为一身，必将引领云南路商圈走向新的高度。4、地块简介注：地块①注：地块①为北海景盛房地产公司开发的云南路综合市场，23.8亩（15868平），目前容积率仅为0.5，商业用地（可变更容积率及土地属性）。因开发后综合市场外围的商铺（5500平、2层）已出售给业主，所以需要进行整合。已与业主谈成《土地过户协议》《商铺回购协议》（换房补偿协议）。地块②③均为同一家合作伙伴公司所有，空地，目前规划容积率4.5~6，地块可分可合，分别为8.2亩（5487平）、9.8亩（6513平），商住用地，产证齐备，合作事宜已谈妥。三个地块均为商业用地（可重新规划变更属性），位于云南路中段，面朝市民活动广场,呈气冲斗牛之势，具吞吐日月之相！新项目用地面积为32亩（地块①②整合）或41.8亩（地块①②③整合），容积率为4.5（可进一步申报提高），建筑密度50%左右，可建成建筑面积96000~125400平米的大中型商业广场或城市综合体，规模足以引领全城！

5、项目初步规划、成本、收益估算方案一：32亩（地块①②整合）项目规划建筑面积总体9.6万平方米（容积率4.5）整体规划裙楼部分（50%建筑面积，4.8万平）是购物、餐饮、娱乐中心，地上三层，地下三层，负三层为地下停车场。高层部分（50%建筑面积，4.8万平）包括两栋楼宇，分别为住宅(2.4万平,分为A、B两个单元)、酒店式公寓（2.4万平），地上25~30层，地下两层停车场。总体功能购物、餐饮、娱乐、旅业、住宅项目定位北海市城西板块规模最大的城市商住综合体开发前期费用土地使用权出让金地块①现为商业用地，如申请变为商住，需改为用地性质和补交增容费：23.8亩×70万/亩=1666万。地块②无此项费用。拆除、报建、设计费用北海市场价为：120元/平方米96000平方米×120元/平方米=1152万前期拆迁安置补偿费第一年补偿地块①外围商铺业主租金约118.8万,按每年递增10%计，三年建设期合计补偿393.2万，一年一付。前期税金地块①外围商铺业主将铺面（建筑面积5500平方米、土地面积2740平方米）过户到公司名下需交以下税费：a.营业税及附加：按税务局评估价8000元/平方米计算：5500平方米×8000元/平方米×5.6%=246.4万b.土地增值税：以成本价1500元/平方米计算清算征收扣除项目金额=5500×1500×（1+7×5%）+246.4+132+4.4=1496.55万增值额=5500平方米×8000元/平方米－1496.55万=2903.45万应交土地增值税=2903.45×60%－1496.55×35%=1218.28万c.个人所得税：按规定免征d.契税：5500平方米×8000元／平方米×3%=132万e.印花税5500平方米×8000元/平方米×1‰=4.4万地块①前期应交总税金：1601.08万元。地块②无此类税收。开发前期所需支付总费用为：4537.88万元建安费裙楼部分北海商业地产建安成本2500元/平，48000平×2500元/平=12000万高层部分北海高层综合楼建安成本1900元/平，48000平×1900元/平=9120万建安费总计：21120万元基础配套、开发间接费用及不可预见费用96000平×80元/平=768万元中后期拆迁安置补偿费第二年补偿地块①外围商铺业主租金为130．68万元，第三年为143．75万元，合计：274．4万元销售期税收营业税、增值税、契税、印花税、企业所得税约为500元/平，96000平×500元/平=4800万元（交易完成才发生此项税收，所以不用现金支出）项目总费用31500.28万元地块估值地块①23．8亩×700万/亩=16660万元地块②8．2亩×600万/亩=4920万元土地总价21580万元项目总投资成本53080.28万元预售住宅24000平×6000元/平=14400万元酒店式公寓24000平×7000元/平=16800万元总计31200万元（收回除土地投资以外的成本）经营裙楼商业地产48000平商业地产价值48000平×20000元/平=96000万元租金1楼10元，2楼5元，3楼3元，-1楼5元，-2楼3元，假定每层楼面积相等，平均租金为5.2元/平/天。年租金收入48000平×5.2元/平/天×365天=9110.4万元商业净利润9110.4万元×（1-45%）=5010.72万元（45%包含商业综合运营成本、税收、折旧）租金回报率5010．72万元/96000万元=5.22%（达到北上广深的中上水平！）项目总价值31200万元+96000万元=127200万元资产回报127200万元-53080.28万元=74119.72万元总投资回报率74119.72万元/53080.28万元=139.64%(3年)年化投资回报率46．55%（单利）；33.8%（复利）2>方案二：41.8亩（地块①②③整合）项目规划建筑面积总体12.54万平方米（容积率4.5）整体规划裙楼部分（50%建筑面积，6.27万平）是购物、餐饮、娱乐中心，地上三层，地下三层，负三层为地下停车场。高层部分（50%建筑面积，6.27万平）包括三栋楼宇，分别为两栋住宅(共4.18万平，分为A、B、C、D四个单元)、酒店式公寓（2.09万平），地上25~30层，地下两层停车场。总体功能购物、餐饮、娱乐、旅业、住宅项目定位北海市城西板块规模最大的城市商住综合体开发前期费用土地使用权出让金地块①现为商业用地，如申请变为商住，需改为用地性质和补交增容费：23.8亩×70万/亩=1666万。地块②③无此项费用。拆除、报建、设计费用北海市场价为：120元/平方米125400平方米×120元/平方米=1504.8万前期拆迁安置补偿费第一年补偿地块①外围商铺业主租金约118.8万,按每年递增10%计，三年建设期合计补偿393.2万，一年一付。前期税金地块①外围商铺业主将铺面（建筑面积5500平方米、土地面积2740平方米）过户到公司名下需交以下税费：a.营业税及附加：按税务局评估价8000元/平方米计算：5500平方米×8000元/平方米×5.6%=246.4万b.土地增值税：以成本价1500元/平方米计算清算征收扣除项目金额=5500×1500×（1+7×5%）+246.4+132+4.4=1496.55万增值额=5500平方米×8000元/平方米－1496.55万=2903.45万应交土地增值税=2903.45×60%－1496.55×35%=1218.28万c.个人所得税：按规定免征d.契税：5500平方米×8000元／平方米×3%=132万e.印花税5500平方米×8000元/平方米×1‰=4.4万地块①前期应交总税金：1601.08万元。地块②③无此类税收。开发前期所需支付总费用为：4890.68万元建安费裙楼部分北海商业地产建安成本2500元/平，62700平×2500元/平=15675万高层部分北海高层综合楼建安成本1900元/平，62700平×1900元/平=11913万建安费总计：27588万元基础配套、开发间接费用及不可预见费用125400平×80元/平=1003.2万元中后期拆迁安置补偿费第二年补偿地块①外围商铺业主租金为130．68万元，第三年为143．75万元，合计：274．4万元销售期税收营业税、增值税、契税、印花税、企业所得税约为500元/平，125400平×500元/平=6270万元（交易完成才发生此项税收，所以不用现金支出）项目总费用40026.28万元地块估值地块①23．8亩×700万/亩=16660万元地块②8．2亩×600万/亩=4920万元地块③9．8亩×500万/亩=4900万元土地总价26480万元项目总投资成本66506.28万元预售住宅41800平×6000元/平=25080万元酒店式公寓20900平×7000元/平=14630万元总计39710万元（收回除土地投资以外的成本）经营裙楼商业地产62700平商业地产价值62700平×20000元/平=125400万元租金1楼10元，2楼5元，3楼3元，-1楼5元，-2楼3元，假定每层楼面积相等，平均租金为5.2元/平/天。年租金收入62700平×5.2元/平/天×365天=11900.46万元商业净利润11900.46万元×（1-45%）=6545.25万元（45%包含商业综合运营成本、税收、折旧）租金回报率6545.25万元/125400万元=5.22%（达到北上广深的中上水平！）项目总价值39710万元+125400万元=165110万元资产回报165110万元–66506.28万元=98603.72万元总投资回报率98603.72万元/66506.28万元=148.26%(3年)年化投资回报率49.42%（单利）；35.4%（复利）6、合作方式我方（北海市景盛房地产开发有限责任公司）提供商业用地，负责拆迁整合地块，以及协调当地政府部门关系（规划、报批、报建等）。引进外来开发商、投资商协作或负责商业地产项目开发运营。项目各个周期的出资额、股份比例、收益分配等细节可另行具体协商。7、实际资金需求经初步估算，本项目由于土地自有，开发成本低，启动资金仅需4538万~4891万，总投资约2.67亿~3.38亿（项目总费用-销售期间税收，销售环节的税收用已收房款抵扣，不计入）。8、土地升值近几年来，一度出现云南路板块一地难求土地消费紧张局面，中高档次的楼盘更使云南路房地产竞争日趋激烈，但也更进一步表明云南路作为北海楼市高品质居住中心的地位日益加强。市场的推崇和认可再加上城市的规划的逐步完善，更多的房地产开发企业看好云南路。同时，预期北海涠洲岛旅游区年内将被国务院通报审批为“世界海岛旅游新地标”（类似海南国际旅游岛），以及三个超千亿元的产业项目业已形成，旅游升级和产业升级必然驱动北海土地的升值。9、周边配套本项目位于海城区云南路与西南大道交汇处，城区一线黄金商业用地。周边城市资源设施齐全，1公里范围内幼儿园、小学、中学、大学、商业市场等城市生活和金融商业配套一应俱全。云南路有成熟成片的特点，是北海高品质社区云集最多的区域。近几年来，销售告罄的楼盘有20多个，占北海楼盘销售总额的大多数。本项目距离机场路程25公里，距离火车站（高铁）3公里，距离北海港4公里，距离最近的高速公路（三北高速）入口处17公里。往北1公里是北海嘉莱度假酒店（4星），往西1.5公里为北海保税区；向西3公里为打造中的北海高尚海景房片区和六星级国宾馆；往南2公里是银滩西区，尽享大海风光资源。10、周边高尚小区云南路成熟社区成就了北海楼市高品质居住中心，周边交通十分便捷，所处地理优势明显，升值空间很大，吸引了大量本土异地购房客。本项目地处云南路中段,众多商业、住宅项目的中点,商业区位价值突出！恒大北海银滩雄踞北部湾银滩西岸，项目占地面积560亩，建筑面积约为100万平米。高达66%的绿化率，近28万平米的世界级皇家园林。项目内有10万平米的超五星级奢华酒店、5万平米的商业街、露天游泳池、运动中心、国际双语幼儿园，是一个集居住、度假、商业、运动、娱乐为一体的大型高品质住宅建筑群落，更是北海市滨海旅居新标杆。均价8600元/平。天隆天隆·三千海位于北海银滩西海岸，面朝太平洋，比邻冠头岭国家森林公园，拥有2.3公里银滩、一线蔚蓝海景。项目总占地3000亩，总规划建筑面积180万平方米，预计8年时间建成，是一个拥有高层住宅、别墅、购物广场、娱乐城、写字楼的海岸综合体。建成后将是一个可容纳五万人的超级巨盘。均价15000元/平。蓝色海岸国际家园项目占地约230亩，建筑面积约40万平方米，第四期和第三期的均价为6500元/平米棕榈泉项目工程已竣工交房，该项目的均价仍为5800元/平方米华杰赫尔馨居还剩少量尾盘，价格5300元/平方米起阳光金海岸3号楼均价5000元/平方米一品湾总建筑面积12万平方米，项目一期已入住，均价5300元/平方米南国华城二期高层均价为5300元/平方米11、项目SWOT分析及相应的开发、经营建议SWOT因素含义优势区位优势项目位于中高档社区云集的云南路商圈中心，可辐射亟缺城市商业综合体的整个城西板块。交通优势云南路南北纵穿北部湾西路、北海大道和西南大道三条横向城市主干道，项目地处云南路中段，交通极其便利。规模优势以4.8~6.27万平米的商业面积列为北海商业物业之首，名副其实是北海第一商业广场和北海商业旗舰店，足以覆盖北海市城西全境。功能优势首创北海城西第一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅业及住宅于一体的大中型城市体验式商业综合体，功能最齐全、业态组合分布最合理。人流优势综合市场经营已历十载人气旺盛，多年的购物消费习惯，优越的交通条件，周边中高端收入人群，候鸟、观光客消费人群，1公里内12万、3公里内35万常住人口。本土关系优势与当地各界关系良好，经商多年，商誉颇佳。劣势商圈劣势云南路作为传统安居置业区，目前只是形成了初级消费的商圈雏形。营运建议：引导市民形成就近消费中高端商品、服务的习惯。把握好前两年的市场培育期，投入一定成本精耕细作市场营销。招商应根据当前实际市场消费环境，精准定位。招商档次应先从中端品牌入手，循序渐进引进高端品牌，并不断测试市场反应，及时作好预微调。开发经验劣势开发商首次开发运作大中型城市商业综合体项目，相关开发经验不足。开发建议：应联合最佳规划公司、建筑工程公司、商业策划机构、装修设计公司、知名品牌商户、物业管理顾问，强强联合，组建北海最优商业开发平台。资金劣势开发运作大中型城市商业综合体项目需要大量现金，宏观调控环境下融资艰难，独立开发难度大。开发建议：寻求实力开发商、投资商、地产基金合作开发。机会市场领先者北海城西板块商业发展落后，除规划中的协和广场外，3公里内无大中型商业体，就整个城西板块目前的人口和消费力论，足以支撑大中型城市商业综合体项目。开发建议：一招先，吃遍天，棋无对手，落子天元。勇当市场领先者。政府有意提振北海商业环境政府工作会议指出，北海老商圈过于集中，无法充分辐射全城，部分城区大商业项目缺位。应在老商圈以外的区域搞大商业项目，以点盖面，启动区域商业引擎，达到全城商业和谐发展、提升城市总体商业层次的目的。开发建议：把握机遇，在开发前期就取得政府的支持，降低开发难度。广场经济正前方为市民生活广场，年初刚被整葺一新，人流汇集。开发建议：将市民生活广场纳入本项目统一规划，有助与聚集大量的人气、财气，从而成势，最大化提升本项目的商业价值。（已取得领导支持）北海商场营销模式陈旧北海商业模式还是以商铺出租，独自经营为主。这种模式已不适合于目前商业的发展，没有商场整体的统一布局，集中营销的竞争优势；不能总体把握市场的变动方向，重复经营现象严重，经营管理混乱。开发、营运建议：主要商铺不出售，只采用招租或合作经营方式，能保证商场经营的统一性。发展商建立专业经营管理公司，对商场进行统一管理，安排人气演出活动，有助商场日后的持续经营，长旺不衰。北海旅游热升温银滩、涠洲岛旅游近两年来持续火爆，游客人数连创新高，外省游客比重越来越大。自从涠洲岛定位为“国际海岛旅游新坐标”以来，游客开始有了国际化的趋势。开发、营运建议：酒店等旅业配套服务标准要向东部滨海城市看齐，向海南学习的同时注重差异化，参考马尔代夫、巴厘岛、夏威夷的特点酒店，从北海的通商口岸历史和传统民俗文化中汲取养分。三大超千亿产业提振北海经济三大超千亿产业投产以来，本地就业机会增加，人均收入增加，外来高收入技术、管理人员增加，推动了消费升级，对北海的商业层次提出了更高的要求。营运建议：把握城市消费升级的节奏，商品、服务先以中端为主，再尝试性的“快半步”引入中高端。迎合市场的同时，适度引导市场。候鸟经济在国人老龄化的背景下，北海“候鸟族”渐成规模，已成群落。或春去秋来，或经年居住，他们对人居、膳食、医疗、保健、休闲有很高的要求。开发、营运建议：公寓部分开发为专业的养老地产，配备专业、完善的养老物业管理服务，提高商业附加值。商业综合体适度引入提供老人膳食、医疗、保健、休闲的商家，注重专业化程度。威胁北部湾商圈、北海大道商圈的竞争城西板块的居民长久以来形成了“远赴”北部湾商圈、北海大道商圈消费中高端商品、服务的习惯，改变需要时间。开发、营运建议：运用整合营销传播，项目宣传推广与项目开发同步进行。通过一系列发展与协调战略传播活动，使本项目借助各种媒介或其他接触方式与员工、顾客、其他利益相关者以及普通公众建立建设性的关系，从而建立和加强与他们之间互利关系的过程，提高各利益相关方（主要是消费者）的认同。最终降低开业冷场的可能性，降低开业后宣传推广的难度，实现市场培育期平稳过渡的目的。北海地产浩劫北海地产经历了92~93年泡沫浩劫后，让外地的商家对北海抱有一种深深的观望心态。营运建议：需花更多的精力和做更多的引导工作。招商难度本项目属北海市最大规模的商业项目，必须引进一流的大型商户进驻经营，由于北海市的城市规模，及消费群规模与消费力问题，社会零售总额规模难与省会城市相比，将增加主力商户的引进难度。营运建议：采用“树大招风”的策略，捆绑强势开发商、知名商业地产品牌、专业招商服务机构，充分利用商业开发平台资源，做到精准招商。（二）、项目核心概念：中国的北海·世界的北海1、商业定位概念（初步意向）:广西首家国际化体验式城市综合体北海协和广场拟由保利南方策划，法国一流设计师担纲设计，融汇欧陆新古典主义建筑精髓，保利南方提供物业管理，拟建成北海地标式建筑，是广西首家国际化体验式城市综合体，是综合性商业与人居生活的完美融合，占地2.13~2.79万平方米，总建筑面积为9.6~12.54万平方米，是一个集体验式购物中心、养生休闲娱乐中心、四星级欧式古典主题酒店、英式管家城市公寓为一体的大型建筑综合体。北海协和广场融合了国际购物、环球美食、休闲娱乐、新古典欧式酒店、英式管家等功能为一体，充满鲜明主题和体验特色，将“欧洲风情假日体验”无限扩张，结合项目地段特色以及周边氛围，以国际化的规划塑造着全球先进的城市样板，致力打造适合都市人生活的具有国际化的全体验式购物中心、娱乐中心、假日酒店、城市公寓。2、项目命名概念（初步意向）：唤醒古典的记忆，追循时尚的脚步概念缘起：北海--法国，欧洲北海欧式历史建筑法国领事馆英国领事馆北海德国领事馆北海海关大楼德国森宝洋行德国信义会双孖楼女修道院主教府楼普仁医院贞德女子学校涠洲天主堂（法式老街风情）中法战争结束后，1876年中英《烟台条约》辟北海为通商口岸。法国于光绪十三年（1887）在北海设立领事馆，先租用民房办公。光绪十六年（1890），法国在北海买地建造法国领事馆。从1887年至1950年，法国在北海设领事馆长达62年。20世纪20年代，法国和英国几乎包揽了北海港的运输业务。在此期间，英法移民在北海开设了英法医院、学堂、教堂、领事馆、海关、洋行，此举奠定了北海现代城市的早期格局，也给今天的北海留下了大量法国风情建筑遗迹。同时，几百年来，巴黎引领着世界时尚界的潮流，符合北海的滨海度假城市的时尚定位。因此，本案从唤醒城市欧陆古典文化的记忆着手，追循时尚潮流的脚步，引进了法国巴黎协和广场、香榭丽舍大道、枫丹白露宫等元素。巴黎协和广场，位于巴黎市中心、塞纳河北岸，是法国最著名广场和世界上最美丽的广场之一。站在广场的中心放眼宽广的香榭丽舍田园大道，您可以一眼望到路尽头的凯旋门，还可看到左右两边著名的国民议会大厦波旁宫和玛德兰大教堂。主体商业建筑，初拟地下3层（-3为停车场），地面3层，拟命名为北海协和广场。协和的含义为：全国各族和谐、融洽，具有凝聚力。吸取时尚元素的同时，吻合政府倡导的和谐社会精神。香榭丽舍大道，全球奢侈品牌的朝圣之地，巴黎人形容她为“世界上美丽的大街”。香榭丽舍取自希腊神话“神话中的仙景、田园乐土”之意。香榭丽舍大道是巴黎主要的旅游景点之一。在香榭丽舍大道的高处，有很多奢侈品商店和演出场所（电影院、巴黎丽都Lido、\o"香榭丽舍剧院"香榭丽舍剧院），还有许多著名的咖啡馆和餐馆。项目左侧高层为英式管家城市公寓，拟定为地下2层，地面25~30层，拟命名为香榭丽舍。香榭丽舍内含“田园乐土”之意，“舍”亦有“精致屋舍”之意,自然和谐的人居概念，切合高尚城市新贵族公寓的定位。枫丹白露宫是法国最大的王宫之一，在法国北部法兰西岛地区赛纳——马恩省的枫丹白露，从12世纪起用作法国国王狩猎的行宫。“枫丹白露”法文原义为“美丽的泉水”。\o"16世纪"16世纪时，\o"弗朗索瓦一世"弗朗索瓦一世想造就一个“新罗马”，把此宫加以改建和扩大，面貌一新的宫殿被巨大开阔的庭院所环绕。富有\o"意大利"意大利建筑的韵味，把\o"文艺复兴"文艺复兴时期的风格和法国传统艺术完美和谐地融合在一起。这种风格被称为“枫丹白露派”。项目右侧高层为四星级新古典欧式酒店，拟定为地下2层，地面25~30层，拟命名为枫丹白露。枫丹白露气质高贵，具有法国第一皇族波旁王朝血统，融合了法兰西传统艺术与意大利文艺复兴的建筑风情和文化精髓，兼具时尚、优雅与舒适，完美体现了法国式的“生活艺术”。3、招商意向招商意向对象还包括：各大国际品牌旗舰店、会员俱乐部式豪华影城、剧场式溜冰场、精品超市概念店、环球美食——四海一家、儿童玩具反斗城等。待协和广场经过1~2年培育期，3~5年成长期，进入成熟期后，视市场商业环境、城市时尚品位、滨海旅游热度，再确定是否引进国际一线品牌。四、附录：北海市旅游、产业、政策概况（一）滨海旅游城市国家历史文化名城去年，一部由香港著名导演王晶等人执导、著名影星张柏芝等人主演的电影《无价之宝》在全国上映。越来越多的观众通过这部电影，认识了在北海这个地方，还有风景如此优美的涠洲岛和斜阳岛。1、北海银滩：天下第一滩北海银滩位于风景秀丽的北海银滩国家旅游度假区内，北海银滩西起侨港镇渔港，东至大冠沙，由西区、东区和海域沙滩区组成，东西绵延约24公里，海滩宽度在30--3000米之间，陆地面积12平方公里，总面积约38平方公里。面积超过大连、烟台、青岛、厦门和北戴河海滨浴场沙滩的总和，而平均坡度仅为0.05。沙滩均由高品位的石英砂堆积而成，在阳光的照射下，洁白、细腻的沙滩会泛出银光，故称银滩，北海银滩以其“滩长平、沙细白、水温净、浪柔软、无鲨鱼”的特点，被誉为“天下第一滩”。2008年初，国家颁布实施的《广西北部湾经济区发展规划》，在对北海功能定位中明确提出要“发挥亚热带滨海旅游资源优势，开发滨海旅游和跨国旅游业”。北海银滩作为北海的一张名片，早在2000年，北海就对银滩的开发建设提出了面向国际的要求，按照国际一流标准规划和开发24公里的银滩旅游经济带，一直被定为银滩发展的方向。2、涠洲岛旅游区：世界海岛旅游新地标涠洲岛涠洲岛是中国地质年龄最年轻的火山岛，在“中国最美的十大海岛”中排名第二，陆地总面积24.74平方公里。涠洲岛正在致力构建以循环经济为主导的生态型国际休闲度假海岛。这个被纳入国家战略进行开发建设的北部湾海岛，将被打造成为“国内一流、世界知名的休闲度假海岛”，最终建成“热带度假天堂，东方魅力之岛，世界海岛旅游的新地标”。2011年8月，北海市正式启动建设涠洲岛火山国家地质公园旅游基础设施配套、五彩滩景区等首批10个基础设施项目，其他项目也将很快跟进。根据北海市委、市政府“涠洲岛旅游”的发展战略目标，要把涠洲岛建设成为国际旅游岛，旅游业发展迅猛，规划建设3家七星级酒店、10家五星级酒店、10家四星级酒店、10家经济型度假酒店、百家乡村客栈的接待规模。涠洲岛拥有海蚀、海积及溶岩等特色火山景观，以及天主教堂、圣母堂、三婆庙等多元文化于一体的丰富旅游资源。随着《北海涠洲岛旅游区发展规划》的获批实施，涠洲岛也成为继海南岛之后，中国第二个被明确定位为发展国际高端休闲度假旅游的海岛。今年2月23日，国家旅游局局长邵琪伟时隔两年后再次考察涠洲岛旅游区的保护开发建设情况。他在考察时表示，国家旅游局将继续扶持北海打造“国内一流、国际知名”的休闲度假海岛。希望北海一定要坚持用全新的管理理念，精心打造以外国和境内外中高端游客为主的休闲旅游度假产业。国家旅游局会继续加大对涠洲岛建设的扶持力度，和广西和北海市共同把涠洲岛打造成为“国内一流、国际知名”的休闲度假海岛。随着开发建设步伐不断加快，涠洲将成为继海南岛之后，中国第二个被明确定位为发展国际高端休闲度假旅游的海岛。3、国家历史文化名城在老街，感悟时间积淀的美丽亚洲最大的音乐喷泉2010年，北海市被国务院批准列为国家历史文化名城，北海站到了新的历史起点。从最早的“海上丝绸之路”始发港到19世纪开埠，再到1984年成为全国首批沿海开放城市，北海经历了3次开放高潮的洗礼。2000多年来，在这块土地上繁衍生息的先民们，开荒耕种、采珠捕鱼、经商贸易、扬帆远航，创造了光辉灿烂的历史文化，促进了多种文化的融合发展，塑造了开放、进取、包容和诚信的城市品格。（二）产业经济支撑三大千亿产业：助推北海大跨越发展远离主城区和旅游区的北海工业园区、铁山港工业区建设成为千亿元产业园区，电子信息、石油化工、临港新材料产业发展成为超千亿元产业，形成一批年销售收入超百亿元的大型企业。1、电子信息产业北海的电子信息产业已初具规模，2011年超过300亿元产值，占广西60%以上，占了全区电子信息产业的三分之二。先后引进中国电子信息集团、富士康科技集团、冠捷科技集团、景光科技等电子制造行业领军企业，逐步形成产业集聚效应。目前，建兴光电、长城计算机、景光电子等一批行业带头企业在北海的投资项目已建成投产。同时，还将聚集一批电子相关零配件加工业，尽快在北海形成一个广西乃至整个西部的“硅谷”。按照目前的发展态势，到2015年，北海的电子信息产业产值将达到1000亿元以上。2、石油化工产业2011年底，总投资150亿元的中石化北海炼油异地改造项目已经正式投产，首车150多吨液化气顺利出厂。2012年竣工后年产值将达300亿元，税收有望达到70亿元。该项目从落户、建设到投产，多次被自治区领导称赞为“北部湾速度”、“北海速度”。项目将引进和带动一大批相关下游产业，形成一个完整系统的石化产业链条，这对于北海的经济社会发展具有里程碑式的意义。今年，北海将围绕做好产业链的相关产业工作，这是打造石化千亿元产业的重点。3、临港新材料产业落户于铁山港临港工业区的诚德新材料项目在2011年3月21日竣工投产。北海诚德新材料项目一期工程从开工建设到投产仅用一年时间，创造了同类项目建设的最快纪录。一期工程投产首年完成产值74.7亿元，占全市规模以上工业总产值的13.6%，拉动全市工业增长23.3个百分点。目前，二期、三期项目也已在紧锣密鼓的推进中。2012年二期工程建成后，将形成流程复合、产品多远、成本集约、高附加值镍合金产业。项目达产后，将实现年产值300亿元、税收20亿元。（三）政策导向1、《广西北部湾经济区发展规划》北部湾，中国-东盟开放合作的——物流基地、商贸基地、加工制造基地和信息交流中心规划组团：北海组团，主要包括北海市区规划组团：北海组团，主要包括北海市区、合浦县城区及周边重点开发区，发挥亚热带滨海旅游资源优势，开发滨海旅游和跨国旅游业，重点发展电子信息、生物制药、海洋开发等高技术产业和出口加工业，拓展出口加工区保税物流功能，保护良好生态环境，成为人居环境优美舒适的海滨城市。功能定位：广西北部湾经济区由北部湾地区的北海、钦州、防城港，和广西首府南宁“三港一市”行政区域共同组成，陆地面积达4.25万平方公里，人口1255万人，为目前国内面积最大的国际、国内多区域合作示范区。北海，发挥宜居优势，建造特大规模滨海城市《广西北部湾经济区发展规划》中明确指出：2020年城市人口120万，建设用地140平方公里；组团发挥优势，发展旅游业、高技术工业、物流业；发挥宜居特色，集人口和产业，促房地产业健康发展。2、“北海三年跨越发展工程”奋斗目标

到2012年，把北海基本建设成为区域性国际化的现代产业集聚基地、旅游商贸物流中心、开放合作重要平台和生态宜居文明城市。综合实力明显壮大，产业支撑明显增强，开放合作明显深化，城市品位明显提升，人民生活明显改善。与2008年相比，全市生产总值翻一番达到600亿元、人均GDP达到3.5万元左右，财政收入翻两番超过100亿元。固定资产投资达到700亿元，规模以上工业总产