易居-上海棕榈泉花园合作及销售策略方案080928终稿 cwb

第一局部:合作及营销策略精要合作模式营销精要全程营销,共创双赢整合渠道资源,确保现金回笼诠释产品价值,获取利润最大化12全程营销,共创双赢PART1——合作模式

全程营销效劳内容合作模式销售执行策略制定价格执行策略建议资金回笼方案建议营销配合建议样板房建议示范区建议......阶段政策及市场变化跟踪分析竞争楼盘跟踪调研报告同质楼盘借鉴分析贷款办理产证办理交房企划执行策略现场包装方案媒体\渠道\通路策略引导动线包装户外广告方案平面广告方案......销售执行局部:企划包装:市场跟踪配合:售后效劳:合作费用合作模式双赢模式只收取佣金,不提取溢价根据目标完成状况设定代理佣金比例提取溢价方式,甲乙双方定价易出现分歧:乙方为获取溢价,价格制定偏低;但单纯佣金方式,对乙方缺少销售鼓励收费方式合作模式根据资金回笼要求,设定销售目标代理佣金比例根本佣金按照总销售金额2.5%计提假设不到达销售指标,那么佣金按照总销金额2%计提假设超额完成销售指标,那么佣金按照总销金额3%计提营销费用由乙方制定媒体及渠道方案,报甲方审核,由甲方确定实际执行营销推广方案，营销费用为实际支出费用整合渠道资源,确保现金回笼诠释产品价值,获取利润最大化PART2——营销精要

目标及策略方案营销目标08年资金目标：1-1.5亿营销策略要旨：整合易居中国客户资源、渠道资源平台，获得客户来源量；特殊渠道营销结合少量常规营销手段，获得客户来源以小开盘形式，营造现场销售气氛，促进成交销售说辞提炼，突出高性价比房源，促进客户成交现场制造SP，调动客户购置情绪，促进成交客户挖掘渠道

整合易居资源客户方案易居会客户资源：50万易居会员〔易居臣信25万，易居会25万〕2200名钻石级会员〔购置5套以上房屋\购置1000万以上房屋〕5000名白金会员〔购置2套-4套\购置400万以上房屋〕20000名400万以上投资型会员30000多名高档会所俱乐部会员〔诺亚财富〕2000名二手豪宅和别墅买卖投资客户上海资源：以短信、组织看房活动，投资论坛等形式直接传递房源信息整合易居资源客户方案高端物业客户资源：代理楼盘：老西门新苑、汇宁花园、思南路88号、福源汇居、古北国际、万科兰乔圣菲、万科红郡、嘉里华庭、衡山路41号、网球公寓、维诗凯亚、汇贤居等上海资源：高端客户购房往往有着屡次购房的特性，因此在已购置高端产品客户中挖掘资源，成功比例极高整合易居资源客户方案二三级联动资源〔易居臣信〕：全市门店100多个市中心高端区域近40个别墅馆上海资源：门店不仅成为外部售楼处；更是目前市场销售的新渠道整合易居资源客户方案全国营销网络可在华东、华北、华南、华中、西南近30个城市进行工程推广，挖掘全国客户资源全国资源：上海成为全国高端客户梦想地，通过全国网络营销，最大范围挖掘客户资源特殊渠道营销客户方案银

行

VIP：花旗银行、汇丰银行、招商银行、中国银行等商会：台商会、温州商会汽车俱乐部：乐驾汽车、名流汽车、永达汽车高尔夫：滨海高尔夫高

端

百

货：久光百货、中信泰富EMBA/MBA：交大USC、南加洲EMBA、长江商学院、中欧商学院楼盘、社区：高端社区、别墅楼盘特殊营销渠道：特殊渠道，以DM、彩信、帐单、活动、巡展方式，直击高端客户少量常规渠道营销客户方案区域道路拦截：主要干道、竞争楼盘动线设高炮、看板，拦截客户报纸、杂志类：?别墅与豪宅?、?航空杂志?、?移居上海?、?totallyshanghai?、?地标?网站：别墅网站、门户网站房产频道等常规营销渠道：常规渠道到达信息宣传目的，同时扩大知名度、形成客户介绍客户销售执行策略方案

楼盘定位，宣传销售方案生态大宅，自然之盘：主诉求：

大道自然晋级东郊，提升价值楼盘名建议：东郊·棕榈泉花园延伸看房动线销售方案售楼处会所二期成熟区动线交汇处一期二期二期三期入口三期样板房总体看房动线图一期至二期：感受一期、二期的成熟度，同时感受体验由一期至二期景观上的变化、提升；二期至三期：观摩二期成熟的花园景观，为三期景观描绘未来将达成的效果。细节：喷泉、景观河道、两户之间的绿化自然隔离、会所、匠心独具的隔音屏......体验鸟语、花香之社区促进成交之策略销售方案以小开盘形式，营造现场销售气氛，促进成交1单1单客户逼定难以成交；假设集中几个客户同时购置，可以形成客户逼客户的效果；小开盘：积累一定的客户量，在周末进行集中销售，营造现场销售气氛，甚至制造两组客户抢同一房源的“事故〞，到达促进成交之目的。〔小开盘，可屡次实行〕促进成交之策略销售方案销售说辞提炼，突出高性价比房源，促进客户成交23102310254111341134113413862975292527362736309328552855总价绝对优势河景房，小区中央小区边缘，私密性高，较I5价格有优势花园成熟，私密性好花园成熟，景观好较东侧临水A2、A3性价比高通过说辞优化，使客户感觉可买到高价比高房源，促进成交。促进成交之策略销售方案现场制造SP，调动客户购置情绪，促进成交SP：销售促进可通过现场客户与客户之间的房源冲突，促进客户订购、成交；也可通过业务员与业务员之间的默契配合，到达客户订购，成交；还可通过假客户方式，促进客户下定，成交；案场经理与业务员之间的SP，促成成交。成交房源预估销售方案预估成交5套：K〔2套〕+I〔1套〕+A〔2套〕：1100×2+2300+2800×2=1亿预估成交6套：K〔3套〕+H〔1套〕+I〔1套〕+A〔1套〕：1100×3+2000+2300+2800=1.04亿预估成交7套：K〔2套〕+H〔2套〕+I〔2套〕+A〔1套〕：1100×2+2000×2+2300×2+2800=1.36亿预估成交9套：K〔4套〕+C〔1套〕+H〔1套〕+I〔2套〕+A〔1套〕：〔1100×3+1300〕+2800+2000+2300×2+2800=1.68亿以较易成交房源计算，完成5-9套销售，即可完成1-1.5亿的销售目标第二局部:整体营销策略报告洞悉市场,挖掘价值运筹帷幄,决胜千里附件——整体报告

后市预判工程认知营销决胜从市场的角度辩识风险与时机从价值的角度诠释品质从营销的角度实现终极价值123从市场的角度辩识风险与时机PART1——后市预判1看楼市整体近况市场进入调整期——供求比低于1已经维持10个月我们认为，从供求比看，04年8月至05年9月楼市冰冻期的走势，与07年5月至08年9月的走势十分相像，而且由于本轮宏观经济面的差强人意，导致房地产消费预期的下降较上一轮调整期更险恶。从供求比看，供求比自去年7月后就进入下行状态，而低于1的状态已经维持10个月。供求比——本市独立别墅的供给与去年同期趋平，08年1至9月的新增供给量为43.34万平方米，与去年同期相比，下降了0.5％，根本持平；另一方面，受整体市场观望气氛影响，本市独立别墅成交量有所下滑，1至9月的成交量为33.07万平方米，较去年同期下降57.42%，供求比也首次跌至1以下。2看独立别墅市场市场观望下，成交量持续走低——08年供求比跌至1以下价格走势——从线性走势来看，06年以来独立别墅成交价呈向上趋势，即使是08年，也未见下降，甚至在08年4月和8月分别走出两个高潮〔由于兰乔圣菲以及棕榈滩花园等个别高端楼盘成交放量，拉升整体市场均价〕;排除8月份的价格畸高，单看7月份，单价已至2.8万元，同比仍上升了6000元/平米。棕榈滩花园成交放量兰乔圣菲成交放量2看独立别墅市场价格依然坚挺，线性长期向好正面影响从长远看，中国经济仍然看涨负面影响调控过紧,经济增长健康性受关注刚需观望者在长期观望后将择机出手行业所处紧缩型货币政策无明显松动利用房地产抵御通胀的保值行为增加全球金融动荡不安影响中国经济发展新开工量减少使潜在供应量十分有限前期推迟上市量下半年将集中放量市场价格松动,健康市场格局可期各类杠杆及政策导致购房成本增加正面影响因素的效果受制于负面影响因素，处于弱势负面因素影响深远而具全局性，处于未来市场博弈的主导地位3看宏观调控背景近期宏观经济负面因素占据上风随着雷曼兄弟倒闭和美林被收购，全球经济又一次面临巨大的金融风暴，而西方经济的衰退，将很大程度影响中国经济，从而影响住房市场购置力，包括别墅市场购置群体。作为市场主体，开发商已经纷纷行动，但消费者观望情绪却在降价声中继续蔓延，在全球经济危机的大环境下，在政府政策不明朗前提下，楼市还将低迷。我们认为，中国后续楼市维持调整状态，预计将持续近一年，而别墅市场成交量还将继续萎缩，但是长久趋势向好。市场风险预判就目前宏观背景来看，市场调整期还将持续近一年稀缺产品，是住宅产品中保值增值能力最强的类品。独立别墅比其他产品更具舒适性和奢享性，是富人们终极追求的个性象征；在通货膨胀的市场环境下，独立别墅的稀缺性决定了它具备较好的增值保值能力，长期来看，更具较强的抗风险能力。后市供给量缺乏，仅能维持4年在佘山、马桥、东郊等高档别墅板块后续供给量陆续放出之后，预计09年市场上高档别墅市场会出现一波较为强劲的供给放量，其中佘山约12万供给量，东郊约21万供给量，但从长期来看，受到限地政策的影响，后市供给仅能维持四年。市场时机发现独立别墅作为稀缺资源，价值长期向好从价值的角度诠释品质PART2——工程认知板块价值提升尊荣品位张江高科技园区本工程本工程位于外环线外，紧邻张江高科技园区；距离人民广场18KM，陆家嘴CBD15KM,浦东国际机场20KM，车行时间大约半小时；因此，本案虽属外环外,但区位优势明显城市区位位于外环外，隶属陆家嘴金融区半小时交通圈本案MMMMMM外环线公交站点龙东大道通往浦东机场轨2工程距离环东外环线出口仅300米，并紧挨龙东大道；私家车可经龙东大道上南浦大桥直通内环、南北高架、方便抵达各中心城区；亦可进入远东大道，直抵浦东国际机场；距离地铁2号线延伸段唐镇站〔2021年完工〕步行约10分钟.张江有轨电车〔西起张江地铁站东至浦东长江边的合庆镇〕将于2021年，与唐镇站实现“零换乘〞交通情况立体交通网络打造快捷生活本案香华山体育休闲中心世纪公园汤臣高尔夫张江体育休闲中心东郊宾馆大拇指广场东方世纪学校浦东领事馆（规划）家乐福美国学校协和国际学校大型商业（拟建）麦德龙川沙迪斯尼（规划）家乐福唐人国际免税购物中心露德圣母堂配套条件目前主要依赖东郊社区的成熟配套工程周边目前生活商业配套设施有依靠东郊社区的成熟配套，这些配套均在10分钟车程内，如到汤臣高尔夫仅需6分钟；家乐福在10分钟车程内。露德圣母堂，上海第二大、浦东最大天主教堂，标志性历史文化建筑；未来浦东领事馆区紧临本案北侧，未来成为浦东最大领馆行政区，国际化定位；与本案15分钟车程的迪斯尼落户川沙，是香港迪斯尼的4.7倍，预计2021营业；同时随着2号延长线的深入，该区域商业配套建设也提上议程。二手在售或预推御翠园汤臣湖庭九间堂梵高别墅东郊花园二期三湘地块君庭合生东郊东珠花园地块东郊社区金爵别墅本案东方国际社区白金翰宫圣马丽诺区域房产开展现状区域内仅本案一个在售别墅工程——东方国际社区共开发了四个别墅工程，目前仅棕榈泉花园在售，其余三个均已售罄；紧邻高科技园区，客源大多以园区工作的本地企业高管和国内客户为主。——东郊社区市场开发量大，区域知名度高。集合了九间堂、御翠园等顶级别墅；紧邻东郊宾馆，吸引较多的港台等境外人士购置。板块价值提升策略“晋级东郊·借势发力〞项目名称主力总价(万元)君庭9000-10000（目前报价）九间堂3500-7000东郊花园二期未定御翠园7期2500-6000汤臣湖庭(独立)2000-2500梵高别墅1000-1500合生东郊别墅4300-7000棕榈泉花园2000-4000御翠园汤臣湖庭九间堂梵高别墅东郊花园二期三湘地块君庭合生东郊东珠花园地块本案从目前板块在售工程和预推工程的主力总格情况看，根本都在千万级以上，形成浦东区唯一的顶级城市豪宅聚集区，客源层位于城市金字塔尖，属于有高度品位和鉴赏力的富豪阶层！板块定位东郊板块——千万级豪宅聚集区，高尚生活品位圈九间堂御翠园汤臣湖庭梵高别墅尾盘销售，剩余8套月均去化1套07年10月面市，月均去化11套月均去化4套推出100套推出72套推出77套月均去化2套从4个在售工程近期的销售情况来看〔〕：1、九间堂是东郊板块最贵的独立别墅，客层面较窄，去化整体较慢。自04年上市至今，完成83%销售率；2、汤臣湖庭地段好，品质高，受到高端客户青睐，完成80%销售率；3、御翠园08年3月新推的77套别墅，截止目前完成40套，完销52%；4、梵高别墅的销售那么相对较差，08年6月推出86套，仅售9套，完销10%。在售竞品去化情况2000-2500万总价的产品最好销，整体月均去化共18套从未来的供给布局看，东郊板块的供给增量主要集中在板块东部靠近中环线的内侧，尤其是工程周边如：君庭、合生东郊、东珠花园、三湘地块等后续供给至少在25万平米以上。御翠园汤臣湖庭九间堂梵高别墅东郊花园二期三湘地块君庭合生东郊东珠花园地块本案待推项目容积率地上面积待上市面积报价（按地上面积折算）汤臣湖庭二期//约40000未定君庭0.25900-10003209810万元(含装修,标准不详)东珠花园//29952未定合生东郊0.25705-1077631206-7万三湘地块//24500未定东郊花园二期//18898未定合计208568

存量项目存量面积报价梵高别墅0.42250-350226914-4.5万九间堂0.27300-700340510-11万

(含1万/㎡装修)御翠园0.2350-7207758.3万(含0.5万/㎡装修)御翠园7期0.6298-312112798.5-9万元汤臣湖庭0.37400-45034244-4.5万元合计41574板块竞争未来供给在25万平米以上，竞争将异常剧烈价值思考跻身东郊，提升了工程知名度，同时也为吸引目标客户眼球提供了有效的“身份标签〞！但由于板块内未来竞争体量庞大，面对有限的金字塔尖客群，如何吸引他们驻足产生购置兴趣是我们接下来考虑的问题！那么，让我们回过头来分析产品自身，并提出有效见解！产品价值提升魅力气质一期二期三期总建筑面积7.9万平方米其中一/二期6.26万平方米三期1.65万平方米总套数201套可售套数41套容积率一二期0.3，三期0.4成交均价2.5-3.5万元/平米物业类型独立户型面积250-550平米（地上）开盘时间2004.5工程规划8万方原生态庭院别墅花园社区

1、曹家沟、腰泾港、吕家浜三条天然河流，在小区周围成为沿河景观

2、园区水景呈Y型设计，穿插在每幢别墅间，使得大多别墅都能看到并拥有水景

3、喷水、喷雾的造景设计，让亲水生活更显美仑美幻园林规划三条天然河流+园区蜿蜒人工水系１、乔、灌木错落有致，培育期长，生长茂盛，形成良好的生态绿化；

2、形成天然的视线屏障，增加私家院落私密性

3、院落内植物种类丰富，乔木均为高大粗径，并种有各种可结果和开花型植物，增加庭院的情趣性园林规划错落有致的丰富绿植形成原生态的绿化景观自身配套双会所、室外网球场、内外双泳池、健身、韵律教室、回力球场、桌球室、撞球中心、SPA…一期二期三期会所2会所1篮球场网球场休闲配套高尚的运动场所打造健康的休闲时光商务会议中心，商务秘书中心、社区巴士，24小时便利商店……生活配套细心周到的考虑，提供商务便捷生活通过以上对规划配套、园林景观、产品细节和户型特点的分析，我们可以得出：小区现房的实景感体验极具购置煽动力，产品细节更是体贴入心！本案营造出静谧幽雅的居住环境，舒适性极强是别墅中的样板典范！本案产品功能定位——东上海富豪第一居所！产品特点综述大道自然·东郊棕榈泉从土地属性出发从自身产品出发——东郊板块价值提升定位浦东行政区级副中心未来迪斯尼经济圈内露德圣母堂创造板块西化开展契机未来全新领馆区建设，板块迈向世界级、国际化的顶级居住社区——现房体验，价值无限本案现房展示，充分的信心保证整体规划自然而然，水系引入增加豪宅产品卖点户型设计更具舒适性，采光充分、地下空间充足，皇室级庭院享受…物管配套提供平安住家体验东方国际社区中心位置/国际级领馆区旁/舒适生态大宅全景展现工程定位客户价值提升社区尊贵超级富豪国际自由人新富人投资者白领、金领普通中产阶级现有主力客户他们是：日本索尼、佳能集团董事长、德国西门子副总裁、美国华博、印度TCS企业总裁、北京经济学专家、恒大集团总裁、股市炒家、金融巨子、内地企业家等客户为全市性客源，80%以国内客源为主〔多为在上海创业的外地人〕，20%为境外客！现有的客户认知进入事业丰收期经过长期奋斗，刚跨入上海顶级富人圈对豪宅有置业经验，希望自己的住所作为一个身份标签享纯洁自然和谐之感同时宁静与繁华不远身份标签升级的上海富豪客户定位客户按照交通动线分布于各个板块；客户或居住于这些板块，或工作于这些板块；客户的分布重心为在浦东，局部全市其他区域的客户。通过交通路线勾勒客户来源中环沿线导入陆家嘴导入外高桥金桥唐镇康桥张江境外外环沿线导入目标客户地图通过交通路线勾勒客户来源客户除了老业主之外，最大来源应当是具有地缘属性关系的客户。本案在所处区域一支独秀，竞争压力必定来自东郊板块，抓住东郊的溢出客户，必须进行跨板块的客户拦截；唐镇东郊阵地拦截外围拦截东郊板块本案地区客户拦截客户分布居住现状工作现状交通动线对城市别墅的购买诉求需求归纳陆家嘴居住在陆家嘴高档公寓世纪大道——花木路——龙东大道已经拥有高端公寓，但希望居住形态升级，更加“宁静”，又不希望离开陆家嘴太远需要一个距离陆家嘴“近”并且“静”的“别墅家”可能居住在浦西工作在陆家嘴金融区的经营管理层体会到工作地点的交通负荷繁重，前往工作地点非常不便需要一个距离工作场所“近”的“家”。东郊居住于东郊别墅区龙东大道对现居住的别墅产品产生更新需求，同时认识到城市别墅价值在于其地段和板块的潜力“更新”居住形态，需要与现有生活圈的距离“近”张江工作在这些产业园区，而且是经营层或企业主未来通过中环线连接，目前杨高南路是重要通路希望工作与生活之间的距离短，同时又希望生活形态能降低工作负荷带来的紧张感与压力。需要一个距离工作场所“近”并且与工作压力“远”的“家”高桥金桥唐镇居住多年前在当地购置的别墅中工作却在浦东市区龙东大道和外环线是重要交通动线对现居住的别墅产品产生更新需求，同时认识到城市别墅价值在于其地段和板块的潜力需要一个离“繁华”更“近”的，能带来更有品质感“生活”的家康桥浦西中环与延安西路是重要交通动线在中环通车后，意识到板块逐渐超越西郊，跃升为上海顶级富人区需要一个更具有“富人群落”效应的“身份标签”和“顶层阶级入场券”境外碧云，联洋浦东机场——外环线在中环通车后，意识到板块逐渐超越西郊，跃升为上海顶级富人区的价值具有世界级的意义需要“及时”把握价值上升趋势，获取“华人富人圈入场券”。客户辨析各板块客户的购置诉求不同我们的客户到底想要什么？年龄年龄集中在40－50岁意味雄心勃发的盛年，事业成熟期到来文化背景中国文化背景对家的责任感，对家庭稳定与家族发展的重视当前分布区域全市（小部分境外）依靠交通干道连接生活与工作场所经济实力这部分人的家庭年收入在500万元以上，职业生涯稳定稳定而丰厚的收入，对居住条件和身份标签有新的考量，开始新一轮切合工作与生活的更新型置业成长经历60年代生人，成年后赶上经济起飞浪潮已经是所从事行业中的成功人士，刚跨入上流社会，希望所购买物业的位置能更好的体现这一标签作用置业经历有高端置业经历过去的物业难以满足目前对居住质量的追求，比如与工作地的距离，生活配套品质或者希望物业有更亲近自然的属性工作经历随着收入的剧增，工作压力极大需要一个与工作环境有较大差异的居住环境以消解工作上的压力家庭结构两代三口或四口孩子可能不止一个，孩子不能住在太郊区或远离教育区的边缘地区，所以要求离市区近点出行方式自驾车，50万至百万级别车行依赖严重，也意味着其活动半径极大，所以住在一个四通八达的核心区很必要。购买行为特征以改善自住需求和人民币资产保值为购买目的对经济前景、上海前景以及本人的发展持乐观积极的态度才驱使他们购买上千万的产业关键客户表征客户洞察深入客户核心诉求归纳整合营销确保顺利销售PART3——销售方案整合策略1高端工程与传统工程不同，需要有针对性、小众化地进行寻找，基于对别墅工程操盘的经验，着重以下几方面加强对客户资源的挖掘，以确保在短期内到达最大的客户积累量：三大渠道确保客户来访圈层通路针对性媒介渠道易居优势资源1、全国客户资源截止至2007年底，易居〔中国〕业务范围覆盖至全国45个主流城市，拥有全国性豪宅客户搜索平台。整合策略易居优势资源2、全球资源2007年8月8日，公司成功在美国纽交所上市。与瑞士信贷集团之DLJ房地产基金、崇德基金、SIG和FARALLONCAPITAL四家海外基金有国际战略投资协议。整合策略易居优势资源3、二三级市场联动：与易居臣信全市100个门店合作，拓展客户渠道。重点在〔古北区、陆家嘴区、碧云区以及别墅馆等高档门店的合作，寻找客户，促进工程的销售。整合策略易居优势资源4、易居会:全国性最大的购房者俱乐部50万易居会员〔易居臣信25万，易居会25万〕1580名本市二手豪宅和别墅买卖投资客户2200名钻石级会员〔购置5套以上房屋\购置1000万以上房屋〕5000名白金会员〔购置2套-4套\购置400万以上房屋〕20000名400万以上投资型会员30000多名高档会所俱乐部会员〔诺亚财富〕客户资源普及老西门新苑、汇宁花园、思南路88号、福源汇居、古北国际、万科兰乔圣菲、万科红郡、嘉里华庭、衡山路41号、网球公寓、维诗凯亚、汇贤居等高端物业整合策略易居优势资源1、业主回馈与客户体验活动:工程会所举办圣诞活动，新年活动，邀约前期业主及意向客户来工程会所参加，增进彼此间的好感，更充满对三期家园的期待，以扩展口碑营销的范围。或请业主参加会所派对、酒会、奢侈品联展等新老客户联谊活动。整合策略圈层通路2、巡展:选择中信泰富、梅龙镇、威斯丁大酒店、波特曼、碧云社区高档场所进行产品推广。整合策略圈层通路3、产品推荐会：与温州商会、浙江商会、台商、私募基金客户、证券公司等民间经济组织合作，寻找实力客户，进行产品推荐会，在小圈子内进行口碑传播。整合策略圈层通路4、银行vip室:展示资源利用，与合作银行沟通，在其vip室放置展示资料。整合策略圈层通路5、小众媒体渠道：通过高端场所进行DM投递，直击金字塔顶端人群(1)、商会——台商会，温州商会等(2)、汽车——乐驾汽车、名流汽车等高档车主联谊会赞助/会刊广告(3)、高尔夫——滨海高尔夫内部会刊及ＤＭ陈列(4)、理财机构——诺亚财富/会刊广告(5)、名校——交大USC南加洲EMBA、长江商学院、中欧商学院等EMBA/MBA等学府会刊夹带整合策略圈层通路6、商业赞助：冠名胡润财富论坛、商业论坛、地产年会、奢侈品拍卖、顶尖时装发布、跑车俱乐部等聚集上层客户的活动，与目标客户直接对话，实现点对点营销。整合策略圈层通路1、龙东大道、外环线等周边重要交通要道导示系统2、外高桥保税区、金桥园区等区域设置引导旗，户外看板等3、陆家嘴、碧云、联洋、世纪公园板块、东郊板块等高尚居住区的引导、DM直投和实地拦截4、浦东机场的布点，看板或灯箱；短期内迅速拦截周边目标客户整合策略针对性媒介渠道1、飞机场的VIP等候室，4星级以上的酒店，贵族西餐厅，高尔夫球场俱乐部、高级会所等地点进行媒体渗透；2、?中华别墅网及搜房网?网络媒体，是别墅客户一大途径，可选择有针对的进行投放，时间段根据网络媒体效果，进行投放；3、?totallyshanghai?*?移居上海??福布斯??高尔夫?等高端杂志*上海高端杂志?totallyshanghai?

本杂志得到上海市人民政府新闻办公室全力支持,是唯一覆盖上海所有五星级宾馆客房的顶级中英文杂志。在25家五星级酒店，11,000余间客房，以及各国领事馆、商会、“500强〞外商投资企业、高级俱乐部、外航效劳机构等发行，确保受众是最具国际眼光和影响力的领导人物，堪称“传媒中的XO〞。小众范围内长期树立高端形象，吸引客户整合策略针对性媒介渠道销售方案22、3期可售别墅比较二期目前环境成熟，利于客户带看目前三期在产品、区域、位置景观上与二期存在差距；三期总价1000-2000万房源较多，易成交三期假设环境成熟，可创造利润提升点户型区域地上面积地下面积总价段(去除楼王）占地面积位置景观二期396.78-481.51196.31-252.372141-36383亩户户临水三期272.23-552.88187.93-380.471134-4224最大2亩非户户临水，沿主干道三期容积率0.4二期(南面)容积率0.3易去化房源目前价值高房源二期(北面)工程分析可售产品分析H型地上面积395.62M2地下面积230.72M2F型地上面积552.88M2地下面积380.47M2I型地上面积444.64M2地下面积277.48M2G型地上面积394.33M2地下面积251.04M2K型地上面积272.23M2地下面积187.53M22310265723102541207920792195219536963696369636964224288811341134113413862100K户型：小面积，低总价主推区域I户型：面积适中，景观位置好，总价控制合理，可用单价区间相近的G样板房挤压。销售策略突出性价比高房源，促进成交销售策略突出性价比高房源，促进成交C型地上面积470.43M2地下面积250.76M2E型地上面积554.25M2地下面积287.07M2D型地上面积448.25M2地下面积218.73M2B型地上面积396.78M2地下面积196.31M2A型地上面积481.51M2地下面积252.37M23396297529252141321266008800321230933093273627363093285528553331339632753638A、D、C户型：每户临水，且总价上和三期F户型相比有一定的价格优势，容易去化。B户型：与三期G户型样板房类似，容易去化预估成交5套：K〔2套〕+I〔1套〕+A〔2套〕：1100×2+2300+2800×2=1亿预估成交6套：K〔3套〕+H〔1套〕+I〔1套〕+A〔1套〕：1100×3+2000+2300+2800=1.04亿预估成交7套：K〔2套〕+H〔2套〕+I〔2套〕+A〔1套〕：1100×2+2000×2+2300×2+2800=1.36亿预估成交9套：K〔4套〕+C〔1套〕+H〔1套〕+I〔2套〕+A〔1套〕：〔1100×3+1300〕+2800+2000+2300×2+2800=1.68亿1-1.5亿销售策略销量估计

外立面清洗栏杆的刷新内墙维护工程配合2期户型修缮使二期建筑焕然一新，防止时间长久形成的陈旧感在G5样板间内配置三角钢琴或其他相关情景道具，使样板间生气勃勃，突出样板间气氛。使客户感受到一个身临其境的美妙体验,通过环境气氛打造直接给予客户刺激和体验。工程配合3期样板房情景营销目前三期由于绿化尚未完善，所以需要借助前期成熟的现场让客户感受。看房动线贯穿G5、K8二套样板房，以及双会所及二期成熟区域。为保证三期的品质感得到进一步加深，以及使客户拥有良好的现场体验，建议先行将看房动线沿线样板区绿化景观进行升华。售楼处会所楼王动线交汇处一期二期二期三期入口三期样板房总体看房动线图工程配合看房动线建议别具一格的导示牌设计，一方面更好的为行人做通行导向，另一方面也能成为一种精致的建筑小品。增加导示牌，即可成为一景，也可彰显人性化设计工程配合看房动线的细节桥不再仅仅是通行职能，更成为归家的一道风景！生活就在拐角处，休憩区也能成为一道靓丽风景风景随处可在，生活也随处可在工程配合看房动线的细节在这里可以听到……喷水池鸟叫虫鸣目前“听〞觉效果，现场感已经营造的相当不错了。但如果能再增加亲水叠瀑就更好了。 仁者乐山，智者乐水 小隐隐于野，大隐隐于市 棕榈泉，得山得水，得自然…传达给客户这里的自然条件真的很好，犹如世外桃源，让我很轻松。静谧养神，好似闲云野鹤般的情趣生活叠瀑工程配合看房动线的细节楼王庭院适当再贴加高大乔木和四季花卉，其中多项选择用花期较长的花卉种植！ 根据树种的不同，开花的时令不一，让每个季节都是花开满园…香气扑鼻在这里可以闻到……淡淡的青草味、新新泥土香梅花扑鼻香也许住进来后，我的生活可以这样：清晨，吸一口新鲜的空气，含有泥土特有的芳香，偶尔夹杂着院子里的花香…黄昏，该给院子里的花浇浇水，施施肥，看着满树的果实，心里