工业地产发展状况及操作模式简介-

工业地产发展状况及操作模式简介第一部分：工业地产的发展状况一、工业地产概念与特性工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。二、工业地产发展在中国１．工业地产的市场需求驱动——全球产业战略转移20世纪80年代以来，战后第三次全球产业结构调整进入高潮，世界范围内产业结构变迁出现了一些新的特征，不仅包括为适应高技术产业发展及产业升级的要求，劳动密集型产业和一般加工制造业大量向发展中国家的转移，也包括资本密集型和技术密集型等产业环节的全球战略调整。

在产业有序更替过程中，各国产业结构之间逐步形成了一定的联动效应。由于中国经济发展采取了较为开放的模式，加之中国在劳动力、工业配套能力、国内市场规模等方面的优势，使中国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。可以说，在这次产业转移过程中，中国是主要的目的国。改革开放以来，我国已经接受来自香港、台湾、日本和韩国以及自欧美等多个国家和地区的产业转移，这是中国制造业的崛起和发展重要诱因。中国制造业的迅速发展很大程度上是经济全球化条件下，全球产业升级和国际产业转移不断深化的必然结果。制造业的发展和升级，给我国工业开发区的发展提供了新的历史性机遇，其间也蕴藏着新的商机。２．工业地产市场的主要载体——工业开发区大量建造我国开发区自改革开放以来，经历了从无到有的发展时期。开发区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。建立和发展开发区，是我国改革开放政策的一项重要措施，其重要作用与国际产业转移密切相关。开发区由于具备政策优惠、投资环境相对完善等特性，已经成为当地吸收外资、先进技术和管理经验最为集中的地区。这在国家级和省级开发区表现得更为明显。同时通过外引内联，开发区又成为带动周边城市、企业及整个地区经济积极参与国际竞争、扩大开放的重要通道。据统计，全国54个国家经济技术开发区2003年实现国内生产总值4985.01亿元，占全国国内生产总值的4.27%。伴随着开发区的逐步完善，以工业开发区为主的工业地产行业逐步形成和快速发展，庞大的市场需求是行业快速发展的重要基础。

三、工业地产开发模式根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式有4种，即工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。１．工业园区开发模式工业园区开模式，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。

其主要特性表现为此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。２．主体企业引导模式主体企业引导模式，一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。当然很多时候，此类主体企业为所在地政府的引导与支撑从而进行相应地工业地产开发。

如上海金山的上海石化工业园区，其即为在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延申及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。３．工业地产商模式工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开发利润。

例如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商，开发及管理超过140亿美元资产，普洛斯管理总物业面积已超过2700万平方米。普洛斯专注于物流房产租赁服务，在同类的上市公司中，普洛斯的规模为行业第一。首先，普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。

４．综合运作模式综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使工业项目建设能顺利推进的目的，必须对工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。

第二部分：工业地产模式的特性工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。1.四大抖特性灰之一——大投椅资工业棒地产严的开早发区恒别于款传统让的以培政府翅导向尝为主拜要方土式的炒开发识区建贴设过捧程，库一个索重要祖特点闭就是贞对工货业地撒产开茧发商怨的资渣金实狱力要陷求较庆高，叨这样续才能件保证耗前期询开发搜区所锦需的优资金亏投入沙。工完业地逆产资瓜金占角用周夹期较视长，棒投资温回收勇期限虾大于岸住宅如地产皆与商亮业地狐产，穷这一痰特点滑成为联资金脑不足匙的中秃小开终发企狭业的须进入略门槛苹。工项业地壁产的养投资哨规模阀，前床期投忌入、秀招商涂、管氏理运头营等锐方面少的投猪入也蠢高得震惊人收，而筋投资简回收社期则竞有的名长达朴十几跪年，仓资金命实力委稍有恶不足内，就匆会出档现资越金断驾链的丘情况奋。因缘瑞此工少业地歇产的慌运作愿需要行一定住实力盗的投园资开雅发商犬参与淹，这滥是工睁业地张产大两投资萍的特倚点所怪决定据的。工业央地产棕开发葬商的溪资金呢一般句也分桃为直淡接融摔资和狭间接日融资率两种喊方式有。直芝接融描资方乔式是新指开拿发商叛对拟们建项且目的居直接够投入蜓，以真及项畜目法蛛人通则过发冻行股达票、票债券妻等直抵接筹哀集的充资金雅；间熟接融赶资是打指从史银行商及非氧银行躬金融做机构容贷款微借入律的资坡金。2.四大驳特性循之二——快速扰启动基础叨设施家建设冬是园餐区快吩速启匙动、塞形成晨雏形陆的基赢础。拖基础皱设施阳是指任交通烫、通薯讯、棋能源吩供应画、水耐电管霉道等业基础篮硬件悉。在什投资女者对泽投资仔地进锐行考巴察时坝，基活础设番施通抗常是毕最先槽引起欧注意在的因锣素。挑只有衫过硬善的基料础设传施，腰才能楼达到具吸引战优秀址项目/企业丈的入密驻。莲供水蒸、供恰电、隐通讯栽、道非路、旗环保饲、治涌安等泊方面羽有力气的保席障，微是投封资者浴入驻南项目符得以淹如期指开工讲的必历要条挡件，象自然托也是没其关便注的佳重点舒。另趁外，催近年洒来许趋多国根外投眉资者泪不仅贯注重持生产由设施喂的完袖备，穿更将淹注意融力放慎在投也资地粘是否垒可以可为其厅提供钓高品绳质的纵生活骄、娱珠乐和除休闲建设施智。3.四大弓特性唇之三——提供病增值近服务目前违我国有大部启分经货济技头术开呆发区愉发展歉的一府个重齐要制蜂约因阶素是上“人落气不绍足”府、“顿商气衰不旺蜻”。缺分析久其原嘱因，醋与第超三产镇业发谦展滞星后有劝很大醉关系黑。针屑对这农种情愧况，坐开发椒区应裳主动睁出击蚂，着抱力发蓬展那遥些适冬合二县三产生联动汤的产渡业，蛮促进详第三瘦产业扇的发军展，丹特别盖是生免产、鞠生活吩配套交及专姜业服宗务领何域，提同时葡加强避教育夏业、逃医疗掘卫生典、文望化业壤、科狱技和萌体育母等行纽奉业的示发展做。建设面完善夫的配选套产啦业环趣境。言随着战政策五优惠蒜对投益资者玩吸引史力的横不断命减弱帮，利魔用完砍善的援配套吩产业柿环境杯吸引卵投资冶者，刷特别烈是那吗些知爬名大昏企业配、跨番国公瞒司，诊正成谅为开今发区缓招商姿引资享的新去动向术。随豪着国染际产泡业梯所度转耳移，贸分工诉进一胜步细长化，呈跨国戚公司喊的在榴华经乳营更很加注拘重核论心技盖术、古控制边核心跌部件数，以叶实现玻比较水利益萄。由也于目怕前跨福国公洪司集聚中于罢靠其剂强大常的研抹发力蜻量支舞撑品触牌，乓逐渐碧将其君生产离环节事放掉屿，因微而如支何更气好的誓靠本舟地化衔市场害就近葱解决幸非关醉键部免件的午生产栋整合颠问题态就成驻为其便选择锤投资蚊地点胖的关坡键。搭建蹈物流朵服务蔽体系染。开截发区停的物射流环鬼境正洁成为蚁投资博者对衔投资硬地选如择的军新趋薪势。韵在社晕会化基大生振产条范件下公，为类了保编证投谷入产亏出链简条的链有效引链接功，从征生产库资料久到最桐终产右品的际巨额潮吞吐旦，企孟业产虚品的发供、拜产、把销的漆经济殿配置劫都需优要物旗流业植的高础效配李合。酒完善之的园叹区内机部物演流、阅仓储打等服含务业摧，以湿及原筋料和垫市场耐地区立与开秒发区铲间的巡寿物流朴运输鼠网络才对投傅资者亦是巨蹈大的枯吸引窗力。为投短资者辟提供哄良好钢的投斗资软驱环境唇。近梢年来产投资淋者对扇工业兰地产批的选场择越赢来越复体现莲出从澡重视脏硬环驴境到届强调声软环成境的海变化凑趋势瘦。由泛于硬矿环境锄的建探设只拨要投面入充肿足，凡给予赵一定英时间艇就可堆以实靠现，证而软异环境微的复伴制却步是十慌分困德难的蔑，也或体现奸着工克业地徒产的尊核心冈竞争产力。霞如何根站在揭投资集者的谋角度扛，想开投资员者所舅想、香急投衬资者欢所急笨，为买投资掉者提悄供各屑种专韵业化天咨询杰服务幼，让浊来到稻园区煎的客筛商能越在细习微处撑感受吓到园恭区舒未适宽段松的线人文麦环境扎，是塌被许绘多投大资者鼻越来窜越重删视的趟事情寸。另外串，开朗展一禽站式侄办公赚、简芳化项比目审投批手廊续；讽开通堪双语蚕网站们、方样便企舰业与狱开发基区管历理者拢双向构沟通年；设疯立企闯业服漫务热纠线，熟及时销解答闻企业竿问题姥等这重些虽某然给壁开发始区管晕理者狮添了怎麻烦油，加裤重了还工作百量，暮却给愉投资楚者带柜来了掀方便姻，减进轻了彻负担案，必森然会榴获得兰投资千者的私青睐够。协助宝园区百企业灵解决位融资获渠道反问题夫。完丢善的配融资范渠道疤是另往一个讯被越字来越岔多投窗资者抱在选负择投年资地舒时所槐关注拨的热幸点。卧近年耀来，侄跨国尾公司男在我从国投反资的秋一个炕趋势尼是规刊模快芦速增和长，毒且本绩地化块采购赞率不匹断提夕高，黄因此科需要太巨额括资金早支持匙。因早此过疗去那烧种以帮总部丧单独完融资把的模付式已锁逐渐踪蝶不能返满足远要求淹。完握善的记本地神融资慌渠道幼不仅邻对资凶金有黎限的漠中小泪投资绞者有鞋现实壮意义赏，就摸是对座资金尊实力环强大姨的国杆际巨毙头也头是一搭个有店效的巴吸引巧因素储。第三兔部分俭：工际业地诱产商海运营助模式膊分析1．主迁要以强土地旋溢价涝增值岭而获蠢取利屯润投资痛开发距商在丙完成汤项目冻基础非设施高建设窜后，六进行仔项目贞主题跑包装讨与概既念推供广，担实现秆项目飞中部肠分土快地或数整体斯土地索的转屈让、截出让俱房地殊产投骂资基更金或谢其他要专业周工业安地产矿投资静开发嫩商。良如美税国普谋洛斯奶工业蒸地产肆集团航在苏饶州工芽业园孔区投兔资开乞发苏筛州普迁洛斯胁物流陷园。2．进惧行项谣目开段发，处通过车长期棒持有罢经营所收益女或出似售产幅品项停目投跑资开猛发商访，或盒独立泊，或唤联合均，进疗行项蕉目的徐整体佩开发判，通返过已朵建成醋房地欺产项阵目的扣出租剧、出池售或抓租售符结合课等方牛式，膨实现齿项目虑的收核益。棋通常惜表现筒为在困项目肌地块首上建绸造标旨准的搏厂房鸽、研么发中番心、樱商服找配套挨等设芝施后尝，进找行已道定的鹊产业童主题就类企灯业招数商引香进，倚从而剑获取只项目末销售乒后所淘带来丑的利巾润或狼长期俩持有戏项目锐而取权得经边营管旋理收泪益。如“排物流壳房地浆产商造”普竖洛斯扯公司充在取灵得土垂地之驴后，孕普洛澡斯公全司在重取得植土地绩之后位，进饱行一阳级开螺发包另括基对础设秋施的族建设罚，打览造设发施平无台，喇吸引乱物流厌企业勿入驻绕。普茅洛斯图只作胶房地段产投泉资开爽发和纳物业垒管理快，日剪常物探流业忌务仍蚕由客应户操堵作，踪蝶其本袖质是晚开发团商而充非物率流商牢。星捞月集象团开粮发的芝上海亏松江务的“延大业泉领地加”等闭项目扑亦如刷此。3．通傻过与扁工业妙企业询联合扑，按纹需订长制地宪产开浴发模坑式而架获利工业狂地产炸开发坊商取写得工匠业用彩地后栗，进预行项辫目主仿题包李装与白概念窄推广虚后，嚼与已斤确定东主题稿的产杏业企孔业强则强联畅合，蜂按产减业企番业需绪求量皆身订敬制工汇业厂烘房等视产品茧项目泳，从选而实汪现最纪低风或险下旺的项骂目收娃益获漠利。4.四大观特性补之四——追求那长期碑稳定瞎回报根据肆长城浙企业侦战略肢研究甘所的名理解姓，一线个房加地产娃开发黄企业称投资完工业膝地产导，由莲于投泽资金迅额巨跃大，庄对投据资开新发商高来说依，属垂于重建大商锐业举弓措，制是至克关重湾要的萌战略谊行为牺。投贩资行攻为一铸旦发暑生，黎通常屯需要堪考虑10年甚欺至更武长的袖时间具的经侨营。黎因此后，投爪资者委考察虚并评鲁价一讨个开桨发区伪，从瓦视野睡上，砖应考改察整群个投位资环诸境；艘从纵缺深上燃，需哪要在写空间绍和时同间上蓝都进团行全倡面的导评价落，而膝不是愉仅仅酷局限么于短尺期的暗投资仪回报配。因此锻，工俘业地浮产的僵另一姑个特河点就馒是开枝发商掀追求役投资超回报剃的稳驻定性伶与长拒期性钞，而爸不是性追求原短期房诚内的壳投资精收益哈。工强业地社产的慈长期染回报坟是建牌立在告开发头商大岔规模艇资金习投入俭、提任供附机加服并务的决基础汤上的照，因首此对凡于工耽业地斗产的侮投资棒商来扔讲，器投资老工业闭地产伍除了饼考虑斤地理少因素赢，更刃多的锅是考谁虑政炸策因督素和铜回报亭率。众多渗外资伪企业顶以更膏快的白速度元在中瓶国建况设生料产基某地，尤给工妙业地竞产带步来了摧稳定梦持续许的客护户群观体，锅更为楚投资漆者提斗供了之稳定盘的投君资回矿报。叉工业芒地产浮的投甜资回爹报出斯现了酬快速请的增盯长势吗头。签业内邻人士寻认为市，从浙市场植需求帽的强锡度来康看，仅目前厕国内齐工业捷地产秋的平朽均投汽资回织报率当保守智估计司在8%以上宫，好野的项脆目能虾达到9%，甚倍至高紫达17辈%左右僻。如线果仅绘从标检准化辜厂房看的投抛资建宋设来球看，养工业赵用地说的年巷限是50年，治以现第时建闷标准在厂房哲来计缝算，逐年回劣报率广大约狗在12即%-签16弦%，回圈报率驻较高培。通尊状（高云新区创）工絮业园苗营运倦方案缔造扭建筑乞新人温本主脑义东北该首席柄商务误官邸五星乔级工涌业园旁区鞍山娃通尊英房地垒产开盆发公封司园区挠理念园区强功能淡规划园区阅招商炕策划园区悦营运田企划组织横结构整合浑资源补多向哑融资远景彩展望目录I.园区理念高起岔点规若划高标伯准建炉设高质计量服能务高效赚益回毙报--献-政府弄重点边扶持燥鞍攀山工菜业杰台作

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