贵阳花果园项目营销方案

贵阳花果园项目营销分享

——中国第一神盘2012年7月数据来源：根据CRIC数据估算；成本数据来源网络新闻稿11年全国单盘排行榜显示，一是花果园创造了销售面积第一，107万平米，一年将近销售1万套；二是单盘销售金额第一，61个亿。单价比同城市的世纪金源还要高出1000元/平米。花果园：业绩多项全国第一楼盘，创造了很多纪录。花果园11年单盘销售额突破60亿元11年单盘销售面积107万平米12年月度成交套数1000套以上12年3月开盘销售2200套全国第一全国第一全国第一全国第一12年五一长假成交677套全国第一12年5月平销成交2270套全国第一10年底开盘，4天销售5000套全国第一神马是神盘？何为中国第一大盘？

神盘在哪里？

大盘操作新方法？

首置首改盘也怎么实现持续旺销？

神盘人海战术如何发挥？

谁是花果园？

年度销售超过60亿元，如何做到？

开发商介绍：宏立城集团——贵州本地企业，十年开发两个楼盘，跨足地产所有行业链，并承包大部分市政工程，政府关系非常好。成立时间：1998年主营业务：房地产、市政基础设施、酒店投资管理、物业管理、文化传媒、园林绿化、建材装饰江湖地位：贵阳第二大本土房地产企业开发项目：山水黔城、花果园（2010）企业信息山水黔城：07年单盘销售金额冠军项目基础信息介绍：贵阳城市中心一环旁的超级大盘，建筑面积1800万㎡，大部分为45层超高层住宅；150万㎡商业面积。区位贵阳市中心一环旁占地面积6000亩容积率6.4产品户型49-164平米，120平米以下产品是主力，45层超高层住宅业态类型住宅、商业、写字楼、公园、城市广场、医院、中小学总建筑面积1830万㎡其中商业建筑面积150万㎡其中山体公园4560亩景观示范区16万㎡物业管理开发商自营，物业费1.5元/平米45层超高层社区，外立面采用ARTDECO风格，有效将楼盘形象拔升。内设。内有山体公园，并有16万㎡的景观，有景观湖景。项目营销战术分析总结：首置刚需超级大盘快速走量，值得借鉴花果园展示打击高举高打拓客渠道全面化营销推广强势化生活配套营造快速周转战略明确，以IRR为目标成本体系是关键，能够低价走量重中之重针对首置刚需心理选择高举高打景观示范打击力强制造落差吸引客户旺销保证全省拓客销售人海战术多方位拓展渠道大盘操作思路清晰营销策划主题连贯合理安排推售主题和节点多种媒体组合看得见的战术背后的投入交通商业教育医疗公园高举高打展示战术：首置刚需盘也要拉升调性，提升客户预期和感知度，制造反差——售楼处外喷泉+绿化组合改善城界售楼处是临建，采取玻璃幕墙盒子形式建设，节省外部成本和提升速度玻璃盒子外用叠水和局部景观做区隔售楼处外部重点发力在大门，采取高门头和铜门配置，提升进入时的观感高举坛高打倡展示副战术奸：——售楼婚处占代地面旦积近2万平膝米,4个足呆球场乒大小销，样排板房引区、沾洽谈驴区和援合同棍财务射区是练主要该空间挂，售云楼处紧展示狭区相顺对小蹈。洽谈的和财热务区奔是主谨要卖遗压营砍造区临建闪，玻踢璃幕良墙做攻外立泉面，亡内部列空间皱大型损化，槐售楼军处搭亏建仅豆用15天完乌成高举黎高打圈展示沙战术至：提龄升调口性的井售楼甘处，杰售楼锣处大李堂高9米，摊空间钞感十待足，贱奢华胶吊顶冻和吊矮灯，鞭部分冤墙体既做石熄材处商理高举针高打循展示练战术凶：大胡型落生地沙锣盘，报区域羽沙盘竞墙体节大型逼化，候通过韵气势理实现垃震撼赴效果售楼船处项怖目沙革盘下康沉至能脚边提，有富盆景志绿植夹分隔项目佳沙盘桥和区据域沙荐盘大墨型化疏，进泊行视塔觉冲逐击首置筐首改呈楼盘宣，为萌了快乓速跑垄量，疗预留是大型症空间荐用于槐展示梅，提挣升楼惨盘整耗体形道象和镇气度鼻，便阅于大躁量客爱群涌替入看歪沙盘高举氏高打敬展示除战术纱：认坡购区建价值拳点反脂复强百化，圾认购邀签字赠前要烛强化优客户毛信心敬，建道议参黄考两排晨认购浮区，俩充分体利用蔑认购沟区的兽背景纺墙做五展示将项葬目主辫要卖兄点和拾项目踪蝶销售毒业绩锻做成蠢展板龄放在斯背景电墙处苏，强市化客网户认涨购信胡息，杀认购赏前再塌洗脑认购归区旁贤设有反平板奴电视堡，将玻项目罗核心遇价值袖卖点疫反复何播放回，占制据客坝户视腿野高举洒高打冻展示虹战术即：现幅场明堆源自乘助查驾询系助统，创新安查询咬房源届方式，便档于大抹批客软户认催购快洪速查童询和晴逼定现场沉布置筋大量爸电脑木，预追装明及源查各询程娃序客户馅或是快销售策人员既可以瓣自行剧操作耻明源们系统当，查予看现布有房岁源，黑只能证查看络面积缴和价寨格此系泼统便膜于大画量客数户在倚现场掏看房粮选房袍，销硬售人汗员可裤以快孝速查袭询可狸售房绝源，侨现场打逼定高举煌高打减展示饿战术丙：大们体量喷现场胳洽谈朴区，胜密集信排布躺，形拿成卖呆压现场慨座椅者沙发荡密集惭排布童，类纯似火沉车站狭和机肺场，孩形成羽大量大客户爸密集本洽谈他态势端，对削客户挤形成肌压力洽谈省区基漂本无尺私密雄性，表密集脉排布林，销呼售人功员密昏集分利布在今洽谈角区，扮不断农带客颤户到团洽谈轮区，告对前腊期客洁户形当成压览力高举拨高打削展示维战术房诚：室驴外临婚湖处掘再度泛设置感大量铃洽谈脖座椅假，依捆靠景毙观冲中击逼浓定高举弄高打攀展示般战术家：集取中签监约场氧地，蓬类银朽行式凑场地奇布置唉，气莲势足快，适从应大豆规模塘签约乎需求现场叙签约汤区设只计类呜似银故行，愤客户演集中处坐在面场中抖心，其签约煌区在颤一周仍围绕例客户废排布签约棍区日谊常布晓置人须手突兔破50人，遍分成搏多个羊号码争区，凑让客窗户等籍候后管念名蚊字让应客户估去不健同号判码区妻签约高举限高打搜展示说战术值：临系时样无板间绕在玻季璃盒密子内铜，注舰重室修内绿两化营岔造样板饱间为夸临时茫样板谦间，汽设置蔑在玻简璃幕厘墙盒披子内样板形间区任注重惯室内嗽绿化济，利秋用天纳棚玻姐璃采掉光，榴布置唤大量助盆景索和绿男植，评提升隔样板万间外汗部展糊示效龟果样板顿间中居心区耻做水黑景和育儿童签活动宽区，巡寿便于怎孩子捎在活船动区槽玩耍辛，而蚁家长赠进入劳样板洪间参航观高举凭高打寒展示雨战术际：材钓料部软品集瓜中现鸦场展猴示震撼注景观水展示神战术解：挖安出人毫工湖羡，做邻大尺纱度湖年景来毅震撼瓣客户震撼另景观堆展示织战术弃：景积观示存范区峰公园半化，廉导视察、座县椅公屈园配缎置震撼勤景观耽展示仍战术泽：珍源贵树奔种点缀芝种植，菩薪提树愿胸径弟突破1.悄78米震撼锅景观咬展示挠战术厅：普借通软添景种桑植公城园化凝，注办重草多腊、树毒多，层信次密样集，窄景观印注重磁大景蔽营造绪，细歇节粗找糙，或但客拿户基漆本被刑震撼震撼院景观疾展示菊战术骄：普弹通软遥景种壮植公船园化死，注集重草手多、啦树多锻，现另场营晴造大包型草伤坪，消用于脊周末石举办爱现场耽活动被和婚从礼，权带动铃刚需率群体震撼暖景观疮展示庭战术尸：动赔物也扔是展竿示道系具，塑放养舌动物震撼羡景观肯展示摧战术候：硬迎景粗躁糙，悄地面复水泥右砖，挽但路输边灌衬木和辫乔木乡丰营造姿好，抚吸引嫌注意判力。谷木栈骂道和债水景兔配合裳好震撼政景观始展示耕战术龄：塔吊樱标注笛号码垦，代史表销叶售楼勇号，解和决客邮户疑担问。恨整体爹景观的布置公园侧化，活咱动场天地多展示虎区设拌计：刺内外茧反差权，前摊后反环差，档景观乱是最裙后打悼击洗柜脑区外部烫城界城市泪主干毯道车料多噪局音大脏乱直差城市预界面极差老家肌属院刮、城塞中村售楼踢处景观究示范驳区大尺南度售房诚楼处与外滚部脏告乱反剪差与老胳旧建食筑反雄差大体撇量公朵园示封范区与周鸡边环包境彻情底反邻差最后狼打击话区展示共战术惹小结车：整掩体逻娘辑在仆于制会造大请气度让场景标，通妙过尺攀度和呜气度要等提朵升项抱目整趣体观仓感，码提升额客户梅心理丧预期嚷，再仪释放浓低价查，形胖成心湿理冲粱击，妇制造拔旺销9米层稀高、占献地面哈积大将，尺导度上厌震慑大项定目沙叙盘、矛大区议域沙勒盘，船提升裹沙盘诞说服蹄力密集捆洽谈殊区、那认购扶区形咐成卖窝压售楼裂处样板社间景观网示范乌区大尺顶度大气结度售楼吓处内泄多个什临时翻样板添间，锡玻璃毫幕墙肥采光中央坊做水损景和筑儿童撤活动客区，摄提升拢功能烟性样板货间周乖边绿佛化密畜植16万平赤米景残观示火范区矿，尺止度打覆击力康强景观亭做法公园香化，与彩周边渠城中吊村实药现反熔差景观功能婆化，提茅供可利做婚学礼草法坪和林活动担场地拓客习渠道甚多样忆化：烫置业呈顾问区人海野战术侨，售酷楼处种与外径展联衬动杀冷客销售销人员咏数量共20桐00名置业伸顾问售楼兵处常愿驻60腥0名置业该顾问14滔00名置业瘦顾问越分布摘在贵歼阳市希和贵欣州其青他县镇市基本牺月月醋开盘呆，形渴成大肯型供前应冲庭击市兄场，性让其俗他竞览品无胖机可赖寻销售孟人员丙管理全部矛开发铺商自销圾团队，无聪代理焰公司20离00名置增业顾谅问分迫成40个组，每腔个组柱有组腾长和拔主管金管理销售万现场椅订房自己远查询铜自助径明源，降娇低主纠管管轧理难津度销售伐主管踪蝶和部端长会矿在自俘己负央责的袍区域仪流动弓巡查捆，解虹决客样户问缩慧题采取高佣沿金方式宣刺激敌置业快顾问辈，销售寨提点斤千分优之三（销初售一摇套10笔0㎡30万左召右的类房子行，可鹊以拿劲将近10屯00元）拓客调渠道患多样非化：州本地北精准粥拓客椒与外纲地拓厚客相钓结合本地坝拓客项目猎为大堆型城贪改项宋目，肾针对回迁唤居民专项予拓客听团购全市驶超市捷、商向场铺趣设外字展，向有专门换巴士杀外地接送办看房定向汉政府界（有腐利益民输出众之嫌久）、叹事业叼单位倾、大贴型国泊企和前欺期老写业主怀团购外地迫拓客除贵侧阳外泉其他肉县市摊客户善工作弓日在警当地庭外展纲点登雕记，若周末郊根据彻登记仅情况纤到各浅县市燥接客生户到业贵阳香看房外地推被接鸡来客扩户中筋午由勉开发观商负歇责免费羽提供亿午餐，贵烈州较烂偏远强地区扑客户锦当日扩无法偿返回负，开搂发商获提供耽晚上免费尽酒店柔住宿明确府界定烫县市纱登记尚和售馅楼处薄登记丽，激励霸县市野外展送团队，凡赴在县梨市外伸展点管登记校并成我交客扣户，绪较在料售楼塑处登烘记成驰交总父价减免30管00秘-5测00逐0元不虎等周末找集中因接待各地游外来用客户绑，售荣楼处验形成顾大型镜卖压汤，促堡进成稀交营销貌推广仔强势亭：通灾过三姨大攻敏势做估好项百目前上期落煤地工隆作，掘品牌男先行朝，借间助事尽件，拨开放孔前密脸集媒年体轰晌炸营销抱推广杂强势停：强括势集皱中火资力媒盲体宣补传模亦式，芹相对耀粗放路暴力季，首晕次亮未相采格取了20连版报广营销吐推广察强势简：项沫目营汇销主肥题清跑晰，贸多种即产品泛分批毫次入报市，爱销售恨策略级统筹炕考虑座，配品合整变个开姓发节水奏完善狡配套圾：项港目自阔建大原体量恰生活俭、环睡境配暗套16万湿缘瑞地公坑园45栋60亩山蕉体公笋园27万平没米城连市中委心广楚场30平米哲商业捉购物绢中心3所中替学、5所小留学自建膊三甲翁医院催一所贵州粥首家IM巾AX影院一所皇五星跃级酒息店五纵针六横直市政哄道路健体系40片网勺球场存、40片羽捆毛球闭场26烦0米地势标双事子塔灯写字甜楼中水剑处理山系统再、雨兼水回唇收系济统……销售肺价格谈冲击杨：目疗标在房诚于快钟速跑先量，估跑出凑前期黑成本晚，项娘目采织取低猛价倾益销，种成本室控制跑体系弹还需爸进一窄步了墓解项目它区位城市耗一环谎旁生活坦配套蹄便利色，但摘街景芦差周边惹项目刚价格普通守商品信房，贼体量攀小、丙环境脉一般盆，品匪牌不勒强普遍俩销售们价格剥在80断00元左僵右11年销及售均虾价57动36元；12年调磨控后第彻底出裸奔补：36搜00亩-3酷80窝0元/平米12年3-更4月份醒开盘挽销售谅照片总结默：首镜置首泼改刚借需跑编量盘撑，项调目展杠示和寇拓客雄营销诞思路岂值得谨借鉴项目嗓档次中档脚首置静首改划刚需的跑量损大盘展示扑策略面对度首置宫首改伍客群薄也可甘以做高举摸高打制造扶反差户是关腊键：越是议低端穗盘，敌越要钞做得拢豪认购素区背绍景墙温洗脑说宣传与可以皆学习景观柏示范鸽区公圣园化可以框借鉴滨，尤塌其是愚大草卵坪和赴休憩钳区域乡丰可以使学习拓客的营销针对蹲刚需绑大盘毫，客雄户是捐关键专项渔团购不能蜂少，摧分门疗别类痕要跟租进全市昆拓客谢以及外地食市拓挺客相结朴合相似竖项目谅：世微纪金很源世怖纪城权，团嘴购为秤主同层时促捏进零毒售的选销售框手法不、加搂上多馆项产伸品特所点超伏出客些户预芹期，08年上膜半年典创造11洞0万平波米记矛录概况涂：位网于金棚阳新跪区、键总建苗面60疮0万平脚米营销斧：靠旦团购松和优污惠价谦格（零售科价34押00元/平，令团购28踢00元/平）使医人气胃和信付息迅亡速传裂播。折在贵似阳和茅地州蚂，用反类似勉潘石偷屹在浊山西添的做俯法，望和各灭大企涂事业那单位奇去谈产品今：没疫有大屑的硬帐伤。控相反润，大日配套披、综碰合体宾、纯犁板楼榜、大孩楼间蹲距、都高层句观光纽奉电梯岔、简背装等初超预触期的言配置业，使极这张箭“实堆惠牌筛”更亩具说经服力写字快楼：雪也团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