房地产营销策划 - 2018中山-佳兆业香山御府-营销拓盘报告

香微山软御雅府黑营销54策号略字及执体行居报中告（二（二〇〇一六八年六三月月））香山御府项目指标基本情况占地面积：21060.7㎡建筑面积：68286.0㎡容积率：2.5绿化率：38%户型：89㎡、105㎡、120㎡项目建筑概况户型配比户型描述面积区间户数面积面积比三室二厅二卫86-8930827231.0662.05%三室二厅二卫106-110768280.80418.87%四室二厅二卫120-125668376.11419.09%合计45044166100%商业配比面积区间户数面积面积比60611831.3140%80371831.3140%10013915.6520%合计1114675100%89㎡105㎡120㎡项目营销目标10月开盘目标1.05亿2018年全年目标1.35亿10月11月12月目标：90套目标：住宅13套目标：住宅13套货值1.05亿货值1500万货值1500万平价涨价涨价目 录CONTENTS0102

市场分析竞争分析价值分析客户分析项目定位营销策略及执行中山经济人口中山经济稳步持续发展，2008年来每年保持8%以上的增长，发展趋势持续向好；中山常住人口323万，人口红利明显。2013-2016年珠三角城市GDP概况2500010920000871500065100008630468753441050003202241822262100广州深圳佛山东莞惠州中山江门珠海500020.00%2008年以来，中山市经济规模不断增2194.72446.32651.92823.330103289.11567.51853.4长，从2007年的1210.67亿元，增长到145700.00%2016年的3289.1亿元200820092010201120122013201420152016中山2008-2016年GDP增长GDP(亿元）增长率2016年中山GDP为3202.78亿元，在珠三角城市中位居第六。GDP增长率为8%，与珠三角城市平均增长率持平.位于珠三角第二集团中山交通规划外部广珠轻轨，深中通道，深茂铁路，中开高速，港珠大桥，番中大桥，南沙港铁路，内部中山7轨道，北部快线，广州18号线等，内外线交通的规划确认，打造中山交通便捷时代，加快发展步伐，加强与其他地区联系。广州南站番中大桥起于中山黄圃

深茂高铁小榄站中山站未来中山7轨道新会站广珠轻轨京珠高速东段广珠西线高速深罗高速深中通道港珠澳大桥深茂铁路 茂名

广珠西线高速途径南头、东凤、阜沙、东升、西区、沙溪、南区、板芙、神湾、三乡、坦洲等镇区。

深中通道在中山市翠亨新区马鞍岛上岸珠海站港珠澳大桥中山规划凭借地理优势及多重交通利好叠加优势，中山将成长为珠三角枢纽中心城市。打造特色城市趋势明显，规划利好。深中通道：马鞍岛-深圳宝安区西乡黄鹤，深中同城交通动脉，主体工程已动工，计划2023年通车，通车后30分钟往返两地。

水上巴士：中山港码头到福永码头，水实上现巴中山士深圳45分钟生活圈，直接辐射开发区，而本案到码头仅需10分钟车程。中山深中通道

深圳中开高速：起于开平市百合镇与深中通道直连，中山段将走南外环。计划通车时间2019年，随着中开高速的动工，中山将正式形成“四横四纵”的高速公路格局。

轨道交通：1、2条规划已确定，2020年完工，届时能加强中山各镇区的通道性，火炬开发区位于2号线站点，未来加强与各镇区的联系。

中山站：作为“十三五”交通建设规划的客运枢纽。中山站谋划接入深茂铁路、城市轨道2号线、4号线、广州地铁18号线延伸中山线、广中珠澳城际线等。板芙经济人口1，板芙2017年末，GDP发展为84.13亿元，在全市排名中位列第18位，不具经济优势。2，板芙的生产总值逐年上升，发展空间大。2010-2017年板芙镇生产总值100000088101984130090000077758279717480000071386470000061783360000054375850000045978340000030000020000010000002010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年

前三甲为小榄326138人、开发区247705人、坦洲224708人，板芙以84574人排名第19。2016年中山市各镇区常住人口分析区域常住人口区域常住人口（人）（人）小榄镇326138石岐区204952第一火炬开发区三乡镇梯队247705202391坦洲镇224708东区166906第二古镇镇152533东凤镇128244黄圃镇148705三角镇123269梯队南头镇133609沙溪镇124603第三东升镇124839南朗镇109442港口镇119908横栏镇106781梯队民众镇111535西区105644第四板芙镇84574阜沙镇59180大涌镇746677五桂山48497梯队南区69239神湾镇31919板芙未来交通规划4.横五线：横五线规划对接深中通道中山出口，全长约28.9公里，在板芙有一个出口，建成后由板芙到深中通道中山出口只需20多分钟。5.中环路支线：规划东起南区中环路路口，跨岐江河后西至古神公路板芙段，全长约3.8公里，该支线将成为智能制造装备产业园和河西片区连接主城区的快速干线。

1.高速公路：西部外环高速公路，全线长53公里，规划与广中江高速和在建的香海高速相连，途经小榄、古镇、横栏、大涌、板芙、神湾、坦洲7个镇，其中板芙镇境内里程约8.6公里，在板芙有一个出口连接迎宾大道，并将在板芙段设一个服务区，工程预计2年半后建成通车。2.轨道交通：广中珠澳城际线(湾区西线)，规划由广州出发，经过板芙镇并设有站点，终点是澳门。城市轨道交通5号线规划由中山北站出发，在板芙镇设有3个站点（板芙站、板芙北、板芙南站），直达坦洲镇。3.干线公路：105国道升级改造，105国道板芙段长约8.6公里，将设4座跨线桥（板中环路-板芙大道、迎宾大道、工业大道及广珠西线出口），并由原来的双向6车道扩展到双向8车道，计划年内动工，两年后完工，建成后105国道中山段主线将全线取消红绿灯，板芙镇的对外交通能力将进一步加强。板芙未来规划-山水板芙智造新城未来规划：即将建设集新能源汽车、轨道交通、新材料、智能数一、“推动智装园发展”，全市唯一省级智能制造装控、光电装备于一体的高端产业园区。备产业基地；二、“加快交通设施建设”；以提高经济发展质量和1.板芙园区总规划面积6100多亩，已征连片建设用效益为中心，推动板芙融入粤港澳大湾区城市群。 地4540亩，办理土地批文3861亩，是目前我市可供连片工业用地最多的园区；2.根据《中山市智能制造2025规划》，园区将重点发展新能源汽车、轨道交通、光电装备、智能数控、新材料等高端产业，着力建设产业发展基础好、集聚效应强的智能制造示范区。板芙四大支柱产业及民间特色文化板芙镇：板芙镇地处广东省中山市南部，东傍五桂山，西临西江，南连珠海经济特区，北枕石岐中山城区，毗邻港澳，水陆两路交通方便。岐江河将全镇分成东西两区，河东区交通方便，105国道纵贯全区8.5多公里，该区工业兴旺，商业繁荣，已发展成为板芙镇初具规模的工业区和人口密集的城镇居民区和商贸区，其中

家具、玩具厂2.5公里以皮具、家具、玩具、纺织服装为主，且家具厂、皮具厂、玩具厂较集中；河西区在岐江河和西江之间，河涌交错，土地肥沃，具备发展农业的良好条件，素有“鱼米之乡”之美誉。

本案 2.0公里皮具厂据统计，全镇范围内参与各类文化娱乐场所活动者每天多达1000人次，日均文化消费10多万元。“先有白泥坑，后有香山城”的板芙镇有着丰厚的的文化底蕴，孕育了光辉灿烂的历史文化。群众性文化活动日益普及，民歌对唱、水上拔河、醒狮表演、民间曲艺，民间陶艺、剪纸版画等已成为板芙的民间特色文化，节日文化也日益规模化、常规化、特色化。宏观概况小结中山概况小结：中山经济稳步持续发展将带动房地产的发展。中山目前常住人口323万人，预计2020年，常住人口约为435万人，人口红利明显。未来中山将成长为珠三角枢纽中心城市，具有明显的地理优势及多重交通利好叠加优势，势必会吸收周边地区，如广州、珠海、深圳的客群。板芙概况小结：近年来板芙的经济平稳上升，GDP达84.13亿，全市排名靠后。常住人口位列第四梯队，人口基数较小，与周边镇区相比，经济与人口都具有上升空间。未来交通主要有西部外环高速公路、广中珠澳城际线、105国道升级、横五线、中环线等，且板芙具有全市唯一省级智能制造装备产业基地，将吸引大量人才发展置业。中山政策限签：8500元/㎡快速网签，时长两周至一月，限购：外地客户限购2套，需提供半年社保或税超9000元预约排队网签。单，本地客户限购3套。限贷：首套房首付比例提至30%，本地客第3 限价：新入市项目备案价需以“所在区域上一个套、外地客第2套不予贷款。 月销售单价最高的为基准价”中山一级市场情况17年超过20个开发商进入中山参与土地拍卖，因二级市场库存告急及价格急升，双重驱动下，带动土地价格飙升，最高楼面价去到13741元/㎡。中山市近6年商住地供应及价格600723780005006040600040030040002002000100140114251021596002012年2013年2014年2015年2016年2017年1月-11月28日商住地供应建面（万㎡）370.72563.21354.6280.79154.16173.22商住地成交建面（万㎡）261.39290.1475.4126.75123.26153.81商住用地折合楼面价（元/㎡）59614011425102160407237商住地供应建面（万㎡）商住地成交建面（万㎡）商住用地折合楼面价（元/㎡）供应量：12-14年全市供应量保持3-5百万建面的高位，15年因闲置土地政策出台，供应量急降，16-17年市场利供应渐渐回升。成交量：中山2013年出台闲置用地政策，土地成交直线下降，15年起因市场利好土地成交回升，成交价格：12-15年成交价格保持较稳定的水平，15年二级市场销售火爆，库存告急，带动16-17年成交价直线上涨。中山房产中山市新增供需：2014年以前供大于求，成交平稳；2015-2016年成交量急升，价格持续走高，2017年受调控影响，成交量下幅较大，据中原数据显示，均价达10400元/㎡。全市历年供求存量及价格走势12009000100070008005000600300040010002000-10002011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年新增供应量（万㎡）832657698898813790617成交面积（万㎡）58661579972710401028277.7期末库存（万㎡）612674614808661465654成交均价（万/㎡）5936523557405775572971767375供/需比1.41.10.91.20.80.82.2受深中通道热潮的影响，中山市的成交量在15-16年达到峰值，成交价格在15年起呈现一个极速上涨的趋势；2017年多个调控政策出台，市场进入调整期，成交量急挫，价格轻微下滑。2014年以前供大于求，成交平稳；2015-2016年成交量急升，价格持续走高，2017年受调控影响，价格平稳量下跌。板芙镇供求量情况2017年，板芙镇住宅总供应2044套，总成交888套，成交均价9000元/㎡。截止至2018年4月，板芙镇总存量为1409套，目前均价为9419元/㎡。16001400120010008006004002000

2017-2018年板芙镇存量情况134914311405147114021360140911681109118397910218608588498442017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年10月2017年11月2017年12月2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月

2017年6月-2018年4月板芙均价情况1050010284100009419950092669191915691569156900089208790892085898500800075006月 7月 8月 9月 10月11月12月 1月 2月 3月 4月2018年板芙市场实际成交数据2018年板芙镇周成交套数平均为29套。2018年板芙镇周成交均价9014元/㎡，2月份价格较低，但从3月份起价格呈现上升趋势，对卖方市场来说价格趋势利好明显。（数据来源于中原市场监测）2018年板芙镇周成交情况（套）2018年板芙镇周成交均价（元/㎡）14093001189150915091759150120920090759100902590259075907590759075910010090259025896690008089006087758775877587753735424436458800402624201517182687002091151117860008500板芙镇总存量情况板芙镇全镇总存量为1409套，主要户型为80-120㎡，总去化周期为27.8个月。2017年板芙镇存量结构情况面积段存量（套）占比＜60㎡151%60-80㎡1148%80-90㎡49035%90-100㎡1329%100-120㎡35625%120-144㎡796%144-180㎡846%＞180㎡1329%合计1402100%

截止至2018年4月全镇总存量1409套，占比前三户型为80-90㎡占比35%，100-120㎡占比25%，90-100㎡占比9%。刚需户型仍是板芙市场主力军。总去化周期约27.8个月，略低于全市平均去化时间。板芙未来供应情况板芙未来新增项目共3个，华立普罗旺斯庄园、银田豪景花苑和融创溪湾首府（2018年4月底已开放）。华立普罗旺斯庄园和银田豪景花苑新增550套，融创溪湾首府700套左右。2018-2019年住宅新增供应预估区域项目名称套数规划类别产品类型华立普罗旺550别墅168-230平米斯庄园高层建筑四房联排别墅银田豪景花苑板芙镇银田豪景花550商业住宅不详融创溪湾首府苑融创溪湾首700普通住宅95-126平米府三四房华立普罗旺斯2015-2017南区坦洲珠海网签价2015-2017南区坦洲珠海网签均价分别为12108元、15032元、21000元；去化率分别为31%、14%、26%,月均去化南区坦洲分别为62套、65套，存量大去化周期长竞争大。区域细分内容201520162017供求比区域细分内容2017供求比供应量47556191↑3427↓年南区成交量33044545↑1076↓2015-1.44：1网签均价55007040↑12108↑2016-1.36：1供应面积443.222017-3.18：1万㎡存量14511646↑2351↑去化周期4537.9成交面积113.11供应量1886013351↓8121↓万㎡坦洲成交量119087611↓1114↓2015-1.58：121000网签均价750012000↑15032↑2016-1.75：1网签均价2017-7.29：1珠海元3.92:1存量69525740↓7007↑去化周期71388.9去化周期10.09个供应量25871952↓2044↑月成交量10041310↑891↓2015-2.58：1板芙2016-1.49：1网签均价40005120↑9390↑存量（截2017-2.29：1存量1583642↓1288↑止至2018192㎡年2月）去化周期21733.62017年南区、坦洲成交情况2017年南区、坦洲成交套数起伏较大，这与当地的推货节点相关，南区平均月成交为110套，坦洲月成交为95套网签数据65套，受网签影响明显。（数据来源于中原市场监测）2017年南区各月成交套数3503023002512502001371501291061061006851534949502501月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月

2017年坦洲镇各月成交套数2501952001681501371041041021008766534251503501月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月南区、坦洲、珠海区域市场未来供应预测南区、坦洲、珠海2018年新增供应量大，分别为4150套、14040套、647.47万㎡。2018年坦洲镇住宅新增供应预估1500120011201100100010001000760600600600460450400350300300250250200200200200景嘉尚三幸2018年南区住宅新增供应预估区域项目名称套数碧桂园·凤凰城1500碧豪公馆1000南区合生熹景花园800金水湾500新光天地花园200德云轩150汇总4150南区：2018年住宅新增供应预估4150套，其中碧桂园约1500套；坦洲：2018年坦洲新增供应预估14040套，供货数量大；珠海：2018年珠海全市住宅总供应量达到647.47万㎡，去化周期约17.8个月。2018年珠海预计全市供应量（万㎡）区域供应量唐家110.98新香洲15.22老香洲13.22吉大12.82前山22.62拱北24.69南湾63.24横琴37.94金湾171.96斗门174.78合计647.471.中山市场：利好条件＞不利条件一系类的政策出炉，虽然在一定程度上压制了房产市场的快速发展，但也保证了房产市场的稳定。另一方面多个开发商进入中山参与土地拍卖，带动土地价格飙升，从而也将带动楼市的上升。2.板芙及周边市场：利好条件＞不利条件板芙均价9000元相对周边的坦洲、南区区域而言属价格洼地，可吸收周边客群，月均去化63.5套容量尚可。区域内在售竞品少，下半年竞品推货增多，周边区域竞品多存量足，竞争力大，需制造差异化产品与市场竞争。3.市场预判：目前土地价格飙升，市场竞争激烈，预计中山房地产市场在政策和土地的影响下未来会呈现平稳持续增长状态，且周边市场成交价呈现上升趋势，板芙将会吸收周边的客群，包括南区、珠海、广州等。目 录CONTENTS市场分析竞争分析价值分析客户分析项目定位营销策略及执行板芙竞品南区竞品神湾坦洲珠海竞品

正邦华颢豪庭在售：87-125㎡（带装修）均价15500元/㎡南区合生帝景城在售：95-115㎡（毛坯）均价16000元/㎡金澳华庭融创溪湾首府盈悦豪庭在售：90-126㎡（带装在售：102-122㎡（带装修）待售：79-103㎡修）均价待定均价9400元/㎡均价8800元/㎡平深朗豪轩纯水岸在售：35-90㎡（毛坯）在售：89-109㎡（毛坯/带装均价8900元/㎡修）均价9800元/㎡时代南湾北岸在售：80-132㎡（带装修）万科城均价9900元/㎡在售：89-110㎡（带装修）锦绣国际花城均价珠27500海元/㎡在售：92-130㎡（带装修）均价13500元/㎡

竞品情况板芙竞品均价9156元，南区均价16012元，神湾均价8674元，坦洲均价18371元，珠海均价31441（不含横琴）元。板芙属价格洼地，发展空间大，有望吸收神湾、坦洲、南区客。目前板芙主要竞品为银盈悦豪庭、纯水岸、金澳华庭。主打卖点：周边配套位置优势销售情况：在售建面约90-122㎡三房单位，带装修均价8800元/㎡左右。同时在售建面约38-60㎡商铺，均价21000-23000元/㎡；4月份总来访231批，总成交50套。

金澳华庭基本信息发展商中山市金泰房地产开发有限公司项目地迎宾大道1号(105国道壹加壹购物商场旁)址入市时2006年间占地面133333㎡积建筑面306360㎡积总户数2751户容积率2.45绿化率38%产权70年交楼标带装修准在售产90-122㎡三房单位品均价8800元/㎡金澳华庭户型鉴赏90㎡（三房两厅一卫）109㎡（三房两厅两卫）122㎡（三房两厅两卫）户型房间功能阳台动静分区户型主要优/劣势90㎡3房2厅1卫双阳台是布局紧凑，卧室门相对，私密性差；且只有1卫，便捷度低109㎡3房2厅2卫双阳台是户型方正，实用率高；双阳台南北通透，主卧带卫生间122㎡3房2厅2卫双阳台是户型方正，实用率高；宽景阳台，尊享舒适生活主打卖点：小户型销售情况：在售建面约32-92㎡一至三房单位，4月份总来访36批，成交10套，项目体量小，优势少，竞争性较低。

平深朗豪轩基本信息发展商中山市平深房地产有限公司项目地深湾村宏景一路9号址入市时2018年1月间占地面6384㎡积建筑面19830㎡积总户数180户容积率2.46绿化率36%产权70年交楼标毛坯准在售产32-92㎡一至三房品均价8900元/㎡平深朗豪轩户型鉴赏35㎡（一房一厅一卫）72㎡（两房两厅一卫）89㎡（三房两厅两卫）户型房间功能阳台动静分区户型主要优/劣势35㎡1房1厅1卫单阳台是户型方正，实用率高；大阳台、大飘窗，赠送面积多72㎡2房2厅1卫单阳台是景观阳台，全明户型，采光性高，但只有一个阳台，通风性差89㎡3房2厅2卫单阳台是全明户型，采光对流；大阳台、大飘窗，赠送面积多；卧室正对门，私密性差；主打卖点：产品户型销售情况：在售17栋建面约89-109㎡三房新品，4月份总来访603批，总成交92套，项目启动了渠道，来访与成交客相对板芙其他项目多，竞争大，但对比下本案具有明显的位置优势。

纯水岸基本信息发展商中山市盛迪嘉房地产开发有限公司项目地滨江路板芙二桥旁址入市时2013年10月1日间占地面124683㎡积建筑面40万㎡积总户数2400户容积率2.5绿化率36%产权70年交楼标毛坯准在售产89-109㎡三房单位品均价9800元/㎡纯水岸户型鉴赏89㎡（三房两厅两卫）109㎡（三房两厅两卫）户型房间功能阳台动静分区户型主要优/势89㎡3房2厅2卫双阳台是厨房带生活阳台、各卧室均带飘窗，赠送面积多109㎡3房2厅2卫双阳台是入户花园+双阳台，主阳台3.9米长，舒适度高；主卧带衣帽间，尊贵设计盈悦豪庭主打卖点：地段、周边配套基本信息销售情况：在售建面79-103㎡，4月份总来访218批，成交80套，发展商中山市盈利丰房地产有限公司4月29日推出新品，项目位置优越，周边商业配套完善。项目地中山市板芙镇迎宾大道3号址入市时2013年5月间占地面16000㎡积建筑面70000㎡积总户数500户容积率3.5绿化率38%产权70年交楼标毛坯准在售产79-103㎡二三房品均价9400元/㎡盈悦豪庭户型鉴赏100-103㎡（三房两厅两卫）100-103㎡（三房两厅两卫）户型房间功能阳台动静分区户型主要优/势103㎡3房2厅2卫双阳台是双阳台，且卧室均带飘窗，赠送面积多；布局合理，私密性高103㎡3房2厅2卫双阳台是双阳台，且卧室均带飘窗，赠送面积多；布局合理，私密性高盈悦豪庭户型鉴赏90-95㎡（三房两厅一卫）79-84㎡（两房两厅一卫）户型房间功能阳台动静分区户型主要优/势90㎡3房2厅1卫三阳台是三阳台，采光通风，舒适度极高；且各卧室均带飘窗，赠送面积多79㎡2房2厅1卫三阳台是三阳台，采光通风，舒适度极高；且各卧室均带飘窗，赠送面积多主打卖点：地段、周边配套销售情况：销售中心和样板间4月28日开放，建面约90-126㎡小高层洋房新品，开盘时间预计6月底，价格待定，认筹收取1万电商费用抵97折，认筹量约80批。

融创溪湾首府基本信息发展商中山市华裕房地产开发有限公司项目地白溪公交站（105国道旁）址入市时2018年4月间占地面34000㎡积建筑面100000㎡积总户数760户容积率2.50绿化率36%产权70年交楼标带装修准在售产90-126㎡三四房单位品均价待定融创溪湾首府户型鉴赏95㎡（三房两厅一卫）103㎡（三房两厅两卫）户型房间功能阳台动静分区户型主要优/劣势95㎡3房2厅1卫双阳台是布局合理，私密性高；各卧室均带飘窗，赠送面积多103㎡3房2厅2卫双阳台是布局合理，私密性高；各卧室均带飘窗，赠送面积多融创溪湾首府户型鉴赏111㎡（三房两厅两126㎡（四房两厅两卫）卫）户型房间功能阳台动静分区户型主要优/劣势111㎡3房2厅1卫双阳台是布局合理，私密性高；各卧室均带飘窗，赠送面积多126㎡3房2厅2卫双阳台是布局合理，,私密性高；各卧室均带飘窗，赠送面积多89㎡户型主要竞品对比项目佳兆业-香山御府金澳华庭纯水岸89㎡（三房两厅两卫） 90㎡（三房两厅一卫） 89㎡（三房两厅两卫）户型优势1.双阳台，采光通风1.厨房带生活阳台，卧室均带2.动静分区，干湿分离无明显优势飘窗，赠送面积多3.布局合理，私密性高2.动静分区，干湿分离105㎡户型主要竞品对比项佳兆业-香山御融创溪湾首府金澳华庭纯水岸目府105㎡（三房两厅103㎡（三房两厅两109㎡（三房两厅两卫）109㎡（三房两厅两卫）一卫）卫）户型1.户型方正，实用1.动静分区，干湿分1.户型方正，实用率较高率较高优离2.双阳台南北通透1.双阳台＋入户花园，2.双阳台，舒适度势高2.布局合理，私密性3.动静分区，干湿分离舒适度高高2.带衣帽间，尊贵设计3.主人房带衣帽间，尊贵设计120㎡户型主要竞品对比项目佳兆业-香山御府金澳华庭融创溪湾首府120㎡（四房两厅两卫）122㎡（三房两厅两卫）126㎡（四房两厅两卫）户型优势1.户型方正，实用率高1.户型方正，实用率高1.动静分区，干湿分离2.带衣帽间，尊贵设计2.动静分区，干湿分离2.布局合理，私密性高3.改善4房设计，性价比高3.宽景阳台，尊享舒适生活板芙镇与周边主要竞品情况项目名盈悦豪庭纯水岸平深·朗豪轩金澳华庭合生帝景城（南区）时代南湾北岸锦绣国际花城称（神湾）（坦洲）发展商中山市盈利丰房地中山市盛迪嘉房地中山市平深房地产中山市金泰房地产中山市合生熙景房中山市好世界聚宝敏捷地产产有限公司产开发有限公司有限公司开发有限公司地产有限公司园房地产有限公司项目地中山市板芙镇迎宾深湾村宏景一路9迎宾大道1号(105坦洲镇环洲北路9滨江路板芙二桥旁国道壹加壹购物商南区永安三路3号神湾镇神湾大道旁址大道3号号号场旁)入市时2013年5月2013年10月1日2018年1月2006年2017年8月2017年12月间占地面16000㎡124683㎡6384㎡133333㎡164142㎡138000㎡970000㎡积1.建筑面70000㎡且相比于纯水岸，具有地理位置优势；17770000㎡350000㎡2000000㎡40万㎡19830㎡70000㎡积2.项目相比大盘，体量较小，可升级售楼部展示面，升级产品品质，打造稀缺精致社区；总户数500户2400户180户2751户1275户2300户3277户3.价格与坦洲、南区对比形成价格优势，吸引周边及外地客群。容积率3.52.52.462.452.02.02.90绿化率38%36%36%38%35%35%40.%交楼标毛坯毛坯/带装修毛坯毛坯带装修带装修带装修准在售产111-117㎡的3房89-109㎡三房单72-76㎡三房单位102-122㎡三房单95-126平米三四80-132㎡二至四92-130㎡三至四品2厅位位房单位房单位房单位均价9200元/㎡9500元/㎡8800元/㎡8800元/㎡16000元/㎡9900元/㎡13500元/㎡区域竞品推货时间预估2018年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月纯水岸花园推第二期，90-150㎡，后期货量约1000套金澳华庭在售90-122㎡三房单位，剩余70多套，后市货量约100套，加推时间未确定盈悦豪庭在售79-103㎡二三房单位，货量约90套10月1日推两栋，货量约200套平深朗豪轩1#、2#一期开盘持销，在售35-92㎡，剩余150套融创溪湾首4月28日开放销售中心和样板房，后市货量760套府合生帝景城5月份前后推93套，后市货量1000套左右目录01市场分析CONTENTS02竞争分析价值分析客户分析项目定位营销策略及执行项目四至情况西侧为芙中路，人流、车流量大；西北面为盈悦豪庭，北面为金澳华庭，商业和居住气氛较浓厚；南侧为金钟路具有沿河景观。地块西北侧盈悦豪庭，商业氛围浓厚地块内部现状有约1万平米厂房，已基本停产；沿芙中路一带有部分商铺对外出租营业。地块北侧金澳华庭，商业氛围浓厚地块南侧金钟路地块西侧芙中路地块南侧河涌项目规划用地片区土地功能以住宅用地与工业用地为主，有少量商业用地和极少数商务用地。片区土地功能情况：项目用地属于二级住宅用地；地块内有少部分商业用地；工业大道片区和迎宾大道东北片区属一类工业用地。工业用地商业用地住宅用地商业用地住宅用地工业用地区位概况项目地块位于板芙镇中心地段，周边商业氛围浓厚，且距板芙镇政府仅有3公里。项目地块南临金钟路，西临芙中路，为镇南区南朗镇区主干道之一，商业氛围浓厚；地块距中山市主城区约11.5公里，神湾板芙镇政府10.5公里，坦洲20公里，南朗24公里，距本离珠海斗门22公里，香洲区约24公里。案神湾镇坦洲镇 珠海斗门区澳门镇内交通便利，连接城市主干道；镇区境内多条高速路贯通，交通便利，距广珠西线高速板芙出口约2.5公里。项目市内交通便利，南邻金钟路，西临芙中路。境内有105国道、古神公路、广珠西线高速境内贯通。镇内有板芙站高速公路出入口，未来将新增加中山西部外环高速连接板芙镇。

镇内交通本项目外部交通港珠澳大桥预计2018年7月1日通车；深中通道预计在2024年通车。项目到广州、珠海、深圳、澳门、香港的车程均在2小时，且港珠澳大桥、深中通道开通后，将大大缩减到深圳、香港的车程，增加外来客群。1个半小时约2小时1小时

1.本案-珠海：直线距离是25公里，车程为30公里，约50分钟；2.本案-广州：直线距离是50公里，车程为60公里，约1个半小时；3.本案-深圳：直线距离是70公里，车程为130公里，约2小时；4.本案-澳门：直线距离是28公里，车程为40公里，约1小时；5.本案-香港：直线距离是65公里，车程为180，约2小时。周边配套成熟镇区配套齐全，附近6市场、6学校、1公园、1医院。毗邻产业新城，可享受产业新城所带来的诸多利好。中山市万益广智能制场造装备盈悦豪庭商产业园业本项目全民健身公园金钟幼儿园金钟市场 里溪市场里溪幼儿园

板芙中学板芙壹加壹超市工贸技工学校同方医院 深湾市场深湾幼儿园深湾小学澳门科技大学

配套名称距离万益广场600米板芙壹加壹500米商业配套金钟市场2.5公里里溪市场2.5公里深湾市场2.5公里板芙中学6公里金钟幼儿园2.8公里教育配套里溪幼儿园3公里深湾幼儿园、3公里小学工贸技工学2公里校医疗配套同方医院2.5公里目 录CONTENTS市场分析竞争分析价值分析客户分析项目定位营销策略及执行金澳华庭客群占比7%板芙20%三乡10%南区3%7%17%云浮7%汕头10%3%7%珠海3%3%神湾3%

合生帝景城客群占比10%30%30%30%东区南区其他镇区外省

板芙成交客户情况综合数据来看，75%为本地客，25%外地客。金澳华庭：客户以中山客户为主占比74%；其中主要为板芙本地占20%、三乡17%。银华花园：客户以本地镇区居民及周边厂区员工为主，占比70%；但外地客（包括深圳客、珠海客）累计占比达30%。纯水岸：客户以中山本地为主，占比高达79%，其次为珠海、深圳地区，占比分别为8%、7%。合生帝景城：客户主要以南区、东区为主，占比60%，其他镇区总占30%，外省客户占10%。金澳华庭客户置业目的占比10%22%68%首次置业改善性置业投资

合生帝景城客户置业目的占比10%90%自住投资

板芙客户置业目的综合数据来看，7成目的自住，2成投资+自住，1成投资。金澳华庭：首次置业占比最多，其次为改善置业，投资客基本较少；户型以自主刚需型为主，所以投资客户较少。纯水岸：客户置业目的主要为自住，占比60%，其次为投资，占比30%，仅有10%自住兼投资。银华花园：客户置业目的主要为自住，占比70%，投资20%，且有10%投资兼自住。合生帝景城：客户置业目的自住高达90%，仅有10%用于投资。客户描摹一南区，渠道客，29岁公务员，看中板芙的价格优势，且离南区近。1、客户描摹：客户姓名：曾先生购买房号：67栋302获知途径：渠道年龄：29居住区域：南区工作性质：公务员家庭结构：已婚，无子2、背景状况：客户住南区，希望拥有自己物业，哥哥是金澳华庭的业主；3、购买物业的抗性，对购房的看法：认为板芙离南区较近，且价格合适。客户描摹二板芙本地，渠道客，31岁个体户，看中周边配套及交通便利性。1、客户描摹：客户姓名：吴先生购买房号：77栋901获知途径：渠道年龄：31居住区域：板芙工作性质：个体户家庭结构：一家三口2、背景状况：本地人，客户在板芙住130㎡左右自建楼，家里1个小孩，希望拥有自己物业；3、购买物业的抗性，对购房的看法：认为购房周边配套必须完善，交通必须便利。客户描摹三板芙本地，业主转介，40岁工厂管理员，看中户型，无人车分流是唯一抗性问题1、客户描摹：客户姓名：郑先生购买房号：77栋503获知途径：业主转介绍年龄：40岁居住区域：板芙租房工作性质：工厂管理家庭结构：两代，无子2、背景状况：广西人工厂打工收入较为稳定，新婚不久希望定居中山。3、购买物业的抗性，对购房的看法：对户型房间要求较高，但是业主喜欢体面。对厅宽4.2米户型特别喜欢。但是本案无人车分流，是唯一抗性问题。板芙镇工人阶级收入情况经过了解，板芙项目工人阶级的客群主要职位为师傅级别，年龄段为30-40岁，家庭情况一般是三口之家，会优先考虑三房户型，下班后活动主要是烧烤、喝酒；月收入为5000-6000元,资金情况为20-30万，首付款接受区间为20-35万。（备注：数据综合马田公司、文发塑胶制品厂、东鸿鞋厂等情况得出）年龄段职业月收入年薪预计年存文化程度平时爱家庭情况款好18-35岁普工3000-4-6万2-3万初中/高打球未婚/两5000中口家庭30-40岁师傅5000-6-8万4-5万初中/高喝酒、三口之家6000中烧烤35-45岁经理10000-12万-206-10万大专/本/三口之家15000万科案例总结1客户区域各项目客户居住区域主要以板芙本地客户为主，其次是珠海深圳等客户。2客户职业客户主要是厂企的中高层管理员、公务员及个体户。3置业目的主要为首次自住客户，少量投资客户。4关注价值周边配套、交通利好、户型、人车人流、升值空间本案客群定位：板芙本地高收入人群及南区、坦洲、三乡、神湾为重要客群，珠海为主力客群，深圳、外省客为补充客群。若限购、限价政策持续，项目将以板芙本地高收入人群、南区、坦洲客户为重要目标客群，珠海客户为主力客群，深圳、外省外地投资客户为补充客群。配比比例：重要客群、主要客群、外省外地客为6：3：1。深圳客、外省客（补充）10%珠海客（主要）30%板芙、南区坦洲客（重要）60%目录01市场分析CONTENTS02竞争分析价值分析客户分析项目定位应对策略营销策略项目地处镇央核心位置，享受周边成熟配套。直临金钟路、芙中路2条主干道，交通便利。佳兆业作为镇中心品牌开发商进驻，品牌影响力大。板芙进驻的品牌开发商不多，佳兆业抓紧时机抢先入市享有绝对优势。

优势机会

本案SWOT分析项目体量小，与周边竞品相比体量上无优势。主打面积户型89-126㎡，与周边竞品楼盘户型差异化不大，无优势。劣势2018年下半年周边竞品相继入市，竞争压力大，造成威胁，威胁建议尽早入市。优势：项目地处镇央核心位置，有成熟的配套和交通优势；且是品牌开发商进驻开发，品牌影响力大。劣势：项目体量小，产品类型与周边竞品类似。机会：板芙进驻的品牌开发商不多，佳兆业抓紧时机抢先入市享有绝对优势。威胁：2018年下半年周边竞品相继入市，竞争压力大，造成威胁，建议尽早入市。香山御府核心形象定位交融中珠，智慧新区版图规划，城市中心区域精品中珠汇·智慧城·城芯美筑智慧新区央心繁华在畔双城生活VI建议LOGO建议VI建议logo+定位语VI建议VI建议VI画面参考VI建议LOGO运用目 录CONTENTS市场分析竞争分析价值分析客户分析项目定位营销策略及执行营销目标2018年10月首开销售目标1.05亿首推128套按7成成交率进行计算约90套按筹货比1：2预计认筹目标180批按来访转化比1：5预计来访目标900批案例参考一远洋君域第一波营销前期循环摆展收客。上市以略低于市场的均价推两栋再以高于市场均价加推引爆市场。操作方法：镇区及周边中心商圈摆展，商圈人流量大，影响力强，是最容易吸引客户，圈定意向客户的途径。案例参考二鸿福瀚城多线拓展收客入市轰动活动操作方法：“走出去，1+N”拓客策略，以一个固定展点为收客点；销售采取“走出去”的战术，以固定展点为中心，3公里范围内发展N个移动展点。入市活动：制造轰动活动，发动附近楼盘业主，将业主资源最大化。目标分解营销阶段营销节点推广主题推广渠道拓客手段活动铺排物料包装

首开执行总控第一阶段：前期筹备期第二阶段：形象导入期第三阶段：开盘冲刺期6月7月8月9月10月11月12月8.18巡展启动6.28媒体采风7.20发布会9.23展示区开放10.20开盘蓄客目标：180筹量，90套，到访900批11、12月预计每月推售1栋，可视市场情况增加推广、物料等筹备品牌落地、推广、强拓蓄筹开盘活动8.18巡展9.18展示区开放、取得10.20盛启动预售证大开盘19载佳兆业中山三盘齐发万象繁花里极智有品筑启封大湾区，慧鉴深中珠微信公众号、新媒体APP（南方日报）、网络广告（房讯网凤凰网新浪网）、广告车巡游9月18日-10月20日巡展摊位、9月18日10月20日竞品8月10日-10月20日派单工厂拓展、村委拓展、商家联拦截、电call、圈层活盟、call客、派单动、暖场活动6.28新闻媒体招待活1.7月20日三盘齐发发布会2.8月18日启动巡展10月20日于酒店动（媒体采风）3.9月18日展示区开放活动盛大开盘展示区包装、内部导视系统、出入口桁架、楼体包装、围挡、品牌区、模型、登记表、户型图、邀请函、折页、水杯、兼职T恤、项目百问、项目价值手册、楼书等第一阶段 前期筹备期推广主题19载佳兆业，中山三盘齐发香港上市名企佳兆业，中山板芙央座首开力作6月推广策略活动策略拓客策略

7月8月9月10月11月12月6.28媒体采风7.20发布会8.18巡展启动9.18展示区开放10.20开盘龙门架广告牌投放投放时间：2018年9月1日-11月30日项目起势广告先行高速路与国道进入城区不可多得的广告上佳位置内容：项目第一期广告语和节点画面位置建议：中环路南边沿南环路方向新105国道板芙镇入口费用预算：10万推广策略活动策略拓客策略

围挡广告投放投放时间：2018年6月-10月建立“领地归属”，最大范围引起关注内容：项目节点画面位置建议：项目周边费用预算：3万微信公众号时间：2018年8月起持续推送内容：组建微信公众号，定期配合节点活动（品牌发布会、展厅开放、展示区开放等），吸粉推广。费用预算：5万推广策略活动策略拓客策略品牌活动2日游时间：2018年6月28日-6月29日内容：中山媒体深圳两天一夜游，先到深圳佳兆业参观后组织到深圳各景点游玩，维护媒体关系为品牌发布会和以后的造势宣传做铺垫费用预算：2万推广策略活动策略拓客策略三盘齐发品牌发布会时间：2018年7月20日活动主题：三盘齐发发布会提前一周宣传，联合网络造势。宣布佳兆业品牌中山的规划，为三个项目造势，并借机宣传推广三个项目情况，发挥通盘效应。内容：在中山高端酒店举办邀请业界人士、房产媒体、新闻媒体前来参加，事后联合各大头条、网络报道进行炒作。（房天下、腾讯、搜狐、乐居、今日头条、朋友圈广告）费用预算：20万（三盘齐推总价60万）推广策略活动策略拓客策略品牌落地活动时间：2018年8月30日-9月30日活动主题：才艺大赛与中山主要媒体联合举行才艺大赛类似活动，多场次分赛区举行落地活动，使佳兆业品牌在中山拥有更高的知名度和影响力。活动过程中的微信朋友圈、网络媒体和主流媒体进行广泛传播。内容：1.品牌和项目信息展示；2.才艺大赛及相关演出。费用预算：25万（三盘齐推总价75万）推广策略活动策略拓客策略推广策略活动策略拓客策略

百人派单时间：2018年8月10日-10月20日巡展+派单以点带面进行拓客，渗透各大商圈，提高项目的曝光率。内容：每个周末，兼职人员到指点地派单、拉客，对促进上访的客户给予兼职奖励和报销车费。位置建议：芙运百货商圈、百盈百货商圈、万益广场商圈、壹加壹商圈费用预算：6.48万（包括兼职派单、竞品拦截动作等）派单安排细则日期派单地点派单人数需备单人员安排张（份）好又多商圈5人、万益广每组2个组长8.10-9.18153000(销售）+3个场5人、壹加壹商圈5人组员（兼职）好又多商圈5人、万益广每组2个组长8.10-9.18153000(销售）+3个场5人、壹加壹商圈5人组员（兼职）9.18-10.20好又多商圈5人、万益广153000每组1个组长场5人、壹加壹商圈5人+4个组员9.18-10.20好又多商圈5人、万益广153000每组1个组长场5人、壹加壹商圈5人+4个