第章房地产面积测算

房产调查

-房屋面积测算测量在房地产经济中的应用十分广泛，而房产、地产的价值度量的一个重要标准就是房产、地产的面积。本章主要介绍房地产面积的量算与土地征拨的有关内容，其中包括房地产面积的测算方法、房地产面积的量算与分摊原则，征拨地测量与红线交点坐标的推算。一、房地产面积测算的内容房屋面积房产面积房屋用地面积房屋建筑面积房屋产权面积房屋使用面积共有建筑分摊面积房屋占地面积丘面积各项地类面积共用土地面积测算与分摊房屋建筑面积：房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。分为使用面积、辅助面积、结构面积。房屋使用面积：房屋户内全部可供使用的净空面积，按房屋的内墙线水平投影计算。不包括房屋内的墙、柱等结构构造面积和保温层的面积。房屋产权面积：产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确认。房产面积的相关概念房屋共有建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。房屋占地面积：房屋底层外墙（包括柱、廊、门、阳台）外围水平面积。房屋用地面积：房屋占用和使用的全部土地面积，以丘为单位进行测算。二、面积测算的有关规定（一）计算建筑面积的房屋原则上应具备的条件：（1）应具有上盖；（2）应有围护物；（3）结构牢固、属永久性的建筑物；（4）层高2.20m以上（含2.20m）；（5）可作为居民生产或生活的场所。(二）房产面积测算的一般规定（1）房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算；（2）层高指上下两层楼面，或楼面与地面之间的垂直距离；（3）量距应使用经鉴定合格的卷尺或其它能达到相应精度的仪器或工具；（4）各类面积必须独立测算两次，其较差应在规定的限差之内，取中数作为最后结果；（5）边长以m为单位，取至0.01m；在面积的所有计算过程中，取位至0.001㎡，面积计算结果取位至0.01㎡；（6）共有建筑面积分摊系数保留到小数点后6位或6位以上。（三）房屋面积测算的精度要求2000年发布的GB/T17986.1—2000《房产测量规范》将房产面积的精度要求分为三级。房产面积的精度等级房屋面积限差m中误差一0.02+0.0006S0.01+0.0003S二0.04+0.002S0.02+0.0001S三0.08+0.006S0.04+0.0003S注：S为面积，D为测量边的边长m。房屋面积和边长测量的精度和限差要求长度测量的精度等级边长测量误差的限差m边长测量中误差m一0．014+0.0004D0.007+0.0002D二0．028+0.0014D0.014+0.0007D三0．056+0.004D0.028+0.002D界址砍点相驱对于和邻近缠控制笔点的壁点位扔误差歪和相常邻界阴址点发的间趣距误秩差：界址声点坐皂标反堡算边须长与铅实测央边长辽较差逗公式颤：丈量金房屋撑边长锡较差随公式饺：∆D=茎±0岩.0核04梢D（m）。界址点等级限差中误差一0.040.02二0.100.05三0.200.101面积匙测算狗的常雅用方颤法概炸述2简述殊面积膨测量醋实施肥步骤（1）收瞎件：各房钱地产孕开发诞公司赶如果唯想给膊自己明的房疏子办亩理预图售许搭可证棉，那乓么他榆需要洋做的贡第一伤件事或就是袭到房厘屋测贤绘部掏门申请房屋屠面积需测量横，只台有拿单到经泼认定枪的房万屋的绘建筑奇面积屯数，巡寿房产且管理泽部门冒才受浇理他份的各扣项申晴请。贤在申择请测似绘时首，需罩收取边开发迷商的僚各种奥手续游，这晶个环左节叫角做收件.首先搏，需战要建取筑物丈的设址计施胆工图夜纸(规划钱局签伍竣工率验收户章)。其次疼，为互保证驼建筑扭的“肯来路岸正”古，还净需收认取国趁有土卧地使京用证突、城未市规絮划许夹可证促、有烦规划匪局签紧章的旋总平抚面图喉、建胆筑施和工许川可证街、竣宫工验致收证纸明、须门牌爸证明贸。测绘爸之前戴需收挑取哪傅些资渣料呢为？（2）开滔始测星量通常欧两人掉一组寨，拿柜着图纸和激光白测距舅仪（呼或钢雾尺等仓其他溜测距杯工具荡）到现趴场核许实现寨场是挂否有专变更慌。其蕉中一族人测他量，多一人挣记录抬。使用耗测距透仪时桶将尾话翼旋驼开，木构成击一个贫十字梨平面郑，测陆量时财可保孟持与全墙面蓄垂直遮。测堂量的网数据击可以蜻累加奶显示荡，也烈可以愉翻看夺之前寒测量藏的数委据。（3）测塔量的爸原则该户只型的远面积攻如何腾测量德，需视测量殖几个尖长度醋？（4）尺究寸核牲对内墙压的抹乎灰厚刃度符捉合中滑误差植为3c呜m的正园态分怠布，骨所以钳，一景般取驰中误昌差的2倍，塞即实检测尺棚寸与冬图纸正计算野尺寸驰之间桂的差福值为6c暂m时为蜘现场请尺寸街没有约变更辆的限汇差。注：鼠内尺垦寸均堵比理化论值座小，隔而外颤尺寸爆均比趁理论咬值大康。（5）尺位寸的拐变更当实陪测数留值与畜理论捆数值胞相差泼超过6c膊m时，廉视为垃现场压与图彼纸不神一致御，这兆时有筑两种难选择一、丘如果己实测凶值比幕理论沈值大检，那肺么按绢理论州值计弃算。二、使如果软实测弯值比黑理论脖值小申，那践么按脑实测剪值计陵算。算小顷不算闹大原顺则（为竭什么勇？）1几何当图形念解析谷法计两算房米产面府积当被剥测对哪象为久规则钟的几卡何图贱形或术可被倡分割隶成规液则的望几何尸图形窄时，扇可采普用几甘何图雪形解侦析法庭。这河种方耽法是依据交实测怨数据按公命式计榆算求缓得所动需面皆积。由常用猫的简分单几膛何图勿形面疏积计仔算公那式见p1御85。2坐标吐解析么法计勤算房完产面疼积1234y1y4y3y2x4x3x1x2y原理饭：直向角梯申形面芒积代沈数和凶的绝昆对值胸。计算思想您及步杂骤注意援事项铜：1、式距中2、图反形为喉平面那图形峡，所晶求为繁水平巡寿投影字面积前；3、顺娃时针段编号妖。3图解酱法参见P1挺894求积品仪法计算爸房产娘面积求积悲仪是凑一种增专供毛在图里上量踏算面凭积的勇仪器屡。优凡点是纵速度枕快，缎操作指方便尚，适蛋用于恰各种圾形状杠图形突的面殖积量竞算，锄能保垫证一熄定的袜精度竖。KP浓-2搭1C求积考仪KP至-9陡0N求积仰仪5CA弯D软件饭测算羊面积有了园实测救数据敲后，旬利用CA仁D软件广作图舰，再民直接悬查询爆面积曾。小结各种凑房产拳面积钢测算论方法犯的精俱度分速析：解析魂法、CA双D等软惊件法游：测酿量精克度；图解白法、办求积宣仪法浆：原啊图本才身精泡度、线图纸养比例悄尺、症图纸械变形筐、测止量工盘具（捞求积劈燕仪、期三棱蛇尺）荷的误元差和云量算结方法威精度班影响范。6面积涛量算州的程胡序及时梅校核黎，及蹄时平碰差，饲保证抽各级彼面积锡与上狠级控旅制面服积吻蝇合。房屋贪面积姓测算得注意弱事项计算朽房屋着建筑困面积比时应胶分别熟对待P1香93。房屋标面积膨测算-计算济全部基建筑槽面积芽的范低畴永久陕性结溜构的艰单层础房屋所，按绪一层着计算番建筑仰面积龙；多津层房稀屋按慕各层决建筑凡面积财的总垒和计从算。房屋伴内的缺夹层闭、插扇层、稳技术融层及劫其梯港间、帝电梯桌间等羽其高长度在2.丸20扁m以上昌部位赵计算截建筑饥面积疗。穿过扒房屋戚的通辜道，急房屋惯内的吉门厅狮、大方厅，聪均按菊一层暖计算著面积况。门测厅、别大厅污内的忍回廊专部分剑，层廊高在2.刻20揪m以上亿的，策按其商水平羞投影师面积取计算筐。尺寸烧的变工更最融容易酒出现终在住祖宅楼戚的地记下室约，此偶时若贺某间辣地下旅室尺赠寸变貌小，厨而隔曾壁地杀下室治开间精变大鞭，很念明显凝是两敬户隔垮墙发遗生了本错位偶，这宫种情桶况下哑，证垦据确陪却，虹可以仗直接旅按照兆现场难丈量斧的尺稍寸计拦算。楼梯蹄间、砌电梯情（观析光梯垄）井吵、提投物井讲、垃户圾道成、管役道井难等均庙按房懂屋自愚然层损计算震面积棵。有柱善或在旅围护澡结构敞的门室廊、什门斗种，按篇其柱折或围当护结保构的牢外围骨水平钓投影泄面积脑计算所。房屋施天面屿上，炊属永陡久性漠建筑献，层尿高在2.鸽20勿m以上枝的楼殃梯间扑、水宵箱间伐、电琴梯机扶房及冰斜面葛结构霜屋顶雁高度浮在2.彼20报m以上笼的部荡位，晨按其哈外围湖水平习投影给面积者计算棚。全封对闭的滥阳台症按其舍外围嚼水平离投影承面积捕计算尝。属永趣久性慎结构钥有上蠢盖的搜室外贯楼梯每，按挖各层详水平屿投影络面积设计算粥。玻璃朗幕墙壁等作堵为房偏屋外舟墙的环，按倾其外欺围水性平投译影面圾积计在算。与房钻屋相短连的絮有柱制走廊铺，两达房屋爆间有隐上盖各和柱愤的走智廊，岔均按晓其柱清的外睡围水红平投愈影面唉积计友算。房屋仿间永喉久性泉的封浸闭的忙架空凝通廊深，按洞外围机水平践投影男面积启计算耳。地下温室、学半地损下室帮及其纵相应芳出入疗口，文层高饥在2.受20剃m以上辞的，期按其养外墙细（不委包括辜采光坏井、功防潮狠层及急保护歇墙）功外围蔬水平湿投影地面积厚计算验。属永叨久性醋建筑蜻有柱终的车梢棚、孝货棚洗等按仅柱的爽外围千水平两投影盟面积诉计算饮。依坡隐地建技筑的惨房屋戚，利将用吊嗓脚做缸架空攀层，毁有围剖护结耍构的吩，按梯其高林度在2.叙20详m以上忌部位乱的外酿围水某平面应积计管算。有伸悠缩缝暑的房贼屋，棵若其讽与室摘内相冻通的永，伸久缩缝婆计算冬建筑堆面积旷。1、基络本概经念套内碗使用轮面积奴：室技内实夕际能跑使用兰的面凡积，天按结恒构墙盗体内弹表面贴尺寸火计算张。套内想墙体藏面积大：自举有、韵共有答、借敢墙。套内堵阳台饿建筑薄面积端：按始阳台帽外围宏与房悬屋外傻墙之游间的词水平禁投影笨面积秋计算牢。共有跪建筑荡面积血：产坡权主熊共同司占有辞或共园同使寨用的淘建筑口面积傅。2、确容认共乌有建企筑面朽积包括顶：电简梯井腊、管骗道井抢、楼洗梯间言、垃茄圾道揪、变岩电室啦、设柳备间寒、公艘共门创厅、旷过道期、地购下室续、值移班警膊卫室吼等，索以及雕为整路幢房指屋服萝务的姿公共连用房治和管食理用宇房的败建筑铲面积既，均议指水示平投熄影面拼积的度计算腿。共晴有建洽筑面值积还涂包括至套与括公共酿建筑酿之间艰的分澡隔墙弯，以肯及外弃墙（卖含山可墙）尾水平谦投影醒面积援一半窝的建祸筑面令积。不计控入共含有建断筑面绝积的泛范畴府：独毫立使舰用的舟地下共室、思车棚梯、车猜库、滔为多罢幢房燃屋服话务的呀警卫塑室、胡管理水用房绑及作顽为人罢防工灶程的肠地下肯室等济。应参易与分垂摊的兴共有傲建筑蜓面积整幢谜建筑饼物的稍共有顾建筑辞面积=（整成幢建拖筑物梅的建罪筑总材面积-整幢聋建筑牢物各我套套赠内建山筑面祸积之圣和-独立痕使用采的地执下室惨、车结棚、聋车库鄙、为机多幢浴房屋袍服务耐的警谦卫室扒、管偷理用鄙房及趴作为解人防昏工程萌等建塑筑面吊积）船，房耕屋共扭有建缎筑面羽积的辩分摊称应以沸“幢”为虽单位听进行富，仅洒限于庆本幢匠房屋岩内的优仅为技本幢惨服务弃的共维有建普筑面锡积。3、共蛙有建扔筑面倒积分迈摊方逆法住宅叫楼共有伴建筑婆面积界的分蹦摊方始法：惜以幢宪为单份元，练依照着公式母下，拘根据拨各套干房屋都的套北内建追筑面谷积，关求得良各套屈房屋供分摊所得程的共届有建筑造分摊疯面积移。商住令楼共有境建筑商面积台的分交摊方标法：（1）按券不同画使用第功能哥依比默例，圆全幢衡共有蛛建筑蹦面积=住宅声部分盘分摊淋得到斜的全陆幢共萌有建畜筑面态积+商业烈部分夜分摊六得到觉的全龄幢共眼有建贯筑面奴积；（2）住吹宅总灾的共拔有建假筑面俗积=住宅搬部分马分摊疑的幢锤共有榜建筑茶面积+住宅尸部分驳本身所建筑岩面积数，再袜类比住宅氏楼分价摊方缠法进行厦分摊惰。（3）商董业总吨的共权有建节筑面蚁积=商业串部分重分摊匹的幢津共有渗建筑柏面积+商业标部分圾本身耀建筑盈面积旨，再炒按各寻层套游内建脏筑面蓝积依山比例食将其分摊什至各层，加赞上各僻层共恨有建汗筑面似积后食以住宅姐楼分华摊方晕法分摊兄至各套。商业浮部分庆各权居属单除元的系面积休分摊隐细则层分胁摊面潮积=层套旨内建雨筑总换面积×层分杯摊系示数（k1绣=（商候业部崭分分雁摊到祝的幢剥共有弯分摊惨面积+商业吴部分位共有挖建筑厉面积锣）/（商见业部访分套妹内建形筑面朝积+商业叙部分各层位共有建筑娃面积欠）；各权免属单君元的鼠分摊惕面积=权属翻单元地套内悉面积×权属禾单元僻分摊绵系数较（k2透=（层驴分摊躬面积+层内碰共有屯建筑隐面积似）/层内竖各权陈属单丝式元套耐内建颗筑面某积之弱和。多功皮能综鼠合楼汤共有袄建筑放面积腔的分卷摊，揭先确猪定各杨功能萌区域压范围塞，再提参照炉商住讯楼的驴分摊秒方法耕进行席分摊逝。多功狸能综掏合楼共有俗建筑仗面积筐的分举摊方词法：例1某住陆宅楼职实测栏尺寸雕如下摧表所们示，申其中巨首层10竟1,科10寺2房间氧套内咳建筑蔽面积控均为54回.8侧9㎡，二挣层如20卧1,范20盘2房间遣套内炎建筑济面积弓均为52思.1佛8㎡，三穿至九割层01戏,0宴2房间娱套内医建筑岸面积壤分别刷为52难.1蓄8㎡，53殿.4匀5㎡。试话计算筛各套控房屋炼建筑痒面积竿。功能门牌层行序功能套内面积功能共有面积不应分摊面积分摊前功能面积住宅#11-9F1953.55100.561054.1110F29.129.12

Σ953.55109.681063.23例题悬详解1、计替算出潮住宅低分摊毅系数K;2、计喉算出档共有穗面积闭分摊宫及单钟元总园面积乎；3、利骑用公哲式为搂：K=功能消共有层面积甩和/功能积套内按面积柏和=1鞋09锻.6榨8/溉95稳3.相55候=0嘉.1弊15，共散有面尽积分蛾摊=各套圣内面逃积×屡K。首层诸各单躁元面杨积㎡门牌房号套内面积共有面积分摊单元总面积#110154.896.3161.2010254.896.3161.20Σ109.7812.62122.403-惜9层各摧单元裕面积㎡2层各晒单元骂面积㎡门牌房号套内面积共有面积分摊单元总面积#10152.186.0058.180253.456.1559.60Σ106.6312.15117.78门牌房号套内面积共有面积分摊单元总面积#120152.186.0058.1820252.186.0058.18Σ104.3612.00116.36分摊舞余数=1遮17哄.7再8×役7+柴11翅6.究36抓+1工