房地产开发项目水电配套管理工作内容

10/16房地产开发工程水电配套治理工作内容房地产开发工程水电配套治理工作内容提要：在工程立项阶段，要与供电部门营业科、打算科联系，就工程工程的供电牢靠性，用电容量，供电方式和供电条件等达成意向性协议，方可定址，确立工程自建筑施工资料房地产开发工程水电配套治理工作内容一、前期预备立项同时，供电问题要作前期规划。作为建设单位的电50w/m2再依据所需供电负荷量，估算供电方案：建筑面积40万m2需要由供电局的区域变电站用2根3×300mm2高压电缆供电到建设方开发区的开闭站，再由开闭站分别向小区各〔23×150mm2〕建筑面积4万m2时〕要设小区变配电室一座，其上一10kV40万m2〔开发区总面积较小时〕最终托付与供电局有关系的设计所，询问单位作供电方〔这是立项时及以后报装时的必要文件资料〕在工程立项阶段，要与供电部门营业科、打算科联系，就工程工程的供电牢靠性，用电容量，供电方式和供电条件等达成意向性协议，方可定址，确立工程。关于开闭站，小区配电室及供电电缆建设费用的资料表1高压电缆工程：用阻燃型高压电缆ZRyjV22－15kV3×300mm2电缆单价：28～36/1km工程造价：有拆迁：80万/km无拆迁：50/km10kV1/8。路灯工程投资：30～40万/km〔小区外围大路，10米杆〕小区内路灯：3m1/1小区内低压电缆工程：FyjV22－/1kV－4×240mm260万/km〔含土建电缆沟、管、安装费〕*关于民用建筑用电负荷等级多层住宅《北京建筑标准》规定指六层及以下电力负高层住宅：按《民用建筑电气设计标准》中“火灾报警与消防联动掌握”的规定：19施按一级负荷供电，10～18层的一般住宅为二类防火等级建筑，其消防设施按二级负荷，双回路要求供电，照明负荷按三级负荷供电，其它设施均按二级负荷供电。*关于民用建筑的动力负荷：公用设施的动力负荷内容繁多，仅就主要工程有：〔一〕电梯：高层住宅建筑中，电梯是关键的垂直运送设备，高层建筑的电梯用电负荷一般变化较大，与每台电梯的效劳户数〔所谓一梯几户、建筑物的层数、电梯吨位〔吨客13kw〕有关。消防电梯属一级负荷。〔二〕给排水的用电负荷：150L～300L，居民吨水电耗约度，每人用电负荷约。消防给水用电负荷为一级。排水负荷主要是小区污水处理站用电负荷。〔三〕冬季取暖负荷：/m2建筑面积。二、业扩报装小区建设或增加用电容量，依据《供电营业规章》都需〔容量在600kVA以下，向当地区供电分局营业部门办理，600kVA及以上向北京市供电〕用电申请的一般程序如下：关于申请用电报装：1.客户用电申请报告。〔附式样〕〔附式样〕经规划部门批准的1/5001/2023的地形图各一张。用电设备登记表〔附式样〕需填写：户名、用电地址、通讯处、联系人、号码、用电日期。照明登记表，填小区照明用电、住宅规模〔建筑面积、用电容量〔50w/m2动力设备〔电梯、各类水泵等〕注1一般小区建设工程属“低基备产权归用户，用户高压〔10kV〕自管，一向是不批的，除非用户用电负荷是非居民小区负荷。2到营业厅办理“申请用电报装”时，营业厅要求用户先到路灯治理所先办理“建住宅小区路灯设施的用电〔附式样〕办理路灯用电报装时，需供给以下文件资料：1.市计委批准立项文件及规划局批复文件各221/5002，1/20231小区路灯用电申请书2份。3〔按住宅建筑面积一次性收6/m2，发放供电方案时，用电营业厅5％的路灯维护费，其余局部由路灯治理处在小区路〕3“用电设备登记表”填写留意事项：*50w计算。*每一栋楼分假设干单位，设供电π接柜到配电柜，每一π接柜的配电容量为200kw，供4000m2×4000m2=200kw〕*每座配电室容量最大为2×1000kVA=2023kVA，可供4000m2〔4万m2〕〔50w/m2×40000m2=2023kw〕因此，在作小区配电室供电方案时，肯定要将楼群面积搭配好，其建筑面积总和与小区配电室变压器容量匹配。假设变压器容量大于楼群电负荷总和，则大出局部，报装时，将按每kVA240关于申请安装计量表：小区各楼内光柜上公用电表、力柜上电表：从业扩处工程科领取“电光登记用电设备表”和“电力附式样〕按要求填写完毕加盖单位公章〔带cT三相电表，每套750元，不带cT三相电表每套200元，领取已校验好的电表，交安装单位〔或厂家〕安装，请计量客户户表：建筑电气安装时，各层户表箱表前开关由制造厂家安装〔要求c45N/2P续如下：*〔见式样〕*持票到所在地区供电局营业站办理手续：与营业站签见式样〕到所在地银行办理“同〔见式样〕*持营业厅签字的“联络票”到所在地供电局营业厅办签订“供电安装工程承包合同”交电表设备费及安装费：磁卡表及表后开关每户420元〔340元，表后空开80元〔户〕三、设计联络、协调：关于供、配电局部与建筑设计院的联络、协调：供电设计是由供电局系统的电力设计单位负责，从小区配电室到居民楼的π接柜。建筑设计院负责从居民楼π接柜进线予埋钢管、π接室土建、和π接柜出线与光房地产开发工程水电配套治理工作内容提要：在项目立项阶段，要与供电部门营业科、打算科联系，就工程项目的供电牢靠性，用电容量，供电方式和供电条件等达成意向性协议，方可定址，确立工程自建筑施工资料、力配电柜相连，到各户配电*对π接柜室要求：一般在居民楼地下一层〔多层建筑除外〕辟出单独小室为π接柜室〔光、力π，室内要求防火、防水，地面高出10cm，防火门向外开，加挂锁〔锁由供电治理部门统一配8×8mm门上喷写“π接室重地，闲人免入”字样。π接室预埋电缆进线钢管，每一π接柜进线预埋3×φ300〔电尽可能在南侧进线，π接室放在南侧为宜。以免进线人孔位置穿插。*对配电柜的设计要求按北京供电局与北京建筑设计争论院联合设计的高层建筑配电柜〔光柜、力柜〕总开关为□－400m/300型，额定容量为400A4000m250w×4000=200kw，合400A〕这是在配电设计时要重点协调的问题，否则，供电部门审核不予通过。配电柜的设计选型，要求按北京市建筑设计争论院与北〔BGL－2A力柜BGm－2A〕但经实践，觉察存在一些问题：一次线局部：要将进线接在计量互感器前端，二次图局部：消防掌握线，分励脱扣掌握用kA2接点不妥，*对户表箱设计的要求：户表箱设计，电度表及表后开关由供电局计量安装时统c45N/2P，订货时，留出电表及表后开关位置，盘内接线作好，按20〔40〕A板距仪表箱外盖内部距离应不小于110mm〔要考虑底板背后安装导线所占位置〕*对各层箱设计要求：高层建筑一般用竖井配电，配电箱表箱等多为竖井内明装，但多层建筑时为暗装，要协调好两个问题：92DQ3图3－10，予留孔尺寸上、下不宜大于10cm，左、右不5cm，否则影响构造施工。配电箱厚度问题：按承重墙、非承重墙考虑箱体厚度不宜大于墙厚，选择盘内开关型号要考虑安装尺寸。*消防箱的安装设计：最好嵌入式安装，但不管暗装、明装，其电线管配线安装应承受暗配管。*电讯及有线电视系统设计：应在托付建筑设计同时，托付电信局、有线电视局专业设计部门作电讯、有线电视的专业设计，并与建筑设计院的电气设计相协作，由建筑电气设计完成楼内配线设计。关于室外局部、小市政工程的协调：*电力、电讯、有线电视设计应按建筑设计院总图综合管线图初步布置方案，作出专业室外管线布置图返回给建筑设计院总图。*总图再依据专业设计管线布置图，修改、落实综合管线布置图。附图电力管线井、电讯井、有线电视管线井的根本尺寸，总图安排综合管线时，应以这些尺寸为依据。四、施工治理、协调审核施工组织设计：电气专业重点审核两项内容：其一：施工组织设计中的安全、消防治理措施：审查施TN－c－S施是否合理安全，用电设备〔特别是高层塔吊〕及运行人员资质是否合格。其二：施工组织设计中关于施工用电容量的申请：施工单位为用电便利，往往申请用电容量时，将整个施工过程中各个阶段全部用电设备全部按额定容量累加，〔不考虑同时系数，不考虑负荷需用系数……〕这样所报容量较实际需要容量要大一倍以上，假设据此向供电局申请报装施工用电容量，铺张国家资源，增加施工本钱。我们在实际工程1m21m2100kVA设计技术交底：首次设计技术交底，建设方负责组织，设计方作具体技术交底，施工方要作具体纪要。以后不拘形式，依据需要，施工方可与设计方联络，多次进展。施工过程中的技术治理：*施工过程的进度，质量治理，有监理方负责，但作为建设方，不能放任自流，不闻不问，重点要治理和监视以下几项内容：*隐蔽工程的检查治理：百年大计，质量第一，特别隐蔽工程，更要检查，防范于“隐蔽”之前，对电气专业的隐蔽工程主要指：接地网络工程：建筑群往往是利用楼群根底钢筋作为接地极，利用构造柱主钢筋作接地网引出线，在出地面以前，要实测接地网接地电阻，如不符合设计要求马上实行在地基周边加埋接地极的措施，直到合格。设备安装予留孔洞，予埋管线应是重点检查内容，按设计图纸要求予留位置要正确无误外，还应检查施工队所用管材、线材是否合格。*设备订货的质量把关：设备订货，除满足设计要求的技术条件外，要与施工单位、监理单位联合考察供货厂家，考虑厂家的资质、实力、业绩、产品质量应是供电局入围的厂家，配套元件应是长城牌合格产品。还应考察厂家的信誉、售后效劳等。*施工过程中的设计变更和工程洽商记录：“设计变更通知单”由设计方提出，经工程监理、施工单位认可签字，建设方最终签字，“工程洽商记录”由施工这两种签字文件与设计图纸一样具有同等法律效力，是施工决算的依据之一，故要慎重。*设备安装、调试：对进场设备、主材〔电力电缆、电线等〕要进展抽查，梯施工方案的审核意见。及技术交底状况，审查施工单位的预检纪录，自检、互检记录，及最终的安装质量评定〔含分项、分部质评〕与质监站的主动联系：质监站是行业质量治理的权威机构，要敬重他们的意见，施工过程中请他们来现场检查，提出整改意见，竣工时更需他们亲临现场，检查签字认可。对电气专业，质监站有几项重点监查内容，肯定要特别关注：*隐蔽工程的测量记录〔绝缘电阻值、接地体布置图〕*管线敷设，设备安装予留孔预检纪录。*设备安装的接地问题、例如：照明配电箱体接地处，应用专用接地螺孔，〔不得用螺栓代替，一般应在配电箱一侧焊接一凸形铁块并套扣，表层打磨光拧上螺丝，作接地专用，光、力配电柜的接地、接零汇流排，凡接于总线的连接螺丝应比分支连接螺丝大一号：电线管、桥架的外壳接地，不要在其表层焊接螺丝作接地连接用，而应在表层焊接一块接地扁钢，扁钢的另一端钻好孔，再用螺丝连接接地线。*电气安装所用电线管、桥架等一律不得使用黑铁管，而应用镀锌钢管，镀锌铁皮桥架。与监理方的协调工作：受建设单位托付，对建设工程质量、造价、进度进展全面控制和治理，建设单位与承包单位之间与工程合同有关的联系活动应通过监理单位进展。但鉴于当前监理工作的水平，有很多事情又不是监理单位所能作到的，故需要在把握总的原则根底上，充分发挥监不要把监理方推到施工方一边，来共同应付建设方。一般要作到：参与监理例会，认真听取在例会上施工单位的汇报、监理单位的意见，会后协调处理。开好例会，关键是会前要了解现场的状况、存在什么问题，与监理先交换意见，请监理在例会上提出来，既调动了监理的乐观性，维护了监理的权威，又解决了实际问题，作到监理为我所用。竣工、验收：小区公用设备的竣工、验收：供水、消防设备，除按要求请专业监视部门验收外，作〔安装说明书、电气掌握原理图齐全，安装自检记录、调试记72小区专用电梯设备竣工验收：由安装单位请北京市质量监视站测试、验收，电梯安装验收应具备的资料和文件如下：〔一〕电梯制造企业应供给的资料房地产开发工程水电配套治理工作内容提要：在项目立项阶段，要与供电部门营业科、打算科联系，就工程项目的供电牢靠性，用电容量，供电方式和供电条件等达成意向性协议，方可定址，确立工程和文件装箱单；产品出厂合格证；机房井道布置图；使用维护说明书〔应含电梯润滑汇总图表和电梯功能表；动力电路和安全电路的电气线路示意图及符号说明；电气敷线图；部件安装图；安装说明书；安全部件：门锁装置、限速器、安全钳及缓冲器型式试验报告结论副本，其中限速器与渐进式安全钳还须有调试证书副本。〔二〕安装企业应供给的资料和文件1.安装自检记录；2.安装过程中事故记录与处理报告；3.由电梯使用单位提出的经制造企业同意的变更设计的证明文件〔如发生时。阅历收合格并发给安全运行许可证后，方可投入使用，然后与电梯安装单位签订《电梯安装工程竣工验收〔保修〕〔附式样〕2小区各住户电气设备验收：先请消防部门派专业人员对小区全部电气设备〔主要是各类配电箱的开关、接触器等〕进展满负荷运行测试，检测48时。施工单位将全部安装