山东省菏泽市经济发展及房地产市场分析（分享版）

山东省菏泽市经济开展及房地产市场分析2021年9月菏泽市经济现状及未来预期菏泽市房地产市场情况目录一、城市经济开展.菏泽市位于山东省西南部，古称曹州,与江苏、河南、安徽三省接壤，距离山东省会济南240公里，距离郑州200公里，距离徐州260公里。

总面积12238.6平方公里，人口828.78万。城市概况——区位情况河南安徽江苏菏泽市下辖牡丹区、定陶、曹县、成武、单县、巨野、郓城、鄄城、东明八县一区及一个省级经济开发区，菏泽市区对周边县市具有较强的吸引力。城市概况——行政区划菏泽市行政区划图牡丹区开发区行政区面积区域特点居民意识牡丹区1250平方公里戏曲之乡、武术之乡、和中国牡丹城，唯一市辖行政区老城中心区，居民传统购房首选区域，目前居住整体环境较差。开发区148.6平方公里京九铁路和新石铁路十字交汇处，菏泽企业聚集地市政府所在地、企业聚集地，居民购房的首选区域菏泽区域意识第六次人口普查牡丹区定陶曹县成武单县巨野郓城鄄城东明人口（万人）134.6756.58136.5761.20106.3286.06104.0772.1971.11合计：828.78万人城市概况——经济开展山东各市历年GDP排名排名城市

2005200620072008200920101青岛市2,6963,2073,7874,4024,8545,6662烟台市2,0122,4062,8803,4093,7024,3583济南市1,8772,1852,5633,0073,3413,9114潍坊市1,4711,7212,0562,4762,7073,0915淄博市1,4311,6451,9452,2912,4452,8676济宁市1,2661,4561,7362,0822,2382,5437临沂市1,2121,4051,6601,9022,0692,4008东营市1,1661,4501,6652,0282,0592,3609泰安市8561,0181,2261,5341,7162,05210威海市1,1701,3691,5831,5461,7331,94511德州市8321,0031,1811,3081,4751,70012聊城市6938411,0251,2501,3781,60713滨州市6678341,0301,2391,3551,55214枣庄市6337609261,0881,1961,36215菏泽市4515406868429571,15216日照市4275066307748651,02517莱芜市256292367466471546单位：亿元常住人口排名城市第六次普查1临沂市1003.942潍坊市908.623青岛市871.514菏泽市828.785济宁市808.196烟台市696.827济南市681.48聊城市578.999德州市556.8210泰安市549.4211淄博市453.0612滨州市374.8513枣庄市372.9314威海市280.4815日照市280.1116东营市203.5317莱芜市129.85单位：万人〔2021年，菏泽市GDP占山东全省的2.87%〕城市概况——经济开展2010年人均GDP排名2010年城镇人均可支配收入排名1东营市115,9501济南市25,3042威海市69,3352青岛市24,9983青岛市65,0163东营市23,7964淄博市63,2754烟台市23,2885烟台市62,5485威海市22,2356济南市57,3946淄博市21,7847莱芜市42,0747莱芜市20,9888滨州市41,3908泰安市19,9539泰安市37,3439滨州市19,68610日照市36,59610潍坊市19,67511枣庄市36,52311临沂市18,64412潍坊市34,01812聊城市17,88913济宁市31,46313德州市17,85414德州市30,53114枣庄市17,63015聊城市27,74715日照市17,55816临沂市23,90616济宁市16,99217菏泽市13,89517菏泽市14,419单位：元单位：元由于历史原因，菏泽市人均GDP及城镇人均可支配收入长期处于山东末位。〔2021年山东人均GDP6000美元，城镇人均可支配收入为19946元〕经济发展2004年初，为缩小山东省内地区间的经济发展不平衡的现状，山东省委提出了“突破菏泽”的战略决策，近5年来，菏泽GDP年均增长超过15%，2010年达到1152亿元，同期人均GDP13895元，同比增长20%。GDP2021年GDP到达1152亿元，在山东17个地级市中排15位，2021年全国287个地级市排名100位；同比增长14.3%，增长率与上年持平；菏泽市历年GDP及增长率菏泽市历年人均GDP及增长率数据来源：中国指数研究院菏泽市统计局人均GDP2021年菏泽市人均GDP13895元，同比增长达20%，2021年人均GDP在全国287个地级市中排名253位。13895利好因素——资源优势煤炭资源

现状：截止2010年底，菏泽已探明煤炭地质储量近100亿吨，预测煤炭地质储量280多亿吨，已探明的巨野煤田地质储量55.7亿吨，已进入开发利用阶段；

2010年，原煤产量415万吨，同比增长176%

十二五规划：到2015年，煤炭产量达到3000万吨，力争达到4000万吨，实现主营业务收入300亿元，力争达到400亿元，建成山东省重要的煤炭生产基地。

两大煤田

巨野煤田：1.探明储量55.7亿吨，规划7对矿井（除梁宝寺煤矿在济宁嘉祥县外，龙崮、万福和赵楼、郭屯、郓城、彭庄等６对矿井均在巨野、郓城两县）；

2.巨野煤田是华东最大整装煤田，全部建成后每年可产煤1800万吨，平均服务年限达60多年；

3.2007年3月28日彭庄煤矿正式出煤，是巨野煤田在菏泽投产的第一对矿井，由鲁能集团投资建设；其他矿井分别由兖矿、新汶、里能集团开发。

曹县煤田：1.2009年发现，为稀缺焦煤煤田，初步估算煤炭资源量超过30亿吨，潜在经济价值超过15000亿元；2.目前在勘探阶段，尚未投产。

利好因素——资源优势石化资源：现状：1.石油、天然气地质储量分别为5600多万吨和270多亿立方米（有报道称，菏泽市境内预测石油、天然气地质储量分别为16亿吨和3000亿立方）；2.2010年，原油加工量220万吨，同比增长3.9%；十二五规划：1.到2015年，石油、重（渣）油加工能力分别达到1500万吨和800万吨，形成山东省重要的石油加工基地；

2.到2015年，石油化工基地实现主营业务收入2000亿元，力争达到2300亿元，建成鲁苏豫皖交界地区最大的石油化工基地。城市规划菏泽是鲁苏豫皖边界地区区域性中心城市，是山东省东西协调发展的西部经济重要增长极。城市定位:山东省东西协调开展的西部经济重要增长极，以能源化工、农副产品加工和商贸物流为主的区域中心市。城市性质中国牡丹之乡，鲁苏豫皖边界地区区域性中心城市。中心城区用地开展方向以向东为主，向南为辅，完善北部，控制西部。城市规模：规划菏泽中心城区2021年人口规模68万人，用地规模74.8平方公里，人均城市建设用地110平方米/人。菏泽市用地规划示意图（*黄色为居住用地，红色为商业金融用地）数据来源：?菏泽市城市开展规划?〔2003-2021年〕菏泽市十二五规划，到2021年：GDP年均增长14%以上，预计2021年GDP达2500亿元；城市人均可支配收入年均增长12%以上，预计2021年达25411元；〔备注：山东省十二五规划：期末城镇人均可支配收入为3万元〕全市城镇人口到达440万人左右，其中市区人口100万人以上，城镇化率45%以上〔截止2021年为35%〕；牡丹区全区城镇人口到达60万人左右，城镇化率到达50%以上〔截止2021年为39%〕；年份2010年2011年2012年2013年2014年2015年城市人均可支配收入（元）144191614918087202582268925411未来发展菏泽市十二五规划：GDP年均增长14%以上，城市人均可支配收入年均增长12%以上，全市城镇化率提高10个百分点，牡丹区城镇化率提高11个百分点数据来源：菏泽市、牡丹区2021年政府工作报告小结菏泽地处山东省传统落后地区：鲁西南，由于早年政策倾斜东部，菏泽本身缺乏经济开展的有力支撑，其各项经济指标常年处于山东末位。2004年以来，在“突破菏泽〞战略的指引下，在相关政策倾斜及对口帮扶下，菏泽市经济在十一五期间取得快速开展，但由于基数太低、人口太多，目前人均GDP及城市人均可支配收入排名仍然靠后。未来，随着菏泽市煤炭、油田等能源的陆续探明开发，全国铁路、公路交通网的兴建，其地理位置带来的交通、物流优势将日益凸显，而庞大的人口基数将逐渐转化为劳动力优势及市场消费优势，未来前景可观。二、房地产市场情况.新开工/施工面积除2007年外，菏泽市历年商品房新开工面积均保持了大幅增长，2021年大涨164%，到达1166万平米，开发商开工热情高涨；同期施工面积1532万平米，同比增长120%。2021年菏泽市商品房供给量远超往年，新开工面积达1166万平米，竣工面积416万平米。供给量菏泽市历年商品房新开工及施工面积菏泽市历年商品房竣工面积及增长率数据来源：中国指数研究院菏泽市国土局竣工面积2006-2021年，菏泽市商品房年均竣工量110万平米左右，2021年突破300万平米，2021再次大幅上涨128%，到达416万平米。16成交量菏泽市商品房成交量从2006年起开始快速增长，年均增长率超过150%，2021年成交面积到达648万平米，同比增长143%，同期成交额174亿元，同比增长163%。供需比照2007年至今，菏泽市房地产市场需求旺盛，2021年销竣比到达3.35，产品供不应求，随着2021年大量土地入市，未来供不应求的局面有望缓解。2006年至今，菏泽市商品房成交量保持了爆发式增长，2021年成交面积648万平米，成交额174亿元，同比增长163%。成交量菏泽市历年商品房成交面积及增长率菏泽市历年商品房成交额及增长率数据来源：中国指数研究院菏泽市国土局菏泽市历年商品房销竣比价格水平菏泽市房地产市场目前处于健康、稳定、快速发展阶段，成交均价从2007年的1584元/平米稳定增长至2021年的2683元/平米，近两年房价年均增长率13%，处于合理水平。2021年菏泽商品房成交均价2683元/平米，同比增长13.9%，增幅与去年根本持平，未来房价仍有较大上涨空间。价格水平菏泽市历年商品房成交均价及增长率数据来源：中国指数研究院菏泽市国土局菏泽市历年房价收入比房价收入比2021年菏泽市房价收入比首次到达6.0，居民购房压力较小，房价仍有较大上升空间。2007年市区房价，涨幅高达29.2%，2021年在整体市场环境转冷的背景下，菏泽市区房价涨幅放缓，但涨幅仍估超过了13%。2021年上半年，市区销售均价突破3000元/㎡大关市区年度成交量在100万㎡左右，随着2021年市场供给量的猛增，涌现了众多百万㎡以上的大盘，市场竞争将呈现白热化。历年菏泽市区菏泽市商品房价格走势资料来源：菏泽统计年鉴、官方网站公布数据菏泽市区商品房价格近五年保持高速增长，2021年市区销售均价突破3500元/㎡大关价格水平板块分析菏泽房地产市场目前可分为三个板块：城西片区、城中片区和城东片区19黄河路长江路西安路太原路人民路昆明路★牡丹区政府★市政府1234567128910111314151617城西片区城中片区城东片区20竞争环境三个板块实际调查17个项目，物业形式以小高层、高层为主，均价在3800-5000元/平不等。序号项目名称开盘时间位置占地面积（万平）容积率物业类型均价(元/平)1三希堂2009年12月黄河路与广州路交界南200米路西6.61.3小高层（9-11层）11栋、双拼、联排小高层4000，别墅均价200万/套2锦绣豪庭2010年8月广州路与八一东路交界处6.02.89栋高层（16-26）3550，地下22003领将帅府2010年11月长江东路铁路桥向东600米路北8.02.5小高层（6栋）、高层（9栋）38004华英嘉园2008年3月华英路与长江路交汇处4.53.3小高层（2栋）、高层（7栋）4000-43005中达尚城2009年12月长江路与和平路交汇南100米7.13.15多层、小高层各7栋、高层4栋4600，地下16806帝都东城国际预计2011年9月长江路与广州路交汇21.02.9高层—7公园一号2010年10月人民路赵王河公园旁8.72.7小高层、高层50008阅城国际2011年1月康庄路和广福北街交界口向北11.82.5高层42009国贸中心2010年8月中山路与和平路交汇处北侧23.04.3高层460010凯瑞国际广场2010年11月菏泽市人民路与中华路交叉口2.74.8高层440011牡丹商贸城2010-1-1（三期）中华路与220国道交汇处100.01.8多层、小高层、高层380012中央公馆2010年10月人民路以东，八一路以北18.22.7高层、小高层4800-500013龙燕阳光城2009年底人民路华瑞大酒店北4.82.7多层、小高层、高层二期4800待售14中达金河湾2011年5月中和路与水洼街交汇处西南角8.72.4联排、多层、小高层，高层4200-500015亿联时代奥城2010年8月中华路与西安路交汇处17.63.2小高层、高层3800-400016中富德林华府2010年9月菏泽市牡丹区重庆路区政府对面3.43.1高层440017中富奥斯卡春城2010年5月（四期）菏泽市牡丹区重庆路区政府对面20.41.4联排、多层、小高层，高层4200-4400城西片区市场特征市场发展处于起步阶段，以旧城改造项目为主，项目整体档次不高，片区均价4000元/平，靠近城中心、资源较好项目可达5000元/平。21序号项目名称开盘时间建筑面积(万平)物业类型主力户型均价(元/平)总套数剩余房源销售速度开发商8阅城国际2011年1月30.0高层一期：86两房，110三房，140四房42002380约1600套100菏泽友联房地产11牡丹商贸城2010-1-1（三期）180.0多层、小高层、高层—3800三期住宅约1200套尾房约10套60交通集团/天华实业14中达金河湾2011年5月20.9联排、多层、小高层，高层90左右两居，135左右三居4200-5000一期960多套一期约760套70菏泽市中达房产15亿联时代奥城2010年8月56.0小高层、高层90-135三房，140四房3800-4000推出1517套605套76菏泽市亿联置业16中富德林华府2010年9月10.6高层110两房，130-140三房44001228套721套50菏泽中富置业17中富奥斯卡春城2010年5月（四期）28.5联排、多层、小高层，高层100-120两房，140三房4200-44001906套264套30菏泽中富置业市场阶段：菏泽城西片区为在老城区功能向西拓展下开展的区域，该板块偏离城市商业中心，交通、配套较为落后，人气较为欠缺，为近郊型板块，牡丹区政府的迁移对该板块有一定的拉动作用。目前在售工程多为旧城拆迁改造的产生的工程，因此区域回迁房较多，市场整体处于起步阶段。供给量：在售工程6个，总规模300多万平方米，其中未售局部规模保守估计70万平，加上区域储藏土地及为拆迁工程，未来区域供给量较大。销售价格：区域住宅均价4000元/平方米左右，资源条件较好、产品档次较高工程可达5000元/平方米。客户：区域内地缘型客户，以及全市对区域价值认可的中档客户，档次较高的工程中教师、公务员、医生等客户特点明显。22城中片区市场特征片区市场较为成熟、中高端产品集中区域，板块特征明显，产品均价可达5000元/平方米，未来仍有进一步上涨空间。序号项目名称开盘时间建筑面积(万平)物业类型主力户型均价(元/平)总套数剩余房源销售速度开发商4华英嘉园2008年3月15.0小高层（2栋）、高层（7栋）100-160二房、三房4000-4300，车位9.5万/个一期900套，二期未知一期尾房，二期未开25山东菏建建筑集团5中达尚城2009年12月22.4多层、小高层各7栋、高层4栋在售二期：79一房、93两房、110-120三房4600，地下1680，车位9.5万/个2-3#共580套，4-5#416套约450套30中达房地产7公园一号2010年10月30.8小高层、高层一期：110-140三室两厅两卫50001500套约700套81菏泽东盛房地产9国贸中心2010年8月100.0高层1-3#：93两房/152三房/160四房=1/1/146001-3#576套10套48菏泽市大元置业10凯瑞国际广场2010年11月13.0高层一期住宅全部三房，125/147/132=1/1/14400一期住宅162套15套17菏泽市富川房地产12中央公馆2010年10月50.0高层、小高层120-140的三房两厅两卫4800-5000共3000套，一期1011尾房约20套99菏泽龙翔房地产13龙燕阳光城2009年底14.0多层、小高层、高层67-268多种二期4800待售一期347套尾房2套—菏泽龙燕房地产供给量：区域在售工程7个，总建筑规模近250万平，在售工程剩余产品不多，未来产品商业、办公等综合性物业特征明显。销售价格：区域均价4600-5000元/平方米，车位9.5万/个。客户：市区高端客户为主，公务员、私营业主、高校教师等价格承受力较强、追求生活品质的消费群体特征比较明显。市场阶段：菏泽商品房主要供给区域，该片区开展相对成熟、市场化程度较高、片区特征相对明显，产品与客户档次也相对较高，从未来开展来看，区域可开发用地不多，产品稀缺性越来越明显。23城东片区市场特征伴随开发区发展成长起来的区域，市场处于起步阶段，产品性价比较高，客户中开发区相关人员特点明显。序号项目名称开盘时间建筑面积(万平)物业类型主力户型均价(元/平)总套数剩余房源销售速度开发商1三希堂2009年12月10.0小高层（9-11层）11栋、双拼、联排小高层100-128平三房，别墅220-370平小高层4000，别墅均价200万/套小高层482套、双拼12套、联排126套小高层80套、双拼2套、联排10套小高层25，联排8，双拼0.7菏泽润华投资有限公司2锦绣豪庭2010年8月15.09栋高层（16-26）100-140三房，80-120两房3550，地下2200，车位8万/个1022，一