广州紫霞山庄前期调研报告

广州梯面紫霞山庄前期调研广州城镇发展概况广州陵园产业发展趋势地块分析及开发建议成本效益初步核算2人口大市，居民生活水平不断提高，消费需求畅旺2011年广州市人口1270万。2011年，我市城市居民年人均可支配收入为37833元。随着收入水平的提高，居民消费结构升级加快，居民家庭支出中的服务性消费支出逐步扩大。2010年，城市恩格尔系数为33.29%，作为生老病死，这个固定支出也逐年提高。广州依托繁荣的经济发展，吸引着许多人才前来扎根定居，各个行业持续的高速发展，土地资源日渐紧缺，陵园产业随即成为各行业中发展潜力最巨大的之一。广州市发展概况3梯面镇

是广州市辖区内唯一的山区镇，位于广东省广州市花都区的东北部，全镇共同8个行政村。全镇人口9044人，面积13.5万多亩。东与从化市交界北与清远市接壤，距花都区政府所在地新华镇距离24公里，距广州市区仅40公里。其拥有深厚的历史文化底蕴，浓郁的客家文化风情，丰富的旅游资源，镇区内遍布名山秀水，景色迷人，空气清新。交通状况梯面镇位于广州市花都区北缘，在珠江三角洲1小时经济圈内，东北与从化交界，西北与清远市接壤，距广州市区35分钟车程，临近空港，距广州新国际机场仅15分钟车程。梯面镇的位置及发展4生态资源

有“广州北肺”、“广州第二白云山”之誉的群山叠翠，碧水流泉，树林茂盛，野物繁多，空气清新，每立方米森林负离子含量达12000个，噪音指数仅30分贝，自然生态环境优美，旅游资源十分丰富，极具开发价值。紫霞山庄是游览区之一。乃先人的永久安身之风水宝地。梯面镇的位置及发展广州梯面紫霞山庄前期调研广州城镇发展概况广州市陵园产业发展趋势地块分析及开发建议成本效益初步核算6人口集聚+老龄化严重+思想制约=消费需求畅旺自2007年开始，广东成为第一人口大省。随着广州中心城市功能不断强化，广东人口向广州集聚的态势亦不断加强。广州市人口年龄结构处于“人口红利”时期。据2010年第六次人口普查悉，全国0-14岁人口占总人口的16.60%，下降6.29%；60岁及以上人口占13.26%，上升2.93%，其中65岁及以上人口占8.87%，上升1.91%。随着广州市人口不断增加，以及人口老龄化不断严重，殡葬业的需求将会不断加大。据统计每年广州的尸体火化量约3.2万具，也就是说，每年新增3.2万份骨灰。此外而与人口增长随之而来的经济发展，亦使人们花费或愿意花费在殡葬上面的钱财更多。广州陵园产业发展趋势——殡葬业现状由于受几千年封建传统陋俗的影响，骨灰安葬的丧葬习俗在人们的脑海中根深蒂固，此外隆丧厚葬的世俗思想仍左右着相当一部分群众的丧葬行为。7墓地资源越发紧张广州墓地资源稀少，供求关系一直紧张，特别是一些交通便利、环境优越、“风水好”的墓地更是供不应求。虽然《殡葬管理条例》有相关的明确规定，但不少商家利用了供需紧张的趋势，乘机囤积墓地，哄抬价格，导致墓地资源越发紧张。据了解，目前广州市有中华墓园、金钟墓园等11家经营性公墓，全市墓地面积不到4000亩地，墓园的地是用一块，少一块。而且广州市早已提出，今后原则上不再审批建新的经营性墓地，现有的公墓也不作扩建。以目前的消耗程度来计算，广州的墓园在8年内趋于紧俏。目前，近市区的墓园仅有7间手续齐备。目前在骨灰的处理方式上，八成以上的市民选择骨灰楼寄存，约11%的骨灰安葬在公墓，只有不到3%的骨灰用来还林、撒海等。市火葬场是寄存最多骨灰的地方，近15万份，接近饱和状态，管理和拜祭难度都很大。广州陵园产业发展趋势——墓地项目现状8风水墓穴高达十多万广州陵园产业发展趋势——墓地项目现状墓地资源越来越少导致墓地出现转让，甚至拿墓地作投资炒卖的现象，“洛阳纸贵”导致墓地有不断升值的利润空间。广州一个普通规格的墓地，从1999年的2万元涨到现在的五六万元，高的甚至十几万。近日，销售人士介绍，花都狮岭的一个墓园，墓位分为标准区、特惠全包区、靓风水区等区域，不同区域、方向、位置的墓位价格都不一样，最便宜的8100元/穴，“少于万元的墓位数量很少，风水位置不太好”，更普遍的是五六万的，风水好的高档墓穴更高达十多万元。此销售人员表示，墓地的价格有升无降，每年都会以10%-20%的幅度增长。买墓地，除了给墓位费外，还要另外交安葬费，20年的墓地管理费。每平方每年不超过200元。还有一笔不菲的费用是建墓费。9

按照民政部门的统计，在殡葬的各个环节，社会资本都有一席之地。民营公墓已超过所有经营性公墓的半数，殡仪服务市场和殡葬用品市场全面放开，民营殡仪馆（火葬场）也占到现有殡仪馆（火葬场）总量的13%左右。改革中不可逆转的市场化趋势虽有民营资本进入，实际上整个殡葬市场，仍是一家独大。而巨大的市场需求，则为经营者提供了源源不断的经济收益。广州陵园产业发展趋势——墓地项目现状10殡葬泊行业锅的新愉去路在最状近的10年里驴，人退民群窄众对君殡葬距服务手的要亮求越完来越盈高、固越来宾越多兆元化抽，殡夸葬服旁务单妄位也疤需要狡不断滔转变葡服务嗽理念凝、提事升服付务质杏量。如今惰我国栽土地槐资源羽紧缺助，对膀土地抽的需酱求却修在持鹅续增搂加。缎因此亩，不寒管从叙经济桨还是洋环保朋角度居考虑缩慧，殡稼葬行爽业的撇发展模都应蔬该提枣倡树叛葬、怪草坪辜葬、乏鲜花臂葬等宽绿色敢安葬刘方式普。近年宰来，旅殡葬耐部门糟一直蜡在努销力推从行占睡地面权积少灭的、菌环保旨的殡杯葬方端式，茧以缓真解日酷益紧身缺的扭墓地舞、骨隔灰楼导问题紧。政凤府为梁了鼓须励市遥民为墙先人旺举行胆树葬迹或海皮葬仪选式，鞭对此哥两项估活动赛都给蔽予补安贴或畜免费斯。据时悉，艘骨灰厅撒海抽或还很林活马动从20粘09年开吹始实芹行政付府补皇助，步免除28艰0元或缎减少脉至10辣0元不嗓等。11小结陵园技产业刚性消费灯需求塘畅旺墓地博资源送越发秆紧张不可后逆转愉的市走场化界趋势陵园咱产业理的可阻发展脾市场暗空间穴巨大12追求倘高质屈量生强活的迎时代喝高巷品质窜已不家得不忧成为庸企业悦赢家袋的基亲本秘阵籍随社比会经玻济发革展，人们扩对于捏陵园锹产业以提出源更多叼更高砍的服高务要护求，同气时随竿着行红业的钩部分愿经营碧服务原的放荷开，们以及志市场迹机制窝的逐却渐形暴成，计目前汇市场信竞争己的加栋剧、起行业良的管浙理的花越来霸越规彩范，真正股比拼肝内力纤的时续代即尚将来呀临。在今走天这居个多传元化内、个迟性化猪的时遍代，松消费泉者对诉生活复的需渣要和军愿望骂也都不呈现巷出高输质量令的多紫样化愈和个船性化念趋势旧。改良虫现有系的产蛙品、纪开发善新的垄畅销山产品附或推混出大程受欢魄迎的构服务昨方式彻的机呼会，就隐幕藏在龟这些抗需要观和愿渡望的略追求号之中缎。小结广州俗梯面秋紫霞祝山庄前期谋调研广州滴市城封镇发迫展概荣况广州瓣市殡伙葬行宏业发狱展地块四分析毅及开删发建析议成本末效益爆初步煎核算14项目奴是位巷于广悼州市腐花都德区地至面镇足的紫霞改山庄诗曰扰：紫尿霞烟糊雨地岛，龙美华犹鹊太初千。雄许风高直百丈烫，香甚火镇稀千秋奶。经过惹镇中遗心3卸公里油转入怎五联踩村再干往里冻，曹倍洞，节水流锅石，燥卧佛击岭，较老虎劈燕洞，主仙人刚桥，补藏珠虾台，同贵子垄亭，衰万福途塔…兔…从抖这串害奇异隔的地弓名中贤，一恳股颇生具佛毒缘的得传奇家气息稳似乎阶扑面掠而来毅。位于臣广州绩市花摊都区姿梯面椒镇的云紫霞速山庄辜，此地嫁称曹局洞，抱与佛赖教曹心洞宗晨颇有枝渊源乡丰。位于启王子狸山山击脉，雾四面励群山狗环抱臂，激用流飞瀑悉，背山面水回，座虎北向厚南，倡风水极佳残。项目类概况15项目驰交通夕状况自驾每车线追路：广州搞机场房诚高速—紫霞治山庄有总里陵程约倦61孔90箭0址米；爱需时纱间约40分钟累。项瞧目地胞处交售通网巾络发拳达位茶置，茂东有痕京珠辽高速然、西柴有广谋清高苏速、记南有栏北二惹环高欠速及10厨6国道疮、北广有广雄乐高朽速、险佛清穿从高叮速。公交上线路按：花都青区公拐交车损71挪6路店直达踢终点捏站紫霞爷山庄（周拢六日轰直达机，平任日直筹达梯味面汽车炼站)疾。全法程吵需时汗约1掩00愈分钟捐。位于柿广州云市花发都区脂梯面行镇五擦联村持曹洞想，距餐广州厦市区距中心衔约40公里1620傻05雀年经世广州栗市民现族宗顶教事裤务局励批准德设立优佛教茄隆华撕寺，嘴成为尸正式退宗教联活动研场所洲，如泪今香鹿火鼎类盛，铸信众箭云集馒。佛缘死人立愈志兴圾建紫出霞山弓庄，隆华筛禅寺也由堪此应掘缘而拔生。建成报后的忌寺院喂为明远清建舟筑风炉格，匪雅致草不俗烛，融兆佛教静文化减与艺杀术鉴冒赏为克一体羞，是十歼方善被男信乡丰女祈始福的姿道场辞，心详灵的匙家园攀。项目舱环境17这里勾有个诞地名阅叫“水继琉石蓬”，在戚紫霞糊山庄陈大殿袜东面猪山窝酷里，滨穿过艇灌木泊丛林笑到北获面山竹脚。万福震塔建在贸紫霞口山庄浪海拔根24攀9米愤的半摄山上递，誉贝为“逗广州机第一丢高塔伏”项目玻环境18（一想）建额设理贫由：解决“入土霞为安”和“土地描紧张”之间阿的矛映盾。项目蜡各项渔法律钟手续愉齐备降，具死有18析0亩国什土证适、企鲜业公兄司登情记证迅、公叛墓经唱营许趴可证庄等。由于让土地叨可用踩资源甩的日址益紧遗缺，遮万福巡寿山庄等（原皱项目绵名称各现改闸为紫厨霞山瞧庄）驱现存根的可仰用于脉殡葬拌行业构的自蚂有土婆地资候源显暗得弥疏足珍害贵。本项聚目地辅块开畜发初竖步建懒议19（二樱）项好目定唉位：集生面态养独生安串生祈泼福旅垒游度怎假主局题公趣园本项联目建酱设立担足当榨前，雾着眼程未来爪，严镇格控丹制，汗规范近发展酒。对钉公墓以建设步用地疗、生健态保嗓护、搂项目疏规划睛、经闻营行促为等拉方面腔紧密研配合暗上级款领导汪单位企管理避监督裕，防观范并锋纠正趁公墓衣违规黄建设骑和违渠规经称营。本着饶园林棋化、梯生态调化、松亲和绢化的插理念爱将建夏成普完通墓柏区、僵公益犹墓区否、个挣性化犯墓区绪、罗绕汉塔铜林区茫、莲梅花归驰西台鱼等五说个墓捷区。请注重配生命卫文化东，以杯植物摧造景草为主俘，利滥用自葛然天床成之腰地貌论，使跌园内咬外环友境协察调，要提高第墓园赢内的某景观映整体民效果答。本项历目地北块开乐发初耕步建停议20（三生）规划赚设想用地吊设想兆：-用地下规划-规辫划从凤生态驻学的暴角度分，遵江循以注人为够本，改保护后自然忙的宗挎旨，罚园林跟艺术餐采取干中西芳合璧愁，兼搂容并灰蓄，鞋多元听化、大集锦移式的爽创造巩思路全。-规愚划不桐对主赛体山歌进行昼大面洒积，港大规胆模开荒发，静山中起陵园炸融于庆自然丢林带股之中煌，只组重点极建设击少量窝景点拼及必初要的肺亭台煌等休码息设慰施和钱登山丛小路欺，既疫保持勾自然灯野趣笛，又历避免壳对山中体坡暖地过虎分凿事伤-规谁划主脖要利剖用山渴下缓尊坡，揉通过绩南北粉方向汇一条局主线梁及两驾条辅兔线形溉成全疾园主浪干，纯围绕辉其周淡围来跑组织砌墓地欠建筑稠及景艘点等主内容-中撇心地腥带宽购敞开粒阔、暑山脚炸林木勉渐密鼻，建材筑集营中于抢西南牧侧布雁置本项怖目地塔块开写发初兰步建核议本项忍目地悉块开楚发初急步建妇议宣传污设想断：-强胞势媒中体传界播，贺专业既营销利团队群推广-工倒作人仇员及爆时传穗达国海家相琴关殡罩改政姑策精演神，破扩大召政策西法规偏的认剃知度绳，促咱进人粉们观罢念向给现代施文明晌的殡遮葬观马念转暗变建设扣设想舌：-现管代交所通及虏机电渡设施率结合签生态老建设骡，打耀造园饮艺空棉间，把佛膀教文仪化、油现代文生态颤特色朴陵园励与主未题休德闲度域假综王合项般目充叔分结统合。-坚声持“雄以人烈为本平，标你本兼渗治”解的工绸作原狼则，秤精心敌规划定设计纷及建豆设。-建造倡一流横营销愁管理画团队灯实，瓦行科让学的炎高素共质管砌理，始提供名五星鉴级服刷务理咐念。-创造凳一个风具标宾杆式求的，怪有巨懂大的召行业道差异季化的携，不脾可复载制的油，超料前行吊业并泊夸行胡业的津综合爸体项碧目。--膨打造走一个破蜚声跟海内祝外的挂集生墓态养斤生安框生祈鞭福旅济游度惯假圣朗地。2122（四退）项旋目建凑设目婆的和斩意义对新密时代续墓园巨文化季的新越发展扬，新蛇探索随着袜人们花对各望种文名化的晃重新艘思索跃，给剖墓园痛文化印也带稳来新些机会某新课疫题。季墓园艘将集徐祭奠病、瞻矿仰、牧旅游洞、观伴光体逮验于盈一体情，既浸达到罢人们倒缅怀尽逝者村，慰吊藉生检者的骑心理睛需求贩，同吐时也友响应蕉国家永节约伙土地沃易风贺易信客的号帖召。对地撕方经怕济的贱发展朽促进悬作用本项泼目建办设成驾休闲歌观光秀的生荒态公双园性导墓园孩集游仔园观吸光、图生命爬教育稠、人碗文纪搁念和澡阳光畅祭祀辟的亲冤和性糊公园德，使姿人们落摆脱拴阴森经恐怖逐的传页统偏亩见观鸭念，律成为死构建顿和谐回城市棍不可欠或缺庭的重复要环杆节。本项梦目地牵块开丧发初狮步建雾议广州幕梯面帐紫霞跨山庄前期卡调研广州眉市城纱镇发趁展概构况广州腹市殡泳葬行旧业发塔展地块邮分析蛙及开钩发建攻议成本阀效益煎初步敏核算24投资芹成本累估算（一杆）项傲目建制设投处资估氏算一餐期购买紧土地偶及地疯上建肚筑物绒：1.较5亿元硬件夸改造喘投入龟约：17垮20万元山庄傅规划松发展衣总用圣地约80呈0亩，交有国撇土证梁用地艰面积18臂0亩，来隆华箩寺占拆地约30亩，哥预计悼陵园敞部分消可建另设面评积为15稍0亩，津因依杠原生齿态地封势建辰设，农不会睬有太者多大平型的跨地形奖地势猫改造励和土川方开爪挖回凳填工素程。降因此声土地而开发碧成本哑相对慢较小。项目建设内容金额项目建设内容金额道路工程80万室外手扶梯、电梯、200万管网工程80万园林绿化工程300万排污排水工程50万水电工程80万山体改造工程100万营销中心、灵位塔800万后勤宿舍80万营销推广及行政费500万综合性墓区200万附属及配套工程50万总计1720万25投资守成本士估算二）伸项目辽建设澡投资岂估算扛二期项目酸建设母投资获估算闪约：斤1亿闹元项目建设内容金额备注项目建设内容金额备注道路工程100万个性化草坪墓区500万200亩管网工程150万佛缘万福塔林区1000万100亩排污排水工程100万水电工程200万桥梁工程200万小型溪水桥园林绿化工程4000万普通山水墓区750万200亩其他附属配套工程400万100亩绿色公益墓区500万50亩附属工程500万20亩莲花归西台750万125亩总计9150万26投资销效益枕分析（一孟）经高济效前益本项