上海某超级大盘名盘营销报告

XXXX营销报告XX&XX机构2007年6月1日市场研判XX解析城市阅读地处长江三角洲东南端，区域位置优越上海远郊区，发展相对缓慢，与相邻的XX新区差距很大上海从“黄浦江时代”走向“海洋时代”XX未来发展空间巨大“科教兴区”“以港兴区”城市阅读：XXXX区层级区县GDP财政收入城乡居民储蓄余额固定资产投资社会消费品零售总额工业法人单位数量三资企业出口总额工业产值第1梯队闵行11141222松江23624511嘉定32463133第2梯队宝山44232856青浦55758444第3梯队XX66316687奉贤77587375金山88875768第4梯队崇明999999992005年上海郊区县部分经济指标位次经济发展在上海郊区位居第三梯队，仅属于中等水平城市阅读：XX经济城市阅读：XX规划“三城九镇”规划中，全市先行启动发展嘉定、松江和XX新城。XXXX新城为先行启动区。上海城市总体规划XX总体规划“北联XX、南拓XX”“以港兴区”周康XX新城城市功能布局城市阅读：XX功能布局一核——XX新城工业发展、居住生活的功能区六区——XX功能区域成为“两港一城”建设的后方服务基地周康功能区域充分发挥产业能级高地的功能祝桥功能区域充分发挥临空服务基地的功能航新功能区域发展具有特色的古镇旅游六灶功能区域利用旅游资源，发挥旅游休闲功能大团功能区域农业发展城市阅读：XX发展布局产业布局——“1+3+3+X”发展格局“1”即XX新城产业区，包括主产业区和重装备工业区。“3”即XX工业区、上海国际医学园、XX工业园区，“3”即祝桥空港工业区、老港工业区、航头大麦湾工业区，“X”即若干个都市型产业园。城镇布局——“1+2+3+X”发展格局“l”即XX新城主城区，为第一层次，规划人口60万。“2”即XX城区和周康地区，为第二层次，规划人口各25万左右。“3”即祝桥、航头、六灶中心镇，为第三层次。“X”即若干个一般镇和社区。城市阅读：XX交通规划城市阅读：XX交通规划M5线将于2010年投入运行，将XX与世博会和市中心人民广场、新客站以及南京路等CBD商务区紧密地联系在一起R3自XX新区南下，经周浦、XX镇、沿远东大道进入XX新城。预计2010年北段通车。XX铁路全长113公里，建成后的XX铁路将连接上海四大工业区(金山、海港新城、外高桥、吴淞)和两大国际机场(XX机场、虹桥机场)。区内主要公路有上海城市外环线和郊区环线、南六公路、XX公路等，这几条公路直接连接市区和沪宁、沪杭高速公路。作为深水港建设重大配套工程的沪芦高速公路已开工建设，全长37公里，设有6车道，总投资17亿元磁悬浮T线自XX国际机场向南，在XX芦潮港镇附近转向西，进入奉贤。公路铁路磁悬浮轨道郊区城镇人口增长模式区域城镇化（本地乡村人口）联系市区的轨道交通（市区就业人口）产业人口导入（本地就业外来人口）人口增长城市阅读：XX人口XX人口居上海远郊区县首位，但目前外来人口导入能力不强。常住井人口92数.9梨8万户籍沾人口72枪.7伸3万非农胡人口38冲.5不万20怠06森年X岂X区核人口20遍20捧年规择划指席标常住择人口船10大7万城镇辜人口肚80劫万规划罩导入贫外来普人口盾近1圈5万锅，城衡镇人傍口增新幅加桶大产业残人口柏导入目前若产业郑人口修导入兽力度泪不强叹，但信随着评区域舌快速盈发展并，前渔景看愧好城市齐阅读剩：X茂X人弟口对内戒对外醋开放功的港漠口城价市体现闪实力竟与水哭平的扭工业吴重镇现代飞都市丈型的动农业拼基地环境罢优美猛的旅脾游景棒区2港造新城啄带来壁定向穷产业膝人口极导入城市摸阅读送：X塘X城市士功能扛定位XX国际航空旗港XX订新城洋山狗深水裁港规划赌建设验50驱多个野第5右、6柜代集痒装箱洋泊位诱。以每糟个集构装箱庄泊位轮可通盒过4瘦5万豆左右良标准的箱T寸EU很。估计呀洋山习深水壁港通渠过能妇力可供达到厨23戴00脚万个恭标准构箱，年吞长吐总崇量可堤达6伯亿吨遭。一期究工程拍规划拒建设挖的泊公位为毙5个突，通斯过能差力可恰达到22杀0万月个标损准箱越TE眉U，表年吞摇吐总馋量可余达6衔亿吨请左右质。二期依航站易楼综选合体矮工程幅设计助目标黑年为祝20尝15鹿年，与一施期航匹站楼嘱综合脑体一纽奉起共膜同满味足60破00帮万人米次的贴年旅县客吞绳吐量霜；航站普区最缘瑞终总喇体规糖划方把案满朝足80损00们万人特次年死旅客努吞吐苍量。XX茂机场将建途成亚状太地徐区航报空枢醉纽港利。XX袖镇洋山忘国际秧深水少港XX葬新城地处针XX偏国际倦航空义港和次XX偏新城飘的中棉心条，是X领X的伍政治加、文灾化、龙信息纹中心垫。总人矩口约爸为1孩8万蔬，城依镇人谁口约槽为7替万，城市吐化水竖平4虎0％答不到货，城镇和化的随进程组处于震起步调阶段货，前铺景喜唉人。依托愉XX吐工业忧园区你和科仙教园哄区，餐实现爽产学鹊研联盾动横。XX慌区三型大经宜济圈童之一杏，是亮“两厕港”建的重筑要服均务基寻地。科教特园区湾，即剃XX召大学亩城，饥位于摄XX扶新城方的东镰北部窝，是进XX芹新城恒的重皇要组读成部装分。总规牛划面灾积约菜40拉0公免顷，耕基础座设施奇投资穴22遗亿元免，可调容纳颈5万窝学生萝，共负分三狐期建适设。上海壁XX舒工业监园区暴成立小于一骗九九瓜四年膨八月无，为哗XX箱区重塔点开毁发区惜。园区示位于旁XX苍中心爹城，处处于捡整个闭XX颤的中葱部。是X散X都雀市型蛋工业走基地优、私州营经化济发贺展基勾地和跑港城药物流处中转俩基地模。园区吸按功浪能布滋局分悄三大吉区域估：工辫业、糕旅游慌、公定建。XX丛镇城踏镇总饶体规紧划“一喉个镇乏区”讽——键XX鸟镇镇稀区东至写沪芦包高速浩公路狮，西爬至郊洋区五园号线梁，南轿至大恐治河走，北到链卫星努港，匙面积救约为撑10恰.7凭5平偷方公亩里。“一督个社悄区”赔——竿镇域碍北部胖，规划追建设卫成为包设施轿相对打完善包，配侵套达幼到相塞当水浸平，布局普合理险，环庄境舒天适的境现代和化城竞镇社悬区。“三元条发东展轴穴”—强—XX停公路啊生活校发展体轴，恰新坦倡瓦公盏路产蝴业发乐展轴楼和大踪蝶治河他景观漆发展千轴。“三称大功楚能区蜘”—拐—大治伍河以鉴南的胞大型尊片林持区；佣北部湾的坦喇直工旅业园乔区；沪芦聋高速木公路雪东侧孕的生疾态教猫育园排区。改造腰旧镇霞区、费保护津古镇也区、孕建设每新镇抖区的迎发展认思路宇，计划吼用1集5年畅时间短，在机XX仗再造那一个袖朱家伏角。XX柄规划XX帽镇，勇地处畅上海稻XX李新区香南端卸，东结临X待X区寻XX咳镇，郑是上阅海重摄点发乎展地籍区之远一。油20图02商年7灾月，偿经上畜海市赵人民蓝政府吐批准净，由临原X纳X、封三灶布二镇厅撤并集而成甩立，轿辖区伞总面土积4凉6平卸方公村里，毅常住筛人口瘦4.绩2万互。本XX呀镇地叼理位少置优欺越，逆交通胳十分港便捷疏，距灰XX叫国际摧机场摔9公兰里，仙与建印设中乡丰的洋别山深扒水港托20柏公里真，至陡上海伸市中嗽心3耀2公蚕里。歌沪芦匠高速揭公路虾、R棵3线键、南沸六公殖路、煤XX武公路珍、下浊盐公静路、拴叶大设公路薯纵贯嘱全镇狮。兵根据禾总体觉发展育规划成，X播X镇耗将重碌点围唐绕建都设一钥流的械工业鲁园区民、一葱流的黎旅游崭度假聋区、帅一流涌的高迟级住车宅区须和一纺流的许城市辜化标桥准居偿住社乒区目绢标，役构筑牺现代原化的情产业袖布局缠和城太镇体疫系。嚼目前舒，4境平方慕公里呆的工渡业园阿区已纪初具卸规模幸。优越别的区极域位缘瑞置已可吸引予建德病南郊漫别墅悼、枫刻丹白拿露别郑墅、受刚泰浴国际珍花园充落户批，目凤前正碑向建弄设一拢流的想高级吧住宅炊区和刻城市优化标梦准居徐住社拍区的添目标多发展芹。上海君两港歌装饰圈材料梅城上海餐两港陈装饰元材料搂城位富于上档海野品生动士物园牛北端摇，南宗六公鸽路西偿侧，悲规划档面积锐66废.7悔公顷笨。一普期工附程将功建设曾11呆.2夹万平摊方米何商业宁用房挂和0拳.8千万平锋方米勤的会肿所XX区目夕前发摇展相厌对缓饱慢，砌经济素处于盒上海工郊区奋中等捆地位雾，在董上海明总体顺规划左中属叨于先舰行发蔬展区距域，仔前景研看好XX工业腰区逐月步发咐展，没目前XX新城妨属于锁启动纵期，步产业垒人口牛导入越力度翼不强伐且时朽间周偿期较着长XX城镇廊人口币增长群途径周仍以裙区域隆城镇迷化为煎主，逗自20烘03年城弟镇化割进程辈加速交通侦规划段利好拥，实喉施尚辟需一偶定时售间XX房产晶市场闯呈区想域状饼态分那化,且已斜初具下规模城市慈阅读钩结论区域烘市场斧分析区域培市场嚼：供就求关迁系20鹊07年上对半年跌供应营量同落比下演降75武%。XX市场俭需求北量逐届步增酬加，凭供求挨比不咐断缩过小。区域感市场贼：价培格走显势经历稍了20裳05年的天宏观按调控洽之后胞，区薪域内弱商品润房成霉交价圆格走秋势稳青定。王波动险幅度帝保持婆在4%左右校。XX园项目鞠地址愉：XX路88弄总建蹈面:.态3.合8万平新方米开盘捏时间:2答00借6-耀10销售辆价格残：46乖00元/平方站米区域享市场欢：X温X镇拣在售尺项目XX园公寓推案时间

2006-8-252006-9-192006-11-24公寓推案价格(元/平米)460045004600区域全市场刘：X警X镇杨在售恶项目XX苑项目安地址母：XX路52弄总建农面:.隐5万平凳方米开盘皇时间:2盒00柜6-冈8销售抢价格忘：45樱00元/平方段米XX苑公寓推案时间

2006-7-12公寓推案价格(元/平米)4486XX城项目辽地址收：XX镇南先门大球街18号总建铸面:记18万平另方米开盘嫩时间:待20扰06险-6销售驾价格资：50椒00元/平方冲米区域扎市场牢：X史X镇狗在售邀项目XX城公寓推案时间

2006-6-2公寓推案价格(元/平米)5000区域踏市场趋：X休X镇熔在售振项目13征0㎡以下面积脾段的望产品偷供应疑量最蓬大11耗1-怀13辅0㎡占46诱%这两丘个面瞧积段坦是三啄房的而面积爹构成两房伴供应坟小于肢三房舅，三父房主挣力在91估-1牲00㎡占28酿%20终0㎡以容上的照房型食非常帝稀缺区域聪市场胆：X活X镇宴在售役项目1120朝0以尿上7213贿1-符14挡010师812患1-苦13察011丝式711孙1-熄12振05410扫1-灾11超014始290香-1喘00套数去（套替）推案叠面积锡（平钟米）21422241028配比逮（%锄）11桂1-从13氧0㎡的三房工是去广化情笨况最虹好的闸，占杆到了商所有价已售势套数塑的54勺%！11赞0平米混以下稿的小战三房锋和13那0以上头的大樱三房炎去化涉抗性倦较大10仿0平米业的二览房市恢场接丢受度貌一般XX镇目物前在燥售项核目的盏消费拆客群90蜻%为本份地XX人。区域朱市场帝：X分X镇酿在售熟项目1120势0以炒上4913宫1-馒14搞09612移1-穷13饥09311沸1-简12帅04310漆1-喇11塑06290亏-1候00套数绘（套征）去化愤面积醉（平封米）21427271218配比恰（%挽）区域察市场伯：X抽X镇赶在售联项目XX园将争在今国年10月份狗推出2栋9+职1小高河层，雹供应站面积始约在50般00㎡左右XX苑目公前一贩期已举销售辫完毕准，二稍期产洪品主撑要有泽多层惭组成桥，开州盘时伤间未巴定XX城将丝式在下闷半年针陆续夏推出盲一期狡的其袖他几穿栋高撒层住邻宅和雷二期晚的3栋圆材形小告高层津，预叔计供生应面嚷积在20卵00铁0㎡左贼右。竞争灰个案轧：X据XX告郡项目介地址锋：XX公路75凶18号商业藏总建弯面:1陶5万平奸方米住宅米建面:3拒4万平浊方米容积姥率：1.价45绿地限率：35韵%开盘配时间:2摘00枕6-慨11化-1泻1交房症时间:2册00仇7-辜6总户贱数:27梨18户销售猎价格界：45括00元/平方蚁米竞争夸个案赛：X挠XX吃郡XXX郡公寓推案时间2006-11-142006-12-22006-12-282007-1-192007-4-182007-5-8公寓推案价格(元/平米)428043004300440045004500竞争贡个案蹄：X高XX巨郡在已必推出笨的房肆源中锈以10足0平米损的2房为专主力施成交抄房型阻。在价成交雷的客瞒群中侨，XX本地躺人市苦区客属群占圆据了将较大并比例黄。竞争紧个案盖：X赤XX悄郡B型呢二房幼二厅夹一卫唱9场3㎡D型样二房斥二厅蜂一卫愧96㎡总体碰区域抢市场裁：需求味不减地、供少应放至缓、悟价格恳稳定二房三房垦占据锐市场附主导宵，四讨五房较为牙稀缺市场续分能孔级，妙区域户比较公明显锋，产虹品去原化程扫度不嗽均匀XX镇11逢0-它13点0平方古米为五市场去化主力农产品XX整体慨市场90平方暂左右2房去恐化率界最高客群瞧分析来源方向3个方向区内客群XX各乡镇全市性客群上海市区XX新区外地客群外省市人群客群欢分析哨：客胀群构后成XX区域悼内的描消费吊客群狮以XX本地痰人为否主，浊但随扔着近惭年区窗域内锋部的废住宅才项目尘不断吹放量汉，本据地客等群也校在逐投步被魂消化眯。低马总价驼、原橡生态粮，也搂吸颤引了冒上海男市区旧和XX的区扩域的可客群船来此隶购买偏自住踢或养越老。客群谎分析索：区用域内行客群摔构成所在册区域咬：X触X区宴内各边乡镇客群摸描述且：X轰X本交地居添民；紧部分旷大学粥城内样教职岛工；客群荷年龄堤跨度月较大饶，3邮0岁驶至5或0岁惭之间附不等岂。洋山寻海员乖,收墓入5箩00详-7口00很美金尸/月购房剑因素糟：改宰善自至身居赖住条浅件，扰或为堤子女删购买奶婚房葵；主要宪关注私项目努周围摔的配也套设寒施是盟否齐梦全在X烈X早肝期的令住宅若项目吸中，鼻本地闹客群行占据限了绝盯大部撑分比席例。少但随弱着X僵X其铃他区声域住拍宅项民目的锣陆续翅推出武，区面域内股的客牧源逐倦步被日消化餐。每抗年接犯纳的某60谁万海禾员的匹消费承能力捉逐步辜显现客群演分析猎：区陷内客论群所在擦区域晒：分择为上币海市荣区和胖XX偿新区欧两部挽分；上海现市区乌：虹扑口、黑杨浦其、闸照北为呆主要絮来源详；XX奋新区忙：张择江、扭川沙视、北雪蔡等为地为浅主客群舅描述距：上闭海市由区客泪群为私主要腥是为晒了改处善居满住条窄件，瓜或买障给老史人养惠老XX秃区域歇客群梳为在丑XX傻新区倒工作爆的年券轻人阻，购猛买作戒为婚秩房购房请因素泳：疯低总炮价是美吸引物全市货性区回域客腐群的考主要朗因素同。其次肿，太关注既轨道阴交通阔与产棒品升叫值潜筐力，厨认同夹板块崇发展尊，非市纯投哈资客肿，在秋一定侨情况下，理转变唯为自诵住消齿费。客群焰分析锅：全蝴市性隐客群所在兆区域状：外破省市脱各地搞区客群摧描述愤：长欧期在物XX拴工作骨的外花地私眼营业辱主；娘部分唤XX浓工业愈园区姥的中灵层年龄县层次狸较大楼，为歼30钱-4引0岁泡左右网，具朋有一搅定经导济实远力。购房担因素落：看态好X侦X今腿后的输规划倚发展燥，购摧房后恰多为井自住晓兼长庸线投公资。虽然升流入傻上海矩地区火的外雕来人背口数专量可泼观，驴但是墙其中喘流入紧XX秘的人凡口数陷量一裤直很午少，挂外来退人口包导入虫处于建低速际发展发状态抱。外地倒客群索的比的例约猜为1轨0%稼左右吗。客群陵分析显：外拒地客旦群区域畏客户宿以XX本地齐人、令杨重浦,虹口,闸北居和XX新区(张江,川沙)为主区域芒外地苦客比男例非掘常小区域唤内投缎资比观例不勉高，合基本钱以自雨住,养老额为主部分择投资娘客非汗产业蝴定向假导入谨人口,属个歪体行恼为定向迟人口影倒入衫周期隔比较肢长,强度声不够20投20年XX计划铺倒入炸人口15万,洋山劫倒入浴人口60万,整体技情况兵看好,投资熄环境湾看好,但周当期较录长强坦度不妨够项目后分析核心火竞争殃力和映综合询竞争冶力销售盐建议XX蕉XX项目彻地址悲：XX区南昏六公揭路39纸9号总建亮面：55万平弹方米容积纹率：1.五5绿地啦率：34适.5著%开盘棋时间:2最00混5-松10泡-7交房抵时间:2最00猾6-框12足-3泼1总户糕数:4捏00煎0户左住右销售询价格学：47挪50元/平方型米XXXX一期公寓推案时间2005-10-12005-10-282005-11-302006-4-29公寓推案价格(元/平米)4030429839864206XXXX七期公寓推案时间2006-9-27公寓推案价格(元/平米)4526XXXX二期公寓推案时间2007-5-9公寓推案价格(元/平米)4794XX动XXXX窜XX七期誉产品衔以1诵30茧-1世50木的大禾面积稳三房付为主椅力面筐积，建但市即场接叠受度暑不高俊，销寨售成脂绩平炭平！XX号XX在二步期产垂品中础，依典然是超二房淋的去套化率居高于框三房岭。2/降2/熟1这10夏9㎡XX昂XX2/驴2/伍1剂85㎡2/指2/朵1途99㎡2/怨2/丘1同1迁15㎡PA泉RT哪１恼策循略友St秒ra妻te计gi丝式es?起步于疑问,提出问题,解构问题NO忙1.装本案闹的可索卖性窄检验笑?NO革2.黑本案话产品疑价值味是什缝么?NO批3.迎谁,升来为径我们投买单遵?NO衔4.裕以怎牲样的驾形象巧面市日？NO店5.乔我们板的策伪略是陵什么NO宪1.昼本案香的可灿卖性颂检验矛?判断蛛竞争杀对手参考鸣项目XX锤X郡。做为论本案婶的主煌要竞赶争对姐手，焦做为挥区域投内主望要密参考漆项目看。XX镇的毫项目XX园XX苑XX城做为通本案拨的次笛竞争周对手逢，个昼体案烤量不榨大，构但总驴体的天竞争瓶优势槐较为恳明显歪。参照寻市场毁去化雾情况（截啄至2找00害7年铃5月季底）项目名称入市时间供应套数累计去化价格主力面积待推量去化率（％）XXXXXXX郡XX园XX苑XX城结论歼：从区彩域来挖看,暂定异本案47耐50元/平(毛坯)价格饺，处想于主流树市场俘的稍歉偏高愁价位。NO架1.陕最大趣的价估值在冷产品项目灭地段陵：绝项版生板态项目漆品质篇感：淋极具没品质呜感，现代秤简约裤的建饺筑风区格产品贡类型烈：丰感富多漆样，六多层耍、小禽高层碎、高础层、胜酒店旋公寓欧、联欣排别毒墅户型皱面积骄：控所制合黄理，伤跨度迷大园林计景观爷：英矿式和枪中国兔画诗剃意相驴结合水园林威、三燃面环盛水，保留穗了数买百棵默百年响水杉轮的生病态环磨境项目绑会所码：8丘00苦0方啊艺博群中心博，会播所以层艺术惊为主席题，拉凸显焰项目贱艺术俘化的尚建设商业们配套户：3习.8呢万方撕的商裙业配确套解寸决片通区无叶商业娇配套搁尴尬碗局面安的同绞时，宣使目椅标客随群感食受到互生活睡配套框带来麦的方惩便实景阴优势挂：实妥景可舅以不偏断增竞强目档标客施群购联买欲基础债竞争巾力NO议2.秒产品晒价值溪提升区域钓升值倚概念在别期墅领简域造真就经脚典公椒寓更贴渣近高为档的覆生活梁领域1.边走边仅的高粪档别影墅社群区带供来的却生活腾品质2.台大范巩围的牢绿化棒,贯亩穿的男水系绢主导趟生活3.钳现在枪的旅专游点塘到未夏来的肥旅游掠区的宅转换极带来暂的无吹尽升膏值空出间更符静合需浮求的仪未来融领域1.后两港糠新城掩带来辫定向管产业降人口寒的导纱入2.角规模后产业羊带来津的规拨模经私济效唐应,峰带动筒周遍恢的经区济发湿展一.笋总规浸扫描总规溪价值禽提炼1、游55季万平挥方超陕级大累盘形脖成的甜规模尊效应2、凑刚泰佳集团剑在X总X当疑地的著品牌激效应3、录项目直的自撞然景验观闸(三否面环颤水)听优势4监、产魂品类砍型跨惊度较泰大,现符合拜大批钉量,关多批另次的阳不同避需求二、梯建筑喂立面建筑般风格沫：极具陶品质稠感，现代漂简约夜的建旷筑风责格干挂击花岗筛岩外缓立面滤,预欧洲进古典负主义凶风格过,信金色菜穹顶荐价值什感凸哀显,绪更具赵风范传世前的精位神徽宇征，厉经典岔传世涉之人条文内杀涵，脂偶像艺级美尺学产峡品。三、亿配套坊价值自带3.室8万商坑业:计划状专业等商业锤公司竖引进姨，拟复引进醒专业微的商坊业招之商公动司运沙营;艺博做中心:生活敲艺术睬，文翼化社摩区以市姓场检晌验产旦品：侨竞品迹价值槽PKPK谦：竞种品产曾品力屋比较管——地段骨对比介特征项目分析评价本案A=XXX郡

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