内蒙商业大厦项目营销推广报告

XX大厦2012营销推广2前期销售回顾1Content内容提要32市场竞争形势分析2012年度销售任务分解项目整合定位4营销策略5面积（㎡）单价（元/㎡）总价（万元/㎡）已售套数剩余套数售出率61.73400209756%66.93290019.47188%69.2287019.881240%74.7330024.73350%81.6320026.15183%983270321156%100.931003131319%104.32870291516%111.62800313350%该项目从7月28号正式对外出售，现已封顶，年底交房，至8月底已售出将近50%前期销售回顾︱销售明细表如图所示：总价超过26万的房源销售率极具下降，即面积在98㎡以上的房源销售停滞，同时由于61.7、69.2等小户型做了销控，所以去化缓慢，更加验证了小户型房源的畅销，以及大户型房源的销售难度，由于该项目地理位置较偏，周边生活配套不完善等等诸多不利因数，导致很多客户不认同此房源，但该项目的优势在于价格便宜，很大一部分刚需客，经济能力不足者选择在此置业，不过总价超过25万后，他们选择范围即会扩大，25万足够在像金宇国际、龙山鸿郡等等楼盘交个首付甚至全款！所以大户型的难消是必然，不过此类客户他们最关心的还是总价的多少，只要销售上给予一定的引导以及实惠，他们还是会心动！前期销售回顾︱售出率与面积及总价的关系如图所示：共剩余60套房源，其中61.7、69.2㎡房源由于销控才致其剩余较多，所以后期销售上面这个应该很轻松的实现快速去化，真正的难题在于98-111.6㎡房源的销售上，但111.6㎡房源却销售了50%，当然这归功于98、100.9平的价格定位高于111.6，由于受到价格的挤压，从而促使其销售顺畅！这更加验证了该盘销售的最关键因数即价格！因此只要价格定位合理，在后期的销售上还是有一片光明！前期销售回顾︱前期剩余房源111.6㎡一梯N户（公寓）74.7㎡81.6㎡前期销售回顾︱户型鉴赏一梯三户100.9㎡，两室二厅一卫98㎡，两室二厅一卫61.7㎡，两室二厅一卫前期销售回顾︱户型鉴赏前期销售回顾︱前期成交客户详情如图所示：来自旗县以及周边农村的刚需客占到了80%以上，他们的特征是经济实力一般，职业都为蓝领或从事体力劳动，他们购房注重的是价格，对于户型、环境、园林等等的关注较少！他们购房的目的很简单，就是自住！其中给孩子购置新房，占了不少的比例！9前期销售回顾1Content内容提要32市场竞争形势分析2012年度销售任务分解项目整合定位4营销策略5蒙东绒毛商贸城定位：3栋公寓楼+综合商场公寓价格：3300-3600元/㎡公寓面积：90-120㎡赤峰商贸城定位：办公+综合商场办公面积：60-120㎡价格等等都未出无名公寓楼价格：2880-3380元/㎡面积：41.6-118.36㎡汽配城定位：公寓+综合商场公寓价格：3500-3600元/㎡公寓面积：110-130㎡市场竞争形势分析纵观整个物流园地块，都为40年产权的公寓，没有70年产权住宅地，且该地段生活配套不完善，交通不方便，这在与其同处桥北的龙山鸿郡，金宇国际相比有较大的劣势，唯一的优势即在于价格！但是蒙东绒毛城、汽配城的销售价格已达到3500元/㎡，加上其面积都在110左右，即总价达到38万左右，这样的总价估计大部分客户会选择在加少许的钱置业于龙山鸿郡以及金宇国际，因为他们失去了价格优势，所以在物流园这个地块能够畅销的唯一保障就是价格优势，本案的优势即在此！纵述调研市场竞争形势分析12前期销售回顾1Content内容提要32项目周边情况调研2012年度销售任务分解项目整合定位4营销策略5此处也的产职品定陈位为斯该楼摊盘所景剩户园型以书什么组样的溪形式蹦销售铃！经过为对周后边楼逮盘的谷调研男最终垫决定莲所剩靠部分宜仍以棍公寓赠形式称售出虚，理碑由如忽下：1，在厕物流齿园置辈业的庙人群施都为略周边伙农村杆经济们能力搏较低扔者，校这部芹分人胀群对管投资德的概絮念较菊淡薄油，更阶加没闻钱去批做投流资！2，项庆目地响理位吐置以庄及规究模等让等都挠无法获和其咐周边漆楼盘趴竞争烘，其其他楼统盘做师办公看都是恰以其眉强大演的商概城作买为支点撑！3，从陡投资涉回报誉率看建，更眼加不砖适合畜做投牲资！肚拿距蜓离项新目不素远的晓公交仇枢纽商大厦戚来说桌：办公掌楼销张售价该格：35乓00元/㎡左梁右办公淹楼租贺金价末格：12元/月按照饶一百森平米具的办嗽公楼架计算赖一年崇的回五报率蜘为：(1苗2*10盖0*12岛/3搬50颤0*10堆0)*10司0%星=4芒.1臣%公交训枢纽妻大厦喷的租皆金12元，霜本案进能够酱租到6-交7元/月已气经是弦奢望范加上器本案也剩余排楼盘腹价格观也多秩达到33熄00左右股！即奋回报胆率能航够达监到2%已经桃是一牢种奇俘迹！项目渣整合肉定位︱产品剂定位1，产屈品定易位3，形誓象定周位本案烈的形灶象定兰位考轻虑到咸其消论费人陆群的盛档次疗及文凝化理猎解，仰只需朴做简举单的悬定位1，案捉名：XX馨居2，sl蚊ga兽n：自签由空逆间、课自由论享受2，客挑户定疲位综合忍考虑肯，本幅案的冷客户室群即诱定位股为没雹有经路济能者力但枯急需尾购房淡的刚呀需客列。他柔们或款为结辉婚，锅或为日养老舍，他叼们存友在于存项目裳周边询的农集村，添他们痕也可伪能是资物流讯园区乏的上里班族肚！4，价晴格定糠位综合编各方疲面考私虑，摘价格志定位尸于平由均33截00元/㎡。岛具体慨价格是明细筒根据烘其户无型、练朝向、客哥户喜四好等冈等待哭驻场超后定氏夺！项目京整合桃定位︱客户猜定位秘、形该象定宴位、风价格促定位15前期肃销售扑回顾1Co拨nt凝en勒t内容千提要32项目吐周边问情况坊调研20顷12年度胞销售链任务败分解项目俱整合御定位4营销峰策略520餐12年9-轰12月实休现剩余世房源苹售罄总体症任务组目标销售幅任务莲分解面积61.798100.9总计已售91313待售7151335面积69.266.9374.781.6104.3111.6总计已售87351327待售121315325一梯祝三户一梯N户剩余蹄产品升中69拆.2及61言.7库存衬达到19套。妄由于羡近期撕对此型种户女进行肉了销怠控策主略，仍使得隔该户肢型去核化较席慢。秆以便特后期爽提价星与大屯户型肢产品博进行旨相互枝挤压竞。98与10雹0.属9平户烤型由亦于单萌价较灭高，隔因此善与11凑1.哑6平户训型形华成产通品挤港压，胶因此众，该栋两种阿户型状去化失速度休较慢孕。但惭此种腊户型金南北拦通透狂，格控局方冒正。吹相信兰销售巨上还蜂是有有一定顶优势座。17任务医分解洞列表目前辞项目浴累计芽剩余60套房木源，递预计虎实现17附00万元爱销售卧额！本剩余活根据靠各方饰面因肾素综减合考阿虑，裤将剩柄余任恋务量新分解碎如上烂表所六示：依据阳一：塑甲方贿下派瓜任务戏额依据右二：爆市销静量市康场客丹观规盲律时间销售排期表总计9月10月11月12月小面积产品24套数（套）46104241634.93面积（㎡）2724096812721634.93539.6金额（万元）9013522590539.6大户型产品36套数（套）510156363636.5面积（㎡）505101015156063636.51200金额（万元）167333.34502001200累计套数（套）916251060累计面积（㎡）777141921968785271.43累计销售金额（万元）2574686752901700注：唯此案真中定奥义98平以伙上为勇大户械型，还价格颤取其予均价33更00元/㎡18任务捕分解诉实施勾难点队分析难点雕一：否市场座竞争活激烈修，大暮面积奋的市打场认患可度拍快速梨提升镇是营腹销难荡点之策一；难点舍二：啄本案蹲至今筝大面扑积户哈型产芬品销泉售率茫较低尘，同鞠时推管广及梦销售羡缺乏再相应祥经验走，快粉速提浙升推册广及嫂销售魄队伍研相关萝能力缩慧是营洞销难其点之搏一；难点嗽三：涂面积乔大总凤价高认，有敏效扩彻充客执户容吸量为愁营销虚难点店之一偶。1920前期用销售斧回顾1Co邻nt踢en篇t内容表提要32项目避周边长情况草调研20贴12年度汁销售奏任务纷分解项目塔整合董定位4营销漫策略5营销芬策略推盘朴策略推广勿策略推售德排期常规源媒体运应用策略袭二：钉产品窑分级寇，同虫步推个售按产惭品优烛劣势疾进行驻评级汤并与玩价格逼及折乳扣挂醉钩，菌同步作限量骡推出谅不同奋级别绞产品赢，通称过价恶格杠唇杆积项压目沾标房眠源销浆售，罚提高格推盘真针对凑性（栽将产珠品分准为平扑销房镇源、壮良性盟房源蕉及优唤质房矛源）顶。策略编一：赌明暗奇变化袄，双跑线推逗售推出破的房位源，捧在规挥定时煤间内皂即便绳存在目尚未截销售像完毕挪，对照外立寄即销揉控，段制造姑推出呜即售殊罄的供热销嘉氛围储，剩免余房葬源以叫销售齐现场壳暗线段进行监适时得推售柴；针对飘购买维楼层年意愿萄异常凶强烈铜的客孤户，善可以孩采取耍线下到暗线熊消化义，避即免客头户流惧失。9月1日9月15日10月1日10月15日11月1日11月15日12月1日12月15日12月31日全线前尾房刑甩货9月中难下旬战，主进推大复户型劣产98㎡,1呢00江.9㎡，10占4.挺3㎡10月中著旬，便加推测小户校型产熊品61膀.7㎡，74屯.7㎡,8溪1.悟6㎡房谱源11月中鞋旬，歌释放69排.2㎡的沫房源营销跟策略推盘铅策略推广练策略推售堵排期常规它媒体念应用蓄客状期强销碌期持续岗销售扁期定于10月15号二策次开肥盘营销敢策略推盘竟策略推广受策略推售超排期常规霞媒体渗应用策略叉一：哲线上心主力全揽客族，提露升项热目形自象及绘人气细，线弄下严溪防死乡丰守，拳补充牢优质遍客户就。常规坦媒体炒依然半以树呜立形租象及涛吸引零主力脆到访枯的重镜要途羊径（篇以重懒点加映推期原间集韵中进揭行）侦，适统当配爪合线体下营障销动滩作，蔽提升鲜推广赢针对地性，切保证筛优质框客源焦促进漫成交骑。策略桐二：愧案场耻灵活出掌握链，推表广说线辞随程市场桶形势贼而变疤。配合慢推售嫩情况饲，制格定提捎升销酸售推旧广说怨辞体纳系，冬应对太案场纠变化妥，利症用61捷.7㎡、69渠.2㎡的盘产品旅充分免提价嘴来挤恭压大广户型楚产品稳，实狡现大总户型胳快速识去化恳。营销案策略9月1日9月15日10月1日10月15日11月1日11月15日12月1日12月15日12月31日全线誓尾房萝甩货主题灰：轻资松置洲业，XX馨居苗；主炭要向蠢客户买解释付购买XX馨居郑所需均钱不驶多！论！同时摔释放10月15号开碍盘信明息主题车：自害由空倘间，厦自由归享受同时冷应市蚁加推抵，保宗证充姥足的确货量刊。主题悠：XX馨居乞，精晚品公呀寓，扑压轴霸巨献。强调兵最后杀抢购诊，给讲犹豫亏的客患户压迎力。推盘梳策略推广锋策略推售猴排期常规倡媒体鸭应用营销晒策略推盘拌策略推广寺策略推售链排期常规撕媒体泽应用时间优惠政策9-10月份交5000抵1000011-12月分买房送仓房12-1月份特价房，限时抢购注：1，针浇对开遣盘活谊动，躲可以纷实行吴开盘茶当天色下定示享受98折的枝优惠盗；对能于老带四新可炎以奖台励客妈户各10狼00元，披从房徐款里镇抵扣甲！2，以蛙上优独惠政蝴策仅叙供参遇考，细具体剃实施挡待入背场后厘灵活拾调整见！营销蚊策略推盘巷策略推广的策略推售息排期常规搁媒体止应用纸媒纸媒郊的宣塔传效睁果虽唐然不彻明显垫，但地是宣答传项煌目形授象，治树立季项目棵品质动的主址要载研体。纸媒吓策略掘以配陷合项骨目的介重点乔节点致来进骆行宣恰传即异可，耐主