某广场可行性报告

1[原创]**广场可行性研究报告〔标准研究，全文共赏〕

[center]目录

第一章

惠州市社会经济开展概况……………

05

1．1

惠州市经济社会开展概况……………………05

1．2

惠州市经济开展历程与特点…………………06

1．3

惠州市的区位条件……………

08

1．4

南海石化工程和大亚湾经济区的建设……………………10

1．5

惠州市在珠三角的地位和作用……………

11

第二章

工程概括………………

12

2．1

研究根底………………

12

2．1．1

研究依据

…………………

13

2．1．2

工程参数

…………………

13

2．2

研究过程……………

14

2．2．1

研究目的

…………………

14

2．2．2

研究人员

…………………

14

2．2．3

研究内容

…………………

15

2．2．4

研究方法

…………………

15

2．3

工程背景……………

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2．3．1

开展商简介

………………

16

2．3．2

工程概况

…………………

17

2．3．3

总体布局

…………………

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2．3．4

交通组织

…………………

18

2．3．5

建筑功能

…………………

18

2．3．6

建筑造型

…………………

18

2．3．7

消防及分区

………………

18

2．4

区域特点……………

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2．4．1根本描述

……………………

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2．4．2总体布局

……………………

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2．4．3道路系统

……………………

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2．4．4公共设施配置

……………

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2．4．5绿化系统规划

……………

21

第三章

惠州市商品房需求状况……………

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3．1

根本情况……………

22

3．2

住宅建设和消费…………………

23

3．3

需求主要指标…………………………

23

3．4

需求祈求………………

24

3．5

对环境及配套要求……………………

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第四章

惠州市商品房供给状况…………

27

4．1

商品房供给总量及特点…………

27

4．2

住宅市场开展趋势………………

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第五章

个案分析……………

31

5．1

总体供给状况………………………

31

5．2

个案分析……………

31

第六章

工程评估……………

34

6．1工程概括………………

34

6．2工程优势………………

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6．3工程劣势………………

36

第七章

市场容量……………

36

7．1工程市场定位…………………………

36

7．2目标客户分析………………………

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7．3销售价格预测……………

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7．4市场容量估算……………

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第八章

初步本钱分析………………………

40

8．1工程根本装修标准…………………

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8．2工程开发组织………………………

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8．3土地本钱………………

43

8．4建安本钱……………

43

8．4．1

土建及装修工程本钱

…………………

43

8．4．2设备安装工程本钱

………………………

43

8．5前期费用

……………

43

8．6工程其它不可预见费

………………

44

8．7开发期税、费

………………………

44

8．8红线内、外市政及公建配套设施工程费

…………………

44

8．9本工程静态总投资

……………

44

8．10本工程开发期各项静态总投资比例

…………

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第九章

财务效益估算

……………………

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9．1工程开发前景

……………………

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9．2财务效益初步估算

………………

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9．3工程总体开发盈亏平衡分析………………………55

9．4工程敏感性分析……………………

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9．5影响开发效益的主要因素分析……………………

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第十章

结论及建议………………………

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10．1研究结论

…………………………

59

10．2可行性建议……………

60惠州**广场可行性研究报告

本项研究为标准的可行性研究，主要任务是论证**广场投资的必要性、可能性、有效性和合理性。按照国家有关标准，可行性研究包括时机研究、初步可行性研究和最终可行性研究，根据本工程特点，我们合三为一，从技术及经济角度，对本工程进行标准的可行性研究，本项研究的原那么是：

◆

工程有关经济技术和综合建筑面积指标，是按照本工程有关报建资料以及由陕西省建筑设计研究院的初步设计方案等图纸资料进行统计与编制而成；各类房地产开发市场的成交数据那么主要来源于惠州市国土房管局；建安工程造价的构成依据，既一方面参照了该设计工程所做的工程概算，同时与惠州市建设委员会公布的惠州市正在建设和已经竣工的局部典型工程个案中关于建安工程造价的资料作为比照。

◆

总投资测算一览表，系按整个开发工程完全由惠州市**房地产开发全资兴建的方案，拟分为三组采取滚动的开发形式；本工程各类物业的测定价格与分析比拟是根据对本工程周边物业市场的调查统计数据所得，并经过归纳和整理，其计算模式按照国外尤其是香港地区所普遍惯用的房地产开发工程投资可行性研究报告的表述形式，结合本工程的实际情总严谨测算得出。

◆

本开发工程的各项财务分析局部，按照目前惠州市各类房地产开发物业的投资经验以及本工程的实际数据，经过科学测算获得，务求能够符合此类报告的标准要求、计算模式以及测算要求。第一章

惠州市社会经济开展概况

1．1惠州市经济社会开展概况

惠州市位于广东省东南部、珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港、东莞毗邻，北连河源市，东接汕尾市，西邻广州市。惠州市地处低纬度，北回归线横贯全市，雨量充分，阳光充足，气候温和，属南亚热带季风气候区。

惠州市是广东省的一座历史文化名城，素有“粤东重镇〞，“岭南名郡〞之誉。改革开放以前，惠州市经济根底相当薄弱，直到1979年，全市国内生产总值6.76亿元，工农业总产值6.66亿元，其中工业产值仅为2.67亿元。改革开发以后，特别是1988年地改市之后，全市经济社会进入了迅速开展、充满生机活力的时期。

20多年来，惠州市国民经济持续快速开展，经济实力大大增强，社会和经济面貌都发生了巨大的变化。惠州已由一寂寂无闻的边陲之地变为一方备受关注的投资热土，从一个典型的农业经济区域变为进入工业化开展阶段的新兴城市。

2002年，全市实现国内生产总值525.2亿元，比1990年增长8.1倍，12年翻了三番多，年均增长20.2%。2003年行政区划调整后，惠州市现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县，除龙门县外，其他县区都属于珠三角地区。全市总面积11158平方公里，城镇建成区面积94平方公里。按惠州市统计年鉴口径，2002年底，惠州市总人口为333.72万，其中户籍人口〔常住人口〕283.02万人，外来人口〔暂住人口〕50.7万人。全市现有78个乡镇，10个街道办事处，1066个行政村，并设有两个国家级开发区：大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业区。

惠州市人民政府驻地惠城区，惠城区土地总面积1410.2平方公里，总人口91.78万；惠阳区土地总面积1262.1平方公里，总人口50.77万。1．2惠州市经济社会开展历程与特点

纵观惠州市近二十几年的社会经济开展历程，可以划分为三个阶段：第一阶段是改革开发后到1988年，第二个阶段是1989—1993年，第三个阶段是1994年到现在。第一阶段，1978年到1988年是惠州市经济开展的积累阶段，这个时期的代表性事件是中国开始实行改革开放，香港的劳动密集型产业逐渐向珠三角转移。

惠州市的经济开展比之改革开放前开展要快得多，GDP年均增长10.4%，1988年到达33.04亿元；人口年均增长1.3%，1988年到达218.06万人；城镇建成区面积年均增长4.6%，1988年到达27.75平方公里；地方财政收入年均增长14.3%，1988年到达2.08亿元；工业生产总值年均增长21.8%，1988年到达20.7%亿元；人均GDP年均增长8.5%，1988年到达1526元；三次产业比重从1978年的一产独大开展到1988年退居第二的位置，但该阶段第二产业的比重始终最小，惠州市还没有完成从农业市到工业市的蜕变；这一期间，惠州市实际利用外资和外贸出口也开始大幅增加，但由于基数太小，惠州市经济并没有出现质的飞跃。

1989—1993年是惠州市经济从起步进入快速开展的阶段，经济社会各项指标都经历了前所未有的大开展，GDP年均增长30.5%，地方财政收入年均增长40.8%，实际利用外资年均增长61%，城镇建成区面积年均增长24.7%，外贸出口总额年均增长37.7%，人均GDP年均增长27.2%。从1989年到1993年，惠州市工业生产年均递增57.6%，第二产业的比重迅速上升到首位，1993年占GDP的47.8%，第一产业迅速下降，1993年占GDP的17.5%，成功实现了从农业市向工业市的转变。该阶段的代表性事件是当时我国处于房地产开发的高潮，当时的惠州是房地产投机狂潮最集中的地区之一，迅速蜂拥而来的投机资金一度使惠州市经济开展到达辉煌的顶峰，同时也托起惠州市人民对本市经济开展的高远梦想。这一阶段的另一个代表性事件是熊猫汽车城工程在惠州进行谈判的启动和终止。这些事件对惠州的经济社会开展产生了极大的影响，随着房地产泡沫的彻底破灭，熊猫汽车城工程的搁浅，惠州市的经济开展陷入低落和迷茫之中。

1994年至今，是惠州市经济开展重归理性的阶段，在这一阶段，惠州市一边化解房地产泡沫破灭给城市开展带来的副作用，一边进行经济结构调整，使国民经济逐步实现持续健康快速稳定的开展。在此期间，国内生产总值年均增长18.3%，地方财政收入年均增长13.6%，实际利用外资年均增长6.7%，外贸出口总额年均增长16.7%，工业生产总值年均增长21.9%，人均GDP年均增长14.5%。这一阶段的代表性事件是中海壳牌南海石化工程的最终签订。预计未来五到十年间，大亚湾区的石化产业将投入1000到1500亿元的建设资金，巨大的产业集聚效应将为大亚湾的工业化、城市化提供强有力的物质支撑，也将为整个惠州市的跨越式开展提供契机。1．3惠州市的区位条件

惠州市是珠三角东部联系粤东地区的区域交通枢纽，紧邻深圳、东莞、广州等珠三角兴旺城市和国际大都市香港。惠州市区西距广州市153公里，东距汕头市320公里，南与深圳市相隔80公里，惠州市南部的澳头港到香港中环码头仅47海里。

良好的区位条件是区域经济快速开展的重要因素，其毗邻香港的优越区位条件便是其中最重要的因素。改革开放以前，珠三角西岸的开展快于东岸，改革开放后，由于东岸接近香港，近水楼台的优势突现，到2000年，深圳和东莞的人口和国内生产总值是中山和珠海的三倍多。形势出现巨大逆转的主要原因就是区位条件，东部地区与香港的连通性较高，这一差异使香港公司和在香港的外国公司的投资、技术和管理倾向流入珠三角东部，为深圳和东莞外向型经济的开展提供动力，使东岸经济开展迅速赶上并超过西岸。

根据有关方面的测算，在广东、香港企业北上的数量与陆路交通的距离根本上成反比，珠三角城市与香港的距离每减少1%，制造业外资企业单位数量便增加0.58%至0.61%，制造业外资投入金额增加0.4%至0.6%，效劳业外资企业单位数量增加0.34%至0.37%，效劳业外资投入的金额就增加0.2%到0.7%。

进入新的世纪，惠州的区位条件将的重大的改变。CEPA的签署与实施，在未来假设干年香港对珠三角的辐射作用将大大加强，香港的国际融资能力和高端效劳业将大大促进珠三角的全面开展。惠州作为珠三角城市重要的一员，通过根底设施建设改善与香港交通的便捷性，进一步充分利用和强化毗邻香港的区位优势，使其接受香港和周边大城市的经济辐射和承接产业转移，与香港进行更深层次的合作方面，有更大的作为。1．4南海石化工程和大亚湾经济区的建设

落户大亚湾的中海壳牌南海石化工程，首期投资43亿美元，是国内目前最大的中外合资工程，由英荷壳牌公司与中国海洋石油总公司及广东投资公司合资经营。工程采用世界先进的石油化工技术，年产80万吨乙烯，进而衍生出230多万吨高质量的化工产品，年销售值达17亿美元，对下游产品的拉动效应为1:50。该工程已于2002年11月奠基，目前正在进行80万吨乙烯裂解装置建设，预计到2005年正式建成投产。

未来几年中国对石油化工产品的需求前景仍然十分广阔，石化产品在中国还有很大的开展空间，惠州正积极抓住这次时机，争取吸引更多配套的下游石化产业落户惠州，使惠州成为珠三角乃至广东省重要的石化基地。

大亚湾经济技术开发区是国家级经济开发区，陆域面积273.68平方公里，海域面积488平方公里，海岸线52公里，自然条件得天独厚，拥有全面开发吞吐能力超过亿吨天然深水良港，土地资源、淡水资源和旅游资源也十分丰富。初步形成了比拟完善的道路、供水、供电、通讯和港口等根底设施网络，具有开展临海大型工业工程的优越条件。

大亚湾在努力构建完整的石化产业链方面有很大优势：壳牌公司是全球500强跨国公司之一，拥有先进的管理和技术设备，在世界石化市场占据重要地位。壳牌公司的龙头地位有利于大亚湾吸引其他跨国企业的集聚，进而构成完整的石化产业链。开发区内已有东风本田等一批汽车零部件企业，形成了一定的产业规模，随着日本三大汽车生产商进入珠三角地区，大亚湾汽车装备业的开展前景十分可观，特别其优越的港口条件将使本区域有可能形成大型汽车装备业的出口基地。如果从更大范围来看大亚湾，其开展前景更不可估量。

大亚湾东部的稔平半岛，土地面积740平方公里，超过新加坡的土地面积，正处于尚待开发状态，具有开展多个大型工业工程的条件，正受到外来投资商的高度关注。1．5惠州市在珠三角的地位和作用

目前，惠州是珠三角东部联系粤东地区的交通枢纽，是珠三角电子信息产业生产基地之一，是珠三角主要的生态农业供给基地和生态环境保障区。惠阳市改市划区，拓展了惠州中心城区的开展空间，从地理位置上实现了惠州从沿江城市向沿海城市的转变。正在建设中的中海壳牌南海石化工程将给惠州市经济开展增添一台强有力的发动机，推动惠州工业化进程，拉长产业链，使惠州成为珠三角乃至华南地区的重要化工基地，改变惠州在珠三角的分工地位，进而带动珠三角东翼边缘的工业化起飞，为东翼乃至整个珠三角提供强大的根底性工业支撑。

同时，石化产业区的开发使惠州产业空间向沿海推移，带动城市空间向沿海开展，推动惠州市走向真正意义上的沿海城市。随着继续加强与深圳、香港、东莞的联系，对旅游资源的开发利用，对生态环境的加强保护和建设，惠州市未来将成为珠三角重要休闲旅游基地，成为珠三角东部产业转移的最直接承接地。第二章

工程概括

2．1研究根底

用地单位：惠州市**房地产开发

发

展

商：惠州市**房地产开发

用地性质：商住楼〔高尚住宅〕

工程名称：**广场

用地位置：惠州市江北27号小区

用地现状：已开发40%2．1．1可行性研究分析的根本依据

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2．建设用地规划许可证：惠州市规字第337号〔一期〕

3．商品房预售许可证：惠州房预许〔2002〕42号〔一期〕慧2．炼1．焰2项永目经悠济技浆术指斧标和裂有关横参数

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蚕房地鹊产业婚的发斤展，眉将会匪带动廊一大振批相耍关产防业的往开展当，因朱而房捐地产但业成并为一主些相歪关产终业的平助动奔器。粗惠州窑市的氏房地辅产业卖的发姿展，屠也倍嚼受政夜府和栽企业毅的关斗注。腾房地盆产业绑的良锈性发丢展，面受国烤家相趟关政臭策、刚法规绿影响福极大弯，当轮前，栗国家融相继拥出台边了一杂系列暂法规汤和政剥策，布支持房和刺顽激房收地产子业的坝开展域，国论家建借设部篇也先判后出悦台了鬼相应华的措村施鼓逃励和坝扶持饿房地志产业你的发尸展，筒在这创种情笋形下漠，房忠地产盗业已型成为守国民么经济洪的一吧项关梨系国变计民谅生的悲重要玩产业和，具处有较龄为广远阔的脊开展熟前景辣。惠亲州市怪房地略产的垃开展沸，与狠国内共其它匙城市仇的房滚地产末业相淋比，远既具锡有共匪同之发处，叨也显遥现出羡其特桂殊的塑一面链。惠龙州市抚商品钟房发旅展有刃以下枣几个枪趋势近：自

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在冒政府释鼓励披消费刃政策较和加姓快房心改进确程影唉响下乒，市奏民的范商品崇房消春费日灰益提版高，第住宅差市场环需求刃容量锡增大问。国吃家为率鼓励剃消费假，近压几年冬来数黄次调调低银滥行利阅率，批引导疗人们费加大壳消费位量，神扩大写内需坛。商脾品房暴作为饱老百浆姓消爸费生退活中示的一点个大凯件耐摆用消渗费品柏，其云主导崖作用液极为艺明显父。加夏之国泰家加辆快房效改进错程，淋取消嚼了实悲物分焦房，锣开始欺实行福货币俘分房芬，商耐品房激的消杰费日猜益成爱为千麦家万讽户的苦的大甩宗消刷费。煮惠州凝市民驼人均袖收入萄近来砖来一甩直呈订增长标态势盘，其怎对商夕品房丘的消既费也险必将框有所鸭增长痛，住铲房需阅求增钟大增坚多。

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房喂地产品市场提竞争号日益挽剧烈暂，竞宅争将驼更多拌地表虑现在俱开展洁商的送实力位、信曲誉、谣品牌奖上的置竞争在，通猴过竞洽争，始市场据日益稿标准泽和成剧熟。扯房地稿产市性场竞颈争加伴剧，纸各发警展商倦在房拣地产晕工程顽上更巾趋于腹理性坑和务凭实，失竞争夕不仅没在户殖型设扬计、表结构辅、小羽区环屠境等月方面绣，更歪多地品将在姑实力动、规电模、柜品牌仗上展鸦开。

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本哗工程耗正南缓位置复为政奔府拟单建的所80家00跑0平写方米兴的生敬态主爱题公鄙园，脉让生宿活与鸭购物妄在*虽*广龙场的有们在暗享受穷生活掩便利胞的同兽时又阳可安吼享生朋活的膝悠闲乓。

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本趟工程蚂座落案在惠樱州新造城区任，集祝政治中、经旗济、杆文化藏、教独育为杜一体州，独胃具浓池厚的环文化肿气息珠和人嘉文环临境。块文化聚和人学文环蓝境对竞一个搂小区酿的开待发至滤关重娇要，劣其巨鼻大的漫潜在历号召轻力有莫时会嗽胜过筋楼盘铃的广参告炒毒作。

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工程劣势

〔1〕

因为受其占地面积的影响，无法形成大盘效应；

〔2〕

随着惠州由滨江城市向滨海城市的过渡，江北新城的开展空间受到一定的制约；

〔3〕

社区效劳相对薄弱。

因**广场分为各个小区组团开发，小区的全面配套完善需要一定的时间，因而客观上造成社区效劳的薄弱。第七章

市场容量估算

7．1总体定位

依据工程规划市场状况和开展商的设想，本工程的总体定位是人文住宅小区。这一定位内涵是：

◆

**广场为高尚住宅小区，提供高品质的硬件设施和软件效劳为开展商的根本理念。

◆**广场为惠州居民提供超前的生活空间和居住理想。

◆**广场的卖点在于人文关心和优良效劳7．2目标客户

根据本工程的市场定位，结合**广场小区的环境因素、规划条件、建筑质量、建筑特色，我们把目标客户确定为：惠州市有一定根底的中高收入家庭，同时包括中高收入的外地在惠工作的成功人士及对拟在惠州置业的香港同胞。

这些目标客户具备如下特征：

◆收入稳定。且中高收入水平〔家庭月收入在4000元以上〕，尤其是个体私营企业主

◆对居住环境有较高要求，追求舒适和享受的生活

◆年龄在30－50岁之间，已有一定的事业根底

◆文化程度较高，对居住有自己的品味要求

◆两代或三代家庭，同时不排斥外资及内资企业高级雇员

◆二次置业人士

7．3销售价格测算

本工程均价定为2300元/平方米，此价格在同类物业中属中等偏下水平。在同类小区的销售中，市场销售价一般为均价2800元／平方米。同时调查说明，在设定类似于**广场产品后，消费者能够接近的平均价格为2507元，如下列图。

7．4市场容量

估算对于市场容量的测算是市场研究的根本任务，亦是可行性研究的重要内容，在抽样调查的问卷中，我们设定以下指标作为推断市场容量的根底，同时统计结果附后。

◆

近一两年有购置商品房意向的家庭。调查结果为17％；

◆

对住宅环境持“十分重要〞的态度的人士。调查结果为占购置人士的21％；

◆

接受江北地段。调查结果占有购房意向家庭的37％；

◆

能够接受商品房价格区间在2000元／平方米以上的。

调查结果占有购房意向家庭的53％。如果以惠州28万家庭计算，哪么，**广场的市场容量为：符合1和2者为

28万×17％×21％＝9996个家庭

符合1和3者为

28万×17％×37％＝17612个家庭

符合1和4者为

28万×17％×53％＝25228个家庭

符合上述四个条件者那么为

28万×17％×21％×37％×53％＝1960个家庭

根据经验，并考虑众多不定因素，上述结果应进一步修正，取修正系数为0.3那么市场容量为1960×0.3＝588个家庭

另一方面，按照建设规划，**广场首期工程的开发，市场是完全可以接受的。第八章

初步本钱分析

本章节所引用的建筑经济指标、根本技术参数以及主要本钱数据，如土地本钱、前期费用、开发期应缴纳之税费、小区红线内、外市政与公建配套费和建安工程造价等，均以开展商提供的资料为主要依据，由受托方专门组成的本工程研究小组经过与开展商进行了有关的商榷，最后得以确认。

本二期工程拟分三组、滚动式进行开发，第一阶段开发C区，作为本工程启动，第二阶段、第三阶段须观察工程周边物业市场的变化从而制定出相应的开发策略。

本居住小区地上建筑面积除了公建配套设施外均为住宅，地下建筑局部一般作为停车场及机电设备房或管理用房使用，各期公建配套设施功能配置比例与面积仍然有待规划局与设计单位、开展商的共同商定后进一步落实。

根据本工程物业开发的实际情况，结合本工程地块相邻的其它开发工程的装修标准，指定以下的装修档次进行总投资估算。8．1工程根本装修标准

建筑用料说明：

1．屋面

平屋面、坡顶盖。

2．墙体

外墙砖或高级涂料。

3．外门窗

低台凸窗，绿玻璃，塑钢窗。

4．内门窗

预留。

5．地面做法

30厚1：3水泥沙浆抹平〔待二次装修〕。8．3土地本钱

本工程土地本钱的总额为4000万元。

按总建筑面积49552.6平方米进行分摊，单方本钱为807元／平方米。8．4建安本钱

本工程建安工程造价〔土建装修工程费及机电设备安装工程费〕总额为28752万元。

按总建筑面积250000平方米进行分摊，单方本钱为1150元／平方米。8．5应缴各种税费

本工程应缴各种税费总额为2500万元，单方本钱为100元／平方米。

本工程开发期应缴纳税费包括：