姚家小区西区旧城改造开发项目可行性报告

PAGEPAGE58姚家小区西区旧城改造开发项目可行性研究报告济南福泉房地产开发有限公司二○○五年五月总论第一节项目背景一、项目名称：姚家小区西区旧城改造开发项目二、建设地址：济南市历下区浆水泉路三、建设单位：济南福泉房地产开发有限公司四、可行性研究报告编制依据1、《济南市城市总体规划》（2003-2020）2、《济南市房地产开发“十五”发展规划》3、《济南市发展计划委员会关于第一批历史遗留经营性用地项目立项事宜的复函》（济计投资函[2004]25号）4、《投资项目可行性研究指南》5、《房地产开发项目经济评价方法》6、城市居民居住区规划设计规范7、建设单位提供的其他资料六、项目提出的背景随着我国城镇住房制度改革的深入推进，住房建设步伐加快，住房消费有效启动，居民住房条件有了较大改善。以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。2003年国务院颁布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发［2003］18号），正式确立了房地产业作为国民经济支柱产业的地位，要求各地根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭能够购买或承租普通商品住房，顺利住上自己满意的房子。根据山东省2010年城镇住宅发展纲要和济南市建设事业2010年远景目标纲要的要求，济南市以建设现代化省会城市为目标，大力推进城市化进程，进一步加快旧城、旧村改造和新区开发的步伐，不断提高城市居民居住质量与水平。姚家小区西区改造开发项目作为旧城、旧村改造的历史遗留项目，符合政策规定和城市发展的要求，市有关部门同意该项目进入建设程序。因此，济南福泉房地产开发有限公司决定抓住当前有利时机，加快项目开发建设的进程。七、项目建设的必要性1、符合国家的产业政策。房地产业是国民经济中关联度较高的先导性、基础性产业，也是我国社会主义市场经济发展的支柱性产业之一，它的发展对扩大内需、拉动经济增长具有十分重要的作用。据统计，我国从1980年至1997年间，建筑业总产值增加30倍，提供财政收入增长150倍，建筑业的增加值高达GDP的8.5%，大大超过了通常支柱产业占GDP5%的国际标准，而建筑业的发展中有85%是由住宅建设所提供的，住宅业每增长10%，可以带动GDP增长0.5个百分点，显而易见，住宅产业对国民经济的带动作用和关联度越来越强。为此，国家特别把住宅建设作为新的经济增长点加以扶持，胡锦涛总书记在中央经济工作会议上指出：“住房、汽车……等行业发展很快，与提高人民生活水平和质量密切相关。这些领域市场潜力大、产业关联度大，对促进结构调整、拉动经济增长有重要作用。”2003年全国建设工作会议上提出，要坚持扩大内需的方针，进一步推进住房制度改革，不断完善住房政策体系，促进住房消费，以带动几十个相关产业的发展和近万亿元消费，同时促进城乡居民就业，推动经济体制改革。因此，该项目的建设有利于加快促进国民经济增长，提高城乡居民的居住水平，符合国家产业政策的要求。2、符合山东省和济南市的住宅发展规划日前，由山东省建设厅、发改委、财政厅、国土资源厅、物价局等五部门制定的《山东省安康居住工程实施方案》已获省政府批准。《方案》中提出：到2007年，山东省要基本解决人均住宅建筑面积10平方米以下的居民家庭住房困难，逐步改善城市中等以下收入居民家庭的住房条件，使城市居民人均住宅建筑面积达到27平方米；到2010年，全省城市中等以下收入居民家庭基本拥有或租住一套建筑面积不低于60平方米的成套住宅，使城市人均住宅建筑面积达到30平方米，全面完成旧住宅小区的整治改造，令居住质量和环境得到明显改善。济南市房地产开发“十五”发展规划中提出：到“十五”末，完成房地产投资264亿元，开发各类房屋面积1800万平方米，其中住宅1500平方米，要分别比“九五”增长89%、64%和67%；消除人均居住面积不足4平方米的住房困难户，使其人均达到12平方米，住房成套率到85%以上，全市房地产开发拉动相关行业的产值不低于600亿，增加财政收入不低于15亿，增加就业人数不少于15万人。2005年是“十五”计划实施的最后一年，也是关键的一年，所以，该项目的建设符合山东省和济南市的住宅发展规划。3、适应加快推进城市化的需要为充分发挥城市在经济、社会发展中的辐射带动作用，促进城市环境协调发展，省委、省政府确定了全省城市化发展目标：到2010年全省城市化水平达到50%左右，住宅人均使用面积达到30平方米。省政府第21次省长办公会提出：济南市可按300万人口规模进行统筹规划，到2010年人口城镇化率达到65%左右；2030年前后，在全市总人口达到750万～800万人的情况下，城镇人口达到600万人，人口城镇化率达到75%，形成职能分工明确、空间布局合理、等级规模有序、设施完善高效的城镇体系。济南作为山东省省会城市，是全省政治、经济、文化的中心。2003年全市城镇人口297.21万人，人口城镇化率为51%，这个规模与济南在区域经济中的地位是不相称的。为此，济南市把推进城市化进程作为实现现代化的战略重点，纳入国民经济和社会发展的总体规划。济南市建设事业“十五”发展规划提出：“十五”及以后一段时期，将进入城市化加快发展的新阶段，要把实施城市化战略作为牵动全市经济社会发展全局的重大措施，强力推进城市化进程；不仅要发挥城市吸纳非农业人口的功能，还要有效提高城市人口质量，逐步提高城市居民的生存能力、就业能力、创业能力、贡献能力；加快旧城改造和住宅建设，改善居民生活水平，以旧城改造带动新区建设。力争到2005年，城市化水平达到55%，到2010年，城市化水平进一步达到65%。随着城市化速度的加快，住宅需求量势必呈上升态势，因此，该项目的建设，可有效扩大济南市的住宅供应量，有利于推进济南的城市化进程。4、有利于改善市民居住环境，促进区域经济发展根据济南市城市总体规划（2003—2020）和济南城市空间发展战略“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的要求，济南市决定对城市布局和产业结构进行调整，采取了腾笼换业、旧城改造等一系列措施，不断加快城市建设和房地产开发的步伐。“十五”及今后时期，济南市的城建工作将坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理的原则，进一步强化城市基础设施建设、环境设施建设和特色建设，结合旧城改造和住宅建设的需要，按照旧区改造与新区开发相结合的原则，综合开发，配套建设，改善居住环境，提高城市居民的居住水平，以满足人民群众日益增长的居住需要。该项目为大型居住区，在规划设计上力求使各项生活设施配套完善，布局合理，营造出优美、舒适、安逸的生活环境，为社区内居民提供一个现代住宅新居。另外，通过统筹规划，对土地进行综合开发，既开发建设居民住宅，又加上周围配套建设学校、幼儿园、停车场、社区文化活动中心等服务设施，对加快发展第三产业，为居民提供就业机会，增加居民收入，带动区域经济发展将起到积极的促进作用。第二节项目概况一、建设地址项目地处济南市历下区浆水泉路，位于解放东路以南、经十东路以北，北有历下政务大厦、历下行政审批中心，西临风景秀丽的砚池山，附近有山东政法学院、山东轻工学院、山东武术学院、山东武警医院、中润世纪城及圣洋海鲜大型批发市场等。该项目为济南市东部开发的黄金地带，是济南历下区经济文化发展中心，交通便利，商业及文化气氛浓重。二、建设规模项目规划用地面积8756平方米约13.13亩，总建筑面积58000平方米，其中：住宅建筑面积38000平方米、可提供住房320套，配套公建商业建筑面积20000平方米。三、项目投入总资金及效益初步测算，项目建设总投资为16500万元，其中：建筑安装工程费用11020万元，其他费用3480万元，预备费用2000万元。项目建成、房屋全部出售后可实现销售收入25850万元、利润5400万元，投资利润率为48.8%，全部投资所得税后财务内部收益率为32.7%，投资回收期为2年，项目具有一定的盈利能力。敏感性分析表明，项目具有一定的抗风险能力。四、主要经济技术指标主要技术经济指标汇总表表1-1序号项目单位指标1总用地亩13.132总建筑面积平方米58000其中：住宅建筑面积平方米38000公建建筑面积平方米14000地下车库平方米70003居住户数户3204总投资万元165005销售收入万元258506销售利润万元54007投资利润率%48.88所得税前财务内部收益率%48.89所得税前投资回收期年210所得税后财务内部收益率%32.711所得税后投资回收期年2市场需求分析第一节济南市房地产开发现状一、国内房地产市场现状当前，我国住宅发展已经进入了一个新的阶段，住宅建设成为社会经济的重要推动力量。房地产开发投资连续年增长保持在19%以上，年增长额保持在固定资产投资增长额的30%左右，直接和间接拉动GDP增长在2个百分点左右。2003年全国房地产开发完成投资超过10000亿元，同比增长29.7%，占同期固定资产投资的23.7%，城乡住宅投资占房地产投资的79.06%，个人购买商品房的比重已达94.2%。随着我国经济发展、城镇化步伐加快和居民收入的提高，住宅建设特别是城镇住宅建设仍有巨大的潜力，城镇住宅总量需求将长期保持在较高水平，并成为贯穿我国全面建设小康社会始终的重要推动力量。按照2020年我国城镇居民人均住宅建筑面积达到32平方米估算，2003年～2020年间，我国城镇新建住宅竣工面积应当达到140亿平方米左右。2003年，在经济大发展的推动下，山东省房地产开发投资仍呈现高速增长态势，全省完成房地产开发投资接近582亿元，其中住宅投资达409亿元，竣工房屋面积达7539万平方米，竣工住宅超过21万套，市场需求旺盛，全年实际销售2005万平方米，发展前景看好，支柱作用进一步显现。2004年市场对商品住宅的需求主要来自三个方面：一是每年不断增长的首次置业者的主动性购房需求；二是新城规划、旧城改造和市区道路改造工程的实施带来的拆迁户被动性购房需求；三是随着各地房改房的上市，特别是省直房改房的上市，将激发新一轮追求“居者优其屋”的二次购房需求。据调查，目前房地产开发企业中有83.4%的企业认为本地区消费者购房能力较高，96.9%的企业认为目前商品房销售情况乐观，97.7%的企业对未来两年商品房销售前景看好。从政策上看，无论是央行的房贷新政策还是国务院2003年18号文件，对中低价位普通商品住房都是重点扶持。二、济南市房地产开发情况“九五”以来，济南市房地产业在国家宏观政策的指导下进入平稳发展的阶段，基本保持了稳步发展的态势。目前，全市房地产开发企业已达220多家，注册资金近80亿元，年开发能力800万平方米。房地产业已成为济南市国民经济发展的支柱产业，显示出对经济发展的强劲拉动作用。（一）主要开发现状1、2003年房地产开发情况。全年房地产开发完成投资将近90亿元，同比增长17.4%。施工面积818万多平方米，同比增长13.9%。竣工面积295万平方米，同比增长12.5%。土地购置面积315万平方米，同比下降3.6%。竣工住宅21170套，同比增长14%。全年实际销售面积256多万平方米，同比增长31.7%。新区安置用房建设竣工面积约40万平方米。2、商品房空置情况。全市空置面积约74.6万平方米，与去年持平。其中住宅53.4万平方米，办公用房空置面积为8.6万平方米，商业营业性用房空置面积为4.4万平方米。空置一年以上的房屋8.7万平方米，一年以下的房屋57.9万平方米。3、商品房销售情况。商品房平均价格每平方米2580元，同比增长11.2%。购房者95%的为自住。购买对象中本地城市居民占多数，本地农民及外地户藉居民不足5%。个人购房率达到95%。4、拆迁及旧区改造情况。今年济南市围绕“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的发展战略，重点进行街区整治和道路改造，共完成拆迁132万平方米，同比增长28.6%。被拆迁居民购买新建商品房的约占四成，购买二手房、手续不全的低价房占四成。5、房地产业与国民经济协调发展情况。济南市2003年完成全社会固定资产投资500多亿元，增长24.8%；完成GDP总量1367.8亿元，增长14.5%；完成房地产投资近90亿元，增长17.4%，房地产投资占全社会固定资产投资总量的17.8%，占GDP总量的6.6%。（二）房地产开发存在的主要问题1、土地一级市场供应不足，价格偏高。今年全市房地产开发投资增长17.4%，而土地购置面积同比下降3.6%。主要原因是土地储备机制运行效率不高，一级市场供应不足，土地市场竞争激烈，价格过高。济南市按年竣工295万平方米计算，投入市场的土地面积约3000～4000亩，而从实行“招拍挂”以来成交的开发用地面积不足需要的六分之一。2、房地产投资结构不尽合理，供应出现结构性过剩。由于受土地紧缺和地价偏高的影响，新上开发项目多为中、高档项目，普通商品房明显偏少，政府的拆迁安置用房严重短缺，适合中、低收入家庭购买的商品房不足。目前我市空置商品房中，中、高档住宅和写字楼占80%。从当前的市场销售看，中档房的销售较好，低档房次之，高档房较差。房地产开发重点向中低档普通商品住房和经济适用房转移的趋势将更加明显。调查显示：68.2%的企业未来两年房地产开发首选普通住宅。第二节济南市住房市场情况分析2003年，在宏观经济良好运行的背景下，随着济南新的城市规划的实施，住房一、二级市场继续保持购销两旺的发展态势，联动效应明显，对拉动经济增长和提高人民生活水平做出了积极贡献。一、综合情况2003年全市房地产转让持续快速增长，转让件数超过2万件，达到24315件，同比增长36.5%，转让面积突破300万平方米，达到321.95万平方米，增长26.8%，转让金额53.31亿元，增长近10亿，增幅22.1%。全市住房抵押8584件，同比增长1.5倍；抵押面积106.05万平方米，增长99.9%；抵押金额25.85亿元，增长94.5%。详细情况见下图：图1全市房地产转让面积突破300万平方米二、住房一级市场运行特点2003年，全市商品住房成交8886件，比上年增长49.6%，成交面积109.54万平方米，增长33.9%，成交金额24.79亿元，增长56.7%。住房一级市场运行呈现如下特点：1、“普通商品住房”供需两旺2003年，我市“普通商品住房”成交7890件，占商品住房成交总件数的88.8%。在我市商品住房交易件数、面积、金额三项指标保持34%～57%的高增长情况下，“普通商品住房”成交件数尚能达到88.8%，足以证明我市2003年“普通商品住房”供应基本满足了市场需求。图2商品住房户型面积成交情况对比从图2可以看出：不超过130平方米的中小户型成交6443件，占商品住房成交总件数的72.5%；其中70～130平方米之间的户型最为市场所认可，共计5710件，占64.3%。从这个意义上说，适合普通居民改善居住条件的户型基本满足了市场需求。另外，除70～130平方米的主导户型外，130平方米以上的大户型成交量明显高于70平方米以下的小户型。这种状况一方面说明居民改善居住条件的期望值较高，一级市场发展还很有潜力，但同时从购房抵押情况来看，居民在购买商品房时，大部分是采用贷款购买的方式，这其中虽然有居民购房观念在逐步改变的因素影响，但也说明目前市场上供应的“普通商品住房”户型面积偏大，居民的经济承受能力还达不到购买大户型的条件，市场还是应该以70～130平方米左右的“普通商品住房”为主。2、多层住房占住房户型面积成交情况对比在济南市商品住房市场上，多层、高层和小高层楼房的销售量比例出现变化。2003年，我市销售的多层楼房占商品住房销售总件数的比重为66.7%；高层、小高层商品住房成交2959件，同比增长3.5倍，占商品住房成交量的33.3%，比上一年提高22个百分点。但是，买一套高端高层住房的平均价格是多层住房的两倍多，不是一般居民所能承受的。3、个人购买商品住房实现历史性突破2003年，我市个人购买商品住房件数、面积的比例均超过90%以上。个人购买商品住房成交8691件，占商品住房成交总量的97.8%，成交面积99.35万平方米，占90.7%；成交金额22.18亿元，占89.5%，分别比2002年提高了17.7、25.4和20.8个百分点。居民的住房消费水平和住房商品化程度同步快速提升，实现了自1998年停止福利分房以来的历史性突破。或许，我们还可把这种突破看作我市住房消费已经全面进入商品化时代的一个历史转折点。4、价格增长速度在高位平稳运行2003年，我市商品住房平均价格为2263元/平方米，同比增长17.0%，其增长速度比全国4.7%的平均水平高出12个百分点，不可谓不高，却又居高不惊，运行平稳，尽显成熟稳健之态。尤其是下半年的走势，与上半年分析中的预测完全吻合，并与2002年的走势形成鲜明对照。第三节济南市房地产布局分析济南的交通主干道大多是东西走向，这就决定了济南的房地产业和商业形态呈现出沿交通线两侧带状发展的特点，居民住宅大多集中在东西偏南方向。但是，近年来随着济南城市新的总体规划的出台，济南市房地产布局也随之发生了很大变化，由东部、南部，逐渐向西部、北部扩展，人们购买房产不仅仅重视位置，同时也从价格、地段、户型、配套能力、物业管理服务等多个方面综合考虑。显然，这种局面的出现有利于济南市各个区域房地产的均衡发展。东部区域，潜力无限。东部地区是省城传统的科技文教区，具有交通和区位优势，因此一直是房地产商投资开发的热点，这一区域生态环境良好，基础设施完备，人文环境优秀，特别是有众多的大中专院校和许多教学质量较好的中小学为依托，吸引了大批购房者前来购房置业。尤其是在千佛山周围地区形成了中创开元山庄、中润富华园、中润裕华园、邦泰·绿苑、中联花园等一批高档住宅区，这里不但可以享受千佛山的自然风光，而且具有很高的投资价值。随着济南市东部新城区规划的出台，“东拓”的具体实施，经十东路景观大道的建成，东部区域将建设一批规划合理、配套齐全的大型住宅社区，其开发也必将随之在不断向东延伸，以雅居园和中润世纪城为代表，东部地区已成为房地产开发最有前景和希望的地方。南部区域，环境位置优越，物以稀为贵。南部区域有着优越的自然环境，从舜华园、舜玉花园、阳光舜城、泉景四季花园、齐鲁骏园、到玉函南区、玉函东区等各种不同档次的楼盘能够满足不同层次购房者的需要，已初步形成区域规模优势。此外，在南部山区的仲宫镇，加州花园和金宫山庄别墅的开发，使人们看到了开发建设远郊别墅的潜力。而且，随着济南市“南控”的实施，南部区域可供房地产开发的建设用地越来越少，目前仅有的几个住宅小区也即将成为绝版，因此这一地区正不断受到人们的追逐。西部区域，别有洞天。西部区域随着近几年的开发，规模不断扩大，交通条件、环境、基础设施等都得到很大改善，涌现出不少价格贴近百姓、环境优美、配套完善的小区，像王官庄小区、实力花园、明星小区等。另外随着工厂的搬迁和旧城改造，西部区域又出现了汇统花园、阳光小区、三箭如意苑、阳光100、外海西子花园等档次较高、规模较大的住宅区，为人们在西部地区安居置业开辟了新的天地。北部区域，旧貌换新颜。以天桥区为主的北部地区过去以物美价廉取胜，如金牛小区、西苑小区、太平洋花园、千鹤园小区、天福苑小区等。而如今也出现了许多中高档楼盘，如泉星小区、鲁能康桥、大明翠庭等，大明翠庭凭借临近大明湖的优势，观景位置较好的住房价位已达6000元/平方米。加之近期济南市大的旧城改造项目也主要集中在北部的天桥区，这必然会提升北部的区位优势，发掘北部地区房地产投资开发的市场潜力。第四节市场需求预测分析一、从宏观经济政策分析1998年，我国出台政策改福利分房为货币化分房，由此培育了广阔的住宅需求市场。1999年，政府将个人住房贷款和个人住房公积金贷款的最长期限由20年延长到30年，并推出了多种住房消费贷款方式，制定实施了减免房地产交易税，发展和完善房屋交易中介机构等一系列优惠政策和措施，增强了居民住房消费的信心和购买力。在政府一系列优惠政策和措施的鼓励下，房地产市场和房产交易中介服务机构渐趋规范和完善，为居民买房、卖房提供了合法固定的场所和通畅的信息来源，使之能够既清晰地了解房产市场行情，又有利于促进商品住宅的消费和流通。2003年，国务院发布18号令，将房地产业列为国民经济的支柱产业，这是一种定性的政策支持。2004年，我国又陆续出台了一系列土地市场政策和金融政策，如关于8月31日协议出让土地的期限，以及将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从20%提高到35%及以上等，都是为了规范土地使用、控制房地产的信贷规模，使房地产行业走向良性发展的轨道，防止产生市场泡沫，避免导致整个房地产行业的衰竭。金融系统也制定了专门的措施以防范房地产信贷风险，对新增信贷需求采取更严格的条件限制，从目前的房地产开发资金来源看，企业银行贷款比例下降，且贷款对象一般是有实力、信誉好的企业；个人购房贷款绝大部分是住房按揭、抵押贷款，且贷款对象一般有固定收入来源，金融风险发生的机率大为减少，房屋市场逐渐走向成熟。二、从济南市住房消费需求分析1、从社会需求总量分析济南市住宅总量需求来源于三个方面：现有城镇居民住房改善的需求；城镇化进程加快城市人口增加的住房需求；旧城、旧村改造的需求。（1）居民住房改善的需求随着生活水平的提高，人们要求居住的标准也越来越高，住房从量到质的变化因素的拉动，使居民住宅消费今后将呈现较强的增长势头。今年11月13日，建设部政策研究中心宣布了在2020年建设小康社会的居住目标，届时城镇人均居住面积将达到35平方米，每套住宅平均面积在100～120平方米左右。日前，山东省在《山东省安康居住工程实施方案》也提出：到2007年，城市居民人均住宅建筑面积要达到27平方米；到2010年，城市人均住宅建筑面积达到30平方米，而济南市今年城市居民人均住宅面积只有18.85平方米，按今年市区人口335万，到2010年增加11.15平方米计算，潜在的住宅需求量为3735.25万平方米。（2）城镇化进程加快所增加的住宅需求按照济南市新的城市发展规划，济南城区的范围将扩大一倍，到2010年，市区所能容纳的人口数将增加到400多万，另外城市新增人口按保守估计约为25万，人口增加的住宅需求约为2700万平方米，这无疑给房地产开发提供了更为广阔的空间，使房地产业得以大规模发展。（3）旧城、旧村改造的需求旧城改造对房地产开发商来说不仅仅是创造新的热点区域，而且大规模的拆迁，直接造就了大规模的购房需求，特别是货币化补偿的实施，创造了一个数量庞大的有一定购买力的购房群体。按照济南的住宅发展规划，到2010年，济南市旧城区共有70多个区片亟待改造，需拆除危陋房屋340余万平方米，安置这些区片的居民和单位大概需新建住宅1500万平方米；全市近郊42个旧村居改造需建住宅超过1800万平方米。2、从居民消费购买力分析根据济南市统计资料，2003年，济南市国民经济总体呈现速度加快、结构优化、效益改善、质量提高、活力增强、后劲倍增的良好发展态势，消费品市场持续走强，全年社会消费品零售总额增长13.9%，市场物价出现恢复性上升，济南城乡居民生活质量进一步提高，全年职工工资总额126.4亿元，比上年增长12.8%；在岗职工平均工资16232元，增长12.8%；城市居民人均可支配收入为11013元，增长9.17%；人均消费性支出8395元，增长7.4%；居民储蓄存款758.4亿元，比年初增长17.8%；城乡居民消费结构发生较大变化，城市恩格尔系数为31.1%，比上年减少1.8个百分点。有经济发展做基础，有居民收入或支出的增长做支撑，经济发展进入新一轮经济周期的上升期，房地产市场仍有很大发展潜力，第五节项目市场前景初步分析一、项目开发的有利条件1、项目地块位于城市东部，按照济南城市发展规划，“东拓”战略的实施，将推动东部新区迅速发展。加上经十东路的便捷，高新区的成熟，浆水泉路的贯通，交通条件便利，区位优势十分明显，必将成为购房者心目中的首选之一。2、项目周围配套设施齐全，附近有万嘉隆超市、两所小学、省妇幼保健医院、山东政法学院、山东轻工学院、山东武术学院、山东武警医院、中润世纪城及圣洋海鲜大型批发市场等，生活条件便利，有利于降低项目开发的配套成本。3、地块方正，具备开发住宅的良好条件，待拆民房居住条件差，拆迁难度较小。4、地区周围高等院校较多，人文环境较佳，临近中润世纪城，树立了本地高尚住宅区的良好形象。二、项目的竞争力分析1、东部重点类别项目分析（1）中润世纪城中润世纪城紧邻二环东路和经十东路，板式小高层设计，采用大面积落地窗结合大面积过渡绿化带规避噪音；以香港影星结合饱和式广告提升项目影响力；以围合式建筑布局，现代风格设计，外观气派，同时也注重细节，比如在入户大堂设计休息椅和天气预报板。楼盘面积为12万m2，一期工程从2003年6月开始销售，平均售价5200元/m2，在整个销售过程中，152～158m2易售。而项目只是相对高档，在中档项目品质接近它后已经无优势可言。（2）富翔天地该项目地处花园路边，交通、配套都很方便。力推德式风格建筑，借助一期深入人心的多层低密度住宅和成熟的园林景观吸引客户，二期模仿深圳天鹅堡，并借花园路改造完成提升项目价值。楼盘面积为18万m2，二期工程从2004年8月开始销售，平均售价4280元/m2，由于先前打下的客户基础以及周边成熟的配套，销售速度较快，特别是90m2、110m2和137m2的户型很是抢手。但该楼盘户型仍较传统。（3）上海花园该楼盘虽同处东部，但靠近工业北路，目前周边交通较不便，环境较差，基础设施还在建设。项目二期工程从2004年9月开始销售，售价在3100元/m2到3400元/m2，采用现房分批推售，中户型，低密度和综合配套，来树立企业信誉度和展示实力，以吸引客户。让客户感到实在，针对客户心理，达到很好效果。2、市场空白点分析（1）在户型功能方面，东部地区缺乏设计公私分离，干湿分离，洁污分离等实用功能的户型。（2）在生活配套发面，东部地区缺乏能够提供一个全天候的活动、运动场所，会让人产生冬天不能在室外活动的缺憾。（3）在物业管理方面，东部地区定位高档的项目，物业管理水平普遍不高，因此，作为项目外部形象代表的物业管理还有很大提升空间。（4）东部地区的竞争项目缺乏综合的共享空间。（5）由于东部是济南IT、高校文化、科技园等产业的主要分布区域，因此该区域内房地产项目大多以文化、时尚、欧化的概念为主题，但在如何将项目主题概念与实际的小区生活相结合上，这些项目却大多没有做到位或者为了节约开发成本而在后期将之淡化。四、项目的市场竞争策略1、客户需求和项目的整合通过对人们的生活方式、价值观念、心理需求以及市场供应、市场趋势等方面的具体研究，发现市场机会，针对目标客户，提供有效供给，以保证项目的成功，尽可能的实现最大经济效益。2、项目的优势导入对市区形成同品质下的价格优势，对郊区形成同价格下的品质优势；配套项目不仅要齐全，而且要有特色，要成为项目的重要卖点，甚至提升为分主题；与济南现有的众多开放项目相比，本项目要形成差异化优势，从而易于被人称颂和传播，以此提高项目的美誉度，同时也有利于提升公司在济南的知名度。3、新生活方式的导入项目提供给业主的不仅仅是一个生存空间，更重要的是要倡导一种新的生活方式，倡导一种运动、健康、崇尚人文自然的文明生活方式。这种生活方式带来的不仅仅是个人身心的满足，还有家庭关系的和睦，人际关系的融洽，整个社区的和谐。第三章建设场址及条件第一节建设场址姚家小区西区旧城改造开发项目地处济南市历下区姚家镇浆水泉路，位于解放东路以南、经十东路以北。总规划用地面积约13.13亩。场址地形规则，已是国有出让土地，土地用途为住宅小区用地。第二节建设条件一、工程地质条件项目场址尚未进行地质勘察。二、气象条件济南市地处中纬度地带，属北温带湿润大区鲁潍区，为温暖半湿润季风性气候，春季干燥少雨，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥。年平均气温14.3℃累年极高气温42.5℃（1955年7月24日），累年极低气温-17.9℃（1953年1月17日），平均风速2.7m/s最大风速32.7m/s夏季主导风向西南风频率为26.28%冬季主导风向东北风频率为26.27%年平均降水量669.3mm年最小降水量320.7mm年最大降水量1283.4mm（1973年）最大积雪深度19cm最大冻土深度44cm年平均气压1013.6Pa绝对湿度月平均8.54毫巴相对湿度月平均57.33%。三、市政基础设施现状1、供电：场址临近220KV姚家变电站，西浆线从场区附近穿过，可供项目接入使用。2、供水：浆水泉南路沿线铺设有城市供水管网，可供项目接入使用。3、排水：浆水泉南路沿线铺设有城市排水管网。4、通信：该区域通信可向网通济南通信公司或其它通信服务商申请接入。5、有线电视：济南市有线电视网已覆盖该区域，有线电视信号可以接入。6、燃气：沿浆水泉南路铺设有天然气管道，项目用气可向市管道天然气公司申请接入。7、供热：沿浆水泉南路铺设有城市供热管网，可供项目接入。8、交通：场址邻近城市快速主干道经十东路和二环东路，可快速通往经十路和绕城高速公路，对外交通便捷。公共交通现有49、50、107、31、62、115、96等多条公交线路从场址周围经过，方便通往市区。第四章总体规划方案第一节设计依据一、主要设计依据1、《城市居住区规划设计规范》2、《住宅设计规范》（GB50096-1999）3、《民用建筑设计通则》（JGL37-87）4、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）2001版5、《城市道路和建筑物无障碍设计规程》（JGJ50-2001）6、《民用建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分DBJ14-S2-98）7、《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）8、《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）9、建设单位提供的其他相关资料及设计要求第二节指导思想与设计原则一、指导思想根据现代设计风格和可持续发展理论，在符合济南市城市建设总体规划的前提下，以现代生态园林型居住社区为设计框架，有机组织空间布局，强化城市用地的功能布置，促成生态、文化与居住三者的有机统一。设计中发掘、利用地区自然、历史与人文要素，加强景观风貌控制，营造一个舒静优雅、交通便捷、功能齐备、层次丰富、和谐健康的现代化居住社区。二、设计原则1、贯彻“以人为本”的原则，以提高人居环境质量和建设生态型社区为规划目标，满足人居住宅的舒适性、安全性和功能经济性。2、贯彻“尊重自然”的原则，强调自然绿色与居住空间的融合，减轻对自然环境的影响破坏，营造良好的社区小气候。3、充分考虑项目独特的区位优势，因地制宜，统筹规划社区与城市的相互关系，在保证城市设计格局统一的前提下，努力做到内、外景观的和谐。4、注重项目个性和特色的塑造，加大居住区知识、技术、文化艺术方面的内涵。有效利用道路交通、绿化景观的合理划分和建筑物特色，增强项目的识别性和领域感。5、适应汽车交通进入社区的趋势，建立便捷、安全的道路交通系统，安排足够的停车场地，寻求车行、人行恰当分离的途径。6、充分考虑住房商品化、物业管理社会化以及社区生活服务信息化的变化和要求。7、坚持“节地、节能、节材”的设计原则，推广使用建筑新材料、新技术，达到环保节能要求。第三节总体规划方案一、道路系统项目采用人车分离的交通组织方式，机动车通行空间与居民步行活动空间分离，使居民在交通便利的前提下，充分享受社区内宁静、安全的居家生活。社区内道路环形布置，将区内各个功能组团、公共活动场所串联起来，并与浆水泉路城市道路紧密连接。社区道路按3级设置，分别为城市次干道、社区主干道和楼前道路。城市次干道是联系社区和城市的主要道路，规划道路红线宽30米，其中车行道宽15米，两侧各设7.5米宽人行道和绿化带。社区主干道是社区内紧密连系各组团相互往来的主要道路，道路宽12米，其中车行道宽7米，两侧布置人行道宽2.5米，并设置绿化带。楼前道路联系各住宅楼出入口以及组团道路，结合住宅庭院绿化场地灵活设计，道路宽度为2.5～5米不等。三、绿化项目绿化分为自然生态绿化、中心绿地、道路绿化和居住组团绿化。自然生态绿化以保护原有植被为主，增加覆荫面积。中心绿地在各地块中心分别布置。道路两侧控制3～5米绿化，布置以高大树木，创造壮观的视觉效果，隔离噪音和粉尘。宅间路的绿化与居住绿化相结合。组团绿化以草坪和花卉为主，适当种植部分灌木，建筑物四周建造环绕绿化带。整个社区绿化形成疏密有致、层次分明、分布合理的绿化空间体系，美化、净化环境。四、主要技术经济指标1、用地平衡表用地平衡表表4—1序号项目单位数量比率备注总用地平方米87561008756m2一可规划用地平方米8318958318m21住宅建筑用地平方米7005807000m22配套公建用地平方米881仅门卫。其余在楼内，其按5%考虑23绿化和广场用地平方米7008不包括3层顶广场绿化，其按45%考虑4道路和停车场用地平方米5256不包括地下停车场，其按25%考虑二城市道路用地平方米4385438m22、主要技术经济指标主要技术经济指标表表4—2序号项目单位数量备注一总用地面积亩13.138756m2二总建筑面积m2580001住宅建筑面积m2380002配套公建商业面积m2140003地下车库m27000三居住户数（套）户32090m2～150m2/户四居住人数人11203.5人/户五容积率%6.6六高层日照间距1:1H七建筑平均层数层23八建筑密度%80九绿地率%45绿化和广场三、配套公建技术经济指标表配套公建技术经济指标表表4—3序号类别项目名称数量建筑面积（m2）一商业文体商业、停车场、娱乐中心117600二医院卫生站1250三行政管理小区综合管理处1300居委会、门卫等400四市政公用煤气调度站3150公共厕所4400中水处理站1150换热站3150变电室12600合计20000第四节建筑方案一、方案总体构思建筑物设计采用简练的现代构成手法，充分体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。设计构架根据各地块特点，以空间环境变化为亮点，注重人文和自然特色的融合，突出园林式景观环境和社区规划，倾力创造人与自然的高度和谐，营造典雅、时尚的生活社区，形成温馨、亲和的居住感受。建筑物依势而建，高低起伏，建筑序列层次丰富。建筑立面采用丰富的建筑语言表露其典雅、时尚的风格特色，与周边住宅小区形成明显的视觉差异。建筑设计富于变化的同时强调空间的近人尺度和舒适，将不同层次的空间功能需求融汇统一。建筑单元布局注重人与人之间的沟通和联系，致力于营造良好的邻里交往空间和氛围，突出社区和谐温暖的人情味。二、平面设计社区住宅平面设计根据现代家庭生活的行为特征，合理组织住宅内各功能空间的平面关系，突出各空间的专用性，体现以起居厅室为家庭活动中心的原则。平面设计同时满足良好的自然通风和空间视觉效果要求。户型分为二室二厅、三室二厅等，户型建筑面积分别为90～120平方米不等。三、立面设计建筑物立面设计采用典雅、时尚的外观线条和色彩，建筑单元交错布置，构造高贵、明快的现代建筑特色。整个社区建筑物轮廓优美、富于变化，形成鲜明的个性。四、结构设计根据《济南市新型墙体材料发展应用与建筑节能管理条例》有关规定，项目建筑物全部采用框架结构形式，不使用粘土砖作承重或填充墙体材料。燃气站、换热站、中水处理站、门卫值班室等其它配套公建设施均为一层结构。第五节公用工程一、供水1、给水系统项目用水由市政供水管网接入，住宅用水需将城市管网供水加压后使用。在建筑物底层设给水加压泵房。在场址四周设环状给水管网，与消防系统合用，各住宅、公建分别设给水进户装置，建筑物内根据需要设置配水点。2、用水量测算项目用水主要为生活用水、配套公建用水、绿化用水和消防用水。①生活、清洁用水量项目居住户数320户，加上商业用房，平均每户按5人计，社区常住居民1600人，日用水定额按120升/人·日测算，项目生活用水量为192立方米／日。②配套公建用水配套公建用水量按生活用水量的25%计，公建用水量为48立方米／日。③绿化用水本项目绿化面积约3600平方米，绿化日用水量定额取2L/平方米·日，每2日浇洒1遍，绿化用水量为14.4立方米/日。④未预见水量按以上用水量之和的10%计算。未预见水量为25.4立方米/日。⑤消防用水社区人口近1600人，同一时间内的火灾次数取1，一次灭火用水量为15升/秒，火灾延续时间按2小时计算，项目消防用水量为108立方米。经过测算，项目用水量为279.8立方米/日（不含消防用水量）。二、排水项目排水主要为生活污水和雨水，排水系统采用雨污分流制。1、生活污水主要有餐饮废水、盥洗水和粪便污水等。粪便污水经生化处理达标后排至市政污水管网。其它污水通过中水管网排入中水处理系统。室内排水管为PVC排水管，室外地下排水管为混凝土管。2、项目雨水管沿道路铺设。建筑物屋面雨水采用内落水。场区雨水经道路汇集后通过雨水管网排至中水处理站，经处理后作中水使用。三、中水根据《济南市城市中水设施建设管理暂行办法》的规定，项目配套建设中水设施。中水设施与主体工程同时设计，同时交付使用。在地下一层西南角设中水处理站，在各用水建筑物内设中水管道。除粪便污水外，其它污水进入中水处理系统，经中水设施处理后，用于洗车、冲洗厕所、浇灌花木、清洁道路等。四、供电1、供电电源项目场址临近220KV姚家变电站，西浆线从场区附近穿过，项目电源分区引入。地下一层内建设1处变电室，分别向各用电分区供电。2、负荷等级项目消防电梯、火灾应急照明、加压送风机、火灾自动报警及联动系统供电属二级负荷，其他用电为三级负荷。二级电力负荷为双回路供电，经双电源切换后引至各用电设备。3、敷设方式变电室电源进线采用电缆由室外埋地引入总进线配电柜。降压后由配电柜再引出分支电缆至电气竖井。建筑物每层设配电箱，采用放射式供电至各用电单元。室内配电线路采用铜芯线，穿钢管沿墙、板暗敷。4、照明照明设计包括正常照明、应急照明和室外景观照明。照度标准按国家标准GBJ133-90的中值选取。公建建筑主要光源采用节能型荧光灯。住宅楼室内灯位预留，安装白炽灯。在建筑物疏散通道、楼梯口等位置，设安全出口标志灯，在通道及转弯处，设疏散标志灯。应急照明电源采用集中应急照明配电箱，应急照明采用三线制。5、负荷计算采用负荷密度法计算项目用电负荷。住宅用电量按50W/㎡估算，住宅用电量为1900KW。公建用电量按30W/㎡估算，公建用电量为600KW。其它用电量按以上用电量之和的10%估算，约为250KW。该项目用电总量为2750KW。五、防雷接地建筑物屋面女儿墙设Φ8避雷带，利用结构柱内主筋做引下线，用基础钢筋做接地极，基础内主筋互相联结。引下线钢筋在距室外地坪-0.80米处予留接地扁钢，设置人工接地极。配电室设总等电位联结端子箱，电气竖井内每层设等电位联结端子箱。六、燃气项目燃气由城市管道天然气引入。各住宅单元留设管道燃气接口。燃气调压站布置在地下一层内。七、供暖1、采暖热源项目采用城市集中供热采暖，热源由经十东路热力管网引入，经换热站换热后供各用户使用。在地下一层内设置一处换热站。2、热负荷计算项目为城市居民居住区，采暖热指标按建筑面积取85W/m2，项目采暖建筑面积为58000m2，采暖热负荷约为4930KW。3、采暖系统项目采用热水供暖系统，由换热站引出的供热主管经室外暖气沟分别接入各建筑物内，热水干管在管道井内安装敷设。供暖热媒采用80/60℃热水。采暖室外设计温度为-7℃，室内设计温度卧室为18℃，厨房15℃，厕所25℃，起居室18℃。项目采暖拟采用分户热计量，每户采暖入口安装分户计量表一只。八、空调通风1、空调项目拟采用分体式空调或户式中央空调。建筑物外墙预留空调管路孔洞，建筑物内阳台等处予留有空调室外机位置，房间内布设空调专用动力线，墙壁予留空调插座。空调器的选用由用户自行选择。2、通风采用自然与机械强制通风相结合，以自然通风为主，地下室等地方采用机械强制通风，安装双速风机、排烟补风机等设备。通风设备采用低噪声通风设备。九、有线电视社区有线电视系统由济南市有线电视网接入。每幢住宅楼为一个独立的有线电视系统。有线电视电缆埋地引入建筑物内。建筑物内予留有线电视插座。建筑物每层设分支器分配器，由分配器分至各用户。十、通讯、网络项目通讯、网络采用综合布线系统。电话采用电缆、网络采用室外光纤埋地引入建筑物内。建筑物内电话线及网络线采用超五类非屏蔽双绞线。建筑物地下室设交接间，由交接间引至各用户。交接间至竖井及竖井内垂直部分沿线槽明敷，由竖井引至各用户采用钢管暗敷。每住宅单元均设置壁嵌式终端箱，每户均有一个或若干个电话及网络插座盒。十一、可视对讲系统住宅楼内设可视对讲系统。在单元入口处设可视对讲主机，每个用户单元设对讲分机。十二、消防1、建筑物周围设环形消防车道，利用建筑物四周道路系统，为消防救护提供有利的交通应急条件。2、建筑物周边设环状消防管网与给水系统合用，场区内沿道路设置室外地上式消火栓，间距不超过120米。3、建筑物每层在消防电梯前室及内廊设消火栓，高层消防给水由泵房提供。消火栓系统采用DN65消火栓。对变电室等不易采用水消防的部位，应设手提式干粉灭火器或其它便携式消防器材。4、高层住宅内设火灾报警及联动控制系统。物业管理中心设置集中报警控制器，各建筑物为报警子系统，建筑物大厅设置区域报警控制器。消防电话、消防通讯总线由消防控制中心引入。楼梯、走廊、电梯前室等公共部分设置感烟探测器、手动报警按钮等。十三、管线综合社区室内外供水、排水、供电、供暖、燃气、通讯网络、有线电视等所需管线采用综合设计，全部穿管暗敷。社区内道路两侧设专门的管道沟。各类管线布置充分考虑规范要求，间距、排列科学、合理。第五章节能节水措施第一节节能措施按照建筑节能设计要求，为降低建筑物的能源消耗，本项目拟采取以下节能措施：一、选用节能型变配电设备。变压器选用新型高效节能型，并采用合适的低压电容补偿柜，提高功率因数。二、选用变频变流控制电梯等设备，达到降低能耗的目的。三、室外暖气沟和非采暖房间的采暖管道以及热水管道采取保温措施，尽可能降低沿途热损失。四、采用能耗低的换热和中水处理设备，以减少能耗。五、室内外照明以节能型灯具为主，部分场所采用声控装置。六、推广使用新型节能墙体材料及外墙保温技术。七、加强管理，制定能源管理制度，达到综合节能的目的。第二节节水措施项目用水主要是生活用水、公建用水及绿化用水。为控制用水，达到节约用水的目的，拟采取以下措施：一、采用节水型卫生洁具，严禁使用铸铁阀门和螺旋升降式水嘴，强制推广使用陶瓷密封水嘴和一次冲洗水量为6升的坐便器。二、配套建设污水处理和中水回用系统，处理后的中水可用于冲洗厕所、浇灌花木、清洁道路或清洗车辆等，提高水的重复使用率，节约水资源。三、控制绿化用水。根据土壤旱情合理确定用水量，浇水时间不宜选择在中午等温度较高时间进行，避免水份较快蒸发。四、加强物业管理，经常检查设施的完好情况，及时检修有问题的设备。第六章环境影响评价第一节项目场址环境现状项目场址地处济南市历下区浆水泉路，位于解放东路以南、经十东路以北，北有历下政务大厦、历下行政审批中心，西临风景秀丽的砚池山，附近有山东政法学院、山东轻工学院、山东武术学院、山东武警医院、中润世纪城及圣洋海鲜大型批发市场等。该项目为济南市东部开发的黄金地带，是济南历下区经济文化发展中心，交通便利，商业及文化气氛浓重。场址周围没有污染工业企业，环境现状较好。第二节项目建设与运营对环境的影响项目主要建设居民住宅和配套公建。项目建设过程中，产生的粉尘、噪声及部分建筑垃圾会对周围环境造成一定的影响。项目建成使用后，产生的生活污水、生活垃圾和废弃物对环境有一定污染，经过治理措施可以满足环保要求。项目建设将使场址环境条件得到提高，有效地改善区域环境和城市面貌。第三节环境保护措施一、环保依据及采用的环保标准1、《中华人民共和国环境保护法》2、《大气环境质量标准》GB3075-823、《城市区域环境噪声标准》GB3096-824、《生活杂用水水质标准》GJ25.1-895、《粪便无害化卫生标准》GB7957-87二、主要环保治理措施1、污水项目粪便污水经生化处理后排入市政污水管网。其它生活污水经中水处理设施处理后可循环使用。2、垃圾废弃物生活垃圾等废弃物实行袋装化，由保洁人员清理、集中后运往垃圾处理场。3、加强环境绿化，种植各类花木，美化环境，净化空气，减少环境污染。第四节环境影响评价通过对项目场址环境现状、建设与运营对环境的影响及环境保护措施的分析，项目建设符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求，不会对周围自然环境、生态环境和社会环境造成破坏。通过对污染源的治理，并实施园林景观、植树绿化，项目建设能达到环境保护要求，项目建设有利于当地环境的改善。第七章安全、卫生与消防第一节危害因素及危害程度分析一、主要隐患部位本项目在建设过程中易造成危害的主要隐患部位有施工现场的电气线路、各种机电设备和起重设备、脚手架、混凝土搅拌机、变压器周围、各种坑、井、沟以及贮存易燃易爆器材的仓库等。本项目建成投入使用后，无有毒有害物质产生，无高空、高温、高压和辐射、振动、噪声等危险性作业场所，主要隐患部位为楼宇内的电气线路、燃气管道、通风设施、楼梯间通道等。需对可能产生的触电、火灾、坠落等伤害故采取必要防范措施。二、有害物质种类及危害性分析本项目的有害污染物质主要为建设中的粉尘、噪声、有害气体及投入使用后的生活污水及垃圾等。这些物质容易造成职业病、影响人们的休息，易于发生呼吸道疾病，影响人体健康。第二节安全设施依据国家对劳动者的职业安全及劳动保护的有关规定，对可能发生的触电、火灾、机械伤害等事故应加强防范措施，所有电气设备的安全性能不得低于国家有关法规和标准的要求，操作人员必须进行安全技术培训，建立健全安全操作规程。项目投入使用后，属人口密集区，为易传播各种流行性疾病的公共场所，应按照《中华人民共和国传染病防治法》及其他相关条例的要求，制定相应的卫生管理办法，健全卫生检疫防疫制度，对配套公建区等客流量较大的场所采取合理有效的消毒卫生措施，防治传染性疾病的发生。另外，还须在电气线路、燃气管道、楼梯口、电梯间等处设置警示牌和应急照明，提高居民的安全防范意识。第三节消防设施一、各建筑物之间的防火间距符合规范要求。二、室外消防给水管网布置成环状，环状管网的输水干管及向环状管网输水的输水管不少于两条。三、室外消火栓沿道路设置，距路边不超过2米，距房屋外墙不小于5米，室外消火栓间距不超过120米。四、住宅建筑的底层采用耐火极限不低于3小时的隔墙和耐火极限不低于1小时的非燃烧体楼板与住宅分隔开。五、变压器与配电室之间设防火隔墙，商业用房的安全出口与住宅部分隔开。第八章项目实施进度项目计划于2005年7月底前完成立项、规划、勘察设计、拆迁等前期准备工作，2005年8月开工建设，建设期2年，期间完成项目的土建、安装、装饰、道路绿化等项工程，预计2007年8月工程全部竣工。项目建设的同时开展销售，预计工程竣工后两年内完成销售工作。第一节投资估算一、投资估算的编制依据1、《山东省建筑安装工程综合定额济南地区价目表》（2001年）2、《全国统一市政工程预算定额山东省单位估价表》（2001年）3、《投资项目可行性研究指南》（试用版）4、《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）5、《房地产开发项目经济评价方法》6、类似工程建设经济指标7、设备及材料按现行市场价格估算8、建设单位提供的其它资料二、投资估算编制说明1、项目总占地8756平方米(约合13.13亩)，土地成本为每亩173.34万元，包括征地费、土地出让金等（2000万元）、拆迁安置费（276万元）等与征地有关的全部费用。2、投资估算中城市建设综合配套费、人防易地建设费等费用，依据济南市现行收费标准测算。3、勘察设计费、工程监理费等按照建设部颁发的收费标准及山东省、济南市有关规定执行，并参照市场价进行估算。4、预备费用按建筑安装工程费用与其他费用之和的5%计算。三、投资估算经初步估算，本项目开发建设总投资为16500万元。投资构成为：1、建筑安装工程费11020万元，包括土建、安装、装饰、给排水、消防、变配电、天然气、暖气、道路、绿化等工程的建设费用。2、其他费用4680万元，包括土地成本、城市建设综合配套费、勘察设计费、工程监理费、质量监督费等。3、预备费用800万元。投资估算详见表10-1、10-2和10-3。投资估算汇总表表10-1序号项目名称估算投资额（万元）备注1建筑安装工程费用110202其他费用46803预备费用800按建筑安装工程费用和其他费用之和的5%计算总投资16500

表10-2建筑安装工程费用估算明细表序号项目名称计算基数（㎡）单价估算投资额（万元）1住宅3800057001.1住宅380001500元/㎡57002配套公建1350020252.1商业文体设施125501500元/㎡1882.52.2行政管理及其他公用设施7001500元/㎡1052.3医院（卫生室）2501500元/㎡37.53地下车库65001500元/㎡9754公用工程4.1给排水及消防5800050元/㎡2904.2强电工程58000120元/㎡6964.3弱电工程5800030元/㎡1744.4燃气工程4.4.1燃气开户费3202200元/户70.44.4.2燃气工程费开户费的10%7.044.5暖气工程4.5.1开户增容费58000110元/m26384.5.2室外工程费开户增容费的5%31.94.6有线电视320300元/户9.65其他室外工程5.1区内道路5800050元/m22905.2绿化及广场5800020元/m21165.3其他合计11020其他费用估算明细表表10-3项目名称估算投资额（万元）备注1土地成本227613.13亩×173.34万元/亩2城建综合配套费1426.85.8万平方米×246元/平方米3人防工程费1745.8万平方米×30元/平方米4规划管理费14.55.8万平方米×2.5元/平方米5施工图审查费15.085.8万平方米×2.6元/平方米6消防费11.65.8万平方米×2元/平方米7勘察设计费308.56建筑安装工程费用的2.8%8工程监理费88.16建筑安装工程费用的0.8%9质量监督费22.04建筑安装工程费用的0.2%10散装水泥保证金295.8万平方米×5元/平方米11新型墙体保证金46.45.8万平方米×8元/平方米12前期工作费267.86合计4680第二节资金筹措及使用计划一、资金筹措项目开发建设所需资金165000000元，全部由建设单位自筹解决。二、资金使用计划本项目建设期2年，根据实施进度计划，确定分年度资金使用计划。资金筹措及使用计划见表10-4。资金筹措与使用计划表表10-4单位：万元序号项目建设期合计2005年10月2005年12月2006年5月1开发建设总投资660066003300165002资金筹措660066003300165002.1自筹资金3000200050002.2滚动开发资金3600460003300115000第十一章经济效益分析及社会效益评价经济效益分析依据及基础数据经济效益分析遵循的依据1、《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）2、《房地产开发项目经济评价方法》二、经济效益分析说明本项目按可出售房屋测算其效益，即以预售或开发完成后出售的方式所获取的收益为基础进行经济分析和评价。三、财务基础数据的确定1、销售收入（1）销售价格根据济南市商品住宅行情和项目地理位置，参照周边地区类似项目销售价格，确定本项目住宅、公建和地下车库的销售价格。住宅销售均价为4500元／平方米，可出售商业公建、地下车库销售均价为8500元／平方米。（2）销售面积本项目可出售住宅建筑面积为38000平方米，其中：住宅180000平方米，回迁面积20000平方米，可出售商业公建、地下车库面积20000平方米。（3）销售收入经计算，项目销售收入为25850万元。销售收入计算详见表11-1。销售收入计算表表11-1序号项目平均单价计算基数销售收入(万元)1商品住宅1.1高层住宅4500元/m218000m281001.2回迁住宅2500元/m23000m27502商业公建、地下车库8500元/m220000m217000合计25850根据项目实施进度计划，在开工建设的同时开展销售工作，计划项目建成后两年内全部售出。各年度销售计划见表11-2。销售计划表表11-2单位:万元年份项目第1年第2年第3年销售比例15%65%20%销售收入3877.516802.551702、税金及附加（1）经营税金及附加本项目经营税金及附加为营业税、城市建设维护税和教育费附加。营业税税率为5%，城建税和教育费附加分别为营业税的7%和3%。（2）土地增值税土地增值税按四级超率累进税率计算。根据《土地增值税暂行条例》的规定，建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。（3）所得税企业所得税税率按33%计算。3、总成本费用本项目总成本费用，由项目开发建设总投资和运营费用构成。（1）项目开发建设总投资为16500万元。（2）运营费用为项目销售期间发生的房屋交易费、销售费用和管理费用等。房屋交易费按销售收入的0.5%计算。销售费用为房屋销售过程中发生的各项费用，包括广告费、宣传费、销售服务费等，按销售收入的2%计算`。管理费用为组织和管理项目的开发经营活动而发生的各项费用，包括人员工资、办公费、差旅费、业务招待费、各项税费等，按销售收入的3%计算。第二节财务分析与评价一、主要经济效益指标根据上述财务基础数据，进行经济效益测算，其主要经济效益指标详见表11-3。主要经济效益指标表表11-3序号项目单位指标一经济数据1销售收入万元2经营税金及附加万元3开发建设总投资万元4运营费用万元①房屋交易费万元②管理费用万元③销售费用万元5增值额万元6土地增值税万元7销售利润万元8所得税万元9税后利润万元二财务评价指标1投资利润率%2所得税后财务内部收益率%3所得税后财务净现值（IC=10%）万元4所得税后投资回收期年5所得税前财务内部收益率%6所得税前财务净现值（IC=10%）万元7所得税前投资回收期年二、盈利能力分析1、利润总额根据损益表（附表12-2）计算可知，项目可实现销售收入..万元，可获销售利润..万元，扣除所得税..万元后，税后利润为..万元，表明项目具有一定的盈利能力。2、投资利润率根据损益表（见附表12—2）和开发建设总投资计算出投资利润率为12.21%。利润总额投资利润率=×100%=48.8%总投资三、不确定性分析1、敏感性分析本项目分别就销售收入、开发建设投资和经营成本作了单因素变动对所得税后财务内部收益率影响的敏感性分析。敏感性分析结果见下表和图11-1：敏感性分析表表11－4项目变化率（%）财务内部收益率（%）财务净现值（万元）投资回收期（年）建设投资+10-102.4422613.52销售收入+10-1021.791.1918772-153673.534.80基本方案：内部收益率：32.7%净现值：5400万元投资回收期：2年IRR（%）建设投资销售收入2520基本方案15（IRR=15.74%）10基准收益率(IC=10%)5因素变化率-10-50510（%）图11－1敏感性分析图从表和图中可以看出建设投资和售房收入两个因素变动对项目效益非常敏感。如果建设投资和售房分别向不利方面变动10%，全部投资内部收益率分别下降至2.24%和1.19%，低于10%的基准收益率。2、临界点分析临界点分析是反映在预期可接受的投资内部收益率下，投资方能承受的各种重要因素向不利方向变动的极限值。根据敏感性分析，计算各因素的临界点详见表11-5。临界点分析表11－5敏感因素基本方案结果临界点计算内部收益率（%）32.7期望值30.00建设投资（万元）16500最高值销售收入（万元）25850最低值四、财务评价结论通过上述分析可以看出，项目建设经济效益良好，房屋全部出售后可实现利润5400万元，投资利润率为48.8%。财务分析表明，项目全部投资所得税后财务内部收益率为32.7%、投资回收期为2年。从敏感性分析可以看出，项目具有一定的抗风险能力，但销售收入下降和投资增加对财务评价指标的影响较大。因此，应制定科学合理的营销措施和方案，注意销售定位和控制投资开发成本，缩短销售期，降低运营费用，以期取得更好的经济效益。社会效益评价项目建设符合国家产业政策和济南市城市总体规划，对于改善城市面貌，加快城市化进程具有积极作用。项目建设具有良好的社会效益。第十二章结论与建议结论一、项目的开发建设符合国家的产业政策，有利于加快济南城市化建设的进程，对促进济南城市环境面貌的改变，具有积极意义。二、项目建设能够为广大居民提供布局合理、功能齐全、设施配套、环境优美的现代化住宅，有利于改善居民居住条件，提高生活居住水平，具有良好的社会效益。三、经济评价结果表明，项目的开发可取得预期的经济效益，具有一定的盈利能力和抗风险能力。。目录第一节宏观环境分析 3一、中国人口出生率情况 3二、中国居民收入情况 5三、计划生育政策发展形势 7四2008年-09年“婴儿潮”的影响 8第二节婴幼儿用品行业分析 10一、婴幼儿用品市场分析 10二、婴幼儿用品消费者购买行为分析 11三、对婴幼儿用品经营的启发