某某年中国商业地产市场预测报告

12006年中国商业地产市场分析预测报告自2000年起，商业地产首先在北京、上海、广州等几个经济高度兴旺的地区兴起，并快速蔓延到全国。根据国家统计局统计数据显示，2001年以后，我国商业地产投资年均增长率到达33%，超出住宅投资增长率6个百分点。其实从2000年开始，我国商业地产投资的增长速度就远远超过了国民经济的增长速度，且商业地产投资占当年房地产投资的比重呈逐年上升的态势。2004年全国商业地产投资总额到达1723亿元，比2003年增长32.35%，新竣工商业营业用房面积增幅16.16%，分别高出整个房地产开发投资和竣工面积增幅2.76个百分点和5.73个百分点。进入2005年，我国商业地产呈现出更快的开展势头，仅2005年1月至5月份全国商业地产工程开工面积达1.34亿平方米，投资同比增长38.7%。

扁证一、肢我国英商业蛾地产碗快速堪开展我的原样因

愚锣我国蜜商业带地产律快速含增长片主要伍源于瞧以下烟几方或面原译因：

枯准1.龟宏观兆经济让的发湾展和闲人们尤生活突水平目的提纲高，聚导致觉消费太者对鸟零售桂业需要求的纤增加辞，从词而营总造了服对商铅业地颤产的薪市场梢需求精。图行1显宁示我六国居都民人即均可始支配异收入路、社诵会消卫费品羞零售滔总额编与商惧业地惰产投炸资额依呈现纯粹相特关关尾系。权近年皇来，椅我国讽城镇蚕居民宣人均数可支殿配收直入逐米年以沟较快筛的速千度增掏长，止因此碰居民左的消柄费水倒平逐差年提窜高，乒表现晃为社图会零浩售总揪额的承逐年访增长经，从假而带掌动了忘商业惠的发堂展，倦这就如必然颠拉动地对经巨营场歌所的醉市场午需求少，结吗果表采现为译商业剧地产岛投资凳额的犹快速吧增长爷。从础恩格庙尔系寸数看惕，自辅20谜00拢年起虑，我柳国城缎镇恩翠格尔知系数茎开始恳降至奶39理.4靠%，篮20划03抵年降途至3扶7.愿1%谦，因嫁此催改生了考大型劈购物乖中心矮等大仍型商迫业机丘构的芝开展霉，进煌而诱爸发了晋商业冰地产辽投资挥的加烫速增芝长。

戴沸2.雾各城尊市政偶府部卷门充驴分认爆识到饮大力竭开展温第三斑产业谨和现拖代服坏务业剖的重尊要性傍，不膏断鼓颠励推船进城幅市商哥业的主规模锯化发卡展。狮加之重新一糟轮城饼市建润设和缓改造甚高潮绍的兴米起，梳都为熟城市荒大型纳商业毕工程趁的发玩展创病造了圆机遇设，从林而拉绣动了划城市蹦商业盯地产轻的发唱展。

跑赌3.卵商业侍地产芽开发危的高揭收益腐性。清长期领性和锡稳定个性迎晨合了也地产富开发蒸商的放需求旷。与姿其他现房地估产产铜品不茎同，夏商业追地产鸡不会寺因房箩龄增袄长而远降低芳其投那资价度值，浅恰恰垮相反榨，好断的商纽业地际产因菜其稀梨有性鱼，会蜂随着斑商圈幸的发棚展成毁熟而傍不断冰升值杠。此文外，昌承租必户对妄商业警地产歼的装售修投己资、授赢利炸预期楼以及哪长期拘规划倦，决怎定了麦商业暑地产唇租约渡的长女期性他和稳茧定性蚊，这脂都使修得商别业地橡产受为到开贿发商汤的青溉睐。

笼匆4.竿休闲贵经济格的产帽生促纱进了位商业钞地产话的繁织荣。侄19纷95角年以步后，掘我国鸟居民芦全年型平均舱休假述时间势增至夜12脚1天换：每爱年按振52便周计市算，齐假定适每周口都实俩现双植休日浑，那么赌共休蝇息1陷04誓天，趟再加棉上“稍五一遥〞、寿“十杀一〞棒、元挽旦、汁春节贴，共眼有1昂0天漏。从统劳动液制度砖看，岗休假滥天数视已占岂全年顺时间悼的三丛分之布一。的休假般时间鸭的增迁加，鼠为居依民从脚事休饲闲活相动创兆造了亏条件侍，促喂进了热城市初休闲虫产业脖的发地展。坦仅以辱日常争生活怒为例母，品钳茗、酒健身谅等在摔几年剃前还规少见西的活申动已撤成为传人们秤都市殃生活鬼中不奉可或胞缺的辅一部居分。北而居罩民休聚闲活尺动的创增多净引发厌了对后提供线休闲鹿场所忘的需耽求，副为商吹业地掠产创裙造了芝新的摔市场请空间逗。

聪活二、糠我国啊商业齐地产按开展盈中存听在的堵问题

识斑1.做商业笨地产碧工程育开发杂盲目包无序算。一抗些商永业地吵产开于发商祥出于购自身篮利益僵的需印要，葵追求劝新的标投资燕盈利按模式担，引驼发了沾大型满商业串网点甚建设传热潮替，结劈果绝异大多迈数项尝目论手证都公不充搜分，耐建设桂开发题盲目讯无序姜。很驴多商回业地涂产项溜目采爹取了棵“先策开发踪后招贸商〞扶的方写式，障最终趋造成幅工程款的损骨失巨侧大，懒还经共常引远发开茧发商洗、经伯营商粱、物滨业管评理商屿三方雅的矛弊盾，铁成为翼新一杀轮投岩诉热率点，吹有的央还导愿致了棒就业锡、扰佩民、悄影响铁交通君、破杆坏环冬境等仇一系搭列问汤题。愧此外萄，项右目开损发的执盲目削无序皂还是绞近年更来我都国商堆业地胞产空伐置率是急升班的一稍个重挠要原纪因。

环厨2.济模块芒化开训发影科响整阵体运生作。骆现代垮商业奔地产遇是与坦各种序零售窜业形起态充组分结款合的绑高专浪业化落产业随，因所此应旨该是惜多功够能相沸协调溉的。毕以大员连城独市广迈场为蚊例，堤它综废合了梦商业奇地产亏的购但物、烛休闲输、运战动、葱餐饮拌、商寿住、凉办公呈、酒糕店、耽豪宅喷等九桂大功插能，滑实现背了多质功能圈之间咱的优错势互朽补。垂豪华当公寓扑、酒贺店式刺公寓堪、商费务公挂寓、给五星低级酒诞店汇钓聚的之白领济群体变和上扫流阶休层形览成庞楚大的为消费跟市场句，为娇商业慎局部梯带来夏巨大言商机萌，商什务公苦寓内宽公司皮之间崭的商己务往量来又斤为酒蹲店带途来强听大的兴销售伯能力庭和客述房超洋低空咱置率适，这负种强分势联叛盟塑胖造了跃大连使城市致广场原的整当体优仿势。汤但是予，目问前国夏内绝瞒大多稀数商踩业地滥产项践目采滚用了蓝所谓忙“模桂块化磁〞的皱运作感模式遍，即柳简单粉地把井整个伸工程清分割艘成假设置干模妄块再苏进行鬼叠加嚼，放苏弃了柏统一已规划赶和专红业化征的开僵发操爱作程适序，仔结果益导致障模块举之间紧、商库业项拼目与供零售昆业态亩接口犬出现剑偏差漫，削粪弱了秤整个华商业转工程宫规划回的合职理性娱，严堆重制晌约了袋商业贷地产保的正占常发轮展。苏比拟客普遍蒙的情播况是邪，在黑同一弱区域术内的锐几个秆工程喂相隔酱距离浩较远姨，无酬法形焰成整坟体规重模，够反倒洽削弱败了项蜓目的梁总体来竞争撇优势越。

拾鞋3.侮开发造商忽怪视商伤业地将产项辈目的齐后续滨经营只或后般续经庄营管怠理失锤控。稼很多贞地产暮开发桨商都摔抱着引“卖躁完就纺走〞草的经拢营思德路，脱只注丸重前呀期开悦发并跨尽量打缩短巾开发贸周期涌，项海目建吊成后恐能租峡那么租滥、能旁卖那么法卖，谎根本墓不考眨虑能繁否经芽营、承是否亭适合耻经营虏等问庙题，肝结果触导致浩了很立多开哭发商粉功成兴身退源，投劝资人优和经阳营者腐那么被续深度贺套牢秩的情炕况，懒甚至放有的举开发秋商自纷己都谨无法销全身崭而退冬。有暮的开犯发商剑虽然榆考虑殖了后肌续经括营问逐题，脊但是臭将项倍目部榴分或离全部文出租探给投可资者喷后，铺往往革缺乏矛对项塌目的握整体赶控制科能力仙，很扯难把职握未开来入撒驻经瓦营商腿户的急档次载和品剪位以润及对茎整个但商业梢工程碑的影铅响。

晒弹4.醋商铺珍运营态模式练的缺静陷。梦20抢02朵年至络20垒03尽年期删间推节向市稠场的田商业嗽地产慎工程挥，多脱数采立用“郑产权错式商矿铺全日零售秤〞模舱式或籍“主谢力店按租赁算+商春铺全扮零售盆〞模支式。铸在一惨些已垃开业翁的项壮目中拣暴露嚼了许霸多问组题，织比方山各租柏户都君重视碎自家年营业僚面积阿内的占形象贪，而讨无视椒了公随共空兴间的剥重要队性；叼工程广整体坝推广肌后劲镰缺乏臂；业观态调馅整与物品类惨调整豆引发缓纠纷麦等，美结果奶很多形工程米由于病这类洪短期眼操作剧模式唯而停及止营队业。倒另外酿，有限的开详发商还承诺享将售架出的蹈商铺名从投渡资者辅手中线回租纪，整关体交古由有僻实力铜的商过业经川营主遣体进拒行运祖作，壳并给盾予投铸资者奇一定亦的回玩报，争即返属租。意客观惠地讲括，返详租在味收益书性物暴业销慕售中蒸确实的能起脂一定挪作用夜。但艰我国历内地榨商业除地产帖市场橡开展晚还很屋不成顽熟，便这种胡策略品不能餐兑现燃的情命况时杯有发务生，搜结果州使个春人投载资者役蒙受猪巨大转损失蛋，同误时对井开发剥商的你伤害梯也相很当大范，并萍引发疫一些级法律筹纠纷毕。

绸挎5.巷商业代地产励融资怨渠道仍单一衫。我死国商裙业地意产融夹资渠液道比映较单染一，奸主要际就是虚依靠尚银行泊贷款蛛。日销前全绒国商谨业地韵产对黎银行防信贷裳依赖区水平饰在7霉0%躬-8闯0%闷左右诸，商踏业地泰产自推筹资纤金比广例很琴低，光只占购到位蜓资金切33超.5翠%。啦而大决型城头市开拥发商捐对银凡行信点贷的护依赖姑程度底已经己超过搂了9赴0%送，大锄大超络过5追0%畜的风鼻险贴辟现。基在银决行对笛商业阿地产般工程饮的贷败款越路来越天谨慎李，限踢制越愿来越调多的炒情况鸽下，脱融资辱渠道粮相对监单一费的众付多商融业地强产开陵发商零将面纱临资虽金链质断裂凉的危行险。

鄙澡三、盆我国伸商业卡地产膀健康倡开展股的对沙策建漫议

拿些1.睬根据窗城市辆特点责，因件地制茶宜地烈开展劝商业蚂地产瓜工程收。商很业地虫产项廉目，烫尤其戚是大捉型商妖业地罪产项咸目与点城市饥经济秆开展印水平蹈之间焰存在论正相洽关的绢互动胞关系稻。城葡市管搅理部抖门和曲商业吴管理千部门询必须菠严把杨大型骂商业哀地产老工程陷的审功批关何，保舒证各金类大牵型商陪业项脉目在宽数量呈和结闸构上捐的协刃调，兄防止累造成鹿重复塌建设接、恶灭性竞挨争的蚊问题趁。而彻且不琴同城毅市商饭业地巩产项例目建号设应膛该结考合当献地的仍风俗刑习惯故、文铺化环盘境、掠产业蜂优势特和历乱史传司统，脱使商反业地津产的宅开展肃与城图市建舍设、鬼城市悦经济国的可矿持续绒开展盯相协芝调。

散壶2.晓建立拔科学革的商赢业网所点规薪划。港今后锤政府易部门迎应努候力推秃动产饰学研战的有裁机结犯合，捆充分门利用查当地雁高等劫院校杏、科伟研机眯构的领研究虚实力捏，建贼立起房商业渴饱和母度指苍数的首评价京体系展，并剧认真盖做好蜜城市笋商业尤饱和碎指数获的测邻评工北作，别使商格业网纱点规隔划的股制定具更加丰科学公合理开，这陈样才薪能真免正有糟效遏守止商疑业地躁产的干盲目聋开发厘。

妥弹3.爪科学蹲设定罗商业圾地产庙开发装程序跪。目银前，隙内地缠地产扣商的畏开发闷程序悬一般苦是：池买地两??走设计密(按眠地产符商的拜主观锻要求船)?陆?建闻设(驾按地柔产商饿的要全求)容??属分割小出售清或出星租(辫中小享投资姥者购晓买)浙??胶回笼忠资金肥??狮开发拌新项效目(但用回种笼的基资金御)。酷其实角正确辜的开迎发程俗序应疮该是壁：招蛋商(绣与零爆售商虹等商盆家签右好合豆同后诞)?按?设对计(穿按零奸售商叉等商山家的竹要求钢)?洽?建盟设(攻按零亿售商叠等商骂家的糕要求庭)?嫌?分打割出啦售或炒出租电(中究小投托资者弟投资娱购置千)?单?物累业管生理(汗开发须商或捡第三剂方)视??锈长线倍经营董??闹开发谋新项前目。者我们果认为右，在剂科学棕的商寻业地翼产开件发程胀序中史，招朗商应么先于烘地产留开发愧，最我起码竟招商拍应与鸭地产搂开发洽同步胃进行裕，这钻样就免可以士防止欢地产漠商所站建的物商业哨物业盐不能帅满足果零售内商需愿求而诱导致墓招商钱难、迎空置棒率高熔等一汗系列鲜问题掌。

演怕4.阳科学企运用盼订单访商业阳开发欣模式毛。万罗达集攻团首钳创“还订单收商业指地产昏〞模死式，表运用蹦该模拍式在眠全国园19删个城木市开敏发了兵21育个购简物中番心，黄成为厚中国暖最大维最成膜功的沿购物醒中心聪开发跃商。星订单葱商业切模式眨具有礼显著元的优这点，允较之午传统棍的产香权式殖商铺积销售宜模式予更有降利于口商业转地产胀的健曲康发路展。播但是融由于克订单缘商业虫量身肢定做贷的特课殊性系，往澡往决漂定了齐建成惕的商毫业地方产只梁能提贼供应套特定家的大朵型主轿力店约商家版使用台。这弱样一游来，编订单委商业线所潜纪在的兔后期嘉风险朽，完柳全受形制于湖主力朝店。且一旦袭主力掀店经荒营不流当，时出现乓关门缺停业研情况甚，所余爆发细出来塘的风坏险将望更大君，因岛为，柜量身迁定做销的地凡产很膊难再强适合本其他鞋商家抵使用迹，只划能长诱期空凉置，如这给露开发峡商造唉成的焦损失茂将更墨为惨挣重。疑这就呼要求交订单芒商业哨的开掩发商愿对于抽主力窑店的斜选择烂必须柳慎重博，应悄选择形国内拔外著贫名的塑、具牙有长部期合煌作意校向的哭商业板企业章，尽末可能再躲避池潜在惨后期牺风险精。

详替5.续拓宽揭商业丽地产泽的融汪资渠啄道。嫌商业攻地产糖开发榨商应医改变谦单一亲依靠迫银行移信贷桐融资最模式败，可湿以探倒索信伟托、苗海外导基金泉、将时商用亮物业屈实行练“证朱券化倒〞等假新型洗的融览资渠牵道。高比方愿在国滤外，凳房地狭产信迎托投吃资基匠金(挽RE餐IT字s)蕉是一盼个与蛛商业买地产演共同畏成长钥的金梳融投腰资手杆段。剂20黄05灰年年国底，喷广州激越秀斗率先齿在香勇港发腥行R妹EI暑Ts警，开庆创了遭国内阀优质龟物业摸打包烂到境脉外上胀市融够资的签先河病，随紧着新奉加坡泄嘉德贱置地很与深色国投租、澳稿洲麦皂格理柿银行策与大惰连万居达等走之间罗的大铺规模涨工程帝股权妙收购墓合作童成功诵，R棕EI寿Ts基境外拾上市酒将成饥为一烫种潮竹流，萌为商抚业地总产提绒供了起非常伏好的厨融资崇渠道愚，有楚利于惧地产乱开发矿商突敬破资贪金瓶钱颈，毅促进蜡商业震地产汤健康朗的发业展DATE\@"M.d.yyyy"DATE\@"HH:mm"11:31DATE\@"M.d.yyyy"DATE\@"HH:m