2021年上半年广东区域楼市半年报-保利投顾-2021.7-56房地产

调控如期而至：核心价格锚锁定，外围区持续横盘——2021年广东区域市场半年报保利投顾研究院出品2021年7月前言2020年底，我们曾提出“价格锚重塑效应持续，外溢势能进一步积聚向周边迸发“。回首2021年上半年，市场走势基本验证我们的预判。站在“十四五”新起点，2021年以来，广东市场呈现出以下特征：多地信贷全面收紧，对市场影响面较广；核心调控力度大，价格锚上升动力减弱：广深在人才落户购房、限价、信贷投放等多维度收紧，价格继续上升动能不足；外溢区市场势能现分化：外溢区并未进入“一荣俱荣”状态；内生需求进一步聚焦：更关注核心优质资产配置；地市预期高于楼市：广佛惠等城市高价地对楼市带动效果有限。站在2021年下半年新起点，核心及外溢市场将以稳字当先：限价政策对市场运行具有“保温”效果；信贷、人才购房等政策收紧，但优质土地出让、优质项目入市，限价并未“一刀切”，对市场预期将形成一定支撑；粤东西北普通三四线前期存量未明显消化，整体依然将呈现较长时期的横盘状态，但在优质配套资源集聚，城市规划聚焦发力情况下，部分板块、部分项目价值凸显，横盘下仍存分化。目录Contents宏观形势及行业环境市场环境分析各区域后市研判PARTONE宏观形势及行业环境01宏观形势—国外形势全球经济迈入共振复苏阶段，通胀攀升下货币或将逐步退出宽松，中国保持先行复苏经济优势在宽货币及疫苗逐渐普及下，全球经济复苏共振分化。主要经济体PMI先行指标处于景气区间，部分国家如印度在疫情反扑下经济恢复滞后。宽政策溢出效应明显，原材料价格上涨带动通胀水平攀升。部分国家已拉开加息序幕，美联储6月议息会议释放提前加息信号或缩紧购债计划，下半年对全球经济复苏进程保持谨慎乐观，中国的出口有支撑基础、经济韧性延续。图：主要经济体GDP增速走势（%）国家/区20192020Q12020Q22020Q32020Q42021Q1域（全年）中国6.1-6.83.24.96.518.3美国2.20.32-9.03-2.85-2.390.41英国1.3-2.08-21.46-8.48-7.34-6.06欧元区1.3-0.3-14.8-4.1-4.1-1.3图：主要经济体制造业PMI走势（%)7060504030美国 欧元区 英国 中国

图：主要经济体CPI同比增速走势（%）6最新当月CPICPI涨幅显著美国：5英国：2.1欧元区：24 中国：1.320(2)中国 美国 英国 欧元区国家央行操作美国预期加息时点提前至2023年，年内可能有2次加息，将利率从零区间提升至0.5-0.75%土耳其3月基准利率上调2%巴西3月上调75BP至2.75%俄罗斯3月上调25BP至4.5%，4月加50个BP至5%加拿大宣布缩减资产购买计划资料来源：保利投顾研究院整理01宏观形势—国内环境主要经济指标现回落但不改向好势头，房地产高景气延续，内需偏弱、下半年有望稳步释放国内经济延续稳定恢复，一季度GDP受去年低基数影响累计增速18.3%，三驾马车回升、当前涨幅现收窄。出口边际转弱（5月增速回落至28%）但仍表现强劲；上半年政府专项债发行偏慢，固投增速处于负区间，三季度增速或将回升；房地产投资维持高景气，成为经济增长的主要支撑。社零缓步修复，工业生产保持旺盛态势，预计下半年生产端将带动消费稳步释放。503010-10-30-50-70

图：我国投资、出口、消费当月同比走势（%）2020-12固投社零出口95182021-02-13-131552021-03034312021-04-918322021-05-2012282018-022018-042018-062019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-04上半年专项债发行速度偏慢影响基建增速回落明显固定资产投资完成额 社会消费品零售总额 出口金额

50403020100-10-20-30-40

图：房地产、制造业、基建固定资产投资累计同比（%）2018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-04房地产开发投资 制造业投资 基础设施建设投资资料来源：保利投顾研究院整理01宏观形势—财政环境财政后置特征明显，为逆周期调节预留充足的空间，后续基建有望提速去年疫情后财政表现积极、刺激经济恢复，2021年财政后置特征明显，1-5月一般公共预算支出进度达全年预算的37%，低于正常年份2018、2019水平。专项债发行节奏偏慢，截至5月新增专项债规模为5726亿元，发行进度仅为16.5%，显著低于往年水平。预计下半年财政保持基本平稳，后续专项债发行将有所提速，更关注投资增长和稳定民生。9600094000920009000088000860008400082000800007800076000

图：近年来我国一般公共预算支出走势（亿元）39.40%38.94%37.22%36.76%2018201920202021一般公共预算支出全年预算占比

40%40%39%39%38%38%37%37%36%36%35%

12,00010,0008,0006,0004,0002,0000

图：地方政府新增专项债走势（亿元）2020年1-5月2019年1-5月2021年1-5月累计8600亿元累计2.05万亿元累计5726亿元发行进度40%发行进度57%发行进度16%资料来源：保利投顾研究院整理01宏观形势—货币金融环境M2增速及社融规模回升，货币面转向稳中偏松，但房地产信贷环境改善有限6月，社融规模及M2同比增速回升，6月M2增速降至8.6%，为近3月最高，7月，央行超预期全面降准，整体货币政策转向稳中偏松，与此同时，在此次货币政策调整前，监管层已对地产资金端进行了多项政策安排，预计地产信贷环境难以明显改善。预计下半年银行流动性将得到更多保障，在地方债发行提速后，整体经济发展的韧性增强。图：降准下货币传导示意图图：社融规模及M2走势（亿元；%）6000012500001040000830000620000410000200社会融资规模:当月值社会融资规模:新增人民币贷款:当月值M2:同比资料来源：保利投顾研究院整理

央行货币政策调节：降准释放资金银行及其他金融机构降低综合融资成本“三道红线”限制“两道红线”限制支持实体经济负债规模和增速居民房贷占比实体开发商居民端企业房地产X 禁止经营贷违规流入房地产严查购房首付资金来源点评：在房地产金融监管强压下，降准对房地产行业难言利好，对房地产信贷环境改善影响有限，但部分城市居民贷款紧张或有所缓解。总结宏观经济环境外 全球经济恢复进程分化围 通胀下政策或将退出逐步宽松国 主要经济指标现回落内 但不改向好势头

货币金融政策货币政策转向稳中偏松行业站位+高景气延续财政政策经济稳步运行主要支撑后置特征明显，下半年基建投资有望回升展望下半年：经济稳增长压力趋缓，货币政策稳中偏松环境下，下半年经济趋于向好的趋势不变房地产高景气度下调控压力上升，信贷投放仍严控流向地产02行业政策环境全国整体调控政策趋严，资金、价格监管为调控过热城市主要发力点今年年后开启调控序幕，2-4月为调控密集期，从一二线到三四线城市逐渐扩围，调控城市覆盖范围广，5-6月各城开始打补丁，封堵此前需求端政策漏洞；本轮政策呈现多维度、全覆盖特征，从供给端（土拍、资金）实行监管调控，同时从需求端进行调控，主要从严查楼市资金来源、土拍端房地价联动、二手限价等方面升级，金融和行政手段相辅相成。2520151050

图：2020-2021年行业调控出台数量及调控思路演变路径2020上半年7-9月10-12月2021年上半年支持房企、刺激需求热点城市补丁升级有松有紧调控维度多、频次高211191720171181515441612211131194022459771311734337872333314134420030212310233.-3.29303.-4.5255.-5.31277.-8.028.-8.938.-9.6319.-9.13710.-10.181210.-10.251911.-11.1591611.-11.2212.-1.3281.-1.1044.-5.2265.-5.9310.-11.12611.-11.82支持或放松类收紧或监管类资料来源：保利投顾研究院整理02行业政策环境广东核心城市全面趋严，外溢城市边际收紧，其他城市维持相对宽松上半年广东部分城市持续出台调控政策，其中核心城市政策持续趋严，深圳迎来史上最严政策环境，广州从限价、土拍、人才购房供需两端全面收紧。一级外溢城市边际收紧，东莞收紧限购挤压深圳客、抑制房价上涨，佛山发布限价令，但执行程度较弱，部分银行“双外客”提升首付。其他城市政策变动小，整体政策环境维持相对宽松。图：广东各城上半年政策变化强度及内容紧核心城市一级外溢城市其他松深圳（史上最严）广州东莞佛山其他城市莞户：落户半年+社保半年非莞户：新房二手首套1年，二限购//套3年/（2020年下半年已加码）离异3年内按离异前计算（此前莞户无要求，非莞户二套2年，未封堵离婚）限价首发二手指导价以同街道1-3月网签价格作为基建立二手房指导价各区备案价格及涨幅进行限制，新房限毛坯和装修价（装修准，全年涨幅不超5%。价格备新房控制单价、新批次涨幅，并实行分档限签。但执行宽松≤6000元/㎡）案后今年内不得调整减少涨价频率无新增政策土拍禁马甲，黄埔、南沙地块采用/“限房价、竞地价”//（此前未禁马甲、限房价）所有区域人才购房均需1年社保双外客（户籍、工作不在佛山）其他收紧人才落户或个税/限购区首付4成，非限购区5成收紧购房资格（此前黄埔、南沙、花都人才（此前首付均3成）无需1年社保）02行业政策环境—金融手段（全国）严查违规信贷资金持续扩围强化，房贷利率进入上升通道，银行额度持续紧张与上一轮信贷调控不同，本轮主针对信贷资金进行审查、严查信贷资金违规流入房地产、查首付资金来源，范围和力度持续加强，深圳、广州、杭州等多城市跟进，未来信贷资金流向监测或将常态化。全国居民房贷利率持续走高，当前多城银行额度受限，部分银行停止新房、二手房房贷业务，下半年居民端信贷将持续受限，对市场需求端和房企资金回笼造成冲击。图：违规信贷资金监管的历程存量•2020.04-09深圳银行业自查房抵贷违规流入楼市自查•2021.01-03北上广深专项检查，银保监核查组进驻银行；杭州、南京、成都等热点城市陆续加入核查范围增量•2021.03北上广深通报核查情况，出台相关要求严控增量严打•2021.03北上广深、杭州、西安等严查首付款来源2021.03各银保监局、地方住建部及央行分支机构联合开展经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查，包括①加强借款人资质核全面 查、信贷需求审核等；②加强贷中贷后、机构管理等

图：新增居民中长期贷款及房贷利率走势10,0006.50%8,0005.61%6.00%6,0005.50%4,0002,0005.33%5.00%04.50%居民中长期贷款（亿元） 首套平均房贷利率 全国二套房贷平均利率排查 ➢排查机制：深圳建立房地产信贷政策执行及资金流向季度排查机制➢严查首付款：深圳需查近一年银行流水单，广州半年内转入资金需

5.50

图：2021年3-5月一线城市首套利率情况（%）核实为合理收入所得，上海首付款不得为非直系亲属、贷款等途径借款，杭州拒贷首付流水及收入证明不匹配者范围不断扩大、监管力度持续加强资料来源：保利投顾研究院整理

5.00+9BP+5BP2021-034.50+11BP2021-044.002021-05北京上海广州深圳02行业政策环境—金融手段（广东）广东金融端调控启动早、力度大、覆盖面广，总体房贷增量大幅下滑广东信贷监管升级启动时间较早、力度较大、覆盖面较广，此轮信贷监管升级最早由深圳、广州启动，并在全省多地推行；监管升级反映在宏观数据层面：前5月住户中长期消费贷款净增总量低于往年同期水平，由2020年的5600亿元锐减至2500亿元，贷款规模大幅紧缩。图：近期广东省信贷政策一览2020.04-09深圳各大银行自查房抵经营贷违规流入楼市。2021.01广州、深圳银保监核查组进驻银行，严查经营贷违规流入楼市情况。2021.02广东银保监局多措并举严肃查处经营贷、消费贷等违规流入房地产。实际执行不严，首付款来源仍可突破2021.03广州、深圳各大银行严查首付款来源，购房“首付”必须为家庭自有资金；深圳需查近一年银行流水单，广州半年内转入资金需核实为合理收入所得。2021.03深圳、广州、东莞、佛山各大银行开始收紧经营贷、消费贷贷前审批，并重点对存量贷款进行逐户排查。2021.04广州严查抵押贷：持有被抵押房产时间低于1年的，将审慎确定贷款抵押成数；一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款。政策执行趋严，并◼2021.06广州蔓延至二手房◼ 网传建行、邮政、广发、平安及光大等银行部分支行停贷二手房，中农工仅接受中心六区且楼龄不超20年的二手房业务。资料来源：保利投顾研究院整理

排查范围扩大，监管力度增加

图：主要省份住户中长期消费贷款近三年前5月净增额（亿元）600050004000以住房贷款为主的居民中长期消费贷款净增量大幅缩减，政策实3000施效果凸显，房贷额度持续紧张200010000广东江苏四川河北广西内蒙古陕西甘肃青海19年5月比18年末20年5月比19年末21年5月比20年末广东中长期消费贷净增量腰斩，销售额却大增，按揭额度供需矛盾突出广东江苏四川前5月201920202021201920202021201920202021销售额646352729250552657968894336431904362消费贷327256182532210026872308124212611062注：住户贷款可分为短期贷款和中长期贷款；短期、中长期贷款可进一步细分为消费贷款和经营贷款；其中，中长期消费贷款以住房贷款为主，一般占比近8成。02行业政策环境—金融手段（广东）多地利率上浮、二手停贷，对“卖一买一”行为造成影响，部分项目客户基数下滑在信贷政策收紧环境下，广东多地房贷利率持续上升，惠州等城市首套房贷利率可达6%，客户置业成本上升较明显；广州、佛山多家银行二手房停贷，对“卖一买一”置业链条造成冲击。1房贷利率上调，放款周期延长图：广东典型城市一二手房贷利率变化情况（%）76.565.554.543.532.52广州惠州东莞佛山2021年初新房2021年6月新房2021年初二手房2021年6月二手房2部分银行停贷二手房表：广东典型城市二手房停贷情况城市二手房贷情况广州建行、平安、光大等银行部分支行停二手房贷，中农工仅接受中心六区且楼龄不超20年的二手房业务中山广发、农商、广州银行停贷二手房惠州大型银行停贷二手房，部分小银行可办理佛山中行各大支行全面停贷二手房注：广东典型城市房贷利率为平均利率，各银行有所差异；资料来源：保利投顾研究院整理

3项目客户结构调整表：广州信贷政策对“白云湖”项目影响影响具体内容资质查验环节 • 由认购阶段提前至看房前阶段，符合资质才能看房整体成交量下行，主要集中于刚需盘、刚改盘中的刚需客成交数量•销售100套房源中，约50套为一次性购房，其余50套中约30套购买客户资质存在一些问题；另有约40名客户（主要是个体户和不了解信贷政策刚需客户）在购房前便资质不符一次性支付客户增加付款方式 •受信贷政策趋严影响，叠加楼盘针对一次性支付推出优先选房策略，购买力较强的客户由7成首付转向一次性部分客户暂时退出市场培养资质客户心态 •符合资质客户购房心态较为坚决，持300万、500万、800万购房款待入市场买一卖一链条 • 对“买一卖一”客户（约3成）影响较大，一首额度不够，二手放款更慢02行业政策环境—行政手段（限价）核心城市限价政策明显趋严，广州首次新房严格限价，深圳限价蔓延至二手房核心城市广州、深圳均发布限价政策，价格锚上升动力有限。其中，广州从销售端、土拍端均制定新房限价要求，并明文禁止通过“双合同”突破限价，此轮限价“红线”整体虽较2017年宽松，但可突破空间较小，限价执行严格程度高；深圳除对新房精装标准进行限价，还对二手房发布“指导价”，政策推行后，4月及5月二手房成交环比跌幅均达20%以上。图：广州市近期限价政策政策任务：确保房价回到住建部要求水平，今年8个月内实现价格零增长。•限价方式：基本是以同街道1-3月网签价格作为基准，全年涨幅不售超5%。价格备案后今年内不得调整。端•执行情况：①加推遵循“最新备案指导价≤近期成交最高价”原则，且≤上次备案价的3%，每一套房≤上次网签最高价；②全新楼盘参考周边其他项目指导价；③海珠区、番禺区等均要求禁止双合同，变相突破限价。•在二、三批宅地集中出让中，所有地块成交楼面地价≤该区域去年拍第四季度成交楼面地价。端•第二批宅地出让中，黄埔、南沙区地块均采用“限房价、竞地价”模式出让，房屋售格原则上不超过地块所在区域2021年一季度一手住宅成交均价上浮5%。资料来源：保利投顾研究院整理

深圳建立二手住房成交参考价格机制➢以二手房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成二手房成交参考价格；➢商业银行以官方二手房成交参考价执行贷款发放；➢中介机构挂牌价格不得超过官方二手房成交参考价。表：深圳市典型楼盘二手房实际价格与指导价格差异范围区域板块项目指导价实际房价价差（万元/㎡）（万元/㎡）（万元/㎡）宝安区宝安中心西岸观邸10.118.58.4主城南山区白石洲中海深圳湾畔花园8.212.54.3龙华区龙华新区金地梅陇镇5.77.92.2龙岗区坂田万科四季花城5.37.42.1郊区盐田区梅沙万科东海岸3.65.01.4坪山区坪山东城国际3.64.30.7主城区指导价及实际售价差距明显，受二手房指导价政策影响更大。表：深圳市精装限价梯度区间规范精装修价格毛坯均价（万元/㎡）≤66-88-10＞10原则上，精装修项目价格核定需按工程造价方法核算，由区造价最高精装修价（元/㎡）3000400050006000部门或第三方评估机构审核02行业政策环境—行政手段（限价）佛山：发布限价令，但实际执行较为灵活2021年以来，广佛均发布系列政策限制新房价格；佛山虽在全市范围内规定实行限价、限签，但实际执行宽松，仅个别高价项目受限价影响放缓拿证节奏，而近期各区新房备案价大多实现限价突破；广州限价相对严格，预计后续广佛价差将趋稳。表：佛山典型楼盘近期备案情况区域项目备案时间新房备案价楼盘在售均价（万元/㎡）（万元/㎡）时代水岸5月8日3居：3.034居：3.5南海中交云湾庭6月17日3.3-3.63合景新鸿基·泷景6月3日1.98-2.12.2禅城保利新汇城6月23日21.85顺德美的世茂·滨江壹号6月17日32.4背•政策内容：4月底，佛山执行限价、限签，对各区备案价格及涨幅进行限制，并实行分档限签；南海、禅城一盘一策，顺德明确住宅涨价必须间隔60日，单价超5万不予备案。景执行情况：实际执行宽松，近期各区新房备案价格大多高于目前楼盘在售均价。

图：广州中心区及佛山临广板块价格变化情况600005000040000价差30000广佛价差大，广收窄20000州客外溢至佛山100000年月201507年月201604年月201801年月201901年月201501年月201504年月201510年月201601年月201607年月201710年月201804年月201807年月201810年月202007年月202010年月202101年月202104临广广州中心区线性(临广)线性(广州中心区)广州限价严格，佛山限价实际宽松，预计后续广佛价差将持续收窄资料来源：保利投顾研究院整理02行业政策环境—行政手段（限价）东莞：限价政策是首选的政策工具箱，房企“减配”销售2月份颁布的“莞六条”延续去年“莞九条”基调，从增加限购年限、打击假离婚投机买房行为、加强新房备案价格指导等方面抑制投机炒房。从采取的政策工具看，限价为首选政策工具（已两次发布限价令），限购仍可通过延期网签予以应对。图：东莞市近期限购政策及影响•新房限购：无房家庭限购2套，有1套房家庭限购1套，有2套及以上家庭不可购房；莞•二手房不限购：购买二手房数量无限制；户•新入户购房：需落户满半年、社保满半年；籍•离婚购房：离婚2年内买房，按离婚前家庭房子套数算。非 无论是买新房还是二手房•购买第一套房，需满1年东莞社保；•购买第二套房，需满3年东莞社保。户

图：东莞市近期限价政策调控政策具体内容控制单价相差幅度•同批次不同栋申报均价相差幅度≤10%（4层及以下住宅相差幅度≤40%）；•同一栋单价最高与最低的单价相差幅度≤25%。控制新批次涨幅•新房备案价上调空间控制在5%以内。减少涨价频率•未售出的新房从原来的半年调整为一年可调价一次，且涨幅≤3%。新入市项目限价 •下一年度首次销售的新建商品住房项目的申报价格，将参照同区域、同地段当前同类型项目的申报价格及网签价格表：东莞市典型楼盘限价应对举措籍 购房门槛提高，冲击深圳客，预计社保缴满后将迎来深圳客回流锁定客户，延期网签尚不具备购房资格的客户可先“购房”，待社保交满/流水达标等符合资格后再进行网签；在一次性付款或支付较高比例首付基础上可延期数月。资料来源：保利投顾研究院整理

龙湖金地天曜城精装改毛坯备案楼发证交付标备案均价栋日期准（万元/㎡）6号楼04.03精装2.581号楼05.14精装2.6111号楼05.28毛坯2.6112号楼05.28毛坯2.57

5月后毛坯入市项目增多区域项目备案套数备案均价（万元/㎡）洪梅万科星城4182.2-2.4谢岗碧桂园樾府5061.6-1.8沙田海上明悦1642.5-2.6常平金地名著2642.2-2.402行业政策环境—行政手段（人才购房）广深人才购房政策升级，此前政策宽松区域受影响将较为明显2019-2020年，广州多地通过人才购房政策降低限购门槛，其中，南沙、白云等区域限制条件较少，2021年以来，人才政策持续收紧，南沙等区域面临客户基数减少的压力；深圳人才落户要求上升，积分落户条件升级；核心城市广深原本限购要求严格，人才政策收紧后，整体政策进入严控期。表：广州市人才购房政策调整内容区域新政前政策人才购房政策新政后政策人才购房政策中心五区•双一流本科及以上或全球前500名境外一流大学本科及——（无变化）以上•本科或中级证+劳动合同+半年本地流水+半年社保或个半年社保或个税变为1年黄埔税社保或个税•黄埔区工作+广州人才绿卡：配偶、父母、子女均一套南沙•本科或中级证+劳动合同+半年南沙流水（无社保要求）在之前基础上+1年社保或个税•花都区工作：无房可购一套，限售3年半年社保或个税变为1年花都•花都人才绿卡持有者配偶、父母、子女无房均可购一套社保或个税•花都人才绿卡，需区内社保6个月•番禺大学城本科在读/应届毕业生番禺•番禺区工作+双一流本科及以上——（无变化）番禺社保1年+中高管+大专白云四镇•全国1年社保+白云区劳动合同白云区1年社保+本地劳动合同总结•新政后：人才政策购房，买入卖出最快：1年社保或个税缴纳+3年限售=4年;•新政前：最快只需要半年本地流水（半年社保或个税缴纳）+2年限售期=2.5年。• 限售：通过享受人才政策购置的住房（含新建商品住房和二手住房）限售3年；• 限购：人才购房须提供1年人才认定所在区连续1年的个税或社保证明，并不得补缴。资料来源：保利投顾研究院整理

表：深圳市人才落户政策调整细则项目原要求新要求整体变化硕士45岁以下40岁全日制本科45岁35岁•取消全日全日制专科35岁以下取消制专科人才落户；留学生年龄无限制与国内学历一致•收紧各类高级专业技术资格中专学历大专学历人才落户中级专业技术资格45岁以下、中专学历35岁、大专学历年龄、学历、居住高级技师职业资格（紧缺45岁以下40岁年限等要类）求。技师职业资格（紧缺类）40岁35岁积分落户 在深合法稳定居住、就业的年限要求由5年调整为10年总结行业政策环境全国政策环境：金融、土拍等多维度进行调控金融手段+行政手段信贷政策趋紧核心限价趋严房贷利率进入上升通道购房资格收紧✓严查首付款来源✓深圳出台二手房指导价具体措施具体措施✓新房销售及土拍环节限价✓银行放款变缓，二手停贷✓人才落户趋严，新落户仍需社保证明调控大年、保持三稳展望下半年：价格是政策调控的核心，预计热点区域将延续或采取新房限价，升级土拍政策的措施信贷政策对各城市有普遍影响，政策整体基本面较紧张二手房市场调整压力较大，“卖一买一”链条承压PARTTWO市场环境分析01整体市场—成交量价2021年1-5月，广东商品房成交量同比增幅超五成，限价宽松背景下，价格领涨全国2020年底以来，广东省商品房成交势能上升明显，2021年1-5月，新建商品住宅成交量超过5000万㎡，高于浙江、山东（均为4000万㎡左右），同比增速与浙江省相当，并超过江苏、山东等，核心城市及周边成交增幅明显。2020年底，广东多数城市为非限价区域，2021年以来价格加快上涨，1-5月住宅均价达16591元/㎡，涨幅已达20%左右，超过全国热点省份及全国平均水平，价格调控压力上升，4月以来，广州、佛山等城市限价政策收紧。200.00 图：典型省份商品房成交面积同比走势（%）广东成交势能上升，成交量同比领先江苏、山东150.00100.0050.002020年前三季度，广东成交势能相对较弱0.002018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102020-122021-022021-04-50.00广东 山东 浙江 江苏资料来源：保利投顾研究院整理

图：商品住宅成交均价同比走势（%）25.0% 广东领涨全国20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0%广东 浙江 江苏 山东 全国01整体市场—成交量价此轮上涨由核心城市引领，外溢区表现存在分化此轮价格上升由核心城市带动，外溢部分区域价格上涨相对滞后，部分区域价格相对平稳，普通三四线整体稳定；核心城市广州均价由2020年底的3万/㎡左右上升至3.7万/㎡，而外溢区珠海唐家等热门板块价格亦有2000-5000元/㎡的涨幅，佛山高明、肇庆等外溢城市价格相对平稳，部分项目甚至出现以价换量情况。图：核心及部分外溢区域价格走势（元/㎡）40000珠海2021年实35000际价格上升30000广州2020年四25000季度启动上升中山东部价格有20000上升趋势15000增城外小幅上升100005000大旺以价换量0广州中山东部临深板块珠海香洲（唐家）板块增城石滩肇庆大旺

图：各区域典型项目情况项目万科城市之光格力海岸恒大绿洲板块广州老黄埔珠海唐家湾板块肇庆大旺月均流速（套）720146.315（加推开盘）2020.12均价50000350007300（元/㎡）2021.6均价5600040000毛坯5200（元/㎡）带装6000热点板块，城相对横琴价格低位，工业区，20年以价值点商业配套兑现，规来受三水拦截及市东进发展方划站位高，深珠通市场趋冷影响，向，配套完善道带动预期热度持续下滑01整体市场—客户流向深莞客户外溢势能强劲，后续广州南沙、佛山临广外溢客基数有较少压力2021年以来，广东整体成交量价势能较强，与政策宽松下核心城市客户流动关系密切，广州客户对佛山临广区域的带动较为显著，而深莞客户购买力较强，在政策趋严环境下，外溢势能凸显，对广州增城及南沙、中山、珠海市场带动效果明显。在广州南沙人才政策升级、广佛价差缩小情况下，南沙及佛山临广区域外溢客群基数有下降压力。图：2021年广东客户流动主要方向清远肇庆广州惠州佛山 东莞中山江门 深圳珠海资料来源：保利投顾研究院整理

✓广州客户流向：①佛山：临广三山新城、里水、陈村等板块，以自住、投资为主；②肇庆：四会大旺，以刚需自住为主；③清远：清城、清新区，以自住为主✓深圳客户流向：①广州：南沙、增城等区域，以投资为主，5月以来流向南沙客户已明显减少；②东莞、惠州：以自住为主；③中山、珠海：中山东部及珠海唐家、横琴等，投资兼自住；✓东莞客户流向：①广州：南沙、增城石滩、新塘等区域，以自住兼投资为主，5月以来流向南沙客户已明显减少；②惠州：惠州博罗，以自住为主；③肇庆：肇庆新区为主，投资需求01整体市场—客户流向客群变化影响市场表现，投资属性强且价格上升明显区域需尽快出货，防止政策调整广州南沙信贷、购房资格政策不断收紧，深莞投资客户退潮明显，如恒大阳光半岛，深莞客户比重明显下滑；珠海唐家受投资客回流，高新宝龙城月均流速上升明显，半年度环比翻番；增城石滩受东莞政策收紧，叠加与东莞价差逻辑（差价约12000元/㎡），地缘外溢外溢置业客户比例小幅提升。部分区域，如珠海唐家价格的快速上升，调控压力随之而来，需加快项目出货力度，防止政策风险。图：恒大阳光半岛客群结构变化情况图：高新宝龙城客群结构情况图：敏捷绿湖首府客群结构情况2020年下半年2021年上半年珠海唐家客群结构增城石滩客群结构深莞客30% 深莞客50% 东莞客40%深莞客70%广州市区南沙本地深莞客广州市区南沙本地深莞客省外其他珠海本地深莞客增城本地东莞客点评：受广州信贷、购房资格政策不断收紧，深莞投资客户退潮明显，客户占比从七成点评：受全市市场回暖带动，叠加横琴价点评：受东莞信贷、购房资格政策不断收退至三成，且5-6月深莞客户比重进一步下降；受投资客户占比减少影响，项目月均流速差外溢与自身配套兑现，投资客回流，带紧，叠加价差逻辑，东莞地缘外溢石滩置从463套/月，降至100套/月。动项目月均流速46套/月升至112套/月。业客户的比例从三成提升到四成。资料来源：保利投顾研究院整理01整体市场—竞争格局广州高流量项目业绩拉动较大，佛山临广、东莞及江门等城市核心区项目业绩贡献度较高从各城市品牌房企销售额看，广州大体量高流量项目对业绩贡献度较高，如番禺亚运城、白云区云湖花城及越秀地产多个TOD项目等；佛山南海、顺德等临广区域亦有较高业绩产出；东莞及江门城市核心区业绩贡献度较高，内生需求依然有较强购买力，如东莞滨海万科项目，销售额突破10亿元，惠州仲恺低价项目热销。城市排名房企业绩布局特点（亿元）1保利227业绩贡献多集中于核心城市核心板2越秀213块项目，越秀多政府合作项目。广州3时代105业绩集中于黄埔热点区域4中海96市区高品质项目及近郊高流量项目5珠实94与广州地铁合作TOD项目1保利92以临广核心区域（南海、三山等）为主要业绩支撑，外围进行补充2龙光72以临广板块（陈村）、禅城核心为主要布局板块佛山3碧桂园72集中于顺德4中国恒大58分布零散，以三水、高明折扣项目拉动业绩成交5时代中国53以南海、禅城等核心区项目为业绩支撑资料来源：保利投顾研究院整理

城市排名房企业绩布局特点（亿元）1保利64主城及松山湖片区热门板块为业绩主力，向东部拓展东莞2万科47项目分布零散，松山湖及滨海片区核心项目业绩占比相对较高3碧桂园36项目多，以外围低价项目走量1碧桂园76项目多、体量大，以仲恺、大亚湾、博罗等热门板块为主要业绩贡献惠州2万科31项目少，集中分布于惠城及惠阳区核心区域3佳兆业26东西向分布，惠城、仲恺热点区域仍为主要业绩来源1保利21以核心区域及板块如蓬以江滨江新区、新会金古洲走量江门2碧桂园19以外围县级市等低价项目走量为主3骏景湾11本地房企，分布广，核心区为主02区域市场特征一：核心引领—核心城市广深引领整体需求上升，粤东西北城市相对平淡表：广东省各区域、城市成交量变化及市场特征图：广东省各城成交价变化情况区域与2020年城市与2020年月市场特征月均均同比广州17%供求放量，中心区供不应求、价格上涨，外围受莞深外溢拉动走量，调控频出广州及江门9%供应带动需求上升，产品同质化高，价格难以上升韶关市3%佛山1%环广区域价格上升明显，外围区域较平淡，整体价涨，但成环广粤东西北价格整体平稳，交放量困难梅州市维持低价走量肇庆-14%大旺市场热度持续下滑清远市清远13%供应放量，成交同比提升河源市潮州市深圳14%调控频出，热度延续，但“打新热”降温揭阳市广州市深圳及东莞-26%调控加码，临深板块缩量明显肇庆市惠州市汕头市0%惠州-17%莞深投资客转向珠西，临深板块势能不足环深佛山市东莞市汕尾市中山18%政策宽松，马鞍岛板块表现亮眼云浮市珠海74%政策较宽松，投资客回流，内生需求释放江门市中山市深圳市大湾区深圳、广州、东汕头37%东海岸片区多项目入市，走量支撑珠海市莞热点板块量价齐升汕尾-4%持续去库存阳江市粤东10%河源7%低价跑量，江东新区供应足、高铁利好走量茂名市佛山临广片区热度高、涨价揭阳-7%返乡置业较弱10%-20%梅州-9%去库存为主，返乡置业需求减弱湛江市中山、珠海热点0%-10%茂名1%客户观望情绪浓厚，维持以价换量板块有涨价预期有涨价预期粤西北2%湛江11%内生需求支撑，土拍带动市场预期提升阳江3%购买力不足，表现较为平淡无涨价韶关-10%供应持续下滑，去库存，成交量缩数据说明：同比均表示2021年上半年月均与2020年月均同比；粤西北采用2021年1-5月数据；保利投顾研究院整理02区域市场特征一：核心引领—深广莞周期领先，佛惠江等城市周期相对滞后，且上升势能弱于核心城市2020年三四季度，深广莞市场率先回暖，成交同比持续上升，2021年一季度成交持续放量，多个区域价格呈明显上升，随后政策趋紧，限价趋严下，供应受限，成交下滑；佛山、惠州及江门整体成交上升周期相对滞后，且上升势能相对较弱。图：城市周期轮动情况整体信贷收紧200%深圳：深圳：规划、政策利好深圳：深圳：3月：二手房三价合一8月：建设先行示范区7月：限购升级、限贷升级2月：二手指导价8月：调控升级11月：豪宅谁标准降低8月、9月：限购政策补丁7月：落户+3年社保可购房；二手增广州：12月：商务公寓取消只租不售值税优惠“2变5”核心势能东莞：较强150%6月：限价放松广州：东莞：7月：限购升级、限售升级佛山：12月：人才政策放松2月：限购升级4月：限价广州：Q4：限价放松佛山：广州：人才政策持续放松100%惠州：11月：人才政策放松深广莞成交3月：收紧人才政策4月：限价、二手增值税优惠“2变5”惠州：率先上升5月：大亚湾限签佛山：7月：限价放松50%1月：收紧人才新政4月：限价0%2018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q2-50%-100%资料来源：保利投顾研究院整理深圳东莞惠州广州佛山江门02区域市场—外溢区（环广区域）特征二：外溢区现分化（广州外溢地缘性带动较强，外围区域带动效果较弱）本轮广州外溢势能有限，佛山整体未出现上一轮上升期的放量成交，外溢势能主要集中于热点板块，外围表现平淡。其中佛山临广限购区受广州外溢带动明显，上半年量价齐升；外围非限购区市场表现平淡，量价低位平稳；肇庆大旺市场冷淡、持续以价换量，效果一般。7006005004003002001000

图：广州外溢区域成交量走势35302520151050佛山限购区佛山非限购区肇庆大旺2015年上半年2015年下半年2016年上半年2016年下半年2017年上半年2017年下半年2018年上半年资料来源：保利投顾研究院整理2018年下半年2019年上半年2019年下半年2020年上半年2020年下半年2021年上半年02区域市场—外溢区（环广区域）特征二：外溢区现分化（广州外溢地缘性带动较强，外围区域带动效果较弱）从环广外溢区典型项目去化表现看，广州市场势能辐射影响主要为临广区域，对于佛山外围及肇庆带动效果有限，且客户对价格敏感度较高，佛山临广项目涨价后去化放缓。图：环广外溢区典型项目情况2020.122021.032021.06区域项目板块价格周均价格周均价格周均（元/㎡）流速（元/㎡）流速（元/㎡）流速万科天空之城三山新城280003231000203400013佛山临广时代天镜里水29000-340002733000-3800021375004价格上升后，去化有所减弱卓越碧桂园天悦湾陈村20000252150015240007佛山非临广翡翠西江西江新城1050081050012105004金融街金悦郡三水新城12000712000812000-130002价格平稳，去化流速较慢万科中骏金域西江荷城860024860010860015恒大绿洲大旺730015毛坯500020毛坯520015肇庆大旺带装6411带装6000价格承压，以价换龙湖春江郦城大旺640056400564003量保利爱乐小镇大旺75001575005070009资料来源：保利投顾研究院整理02区域市场—外溢区（环深区域）特征二：外溢区现分化（珠海、中山上升势能较为强劲，惠州相对较弱）从环深圳城市看，2021年上半年，惠州整体成交势能较弱，较2020年下半年明显下降，而珠海、中山均维持去年下半年的较高成交水平。图：深圳外溢区域成交量走势10008006004002000惠州珠海中山2014H12014H22015H12015H22016H12016H22017H12017H22018H12018H22019H12019H22020H12020H22021H1资料来源：保利投顾研究院整理02区域市场—外溢区（环深区域）特征二：外溢区现分化（珠海、中山上升势能较为强劲，惠州相对较弱）从环深城市开盘表现看，珠海、中山多个项目去化乐观，珠海唐家/北围板块此前去化及价格承压，目前价格有所回升，且去化乐观；中山热点板块马鞍岛多项目逐渐入市，去化表现亮眼；惠州成交势能相对较弱，仲恺及博罗石湾依靠低价吸引深莞客户，其余区域表现相对平淡。图：环深外溢区典型项目情况区域项目板块均价（元/㎡）产品推货量（套）成交量（套）去化率（%）备注天恒湾景唐家湾35000115-180㎡11210796%珠海华发悦谷北围3100066-89㎡1088175%外地客户60%都会四季十字门保税区3400079-100㎡1108880%省外客户50%，省内外市30%中山万科西海岸马鞍岛27000-3300089-109㎡30026488%中山招商臻湾府马鞍岛2800089-105㎡44444199%蓄客720组中海锦宸花园小金口1298788-116㎡3688523%深圳30%，小金口40%隆生榕溪花园博罗罗阳10221103-147㎡2673614%60%罗阳，3%惠州，15%惠州东莞，7%深圳东江公元博罗石湾1466795～110㎡120120100%75%东莞石龙20%园洲5%金裕星河梧桐湾仲恺11300112-140㎡240240100%40%深圳，40%惠州，15%东莞资料来源：保利投顾研究院整理02区域市场—板块表现特征三：板块分化（外溢板块之间）—外溢客户关注配套及规划兑现从珠海与惠州主要板块看，珠海横琴受珠海-澳门一体化带动，唐家受深中通道带动，深圳客户对其关注度上升，成交表现活跃，价格有所上升，而珠海西部利好有限，市场表现相对平淡；惠州整体利好带动较少，整体市场持续供过于求，多个区域成交势能减弱，土拍对价格预期带动有限。450图：珠海新房成交及价格走势30000深中通道、珠海澳门一体化加快兑现40025000350300200002501500020015010000100500050002017H12017H22018H12018H22019H12019H22020H12020H22021H1供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价2021年H1横琴新区斗门金湾香洲供应同比-25.3%-51.0%-20.3%-15.7%成交同比304.4%-39.8%130.6%132.4%价格（同比）47076（4.4%）15935（13.7%）20688（10%）33089（3.4%）备注：受疫情影响2020年上半年数据基数小，供应成交量同比2019年上半年数据

1200图：惠州新房成交及价格走势高价区结135001000构性拉动13000125008001200060011500400110001050020010000095002017H12017H22018H12018H22019H12019H22020H12020H22021H1400供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价图：2017-2021半年度惠州新房成交走势350300大亚湾供250惠城内生应受限惠东、博罗、仲恺无大型利好带动200需求支撑150100500惠城 大亚湾 惠东 博罗 仲恺 龙门02区域市场—板块表现特征三：板块分化（城市内部）—独特资源板块可激发外溢客户置业需求资源差异下板块之间或将存在一定分化，呈现冷热不均状态。如江门新会碧海银湖通过自身稀缺资源（湿地、沿海资源）吸引大量珠海外溢客户，并实现价格突破；但新会枢纽新城板块资源有限，且在项目扎堆下市场无法支撑高价，去化艰难。图：江门世茂碧海银湖及华侨城云顶客群结构对比项目板块价格月均项目卖点世茂碧海银湖华侨城云顶（元/㎡）流速10%新会老城区20000-1、景观资源：入海口优质景观资源、温泉新会世茂碧海新会下辖25000入户，内部水系纵横，临近湿地25%40%枢纽新城（自2020年562、地段：位于江门与珠海交界处，港珠澳珠海15%银湖乡镇开盘起价格大桥珠澳口岸岛，可吸纳外溢客户中山10%50%乡镇稳定）3、产品：品质感强，产品类型稀缺性高25%其他25%其他华侨城云新会枢纽120001、资源一般：自身无大型商业体支撑，以（由开价盘15学校+住宅为主，学校暂未落地顶花园新城13000降至2、竞争激烈：周边竞品云集、价格高企12000）世茂碧海银滩项目图世茂碧海银滩客户流向资料来源：保利投顾研究院整理02区域市场—板块表现特征三：板块分化（城市内部）—资源投放集聚，城市内部板块热度分化对于多数三四线城市，城市可投放资源较为有限，难以多点发力，城市价值高地位于资源集中投放区域。如中山聚焦发展东部板块马鞍岛，近年来，东部临深区域宅地出让规模占全市比重逐年上升，且多宗地块要求有商业、产业导入，具有较强规划导向，将是城市建设重点区域，区域价值将不断提升。表：中山各板块新建商品住宅供求规模及土地成交比重2021年H1中心东部临深南部西北东北供应同比8.3%16.2%-74.4%15.8%39.6%成交同比31.3%41.1%7.2%-6.2%28.7%价格（同比） 16098（6.5%）19417（19.2）12516（5.3%）11243（5.5%）10115（0.7%）宅地成交比重2018 23% 45%2019 38% 56% 保利、万科、招商、雅居乐等品202019%62%牌房企纷纷进驻马鞍岛2021上半年17%71%2021年马鞍岛典型地块出让条件：✓万科+深业文旅城地块：要求打造4A级主题乐园、体育中心、五星级酒店✓万科+新濠地块：需建设主题乐园、购物中心、医学美容中心等✓德承集团商业地块：规划为“湖畔科创产业园”资料来源：保利投顾研究院整理

表：中山东部重点项目建设占全市比重年度重点建设项重点建设项目当年计划投资投资占全主要重点建设项目目数量占全市比重市比重17项127.5亿元中炬高新可继产业孵化集2019（全市产业11.0%（全市产业工程6.1%聚区、哈工大无人设备产工程155项）投资2093亿元）业园一期及配套等31项25.5亿元翠亨新区生物医药智创中2020（全市产业19.6%（全市产业工程14.9%心、康方湾区科技园等工程158项）投资171.6亿元）23项27.4亿元中深科技创新产业园、保2021（全市产业16.9%（全市产业工程17.2%利长大湾区总部项目、中工程136项）投资159.2亿元）电建湾区总部等备注：东部包括火炬开发区、翠亨新区（马鞍岛）、南朗镇02区域市场—内生需求特征四：内生需求更关注优质核心资产价值内生需求进一步回归优质核心资产价值，核心区占据城市核心配套及景观环境，居住氛围浓厚。如江门万科项目位于主城区，利用板块缺货制造卖点，清远天汇及惠州中洲项目通过高规划定位牵引客户；汕头、茂名项目通过城市稀缺大型商业配套实现项目流量，去化优于周边项目。城市板块项目价格月均项目卖点（元/㎡）流速江门蓬江区万科金1250075蓬江老城中心，配套齐全，且板块缺货域国际万科首入具备独特北江江景资清远清城区保利天1050097源汇规划配套齐全，以本地客户为主惠州惠城中洲天17000127规划重点金山湖金山湖御中洲品牌区位（地段）价值牵引

城市板块项目价格月均项目卖点（元/㎡）流速江门新会区世茂碧20000-56入海口、温泉入户下辖县海银湖25000产品稀缺、品质感强阳江阳东区碧桂园6300100自带中小学校、商业体滨河新区凤凰湾市政规划、河景资源汕头金平区敏捷云1500080万达广场熙公园景观茂名茂南区万达东8500100万达广场茂东板块茂湾自带学校资源（景观+配套）价值牵引优质核心资产价值资料来源：保利投顾研究院整理03土地市场—核心城市广州部分地块高热，引发土拍环节调控，后续弱限价区域地市热度有望延续广州首批“两集中”出让地块中，近郊优质地块多以最高限价成交，南沙地块刷新区域地王，此外，外围区域增城临地铁优质地块也以高溢价率成交。6月，广州出台土拍新规，重点对高热区域黄埔、南沙进行限制，后期其地市热度有望平抑，但弱限价区域（如外围增城、核心区荔湾等）优质地块热度有望延续。表：首批“两集中”出让地块信息区域行政地块名称/位置建筑面积成交总价溢价率折合楼面价区（万㎡）（亿元）（元/㎡）中心城区荔湾区海龙路兴达地块12.121.35%21387白云区金沙洲地块7.421.3+竞配建23400㎡45%42122（共7宗）番禺区新造镇广州国际创新城一期C20.553.545%33599石碁镇南浦村（石基）7.812.440%18080（共5宗）近郊桥南街蚬涌村大口涌以西地块13.930+竞配建3600㎡45%24705黄埔中新知识城起步区地块7.71245%27217中新知识城起步区地块5.716.345%27044（共3宗）广汕路以北、黄埔军校小学西10.425.645%24546南沙区南沙街进港大道南侧地块14.310.125%19919横沥岛义沙涌以西地块8.920.245%23604（5宗）（南沙地王）庆盛枢纽区块地块22.841.336%18108新塘镇蝴蝶岭大道西侧地块4.87.340%15334增城中新镇新新公路东侧8.39.232%11037（18宗）朱村街朱村大道西66.77.742%14262远郊（住宅23.3）花都北站东广场二期地块15.220.713610广州北站东广场一及广花公路西二64.163.30%9873（4宗）地块中央商务区组团综合开发地块45.131.910676从化太平镇广从南路地铁14号线太平站74.60%10002（4宗）旺城南片区地块一5.33.93%7348旺城南片区地块二9.26.83%7356数据来源：保利投顾研究院；备注：标有色块地块为达到最高限价地块

增城临地铁地块高溢价成交

图：广州6月出台土拍新规主要内容控地价：所有住宅地块成交楼面地价（包括溢价和配建后的折算）均不高于该区域去年第四季度住宅出让成交楼面地价限房价：黄埔、南沙出让地块的房屋销售价格原则上不超过地块所在区域2021年一季度一手住宅成交均价上浮5%销售要求：天河、黄埔、南沙区住宅用地相关地块完成开发对外销售时，无房家庭或个人购房套数与新建商品住房规划总套数的占比不低于50%限房价标准：如黄埔萝岗街道39954元/㎡，联和街道49136元/㎡；南沙横沥镇37896元/㎡黄埔区、南沙区地市高热状态有望平抑外围区域限价宽松，地市热度短期内有望延续03土地市场—外溢热点区域佛山、惠州热点板块地价不断刷新，后期土拍政策有收紧压力佛山临广区域及中心城区地块、惠州临莞板块及中心区金山湖等板块，土地热度高企，楼面价不断刷新，部分地块价格已接近周边房价水平，结合土拍规则看，佛山及惠州均较为宽松，多为价高者得，近期已有部分地块竞拍规则趋严，后期土地竞拍规则存在收紧压力。表：佛山、惠州典型高价地及出让条件城市区域地块名称溢价率折合楼面价周边房价（%）（元/㎡）（元/㎡）顺德区陈村镇建设大厦西侧地块106%22330低于22000（佛山地王）佛山南海区桂城街道南港路北侧、金谷路西侧地块19%2200023000-35000（如计算实际成本，地价超过佛山地王）佛山按“价高者得”方式竞拍，2021年以来，楼面地价持续刷新惠城区金山湖湖心岛地块43%916117000-21000石湾镇湾湖西路北侧地段113%857213000（博罗地王）惠州博罗县罗阳街道九村社区97%758411000惠州按“价高者得”方式竞拍，临东莞区域已连续出现多宗高价地块资料来源：保利投顾研究院整理

惠州近期个别优质地块已采取限地价+竞配建规则2018.8：惠州部分地块采用“限地价+竞自持”竞拍规则，随后取消该规则2021.6：惠州市惠城区金山湖片区JSH-B04-21-02地块要求楼面价达到8956元/㎡时，进入竞争配建无偿移交人才房面积环节佛山现阶段土拍政策宽松，而此前附加条件较多，近期已有趋紧趋势2016：佛山采取“限地价+竞人才住房”等，2020年全面取消限价政策2017：佛山多宗地块采用“限地价+竞自持”规则出让2021.7：万科以封顶价+2.5万㎡配建竞得三山新城地块03土地市场—地市带动整体地价已处高位，高价地对楼市带动效果有限广东整体地价水平持续抬升，房地价比整体有所缩小，佛山临广、江门、惠州等多宗地块以较高溢价率成交，房企预期较高，但对楼市带动效果有限，客户对价格敏感度依然较高，涨价项目去化承压，部分项目仍出现以价换量情况。图：广东省房地价走势（元/㎡）180004.5160004140003.5120003100002.58000260001.54000120000.5002015201620172018201920202021.1-6成交楼面地价房价房地价比资料来源：保利投顾研究院整理

表：部分高价地对楼市带动效果城市地块名称成交楼面价溢价率周边项目市场表现（元/㎡）（%）陈村镇建设大厦22330106%碧桂园凤凰湾上涨2000元/㎡左右，但去化率西侧地块由90%降至65%佛山里水保鲜厂地块1755459%时代水岸开盘价格与此前基本持平，推货200套，去化60套，低于预期江门枢纽新城明德一803413%钧明欢乐世界首开仅19%去化率，多项目以路北面地块（新会第三高）价换量金山湖湖心岛地916143%块惠州周边项目价格平稳，无明显涨价项目石湾镇湾湖西路8572113%北侧地段03土地市场—普通三四线城市中海等标杆持续深耕具有优质规划、配套及资源的区域粤西北、粤东等普通三四线城市整体土地市场热度不高，但房企对具有优质区位及配套的地块预期较高，且持续深耕，汕头、清远等优质地块多以高溢价率成交，标杆房企，如中海、保利、万科等，对优质板块持续投资。中海2021年以来投资积极，接连创惠州、佛山等地王，并在广州海珠区、惠州金山湖板块持续拿地。表：部分普通三四线城市高价地块概况城市板块区位地块名称成交楼面价周边房价溢价率备注（元/㎡）（元/㎡）（%）东海岸新溪为城市重点开发板块，鄱阳湖路与友谊路交界621711000-1200049%新溪板块地王，中海、龙中海持续深耕东海岸城市新区，规划齐全西侧光等获取东海岸多宗地块汕头中心城区老城区，配套齐全金平区东厦路98号地块738312000-13500110%中心城区优质地块龙光重点布局东海岸及主城区清远北江中心区一线临江、城市中轴东城街道地块436510000-1600068%优质区位，可实现高溢价保利继续获取北江临江地块湛江银帆板块位于中心城区，临江银湖光快线以南地块639514000-1500071%中海连续在该板块拿地中海连续获取该板块帆公园2宗地块江门蓬江中心区老城区，配套齐全，周蓬江区江侨路地块822112000-1500043%楼面价及溢价率超过热点为万科获取的第2个边无新房在售板块滨江新区蓬江中心区项目普通三四线城市整体土地市场较为冷清，但具有优越区位、配套齐全地块依然可实现高溢价率成交，品牌房企多以深耕策略进行投资资料来源：保利投顾研究院整理总结楼市量价特征楼市分化特征地市特征

成交量：2020年四季度以来上升势能加强，与浙江相当，强于江苏、山东成交价：宽限价下，价格领涨全国核心引领：广深佛莞等核心及强外溢区整体价格增幅明显外溢区分化：外溢区未“一荣俱荣”，佛山地缘性外溢区及中山、珠海表现较为亮眼板块分化：外溢客户关注配套及规划兑现；城市内部因资源分布差异市场热度分化内生市场分化：普通三四线城市客户更关注核心优质资产的保值增值效果政策端：限价将导致核心城市热度变化；高热弱调控的佛惠有升级压力地市楼市联动：地市对楼市带动效果较为有限房企投资：投资更为聚焦，高溢价获取优质地块PARTTHTRR各区域后市展望01核心城市—广州限价短期内延续，中心、黄埔需求将平稳释放，增城加快去化前期存量广州热点区域中心及黄埔从新房预售及土拍环节进行限价，结合其它各区域限价执行情况看，新房涨价空间较小，且“卖一买一”链条收紧，房价上升预期有限，中心及黄埔新房在“高性价比”情况下，平稳走量，增城政策宽松，在全市人才购房政策升级情况下，有望加快去化前期存量。图：广州宅地供求情况（万㎡）16002018年以来卖地比1400卖房多1073万㎡120010008006004002000住宅土地成交商品住宅成交资料来源：保利投顾研究院整理

图：广州典型项目开盘表现区域项目时间推货成交价格及变化当天去项目简析套数套数（万元/㎡）化率天河金地天河峯睿5.292202207-7.4100%3月中开始认筹，筹量1400组万科城市之光6.227427125.4-5.797%限价政策执行后取证黄埔富颐华庭3.63763605.895%无认筹，价格上升约3000元/㎡大壮名城5.51871875.5100%4月启动收筹，筹量约700个，区域缺货已久越秀和樾府5.221361366.5100%万博板块，定金50万，7天内20％，番禺月底30％，一月内全款品秀星瀚3.2699263.9-4.126%蓄客一周，周末续销较好南沙旭辉曜玥湾4.182362363.7-3.9100%升筹700组，借助地段热度，无渠道凤凰艺术岛3.131401322.5-3.194%蓄筹20天，刚需小户型受热捧图：广州相关区域政策及主流价格情况区域价格水平（万元/㎡）限购及人才政策天河5.6-7.4外地户籍：5年社保，限购1套本地户籍：已婚2套，单身等1套黄埔2.7-5.5人才购房政策：本科学历+1年社保其他限购同天河增城1.5-2.8无社保要求本地不限购，外地限购1套01核心城市—广州优质地块供应及限价政策推行，将对市场起到“保温”效果根据年度供地计划，预计广州第二三批集中供地中的优质地块比重较大，对市场预期仍有一定支撑；热点区域项目逐步接受限价入市，市场接受度较高，需求释放平稳，市场发生大起大落的概率降低，成交及预期均将趋于稳定。图：广州限价政策政策要求：确保房价回到住建部要求水平，今年8个月内实现价格零增长。限价方式：细化价格备案管理单元，从全户型指导调整到分户型指导；分别对有历史成交记录项目、新备案项目、新开项目设置不同备案价格规定；基本是以同街道1-3月网签价格作为基准，全年涨幅不超5%。价格备案后今年内不得调整。区域项目吹风价（万元/㎡）实际开盘价格（万元/㎡）天河金地天河峯睿10+7.2黄埔万科城市之光6+5.3-5.7南沙旭辉耀玥湾43.6广州多个区域实行限价政策，天河、黄埔等热点板块限价较为严格，部分区域因限价压力，获取预售证积极性不高区域板块限价水平目前售价/预期价格天河天河东6.3-8.9万10万左右黄埔科学城3.6-4.9万5万+老黄埔5.1-5.7万6万+知识城3万3.5-4万南沙南沙湾3万4万（越秀、鲁能拿地价2万）明珠湾横沥岛3.6-3.7万4万白云白云湖4.1万4.2万增城新塘2.5万2.6-2.7万（部分项目减配销售）资料来源：保利投顾研究院整理

40% 图：预估广州第二三批土地供应宗数占比及典型宅地供应情况30%20%10%0%中心四区南沙黄埔番禺白云从化、花都增城第二三批已供应（含第一批）区属宗地位置总用地面积区位(万㎡)天河燕塘4.8位于天河北，临近梅花园天河梅花铝厂4.7天河华观路以南，大观路以西9.2位于天河以东，临近新塘天河华观路以北、高唐路以西2.5天河冼村街道珠江新城冼村地块4.0临近核心区珠江新城荔湾鹤洞村2.2荔湾鹤洞村2.9位于广州西部，临近老城区荔湾广钢新城4.7荔湾花地大道南北侧2.6番禺广州南站地块3.1位于广州南站核心区番禺广州南站地块1.9黄埔萝岗开萝大道以北、香雪八路以东3.7位于黄埔热点板块科学城南沙横沥镇江灵南路以北地块15.2位于明珠湾横沥岛01核心城市—深圳投资需求将受到抑制，房企参与开发保障性住房需关注资金回笼速度深圳接连出台多项政策，阻断”打新“及”卖一买一“链条，投资需求有望得到明显抑制，但在商品房供应不足的情况下，深圳仍面临较大的保障性住房建设压力，后续将强化居住用地，尤其是保障性住房用地的供应（如近期已发布《关于进一步加大居住用地供应的若干措施（征求意见稿）》），房企仍有机会参与人才房等保障性住房建设，但需关注该类项目的开发周期。350.0图：深圳全市宅地供求（万㎡，%）50.00%300.045.00%40.00%250.035.00%200.030.00%150.0149.325.00%20.00%100.015.00%50.010.00%5.00%0.00.00%宅地供应（万㎡）宅地成交（万㎡） 平均溢价率2021年深圳计划供应商品住房用地149.3万㎡，计划新开工商品住房建筑面积700万㎡（目标600万㎡），约7万套（目标6万套），与去年公布的供应目标相比基本持平。资料来源：保利投顾研究院整理

80000图：深圳保障房申请人数情况保障房供应仍有较大缺口600004695140000200001311502017H12017H22018H12018H22019H12019H22020H12020H22021H1总数安居房家庭户数6 图：深圳2021公共住房供应计划4.1942.9521.111.231.150.3250中心区（关内四区）近郊区远郊区建设筹集（万套）供应（万套）备注：公共住房指公共租赁住房、安居型商品房、人才住房等具有住房保障及政策支持功能的住房2020年计划供应安居工程4万套，实际已供应4.17万套，完成年度任务目标104.25%。2021年计划供应公共住房3.5万套，力争供应4万套。02外溢区域—环广佛山：高地价下，多个项目价格预期较高，限房价执行存压力佛山整体地价水平上升较为明显，2021年以来，地价水平持续刷新，前期高价地项目陆续入市，依托景观资源及地缘优势，实现价格重塑，在地价成本驱动、规划逐渐兑现情况下，多个项目价格上升预期较高，限价实际执行存在压力。表：2021年佛山土地楼面价TOP10排行榜状态区域项目楼面价均价（元/㎡）（元/㎡）南海桂城中海平洲地块23051周边最高3.2万/㎡顺德陈村华润陈村地块22330周边最高3.3万/㎡南海大沥龙光地块20154周边最高2.8万/㎡待售南海大沥当代置业地块20013周边最高2.8万/㎡禅城石湾粤海湾华地块18464周边最高2.6万/㎡禅城亚艺建投恒福壹号8847拟打造为禅城区最顶尖豪宅南海千灯湖碧桂园灯湖盛世旧改最高5.3万/㎡南海桂城保利和悦滨江1879533000在售南海桂城保利天珺1826532000南海里水新希望奥园金沙公馆1825232000前期高价地项目价格实现重塑资料来源：保利投顾研究院整理

图：佛山新城目前已兑现或在建配套交通广佛1号线、3号线（在建）、广佛环线轻轨（在建）文化世纪莲体育中心、佛山市图书馆、坊塔、科学馆、文化馆、国际体育文艺延医官、佛山新城中的工业服务区等商业星耀101、乐从天佑城、保利广场、苏宁广场（在建）医疗乐从医院、妇幼保健院新城院区教育东平小学、大墩中学、乐从中学休闲佛山公园、滨江湿地公园、滨河景观带等规划兑现加速、配套逐渐成熟02外溢区域—环广佛山：短期内整体走量压力上升，并存在广州客户回流压力从客户结构看，本轮市场上行期，佛山外溢区所占比重较上轮周期上升近10个百分点，价格亦有明显上升，而佛山外围区域仍面临以价换量压力，在信贷升级（8月起，没有佛山一年以上社保或非佛山本地户籍，在非限购区购房，首付不低于五成）下，成交承压，而在广州限价趋严情况下，广佛价差趋稳，临广项目存在广州客户回流压力。图：佛山临广片区成交比重及价格变化情况均价（元/㎡）1361024160100%67%57%50%外溢区成交占比上升33%43%0%2015年-2017年 2019年-2021年广州客其他价差缩小下广州客外溢势能减弱，部分广州客或将回流

图：佛山限购区域及非限购区域成交量价（万㎡，元/㎡）90限购区成交量3000080环比持续下滑70250006020000504015000302010000100500004月05月06月07月08月01月02月03月09月10月11月12月01月02月03月04月05月06月2020年2020年2020年2020年2020年2020年2020年2020年2020年2020年2020年2020年2021年2021年2021年2021年2021年2021年限购区成交面积非限购区成交面积限购区成交均价非限购区成交均价资料来源：保利投顾研究院整理02外溢区域—环广江肇：江门面临结构性库存压力，肇庆潜在库存压力不减江门上半年供应放量带动成交走高，整体供求关系趋于改善，江海中心区、蓬江滨江新区、新会枢纽新城等板块产品同质化高，结构性库存压力不减。肇庆新区及大旺存在多个千亩大盘，未来潜在库存压力依然较大，短期内，部分项目以价换量、高佣金渠道特性难以改变。图：江门全市库存情况图：肇庆近两年卖房卖地图90080070060050040030020010002018年1月库存（万㎡）去化周期（月）

25020015010050002019年上半年 2019年下半年 2020年上半年 2020年下半年 2021年上半年土地成交（万㎡）住宅成交（万㎡）20182018201820182019201920192019202020202020202020212021年Q1年Q2年Q3年Q4年Q1年Q2年Q3年Q4年Q1年Q2年Q3年Q4年Q1年Q2供求1.051.141.331.531.351.261.361.341.471.111.150.690.750.91比资料来源：保利投顾研究院整理

还存在部分勾地大盘的隐形库存，如湾区西部华侨城（8000亩）、香港城（286万㎡）、万达国家度假区项目等02外溢区域—环广清远：大盘加快出清带动整体成交量向好，后期价格将逐步企稳2021年以来，清远大盘项目加快去化，成交占全市比重逐年下滑，如恒大银湖城通过折扣带动成交，恒大低价项目金碧天下基本清盘，碧桂园山湖城项目存量已明显下降，大盘对整体市场走向影响减弱，预计在大盘加快清盘状况下，其对整体市场影响将逐渐减小，价格将趋于平稳。图：近年清远供求量价情况250整体价格低位企稳大盘比重：大盘比重：大盘比重：21%15%12-13%2001501005001季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度2017年2017年2017年2017年2018年2018年2018年2018年2019年2019年2019年2019年2020年2020年2020年2020年2021年2021年供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)120001000080006000