广告位租金怎样征收增值税课件

物业管理、不动产经营租赁有关税收政策讲解*本讲解主要依据《财税（2016）36号》和有关政策口径归集整理主讲人：吴纯庆一.简要回顾营改增的经历和主要内容。2012年1月，上海率先进行交通运输业和部分现代服务业的营改增试点，并逐步推广，于2013年8月起在全国推广。部分现代服务业，是指围绕制造业、文化产业、现代物流产业等提供技术性、知识性服务的业务活动。包括研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务、广播影视服务。2016年5月1日，在全国范围内全面推开了营改增扩围的试点，主要文件：《财税（2016）36号》。本次营改增试点基本内容是实现“双扩”：1.范围全覆盖，这次将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部纳入试点范围，实现增值税对货物和服务的全覆盖；2.不动产纳入抵扣范围，全面实现向消费型增值税的转型。二.理清几个概念：（1）兼营（混业经营）、混合销售概念兼营（混业经营）：是同时有两项或多项销售行为。试点纳税人兼有不同税率或者征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，应当分别核算适用不同税率或征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或征收率：1．兼有不同税率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用税率。

2．兼有不同征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用征收率。

3．兼有不同税率和征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用税率。混合销售：是一项销售行为涉及不同增值税项目。（2）增值税一般纳税人资格登记有关概念时间：连续不超过12个月（为一年）销售额指标：连续12个月累计应税销售额超过500万元的纳税人，应从次月起向主管国税机关办理增值税一般纳税人资格登记手续。纳税人兼有销售货物、提供加工修理修配劳务和应税行为的，应税货物及劳务销售额与应税行为销售额分别计算，分别适用增值税一般纳税人资格登记标准。就是说纳税人某个税目达到500万元才应该认定一般纳税人，（此“达到500万元”的概念不是几个税目销售额的累计）但是，一旦认定了一般纳税人，该单位所涉及的所有税目均应该按一般纳税人进行征收和管理。增值税小规模纳税人偶然发生的转让不动产的销售额，不计入应税行为年应税销售额。（3）简易征收的规定：简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）纳税人提供的适用简易计税方法计税的应税服务，因服务中止或者折让而退还给接受方的销售额，应当从当期销售额中扣减。扣减当期销售额后仍有余额造成多缴的税款，可以从以后的应纳税额中扣减。任何企业按规定已选择简易计税方法的特定应税行为，36个月之内不能变更为一般计税方法。出租不动产，可根据在不同权属证明下的不动产分别选择，一经选择简易计税的项目，36个月内不得变更，同一权属证明下的不动产只能适用一种计税方法。建筑业可根据不同的建筑工程项目分别选择，一经选择简易计税的项目，36个月内不得变更，一个建筑项目只能适用一种计税方法。三.营改增中物业管理、不动产经营租赁行业问题解答税目注释、税率、征收率。

营改增征收品目对照表--物业管理、不动产经营租赁原营业税品目代码原营业税

品目名称新增营改增品目代码新增营改增

品目名称税率征收率注释7310企业管理服务7681企业管理服务0.0600000.030000企业管理服务，是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。7050租赁业7654不动产经营租赁（2）0.1100000.050000不动产经营租赁，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。（1）物业公司代收代付水、电、燃(煤)气费怎样征收增值税？怎样开具发票？1.物业企业按实际用量结算的水电费属于转售应税货物。其中增值税一般纳税人物业企业收取的电费按17%计算缴纳增值税，相应取得的电费进项税额可以抵扣；增值税小规模纳税人物业企业收取的电费按3%计算缴纳增值税，相应取得的电费进项税额不得抵扣。物业企业收取的自来水费统一按3%征收率，扣除其相应对外支付的自来水水费后计算缴纳增值税，并且可以全额开具增值税专用发票。具体计算公式如下：应纳税额=（自来水收费含税单价×自来水实际用量－自来水付费含税单价×自来水实际用量）÷（1＋3%）×3%在增值税申报系统未调整前，相应自来水水费收入暂按“应税服务”项目申报。增值税一般纳税人物业企业提供物业服务时，所相应取得的自来水进项税额可以抵扣，但是对于按上述方法计算扣除的自来水水费中所含的进项税额应于发生扣除的当月作进项税额转出处理。物业企业按规定计费标准和实际用量代收的污水处理费，属于转收代付行为，暂不缴纳增值税。物业企业应使用“未发生销售行为的不征税项目”编码开具增值税普通发票，在开票系统未调整前，暂按0税率项目开票。物业企业未按规定计费标准收取的污水处理费，视同转售自来水收入。2.物业企业不按实际用量结算水电费（含污水处理费）的，应按提供应税服务计算缴纳增值税。简单归纳：如果是增值税一般纳税人电：进项17%，税率17%燃(煤)气：进项13%，税率13%（从2017.7.1起13%税率取消，改为11%）自来水有二种方法，可二选一：方法1：进项3%抵扣，应于发生扣除的当月作进项税额转出处理。因为污水处理费暂不缴纳增值税，0税率。方法2：进项3%不抵扣，申报时以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。（国家税务总局公告

2016年第54号）如果是增值税小规模纳税人均按3%税率征收增值税。发票上品名：转售水费；转售电费；转售燃(煤)气费。申报时均按“商业零售”税目进行纳税申报。（2）空调加时费，空调冷却水费如何纳税?分别按销售电力、销售自来水征收增值税。（3）

物业管理企业收取的停车费（临时停车、固定停车）广告位租金怎样征收增值税？怎样使用发票？与业委会分成，企业的收入怎样确认？怎样才能购买到停车定额发票？物业企业（一般纳税人）收取的停车费、广告位租金应按照“不动产经营租赁”缴纳11%的增值税。

该停车费如果物业企业按合同按一定的比例与业委会分成的，业委会收取的停车费用暂不纳入增值税征税范围。物业企业可按取得的分成比例确认收入。物业企业收取的停车费，既可以开具增值税专用发票、普通发票，也可以使用通用定额发票（有5元、10元等）。该通用定额发票只有取得区建交委核发的《上海市公共停车场（库）备案证明》的企业才能购买并使用。物业企业向已买下车位的业主收取的“车位管理费”，应按照“物业管理”缴纳6%的增值税。

物业企业利用充电桩等充电设备为电动汽车、电动自行车等电动交通工具提供的充电服务，属于销售电力的行为，应按照销售电力产品征收增值税。（4）物业公司提供零星修理修配怎样征收增值税？物业企业（一般纳税人）如果只提供维修人员，不提供零配件或维修材料的，应按“建筑服务”各税目如“修缮服务、其他建筑服务”等分别申报增值税。如果既提供维修人员，又提供零配件或维修材料的，看那一方面金额大，来判断应该按“建筑服务”还是按“商业零售”申报增值税。（5）公有住房租金和售后公房管理费问题对本市各单位按照市物价局规定的公有住房租赁收费标准，向本市居民和本单位职工出租公有住房的租金收入，暂免征收增值税。对本市物业管理单位按照市物价局规定的售后公房管理费标准，向本市居民收取的售后公房物业管理费收入，暂免征收增值税。售后公房物业管理费是指按照物价局规定的标准收取的管理费，按房地局和物价局规定按实收取的高层电梯（水泵）运行费以及保安费、保洁费。（6）物业管理单位收取的住宅电梯管理费和水泵运行费问题

物业管理单位（一般纳税人）收取的住宅电梯管理费、水泵运行费属于物业管理收入，应按规定征收增值税。相应发生的维护保养费、修理费、电费等支出所取得的进项税额可以抵扣。（7）.物业管理企业收取住房保障和房屋管理局的补贴怎样开发票？按什么进行纳税申报税？从2016年起此项补贴名称改为“奖励费”，每年分二次下拔。物业管理企业开增值税普通发票，品名：奖励费。进“营业外收入”，按“物业管理”进行增值税纳税申报。（8）物业企业使用劳务公司人员抵扣问题物业企业如果使用劳务公司或专业保安、保洁公司人员，劳务公司（保安、保洁公司）只针对其收取的管理费开具增值税专用发票，可抵扣。其他的工资、交金等开具增值税普通发票，不能抵扣。有些劳务公司在同一张专用发票上注明各项费用的金额，但只有其收取的管理费才有相应的税收金额，可以抵扣。另外标注的工资、交金等金额均不得抵扣。（9）物业公司收取的物业接管费，一次性收取全年物业管理费如何纳税?应该按“物业管理”税目，在开具发票日期的次月进行全额纳税申报。（10）一般纳税人出租其租入的不动产，是否可以适用简易计税方法？一般纳税人在2016年4月30日前签定租赁合同租入不动产并且起租日也在2016年4月30日前的，属于营改增前取得，纳税人在转租时可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。转租方租入不动产的原租赁合同在营改增之后到期又续签合同的，属于营改增以后取得，不能适用简易计税方法。四.物业管理行业特殊情况：对酬金制小区怎样确认物业管理企业的利润？怎样征收增值税和企业所得税？据了解，物业管理收费模式目前主要有包干制和酬金制。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。现在大部分物业管理企业管理的小区均采用此计费方式。酬金制是指由业委会或开发商聘请物业企业进行物业管理，在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。现在只有少数小区采用此计费方式，但是预计以后会逐渐推广。由此可见，酬金制管理下物业企业相当于是业主的管家，收取的管理费中除酬金外均属物业项目所有，为物业企业代管，物业企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。因此，酬金制小区物业管理企业的利润只能是按合同约定的酬金纯