深圳观澜湖销售总结

2007年观澜湖项目总结中原地产（深圳）观澜事业部2观澜湖佣金收入观澜湖项目介绍观澜湖成功经验分享中原观澜湖项目团队结构3观澜湖佣金收入观澜湖项目中原成交收佣一览表项目销售总额（元）已结佣（元）未结佣（元）销售面积（平方米）销售套数翡翠湾1,249,078,90925,109,1771,193,81831,831.82132大宅810,621,79113,348,1071,852,40020,172.9832黄金岭85,903,496

佣金含在大宅里2,058.166上堤621,797,0744,656,2743,582,55720,555.68169长堤1,539,725,73119,325,736929,00046,280.29175合计43.1亿6243.9万755.8万12.1万514注：以上数据统计截至2007年12月20日4观澜湖佣金收入观澜湖项目介绍观澜湖成功经验分享中原观澜湖项目团队结构5观澜湖——一个世界的概念6

世界第一大球会：成立于1992年，总占地面积20平方公里,由香港骏豪集团投资管理。香港骏豪集团把世界高尔夫传统带入中国，先后邀请12位天皇巨星设计216洞12大球场，斥资50亿港币打造世界级高尔夫球场及会所配套，是目前全球最大也是唯一汇聚五大洲球场风格的高尔夫球会，也因此于2004年5月荣膺“吉尼斯世界第一大球会”。

南中国首席别墅生活社区：自97年观澜湖首次推出晓峰居别墅以来，经过近十余年的发展，观澜湖地产已经奠定其作为顶级物业开发商的业内地位。连续创造翡翠湾（开盘销售额10亿），长堤（开盘销售额12亿），凤凰卫视会馆（单栋成交额1亿）等系列产品的巨大成功及强大社会影响力，成为目前最专业、最大的顶级物业专业地产开发商。观澜湖地产以卓越的品质、规划及管理，已经成为具有国际经典的南中国首席国际别墅生活社区。为崇尚高尔夫文化的国际国内精英人士创造了与自然相融合的生活环境，体现居住、度假、运动、商务、休闲与高尔夫文化的完美结合。

全球度假胜地：观澜湖拥有着全球最大的高尔夫会所，全国唯一以高尔夫为主题的五星级骏豪酒店、亚洲第一大51片网球场、亚洲地区最早最资深的国际高球教父大卫利百特高尔夫学院、由外籍专业人事管理的水疗中心、亚洲最大的高尔夫专卖店、以及高尚高尔夫物业项目观澜高尔夫豪宅，商务运动渡假等配套设施，12年来持续投入，不断超越，荣获了“鹏城十景”及中国最高等级AAAA旅游区等荣誉称号，在2005年被世界高尔夫旅游协会评为“全球高尔夫旅游度假圣地”。中国的另一个奇迹7观澜湖品牌荣誉榜观澜湖高尔夫大宅获2005宾利国际地产奖之“世界最佳国际高尔夫地产奖”和“中国最佳地产发展奖”

2005年12月荣获世界高尔夫旅游协会颁发的“全球高尔夫旅游度假圣地”2006年8月观澜湖成为世界唯一一个连续12年承办高尔夫世界杯的高尔夫球会2006年凭借翡翠湾、长堤的良好销售业绩，连续两次打破中国各项别墅销售记录欧洲货币"富豪之选"调查评选之"富豪最青睐高尔夫球会"《亚洲高尔夫月刊》2004年度奖项《高球文摘》(香港版)"2005年最佳高尔夫大赏"大奖英国《高尔夫世界》"100个顶级球场"《新营销》杂志"年度最佳体育营销奖"2005中国高尔夫大赏亚洲财经杂志《Asiamoney》(亚洲货币)2006旅游奖亚洲最佳高尔夫球会荣获第二届中国酒店"金枕头"奖"2005年度'中国最受欢迎商务度假酒店'特别奖"2005年《商旅》"中国最佳高尔夫酒店"观澜湖高尔夫球会获得全球高尔夫旅游大赏“最佳高尔夫旅游度假酒店”称号8荣耀之一：1000位亿万富豪的选择南中国富豪集中度最高的别墅区国际高尔夫顶级赛事最多的别墅区具有极大升值空间的中国高尔夫别墅区南中国规模最大、配套最全、最成熟的别墅区获国际大奖最多的别墅区国际知名度最高的的中国别墅区显赫世家，皇家风范9荣耀之二：政府法定永久生态控制区深圳市基本生态控制线管理规定：基本生态控制线是指深圳市人民政府（以下简称市政府）批准公布的生态保护范围界线。基本生态控制线一经划定，将严格控制其范围内的各项开发及土地利用行为。除重大道路交通设施、市政公用设施、旅游设施和公园绿地外，将禁止在控制线范围内进行建设。观澜湖12万平米绿地政府遥感监控10荣耀姨之三黄：世苗界第鹊一大故高尔映夫球讽会Mi章ss瞧io锣n熄H霜il雪ls邀请12位高加尔夫扇天皇涝巨星纸前所如未有久地设奖计十顾二个睛世界盐锦标洲级球麦场，伞以21柳6洞的缴规模愉，被乳吉尼者斯评晒选为拦世界俭第一绝大高接尔夫恶球会11球场赠的12位设感计师挥美国虏的杰醉克尼咳克劳尚斯、显英国肃的尼沙克费质度、晒日本迅的尾程崎将仗司、难南非指的恩酱尼艾滑斯、桐斐济害的维堆杰圣稳尔、骆澳大退利亚干的格搏诺曼助、美予国的伪大卫逢杜瓦翁尔、右大卫籍利百胳特、祥西班赔牙的淡奥拉毒沙宝墓、以租及来刮自瑞筑典的亚女球党王安枣妮卡两索伦旬斯坦慕等，圣全部盼是当惧今世属界高抬坛战铺绩彪益炳，滴标新稠立意喘的天醉皇巨脆星。辽在当怖今世何界财消富收渗入位逆居前20名的“高球虚豪门”中，残有11位与坡观澜蹲湖结宁缘。瞒其中炎有6位是泉观澜俘湖球率场的葛设计安师，回还有5位顶范级球早手到汗观澜耽湖访滑问或煮参加肯国际颗比赛些。迄今讯为止茎，观旦澜湖应已经桨举行扬了逾30次国版际大载赛和贩国际惠巨星否到访吊活动技。包自括19馆95年高狐尔夫顺世界湖杯，20坊01年11月邀学请泰承格·伍兹垒首访线中国我，20新02年发控起创者办亚印洲的“莱德绒杯”——朝王储杯亚蹈日职纵业高谅尔夫扔对抗耻赛，勤以及20励06年举所办的戒友好幼杯。未来筒，观押澜湖代将连成续12年承含办高奸尔夫浙世界慰杯，洒推动沾世界搜高尔卸夫运鄙动的导发展敢。观澜腔湖高源尔夫炊球会12大球艳场12成为投观澜园湖业低主后剂，将辜成为骆观澜炮湖会窄员。衬观澜灶湖高智尔夫至球会展现与酿分布谣於世等界各呜地17家世扭界著饮名高刮尔夫阅球会扑签署动了互稍惠或惭联合君球会厅协议梢。为巴观澜猴湖的造尊贵挖会员利，提熊供赴奶全球爽顶级铃高尔唐夫球旷会旅馆游及伍打球情的机烧会。刊同时瓣也令斩对方族球会醒的会夸员充触分感英受观始澜湖21淡6洞的忙挑战残乐趣偷及国删际化郑的专束业服稠务。尊享17家世页界顶胸级球歉会贵愉宾礼葱遇Ha据rt河l德Li岁fe继R陵es苗or施t所在症地区:德国/淹Ba孟d怀Gr梯ie北sb卡ac五h主要批特点:欧洲雀及德主国排栏名第岛一的愧高尔瘦夫球晨会，绞拥有目世界令上最沫大的商高球盖学校刺，所堂在城税市Ba郊d阿Gr销ie爪sb思ac赵h是德旦国的认宗教禁及艺逆术胜鸟地。La俯ke黄H望il弄ls扛C爹ou奇nt预ry批C碍lu苗b所在粱地区:韩国/龙仁万主要乞特点:被高怎尔夫列杂志迁评为疼最好泛的十屈个私猾人球糟会之厨一。Ce花lt玩ic温M铅an句or责R胃es消or搜t所在柴地区:英国桑威尔醋士/沈Ne霉w山Po堡rt主要连特点:威尔述士公坐开赛群的发妇源地贯，20肿10年莱犁德盃易场地Pa芦ri熄s罚In恼te删rn巡寿at梅io锄na膜l谱Go煌lf因C挤lu较b所在质地区:法国/巴黎能主要胁特点:球王略尼克拣劳斯钳在法左国设绸计的搬唯一聚的一塔个球死场，叹曾举款办过站欧巡呈赛法浇国女巡寿子公们开赛掩，是慰巴黎访区最沃高质征量的允球场驴。Wi烦nd上so权r雪Go巾lf狐H羞ot骑el脏&渐C堪ou让nt虑ry到C踩lu席b所在真国家:肯尼订亚/内罗远毕某主些要特盛点:球场距海拔60敏00英尺汇，气弃候几抱近完戚美，犹空气你密度吊较低锻，有腊利于莲产生件更好渠的击勺球效仅果球场射周围聚有茂贪密的贼原始葵森林茫，阿惧拉伯炎咖啡将种植指园及葛鲜花碧种植蹈园各泥种野气生生失物与泛鸟类鹊得以辱生存翠繁衍绢，人狱类与凭动植斧物和炮谐共浴存部分启观澜刑湖互递惠球胀场：13荣耀俗之四伯：垄离断12年高惠尔夫龙世界谣杯赛20彼06年9月，PG胞A国际形联盟枣宣布常观澜版湖球叙会从20洪07～20嘉18年连叮续12年承梳办高碗尔夫校世界鞠杯英格萍兰当是地时桌间07年1月30日，标世界猫著名容手表狗制造摊商欧妄米茄些公司何宣布舰以12亿元洒为代赔价，令成为隐观澜摧湖世凡界杯唇冠名匙赞助滑商14高尔迁夫世虽界杯捕背景冷：历史-成立驼于19纳53年，踩观澜巩湖球久会曾田于19催95年在扁亚洲肃第一赞次承耍办该视项赛邮事20惯07年高池尔夫袭世界猛杯即亏将于峰观澜验湖高仰尔夫恒球会同连续袄举办12年，谁目标瓶于中俯国举屯办至20盏30年这是惊亚洲罗地区委内所喉能得傻到最跳大的叉商业愿赞助变商机最高章的高猛尔夫济团队逆比赛独奖金址由20勒07年的50氧0万美摊金,每年绪递增愤至20庭10年70比0万美舞金欧米裕茄将赶会连途续赞套助12年，贩赞助批金额页为12亿，皆并且滴以再备赞助12年为炕目标Om槐eg略a庭Mi译ss固io逃n膝Hi晴ll恒s竿Wo灾rl免d久Cu感p欧米遍茄观响澜湖针高尔身夫世慰界杯15日期:网20杀07年11月22～25日共28国家钞参赛精，每歇个国洪家选主取世凯界排蓄名前马两位某的高斑尔夫凭选手已代表旱国家型出赛比赛巴将有14肉0余个涉国家鉴现场钟全程删转播高尔踏夫世柱界杯层是亚谢洲唯案一被训世界延六大待巡回荷赛组翻织承项认的坡比赛外围分赛将锣在亚浩洲及造欧洲骑举行辫，中斑国将抬独立提举行地外围乳赛，粥以选必出代榨表中规国的死球手国际促联盟PG焰A欧洲否巡回盛赛，膊欧米祖茄及穿观澜佳湖已销落实予邀请笨世界独顶尖骆球手虑参与著名正选手枣有：1.祥J惠ac望k搜Ni钳ck神la袄us丝式/筐A族rn杂ol绕d碑Pa慨lm跟er2.减B棒en牧H财og恩an齿/朗S色am咸S咽ne沈ad3.启E销rn教ie俗E荡ls渔/洗R郊et志ie乐f嘉Go巨os出en4.叼T饶ig波er宁W膊oo叔ds狐/凳D榨av铃id太D裕uv反al高尔幅夫世炼界杯言形式短：Om王eg逗a品Mi圣ss阳io骑n快Hi胖ll腾s涝Wo仆rl阅d填Cu辣p欧米箱茄观名澜湖虽高尔政夫世合界杯16荣耀韵之五然：绝钻佳景库观、宋环境12年精壳心营弦造20平方近公里冬原生胶园林一个肚现代尺社会碑的生稍态居袜住奇戚迹17荣耀快之六俭：国素际人席文社策区聚诸人杰惠、融近天下世界绝第一淹高尔鹅夫球趋手泰格锹．伍印兹我已烘经听垄过许屿多关探于观财澜湖磁高尔默夫球俩会的演美好做传说萄，在班这里垫我感停受到箩了那玻些传该说都玻是事才实。世界磁体育猫产业也著名绳人士洛杉铁矶奥疏运会念组委论会主肃席喘尤伯参罗斯我在恳美国异有很刮好的慌球场族，但旅我没摩有想风到，查在中剧国有石一个超世界霸最大惰的高期尔夫皇球场僚。美国弓前总涌统境乔治瓦．布市什观澜怖湖取户得的暂成就屈实在牢是令潜我感芝到振落奋，某我衷德心盼塑望能障有机找会亲锅自到湾观澜典湖看祖一看萌。世界遍首席努钢琴台演奏微家残、观俱澜湖语国际识荣誉起大使郎朗很荣蹦幸成册为观距澜湖岔的国污际荣廉誉大雕使。等我希抓望能福够用哭中国崖人在灾音乐红和高湖尔夫王领域陵的成评就来让打动罚世界。12年来蛇，国粒际政愿经要优人频咱繁到邪访观述澜湖呆，在债这里杯形成确一个考影响爸力中园心，启成为穴南中郑国的末国际杜社交跌平台观澜皆湖国锈际荣撞誉大蛋使20虑02年观适澜湖峰伍兹具邀请宫赛首特访中缸国18亚洲庸最大循网球诊中心（51块网远球场痒）有外屯籍专颠家管污理的观澜烟湖国刮际顶队级时甩尚SP例A中国楼首家朝大卫纠利百恢特高尔痒夫学脑院荣耀等之七碎：50亿港俱币奢次侈配捷套世界是最大厚高尔健夫会齿所19国家碗宏观笼调控锦收缩乔土地剑政策冠，严蚊控别演墅供症应时间政策法规文件名称政府部门关键词03年9月《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》国土资源部停止申请别墅用地03年11月《采取措施落实严格保护耕地制度的通知》国土资源部一律停批高尔夫、别墅用地04年1月《国务院办公厅关于暂停新建高尔夫球场的通知》国务院办公厅停止新准，清理已建高尔夫项目06年5月《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》国土资源部坚决执行停止别墅开发06年12月《关于发布实施<限制用地项目目录（2006年本）>和<禁止用地项目目录（2006年本）>的通知》国土资源部国发改委明令禁止别墅类房地产开发、、高尔夫球场项目20活地糟别墅包开发敬模式霜决定陕物业狮升值螺空间别墅鹅价值岸的两蒜大核邪心要吓素：一、丙要最旁大限咱度地椅体现鸭居住若者对缩慧稀缺瞧景观总资源往的独姿占性问；二、昼要保长证别矿墅所茂处土壶地的何不断锋升值奸。传统认的掠天夺式各别墅脚开发李模式驳存在烂严重包弊端膛：发展在商在担楼盘脚销售拍完毕弱后即挽迅速宾退出帝，从励而既席无法是保证先土地仰在持剪续经辜营下养的稳怠步升顾值，挑也无执法确锦保别注墅所觉享受遍景观律资源百的永价续性庸。由于锻缺乏睁强有脉力的灯保障深，许誓多别毕墅物奇业的露美丽沙景观岁都被孤后续吵楼盘虫所占明据，杰居住租者每谁天面膊对的以只是词几堵桃乏味汁压抑蹦的高拌墙，似别墅乖对稀倒缺景通观的大独占味性被原轻松脂剥夺落，其文市场舒价值耕也直添线下姓降……土地矮能否裙升值孕最终怜取决魂于这乔片土俗地是牙否具辟备鲜谦活的衰生命饺力！观澜领湖认鞠为：土地移作为巾一种万经济丑价值验的载宪体，血它的们生命辉力决押定了幅价值牢的大精小。益只有召在持违续经面营并映不断耀追加啦投资衣的前伯提下什，才告能一妈直不稠断的纺提升耻土地咸价值剖。过去12年，齐观澜匆湖持醒续投启入50亿港堂币打索造社炉区环卸境与哥配套走，使粮观澜资湖成桑为珠预三角滚唯一昏被纳葛入基丹本生定态控旧制线继内的救别墅兵板块穷，所丝式有景随观均膏受到童相关吨部门请严格巴保护脏，稀伍缺景浑观得碰以永警久保贝存。未来邮，观仍澜湖旅将连肿续12年承桥办高唉尔夫压世界服杯，捡将用响永续洽的经祝营理岔念来谈创造腹更高妥的物乖业价乡丰值！留使观摇澜湖趁成为滨一块勺生生字不息慈的鲜井活土对地！21强大号的升宿值前景连续12年顶拉级赛校事支完持，¼世纪振持续河无限面升值据国桂际高也尔夫镜组织(N纸GF动)报道耍，在兔美国亿，能授够看重到球呜道的蜜住宅斜非常宁受欢舌迎，售价圾比一沉般住独宅高绣出3到4倍。2223真正原的世汁界级恒别墅2420划06年凤抹凰卫合视亿废元购忽入观宪澜湖触楼王20佳06年8月香良港凤倾凰卫闹视宣郊布与转深圳泽骏豪健集团竿签订涨为期齿五年座的战筹略合即作协疼议，食并斥98皆04万港阅币巨艇资购守下观狮澜湖谣高尔罢夫大裹宅蔓羊菲亚汗区建童筑面北积为15什00治㎡的E3栋别集墅楼凭王，赶折合摊人民尊币达1.触00揭98亿元岩，从剃而催墓生了因珠三课角首俊栋亿撒元别桶墅的惊横空质出世础！25雍容拜华贵子的别落墅建狼筑意大嘴利建违筑以费其精乖细、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452.88㎡

室外赠送花园448㎡360㎡观澜再湖长茎堤优街势5—潜1：4超高架赠送惨面积41观澜母湖长别堤产舅品优吧势6—双首天层设馅计42观澜水湖长雁堤优踩势7—私家锡独立通花园彻、泳胳池4344每60卷00平米浅绿地丧，只弊建一欺栋别栏墅！45翡翠铺湾整寄体规竖划翡翠汽湾占地秒面积壶：10峡0万平稀方米总建差筑面碎积：4.夺8万平糊方米0.虽04扒8超低荣密度百万趟平米奔绿地裙仅规泊划15委6栋别腿墅；平均籍每60饶00平米广绿地献只建衬一栋渴别墅穴！46翡翠害湾景肠区规百划效众果图66江.4万平君米的俯高尔声夫球呜场、9万平冲米的拐翡翠乖峰业它主公秧园、2万平族米的持怡翠遇湖、9千平翅米的央叠翠处湖，12万平绪米的酸业主揉休闲马园林红，4.西8万平份米的青别墅草用地翡翠磨湾百万浸平米用地泥规划萄说明4717济4户业馋主可刻尽情庙享受乐山、还湖、岸球道邀三重西绝佳埋风景本，将惧别墅缓物业仍对景嚷观资碰源的锄独占担性发腿挥到伴了极声至！48翡翠慕山下严、叠昆翠湖奥边，余山湖乡丰美景虎绝色49L型戶席型（一洞期39户）建筑踩面积：28芝8㎡，实厚际使名用面践积：78凤0㎡，另外板赠送香约36撞0㎡猾——圆18亦00膊㎡的超大城私家砍花园主要房间都有阳台塔或露千台，并沿用大秒宅的经典中轴对疤称设畜计，一层高4.峡2米，如二层高3.涂6米，炮空间体谣验轩浑昂高榆阔50M型戶解型（一鲜期26户）建筑属面积：19桥8㎡，实柜际使龙用面滨积：50爽0㎡另赠润送约37虾0㎡戒——万15市00垦㎡的超大奇私家想花园51居上咱堤-享天乳下52观澜厕湖盆上堤纯粹蛾属于远自己牵的世摄界53有一输个世店界这里袋没有麦城市酱的压刷抑，竭只有碑满怀根的悠限闲这里斥没有表繁华兰的喧萄嚣，卧只有唇思想峡的静锻谧这里翠没有柔终日睛的奔新忙，归只有查随心汁的从著容这个墙纯粹竟的世王界，固在您古的心妻中，增也在恒观澜佛湖观澜渐湖·上堤侮，世哭界第播一大省球会秤中的据休憩理港湾观澜丛湖召上堤纯粹伤心栏灵之塞旅54上堤长堤观澜霉湖上组堤规鄙划项目坑基本填概况:用地卡面积滤：箩约7.价9万㎡建筑雨面积拢：国约3万㎡中心咽湖面违积：而约65豪00宗㎡泳池盾面积汁：瓜约10烫00道㎡户型跪为:别墅/叠墅/洋房北空中别墅（叠墅）别墅洋房55别墅象（24套）建筑例面积:约20睡3-手20瓣6平方挎米赠送活面积:约30钞0平方秤米半月槐型空帜间规土划，谅确保姐每户乏都面限向中君央花校园每户牛均享开私家妨泳池拜及花太园每户炸拥有疲超过30感0㎡额外况别墅辛生活翅空间特有拾户内穗独立骨停车突位56空中绞别墅/叠墅分（40套）建筑倘面积:约18绩0㎡赠送后面积:约60㎡独创50蚕㎡超大丸空中励花园那及空景中泳灶池设冶计6.共6米层奶高客延厅，愚开扬饭尺度碌尊显系不凡纠气度全通事透板阻式设参计，方每个签空间淹都拥跌有清钟新空颜气及面充足效采光57洋房钥（16鹿0套）建筑河面积:约10井5-久10击7平观澜任湖首翼个全作酒店尿式服仗务公存寓独有傻观光陕旋转朋走廊香，18配0度欣爷赏美段景全通车透板狂式设蚕计，睡每个销空间味都拥浊有清狮新空谅气及纤充足鲜采光58上堤击夏威旗夷主俗题园穷林及府业主秆私享杏泳池20000万㎡度假休闲的夏威夷风情园林，5000㎡主题景观湖及1000㎡私家游泳池，让人恍惚置身异国悠闲度假空间主题园林设有滨水休闲走廊、瑜珈广场、水舞广场、大型喷泉、水雾等休闲设施59在世郊界第坑一大飞球会樱享受寺无与半伦比堂的高踏尔夫斑生活上堤房诚客户笋将获帖赠观所澜湖显球会少会籍谱一个60一、炎服务娇理念砍：1、提妻供五誓星级江酒店翻式的勒服务2、提艘供公荷寓式搬的管丽理3、总叹裁助傻理级舱服务长专员二、仗基础冰服务剧内容愈：野三睁、服暑务设培施:四、塌商务闪及礼忆宾服脑务1、保斑安服递务1、全峡天经杨营的办咖啡预及小迈酒吧1、商膝务服桨务2、家绝政服逐务2、设渐施完玻备的骨健身宅房副（提肝供举贺办会飘议的培相关申软硬债件服骗务）3、洗群衣服文务3、业翠主专子享的搭室外化泳池2、礼揪宾服砌务4、儿藏童看劲护服盟务4、会递所设元接待算咨询樱专线换及接惊待人打员5、区座内班妄车服肢务5、每赌户一模个免偶费停多车场6、度挠假托碰管服包务6、会棒所设费置无塌线高关速宽阴带上度网服宏务7、代豪定服傅务上堤限五星链级酒关店服筒务61国际恐设计退大师筒梁景种华两过款经咽典设锋计风择格洋房茶付送静全套粒豪华按装修部分握家私都品牌押：意大抛利SM蛛EG冰箱叮；意大姜利SM交EG抽油炊烟机款；意大醉利SM客EG煤气莫炉；意大哗利SM伴EG消毒乒碗柜浪；伊莱梳克斯孝热水辆器；美国Ko就lh们er返Ko森lh车er浴缸从；全屋宪装配法“海碌尔”栽分体浙空调疮；装配委“安弄居宝晶”可裙视安困保型李彩色靠对讲遭机6263观澜祸湖佣伞金收果入观澜颂湖项齐目介拐绍观澜马湖成没功经例验分脆享中原师观澜乖湖项册目团芹队结构64一、挥世界神第一窜大球六会面迫临的冒地产婚难题65世界贫第一舰大球捉会面惰临的治地产蹄困境1、在性持续僻投入坊了50兵00万广技告费因后，12惕9套观绝澜湖价大宅24个月叼仅销口售31套2、销爽售速筒度滞秋后，钞严重控影响五了后被期大亲宅产护品的级开发双与入盈市3、虽阅然20占06年4月，欣翡翠描湾别动墅开副盘取刑得成那功，树但观微澜湖茂大宅阳依然剥无法裹取得具突破劈燕，大窄宅销闻售被币一度键被行袍业形洲容为“不挠可完陶成的够任务家”6620乳06年4月8日翡翠重湾开踩盘成黄功67时间成交单价成交早量04译.404.804.1205.405.805.1206.606.806.10１套２套３套４套５套１万２万３万４万5万6万3.困42-偏32.晕03.些3成交槐单位苹主力需总价浅：12埋00蓄-2响80磨0万/套24个月奋销售31套观澜运湖大冶宅成断交分升析50哭00万广铅告投荷入始终向无法弟取得哑突破4.守368二、坦观澜呆湖销逃售面眼临的昼问题69项目零面临累的问因题1:区位1、项红目位孩于深你圳关朽外区羽域，住地理射位置漆偏僻口，交小通不胜便2、区酸位整罢体形优象较馋差，辱周边脖为工摊业、哑物流太规划箭用地济，非瓣深圳父地产额热点题区域3、观羡澜湖在所在锡区域无没有炊其它姑地产贱项目售，项受目及篇项目截所在朴区域啦无市拘场认萄知度7071项目古面临裹的问轰题2:市场可形象3、项方目前锅期推渔广仅蹦以“漠面积胖大”添、“哭豪气殊”、蔑“高狐尔夫镜景观动”作耽为主僚要卖笼点，破无法钻真正榨有效写推广泄及差肯异化昂宣传1、发叶展商敲“骏浙豪集舟团”撑及“树观澜甘湖”奶品牌青在地月产市受场尚脸未建窃立知明名度是及品隔牌2、项双目前假期以究“私策家中岭央公子园”啦、“仰黄金捷岭”圾、“块私家慰果岭育”等档多个钳不同需项目塔名称惯进入倚市场扭，市低场无粮法区睬别不博同产赛品的顺差别威及卖街点727374A、在贪项目牛及区誓位尚弹未成路熟及奴得到绞市场妖认可胶时,产品毫面积莫过大,从而唤导致恢总价臂过高苏，客挡户面群窄B、产堆品类幕型单缘瑞一，倚只是疼面积炸上作毁简单受的变淋化，夜产品肾功能循、景膝观、豆立面别、服胸务均厦无太雪大差薪别C、产暮品总影量过诞大，朵难以钩形成介稀缺占局面项目货面临抖的问案题3:产品违设计75产品脾规划76C型别送墅建筑理面积70碧1㎡实际善室内命面积12涌98宾㎡（不断包括啦赠送冰的花匠园面隆积）77观澜补湖大恐宅户帆型数棉量统柳计户型每户建筑面积实际室内使用面积栋数销售栋数剩余栋数A438895.0413103B6001050.2120416C7001298.78752055D8721961.611688E15282629.50523合计129448578A、项稍目推攻售没父有整沟体策粪略，症先推钓超大寄面积辜单位此，项及目一辰开始爹便陷偶入“米滞销川”局元面B、价喘格与著户型玻面积埋没有依做相施应调畜整配构合C、在虎没有县成交司基础命上及寺项目财对比歼情况备下，微人为脊的过准快提稍升价立格，油导致杜前期棋积累估客户搅成交愉率低笑，市如场难岭以接何受项目穗面临戴的问织题4:项目骄推售巷及价辛格策淘略79长堤A、B户型摩（双怒拼别吊墅）观澜哭湖大惹宅B、C户型观澜抖湖大愁宅A户型单价峰：3.广6-寄4万总价:3万50今0万以译上单价衬：万总价:2歪00稀0-肚35医00万单价口：万总价:1啦50勤0-链20链00万单价陪：万总价:6拢00巷-8蚁00万翡翠宜湾长堤AA户型面临吩同时辰销售捎三类为产品不同熄类型企产品价格奏重叠蛾严重观澜诊湖大牛宅D、E户型80时间成交单价成交温量04弱.404.804.1205.405.805.1206.606.806.10１套２套３套４套５套１万２万３万４万5万6万3.亲42-摘32.学03.召3成交浙单位脉主力缎总价应：12墨00监-2因80途0万/套24个月枪销售31套观澜扇湖大苦宅成喂交分置析50娘00万广然告投时入始终锯无法斥取得收突破4.久3单价、总价提升约35-40%811、项订目前西期选修择高兽尔夫怨会员博，尤梁其是析香港艇高尔所夫会僚员作宏为主承要突裕破口3、在勺产品猛设计物及推碑广方切面均妹忽略香了深胶圳本将土市却场的雷需求项目痛面临掌的问轮题5:目标林市场张选择2、选化择香侍港作鸟为主杏要市沃场，喇以离箩岸外须销作插为主梅要销待售手袜段4、没已有专诉业的横地产虫销售恼团队央来负送责项塘目销赠售工屈作82三、辩我们裹采取敞的解犬决措钥施83客户购买用途图例客户获知途径图例客户最认可因素图例诚意将客户购买泛用途市场排客户22只%三级鼓市场15歼%老客连户60吹%以上媒体谢传播81迈%以上大环抛境和翅球会并品牌5%左右升值告空间63伍%渡假裹、自闪住兼拒投资20炸%投资通过闻客户键访谈摆和问叫卷分禽析重捧新审充视客爷户认甜知途裹径及厚购买单用途客户灭研究84典型萌客户数描述1客户逃名字利：金躬烈、就金漫获知庆途径赤：报枕纸（助翡翠订湾老岔客户棍）购买奏用途智：自池住+投资霜（预溉期可磨升值窃）认同货项目滩点：MI生SS雷IO趟N孝HI架LL六S品牌推、大怠环境栽、产湿品优捆势对竞恋争对把手观烛点：回私密方性差钳、密为度高背景认资料哲：私渔营企灿业家订，在并内地瓣有多红个朔矿胶工蒸厂85获知蠢途径村：报津纸（款特区索报）购买舍用途艘：自乖住（药渡假资）+投资断（对沟国家支房地鞭产政费策有劳研究栋）认同婆项目旁点：MI泳SS追IO海N丛HI演LL的S品牌误、大像环境榴、景煮观对竞颗争对钱手观前点：港无背景惹资料格：香翼港律绝师行伟律师客户芝名字带：张过晓冬饿、蔚介兰典型越客户异描述286获知掠途径关：球亚会购买写用途车：自惯住认同俱项目字点：MI蓄SS卡IO处N则HI阶LL拨S品牌炊、大蚀环境军、景村观对竞粱争对臂手观她点：逝无背景建资料巩：台饱湾商生人，必在深筑圳东诵莞开愚设工俘厂客户财名字遮：白亭先生寺、吴童小姐面（夫屯妇）客户交名字坟：曾屡小姐(白先尾生朋拜友)典型枕客户漠描述387获知瓣途径屋：朋溜友推笑荐购买宜用途处：自蝇住、衰投资认同树项目缝点：MI务SS盐IO稻N阶HI纸LL迹S品牌闯、环诉境氛粪围、乡丰景观对竞也争对垫手观棚点：番星河死、圣可莫丽而斯均叠看过伶，觉道得环石境差背景甩资料丹：在盖国外话做铜拴矿及兄贸易啦生意凶，现花住蔚副蓝海出岸，宽经常得出国客户社名字协：丛引先生典型缝客户窗描述488观澜脑湖典鼠型客拖户共同界特点拥有绪绝对猾财富享有汇社会堤地位趟及国斯际背景景懂得扎品评域生活追求探健康撑人生(家庭雹生活)观澜屠湖典仔型客桃户终傲述891、根兽据客涛户分筐布情渔况，疼将销香售推既广重排点从闹香港库转移膜回深怨圳本流土市桃场，碑集中曾人力舱、物妻力、俗财力剪资源咳开拓可深圳劣市场储。项目翻定位聋调整益措施:重新痰定位例主要粮目标宫市场客户居住区域来源图例2、将驼香港虫市场枯作为朵重要趁的外池销市腥场，课但不躺是最欣主要披的销守售市融场市亏场。90观澜建湖地芒产的喊定位——南中今国富鸦豪中爆心版设块只有秘富豪议才了旬解的锅富豪塑生活迫圈层911、建菠立产微品核吓心推吸广品白牌（将腹项目艰各产岂品统婚一于她“观贷澜湖罗别墅看”品脾牌之苍下，梁加强慰市场售传播坡精度雁、减蜘少自争身项虚目传碎播混五淆）推广武调整差措施:调整擦推广父思路洋及方满式3、全蚂方位舱推广炒立体洒推广帖（报互纸、案网络伙、户缝外、念电视暴、杂忧志、开主题易活动泄）4、集枣中爆甘发，尊迅速跑强势裳占领饰宣传柳高点耍，持形续全则方位滋推广测，建我立项车目强型势位决置2、突涨出项点目差插异性昏，提举升项铁目高扁度，派引导松客户级认可确项目蚂景观亿、配姓套、毕世界域第一母大球表会荣端耀，步转移珍客户犁对区嚼位的泥注意羡力。问题轨：如过何最站快建国立市低场对验观澜佳湖的影认识吧及快翅速传果播？92原广碎告标聚识新广安告标晓识9394高端珍项目轻推广广经验:媒体+展销遗发布+主题踏活动1、传酱统主侧流媒贼体：深圳营特区鄙报、爷南方驻都市沿报、音深圳医房地赞产信粒息网僵、搜埋房网郑、凤前凰卫带视2、展楼销、替发布魔：创新华别墅偷五洲万宾馆减发布骗会、在深敢圳最洗大的勺商业碑中心休万象喝城举器行了3次大坛型展申销活桐动在深膀圳豪跨宅、糟中原贼三级胖市场产最集流中的赴华侨艰城片变区持夏续举婚行项拾目推忘介会3、主乔题活驱动：同赏圈世界哨杯尘观澜奴湖德棉国美犯食节宝马击车主毅联谊段活动珠宝贱鉴赏凳客户授联谊挖会邀请40黎0名客云户赴盾港参发加：乌观澜锣湖国乓庆维用港烟郑花汇即演9505年11月写国披际名申流生撑活体穷验之——邓达盈智时明装秀05年12月寸国构际名馒流生术活体核验之——郎朗找观澜孙湖音宴乐大己师沙底龙06年02月商国锄际名通流生榴活体陶验之——卸AR挤TD额EC遵O奢华钢生活跪展暨枝翡翠樱湾发循布会06年04月刚观鲜澜湖型翡翠惹湾解哑筹06年05月温翡乳翠湾迟楼王说拍卖换会06年05月岛开变创世酒界级痕别墅月全享遵受时赛代——观澜柏湖长缠堤新喊闻发邀布会06年06月掉世渠界杯床全享划受之——德国骗美食武节06年06月满世嚼界杯和全享最受之——接“我们惩是冠再军”弦郎朗怎观澜撑湖独尼奏会06年06月哲第蛾二届IR中国岩投资贫者关懒系年既会06年09月哨亿桶元珠音宝奢款华品丢鉴会06年10月俱“盛陪世中晚国庆息华诞榨耀香鼓江”酱香港趋烟花爸汇演06年11月群摩歪登国服标夜06年11月世界鞠高坛摸顶级板创新良赛事——友好研杯活累动06年11月寒观迁澜湖军地产识中原践地产继战略宪联盟慎发布蕉会06年12月To愤pS轻ho嚷w20童06深圳交顶级爬私人意品展06年12月草观超澜湖唯长堤矩解筹07年01月滚“欢践乐20平07仓”观澜辜湖业哭主答滥谢会07年01月危中迟原观辜澜湖奶高尔殖夫大党宅庆恼功晚气宴07年02月兽观祖澜湖沸业主垮新春戏嘉年唤华07年05月避武狡侠音漠乐品逐鉴07年06月逝观带澜湖掌上堤慨百万辜嘉年拘华07年07月各“屡幻彩焦咏香签江”腾香港落回归眼十周摇年烟碗花汇肿演观歌礼活恢动07年07月殿观翠澜湖店上堤疯解筹07年09月肃醉·中国辟观澜嚼湖奢孔华生梢活大厌赏07年11月梢“找铭英掌会”剖奢华童晚宴07年11月犯欧米鸟茄观距澜湖册世界案杯开净幕晚界宴07年12月滤观澜析湖神馒秘魅绕惑夜观澜任湖项字目大撑事记96全新栽私人识聚会括生活浙模式9720默07年6月16日金庸夫武侠壤音乐呼鉴赏特邀田殿堂塑级钢雹琴艺斥术家扑赵胤肌胤、哥中国趟民乐京琵琶而天王息方锦拔龙于有高尔抬夫大邻宅之条内，宅为观改澜湖务高尔嫁夫大适宅尊颠贵业筛主献据上一壁场金逢庸武呼侠音仪乐盛共宴。98“醉·中国躺”奢隐华生邮活大堆赏20眼07年9月15日特邀配国际售顶级也奢侈菊品牌尾兰博货坚尼山、法饥拉利哲、保糟时捷寇、著植名珠棵宝品竿牌TR谋ÉS男OR、甘皆露珠组宝、用被誉宜为德绕国国绢宝的碌博兰听斯勒旷钢琴时，与尾中国行著名惹民乐逆组合结芳华暮十八脾于世梯界最坚大高与尔夫罗会所——观澜劲湖球首会东密莞会轨所，炸为观龙澜湖鸣尊贵剃业主线及保谅时捷财特邀坛嘉宾怒献上助奢华炸生活古大赏裹。99“醉·中国听”奢牲华生询活大发赏20兽07年9月15日10仁020舰07年11月17日“铭英螺会”彩奢华维晚宴观澜凯湖联旬手世社界顶奋级葡伴萄酒阵俱乐套部“播铭英狸会”忘于校世界饺最大劲高尔谊夫会鸦所——观澜庙湖球葬会东在莞会浸所，狗特邀件法国很特级代烹饪淘大师Ph统il舱ip畏pe挂Ri税sp侮ol况i精制量法式兼大餐批为观临澜湖光尊贵胀业主叼及特底邀嘉悲宾献泽上奢山华盛拜宴。10待1“铭英舅会”禾奢华肥晚宴20边07年11月17日10股2观澜浆湖长俱堤创岂新别裤墅——产品涝新闻逐发布凳会10宜3观澜平湖：郎朗用世界胃杯归错来深码港慈犯善音须乐会10赔4观澜拆湖长亭堤：万象剂城巡哲展威尼象斯酒哄店巡意展10贷5观澜怀湖：国庆贱维港歉烟花链汇演10值6项目裂团队缎自身渣调整缸措施:强化彼项目加团队否力1、统厕一项驻目组村成员桂对整报个项做目的惨操作盯思想捧观念2、统身一项为目组朵成员撒对整罩个项浮目的瓦操作垫思想陵观念10啊7项目势团队棍调整俊措施呆：中鹿原二典、三沃级市肺场联移动1、举茅行中庙原二晚、三夕级市愿场项炎目推柄介大且会、老以高脊额回王报震纤动推介会2、专杀人、咬专车笋、定宣期拜竞访三沟级市亚场地礼铺3、在截观澜术湖举笔办二丛、三状级市浸场负棉责人鸽及转刘介精侵英互勾动聚季会，茧增加面双方帜人员梢的沟捕通及惰互信枣。4、制售作专受门供寄二、教三级号市场惕同事例向客暴户转凤介宣嫌传使盖用的炎宣传稼物料瞧，提缩慧高宣提传效责果。10首8大宅谢客户卖成交度周期贸分析V3嫂-D暖2V2令-C纤19V2六-C托20V3睡-C产20V3资-C所28V5介-D刃1V2臭-B磁11月份时间05骨.6构0规5.妨12珍06放.1西2局3偿4脚5容6滑720滚05年中招首访宴诚拢意金06喝.5.3召1成交9个月06康.2月翡翠填湾认裤筹06调.4再次圾到访成交4个月06委.2月首饲访06渴.3月再扒次到乖访成交4个月20乏05年下腾半年玻首访效球会06扶.2月到访06彻.3.1羽8成交9个月06罚.1月采腥盘成交5个月首访成交一思周20习05年底伏首访06策.6月多丢次次腹到访冶诚壁意金9个月跟进时间跟进期成交期10隙9项目榨团队脊调整幸措施:增加隐销售叹团队潜的专农业培体训1、大崖客户商谈判恋技巧赛；2、报巩价、鄙还价应及折薄扣申巩请技牧巧；4、项灵目建亿筑特个色培浴训；3、法洒律、正付款首方式滔等方才面谈津判技绪巧；11泳0建筑虾培训嫩：建机筑风队格11均1建筑吃培训扯：立烘面风黑格11薪2建筑洁培训凡：内则部风变格11杰3销售美策略圆调整素措施:项目纳推售偶及价阅格策煌略长堤A、B户型新（双扰拼别轮墅）观澜化湖大沉宅B、C户型观澜干湖大蹈宅A户型单价虚：3.绿6-邪4万总价:3瞧50滩0万以屋上单价专：万总价:2氏00届0-渗35附00万单价厕：万总价:1冷50利0-矮20溉00万单价涛：万总价:6荡00波-8坟00万翡翠钳湾长堤AA户型1、将弓剩余刘的翡训翠湾苦独栋笋别墅炊加价25挥%，拉朗开与摘大宅臭单价蛛距离柄，造抚成大菊宅价迟格相说对偏曲低的役局面面临皆同时罢销售凡三类读产品2、将紧剩余郑的翡万翠湾准独栋茎别墅驴全部既以成去交名蚂义加五价25冒%销控饺，造青成独山栋别特墅紧宽缺现扑象3、将脆大宅鹊面价智提高20址%，增临加还掩价能柔力4、施丝式行诚翼意金惊询价虚制，不测试洽客户壳诚意隶度，刚制定叔成交晴策略殃，提偿高报价价准因确度5、引班导长护堤AA、翡桨翠湾浴客户坦购买减大宅印，深高度挖购掘客弹户资角源观澜允湖大魂宅D、E户型11明4时间成交单价成交量04.404.804.1205.405.805.1206.606.806.12１套２套３套４套５套１万２万３万４万5万3.44.4-6.64.1-4.52.3-2.92-32.8-3.12.03.3总价：1700-5900万/套成交单位主力总价：1200-2800万/套单价、总价提升约35-40%24个月销售31套06年下半年销售14套10万2007.122007.064.1-5.42007年销售27套4.1-5.210-124.7-7.0总价：6000-10000万/套单价、总价提升约40-50%11剥5【清楚会客户滔是谁?：支片付者腰：私戴营企筛业老傲总，蓄意见粒领袖惭：往敢往为掉女主扒人】【清楚衬客户曲在哪贸里?——区域笛：聚细点深删圳、跪多城释市轨脏迹】【清楚谷客户牛购买拣原因?——置业哪目的楚：复竿合型晌居住拴（度梢假/投资/商务酿）】【提高遣成交再技巧——发现术成交桨关键蓄点，葛引导粉非刚蚂性需河求】【量变雄到质爷变：20策06年11月-2迅00铲7年1月-2尊00句7年12月】团队婆建设【明星液效用——团队畅建设市，树喝立销浓售团嘱队榜握样明次星】【信心——在战舌略上疤树立湾大宅恰客户炸也为唐普通蚕人，厕大宅洲也是弯小户巧型的命信心】【成交渡主因厉：激祥励+培训+信心+老客蚂户挖睁掘+价格巾调整+现场义实景】11世6观澜犹湖销灯售情汇况1套2套3套4套5套6套7套8套06年12月06年6月大宅宇销售溜套数时间9套10套12套15套2套2套1套观澜赖湖销翡翠闪湾一天件销售10亿07年12月07年6月7套10套14套3套06年1月观澜裙湖岛长堤一天扰销售12亿观澜拒湖挤上堤一天闸销售9亿11露720鸟06包-2航00单7年观辽澜湖实现3个一11矛8观澜霜湖连阀续刷柿新南花中国均房地月产市薄场销姜售记原录最高合成交锤单价摊记录2、观众澜湖耳会该馆别定墅--凤凰艰会馆：20办06仅.8成交扒单价1.饱01撤3亿3、观醒澜湖填长抹堤：20跌06舅.1砍2.踪蝶3次2小时寻、16欣8套、蒙总充销售