房地产营销S战略

房地产市场营销STP战略1.房地产市场细分的概念、原则与依据；2.房地产市场细分的程序与方法；3.房地产目标市场的含义和模式；4.房地产目标市场策略的内容；5.房地产市场定位的概念和实施步骤。主要内容1.Segmentation：市场分割、分片、区隔房地产营销者根据消费者之间的需要与欲望、购买行为和习惯等方面的差异，将房地产市场划分为若干具有相似需要和欲望的消费群，每一个消费群就是一个房地产细分子市场。（1）客观依据：差异性；企业资源有限和个体优势；两者之间的矛盾。（2）对需求总体：分；对消费者：合。一、房地产市场细分2.市场细分形成（1）大量市场营销特点：大量生产，大量分销，大量促销；背景：产品供不应求，生产观念。（2）产品差异市场营销特点：生产并销售差异化产品；背景：产品供过于求，自由竞争。（3）目标市场营销特点：以满足目标市场来进行生产和销售；背景：生产和消费的矛盾加剧，以消费者为中心。细分程度的提升细分市场：市场上规模较大、易于识别的顾客群体。通常能吸引几位竞争对手。弥隙市场：市场上比较狭窄的特定消费者群体。通常只能吸引一个或少数几位竞争者。细分的极限：定制营销。3.市场细分的意义（1）发现市场机会并进入市场。（2）集中资源，提高竞争力。（3）掌握需求者的特征，制定和调整营销策略。4.市场细分的原则可衡量性细分市场范围和容量大小可测算可进入性产品及其信息经由渠道可达市场可盈利性细分市场的规模足以让企业获利差异性各细分市场对营销策略反应不同稳定性保持相对的稳定【例】深圳万科集团在1997年确定了房地产开发为核心业务，通过认真分析研究，该集团将国内的房地产市场分为北部、东部、南部三大片区，并制定了通过深圳、北京、天津、上海这些核心城市的房地产开发，以带动周边大中型城市房地产业务的企业发展战略。

【例】香港钧壕集团以收入作为细分变量，将深圳的房地产市场细分为高收入、中等收入和低收入三个子市场，通过大量的市场调研、科学分析，并结合企业所拥有的资源优势，该集团选择了面广量大的低收入群体作为自己的目标市场，并有针对性地开发了德福花园项目

。

【例】深圳的金雨豪园复式豪宅项目，开发商在对深圳市高收入群体的需求进行摸底时，发现部分高收入群体对楼盘的位置、地段很讲究，他们希望自己的邻居是和自己处于同一层次、有共同品位、有共同语言的人。为此开发商根据高收入群体的心理因素，将他们的需求市场划分为独立式别墅、联排式别墅、空中别墅和复式豪宅，并选择了其中的复式豪宅作为目标市场。【例】南京缩慧月牙丑湖花绘园是仪一举眨获得素国家亚小康亭住宅营评比湾全部宏六项吓金奖冬的示辽范小庸区，愁开发剃商——南京胞栖霞驳建设寺股份日公司撑在项婚目初雄期，幼通过玩市场采调研呆分析间，在清掌握惑了中吹高收循入群顽体对卵品牌插的忠丛诚度混高并向追求来高利督益的新行为瞎特征闸后，炉把南羞京中摧高收痒入群灿体的贿住房志需求余市场浇划分洪为别膛墅式谨小区藏、花毯园式餐公寓筑小区养和高避层精膏品小牛区。戚开发跳商在旁综合际分析耍国家禾宏观僻环境斩、微奋观环厉境、员企业划的资翼源和呢地块股的特眨点后闹，最烤终选墨择了能花园帝式公施寓小敏区，究并在晃产品物定位棚时引闷入国搜家小肯康示犁范工舅程的稿概念酿和标盛准，首通过土对住造宅产肚品设收计、站配套暖、科需技含威量、闷设施蛮等方摔面的舱不懈弦追求追，最怪大限暗度地木满足体了目将标客刘户的件消费贤偏好。消费者市场细分标准具体因素地理因素国界人口密度其他区域交通条件地形城乡气候城市规模人口因素国籍职业收入种族教育家庭规模民族性别家庭生命周期宗教年龄其他心理因素社会阶层其他生活方式性格购买动机行为因素追求利益品牌商标的忠诚度使用者地位对渠道的信赖度购买频率对价格、广告和服务的敏感程度使用频率其他5.市场球细分边的依端据生产者市场细分标准具体因素地理因素国界资源交通条件区域自然环境生产力布局地形城乡其他气候城市规模用户行业冶金机械航空煤炭服装船舶军工纺织化工食品森林其他用户规模大型企业小用户中型企业其他小型企业大用户购买行为使用者地位购买批量对价格、服务的敏感程度追求利益购买周期其他使用率购买目的购买频率品牌商标的忠诚度单维直变数已法细分变量细分市场用途住宅低档、中档、高档、别墅一厅一房、一厅二房等商业用房商店、餐馆、购物中心、超市写字楼A级、B级、C级厂房标准厂房、专用厂房其他商住楼、综合楼等购买力年收入高收入、中等收入、低收入者消费者偏好低层、小高层、高层建筑绿化、物业管理、建筑风格、建筑名称其他6.市场细分市的方闭法多维屿变数纯法老年人中年人青年人高收入中收入低收入消费脖者购决买行其为住宅市场市中心其他环境市郊普通住宅公寓别墅联排式别墅独立式别墅房型室内设计绿化物业管理系列辞变数赛法（1）依排据需绩求选宫定产谷品市麦场范揭围产品差特性贸角度赢：低买收入陶家庭质；市场继需求优角度壮：有遣周末绩度假笑或游绣玩需倘要的蒸家庭扇。（2）列绩举潜蚀在顾险客的候基本漏要求从地婆理、额心理搅和行弹为等黎方面呆分析愤顾客誉对产进品的傻期望崇。（3）调帽查不瓣同潜贼在顾殖客的住不同惧需求让顾富客对爆基本已要求穗做出传选择届和排搞序，井由此格出现躺不同陵群体辈。背景井：一房运地产袖租赁猪公司是拟建河造供葱出租惠的小抹公寓7.市场市细分屡的程砍序——案例席普通副公寓辞项目（4）移音去潜腥在顾幕客的悦共同筑要求共同叫要求烦只作菜为制蛋定营调销组晋合的国参考颗，而脸非市删场细宰分的饭基础叙。（5）为毕不同饺子市敲场命盘名取名源以识收别各圾具特腊点的箩顾客步群体聪。（6）进职一步连认识拣各潜鹅在顾煌客群艳体的沈特点了解愈尽量栗全面座，以或确定虾是否弊再度岂细分还或合语并。（7）测算独不同哥子市赞场的畅规模找出离子市序场的注人口孟因素物特征锄，如躁年龄骆段，户由此食测算塞各子案市场闭潜在棵顾客盟的数雀量。普通爹公寓疼不同纷子市轰场的截要求钱和特剩点如帐下：好动虏者新婚誉者度假蛾者向往澡城市络者设计良好经济一般设备不受干扰方便房间大小内部装修管理良好该房地产公司决策：（1）目标市场选择——好动者（2）营销策略——产品设计上，建设游泳池、俱乐部、池畔舞场、绿草地等，以与住房配套；在租赁经营上，好动者一旦结婚，则需迁出，以维护产品特色。【例】深圳姨某一殊小户女型目丛标客醋户细筛分描义述1.目标客户箱描述年龄：28～30岁之帝间。置业避用途：80～87％的穷客户让为自锁用；咱其他怒为投衬资。客户委类型：公司棋白领赚；收劲入比梨较稳学定的公筝司一无般职术员；禁投资北客（污含二闲次以裳上置垫业者瘦）；殿个体劝经营愚者；竟深港悠家庭渣。职业：银行尽职员气；证逝券公蔑司从闸业人嘴员；狼律师蛋；卫起生系飘统年淘轻从炕业人姜员；扬电子草行业晶技术漏人员旺及相宫关服号务人疯员；训电信把业职传员；黄普通娇公务岔员；膀教育更系统愁年轻枪从业钉人员待；贸俯易公借司职询员；基百货飞公司擦职员级；航执空公似司职安员等。居住雪区域：主要叉集中死在石爱厦、乎新洲装、益购田村蚁、皇番岗村激、福英田保击税区邀、福姐民新愤村、百海滨劳广场愉、福恨华新犁村、怖岗厦冈、福至田南鱼、福森星路耍、福疏华路导、华茶强北俱、华训富村烈、华怜新村咐、上出步、岗南园流路、急东园泄路、逐白沙系岭、犬冬瓜砍岭、冷八卦委岭、委莲花危北、晒莲花机一二息三村撕、梅泰林。居住脖状况组：租住撞商品刃房、袖福利贡房、振公司仓宿舍烫。家庭续结构：比较染简单债，绝披大多挨数为并两口哑之家休，部旗分为螺单身挨。2.目标客户漫群的狡层面复划分呈及其灯行为辈特征公司体白领眯：年轻宝、自质信，怪追求猴时尚澡及高炎雅、扎浪漫退的生您活情节调，诱受过忍高等刮教育柜，工群作比局较稳滴定，还小有好积蓄展，希威望尽病早拥痕有独摔立的毁生活掩空间铺，有愈个性滋，喜字欢运值动，溉崇尚菌西方柿生活虚，喜丹爱咖雾啡、筋网络兆和音麻乐，苏比较收感性鞭，喜郊欢包剖装精甘致、躲品位佳高尚救的商汉品。投资胖客：追求吵高投红资回苹报率轰及零董风险忙投资京，注卧重投知资的稀升值救潜力肾，希劝望投观资不稍会花检费太填多的酬精力最和财头力。个体凝经营抚者：租住镜、工扯作在袍项目稻周边按，有度一定因的经职济积侵累，辩更注肆重资设金的体周转寸，比案较节勉俭，盏对居础住安赖全有拒更高库的要闭求。深港久家庭：要求冈较高俊的私荣密性劫及安充全感崖（投漆资方老面和池生活净方面蹈），冒要求险临近劝口岸遥或交仅通便野捷。二、租房地傲产目拥标市逝场的钟选择1.房地肤产目标摸市场的的含义房地华产营呆销者常在市只场细攻分的许基础茧上，棕经过碍评价多和筛介选后顽决定撞要进户入的糠市场窑。细分滔市场朱的评班价：市场党的规物模和娱结构窃；企僵业的征目标葵和资惊源。目标管市场茎应具鸭备的澡条件茄：足够未的规割模，稍良好控的发担展前忍景；一定由的购沿买力悟；竞争纠者尚拳未完间全控能制的涝市场怖；符合舌企业打经营矮目标谱和能状力。营销组合整体市场营销组合1细分市场1营销组合2整体市场细分市场2……营销组合细分市场1细分市场2整体市场……2.目标奇市场裹营销笛战略饿：无差减异、依差异裙性、己密集次营销目标市场选择的影响因素企业实力；产品的同质性；市场的同质性；产品所处生命周期阶段；竞争者的目标市场战略。模式内容优点缺点单一市场集中化选择一个细分市场，集中营销易于掌握市场、树立信誉，实现专业化分工消费者意愿下降或竞争者进入风险选择性专业化选择若干不同细分市场分别营销可以在细分市场间分散风险对企业资源要求高产品专业化选择若干细分市场开发一种产品可集中资源，实现专业化单一产品被替代风险市场专业化选择一个细分市场开发不同产品易于掌握市场和树立信誉单一消费群体支付能力下降风险全面覆盖面向市场开发各种类型物业产品可在细分市场和产品间分散风险对企业实力要求极高大量定制按照每个消费者的要求大量开发可保证效益对企业经营能力要求极高3.目标恼市场互选择听的模幕式子市酱场1产品一子市却场2子市证场3产品二产品三不同贩目标剂市场蓄模式邮或范载围示束意图（有效性评估、可行性评估）细分市场评估可衡量性可获得性可收益性可行动性市场规模和增长市场结构吸引力企业目标和资源市场调研市场细分（项目方案策划可行性分析）（项目方案策划）市场规模资源条件环境条件盈利因素风险因素政策因素目标市场选择4.目标将市场倒选择畏的程山序三、泉房地窜产市签场定别位1.房地产市场定位的含义房地产企业根据目标市场上的竞争情况和企业自身条件，确定本企业及产品在消费者心目中的地位，使产品具有一定特色，适应目标市场一定的需求和爱好。（1）总坊会涉仔及到案产品匆；（2）相久对于漫竞争阶产品议而言触；（3）顾待客的债印象浪。2.市场定位的意义（1）树立鲜明的特色。（2）满足顾客的需求偏好。（3）提高企业竞争实力。房地也产市场塞定位督的目越的：市场调查市场细分目标市场选择竞争策略有竞争者无竞争者定价以获得合理利润相应的产品、价格、渠道、促销策略市场定位：低成本、差异性3.市场浓定位挪的战颂略根据产品本身的特性如产品特性、提供的利益、产品的使用者针对竞争者的产品对抗或回避竞争者根据不同产品种类如不同的用途根据消费者的特色不同子市场的不同需求4.市场卡定位蛋的方苍式对抗柱最强呆竞争节对手罗的定猜位；避开杆强有葛力竞坊争对求手的炸定位上；反向讽定位蛇；重新热定位碍；对竞道争对堡手进芒行再咱定位5.市场智定位卫的内浇容（1）产躁品定笑位：依据亿目标尼市场聪而构凯思出帮的具搞有与扔众不雄同价眉值的饭房地绪产产立品方祝案。（2）客善户定茧位：项目靠针对壤哪些心消费寻群体姨、产哄品差采异对掉消费庸行为兴的影女响程藏度和悔方式鸣如何沙、消科费者宏的消德费习岁惯是蚂什么考等。（3）形处象定距位：如何费让消脚费者血理解环产品笋的内盒涵、障如何晚对产营品的笼特点锈进行肃描述所和提以升、斗如何害让消普费者阿对项猾目产池生认摔同感针而发孕生购芬买行歇为等斑。6.市场厘定位笋的过械程确认本企业的竞争优势竞争者做了什么，做得如何；顾客需要什么，满足得如何；本企业能做点什么。准确选择相对竞争优势现有的、具备发展潜力的、可以努力创造的？数量？

显示独特的竞争优势了解、知道、熟悉、认同、喜欢和偏爱。【例】万科抢俊园锻是深勤圳万反科股旦份公半司在19汇98年4月开色发建茂设的阁高层衫豪宅估，位缩慧于深叫圳市素文锦咐路与异爱国修路交侍汇处刑的北雪侧，支占地54崇66略m2，总芝建筑愈面积78岔00脂0m2，建城筑总刮层数45层，誉高16扮1m，是暑当时背中国画第一怀高住孩宅楼浪。在该蔽项目年的前歼期阶冤段，挖开发挑商通块过市经场细榴分后渠锁定悉了目蜡标市派场，痛并把就握住附了需挂求信隆息，表及时委开发议出他书们所洞需求甜的物季业产轧品，吊结果锦市场浴反响芝热烈暑，至19扑99年11月，测该项康目的纲销售耗率已火达到83％。目标冶市场焦：深遵圳市稼及周立边地伸区拥贡有千意万资童产人门士。颗虽然傲这一航目标促市场酸十分守狭窄委，客伤户群羊体容氧量也迅十分予有限处，但厘这部胀分群塞体存逮在着取有效妈需求诉。【例】北京盲红石雹实业飘公司伸集中降有限牌资源访，先挠后在紫北京沈开发闷了SO去HO现代达城，绩在海捎南开肿发了量高档站海景等别墅。【例】北京拼市天遮创房途地产堵开发霉公司报精心触打造掀高层贼住宅购项目描天缘筑公寓桨。该鸽项目袖位于晨北京视市宣发武区掘白纸虎坊和葱西二恼环交摆汇口钻，项抓目总歇建筑紫面积7万平锡方米擦，公代寓户御型从75～19她3平米省，涵璃盖了顿二室刺二厅门、三绣室二吵厅、万四室军二厅卸等多悲种规镰格。目标况市场逝：北陆京居躁家办粮公市逆场；战金领日人士。目标朵市场锁：小蔬康型藏、富探裕型勺、豪惊华享模受型。【例】天安巡寿国际昌大厦流，位测于南弱京新酱街口双中央证商务洒区。西该项援目的1～8层为石大洋间百货普公司约，9～13层为锯高档币写字乘楼，14～42层是狂公寓浙。目标惊客户降群体达：南兽京CB种D办公扬的白塌领（姐购物炭、餐俱饮娱盒乐、道办公背、居昂住等贷）。S—Se宏gm疾en悬ta姐ti堵on（市疮场细挂分）：将艺市场购按照匆客户蕉需求歌上的蒸差异源划分摆为具撞有类宽似性德的若突干不穷同购伶买群壶体的僻过程欣。T—Ta亩rg谈et蹄in宗g（目出标市蔽场选搞择）：即始房地饼产企撑业选毒择一新个或序几个找准备信进入驼、提瓶供服伟务的啦细分参市场滤。P—Po岸si挨ti绩on终in细g（产冬品定吸位）哲：即房盟地产供企业银根据悠目标啄客户提群体汇的需腿求特盲点，蓄使产凉品在搏目标资客户红心目拜中建循立特耐定位破置、嚼公认梦形象拐的活践动过淡程。小结然：ST旬P战略——现代籍房地宫产营惧销的燃核心20世纪90年代宗，国袋际营飘销学盈大师页、享蚀有营垄销学回之父班美称健的美济国西翼北大蔑学凯借洛格哥管理盾研究乡丰生院奏著名趣营销公学教威授菲排利浦·科特束勒（Ph姜il给ip弄K备ot转le英r），醋在他眯畅销断全球30多年仓的《营销筒管理》一书笋第九薪版中因系统葱地提汽出。地位：S.T.P战略以购房客户的表象需求和潜在需求为导向，通过深入细致的市场调研分析和对市场细分、目标市场选择和产品定位等策略的实施，为房地产营销组合4P‘s的顺利执行指明方向。房地产市场定位实务1.制定竞争目标

目的与动机、现状及趋势分析、明确竞争目标2.分析消费者心理

购买动机以及影响因素3.选择目标市场

市场细分及选择4.确认本企业的竞争优势

竞争对手识别和分析5.准确选择相对竞争优势

寻找最佳切入点6.显示独特的竞争优势

【例】某住哈宅的役产品绪定位1.市场唱环境锯研究具体肝内容泉略。2.数据秀整理方向一：斧标准幅型＋牙豪华绢型＋江顶层装复式顷，户紧型面目积12抚0～16辱0m2，片必区竞狱争激荐烈。方向美二：门全豪筑华型括，户誓型面居积27责6m2，片掩区竞点争强厦度小确。方向增三：览豪华糊小户物型＋浇私家大花园漠复式柔＋标趋准型满，户庆型面燃积20～80耍m2，片师区竞电争一娇般。3.竞争始描述方向泽一现截实条件饿：市荒场在细该户部型档怒位的朴未来作竞争码激烈渐，项忆目无缴太多东外界管条件罪支持弱，在邀户型巡寿设计团上现拳阶段伞可能茎成为圾销售墙中的艳最大鸟难点裳，选农择该缴户型票定位姑方式恐，市熟场把蓬握度克难以犬确定赞。方向词二现群实条食件：耗优越奖的地毒理位酬置，探无敌志景观痕（海未景、祝江景钱、湖爷景、乔山景春等）椒，独次特而醒尊贵锅的建伍筑设赢计、另户型养设计阁、小责区环言境设星计，匆星级迅物管联及人稻性化魔服务无，顶妄级豪辽华会距所，达巨额枕的推伶广费彼用，沙缓慢节的销时售速越度。方向诸三现勿实条口件：议片区导内小沈户型巾走势贞良好翁，未注来2年内挺，小交户型嗓推出绕量较斥小，遣项目做所在右片区币是投赏资和测过渡浪自住翼置业寇者重秘点选钞择的纺地段俭，避辩开未悦来的丝式竞争粪密集关段，除市场扩有把问握，宾能发陈挥价覆格优政势、沃保证荡销售型速度弓。4.逻辑跟推理用排饶除法运可以照得到汽方向奖二（疏全豪耗华型递定位费）就至现有童条件虫来看忧成功酱的概炮率较凑小，储应予抖排除讲。对妈于方符向一啊（标准挥型＋华豪华万型＋痛顶层曲复式）和士方向汇三（豪华久小户屋型＋与私家乓花园田复式丢＋标莲准型），睡还需幼要进绸一步迹分析蒙。5.数据归纳数据当一：斩片区垮内中形大户磁型项截目销妇售一捏览表遭。（归略）数据鸦二：巴片区历内中捐小户统型项摩目销沾售一僵览表责。（嘱略）数据耍三：赴片区呀内中番混合握户型荣项目王销售帆一览剑表。财（略兴）数据忙四：辩片区局内中缎大户疮型租谈赁情孤况一需览表朽。（雄略）数据参五：桥片区绪内中幕小户眨型租干赁情乒况一议览表岸。（哀略）6.数据疲分析（见坏下表虑）种类平均销售率平均销售时间均价中大户型75％1.65年6700元/m2小户型85％0.88年6550元/m2销售石情况磁分析租赁豆情况制分析房型一房二房三房四房月租（基本装修）35.526.52321.5月租（精装修）37.529.52525比四房高出比例50％18％0％——出租率94％90％77％62％单位吗：元/（月•m2）7.现象俯分析调查磁现象，从迅片区惯中大突户型告的成送交客尿户分陆析结盖论：二次泛置业掉者，首家庭薯殷实度，有判一定屋社会而地位绒，年尚龄35～45岁居多布，收似入高白。他那们对技未来铃的收狡入很佣看好科，对映周边总环境芬要求截较高傅，多块选择讨有景盆观的盈户型尝，对绿价格熄无过栏多计菜较。首次秩置业显者，廊对中票小户住型需么求较菠高；叶二次挂置业五者对楼中大矩户型患需求庸较高乎，中飞小户浸型客军户对臂朝向培较差呈、景酱观不演好的阅物业它接受四程度阅较高骑，中敲大户胸型客滔户（仁超过10帮0平米）则驾对朝遗向差辆、无鹊景观客、无河环境狱的物段业很梁难接共受，伴对户垒型结貌构也兰很挑荣剔。现象纷推理炊：方向卵三（达豪华殊小户龟型＋补私家冠花园稠复式晴＋标铺准型懂）是爷市场据的选伪择方拆向。【例】某写字楼的产品定位1.市场环境研究物业租金历来在企业经营成本中占有较大比重，商业物业尤为突出，写字楼物业也不例外。平安、君安率先盖楼自用，交通银行、城市合作银行分别筹建大厦，经营有些年头的成长型企业都在积极地寻求途径获取自有物业，减轻租金负担。深圳写字楼市场供应量偏大，重点在国贸、地王、上海宾馆三个片区。而周边市场租售供应也较大，如文锦广场、永通大厦、怡泰中心、洪湖大厦等物业供过于求现象更多。深圳是市场经济的前沿，在全国广泛讨论多种经济所有制实现形式的时候，深圳的民营经济已然壮大。民营经济分大、中、小公司。目标客户：东门商户＋田贝、水贝工业区厂商＋私营小业主。客户心态：形象佳＋自有物业＋价格实惠，以供带租，实用精品小单位写字楼。2.推理结论单位细分：最小面积49m2，总价30万元起。【例】某一王项目SW啊OT策略坛分析一、猫外部室环境涛价值驼点（栗机会茎分析春）1.优越欧的地厕理位呈置。2.临近架交通变干道遣、视阁野开蝇阔，彼具有乱良好部的昭娘示性盲。3.周边肌有大哑型商第业和临超市续，生宝活配杠套方妇便。4.闹中璃取静皮，虽偶近主闹干道惠，但比环境巨相对戒幽静婆。5.部分吸楼盘响销售护业绩模较好配，造叠就小因地段馅的知洁名度屠。二、计建筑致本身买弱势昌点（就劣势艺分析芝）1.涝1仪99耀7年烂续尾楼苍，在睛居民氏心目师中形尾象低索下。2.户型卖设计废陈旧腹，并迟有很喉多不质完善善的地蒙方。3.工程饰现有按进度旱，对唤项目顿户型妖的改利造带损来相别当难努度。4.户型叮配比疲中，列对于先场地例价值诊点的勒挖掘丛不充怠分。5.按原呀设计裁，容斩积率俭高，晕无环蛙境。三、堡项目WO对策1.利用桶地理工位置泥和本惜身昭姐示性些，对储建筑宅外立成面进赵行渲禁染，畅以其猪亮丽抚的色栗彩达趴到告流知目减的和价体现摩档次滔。2.完善抖建筑角本身值细节禁，增棒加凸健窗，药对阳浮台栏验板、玩建筑边顶部厅、构勤件装遍饰等歪丰富歉效果蜡。3.在最敞大限宅度保虑持原壮设计发和成驳本控场制的们前提德下，道调配广户型唱比例掠，使秧得环辰境优揪势价液值最苍大化唇。4.现场刺环境观改造洽，增冈加绿年化面韵积和剑建筑氏小品历，破概除原金有烂脾尾楼群形象衰。5.对住胶宅公疾共部户分进众行重贱点投尚入，崇如对糊大堂余、电砍梯间速等进翅行包顷装，洒使用慢高速但品牌芒电梯筛，小息区和孕楼宇浇实行棋智能佩化管警理。6.对部嘱分较芬差的宫户型舱，送扒装修例体现禾超值痕感。一、分析

1.住宅主要功能包括居住单元、花园、会所等主要部分，主要实现居住功能和一部分休闲功能。2.公共建筑功能包括商业、娱乐、观光、会议、居住和办公等，主要实现各式各样的交往功能。3.在工作日，人的时间分配为8小时工作、8小时睡眠，剩余8小时在交流；休息日，8小时睡眠，剩余16小时在交流。人们对交流时间的处理通常为购物、运动、聚会、观光和休闲。4.因此，住宅功能的多样化决定了住宅建筑项目除了满足人对居住和休闲功能的需求而外，尽量满足人的交往需求。5.定位为“空中城市”的项目的主要特点就是要最大限度地满足居住的喜好和最大限度满足交流的需求。因此，项目提供多种户型选择和多种公共空间进行交流。【例】某项目建筑策划分析二、压实施1.一层绕入户凉大堂阔设置蜻接待培中心趋和商们务中州心，侨实现文人的棵居家币办公欲功能缸。2.六、痛七层策设置号大型专生态宫运动顶会所纲，满侍足人学的休字闲娱尊乐功干能。3.两塔堤楼之自间设科七个剂主题叼休闲培连廊业空间沫，满袄足聚筛会交割流功堪能。4.裙楼雅商场牲，满蛛足购求物功话能。5.顶层牌设置布星空缸会所插，观恢星台膊、华贫尔兹瞎舞池填、宴唐会厅仰，满吸足聚炎会和年观光价功能裤。【例】房地产项目市场定位案例分析

开发公司A，介入房地产领域不久，缺乏知名度，财力不够雄厚，无成片大规模开发实力，竞争能力弱。如何在中低价位楼盘上做出鲜明的个性色彩，填补市场空白，切中市场特色需求，是该公司当前面临的最大难题。经过广泛的市场调查，对全市楼盘分布、项目特色、开发成本和周期、营销实效的深入了解分析，该公司调查人员认为：必须从新的角度寻求市场空白。“老年人看病难”的诉求触动了灵感。统计显示，由于社会的发展，中国60岁以上老龄人口比例不断上升，目前接近10％，标志着中国即将进入老龄社会。而成都市60岁以上人口约130万，占全市人口约13％，已提前进入老龄社会。针对这130万老龄人口进一步细分：具备中低档楼盘购买实力者应占10％以上，即13万；统一按“老两口”计，则为6.5万个老龄家庭。一、觉需求誓心理拾分析1.老年坊人和帖下一肃代、鹿下两筛代之侵间由浓于生期存环孕境、鲜所受壳教育殿等诸缩慧多原赢因，痕生活疤方式哄、习贪惯及繁思想铁观念娃等方尾面难谦免产舞生代视沟。宾多数细被访忙问者坟认为精，解槐决代扮沟的算最佳静方式物是老凑年人极与子泰女分扮开居当住，衔节假惹日子总女上勺门探温望，斥全家旋团聚嗽。2.年轻杠人有耗自己例的生米活和赚工作殖特点扫，现驶代生让活节壮奏加棚快，既竞争窄加剧头，压搂力加贸大，娇生活隶无规廉律；住与老坝年人坑住在形一起揪难免筒相互昨干扰蒜影响饲，令计人头鸽痛。3.敬老些院虽铺然火鸣爆，宪但入绢院使龙人心卡理上起有被惨遗弃孙的感畏觉，释子女则也有券不孝调的负赠罪感抗。只赞要不妙是孤抓寡老吹人，旨一般量不愿啦入住公敬老荐院。4.老年辞人再童婚后蜻，新工建立静的老察年家娘庭不葛易与裁子女晃完全茅和睦帖共处灶，分圈户购庭房是乞最佳卫选择糖。5.老年院人喜挥欢安膏静、包淡泊尾、朴神素、哑平静像的生侍活，可对物辱质要他求不炊高，觉不愿壶地处禽闹市尚和商硬业区炭、工怠厂区捞，与抵子女垒的居士住要鼻求差砖异较眯大。6.老年蓬人怕测孤独尘，在醉相对研集中梁的老检年公场寓，徐子女样上班上学诊后，劳老人免们仍总有同现龄伙堤伴、悦共同忍话题故和共班同乐挎趣。二、刷资金塌来源衰分析1.老年怀人常唱常有傍多年异的积件蓄和所稳定振的退右休金仅。2.子女钱们可炒以共肉同出挂资为盏老人粥买房双，既堂尽了机孝心卧，日简后也格可成手为遗葵产。3.本来庙准备幕送父产母去酸敬老岂院的屿子女宋，可种以用考入院用费转招为购枕房款体，既组解决衫了后仙顾之蛛忧，绢又摆牧脱了些负罪搬感。通过侵以上治分析永，我隆们和爷开发间商确板立了袭开发毫老年五公寓侮的决樱心，梁将楼婶盘定尤名为戴“夕萍阳红职”。三、灿公寓蜜特色肯设计项目汁确定顾后，舟我们腾立即僚着手劣，针着对老毁年人矛的心骄理和慨生理恢特点智，紧剪紧围典绕老松年人烈的生刑活需线求，货广泛躬开展波调研榆和征若询，延为老距年人卫群量时身定被做最滴合理显、最围合适股的住胜房。1.所有歪路面碑都进丙行防口滑处孟理。2.所有馋通道励、门慎槛都畅采取状无障纺碍设灰计。3.房型件设计桂上，侨力求字通风沉、干哥燥、翠采光田、隔筹声、船结构敬合理介。4.装修铺适用含合理蚊，不绳奢侈缸豪华脆。5.其他毕公寓浇配套中大面拾积花航草绿星地，裕老年课人公近寓配某置各盖户“坐自留虹地”统。6.高档童小区缝配置匠游泳世池，藏老年猴公寓御配置迅钓鱼教池。7.室内装设计岩处处宫突出箩安全掠第一萌，壁芦柜防申止碰螺头，伍插座约防止赠碰撞控踢踏红。8.水龙惨头不粱用螺骆丝头榆，防蹈止拧虎不紧守，拧河不开臂。9.窗户累采用戒推拉博杆式标，避黑免头匀手伸蛛出窗瞒外。10逢.阳台歪外自意设晾河衣架省，收用晾衣寻物十吨分方饰便。11援.通过存楼盘扬的物脖管系草统，鄙成立澡钓鱼维协会统、老卖年棋夺协，信与外科部挂楼钩联僚办川燥剧座屑唱、砍老年赚大学掉等。12捐.通过运楼盘究的物叨管系挺统，测配备迅专职时保健异医生弹、护房诚士，怨方便业老人序常见渠病就亩诊，违开设躲家庭芒病房奔，上损门医军疗、号护理舰。四、机环境袍配套曾设施1.利用道附近苹的农徐贸市扎场，偏解决灶老人均菜米兽油盐骂等生疗活必乳需品萌的采怠购。2.利用缘瑞附近3、12、14、31、38、51、68、75、77路公着交车派，充击分解锣决老透年人傅办事堵、亲军友子厕女探惧望等弊交通窑问题熟。3.与附遍近医咬院挂案钩，岂解决预老人舍“就价医难砍”的话问题积。4.与附冠近公摧园挂确钩，坡解决蒙老人塘休闲方、锻裂炼、决娱乐跳的需珍求。5.与附幕近的俩幼儿五园、朵小学麻挂钩脾，解本决老街人替义子女雀照料坛孙子字孙女蚂，就患近入旗托、厉入学荷、方喊便接剃送的疗需求狼。五、铺宣传让促销针对储老年振人特徒点，视制定宣了与柔众不琴同的严老年刮公寓轧促销槐策略闭：1.大力怀宣传刺中华旷民族姻“尊帝老爱姿幼”锄的传制统美出德，络倡导害“孝摸心”馆消费核，引借导子灿女为臂老人爹集资紧买房躬。2.调查搞有关怠“尊总老敬黑老”葵、为