房地产项目工程建设管理

第八讲工程建设管理城市学院城环系主讲教师汤蓉1学习目标1、了解房地产开发工程的组织方式。2、熟悉房地产工程建设过程中的管理工作内容，工作程序，管理方法等。3、熟悉合同管理的主要内容。

2第一节工程的组织一、组织理论概述1、组织的含义指组织机构，即按一定的领导机制、部门设置、层次划分、职责分工、规章制度和信息系统等构成的人的结合体。也指组织行为，即通过一定权利和影响力，对所需资源进行合理配置，以实现一定的目标。组织四要素：目标人员与职务职责与职权信息32、组织的根本内容〔1〕、组织设计：选定合理的组织结构，划分各局部的权限和职责，制定各种根本的规章制度。〔2〕、组织联系：规定各部门的关系，明确信息流通和反响渠道。〔3〕、组织运行：规定各组织体的工作顺序和业务管理活动的运作过程，解决人员配置、业务明确、信息反响。〔4〕、组织调整：分析现有组织系统的缺陷、适应性和有效性。4二、组织设计的根本原那么1、目标同一性2、分工协调3、权责一致4、机构精简5、稳定性与适应性相结合6、均衡性52、职能型组织结构8职能型组织结构的特点组织内除直线主管外还相应地设立一些组织机构，分担某些职能管理的业务。职能制组织结构的优点：可能发挥专家的作用，对下级工作指导具体，从而弥补行政领导管理能力的缺乏。职能制组织结构的缺点：容易形成多头领导，造成下级无所适从。93、直线职能型组织结构10直线职能型组织结构的特点以直线制为根底，在各级行政领导下，设置相应的职能部门。即在直线制组织统一指挥的原那么下，增加了参谋机构。优点：既保证了集中统一的指挥，又能发挥各种专家业务管理的作用。缺点：1.各职能单位自成体系，不重视信息的横向沟通，工作易重复，造成效率不高。2.假设授权职能部门权力过大，易干扰直线指挥命令系统。3.职能部门缺乏弹性，对环境变化的反响迟钝。4.管理费用高。5.直线职能制被我国绝大多数企业采用。114、矩阵型组织结构

12矩阵型组织结构的特点矩阵结构的优点：加强了横向联系，克服了职能部门相互胶节、各自为政的现象，专业人员和专用设备能得到充分利用；具有较大的机动性，任务完成，组织即解体，人力、物力有较高的利用率；各种专业人员同在一个组织共同工作一段时期，完成同一任务，为了一个目标互相帮助，相互激发，思路开阔，相得益彰。矩阵结构的缺点：成员不固定在一个位置，有临时观念，有时责任心不够强，人员受双重领导，出了问题，有时难以分清责任。135、事业部制组织结构14事业部制组织结构的特点在一个企业内对具有独立产品市场、独立责任和利益的部门实行分权管理的一种组织形式。1、优点：责权利划分比较明确，能较好地调动经营管理人员地积极性；1)事业部制以利润责任为核心，能够保证公司获得稳定地利润；2)通过事业部门独立生产经营活动，能为公司不断培养出高级管理人才。2、缺点：1)需要较多素质较高地专业人员来管理事业部；2)管理机构多，管理人员比重大，对事业部经理要求高；3)分权可能架空公司领导，削弱对事业部地控制；4)事业部间竞争剧烈，可能发生内耗，协调也较困难。15第二节、工程质量管理一、概述1、概念：指工程管理机构以合同中规定的质量目标或以国家标准、标准为目标所进行的监督与管理活动，包括决策阶段、设计阶段、施工阶段和保修阶段的质量控制。2、工程质量的内容及特点内容：由工序质量、分项工程质量、分部工程质量、单位工程质量组成。特点：涉及面广、影响因素多，质量离散、变异性大，质量隐蔽性强、质量终检局限性大。16二、工程质量的形成和控制过程〔1〕决策阶段需确定与投资目标相协调的工程工程质量目标，是关键阶段。〔2〕设计阶段决定工程建成后的使用功能和价值。〔3〕施工阶段直接影响工程的最终质量，是质量控制的关键环节。〔4〕竣工验收阶段是对施工阶段的质量通过试运行、检查、评定、考核、检查目标是否到达。17三、施工质量控制工作程序和内容1、工作程序和内容〔1〕工程监理机构应对工程质量进行全过程、全方位的监督、检查与控制。〔2〕开发商或监理应当做到：随时密切注意承包单位违反合同规定的行为或质量不符合事件。催促承包方将重要、复杂的工程、工序作为重点设立质量控制点。记录表格填报质量跟踪档案。严格工序产品的检查验收。对重要的工程部位、工序和专业工程，需由监理机构试验或技术复核、抽样检验前方验收。182、施工作业准备状态、运行过程、结果的控制〔1〕准备状态的控制技术交底、材料进场，机械设备检查、劳动组织等。〔2〕运行过程的控制测量复核控制质量控制点的设置见证取样控制工程变更控制停工与复工控制质量资料控制〔3〕运行结果的控制19四、工程质量因素控制1、人的控制：提高素质，健全岗位责任制2、材料的控制：严格材料采购审批程序3、设备工具的控制：合理选择、正确使用和维护。4、方法的控制：施工组织设计等方面要合理选择，动态管理。5、环境的控制：包括工程技术环境，工程环境管理，劳动环境。20第三节工程本钱管理1、房地产工程本钱管理的概念：在规定的时间内，为实现工程的质量目标，对工程实施过程中所需要的全部消耗进行合理确实定和有效的控制的管理活动。2、本钱管理的内容：主要包括资源方案、本钱估算、本钱预算和本钱控制。21一、资源方案编制资源方案确定工程所需资源的种类、数量和时间。资源方案编制依据：工程范围、工作分解结构图、工作进度方案、历史资料等资源方案编制成果：生成一份工程资源方案书，给出工程资源的种类、数量、质量和投入等方面的要求与安排。工具：资源统计或说明的图表。如资源方案矩阵、资源数据表、资源甘特图、资源负荷图或资源负荷曲线。22二、本钱估算1、本钱估算的依据：工程工作分解结构、资源需求方案、资源价格、工作的延续时间、历史资料等。2、本钱估算的方法经验估算法：以历史工程的实际本钱为依据参数模型法：包括指数估算和系数估算法自下而上估算法233、本钱估算结果本钱估算文件：工程所需所有资源，包括人工、材料、设备及价差预备费和管理预备费。编制说明：包括工作范围描述、本钱估算根底、假设和结果范围的说明。本钱管理方案：说明如何管理本钱偏差。24三、本钱预算本钱预算是指把整个工程估算本钱分配给工程的各个单项工程，建立工程本钱控制基准的工程管理工作。编制步骤如下：1、工程总本钱分摊。总本钱分摊到工程的各分局部项工程上。2、各分局部项工程总预算本钱的分摊。3、制定累计预算本钱，制定出本钱使用方案表和时间—投资累计曲线。25四、本钱控制1、本钱控制的内容〔1〕定义：在工程管理中，根据本钱管理方案对工程本钱进行管理，尽量保证工程本钱控制在预算范围内，对资金支出进行核算和监控。〔2〕内容：监督本钱执行情况以找出与方案的偏差，确保所有变更都准确地记录在本钱基准方案中，防止不正确、不适宜或未核准的变更纳入本钱基准方案之中，将核准的变更通知有关工程人员。262、本钱控制分析方法偏差分析法：通过测量和计算已完成的工作预算费用与已完成工作的实际费用和方案工作的预算费用得到有关实施进度和费用的偏差，从而判断工程预算和进度方案执行情况。投资偏差=已完成工程方案投资-已完成工程实际投资投资绩效指数=已完成工程方案投资／已完成工程实际投资27第四节、进度管理对各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制方案，并付诸实施，在实施过程中进行偏差分析，采取补救措施并调整原方案。一、任务1、准备阶段：确定工期总目标，编制总进度方案，编制准备阶段的详细工作方案，施工现场条件调研和分析。2、设计阶段：编制设计阶段工作进度方案和详细出图方案。3、施工阶段：编制施工总进度方案，编制年、季、月实施方案。28二、进度管理及方案1、横道图法横栏表示时间，水平线段在时间坐标下表示工程的进度线，水平线段的位置和长短反映该工程从开始到完工的时间。特点：形象、直观、易懂、绘制简便。29横道图实例1302、网络方案法网络方案：以网络图的形式来表达工程的进度方案，在网络图中可确切说明各项工作的相互联系和制约关系，而且能计算出各项工作的最早和最晚开始时间，从而找出关键工作和关键线路。种类：单代号网络图、双代号网络和时标网络。31网络方案法例132网络方案法例2333、里程碑法概念：又称可交付成果法，即在横道图或网络图上标示出一些关键事项，反映进度方案执行中各个阶段性的目标。这些关键事项叫“里程碑〞。344、S形曲线比较法横坐标表示时间，纵坐标表示累计完成工作量百分比。能直观反映工程工程的实际进展情况。35三、进度控制中关注的因素1、材料、设备的供给情况2、设计变更3、劳动力的安排情况4、气象条件36第五节、合同管理房地产工程涉及的合同有：土地使用权合同、征地合同、拆迁合同、设计合同、施工发包合同、购置建材及设备合同、房屋租售合同等。一、房地产开发工程合同的特点1、合同标的物的特殊性2、合同执行周期长3、合同内容多，涉及范围广4、合同风险大37二、合同的作用1、明确开发商和承包方的权利义务2、工程实施阶段实行社会监理的依据3、工程实施的法律依据38三、主要合同与分类1、房地产开发工程主要合同关系〔1〕开发商的主要合同关系：土地权出让或转让合同、勘察设计合同、贷款合同、咨询合同、施工合同、采购合同、销售合同、联合开发或房地产转让合同等。〔2〕承包商的主要合同关系：工程承包合同、分包合同、供给合同、运输合同、加工合同、租赁合同、劳务供给合同、保险合同、融资合同、联合承包合同等。392、合同的分类〔1〕固定价格合同合同总价或单价在约定范围内不可调整。〔2〕可调价格合同工程价格在实施期间可随生产要素及费用的变化进行调整。〔3〕本钱加酬金合同分为本钱加固定酬金合同和本钱加固定费率合同。40第六节、建设监理监理制：委托专业化、社会化的监理公司对工程的建设进行监理。一、监理单位的主要工作内容〔1〕1、协助编写开工报告2、查看场地并移交给施工方3、确认分包方4、制定施工总体规划5、审查材料、设备采购清单6、检查材料、构件、设备的规格和质量41一、监理单位的主要工作内容〔2〕7、检查施工技术措施和平安防范措施8、主持工程设计变更9、监督合同的履行，主持合同条款变更，调解争议，处理索赔10、检查进度和质量，审查工程计量，验收分局部项工程，签署工程付款凭证11、催促整理承包合同文件和技术档案资料12、竣工初步验收，编写验收报告13、核查工程结算。42第七节竣工验收一、竣工验收的范围与依据1、验收范围：凡房地产工程必须按批准的设计文件和合同规定的内容建成，还应验收土地使用情况，以及单项工程、市政、绿化及公用设施等配套设施工程等。2、验收依据：设计任务书、初步设计、技术设计文件、施工图、设备技术说明书、有关开发建设的文件，施工技术验收标准、施工合同等43三、验收工作程序1、施工方提交竣工报告，总监理签证，申请验收。2、开发商组织