威海温泉风情小镇开发策划方案

温泉风情小镇开发策划方案报告目录项目分析和关键结论策划思路和总体方案分区策划和开发模式运营策略和支持要求项目基本情况和关键分析内容位于环翠区的温泉镇位于威海市项目范围包括体育公园、东崮西崮村、林家院子、温泉汤村等地块，合计规划面积约3.8平方公里，有山有河，有温泉有山泉，有寺庙遗址，有千年古树。有已拆村庄，更有待迁居民。委托之目的是：争取整体策划规划，分步统筹开发之权利。用地性质居住、商业大致对半，部分土地未定性质、未定指标……规划上，要求林家院子370亩土地为商业用地，容积率0.5；温泉汤村综合容积率1.2，总面积366亩，商业面积不低于100亩、其他相机斟酌……项目的区位条件和优势资源威海房地产市场的形势区域发展分析和产业发展趋势甲方意图和经营理念项目的区位条件，无论是房产开发，还是商业经营，着眼大区域优势众多，囿于威海市弊端明显交通枢纽地处交通枢纽位置，联接威海三市一区，是威荣、石烟、青威公路的交汇点；到市区、火车站、机场等交通节点和市政府及商业区、区政府及商业区距离都在1小时范围内。价值洼地大金三角（山东半岛、辽东半岛、日韩组团）小金三角（威海市区、文登、荣成）项目位于威海市南部城郊，远离滨海一线，在威海人心目中，属于山野偏远之地，难以摆脱偏见，扭转这种认识非常困难，难为主流消费认可。跳出威海看，项目区位则左右逢源，交通便捷，方便外地人进入，既可借势滨海之影响力，又以山、河、泉形成特色吸引，成就“独特”风景……项目的核心资源在于温泉，但还有众多优势资源，着眼于整体片区策划，必须“突破”温泉概念杨树林千年古树寺庙崮山水库山地开心农场湿地果树半岛山体温泉五渚河佛爷顶山泉最大的特点：山河一体相依，冷暖二泉并存水体充盈：山泉下淌、温泉上涌、河流北去文化渊源：天浴、千年古树、古寺和佛爷顶生态资源：湿地、水库、林地、河体、山体人工项目：开心农场、体育公园（拟建）、果树林、开矿后遗留之裸露山体从项目进行房地产开发看，无论商业还是住宅，无论自住还是投资，威海的市场形势都不容乐观威海土地供应量大，刚性需求远远小于供应，面临限购压力，且养生类、商业类投资产品雷同，持续经营意识薄弱，缺乏有意识的产业培育、配套功能存在错位，已经走火入魔了。面临持续新政压力，本项目要想“逆势飞扬”，必须创新、创造，要打组合拳、不走寻常路，不仅要创造消费概念，还要创新商业模式2007-2010年威海市房地产供销对比表近年来威海市房地产供过于求，至2010年11月，剩余可售面积高达274万平米，加上2011年预计放量450万平米，市场供应量为724万平米按近四年平均143万平米的销量计算，即使市场不再增加预售项目，现有供应量也需要5年才能消化完年份整体供应面积整体销售面积销售率整体存量面积2007年1548477.82109179870.5%456679.822008年1410259.970731050.2%702949.92009年2193653.58167375476.3%519899.582010年前11月33211642%1057776.15算术平均值2118388.86251434062.566.3%2737305.45但从消费市场视角看，无论大小三角，还是青烟威旅游圈和威海市，都属于经济较发达的区域青烟威荣城际铁路的开通将进一步推动区域一体化旅游胜地的打造。本案毗邻日韩，辐射京津冀，有较大、较好，乃至国际化的消费市场和商业资源。青岛、烟台、威海大旅游圈的形成，以及山、海、泉三大特色旅游度假项目打造，吸引了山东省内以及韩国、日本、俄罗斯、北京、上海、东北地广大旅客。根据规划，以旅游产业为主的第三产业在威海市经济结构中比重越来越大，2020年要实现占比60%。对于本项目而言，不仅要依托和利用好区域市场资源、商业资源，还应该尝试成为威海市“三产升级扩容战略”的先头部队，为其贡献力量，示范带动五渚河流域生态休闲度假区具体到环翠区和温泉镇，本项目开发，一方面是（要）“顺势”而为，更可（应）“借势”而起本项目区位，从城市布局结构上，处在南拓发展轴上，本项目的开发，可对周边区域发展提供一定的功能配套支撑；本项目的定位，可从与北部滨海区域错位，为区域经济发展服务中，寻求机会。温泉镇秉持“城建建镇”理念，对崮山水库与温泉镇区的规划是，搬迁或转产温泉镇现有污染工业，镇区逐步向功能结构均衡的综合城区过度，功能定位上是居住、商业服务。温泉镇在产业发展上定位在“休闲度假”和“商贸物流”两大领域，正在积极推进与本项目直接相关的五渚河流域生态休闲度假区规划和建设。鉴于此，本项目显然应“顺势”而为、“借势”而起，争取成为温泉镇“休闲度假”产业的龙头带动型项目。从项目开发可能涉及到的产业类型来看，都早已呈现和已经呈现了诸多值得注意的新特点观光旅游向功能度假旅游转变四季均衡活动，平衡淡旺季峰谷游、居、业融合的大旅游度假观商务往来推动酒店业发展利好旅游业大力发展大型复合型综合体20032004200520062007会议中心40.641.638.936.933酒店36.537.840.140.941大学14.912.31314.516其他场所88.287.710会议场所偏好绝大部分会议在会议中心和酒店举办，两者加起来的比例在75%左右，2005年以后，因会议规模变小，酒店的比例略高会议场所偏好购物餐饮打造都市周末休闲购物中心发展餐饮娱乐目的地个性化/绿色餐饮消费日趋明显周末休闲游将成为城市主流旅游地产、养老地产、养生地产面临大好形势和机遇开发商逐渐注重“功能性服务产业”的引入和培育功能性、目的性地产开发前景开阔避免威海市现有业态单一、配套不足，系统引进一些先进理念的功能性服务业态，适当引领潮流，进行业态组合创新，最重要的是进行区域配套功能完善，是本项目最现实的商业机会汤伯温泉天沐温泉温泉养生商务会议室内外温泉沐浴、度假客房、养生餐饮、国际会务、湖景游乐五大项优质服务中低端定位的海源温泉度假村和住宅开发静悄悄的仙姑顶风景区（4A级景区）威海旅游地产“廉价虚高”产品属性、开发模式单一销售模式让威海海景房廉价的"虚高“相对改观但并不成熟的城市配套开发商实力欠缺力图长期回报几无可能甲方“整体策划规划、统筹分步开发”的战略意图和“可持续、合理利润”的经营理念，能够支撑经营性物业较多的片区开发战略&策略：通过主动策划、规划争取片区内土地开发权，最次也要影响政府，使之整体开发有利于已获得土地之价值提升理念&价值观：优质适价，合理利润，可持续经营。不以迅速买卖物业为盈利基点资源&条件：扎根威海10多年，人脉关系广泛；拥有7000多名员工，更同属大规模企业集团，影响巨大报告目录项目分析和关键结论策划思路和总体方案分区策划和开发模式运营策略和支持要求基于项目综合分析及其关键结论，项目组遵循如下思路和框架开展总体策划工作方向假设案例研究指导思想策划理念4.市场定位1.文化主题2.战略定位3.功能定位5.功能区划方向假设1：立足威海，打基础；跳出威海，看世界本质上，本案是一个旅游休闲地产为主导、为主题的区域开发项目，要考虑常住居民和流动人口的关系，注意大众市场和商务市场的结合，实现“双轮驱动”在休闲度假消费的终端市场定位上，考虑到区位较偏远，以及新项目的影响培育有一段时间，商务消费目的性强，消费水平高，距离敏感性差；大众市场带人气、商务市场挣利润；本地市场打基础，外部市场做影响市场使然本地刚性需求不足且被过度开发，必须深挖外地投资需求和消费市场资源使然温泉资源、山河景观，有优势且区别于滨海的资源条件规律使然旅游地产开发：1/3是投资居民，1/3是常住居民，1/3是流动人口大众和商务市场混合本地和外地市场并重方向假设2：跳出房产，做产业；超越旅游，做度假3.8平方公里的偏郊区域开发，一定要有产业思维，要跳出房产做产业，以高效益、可持续的产业前景，吸引投资者、经营者，从而实现房产开发目标。而在产业的选择上，一定要超越旅游景区概念，突破观光旅游概念，打造特定功能的度假目的地，最大限度吸引外来人口的停留时间和消费单价市场使然简单卖房子（返租模式+养生概念）的做法，将日益遭遇市场寒流背景使然威海市、环翠区和温泉镇，三产规划雄心勃勃，可顺势争取政策支持趋势使然旅游观光已渐成昨日黄花，休闲度假旅游，尤其是功能度假成为趋势房产与产业结合旅游与度假结合在区域开发策略和商业模式上，考虑威海市的市场形势和政策趋势，上述两个结合，可以做到，房产开发获取开发现金流量和利润支持；产业规划描绘远景蓝图争取市场和政策支持；旅游环境和设施打造，提供优秀的度假场所，功能度假产业的发展，提升旅游地产的价值，打造区域功能特色方向假设3：突破温泉，做功能；创造需求，做市场温泉无疑是区域的核心资源，但山东/威海温泉资源众多，必须走差异化开发的路子，在环境营造和产品开发上，在服务内容和外延拓展上，赋予温泉资源更多的“功能”。基于山水资源和区位条件，创造差异于现实的、威海的市场需求，为项目打开一个全新的市场范围和领域，辐射更广，服务更深市场使然周边温泉资源众多，简单单一的“泡池+养生+会议”模式竞争激烈资源使然最难得的是，除却温泉，项目还拥有众多优势资源和腾挪空间规律使然挖掘和满足市场需求固然盈利，着眼未来创造和培育需求，效益更大温泉开发模式创新和功能打造一体市场开发需求挖掘和需求创造并重温泉资源只是一个支点，项目要结合山势地理、深挖当地文化，营造高吸引力的消费场景；更重要的是，发现、创造和培育高附加值的市场需求、集聚高效益的功能性服务业。围绕温泉资源和其他优势资源做产业链深度开发，跟“养生养老，康复疗养，医疗美容，健康体检”等高附加值的新兴服务业结合起来。基于三个方向假设，项目组进行众多案例借鉴研究天沐泊心堂——高档温泉度假品牌港中旅珠海海泉湾度假区——海洋温泉度假区深圳华为集团企业会所重庆协信企业会馆“善地禅修”禅修地点云南玉溪映月潭修闲文化中心浙江嘉兴石佛禅修中心北京怀柔甘涧禅修中心浙江杭州法云安缦酒店上海“酷贝拉”——全球最大儿童室内主题乐园北京比如世界——亚洲规模最大的儿童职业体验城市上海星期8小镇：国内首家星期8模式儿童育乐场所大型体检中心——重庆新桥医院健康体检中心医疗美容中心——济南美容整形医院养生养老——北京太阳城银龄国际老年公寓最终，综合前述结论，确立策划的五大指导思想3、注重导入常住居民在项目设置上一定要注意“常住型”居民的导入，包括家庭、单身青年和企业法人，保持区域活力2、注意物业售租平衡要考虑所开发物业的类型，尽可能谋求可售物业和持有物业的平衡，更重要的，是创新策划，有市场需求的可售物业4、营造情景消费环境选择和打造一个文化主题意向和情景消费环境，通过文化内涵和概念诠释，为山、水、泉赋予文化灵性5、培育打造特色功能一定要为房地产项目打造针对性的配套服务功能，要为区域培育盈利性强的服务性产业，根本上，就是要发展功能性度假产业策划指导思想1、清醒认识市场形势新政压力下市场形势将进一步恶化，简单挖坑卖房模式不可取，要做“持久经营”之打算提出本项目的五大策划理念借其它景区之势，借政府规划之势，借市场需求之势，借山水寺树之势山水自然之景，规划技术之景，文化符号之景，活力人文之景温泉养生、生态养老之业；修心开智、修身养德之业，健康休闲、医疗美容之业旺居住之房、旺经营之房、旺投资之房2、借势3、造景4、育业5、旺房归纳共性资源，挖掘人本需求，提炼文化主题，设计文化符号，演绎文化内涵1、找魂1、文化主题威海众多项目打“福文化”牌，难差异化温泉文化，难以覆盖整个片区，也落入就事论事的俗套“山河一体相依，冷暖二泉并存”“水”是这一片区的共性资源水是生命之源，是地球最可宝贵的资源，滋润自然万物水有大智慧，水也有小功效，水可“出世”，更在“俗世”人生之跌宕起伏与水之激荡奔涌，人生之安宁幸福与水之宁静柔和，相互映射“水文化”本就历史源远流长，“水文化”可以演绎精彩人生，与人本需求呼应文化是一种符号，文化是一种精神，文化为区域注入灵性，文化成就区域之景观，文化造就区域之灵魂。道家《老子》：“上善若水，水善利万物而不争。”佛教水在佛教中有“八功德水”、“冷暖二泉”之说。儒家孔子：“水有五德，有德、有义、有道、有勇、有法，君子遇水必观”。“以人为本，以水为魂”——“水”与“人生”相互映射，演绎“人生”与“水”的故事水可平静如镜，人亦心静如水；水可汹涌澎湃，人亦激情四射；水可碧波荡漾，人亦遐想连连；水可波光淋漓，人亦七彩乐活；水可循环往复，人亦幼老轮回；水与人不离不弃，水如人生，人生如水……文化主题概念：“转”映水年轮，“享”七彩人生映水年轮·七彩人生以“映水”意境打造“通透之景、文化之城”，以“年轮”意境点化“红男绿女、芸芸众生”“映水年轮”是整个区域水文化的主题，以水造景；“映水”表达水的通透，“年轮”形似水的波纹，可将水波、水影、水光、水滴、石纹等元素注入到区域的建筑、环境设计中，以喷泉、水幕墙、跌水等营造一个具有灵气的水景环境，形成处处灵水的“水城”，可用水滴形状的标识牌等；“映水”形似镜子，“年轮”点化人生，可通过水的智慧、道法、哲理等文化墙、雕塑、小品映射人的人生年轮；可通过八仙传说的雕塑等展现温泉镇发展的年轮；可以做文化墙，将以水滴形状放置各种笑脸，可通过摄影赛等征集；可在入口打造一个“映水年轮”的主题雕塑，采用透明质感的材质，采用七彩颜色，并成中空，放置在水池中，与水池中水连结起来，形成一个别样的喷泉造型。（可设置彩灯形成夜景）从满足人本需求出发，演绎“商务人士、大众休闲”等“男、女、老、少”的“七彩人生”“七彩人生”是整个区域功能的总和，以业旺区。通过导入了七种特色功能性服务业，以满足不同客群的七种需求，使其在此能“畅享”人生。七种产业包括：温泉养生、生态养老、修身养德、修心开智、健康管理、医疗美容、休闲娱乐。其中休闲娱乐使众人激情四射，修心开智让商人锐意进取，修身养德使精英圆融顿悟，生态养老让老人淡泊宁静，健康管理使贵人活力永存，温泉养生让浴人欢畅淋漓，医疗美容使女人魅惑焕发。“七彩”表示红橙黄绿青蓝紫其七种色彩，可以用七彩概括出多姿多彩人生总和：欢畅之蓝（温泉养生）、宁静之绿（养生态老）、圆融之黄（修身养德）、进取之橙（修心开智）、魅惑之紫（医疗美容）、活力之青（健康管理）、激情之红（休闲娱乐）欢畅魅惑圆融进取活力宁静激情温泉养生医疗美容修身养德修心开智健康管理休闲娱乐绿色养老七彩人生2、战略定位战略定位，其关键在于“顺势、借势、造势”。顺市场需求、山水寺树之势，借政府产业规划、旅游规划和区域规划之势，造“水文化主题区”之势，最终独立“成势”温泉镇“大旅游战略”龙头项目

——驱动温泉镇“商贸物流+休闲旅游”双轮战略“一轮”环翠区高端商务、政务休闲中心——动用关系资源，谋划打造环翠区高端政务/商务休闲中心威海市的新兴现代服务业示范区——集聚发展特色功能性服务业，做大规模，做出示范效应“水文化”主题特色功能度假区——具有“文化性、景观性、功能性”的旅游度假综合体建议借势“仙姑顶风景区”，选择对应的“大俗大雅”的名称，便于市场推广仙姑顶风景区VS佛爷顶度假区佛爷顶温泉度假区佛爷顶水文化主题度假区推广口号：1、映水年轮、七彩人生2、“转”映水年轮，“享”七彩人生3、天浴风泉、佛照明辰4、佛照天地间、水润人生路以“映水年轮”意境设计LOGO，统一区域形象标识，应用七种颜色区分不同功能项目，独立成势建议以“映水年轮”为意境，委托设计“LOGO”，应用上，可变为“红橙黄绿青蓝紫”七种颜色，应用各个功能项目和功能区，对整个片区进行统一形象包装宣传……圆融之黄欢畅之蓝宁静之绿进取之橙活力之青激情之红魅惑之紫寻求政府支持，确立片区的开发目标，打造4A级旅游度假区—威海旅游度假新地标打造具有文化性、功能性和景观性的威海旅游度假新地标文化性功能性景观性水文化符号水文化广场许愿池温泉文化公园河流景观……温泉养生生态养老修生养德医疗美容健康休闲……山泉景观建筑景观水上教堂山顶餐厅观水平台……1个休闲娱乐业+6个特色产业链3、功能定位项目功能定位的关键在于两点：其一是保障基础的旅游观光、休闲娱乐、购物餐饮和居住酒店功能，完善区域功能配套；其二是把握新兴商业业态，利用资源、打造特色服务功能修身养德医疗美容健康管理温泉养生生态养老修心开智居住、商务、商业餐饮、休闲、娱乐特色功能基础功能（1）休闲娱乐功能休闲娱乐功能，是本项目的基础服务功能，覆盖全部片区，与其他产业链交融交汇，可围绕温泉、山地、五渚河等资源条件，构建服务于不同客群的观光、娱乐、运动、餐饮、露营、文化、购物、温泉、商务休闲项目服务功能观光休闲功能：观“规划技术、活力人文、文化符号和山水自然”之景娱乐休闲功能：打造温泉公园内“参与性演艺娱乐”活动、大型水上游乐功能运动休闲功能：水上高尔夫、垂钓、游泳、健身、狩猎、拓展训练餐饮休闲功能：在山野间、在河畔打造休闲餐饮项目露营休闲功能：打造汽车、房车露营地功能文化休闲功能：电影院、学习充电、KTV、棋牌……购物休闲功能：特色购物功能温泉休闲功能：室内洗浴和泡浴，休闲按摩、棋牌商务休闲功能：会议培训、禅院修学休闲娱乐产业观光休闲娱乐休闲运动休闲餐饮休闲露营休闲文化休闲购物休闲温泉休闲商务休闲项目设置

滨河生态观光带、景观湿地、体育公园、游泳馆、健身馆、拓展训练基地、狩猎场、水上乐园、山珍海味休闲餐饮、露天演艺、水上高尔夫、钓鱼台、汽车营地、汽车影院、培训、温泉主题公园、温泉度假酒店、温泉宫（室内外泡池、SPA按摩）、酒店、企业会所、禅修别苑……（2）温泉养生功能温泉是本项目的核心资源，从养生的视角，构建温泉养生产业链。其核心在于温泉泡池、保健理疗、疗养康复、美容保养；其外延在于：养生餐饮、保健用品、养生培训……再扩言之，健康管理、医疗美容身心愉悦之环境、家庭娱乐之项目，有助身心健康……

特色温泉药浴按摩桑拿保健美容中医保健足浴医疗体检玉石烤房石板温泉水疗按摩精油按摩指压按摩泰式按摩经络按摩推拿按摩皮肤病特殊疾病等奶浴/茶浴酒浴/鱼疗喷射温泉瀑布温泉温泉养生产业链核心：温泉养生外延：养生服务扩展：身心健康中医美容温泉美容保健功能用品养生培训/俱乐部健康养生餐厅绿色有机食品健康管理医疗美容温泉公园水上乐园服务功能泡浴、保健、美容、餐饮、零售、培训、观光、娱乐……项目设置温泉公园（度假酒店、温泉宫、水上乐园、健康餐厅、露天剧场）保健用品超市、有机食品超市养生俱乐部（3）生态养老功能养老养生密不可分，本案具有非常好的开发“养生社区”，打造养老产业链的资源条件。依托郊野原生态山水自然环境，面向“银发阶层”，构建系统化的养老产业链，为老年人提供特殊、贴心的住、食、行、用、医、娱、学等物质和精神文化功能服务，并配套亲人探望、家庭娱乐设施……绿色养老产业链老年休闲活动老年生活用品老年房地产业老年文化学习老年医疗保健老年家政服务服务功能特殊居住功能：房间大小和设施针对养老居住的公寓或别墅医疗陪护功能：共享陪护护理或者一对一陪护服务膳食定制功能：针对老人身体状况和喜好，提供定制服务休闲娱乐功能：学习休闲、棋牌娱乐、茶艺聊天DIY作业功能、垂钓、漫步和球类运动等商业零售功能：生活必需品商业及老年用品、保健用品有机食品商业亲友团聚功能：酒店餐饮、休闲设施、家庭周末聚餐项目设置养老公寓/别墅、乡村俱乐部——休闲、酒店和餐饮、综合服务中心——商店（含老年用品店)、智能化家政服务中心、文教室、文体活动中心、应急医疗中心、DIY作坊等。温泉疗养健康管理等（4）医疗美容功能温泉本有美容功效，可扩展至医疗美容。威海毗邻日韩，受韩国整形美容风气影响，山东整形美容机构遥遥领先全国。本案可利用邻近韩国商业和技术资源的优势，发展“整形美容、美容护理以及衍生服务”，满足巨大的美容市场需求，为区域导入高端目的地客群，打造特色服务产业集群……服务功能美容外科/牙科、美容护肤/养生(汗蒸/热疗)、美容医疗/保健、韩式/中医/生活美容、美容培训、美容用品、韩国化妆品和服饰专卖、美体瘦身、中医美容等医疗美容产业链医疗整形美容美体瘦身美容培训/俱乐部韩国化妆品专卖韩国服饰专卖中医美容温泉美容家用美容用品商品项目设置整形美容医院（可以有几家，下同）、美体瘦身品牌连锁店、美容培训中心（区域性管理总部）、美丽俱乐部、韩国化妆品店、韩国时尚服饰街、美容用品商店、温泉美容服务机构、中医美容品牌机构（5）健康管理功能健康是人最根本的基础，人对健康的追求无疑是第一位的，但往往不得法。本案将打造以“健康体检中心”为核心平台的健康管理产业链，依托自然环境、区位条件和温泉资源，集“体检诊疗、康复疗养、运动健身、温泉养生、健康顾问、健康培训课程（营养师）、保健用品和养生食品零售”等功能于一区服务功能体检诊疗、健康疗养(推拿/刮痧/足疗)、康复疗养(慢性病/老年)、运动疗养(力量/有氧健身)、会员制医疗保健、体检鉴定、健康档案、健康监测评估、预测健康走向、跟踪管理健康、健康讲座和培训、健康类产品零售、项目设置健康体检中心（体检、培训、咨询、顾问）、运动健身中心、康复疗养中心、养生SPA会所、养生餐厅、保健用品商品、有机食品商品……健康管理产业链保健用品和养生食品用品健康培训健康顾问运动健身康复疗养体检诊疗服务健康疗养温泉养生养生餐厅（6）修心开智功能人才是企业第一宝贵的财富，客户是企业的衣食父母，都需要好好呵护。学无止境，唯有不断充电学习、广泛交流，企业的发展才有渊源不断的动力。围绕上述两个目的，在本案拟打造融“商务接待、学习培训、论坛会议、奖励度假”于一体的休闲商务功能服务功能商务接待功能：重要客户宴请、企业考察签约学习培训功能：企业内部培训和参加公共培训论坛会议功能：组织公共大型论坛会议，或企业内部会议奖励度假功能：作为优秀员工奖励的度假目的地项目设置五星级国际商务酒店度假别墅区（青山艺阁）企业会所集聚区许愿树、许愿广场、许愿池山体运动俱乐部商务接待论坛会议培训学习修心开智产业链关联产业酒店住宿休闲消费餐饮宴请旅游购物温泉消费健康医疗主要客群企业员工、商务人士、与会人员、差旅游客奖励度假（7）修身养德功能服务功能素食吃斋、佛教禅听课程、禅院生活体验、静修冥想修心、心象分析(减压/内醒/解惑)、心智测试/咨询、拓展训练课程(新人/高管/企业)、慈善捐助项目设置禅修别苑（独栋）：素斋坊、清茶庄、静修室、诵经房、训练场、简居室等公共设施：禅院、观景台、服务中心……听法悟道慈善捐助修身养德产业链素食禅院修养身心高人点化自己顿悟慈善救济力行德善礼佛修禅主要客群企业名家、商界人士、专家学者、信仰之人一个人的境界多大，成就就多大。越来越多的成功人士，开始反观自身，通过返璞归真来修身养德，无论道、佛。借古寺重建契机，在古寺下方，规划禅院修学区，面向成功企业家，打造“禅修别苑区”，规划“挑水、劈柴、做饭、吃素、悟道、听法、行善”一体的修身养德产业链4、市场定位初步对消费者、投资者和经营者三个层次的潜在市场进行简单分析，给予定位建议居住业态：居家小区、养老社区、单身公寓；旅游业态:温泉洗浴、山地运动、林场狩猎商业业态：星级酒店、配套商业、特色餐饮；休闲业态：开心农场、水上高尔夫、汽车营地、温泉休闲；健康管理：体检中心等医疗美容：化妆品及服饰、美容、整形医院度假公寓：酒店公寓、度假别墅、养老公寓商务业态：企业会所、酒店客房养老公寓、温泉洗浴、酒店公寓等可以作为交叉性业态三位一体的业态组合三个层次的市场探讨消费者市场是区域开发成功的基石，建议本项目定位为：机构与家庭并重，外地与本地市场协同旅游度假市场方面：以本省客源为主，占70%左右，外地以北京、上海、日本、韩国、俄罗斯为主；住宅房产市场：威海本地与其他区域消费者各占50%。房地产市场定位建议：本地/外地对半；机构/个人对半功能度假市场定位建议：本地1/3；外地2/3。机构/家庭对半商务休闲市场定位建议：本地2/3；外地1/3；机构3/5;散客2/5休闲旅游市场定位建议：本地2/3，外地1/3；机构1/5，家庭4/5威海的房产市场，投资比重较高，刚性需求不足，威海的旅游度假市场，本身客源居多……威海地处经济发达区域，自身经济实力较强，商业商务消费，尤其是山东之地机构性消费市场可以指望2010年威海房产交易调查消费者市场定位限购政策和供应放量压力下，本项目只能靠产品创新、愿景蓝图和诚信实力为辅逐鹿投资者市场整个威海市的房地产市场，几乎都不是为本地人开发，都在以简单粗放模式，“卖全国”，“标签式”的养生地产、养老地产、温泉概念，大行其道，市场渐露疲态——企业会所——禅修别苑——温泉公园——温泉养生园——三星级公寓式酒店——医疗美容——健康管理——汽车营地——山珍海味——养老社区——射箭狩猎场……产品创新一体开发企业诚信资源实力产品创新企业会所市场建议：本地企业4/5，外地企业1/5禅修别苑市场建议：本地企业家2/3，外地企业家1/3度假房产市场建议：外地4/5，本地1/5公寓式酒店市场建议：本地2/3，/外地1/3养老社区市场建议：本地/外地对半其他商业地产市场建议：本地2/3，外地1/3；机构2/3，家庭1/3经营者是区域开发持续成功的关键所在，项目必须客观定位经营者市场，专业化和本地化并举旅游度假区开发普遍的经营做法是“一主多辅”，在主导开发商从事统一经营下，引入多方战略合作者从事具体项目经营休闲娱乐类、商业购物类项目市场定位建议：本地化招租为主特色型、功能性项目市场定位建议：专业化招租或合作为主引擎型、核心类项目市场定位建议：持有、专业委托经营为主经营者市场定位5、功能区划遵循地理地貌和交通规划，以功能集聚和主导为区隔，建议佛爷顶度假区的功能区划本案根据“映水年轮·七彩人生”的文化主题，以“映水年轮”意境打造一个水波淋漓的“水城”，以“七彩人生”主题打造一个旅游度假综合体。在功能分区上，按照周边资源特点和区域功能定位，将其分成五大片区：功能分区温泉休闲养生区高端商务度假区滨水生态观光区企业会所区度假别墅区禅院修学区生态养老度假区郊外运动游憩区郊外运动游憩区高端商务度假区温泉休闲养生区绿色生态养老区滨水生态观光区功能区划空间布局示意度假酒店/别墅区企业会所区禅院别苑修学区报告目录项目分析和关键结论策划思路和总体方案分区策划和开发模式运营策略和支持要求接前述，本案共分5个功能区，分别详细策划1温泉休闲养生区2高端商务度假区3郊外运动游憩区4绿色生态养老区5滨水生态观光区1、温泉休闲养生区策划说明——山体、河流、建筑围合，打造温泉主题公园，以文化互动参与演绎精彩，露天泡池再现天浴景象——考虑淡旺季，考虑家庭消费和儿童游乐天性，在公园里规划大型室内外水上乐园项目，与温泉呼应——依山势修建四星级温泉度假酒店，专门设立温泉宫（温泉休闲城），提供中高端温泉养生及休闲服务——将健康管理、医疗美容产业项目功能布局在温泉休闲养生区，与旅游商业和生活商业混合一处——以“温泉公园就在家门口”的概念，打造“温泉度假小镇”，一定要有整体性——利用临河概念，打造“海味”休闲美食街温泉休闲养生区居住餐饮娱乐商业水上乐园温泉休闲养生健康管理医疗美容旅游商业生活商业温泉度假小镇酒店式公寓温泉主题公园海味特色餐饮街山顶养生餐厅度假酒店温泉宫露天剧场功能主要项目结合初步规划，温泉休闲养生区项目布局如下三星级酒店式公寓温泉养生园山顶养生餐厅入口广场“海味”休闲餐饮街商业街温泉宫（休闲城）四星温泉酒店水上乐园温泉广场三星酒店（1）“海味”特色休闲餐饮街策划思路：现状道路对面是五渚河，景观规划和湿地公园建设将极大提升其观赏性，作为度假区入口通道，借助自然环境为云集而来的游客和居民打造一条集休闲、特色餐饮为一体的全天候步行街，将为片区聚集人气。项目设置：路口设置海鲜餐饮中心，临街主要设置茶楼咖啡吧、空中酒吧、风味食肆等。运营建议：由于是度假区入口位置，可由明辰统一运营，实施“统一规划，统一招商，统一业态，统一管理，统一推广”管理模式，既有利于餐饮街统一形象和管理，又为进驻商家降低成本创造不断增长的财富创造了条件。（2）温泉主题商业街（1/2）温泉主题商业街1234特色旅游品小店针对来景区游玩的游客，可售卖旅游纪念品，以及在景区游玩适用的泡泉用品、钓鱼用品等健康用品商店有机食品商店户外用品店养生餐厅、养生俱乐部美体瘦身美容中心美容俱乐部、健身俱乐部……韩国商品店利用威海毗邻韩国这一区位优势可售卖邻国韩国的各种特色商品，比如很受女士喜爱的化妆品、护肤品、服饰，或者热播韩剧中特色的家庭用品。韩国化妆品店、韩国服饰用品店韩国家用美容用品店邻里中心依托本案及周边的小区，为常住居民和游客打造邻里中心，形成集购物、休闲、社区活动为一体的大型生活配套场所。（日用品超市、社区诊所、老年之家、法律咨询所、大众健身厅、农贸市场、银行、邮局、音像店、洗衣房等）旅游超市统一经销具有地方特色的旅游纪念品和旅游商品。以老刺参、鲍鱼、对虾等为代表的海产品；以四海调味品、渔具等为代表的轻工产品；以海参口服液、鱼油软胶囊等为代表的保健品；以剪纸为代表的民间艺术品（2）温泉主题商业街（2/2）医疗美容中心：近年来我国赴韩国整形之风盛行，可以依托景区优美风景，建设医疗美容中心，使国人足不出国，得到国际化享受。运营方面可以引入行业投资者或与韩国等著名医疗美容机构合作设置分支机构，为本案开辟一条医疗美容度假之旅。可以是韩国各专业医疗美容机构的集群大型健康体检中心：打造一家集保健、医疗于一体的全新会所式专业体检中心，与景区企业会所形成一体化产业链。针对个人和企业群体，设置全面的健康体检、亚健康检测中心、体质体能检测中心、著名医学专家会诊中心、中医特色门诊、国际部等服务项目。（3）温泉主题公园温泉+“X”温泉特色：利用千年未开发天然地表温泉，结合历史沉淀，打造“天浴温泉”特色；X特色：以温泉度假为核心，打造大型温泉休闲城和水上游乐园“双核”，平衡温泉的季节性劣势，形成景区特色。温泉主题公园项目设置温泉主题公园音乐喷泉广场四星温泉酒店温泉宫休闲城大型水上乐园天浴特色泡池特色小汤屋围绕两大特色打造要求，天浴温泉方面结合传统与当地习俗将优质地表温泉引入度假区，打造特色露天泡池，配以特色汤屋；考虑到北方节气问题，注重室内温泉项目开发，打造集休闲、商务、餐饮、接待于一体的温泉休闲城，配套四星级温泉酒店；温泉淡季主打水上游乐园引擎项目，公园中央可以构建大型音乐喷泉广场（露天剧场）营造整体环境。——音乐喷泉广场（兼具露天剧场功能）策划思路：广场是主题公园必备的开敞空间，本案配套温泉泡池、水上乐园等项目可以音乐喷泉广场营造整体氛围，树立温泉生态旅游形象、提供公共交往空间，还可提供特色演出场地需要。项目设置：广场中心设置音乐喷泉。广场以硬质铺装为主，部分以碱蓬、盐蒿等地被植物和草坪草做软质覆盖，以芦苇等做图案点缀，辅以木栈道。广场四周围植以杉树、侧柏、樟树以及冬青等乔灌木。树下设置茶座，供游客休闲。运营建议：由明辰置业作为环境配套项目自主运营，结合温泉泡池、水上乐园等进行整体构建。——天浴特色泡池规划思路泡池是温泉度假村的核心项目，室外区可以营造20个大小不一、各有特色的露天温泉池，利用高差可建设错落有致的景观，利用绿树、灌木进行私密分区。项目设置：瀑布温泉、冷热温差浴池、情侣池、五叠福泉、趣味沙浴等。运营建议：自主经营为主，公共泡池可以与音乐喷泉广场结合，私密泡池注重浪漫、清静氛围营造。——特色小汤屋策划思路：围绕形态各异的“天浴特色泡池”，以众星捧月的格局搭建时尚、简约、自然风格的“小汤屋”，屋内泡温泉、休息、疗养等物品一应俱全，供游客按时间长短租用。项目设置：分两种档次类型，高端汤屋配有温泉泡池、休闲设施、影音服务；普通汤屋以简约的休闲服务设施为主。运营建议：自主经营，分时出租。——温泉宫（休闲城）策划思路：将室内温泉项目做足，避免威海气候因素对度假区影响较大，除接待、泡汤等基本功能外，按客群层次提供不同休闲、娱乐、养生等特色服务。项目设置：贵宾区——针对vip客人，设置休闲餐饮、太阳浴场、养生泡池、按摩理疗、棋牌、浮力减压池、观景环廊等项目。大众区——针对大众客人，可设置自助餐饮、公用按摩房、瑜伽室、茶室、棋牌室、足浴、KTV、汗蒸桑拿等项目。接待大厅——接待台、男女更衣淋浴间、茶室（间）、休息室（间）、辅助房。——水上乐园（室内区）策划思路:利用景区丰富的水资源，为平衡温泉旅游明显的季节性差异，打造景区除温泉外的又一“引擎”，规划建设水上游乐园，分为室内室外两大区域，并针对不同的市场分为两个版块：儿童戏水池和成人戏水池。项目设置：儿童戏水池：有儿童戏水城堡、浮萍桥、水上木马、青蛙滑梯、跷跷板、攀爬架等游乐设施。成人戏水池：游泳池、室内水滑梯、冒险漂流、4D冲浪、旋涡池、石桥流水、人工造浪、浪摆滑梯。运营建议：对外招商，引进专业的水上乐园经营企业进行统一运作。——水上乐园（室外区）项目设置：开展各种室外水上娱乐活动，如水上排球、篮球、划艇、漂流、游泳池、水上滑梯等。还可从室内区延伸出水道，做水上漂流用。运营建议：除一般水上娱乐项目外，可以与威海市或别的电视台合作，打造水上冲关节目，既能带动公园人气，又能形成品牌宣传效应。（4）温泉养生园策划思路：在省道北侧打造底商形式的居住小区，一来可以起到隔离作用，将景区与外界嘈杂的环境分隔开来；二来可以起到生活服务作用，底商的形式可以为周边居民提供生活服务，达到商业集聚的效果；三来可以提供居住服务，可以向辐射范围的人群和前来体验休闲度假的游客提供除居住和住宿配套。项目设置：一是酒店式公寓（温泉入户，主要以投资为主），按三星级酒店标准建造。二是温泉主题社区（温泉入户，投资/自住各自大概一半）。运营建议：温泉社区的居住物业全部出售酒店式公寓的物业出售后，返租委托专业公司统一经营（5）山顶旋转养生餐厅项目设置：模拟自然生态和田园环境，栽花种草植树，引水入园，辟建小溪流泉、亲水驳岸、园林小品，营造生态型绿色餐饮大空间，实现餐饮区生态性、功能性、艺术性三位一体的有机组合。运营建议：旋转养生餐厅是温泉主题公园高端物业，且是非建设用地开发项目，建议由明辰置业委托经营。策划思路：温泉主题公园向山上延伸低端环境优美，虽然不在用地红线范围，但可以借助山坡高度优势，建设生态旋转餐厅，供客人一边欣赏优美景色，一边品尝美食。（6）温泉度假酒店项目设置：三星级温泉度假酒店：省道边广场入口处打造一个三星级温泉酒店，主要服务旅游度假普通客群。四星级温泉度假酒店：温泉主题公园内打造高端度假酒店，与温泉宫和山上温泉汤屋形成一体，满足多种服务功能。入口广场：片区入口设置广场，迎接四方度假宾客，设置“水文化”主题雕塑、LED电子屏（度假区宣传、水文化展示、企业宣传）。运营建议：开发后可以招商形式引入专业酒店管理企业运作。策划思路：利用片区温泉特色优势，打造温泉入户的休闲度假酒店，服务不同客群。2、高端商务度假区企业及员工企业家及中高层商务接待会议论坛培训学习奖励度假度假旅游礼佛修禅休闲娱乐拓展训练企业会所5星级酒店度假别墅酒店山地运动狩猎场静修别院策划说明——打造以企业为购买对象的“企业会所”，满足企业培训会议、文化展示、商务接待和奖励度假的需要——打造以企业家或成功人士为购买对象的“禅修别苑”，满足精英人士修身养德之追求——为进一步导入人口，打造5星级国际酒店（主楼+别墅），支持论坛、会议，度假和商旅需求——挖掘千年古树的商业价值，组合利用山泉流势和山体风貌，策划许愿树、许愿广场、许愿池等项目——利用开矿后遗留之山体，开发“青山艺阁”；策划山体运动俱乐部，利用山坡空间开展拓展训练——利用杨树林，策划“射箭狩猎场”项目；围绕许愿广场，策划“山珍”特色餐饮区结合初步规划，高端商务度假区布局如下山地游乐区佛爷顶禅院五星酒店企业会所企业会所许愿广场度假别墅青山艺阁“快活林”狩猎场（1）明辰国际酒店（五星级）项目设置：客房区：300间左右“水”文化主题客房，分标准客房、高级客房、豪华套房等；餐饮区：金碧辉煌的宴会大厅、别具特色的风味食肆（多国、多地福菜）；会议区：报告厅、多功能会议室、商务中心；策划思路：与温泉汤村地块相比，该地块更具私密性，且靠山面水是难得的风水宝地，应打造集会议、论坛、餐饮、娱乐、商务、客房于一体的五星级高端商务酒店。休闲区：美容SPA、健身房、阳光浴室、放映厅、艺术长廊、室外游泳池、竹林通幽；亲水广场：观景台、百花长廊、文化墙、主题雕塑、露天舞台和水上教堂；别墅式酒店客房：由酒店代管的提供独立高端服务。（2）企业会所区策划思路：增加度假区可售型物业形态，借助景区优越环境，打造服务于大中型企业集团商务接待、会议论坛、员工奖励度假、拓展训练等需要的会所。类别单个面积（㎡）A型企业会馆1100B型企业会馆700C型企业会馆400功能业态商务功能会议室多功能厅中型会议室小型会议室多功能大厅(企业展厅等)商务办公休闲娱乐功能健身房桑拿房游泳池收藏室棋牌室餐饮住宿功能客房标准间大床房套房宴客厅大型宴客厅包间（中）包间（小）运营建议：开发后主要面对威海市周边大中型企业市场，利用明辰置业（魏桥创业）业务合作关系和政府关系进行营销。（3）度假别墅区（含青山艺阁）类别单个面积（㎡）高端度假别墅800山间别墅酒店500度假木屋80—150策划思路：依托林家院子附近青山绿水的优美环境，打造满足不同层次（以企业家、中高级别精英人士为主）旅游度假客群居住需求的别墅区，提供休闲居住、第二居所功能。其中采石场区利用裸露山体打造“青山艺阁”度假木屋群，吸引城市青年艺术家到此交流、山体涂鸦等。运营建议：由于度假别墅区体量较大，可以采用租售结合的形式进行运营，引入多方参与的形式和分时度假经营模式。（4）许愿广场区策划思路：林家院子现有千年银杏许愿树，围绕古树、山泉打造许愿主题广场，能为本案旅游项目增添异彩。项目设置：许愿广场：水文化石雕及刻字，镌刻历代文人墨客关于水的诗词歌赋、演艺舞台等；许愿池：借助汇聚于此的两条山泉，打造“双龙戏珠”的主题雕塑，寓意福送吉祥，四周以喷泉灌注龙身、明珠之上，池中设置“福、寿、财、名、情……”等雕刻文字；主题雕塑许愿树：打造“天佑一方”主题，围绕古树构造树神“牵线搭桥”系列故事雕塑，并提供红丝带、笔墨等许愿用品；许愿泉：利用现存之“二龙戏珠”井泉，设计命名为“许愿泉”许愿树许愿泉许愿广场区——“山珍”特色餐饮区项目设置：山珍馆：招引扶持一批专做“山珍”特色餐饮的店铺，以清新山泉，烹饪山珍野味，打造特色；精品斋菜馆：联合佛爷顶禅院，推出具有养生功能的斋菜系列，让到访的“城里人”能够尝试一次“超凡之旅”；休闲茶社：在许愿树下或附近设置一片休闲茶社，以供旅客一边谈天论地一边休憩品茗。运营建议：与“海味”特色餐饮街采用相同运营模式，由明辰置业统一开发、招商招租（5）山地游乐区策划思路：地块较为偏远，可以打造成为一个“引擎性”项目，从而带动林家院子片区开发，利用山地环境，打造户外拓展为主的游乐区，满足片区企业会所功能服务和外部游客旅游需求。项目设置：户外活动项目（含拓展训练）：真人CS、野外拓展训练、滑草、攀岩、探险、露营、定向越野、狩猎户内山地运动俱乐部：室内高尔夫模拟器、森林氧吧（SPA、瑜伽、吸氧休憩）、配套服务运营建议：与专业机构合作运营，初期通过上山游步道、山顶景亭、绿地广场、架空步道等基础配套建设导入客群，逐步增加高端游乐项目。（6）佛爷顶禅院区（含禅修别苑）策划思路：主要结合搬迁的古寺打造片区又一引擎性项目，带动其他地产项目开发。重点打造供高层次人士进行修心养德、参禅悟道的静修功能项目。项目设置：考察古籍、传记、传说等资料，对林家院子原有古寺进行复古再造。在位于禅院下面合适的地方修建独栋的禅修别苑，出售给居士、企业家或成功人士，供参禅礼佛、听法悟道时到此小住。运营建议：佛爷顶禅院主要交由相关宗教协会进行管理运营，明辰置业出资修建禅院，支持禅院开发禅修课程，同时规划修建禅修别苑项目，用于出售出租。（7）“快活林”射箭狩猎场策划思路：借助300亩杨树林构成的原生态自然条件（向红线外适当拓展），打造旅游引擎性项目。放养山鸡、野兔等动物，供企业会所和度假别墅的高端商务人士和企业精英狩猎娱乐或拓展训练。项目设置：管理房&培训场：提供弓箭等原始打猎武器，集中培训后进行野外实战；比赛区&积分榜：定距射箭比赛，供企业拓展训练时使用；鸟语林：建设沟谷式鸟语林，用巨网集中珍禽异鸟，谷中绿树遮阴，曲径通幽，鸟语花香，一派世外仙境。运营建议：建议对外招商引入合作者负责开发运营。3、郊外运动游憩区水上高尔夫渔歌唱晚休闲垂钓汽车营地郊外之居郊外之乐郊外之餐郊外之行烧烤、全鱼宴、渔家饭、露天茶吧……帐篷、小木屋、房车、渔家……汽车、房车、游船……水上高尔夫、篝火、垂钓、泛舟……小营地，大景区户外生活项目及设施策划说明——“汽车营地”属于正在兴起，即将快速潮流之项目，非常吻合本项目，所以规划之——利用水流方向，打造“水上高尔夫”特色项目，对商务人士吸引力较大——打造“全鱼宴”特色餐饮，策划汽车影院——尽可能与水亲密接触结合初步规划，郊外运动游憩区布局如下汽车营地渔家唱晚休闲垂钓水上高尔夫郊外运动游憩区郊外运动游憩区主要采用“小营地，大景区”的开发理念，以汽车营地为核心，其可承担旅游集散功能，为游客提供服务，而通过开发水上高尔夫、垂钓、划船等水上游乐项目吸引游客，为汽车营地创造市场。在开发上可采用整体打包的开发模式，将汽车营地、水上高尔夫、休闲垂钓等项目整体打包，通过招商开发建设。在运营上可采用统一运营，聘请专业运营机构统一运营汽车营地、水上高尔夫、休闲垂钓等项目。（1）汽车营地策划思路：目前我国自驾车旅游市场火爆，各地大力规划及建设汽车营地项目，山东也出台了相应的规划。本片区域平坦开阔、空间较大、交通便利、环境优美，拥有大面积的水域资源，适合开展垂钓、划船等水上游乐项目，非常适合建设汽车营地。汽车营地的建设将更好的服务周边自驾游客，同时将快速带动休闲垂钓、划船等休闲旅游项目的开发，可整合整个区域旅游资源，带动整个区域旅游发展。项目设置：周边拥有温泉等核心项目，汽车营地的建设以满足自驾游客的吃住、汽车服务等需求为主，根据区位不同，分房车区和轿车区，主要功能及项目有：露营区：提供露营帐篷、房车移动式宾馆等木屋区：以小木屋提供住宿服务野外餐饮服务区：满足烧烤、自助餐饮等需求；广场活动区：提供户外休闲娱乐服务；电影休闲广场：感受汽车影院的独特氛围（2）水上高尔夫策划思路：水上高尔夫时尚而不奢侈，以碧波荡漾的水上球场替代草地球场，具有参与性强、费用适当的特点。由于只需占用闲置的水面，不占用土地，维护浮体的沙坑、草坪等费用较少，节省了大量成本。水上高尔夫审批简单、运营方便，是高尔夫行业里面投资最少、利润空间最大、回报周期最短的项目，作为新型业态，其发展前景十分广阔。该片区地处五渚河畔，河水清澈，环境优美，适合建设水上高尔夫，同时周边有企业会所等商务旅游项目，市场巨大。项目设置：打位区：练习棚设在面向宽阔水面的岸边，可以设一层或两层打位，每层可以设18—25个打位一字排开，并在水上设置水上限网，、“水上果岭”等设施；配套区：普通简装建筑，内部设置高尔夫用品专卖、食品饮料区、茶吧、休息区等设施。运营建议：由于投资成本较低，可与汽车营地项目联合开发和统一运营。同时可与企业会所、养老公寓等捆绑起来，以家庭卡、年卡等形式拓展市场。（3）休闲垂钓园策划思路：近年来，作为渔业发展的新领域，垂钓旅游业显示出迷人的“钱”景，其把休闲、娱乐、旅游、餐饮等行业与渔业结合在一起，提高了社会、经济、生态效益，市场前景十分广阔，该片区拥有优质的水域、环境优美，可适合发展休闲垂钓旅游，并随着温泉等的开发，休闲垂钓旅游拥有巨大的潜在市场。项目设置：可利用五渚河河岸迂回围成的水域，建设大型垂钓园，可建设随意钓台、临水钓台、钓鱼亭等设施，可设置单钓池、混钓池、普钓池、高钓池、虾池等多种钓鱼池。另外根据需求，可适度发展室内垂钓（冬季）、渔家乐、全鱼宴等相关项目。运营建议：目前休闲垂钓园位置所在远离城区，短期市场有限，在开发上可与汽车营地联合开发。在运营上与汽车营地统一运营，其垂钓价格、鱼宴餐饮等实现标准化管理，可承包给他人经营管理。可举办垂钓大赛等提高其影响力。（4）渔家唱晚策划思路：片区所在位置为五渚河下游，其水流潺潺、微波荡漾、水面开阔，周边还有青山映照，自然环境优美。可依托良好的环境，发展划船、船钓等水上项目，使游客近距离体验亲水乐趣，观光自然美景。项目设置：可发展木舟泛游、船上垂钓等项目，可修建木栈道到河心，发展滨水观光，并可在河心发展垂钓、茶吧等项目。运营建议：可与汽车营地联合开发。由于核心项目是划船，可与水上高尔夫统一运营管理，统一建立游船码头。4、绿色生态养老区依托崮山水库资源和周边良好的生态环境，为老年人打造一个颐养天年的绿色生态养老之地，专业的养老社区。为老人安排了福寿的生活方式，满足老人吃、住、康、乐等各方面的需求，使老人在此享受夕阳红的魅力人生，布局有养老服务中心、商业服务中心、乡村俱乐部等项目。自古以来人们有择水而居的传统，水是生命之源，水是福寿之地。生态养老度假区地处崮山水库畔，环水而居，听着水流潺潺，看着青山绿水，这是颐养天年的风水宝地，这是老人福寿康乐的养老之地，这有恬乐宁静的的夕阳生活。养老地产商业服务养老服务休闲娱乐益处寿延年的生态养老居所舒适方便的居家生活环境专业便捷的养老服务系统悠然自得快乐晚年生活乐康福寿养老公寓、养老庄园集商店、邮局等商业服务中心集家政、医疗、健身等养老服务中心集钓鱼、餐饮、SPA、茶座等乡村俱乐部结合初步规划，绿色生态养老区布局如下乡村俱乐部综合服务中心高端养老庄园养老公寓养老公寓高端养老庄园绿色生态养老区绿色生态养老区是以绿色生态为其品牌，其景观环境上要通过绿化、水景等构建一个良好的生态环境，为老人提供一个山青水绿的养老环境。同时为使整个地块项目协调，其建筑上应尽量采用生态化的材质及设计。作为一个养老地产开发地块，不同与一般住宅开发，要以优质的养老服务赢得市场，在其周边配套完备的商业服务、公共服务、医疗服务等设施。该片区的开发可采用“统一规划，分期实施”的开发模式。一方面可避免重复建设和无序开发，另一方面由于养老基础设施要求较高、回收资金较慢，其可安排分期开发，以缓解资金压力，通过先易后难、稳步推进，实行滚动开发，最终形成一个特色突出、服务优质的养老区。（1）养老公寓策划思路：我国社会逐步走向老龄化，催生了养老产业的发展。伴随着社会进步，养老观念发生变化，养老呈现出向异地养老、集中养老、社会养老、山水养老等趋势。该片区地处崮山水库旁，风景秀丽、空气清新，是养老的风水宝地，可开发养老公寓等养老住宅。项目设置：养老公寓以多层建筑为主，分多层护理型养老公寓与多层自理型养老公寓两大系列（分50、80平米两种房型）。其中护理型养老公寓可为老年人的生命中的特定阶段或生活难以自理的老年人提供专业护理服务；自理养老公寓是可为老人提供社区化的社会服务。其周边要有超市、菜场等生活配套设施，有医疗保健中心、餐饮、茶室等服务设施；有诊所、医疗室等医疗保健设施，有阅览室、棋牌室、老年大学等娱乐设施。运营建议：养老公寓及周边配套要整体开发，以便提供完备的服务，其在经营上可采用出售、长期持有相结合的模式。（2）高端养老庄园策划思路：我国的老人喜欢攒钱，其积蓄丰厚，在养老人群中存在一部分银发贵族。随着养老观念的转变，银发贵族也开始享受乐活的老年生活。目前我国市场上的高端养老产品稀少，难以满足这部分银发贵族的养老需求。该片区依托良好的自然环境，通过引进美国、日本等先进养老产业模式，打造一座以“银发贵族”阶层为主要对象的养老庄园。项目设置：以村落组合式构建一座两层左右养老庄园，配备必要急救设和适合不同老人的护理床、洗头洗澡设备、移动式移位机等生活设备，以及帮助生活不能自理及半自理老人的解决功能锻炼和沐浴如厕等实际问题的人性设备等。运营建议：养老庄园及周边配套要整体开发，以便提供完备的服务，其在经营上可采用出售模式，并实行会员制的管理模式。（3）综合服务中心策划思路：养老社区的不因养老住宅的建设而具有养老特色，其最大的特色是要为老人提供一个完备的、优质的养老服务。为养老社区整个片区提供相应集中式多功能养老等服务，需要建立一个综合的服务中心。项目设置：体育健身中心，以适合老年人的运动为主包括门球、保龄球、高尔夫等；应急医疗中心：诊所、社区护理中心等；邻里中心：提供商业街、菜场、超市、家政服务、房屋中介等商业及公共服