租赁合同基本原理

关于租赁合同基本原理第1页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三第一节租赁合同概述第2页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三一、租赁合同的概念和特点租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁合同中，交付租赁物供对方使用、收益的一方称为出租人，使用租赁物并支付租金的一方称为承租人。《合同法》第212条租金就是承租人为使用、收益租赁物而支付的报酬或者对价。租赁合同的标的物称为租赁物，动产或不动产，均无不可。第3页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三租赁合同具有以下特点:（一）租赁合同是转让财产使用权的合同（二）租赁合同为双务、有偿合同（三）租赁合同为诺成合同（四）租赁合同具有临时性（五）租赁合同为继续性合同。租赁合同双方当事人的义务并非一次给付即可完成，合同内容是在一段时期内继续地实现的，因而属于继续性合同。（六）租赁合同是不要式合同第4页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三二、租赁合同的标的物租赁合同的标的物简称租赁物，是租赁合同的重要构成要素，是指出租人于合同生效后应交付承租人使用、收益的物。租赁合同的性质决定了该动产一般应为不可代替物以及非消耗物。租赁合同的标的物应具有合法性。租赁合同的标的物一般为现存的物，但不以现存的物为必要。第5页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三三、租赁合同的分类（一）动产租赁与不动产租赁（二）定期租赁与不定期租赁当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依《合同法》第61条规定仍不能确定的，视为不定期租赁合同。租赁期限6个月以上，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第6页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三四、 租赁合同的形式租赁期限在6个月以上的定期租赁合同为要式合同，应当采用书面形式。但是，是否采用书面形式，并不影响合同的成立及生效。未采用书面形式，双方当事人对租赁期限存在争议的，推定租赁合同为不定期租赁合同。第7页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三第二节租赁合同的成立第8页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三一、租赁的标的物物原则是应当是不可代替物，如果供使用收益的物为金钱或者其他可代替物，则合同类型将成为消费借贷，而非租赁。第9页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三二、租赁合同成立的样态租赁合同为不要式合同与诺成合同，其成立不以具备特别的方式以及交付租赁物为必要。原则上，只要当事人对于租赁物的使用收益及租金的支付达成合意，合同即告成立。第10页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三三、租赁合同的效力评价（一）产权证书与合同效力（二）建设工程规划许可证与合同效力（三）未经批准的临时建筑与合同效力（四）未经消防验收的房屋与合同效力（五）以划拨方式取得土地上的房屋与合同效力（六）租赁合同未办理登记备案手续与合同效力(七）租赁合同无效的特别效果第11页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三（一）产权证书与合同效力以房屋租赁合同为例，合同目的在于使用房屋，并不涉及房屋所有权的转让，因而，原则上房屋租赁合同并不以出租人拥有所有权、拥有产权证书为。最高人民法院：认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。第12页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三（二）建设工程规划许可证与合同效力针对城镇房屋租赁合同，最高法规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。此时合同无效的原因是合同的标的物违法。第13页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三（三）未经批准的临时建筑与合同效力出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一定法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。此时合同无效的原因是合同的标的物违法。第14页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三（四）未经消防安全验收合格的房屋与合同效力应当分别对待：第一，出租《消防法》第10条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。第15页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三（五）以划拨方式取得土地上的房屋与合同效力作为租赁合同标的的房屋，如果是建筑在以划拨方式取得的土地上，一方当事人如果以《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条、《房地产管理法》第56条、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）第5条为据，请求确认合同无效，能否获得支持？对此，起初最高人民法院的判决中认定租赁合同无效；后来最高人民法院的立场的所转变，在最高人民法院公布的典型案件中，则并不认定为租赁合同无效。第16页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三（六）租赁合同未办理登记备案手续与合同效力当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一定已经履行主要义务，对方接受的除外。此一规则并非租赁物本身有什么问题，而是租赁合同是否经过了按照法律、行政法规要求的登记备案手续。此类手续，通常出于行政管理的目的，故原则上不应以违反此类规定而认定合同无效。第17页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三（七）租赁合同无效的特别效果1.基于继续性合同的特别效果作为一种继续性合同，如果租赁合同无效或者被抵销，其法律后果比较特殊。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第18页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三2.装饰装修的善后（1）经出租人同意场合未形成附合场合。在城镇房屋租赁合同场合，出租人同意利用的，可以折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已经形成附合场合。已经形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。第19页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三（2）未经出租人同意场合承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。第20页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三3.扩建的负担经承租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；未办理合法建设手续的，扩建费用由双方按照过错分担。未经出租人同意的扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。第21页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三第三节租赁合同的效力第22页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三一、 出租人的义务根据《合同法》的规定，出租人负有如下主要义务:（一）交付租赁物并在租赁期间保持租赁物使其符合约定用途（二）维修租赁物的义务，但当事人另有约定的除外。（三）物的瑕疵担保义务（四）权利瑕疵担保义务（五）费用偿还义务第23页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三维修义务维修义务，是指租赁物损毁、不能保持租赁物符合约定的用途时，出租人应予修复的义务。维修的条件维修的必要、维修的可能、通知出租人租赁物虽然有维修的必要，但如果不可能维修，则属于租赁物部分或全部毁损，灭失的问题，应当根据情况，承租请求减少租金或者不支持租金；如果不能实现合同目的，承租人可以解除合同。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第24页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三权利瑕疵担保出租人就交付的标的物，负有保证第三人不得向承租人主张任何权利的义务。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。如困租赁房屋权属有争议，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。第25页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三物的瑕疵担保租赁物如有瑕疵，出租人应对之负责。唯因租赁是继续性法律关系，故于租赁物交付后，在租赁关系存续中，发生瑕疵时，出租人应当负瑕疵担保责任。因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。在城镇房屋租赁合同场合，租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的，或者租住房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用时，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。第26页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三二、 承租人的义务根据《合同法》的规定，承租人负有如下主要义务:（一）依约定方法或租赁物的性质使用租赁物的义务（二）妥善保管租赁物的义务（三）不作为义务主要:1.不得随意对租赁物进行改善或在租赁物上增设他物2.不得随意转租（四）支付租金的义务（延迟或拒付租金的，诉讼时效为一年）（五）返还租赁物的义务（返还租赁物，应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，因而，承租人原则上负“现状返还义务”。）第27页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三第四节租赁合同的更新与终止第28页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三一、租赁合同的更新赁合同的双方当事人在租赁合同规定的租赁期限届满时，可以续订合同。所谓续订，是指在原租赁合同其他内容不变的情形下，延长合同的期限。所以，续订租赁合同又被称为期限更新或租赁合同的更新。租赁合同的更新有约定更新和法定更新。法定更新，或称默示更新，即租赁期届满，承租人使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《合同法》第236条规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”约定更新，或称明示更新，指当事人另外达成合意更新租赁合同。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。至于更新次数，法律没有限制。第29页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三二、租赁合同的终止租赁合同主要因下列事由而终止:

（一）租赁合同因期限届满而终止（二）租赁合同因当事人的解除而消灭第30页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三租赁合同终止的效力（一）返还租赁物第31页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三(二）装饰装修的善后1.经出租人同意的场合（1）未形成附合的场合在城镇房屋租赁合同场合，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。（2）已形成附合场合合同解除场合第一，因出租有违约导致合同解除。承租人可以请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修的残值损失；第二，因承租人违约导致合同解除。承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。第三，因双方违约导致合同解除。剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。第四，因不归责于双方的事由，导致合同解除。剩余租赁期内装饰装修的残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定，适用其规定。租赁期届满场合，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。2.未经出租人同意场合承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。第32页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三（三）扩建费用的负担1.经出租人同意的扩建承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：第一，办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；第二，未办理扩建手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。2.未经出租人同意的扩建承租人未经出租人的同意的扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。第33页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三第五节房屋租赁的特殊规定一、优先承租在租期内，出租人将出租房屋拆除重建时，可终止合同。但重建房屋仍用于出租的，原承租人在同等条件下有优先承租权

二、优先购买在租期内，出租人出卖出租房屋的，应于出卖前的合理期限内通知承租人。承租人在同等条件下有优先购买权第34页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三三、承受承租人死亡后，与该承租人共同居住者，可继续承租该房直至租期届满。四、换房居住房屋的承租人，在征得出租人同意的前提下，可与第三人互换住房。返回第35页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三租赁合同与第三人的关系一、租赁物的转租、租赁权的转让二、承租人与第三人的关系三、出租人与第三人的关系第36页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三一、租赁物的转租、租赁权的转让（一）租赁物的转租租赁物的转租，是指承租人不脱离租赁关系，而将租赁物另行出租给次承租人转租在房屋租赁的场合颇为多见，其中的转租人又被称为二房东。《合同法》禁止擅自转租。规定承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人也出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。对此应当特别注意：第37页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三1.禁止擅自转租，一方面关系承租人的人格信用，另一方面在于防止承租人从中渔利。2.转租一旦经出租人同意，即为合法转租，出租人不得解除合同，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。此时两份合同虽各自独立，原则上转租合同的租赁期间不当超过租赁合同的存续期间。转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第38页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三3.合法转租场合，出租人与次承租人之间并无合同关系，依合同相对性原理，出租人不得直接向次承租人请求租金，反之，次承租人也无权直接向出租人要求维修租赁物。但要注意，在此场合并不妨碍可以由次承租人构成第三人清偿。因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。出租人与承租人之间的租赁合同终了时，出租人可以依据租赁物所有权或者其他权利，直接对次承租人请求返还租赁物。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。第39页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三4.转租未经出租人同意，即为非法转租，出租人可以解除出租人与承租人之间的租赁合同。如果出租人未行使上解除权，则租赁合同仍继续有效。对于出租人的解除权，我国司法司法解释规定了除斥期间。“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解释合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。6个月的除斥期间的起算点，是出租人知道或者应当知道承租人转租时。第40页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三5.非法转租场合，承租人与次承租人之间的转租合同关系，仅涉及债权关系，产未影响出租人对于租赁的物权，作为债权合同，仍然是有效的。承租人负有使次承租人就租赁物进行使用收益的义务，并应设法取得原出租人的同意。纵使出租人不同意转租，承租人及次承租人均不得依无权处分法理主张转租合同无效。第41页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三6.非法转租场合，如果出租人解除租赁合同，请求承租人返还租赁物，也可以直接向次承租人主张所有物返还请求权。因此导致转租合同不能继续发行的，次承租人可以向承租人主张违约责任。出租人解除合同，仍然可以向承租人主张损害赔偿。第42页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三7.非法转租场合，如果出租人未解除合同，租赁合同固然继续存在，对于承租人仍然胡租金请求权，唯出租人可否向承租人主张返还租赁物或除去妨碍的呢？由于承租人仍然享有租赁权，故次承租人的占有及使用收益，并非不法。因此，次承租人的地位实际上相当于承租人的履行辅助人，故在出租人对承租人解除合同前，不得直接向次承租人请求返还租赁物。第43页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三（二）租赁权转让租赁权转让，是指承租人将其租赁权让与第三人，承租人自己退出租赁关系。租赁权能否转让，《合同法》没有明文规定，属于因合同性质而不得让与的债权，原则上不具有让与性。第44页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三二、承租人与第三人的关系第45页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三（一）承租人获取租赁物收益的权利根据《合同法》第225条的规定，在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。（二）租赁权的物权化在房屋等财产的租赁关系中，租赁物所有权在租赁期间内的转移并不影响承租人的权利，原租赁合同对受让租赁物的第三人仍然有效，该第三人不得解除租赁合同，此即“买卖不破租赁”原则。它突破了传统的合同相对性原则，使租赁权具有了对抗第三人的效力。这种情况被称为“租赁权的物权化”或“债权的物权化”。第46页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三租赁权的物权化主要体现在:

1.租赁权的对抗效力

2.承租人能否基于租赁权主张排除妨害请求权

3.租赁权的继续性。

租赁权的继续性，是指延长租赁期限并限制出租人的解除权。

4.租赁权处分的可能性。

租赁权处分的可能性，是指租赁权是否得自由地被让与以及承租人是否可以自由转租。

5.废止利用方法的限制。

废止利用方法的限制，即承认承租人得享有改建建筑物或进行重大修缮的自由。

6.租金的客观化第47页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三（三）房屋承租人的优先购买权

所谓房屋承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买房屋的权利。

《合同法》第230条确认，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

优先购买权的权利属性为形成权，其实质系属对出租人选择房屋买卖合同对方当事人自由的限制。即第48页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三三、出租人与第三人的关系第一，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁房屋。第二，承租人租赁房屋用于以个体工商户或个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。第49页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三第五节租赁合同中的风险负担首先是租赁物的风险负担问题。租赁物的风险负担，是指由于不可归责于承租人和出租人双方当事人的事由，致使租赁物部分或全部毁损、灭失的，租赁物部分或全部毁损灭失的损失应由谁负担。除非法律有特别规定，或当事人之间有特别约定，一般由租赁物的所有权人。其次是租金的风险负担问题。租金的风险负担，是指因不可归责于双方当事人的事由致使租赁物部分或全部毁损、灭失，从而导致租赁合同部分或全部不能履行时，租金风险应由谁负担的问题。租金风险一般由出租人负担。第50页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三《消防法》第10条第十条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，除本法第十一条另有规定的外，建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内，将消防设计文件报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。

第十一条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第51页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条第四十四条划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。第52页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三《房地产管理法》第56条第五十六条以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。

第53页，讲稿共59页，2023年5月2日，星期三“买卖不破租赁”原则“买卖不破租赁”，是指“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租请求房屋受让人继续发行原租赁合同的，人民法院应予支持。适用条件：第一，在租赁期间；第二，发生所有权变动。第三，不影响租赁合同的效力，是指当租赁合同的权利义务关系继续存在，即让新所有人就像原出租人一样，享有租赁合同的权利，承担租赁合同的义务。《担保法》解释：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押有未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租的损失，由