某城市项目开发的经验教训

1万科开发城市居民住宅的经验教训及其规律性总结工程前期(征求意见稿)企业筹划部察目秆焰身录汪工程借前期衣选项拿、决腥策涛穷透衔厉辆怎资对牧诞上瓶--勿--期--胶--帜--桂--抖--宗--雪--心--畏--某-可3医市场索调查歌天旧膛仇雁鹅泄闯温轮零课卧躬坡娃这盼偷俯木匠设-谷--涨--欺--乘--颠--果--气--扶--泊--歪--勤--铃4滤工程预根本响情况瓦礼奴孕张秘瞧喂素杂约蒸恼掌亭鞠蝴刊滤丢-创--车--坐--虽--炮-黑--介--笨--匹--光--广--所-喷9闻工程三法律界手续职躁延垂怜侵艰象芳恐富色辣救赏闹午动滨师-桨--疼--货--蔑--旺--奥--末--躬--般--逐--并--觉15谜工程瞧地价沫款、络配套讽费用塑败贿袭斜清棉来晚东瓣育-眨--虎--华--安--秀--瑞--仇--星--创--腾--备--握16摘工程膨相关颤费用太、税杀收释言庸慎随茫宏话兰踪依巧胀株--垃--腿--护--射--脉--羞--奋--爬--贞--乒--横-1往7乱工程纱投资阅分析蚀值庄盈酬录分倦际梢霜柿束疤灵均对盲骗绝-借--收--练--烟--丰--茂--尽--坏--程--信--概--座19堆工程筑开发眨战略厚性考耍虑搂血字阶企涛荣清冒象聪晚跟愁--卧--至--乱--蒙--堤--号--途--充--塌--捡--史-2要0忧土地四合同杀捏公社倒任油著肺签宋唉搬滚仁微芳骗穗浑啦品乏--温--折--迫--缺--枕--挑--旁--互--漂--较--财-2颠1兵确认同相关益对象燥、环废节的本合法旁性蜘呆秧界两-柳--累--回--杯--驼--北--百--匠--间--妙--陪--演22逆明确乏土地首性质究层著犯貌圾凤与堆朵苏难康瞎伞敬提谨圆蜡--色-氏--足--倘--驴--星--惠--弊--隐--挪--馒--谜24疗地价队泄烫威史雪业照烘敢播膊走神窄雾窑款婶美恶泼菌惩倘张望拣--拍--型--始--糟--割--底--通--既--怨--拢--教-2红6污配套独设施挨存张虏灿仰乓抢牛坚挣裂屑仇璃闭机鼠旅耕酸拾寸牵--圣--晃--蚂--节--喷--安--链--猫--盏--钉--妄-2狐8幕工程话前期国选项塘、决轨策博寒岂撑遍工程买前期究选项鼓、决沿策在膜房地型产开涉发中约具有肃重要塔地位吗。在伸市场为经济辜较成舟熟的内欧美私国家哀，项都目的丹决策绵正确裁与否巨，至很少要迫决定沿这个碑工程雹70伙%的绸命责运。规在中境国大恐陆的网现阶艳段，灶尽管葬市场真经济迈还处骂在发册育过疑程中庭，决门策至慈少也自要决秀定项龙目3泻0%浊以上迁的命皆运。退杀消阀在大侍规模郊的房吵地产姿工程击开发珠中，线前期林的选休项、钥决策胞应把疫握好逮以下鱼7个级方面吨：离市场盖调查君：是兔工程箱立项裂的必钢要条预件。届有无汇市场弊、有振多大望市场涛，是潮判断思工程姓开发折的基嘱础条刺件。完工程壁根本证情况担：是曾在多新个项圆目中傻选择榆，进睬行比抖较判督断的身依据床。怕工程逗的法悼律手勤续：陡是项言目开箱发合螺法化泛的要姑求。笑工程怒地价瓣款、失配套旧款的肠支付首情况境：是把判断糕公司奏资金柱实力切、能服力的尘依据招。开工程姓相关蹄收费鬼、税办收：肺是判挎断费毯用、蚊税收族及手谢续的介依据甲。柱工程同的投携资分星析：猫就项韵目而栋言的娘经济总测算棋与评宇估。融工程土开发虚的战亮略性稀考虑瑞：集殿团发筑展、省公司宵开展泄的战蹦略性奸设想非与该马工程药开发金的丛关系骗。工程法律手续工程根本工程法律手续工程根本情况工程地价款、配套费用市场调查市场工程开发的战略考虑工程工程开发的战略考虑工程的投资分析工程相关费用、税收咸市场踩调查擦姐胜鼠市场念是房煤地产却工程至决策猴的基包本依脑据，单应了兽解和渔把握盒的方欢面有险：暮〔1旷〕、疤当地获房地腿产市捞场宏撞观情亩况及患地块烫所在腥区域词市场籍情况字：锦有多盼大的区市场迫？可羞以做腔多大射？潮城市做不同咏区域夫的市激场有忌那些患特点图？矿〔2谁〕、遇当地衔城市霞近、挨中期动规划散开展小方向窗：洁工程蚁未来浴开展住的前准景如第何？付在什阿么地躺方做亲？越〔3疯〕、染地块俱周边渡楼盘纸情况没：刺供求蓄及市价格方之间眨的关窜系，挠做那代一个廊层面绳的市禾场？迎市场揪竞争借的优配劣势肿何在跃？仗〔4服〕、愿工程信的目说标市赴场拣：接客户侧有那页些特麦征？滚客户肆需求椒、购企买行恶为有秆何特休点，遮能不浙能满氏足？释〔1碰〕、危当地斜房地港产市贱场宏经观情羞况及敏地块刃所在盘区域测市场干情况熄涉划扶对市母场的仓总体桑情况再进行笔了解式和把沟握，雾主要慰包括浮：供贴应情颜况、粥销售盐情况辫、价涌格、需区域网分布备、主疑要发枣展商扛情况匪等。糠以北杆京市乌的房路地产箱市场丸近几细年的皆资料趁及市必场状值况分包析结阶果看式，我眉们可坐以通中过以亦下指马标进译行描康述：西北京工市近疫年来吓严格章控制勇土地罢批租语的一笋级市面场。建失93直、9乔4、内95旷年出宰让的絮土地凡分别谊为9博25煮、6洋50竭、6聋90程万平饱米，懂96咐、9汗7年贡逐年粘递减辈。石近年累来，顾北京盟市住隔宅每菊年的故竣工识量在虎60打0-捕70仍0万左平米冶左右眉，销牧售量馋在3潜00异万平党米左泄右，洪97界、9捆8年映呈平掩稳发肚展态趟势。炼北京合市商茎品住街宅销科售主绣要集暮中在邻朝阳坦区、常近郊跌县区粥和海哪淀区滤。希个人样购置镰率稳旨步上所升，识97竞年达谣到3蜓0%捡左右熔。爷商品到住宅发销售剑以现查房为超主。磨现房晃供给渴量占壶50适%-地60鹿%。寻商品糊房销洪售价伸格稳怎步上脚升，萍近年治呈平橡稳发匹展态今势。纠市区亭四环趋附近并，售凑价在惭50垦00变-8制00冶0元氏/平执米。敬高价门位商之品住烈宅销偏售较胶好。却空置番房多天为低唯价位珠房，窜位置酱较偏谢、交构通不散便。竹市场疾有较代明显徒的区敬域特替征。昆住宅不主要盐集中确在五要个区赠域，畅占全眉市6染0%愤以上拾。宝主要腹开展梢商多混为国显有开行发商缠。数流量占昼全市尤60须%以携上。届因此谜，可便以得鬼出北首京房踏地产用市场直的一复些结那么论性匙判断飞：率①竞在北祥京获恐得土曾地有另一定踪难度调；住②例有一捕定市这场容秤量，帅每年乖约3貌00殖万平芳米；擦③脉售价望较高素；覆④夸市场阴主要助集中撒在几运个区策域；拆⑤订总体路的市喂场化溉程度定不高壤；隶⑥分空置撞房屋球多为废低档典住宅驱。吐除此办外，排还应驱对项亲目所把在的构区域爹进行秋了解每。假偿如项械目位躲于海倡淀区兽：泼海淀湿区年柄销售痒量在湖40链-5售0万就平米到左右背，市倦场供波给量蓬较小别。忽海淀去区商月品住姿宅规蕉模较筑小，棵销售司率较费高。蔽98布年上泛半年暗，海仙淀区课出现眯了一蔬些角“等明星谢楼盘问〞敞，带郑动了弓周边负的区押域市奴场。恰海淀毫区由重于特竟别的发人文厨环境坝，在家北京喝市具鞠有较献高的史吸引源力。矮相对羊而言弊，海辫淀区射的市僚场竞降争不茅太激启烈，改有一灵定的背市场羊空间句。鞠〔2吗〕、贼当地跨城市送近、缠中期乡规划键开展啄方向播遮塘潜童由于用规模塞大，胜工程惹开发倚周期末长。睬工程要后期薄销售钥走势着，与镰当地捆城市悲近、奸中期亲的发搏展规痒划、叶功能软布局垫、基绣础设秩施建蛙设等怨方面迹有较亚大关烂系。推污匹革因窜此，效应了冰解城员市的筐开展派方向棒、区椒域的肌功能漫定位阴等。盗★滥例如玉：烫北京养市的冰城市母规划达及发洞展可杯描述苍为：伯北京拥市的辟居民蜓住宅志总体所是从值市中档心向累外扩宏展。筝未来偷几年春内，秒东部碑、东坟北部顶和北婆部地合区是扭北京杏市城闷市居衔民住能宅发约展的技主流裂方向候。槐西北圾部地烧区，值作为何高新绒技术袖产业半的配吴套，父商品锯住宅必会有序适度陷开展喜。凑南部慨地区弦，城坚市住胡宅的政开发敲，总拍体呈祖平稳铁开展居。烦★夺城市擦各区俊域的缩开展地和功第能定钩位大额致是辫：捉北京箱市中行心区辟积极狠建设凝；趟北京体市南景部、柳西南息部、疯东南贿部以餐工业盒为主认；删北部认开展刚成为含大型塘文化驻、商现业和侦体育硬中心边；皮西北环部为经新技鞋术产称业区竹西部疲以国印家机挺关办走公设螺施为朗主贩东部扰、东村北部巷大力哀开展废商务零中心额。花所以完，北璃京市序商品父住宅愁开发摄首选拐是东蠢部、会东北方部和净北部哪地区秃；其怎次可蜡考虑绳西部菌地区滴。需内要注泄意的榜是，遭在实须际操焦作中镇，要忍得出仰较为具正确里的结席论，搬对当秒地市悦政发忧展政礼策性嘱规划基纲要永及区谎域性助规划执的发坝展走街势及牺有关笨文件粪的掌亦握是柏至关萝重要独的。板〔3希〕、猜地块畅周边粘楼盘雅情况少了解园地块背周边喘2-丛3K争M范止围内笋的楼贝盘情管况，衫把握傲竞争麦的水第平与灵程度滚。发穴展商塑进行督自我龄定位初。立尽可铅能了卵解：狭楼盘咐规模踢、规某划特鞠点、忌立面天及平伯面、娇销售粉价格笑、销设售率陪、营歇销特旺点、爹主要甘卖点羞、主唤要客盛户群役体、撤销售泉现场秩布置贫、小导区环核境、重配套箭、休真闲娱初乐设透施、黄会所爱、入较住率浓、物蔽业管隶理等驳。读例如线：上冠海万羽科城塌市花套园周给边楼烦盘，详航华甚小区驶的总标体特李点是摧：烫以中歉挡物扶业为闷主，是销售辆价格厅在3烛00蠢0-俩40醉00售元/闯平米沃之间尚；孟产品颗差异肌化明滑显，痒开展泉商都白力求鞭做出型个性贞；虹区内丑配套辅与周方边配为套相语结合财；辽绿化拖率较殖高，冲普遍冤在3用0%拐左右睡；塞主力圈客户抚群为似三资稻企业谋白领弄、证低券人兰士；旁卖点拦突出毙，大缩局部飘以规袭划、初欧化佣外立对面、疮绿化馒环境膜和成茫熟社抚区为宗卖点带；凝容积恳率较烦低，艘1.穗4-窝-1遥.6泼左右警；哭平面岁设计港较复仍杂，但反映稼出市房场定爱位不是专一盲；捡推广胁以报翠纸平木面广絮告为弟主；休价格延上以倍低开秋高走暮为主险。导点评锅：喝92牙年万纲科开忍发上炒海城旱市花疤园，波当时歇工程沫周边暮没有工可以源比拟元的楼男盘，克通过晋对城阔市发坦展及晶住宅幅新概锦念的车把握僚，作纸出了要较准恢确的系市场扩定位煤，采焦用了殿新加描坡式宿的园昌区设滩计，坟突出嚼大面燥积的谨绿地百、共跟享空敬间，叼打破桶兵营驼式布晋局，恶广告捎上以订洋派宜、温钞馨、施生活跳舒适骄和方休便为辣卖点剃，以陈“饱明天虫我们海住在沈哪里涂？拜〞秤推广帮主旋咽律，峰在上奥海市弟场上嚷一起责轰动窝。城弱市花帜园超什前的德开展查思路笑，高塌起点掀、高膊定位怖的规孩划和驱推广迹，即矛使与杨2、稼3年得后同叙区域瓣的其妨他项淘目相销比，旱总体奥上仍欠位居竹该区欠域前奏列。彻特别皇是在战规划潜设计量、销什售环翻境包暑装、动小区涨配套内、平层面设爽计、腾物业柿管理烂等方显面处恨于领趁先水贱平，模其他督方面拐至少密处于摩中等民以上锣水平袜。初〔4馒〕项庭目的调目标笋市场灵书延是堂对项晃目主爆要客申户群蠢体的值认识丈。包引括：诊客户逮职业铲、年无龄结性构、燥家庭验人口搏、收直入水流平、燥区域宗分布份、置格业目松的等平。这塑是项忆目操博作的老方向寺性依仅据。霉例如背，在佩北京押海淀腥区开旱发中浪高挡闯居民板住宅衡，其到目标虫市场罪大致敬可选辩择为橡：平海淀虏区内匙的三菌资企尚业部士门经锦理以章上人且员；筝中关户村民肉营、幼私营书企业淘主；恨周边扮学校段留学我回国航人员亭；捉年龄依在3父5-示45属岁之跌间；史以改化善生积活条躬件为词主要召居住牌目的凉；每主力华户型良为四警室二骑厅二符卫〔求面积泽在1申50蚕平米福以上占〕讲销售辜价格悠在6嗓00圣0-屑70翁00浓元/歼平米搂之间拼。头2、毅工程窗根本巷情况飞惧尖糊了解掌工程坟根本镇情况蓄，特邪别是随市政削配套臣状况挑，有来助于对把握梨本钱社和工贩期，仰把双顺方的横职责谅在土挽地出挨让合碌同中场加以式明确键和界插定。魂工程见周边昂社区幼配套宏及周牺边环逼境，句直接链关系消到项午目市观场定终位的鼓客观大支撑旷力。该膊掩亲应嚼了解舍：祥〔1两〕、窝土地衔的完匪整性爸〔2脉〕、沟工程歇大市眼政设咱施配灯套现姑状；滥〔3英〕、满工程蝇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