湖北博大长兴城欧陆风情社区项目定位与发展规划报告-前期策划

博大长兴城项目定位与发展规划报告2012年6月1新德坊对本项目目标的理解从现实状况（市场、项目）出发，给与项目准确定位及合理规划1、以合适的产品规划，实现土地价值的最大化2、有效控制风险，实现快速销售，回笼资金3、较佳的利润回报项目目标2项目定位与发展规划报告物业发展建议项目定位发展方向市场分析项目分析目标梳理3主城区总体布局以“一心二轴三带四区”的结构形式向东发展非区域房地产开发热点区域一、城市规划4二、孝感市房地产市场运行情况孝感商品房施工情况单位：万㎡相较2010年，2011年全市商品房施工面积同比增长81.2%；城区商品房施工面积同比增长69.5%。单位：万㎡相较2010年，2011年全市商品房竣工面积同比增长46.7%；城区商品房竣工面积同比增长38.8%。孝感商品房竣工情况5单位：元成交量稳中有升，房价较为稳定。近半年，孝感市城区商品房销售平稳上升，销售均价也较为稳定。由于本地目标客群多为地缘性客户，受调控政策影响较小。孝南区与开发东区居销售榜首。近半年，孝感市商品房主要销售区域以孝南区与开发东区为主，占全市销量的80%以上，开发西区与城区乡镇仅有少量成交。2011年10月—2012年5月孝感城区销售数据2011年10月—2012年5月孝感城区各区域销售数据单位：套单位：套二、孝感市房地产市场运行情况10月11月12月1月2月3月4月5月10月11月12月1月2月3月4月5月6东城区楼盘概况东城新区开发力度较大，是孝感市目前楼市最热的集中地带，主要以规模性开发为主，楼盘综合品质较高。其中不乏集商住休闲、娱乐购物、餐饮酒店、大型卖场等为一体的城市综合体项目。代表楼盘有松达丽水湾、景程湾流汇、全洲盛世城、航天首府、中建国际花园、乾坤豪府、宇济滨湖天地等。

老城区楼盘概况老城区楼盘多以普通住宅为主，规模适中，用于改善型居住。代表楼盘有锦绣后湖、清华园、佳城佳苑、金一华府等。北城区楼盘概况北城区开发力度相对较小，主要为一些中小型性质的住宅及城中村改造项目。代表性楼盘为城市花园、北大鸿城等。三、孝南区房地产市场运行7中建国际花园航天首府宇济滨湖天地乾坤豪府2008城市花园北大鸿城锦绣后湖东方龙城金一华府保丽国际广场景程湾流汇项目二期地块锦绣同升四、孝南区可比楼盘分析8四、孝南区可比楼盘分析北城区现开发楼盘相对较少，存货量不多；东城区区楼盘以大盘高层开发居多，在产品打造及提升方面均优与北城区及老城区.9从开腹发量捕上看杏，除20叔08城市储花园柜和北缺辰花搜园项载目体拢量较煎小，杯选取吓其他华项目价规模凯为9-惯56万㎡沫的中考大型蠢项目慕；产品病形式衣上，骆除北静辰花增园和20性08城市缓花园衣项目唱规划关为纯躲多层奋产品摧，其极他项森目均亚为小年高层酿、高裹层设惑计。杂容积嚼率在区间堪；四、助孝南跌区可恳比楼成盘分滋析10从价更格上届看，付地段冈对价匠格的患支撑眉因素风非常扭明显若，尤拖以东成城区活作为威孝感腥市开规发区彼，树纺立了势孝感会价格沫标杆勤；车位余比成象为客依户后筋期衡妻量一堂个项申目档粘次的外重要仓因素旱。开久发区电典型折调研灭项目鲁定位舒均在疫中高不档以屋上，馋车位紧比基术本达农到1：0.觉5以上蚕；老载城区古为1：0.北3；项目嫁绿化仗率设迫置基室本在30次%以上数，较忽为重骨视园叹林景孙观的专设计慎。航阔天首攀府项挑目绿盒化率访达46暗%，在恩后期宏销售妻中成摸为一哀大卖逮点。四、循孝南古区可拆比楼杨盘分块析11典型傅项目狡主力冶户型榴为3房，鹿次主浅力为2房，蛮配以眼少量4房或塘复式作等户筒型；三房脂面积店平均促在13政0㎡以上匙；最扩小为90嫌㎡(后湖祸御景)，最功大为15凯0㎡钞(航天宇首府的、东械方龙咽城)；从调砌研了共解的给实际鼠销售凑情况滩来看棕，在翻各项址目中赛总价杆高的难大面扫积户逆型及方复式显销售铅相对捷其他磁户型讯滞缓滑，存扁在一栋定难邮度。四、表孝南练区可监比楼伶盘分幅析121314五、舰孝南嘉区可成比楼终盘户许型设啊计北大树鸿城露台27器0度片观景锯窗三房淋3.唐6米喊开间扒卧室15五、蓬孝南罪区可队比楼矩盘户深型设园计东方蜂龙城二房底3.茫4米侵开间留卧室双阳扁台，句但面召积较施小16五、渡孝南丢区可您比楼拖盘户呆型设僻计锦绣千同升转角驻阳台双阳叹台设椒计17乾坤旺豪府入户锋花园落地婶凸窗18湾流疼汇5.僵2米曲开间皮客厅双卫附设计19湾流探汇5.塘2米擦开间坡横厅20概况项目位于东城区，西邻董永路，南连316国道，毗邻汉孝城际铁路孝感东站，项目集居住、工作、文化、娱乐为一体，是一个以“1公里”休闲商街为核心的56万㎡超大综合社区。物业地址孝感市董永路特1号规模占地面积270亩，总建筑面积56万方。容积率3.3，绿化率35%开发商武汉华工景程科技发展有限公司楼盘销售动态1.湾流汇分为四大组团，其中铜雀台组团基本售罄，目前在售为悦城组团的A5、A6两栋31层的高层，共计678户。2.该两栋多数为50-80㎡的小户型，表价均价为5100/㎡左右，2011年12月开盘优惠每平米减400，实际成交均价在4700/㎡左右，目前已去化60%景程•湾流惹汇六、销典型盾楼盘似分析21概况项目住宅30万㎡，其中联排别墅0.15万㎡，叠拼花园洋房2.8万㎡，高层住宅27万㎡。目前在建为一期01地块，总建面约14万㎡物业地址孝天路与董永路交汇处规模占地面积11万㎡，建筑面积34万㎡，容积率2.78,绿化率39%开发商孝感中建三局房地产开发有限公司楼盘销售动态目前开发一期01地块，现主力推售G1，G3，G4三栋29层高层，共计400多户。此三栋高层为2011年10月份开盘，均为90-120㎡的三房户型，表价均价为4850/㎡左右，按揭、一次性优惠均为98折，成交均价4750元/㎡，目前销售率约40%。中建烟·国活际花证园六、斧典型踪蝶楼盘钻分析22概况项目位于东城区，东依槐荫公园，西邻滚子河，依托优越的地理位置打造高端纯住宅社区，配备有会所、星级大堂与景观游泳池等设施。物业地址西滨河路以西孝三路以北规模占地面积7.8万m²建筑面积约16万㎡，容积率2，绿化率45.9%开发商孝感三江航天房地产开发有限公司楼盘销售动态1.航天首府现在售为5、6两栋18层高层、9、10两栋27层高层，共计432户。其主力户型为80-130㎡的两房、三房。2.此四栋高层最初于2011年12月开盘，开盘认筹优惠为一万抵五万，该优惠目前已取消，近期认筹5万抵10万，现行优惠为按揭99折，一次性98折；且于近期每平米上涨160元，采取实价实销策略，现成交均价4800元/㎡。目前销售过半。航天•首府六、留典型膝楼盘痛分析23概况项目总建面47万方，其中住宅35.7万㎡，分梅兰竹菊四大组团，一期兰苑基本售罄，现正开发二期竹苑产品。物业地址孝感市董永路东侧规模占地面积14.6万m²，建筑面积47万㎡，容积率2.5，绿化率36%开发商湖北宇济房地产开发股份有限公司楼盘销售动态1.宇济·滨湖天地分梅兰竹菊四大组团，目前在售为竹苑6号楼26层高层和7、8号楼32层高层，共计386户，主力户型为110-140㎡三房。2.竹苑于2011年12月底开盘，开盘售出80余套，目前剩余220余套，近期月去化在每月30套左右。表价均价为4800/㎡左右，现行优惠为按揭95折，一次性9折，成交均价为4400/㎡左右。宇济很·滨顿湖天仗地六、陵典型拆楼盘狭分析24概况项目总建面约30万方，容积率2.8，拥有70—100m超宽楼间距，以高达59.81%绿化率着力打造欧式皇家园林景观，建筑设计采用欧式风格，独特大气。项目配备游泳池、广场、儿童游乐园、老年人活动中心、综合大楼等配套设施，为孝感首屈一指高端生活社区。物业地址孝感市乾坤大道与董永南路交汇处规模占地面积10.6万㎡，建筑面积30万㎡开发商湖北乾坤房地产开发有限公司楼盘销售动态1.乾坤豪府目前在售为6号、9号两栋，主力户型为130-270㎡大户型和超大户型。2.该两栋高层为2012年4月1日开盘，现行优惠为一次性每平米减200元，按揭每平米减100元，表价均价为5500/㎡，成交均价为4800/㎡左右。乾坤叛豪府六、若典型屋楼盘往分析25产品台户型摆创新友程度过不高握，较献为常捆见集忌中在尿入户刑花园邻、飘脂窗、徐阳光牢房、贫大开抹间、盛双卫邀浴、冠双阳爽台、省一层姿私属表花园疼等；仅局鱼限于查阳台湿、凸松窗、败露台汁等基研本的得面积青赠送问，性嘴价比与不高搂，仅货满足石基本慌居住丈功能耗；户型冶设计驻较为虎阔绰旱，大膛二房馋、大慌三房宪设计么较为荒普遍些；12寄0㎡以上倘大三羽房一赞般设都置双司卫；区域贵内产粱品供碍应中60酱-7僚0馅㎡市场捕少有批，80那-9岔0㎡二房醒基于射总价亮和首腥付较酬畅销欢，主向力户既型为10虫4-撒11碧6㎡紧凑司三房暗及12怕0-涌13她0㎡阔绰请三房殊，其绑中13趴5-纷15筹0㎡以上指的豪发华四钟房销淘售阻坟力较肌大。七、命孝南壳区可闯比楼微盘户黑型分花析总朽结26项目饼二期贼定位未与发腾展规妙划报摇告物业曾发展耀建议项目言定位发展狗方向市场缺分析项目开分析目标猾梳理27项目梦总控鬼制指匀标二期狗地块咳拟定摇控制抗指标促：□喘总用拦地面上积：70晌18困5.肆3㎡□皮容吊积睡率：2.傲87□民总建隐筑面渠积：20具15客13烘.6茂㎡□地窑理位娘置：长兴完北路□规众划总仪用地阔面积：15挣17夜40纪.9宿2㎡□规炕划净麦用地请面积：13华78孕48躁.2搜㎡□规粉划总碗建筑滨面积希：32阿44傻52杯㎡□绿工地率选：32焦.3添6%□整蜂体容筐积率：兼2.肿14一、黎项目贩基本京情况28项目瞎整体汗容积取率2.粱14，规羽划总帝建面32纠万㎡地块蹈邻近傲孝感径火车黄站，判西南恶面接鉴现有墙民宅丛，西刻面跨房诚轨道如交通辅线望艰孝感哀城区椒。项客目二酷期位新于孝冶感区僚长兴们北路兔，总秤用地稻面积目约70越18猜5.驰3棉㎡，整狼体地年块规拢整，警较利纺于规杀划设烤计。二期一期还建胳及后偷续开夺发地岩块项目择四至一、距项目竿基本侦情况29地块也对外茎交通腹动线悦分析地块乏周边乖规划花有“转一纵辨四横白”交悉通网舟及四台处地括下通堡道。但项吴目现批阶段习道路徒外循脊环通替达性隐较差牛，且县地块杀与城重市快益速干韵道有17足1m距离扒，昭族示性胞不强哪。项目给规划齿交通抬节点项目糊现状首唯一顽车行旁交通抬节点规划子道路现状财道路N规划哥地下基通道现状喉跨铁呀路桥一、源项目雾基本瓶情况30影响烤最大影响妙较大影响镰最小N改造坊后可冬加以昂利用皂景观昂资源对地洁块居貌住影助响极痒大轨砖道动月线地块艇景观巨、噪剑音分送析一、韵项目折基本篇情况31地块项商业逼价值连分析冠分析规划吧地下皱通道现状伟跨铁居路桥可规肠划商描业动哄线有现事状跨只铁路四桥及废规划暖地下套通道洗，但心距离酸二期线地块劳有一血定距战离，繁商业敌利用堡价值惕不大一、狠项目飞基本挖情况32因素研判规模适中外部配套不完善外部交通组织通达性差内部交通动线需规划地表农民房、厂区景观有，需改造噪音源无日照、通风良好地形规整总评价值中等，具备发展中高档次商住物业的潜质N二、伙地块窜总体户价值代研判33项目钱二期语定位闹与发岂展规回划报麦告物业榨发展福建议项目景定位发展舰方向市场疾分析项目桶分析目标鲜梳理34S优势W劣势规模社区，物业类型丰富，配套成熟紧邻火车站，交通便捷，多种出行选择二期地块规整，较利于规划短期内项目道路围观环境及可达性较差项目周边环境有待提高项目同类型产品竞争开发商品牌缺失O机会T威胁周边私房较多，刚性及改善性需求强烈，城市化进程加快，外来人口的安家置业需求增加区域内其它项目竞争宏观市场调控三、吗项目更价值箩体系差及项移目定眉位项目敲SW东OT舰分析1、图项斧目规瞒模较沟大,培整个小操作钞过程士讲求外“稳杀中求海快”去；2、灶项目挽紧邻望轨道脚交通穷线及案机场菌，噪按音影平响较总大，挣开发眯及销深售的础控制袭,建独议采扑用先铃景观兆后产牌品的含策略恒；3、箭深化体项目渔产品饼功能肚，对再应目粗标客钞户的价需要饭，并饲制造识差异氧点。35孝感菠首个咽——塘花园奥式的森原味抬欧陆惊风情垮社区1、愿树立枪旧城鹊改造缸标杆蜘，制鼻造区师域市畜场非口凡影随响力链；2、任规避遭项目满地块禁劣势鞭，以腿形象蕉演绎育及传膜播合秤理引祥导客惨户；3、切以合益适的芬产品芳，实慕现土漫地价皮值的辨最大雀化；4、潜差异右化的君产品究路线饼及形爱象概杯念，须实现握快速痰销售痛，迅骨速回易笼资灿金。四、廉项目辈发展妙方向项目字发展隙主题朗定位绑概念36项目底二期顷定位靠与发缠展规宇划报盼告物业蛋发展图建议项目匪定位发展姻方向市场燃分析项目刺分析目标戴梳理37二期狮拥有妻水景摆资源施，要挺充分秤利用碰临河横的自盛然资衔源做菌好景爷观社紧区规心划，倘打造数孝感鞭区域塞内独酱一无粱二的童河景洁住宅窜。本案凝项目律建议不在产灵品规侮划基课础上介，明四确建筒筑形茎态定逮位，吉切合需项目离打造辨花园差式的屡原味偏欧陆歪风情践社区针的主粪题，重点或突出谦自然悬河景水、生絮态、冶原味屿欧陆场风情货。社区戏品质岔差异愉化1建筑蒜风格泊差异位化2整个戏孝感照地区吃，由损于房培地市秧场的帜不成诞熟，迎建筑召形态摔杂乱似无章慕，没慕有明渣确的级风格各特征连，在稍市场罪上缺昆乏核掏心的钩竞争耳力。五、天项目丽定位动策略项目朽主题室定位肢诠释38在产石品形折象上扬应走丧高端却路线曲，即赶将能徐够体框现项寄目形阻象的蹈地方谢做足景功夫集，通既过提失供高遍性价妥比、半高附拆加值侨的产缩慧品促垂进销拔售。中高符档、惊高质青素的精湖品社怎区六、谎项目摆档次猪定位39都市舟新贵庙，城障市中灿产我们朴把他照们统慕称为把：七、呈目标云客户众定位孝南区循县、惕乡镇视公务融员，染行政唉，医鸽疗，叛经商迷者孝南遇区周粱边市拢、镇暴、乡掩客户丙，乡椅镇内怎农作双或经初营效到益的枕佼佼造者，死外地躬打工角返乡扮者孝感区公戏务员冶、教遇育/文化/卫生/运动/金融叫业/I仅T/墨/社会过服务搂业/交通/运输/仓储她等等灭企事题业单巡寿位中终坚阶识层40基于训项目介自身膛及市紧场竞厅争设计75奖-8骗0㎡紧凑跃型小榜二房者二厅婚（少滤量）域，舒瓦适型高的大疲两房迷两厅初的户桥型设横计成85－90㎡，可再以放想置在刺临规辩划路活一边吐，规布避噪袄音，规实现刚其他局户型街更大捞的价翼值；小三列房设双计为95畜-1眨05㎡紧凑曾三房星，且筒此类电户型银为市放场空国白点维；主力阳户型欧中三嘴房设氧置在11笔5-宽13晨0㎡，而财以“镰实用她型＋息舒适岸型”迹为主斗；配比旬一定劲比例慎的舒情适型雕四房蜓，面猪积区慈间在13逆5－14片5㎡，体巧现大堆户的兔居家孔生活矛，打岭造明遥星产纠品，累符合辉项目阅品质滥。八、鹊项目甲产品剪定位户型闻配比梯建议41户型建议面积建议（含赠送）房型建议面积比套数(套)配比策略二房二厅75－80平米2*2*1约9%约200现金流产品二房二厅85～90平米舒适性2*2*1约10%约220三房两厅95～105平米实用型3*2*1约36%约680110～130平米阔绰型3*2*2约37%约570明星产品四房户型135～145平米豪华型4*2*2约8%约110总计

100%1780

八、味项目董产品奏定位户型奶配比时建议本次棵户型醉配比拳未考相虑90段/7主0政策宅因素42项目坡二期乏定位扰与发此展规纠划报朝告物业胜发展翠建议项目五定位发展制方向市场汇分析项目惑分析目标版梳理43建筑园林商业泳及配武套建筑李风格平面箭户型附加棉值及教细节平面涛布局物业扇发展间建议物业婶管理44建筑园林商业姓及配景套建筑吼风格平面哨户型附加堪值及桃细节平面跟布局物业百发展筋建议物业侄管理45从用叨地指骄标来酱看本没项目扁的建效筑类克型由于判本项抓目整上体容唤积率泥为2.捧14，航遗空限现高区贴域（蚁多层类）占吸地较脂多，良从土脖地利卡用角叛度分透析，造二期左开发举强度牛必须焦大于2.育14，介洽于之间驱。最小适宜征实现卵的类夹型为找：小高遭层、毁高层从用趴地的涌规模淡来看堆本项扒目的秘建筑仁类型由于阀本项埋目的骑用地谷面积欧为70冰18迫5.笋3m细²，项加目最租适宜忌实现雕的类瓶型为津：中大但户型嗽的组鬼合搭林配从区互域楼扔盘来祥看本糊项目撑的建碎筑类匙型区域翠楼盘幼为了宿营造桥中庭鸽园林便，预档留更遵多的为景观岗绿化今空间祖，将呢建筑疯层数逗拔高纹，减户少建喇筑的额栋数嫌，所迈以项珍目建贸筑类衣型应岭以小高脉层、圆高层为主姑。一、旦项目盏物业怜类型贸分析注：刊项目伏二期抛开发寨强度窝需地娘块总剧体统骆筹考如虑46从土矮地价预值最医优实腹现角断度选鞋择本寺项目旬物业贞开发刘类型【规暖划设冤计参堂照标围准】独立别墅双拼别墅叠加别墅多层小高层高层A≤0.25●○0.25＜B≤0.7●●○○0.7＜C≤1.0○○●●1.0＜D≤1.6●●●1.6＜E≤2.0○●●2.0＜E≤3.0●●一、桃项目精物业汇类型板分析47物业组合单体层数开发类型分析全多层产品11F多层与高层过渡产品能不能达到预期开发强度项目整体土地开发强度及经济效益受影响全高层产品16-18F最大强度开发地块西侧、西南侧多层间距因素建安成本、得分率因素从土唉地价拾值最侨优实云现角别度选冬择本俭项目鹿物业况开发宇类型一、丘项目售物业维类型旱分析48高层小高鸦层商业杨配套整体销规划瞎设计留要求践：在开须发层盒次、缴规划勇布局护、建竹筑等均设计去水平食上均敢高于笑区域海目前船在售麦楼盘斥，要类新颖净、差瞒异化穿；力求巾把项润目打催造成搂旧城岗改造押的的凯示范冻工程校，提改升片毛区的抬城市岩形象辰；二、眯项目碎物业欧类型版定位+晓+49由住误宅围流合构迎成一挎个院纤落，袭空间虫领域壮感较宿强，酒有利删于地肥块中吐心空得间及永园林肾展示快效应臭；点板馋结合腔，尽栗量做客到南醒北通秧透用满栏容积猴率，器适当似降低功建筑守密度棋；注重料小区董规划掩布局扫的层纸次感罗与梯杀度感临设计妇，实削现和挥谐系刮统一魔致；临排肢水走肺廊设巧置多哄层，返临轨叮道交韵通线平设置近高层覆，最希大程缓度展剥示及烟规避呢周边断环境梦影响;根据鸡资源正分配茧，合虚理布崭置房肯型；注重愤建筑斧单体偏体形钥系数吊，满该足节末能环妄保相奇关规辅范要遗求；社区脆设置钟环形励车道临，车掀行出象入口贡与规班划道膊路合挥理衔搞接；设置橡适量疫底层游商业旬作为厘社区竿配套不。三、覆物业领平面路布局津建议50建筑园林商业督及配异套建筑紧风格平面溪户型附加泄值及鼻细节平面夫布局物业掌发展安建议物业旺管理51【案例械一远万科哗运河践东一志号】现代麦简约判建筑砍风格驰，以暗丢红、横灰色袜颜色绪穿插矛及结逆合立疮面造滴型的愁变化怒。板式购结构攻、半哀围合贞式建胸筑、商约2剥00予米宽绸阔楼介距，营造界动感剑的城损市天败际线一、异建筑删风格技/外谣立面滤参考水案例少一52注重殖小区腊规划翻布局沈的层喂次感钢与梯挽度感削设计室，实麦现和背谐、析系统之、一纱致。53【园佩林打偏造—运中心杨亲水新园林身】54通过展建筑剑立面肿颜色川及造挪型的令变化繁实现倒建筑堡空间用的变体化，喘富有虫立体孤感、惊层次丸感和东现代歇感点式插结构股，景阀观均乳好，适建筑要布局锄更为秒灵活屈，空螺间结坦构更瓶为灵隶活，丝式亲和啊社区押的营摘造方鼠式【案例贵二召百悦除尚城】包豪扑斯建扭筑风烦格二、杰建筑悲风格楚/外乳立面趟参考武案例躲二55【园趋林打卫造】—缘疯起于暴德国否魏玛删公园礼的建筹筑与狼园林津，人扰文、睬生态喷、休岭闲、秘浪漫56【园贫林打表造】四大少主题慎园林围：太阳畜能的舒院子此、纯房诚净水牧的院滋子、槽叶绿蚁素的谦院子泥、负蝇离子晴的院米子，笑园林获水景达完美乎演绎57【长城源世家】总占垦地面厕积:遍68轨00项0平厌方米建筑来面积宣：1蒸36可00呢0平买方米建筑贯类别殃：小郑高层吊、高兴层半围母合式谢布局立面疼设计仇以现赔代建东筑风砖格，蜡设计名追求谨立面猴色彩效的变茅化。条通过巴立面催材料脸，颜费色的种变化茄，形贩成现温代风割格鲜瓦明的笋立面殿风格三、塑建筑泳风格遥/外拖立面更参考固案例法三欧陆践风情58产品圆性价床比挖衫掘内庭秆院露台凸窗客餐充厅、屯主卧届南北凶通透户型滚舒适啦性提择升夹层裤空间入户霜花园可变粗空间户型属功能恳弹性宽厅究设计功能愉空间牙预留双主瓜卧主卧获套户型湿功能浩细化饼加强高厅倍（4亡.5狱米，膀3.宗9米鬼）设塔计多面斯采光免空间四、蚊产品筒附加岁值提暖升及去细节序设计59户型导设计阴建议四、句产品壁附加匆值提与升及豪细节弦设计60户型逐设计怕建议四、教产品喉附加谋值提竟升及胳细节历设计61户型赏功能傍弹性元：弹别性空计间预腐留说明厘：预好留户匪型的智功能斑弹性金。让拘客户文有更片多的辞想象失空间菊，根购据自亚己需屠要决锡定功想能的宅分配承。餐厅改次卧或书房花园改餐厅可将入户花园隔成一个开敞的书房或和室（注：甚至有6米高的入户花园，可随意隔成两层）内庭牧院可侦改成店一书索房62户型零舒适笼性提躺升：率南北仔通透客厅挥餐厅失南北宁通透客厅闷餐厅践、主袖卧南悔北通阅透说明赠：在稍三房替及以礼上的杆户型表比较脖常见轮，也喊是其升舒适糠性的菠基本月条件肥。四、菊产品毒附加奋值提模升及烧细节紫设计63户型封舒适防性提呆升：采多面嗓采光说明亚：最劈燕大化招采光术面和勺观景毅面，讨适用责于有穴较好枕外部煮景观行资源酱的情倡况。27权0度束观景学凸窗超大贸露台64建筑园林商业柱及配烤套建筑拜风格平面醋户型附加爸值及音细节平面隔布局物业趴发展迷建议物业挺管理65保安积亭照明网球狡场多重狗绿植有机资组织化行为前，方最便多冷样化绞的人偷群活光动。一、裹园林户细部维建议66一、治园林缺细部咱建议细水小品细水小品趣味小品形象墙游泳池社区健生67一、狂园林模细部栗建议68建筑园林商业男及配搜套建筑赏风格平面钱户型附加众值及肢细节平面塘布局物业牙发展锅建议物业恶管理69各类亏商业苏中心馒的典亲型主释力租封户及梅相应弃商业淋形态类别社区配套商业社区商业（周边）区域性商业市级商业业态微型超市餐馆美容院干洗店快餐店医疗室超市药店百货商场餐馆家具店五金商店汽车美容店酒吧音像租赁店银行超市大型优惠商店大型百货商店家具店体育用品店药店办公用品店电影院大型百货商店时装店大型影城娱乐中心饮食街大型专卖店大型优惠商店服务半径600-1000米1000-2000米2000-3000米5000米以上规模300-10000平米30000平米50000-60000平米100000平米以上一、稠项目腊商业艰发展吊方向70根据你类比演社区烈商业销规划炮指标映：商森业规棕模比鹅0.相02现7骨：1商业躺面积敲：住痛宅面撇积小区栽配套S=疼32咏83悦m2二期壳商业筛总规踢模S递=5把00之0m2(上辅限)二、体项目芬商业腊体量炎建议项目庭限定库条件项目君周边喉自建经房多,形象赚差、延展示俯面不仰够、其昭示论性不姥强、培消费递不足71发展模式优势劣势纯家居专业市场主题性强存在市场需求具有一定的市场前景商业与住宅匹配度不高业态过于单一主题餐饮休闲街主题性强满足社区及周边居民的消费需求