万科深圳区域营销管理

开发商角度的房地产营销万科深圳区域本部营销管理部总策划师高剑营销营销并不是以精明的方式兜售自己的产品或服务，而是一门创造真正客户价值的艺术。——费利蒲·科特勒营销的主要对象未知客户=茫茫人海-芸芸众生潜在客户=未知客户+第一次握手（接触）成交客户=潜在客户+利益离开客户=成交客户+不满-利益利益=价值-价格价值=感知+真实价值价格=感知-真实价格真实价值=潜在客户+识别能力真实价格=明码标价+N（打折，促销，赠品）感知=传播+反应+心理变化+环境+X（变量）提高潜在客户的数量提高成交客户的数量降低离开客户的数量

房地产营销的三个步骤一、产品的策划

在一个正确的时间、地点创造正确的产品。二、产品信息的传递

将产品的信息通过合适的通路进行传播，以实现同潜在客户的有效沟通。三、解决问题第一步骤产品的策划是关键！产品对路，时机把握的好，事半功倍；否则事倍功半。四季花城温馨家园VS产品建议书地块信息片区判断未来竞争关系规划及产品建议

产品价格体系建立

客户界定

我们明白我们不可能获得整个市场，或者至少不能以同一种方式吸引所有的购买者；

因为，购买者实在太多、太分散，而且他们的需要和购买习惯也各不相同。我们需要市场细分面对千差万别的消费者和复杂多变的市场，企业需要根据自身的优势和条件，从事某方面的生产和营销活动，选择力所能及的、适合自己经营的目标市场，并取得利益最大化。市场睁细分市场白细分值概念简单徐的说狗市场毛细分引就是遥群体念个性柿化：诉挑选姓出一爸群消称费者,他们如彼此粉的需扩求很奸相近软同时刊又不朝同于百市场线的其柏他消宰费者医。一些竿知名覆企业兴早就改采用输了消脚费者编细分冈的营流销策埋略来引锁定奥自己餐的客驱户，饭比如冷：百事顶可乐：新一屠代的抽选择CD每MA：我与里你不孝同爆走县鞋：中年喊人不康宜摩托滚罗拉备手机：科技希领先华型、资时尚鄙休闲滨型消寸费群市场乐细分攻的步倾骤（1）识别顷与产疯品相成关的摇需要杂域，撒确定专市场领细分盖的变参量或弦者维另度（榜比如弦万科砖公布妙的五锈类客册户就恋是以笔家庭恰生命撇周期检、支贼付能仪力和祖房屋训价值暴三个坚维度坊进行巴的细碍分）根据辉细分萄维度沾，进精行市不场细茅分苦。也誓就是刷将有密类似准需要四域的病消费画者归荡为一比个群西体稿。具有经类似减需求孝的消脱费群绣被识脱别出笨来后杠，接拳下来绘就应雅当依滋照人绩口统响计变领量、借生活梁方式燥、价桌值观杠、媒水体使最用特麻性等罢指标萄对细伯分市逢场的似消费损者进绩行描里述。市场意细分混的步俘骤（2）评估甜每个隐细分不市场盗的吸颂引力父，选贺择目碧标市砍场（紫一个赞或多顶个）在选行择进蕉入某饰类细贩分市蜘场时尖应从约以下予几方米面考炮虑：市场拣：市村场规铲模、引市场舒增长便率、戏竞争乐者实吨力。客户滥：消拼费者灰对现脏有产到品的因满意晋程度感。自身逮：与煤公司迟形象捷的适腐应性关、与敞公司屡目标臣和资迟源的烧匹配出程度剂。渠道员：分弃销渠灯道的岭可获乳性、营沟通握渠道色的可抬获性舌。财务环：需透要的樱投资示额、汗稳定捎性和垒可预却测性趴、成核本费右用。风险映：获喉得持催续竞弓争优恰势的递可能巷性、厚其他尾风险眼。提示黄：一妈个细遗分市悄场必这须有紧足够践的市谈场容安量，掠某种谈意义姓上，耀每一炎消费塞者湿对产驴品都毫有独短特的犯要求汁。市敏场划悔分越擦细，吗企业掘提供踢的产挡品越其接近秩该市饼场的料真实蛛需要谦。而氧从实剑践经斥验来寨看，耻细分室市场疯的规量模越蹄小，义服务博于该县市场倦的成发本就相越高悉。有效运细分杆市场新的必晃要条圆件可区秆分性“可圾区分油性”古就是能细分腔市场厘“A”和细稠分市他场“B”在需物求域雄上是对有差啦异的坐，而颂且这死种差嚷异是璃可以启区分乌的。可进夹入性可测妄量性“可贿测量旬性”项就是灶当市宣场的煌客户蛾被细自分之誓后，攀我们增需要忆通过爬简单岸而有勤效的验方式逼来判扁别面浆前这喷个即眼将产呆生购姻买行蔽为的违客户莫究竟跨是属完于那订个细惨分市开场的关，然想后就蚂可以孔应用仙不同肆的产粉品和堵不同繁的营忌销手通段来尚作用霞于目躺标客史户。症群体蒸有方键式判废别就虑意味服着群顾体可殊以测宪量。可赢枣利性市场砍细分爽的指怒标地理屈指标:地区樱、城牌市规卡模、稠人口所密度人口惜统计津指标：年到龄、弯性别锦、婚减姻、皂受教艰育的待程度星、职夕业、等收入够等社会/文化衫指标：文端化、骡宗教跑、社分会阶怠级、抹家庭秘生命鸭周期症等作壳用：例：皮宝洁简在洗堵发水笔市场累又细直分出汁多个哪市场如：宝海飞晓丝的奔“去壶清凉载，潘岁婷的已”营仇养滋劲润，伊卡聚璐的梅“草号本精锄华”昆和飘穿柔的舱“柔社顺护馆理”房地梢产市瓜场细若分背没景：第一基阶段距：市腰场起害步阶断段。捆卖方架市场嚼，供闸小于遣求，肿开发戴商不纪需要绝考虑朋太多寻消费蹲者需貌求，红产品炕一上眨市，壳各种餐消费警者纷羡纷抢远购第二亩阶段遭：市业场发派展阶仇段。青开发次商已凑经考陶虑各嗽种消让费者赞的不堆同需脂求，闯但往精往会烦选择解开发梨复合功产品蒙来满苏足不究同需吸求的有消费秘者第三同阶段季：市械场成陡熟阶仓段。柔市场找竞争有越发鹅激烈象，开摊发商湿会根嘉据不宁同细膊分市摄场需姓求提归供差新异化捞产品格，以壳保持曾其竞触争力案例蜓：Pu订lt抓e减Ho钩me护s利用搁基于朋价值腿的客木户细罪分，在制定酷持续布增长叠的战定略Pu数lt妹e养Ho无me根s的客没户细继分流福程将所渐有市吗场中怠的客火户细么分为11类目馋标客杠户群将统猴计数祖据结温合已挨有的白分析程模型只，去跪评估软在每毫一个菜地域葛市场馋中的晃目标促客户旺群针对恰每一蚂个市顺场展书开综珍合的排需求迁分析梳：发银现供承需之除间最玻大的宾差距组是什夺么客户蓄细分头的传务统方胳法传统术上认慢为：机如果续你建林了房龟屋，肥就一胳定有宣人来行买更高止级的跳建筑酿商用3大步加骤来摸分类悦他的吊购房您者1）按瘦照购溜买者闭类型件：首俱次置蚁业、滩二次榨置业削、三龄次置扛业2）按码照产诸品类榆型3）按扯照零盏售价请格区寄间这些杨方法馒的优跃势就前是能分够简观单化璃的处窃理问旷题，棚但它不是Pu欢lt滨e讨Ho卖me会s进行副客户茶细分出的模备式基于仪客户欢价值矩的客肉户细稿分过工程：城步骤1理解校消费碎者群芬体两个给有力岭的指样标：旧需求沫（愿辛望）悔与能钓力前者缺是随齐着人驴生命全的不耳同阶浓段而卖变化咸。住抽房需脏求对愿一个学隐生和赢一个晒成年暑人或汇者一转个家好庭而籍言是灿大不纱相的康。后者陈就是绒收入淋能力仰。人表们总炼是希塘望能配买他莫们能阿够负写担得起肆的任财何住朵房。终在多宿数情座况下地，人站们不汁可能春去买忙他们无滴能力寨购买庆的房告子。基于朗客户尤价值岭的客州户细觉分过听程：讲步骤2确定眉主要币的生览命阶写段以例更好恐地了抚解特犁定的腾购买者的座需求包括睁：单逢身未仆婚丁克吧家庭有婴猎儿的位夫妇至少牌有一因个12岁以亮下儿商童的坚家庭成年联人家升庭（垄孩子奏已经晚超过12岁）单亲顶家庭大龄宅单身石人士常年倘工作驼流动声人士大龄学夫妇活跃匀长者空巢抬家庭基于嫁客户克价值盒的客善户细潜分过闷程：盟步骤3同一扫目标谷客户读群的泡内涵芽：那些嘉处于狭相近悔的生切命阶故段的盛人士巴，他毁们的取生活岸需求坑和居住但愿望宗相近需求以指向紫由支射付能逝力所牛决定“生缸命阶立段与稼收入索矩阵磨”结赶合了甲对人钥的行承为分幻玉析，艘是我们开离发一惰个目骗标客正户群悄的基冬础美国勺住宅席市场枣的客够户细争分。TCG5TCG4TCG3TCG2TCG1活跃宝长者老年瓦回归恼型多次郑置业二次朋置业首次悦置业1客户饶细分万科驼的市智场细暗分家庭班生命咽周期：家庭商生命根周期始指的戏是家份庭成滋员构完成情哗况，防而房板屋作龟为家你庭而商非个捎人消直费品哗，体弄现的程是家奋庭综叮合需槐求状副况。饺因此谦，家捉庭生婆命周疾期是估房屋独需求历产生滋的基勺础之推一。家庭茅收入：房屋泊作为骄商品庆，家拢庭收杜入体决现了屯消费株者对险商品值的支基付能汽力。房屋片价值：房屋妨价值甲需求恢可以孔划分齿为两啊类，虎特征准需求嫁和价柱值需脱求。祥特征状需求朱比较俩具体惹，与怎产品蚀特征翼直接写联系次；而条价值范需求伸体现烛的是旬消费扯者价冈值观音、价歇值取奴向，骂相对晨来说阅比较蛮难以稻改变梦。通过言定性动和定牺量研权究得泰到5类细策分人伙群——价格敏感的务实家庭注重刻家庭恐的望炸子成拘龙家祥庭彰显喊地位螺的成弹功家瓶庭关心段健康香的老段龄化狠家庭注重熔自我百享受资的社鲜会新唐锐摩托倾罗拉般手机尤的客展户细童分通过辫基于旺客户愚价值幕的客叮户细由分研辣究，序摩砖托罗枣拉把念其客永户分丢成了静四个威大类科技旱追随宗型：总是颗追逐侍最新愉科技违动态夜，关洋注功踏能和厌科技时尚屿追随鱼型：手机愿是用碰来展景示自间己个羽性的剪工具彻，关嫁注外寄形和灭颜色时间积任务顽型：通过根手机仗多种袍功能箱节省周时间植，让凝自己逃更加缩慧有组扒织，鸽关注蛋操作遵和功孤能经济录实用饰型：仅仅畜是用光来同谦家人揭、朋滋友交比往的储通信或工具颈，关狼注价种格根据奖客户纪价值奸定义贷，可购以制悬定相粮应的吉市场老战略客户递价值缎描述目标察客户碌群特辉征描批述客户牧价值炉定位客户爪沟通媒体度策略渠道轮策略产品威设计广告揪设计全街程父策嘴划摩托单罗拉北手机梢品牌着战略1—演—举例1、时售间型星产品释的客担户价津值（Ta备ke丝式aw稍ay）让你典在短奥时间斧内做您更多亦的事钟情产品旦和产乓品配胳件让挡你变书得条己理整膏洁随着润功能后的变箱化作缝与时讲俱进下的设染计2、时美间型萝产品委的目梳标客起户群活跃波的经绸理人生活联中承土担多卫种义钓务主动谊地把结事情抗做好在本郑地一躬直保违持移鹅动（残外出委）非常矩老到残，但址是并拜不令格人厌虾烦同家童人、而朋友撞、和规社交压圈始别终保叫持沟益通通讯纵工具相就是干整理暗工具3、时肠间型帝产品境的价钩值定梳位“在谜我有倘限的吧生命鲁中得猫到更屿多”非常然繁忙顺的人明，有洽太多赛的事魔情需饿要完终成天才盐地设坚计多扛功能铃的产峰品在生瞎产效救率和躲随时钥更新银的潮杀流达森到平董衡个性碑特征芒：精明足智捎多谋灵活富想眼象力时髦时间霜型产射品的捷价值拳定位文（续椒）功能透价值值得孩信赖远的智完能产央品让耗你的殃生活疾更具扭效率情感慢价值目：一种续“一旱切尽仙在掌仿握”笔的感月觉，羡即使费你外画出，便依赖刘你的协朋友股也能何够联障系到任你。4、时浊间型浪品牌淘的市且场沟橡通生活字的各围个方小面总雄是忙返碌和霸奔波该细居分客语户群赢明显其的有确辛勤邮工作赌的特玻征通信匀工具艺被描纠绘成罪必需捞品和表生死似攸关状。多房诚功能塔的产袭品能卫够让砌生活胃更加寄条理产品迷设计捎和相蹲关功赤能都茂非常玻重要5、时寺间型翻品牌告的媒章体策洒略——信息租导向迁型媒深体电视TV：周末饺新闻丧，公右共电河视，惧自然/野生爆频道胳，档影案型杜节目吹，儿沉童节族目收音我机Ra饰di狂o：常听拣众——新闻还，老堂是音趴乐，蹄摇滚检音乐印刷债品：险钓鱼柄、野旗营、垮郊游孟、圣偿经阅报读、不美食劝厨艺户外猎活动唱：路瓶牌、首户外遵广告6、时蹈间型矛品牌冈的渠象道管扒理他们若在哪狼里购雁买？已独特洋的渠养道杂货已店百货形商店/大型没百货死商场便利病店硬件热商场电子址商店音乐田商店电脑多商店配件搁商店加油卸站时间彼管理箩直邮朝商（Fr迷an棕kl糖in或者Da翅yT云im赴er—日历返本销莫售商妙）产品但手册——雅芳摩托严罗拉喉在百备货商麦场的饼专柜互联挡网站兄点：谅路程纲指南终站，司地图斥网站傻，商坟务站环点7、时拾间型阅品牌绑的消复费者墨设计外指南主要需求和个性视觉形象设计语言需要完成更多的事情优化生产效率管理日程表给自己更多的时间如果可能是自主性的完全负责对别人的日程表是自由的精明足智多谋灵活的充满想象的时髦的功能性外观功能为效率而设计颜色悦目但不招摇不易损伤充满质感为了功能而可以放弃大小的要求一看就知舒适曲线形设计相对于时尚来讲更加喜欢实操行触摸屏多彩的但是有一个托盘耐久性按钮启动易读菜单人体构造学设计整体雕刻而成时间猎型品聚牌的亲产品竞设计稍指南筑（续诞）主要需求和个性给消费者提供的好处产品特性需要完成更多的事情优化生产效率管理日程表给自己更多时间如果可能是自主性的完全负责对别人的日程表是自由的精明足智多谋灵活的准时完成任务随时找的到永无停机时间节省时间所有的设备可以同步兑现承诺随时找的到跟自己的承诺相连方便的时候随时完成任务一次做两件事情节省时间友好界面超能电池随时收发信息快速充电同步、红外、日历软件组织者功能控制访问多方电话互联网访问提醒电子商务、无线电子邮件信息权限多功能免提直觉使用界面声控语音识别和手写识别高级汽车配件个人附件多方位、多模式化时间启型品贫牌产科品目前没有这样的产品2000年产品和配件的系列完成多功能产品附带电子商务功能内置组织者功能静音电话附带免提功能独立附件T键呼叫摩托罗拉团体呼叫双向呼叫加远程控制单向寻呼加全动画双向无线寻呼内置同步软件汽车配件、同步配件8、时倚间型敲品牌嫩产品贱的主症要好煤处殊（广隔告的co继nc灭ep叶t)让你政在既个定的捎时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较鸽大外争，销油售策洞略也羽起到输了重店要作床用。发展寇商先浴以高傍价打做响头裁炮，作然后假再改秘变策桨略，开按价抹推盘皮，针稍对客斗户需帽求推晌售单框位，邮令楼你盘能伸在淡尽市中耗抢滩物成功圣，做葱到价蓝量兼哥备。发展咳商先利推中扶高层战海景榴单位尊，均在价23介00快0港元/平方虚呎以衬上，玩求价但不求挽量，序以高膛价先议声夺谢人。翁随着炒销售娇工作穿的展陶开，茄中价论位客撤户越魄来越驳多，娱不少骑客户枕希望景购买15础00遭0港元/平方要呎的榴单位横，发旅展商让便根向据客啊户需京要按绪价推呜盘。押虽然狸后来默加推唐单位甚单价草有下竟降趋表势，拉但实争际上附是发似展商染策略蛙，为夺高层芦海景在单位盟推售牌做准来备。接着林，发怜展商叶双管咐齐下怀，加寨推均两价11款00册0港元/平方甩呎的抚小面饭积山己景单脖位，役同时韵实行证低门肥槛新木付款翁方式蚊，64户售当价以这千万适计单田位二杜天内塔售罄寄，速糟度惊箱人。因下伟半年重楼市语看好荐，发仍展商驰公开自发售同后封透盘，难等10月再坏推，斧售价晋可望舍再调背高。香港垫豪宅科市场阵特点搂分析恋（1）：区域娱营销锋管理咽部案系例80年代节开始同，香稀港房桥地产澡市场昌发展瓜迅猛饲。众肃多物消业中议，豪脸宅最达受市始场关卖注，茶主要鸟原因革是豪炎宅扮冻演领圾头羊尖的角妥色，山其一垦举一诞动会死对整珍个楼死市产贿生影支响，赞所以园香港腔豪宅匪市场淹对于买判断云整个艘楼市圈具有首较高优的参等考价始值。肝至于摘如何鸟界定饲豪宅雕，市下场上慰没有析一个主准则祸，但葡大致箩上香跟港传铺统豪见宅集耗中于抗港岛涨区，兵新生策豪宅爱遍布厌港九罚各处纸。以幕下是监一些听豪宅北区的哪介绍萌及其情特点僻。一、博传统拒豪宅过区南区哀（深中水湾充、浅誉水湾阁等）南区古位于每港岛尚南部蚂，在趋港岛馋四区蒙中面周积最按大，寄拥有说大量止优美贪的自琴然资外源，模如香看港闻有名的淹浅水舍湾海妙滩。属南区互住宅磁供应皆不多琴，大禽部份惕住宅陕为独辆立别图墅及梳低密龟度高很层洋牙房，洁单位血面积娇较大怖，基且本都宴超过20壮00平方东呎。孩居住则在此减的名仁人多短不胜怎数，吨如李桑嘉诚火、郑半裕彤校等，欠是香卫港豪质宅区垮的典塌范。山顶山顶绕不仅渔是香分港的炭旅游捆胜地敢，也创是香员港响薄当当滚的豪时宅区惭。由暂于所叮处位那置较旋高，孟山顶抚物业刻受到投高度户限制售，以龙独立颜别墅携及低漠密度锻高层熟洋房县为主慨，单确位面捞积约20说00星--规60透00平方耕呎，驻是香坐港单妈位面洪积最盯大的撑区。息山顶醒另一污优势哗在于需可俯荡瞰世伴界闻纽奉名的转维港略景色响，同坛时保平持高提隐私搬度，松所以何楼价蹄也是需全港糕最贵腥，如柴山顶届“天希比高弹”97年售链价3万港外元/平方委呎。奴业主焰以香须港富碗豪及培政界学人物淘为主覆，如霞终审凑法院爆首席降法官丹李国校能。半山敬及跑泛马地半山倍概括竞指中肾环之肢上、骨山顶复以下碗一带衣，也承是香雁港传病统豪池宅一配个非夹常重许要的杀区域版。其岛特点俩在于监位处吊烦嚣毯生活什区(中环恩及铜策锣湾)与优伶闲生电活区(山顶)中间个，业场主既挤可享趋受生劝活交扭通上尽的方循便，牲又不驳失悠田闲恬餐静的陡居住眼环境鉴，所悦以吸易引了劝不少煮高收允入人赞士定风居。区域鼠营销蛾管理墨部案夸例半山单区住剥宅以恭中高橡层大懂厦为赔主，旁单位烂面积刻较前魔两地况区小剪，但明主力妨单位论面积懂仍达20乖00平方雀呎。幸低层现单位奇的景张色主督要为去邻近致大厦男及市党内环羡境，织高层趟单位帅更可妈欣赏陡维港忘景色猪及山缝景。跑马遍地，合因香乖港马紫场而核闻名检，其板建筑疑特色狂、单禽位面富积及须业主困等也御与半速山相肠近，铃是香刺港有燃名的齿传统忙豪宅床区。九龙掀塘位处德市区录，既聋没有爸良好透的空冻气质纸量，骑也没课有广就阔的罢海景忠，却情是香肌港传米统豪姐宅区惨不可杨或缺校的一绘部份窝。九勇龙塘叔拥有托大量献独立凉别墅榨，也气有少传量的约低密倚度洋池房，垒住宅仪面积疼是整窜个市默区中缴最大玩的，摔在市裂区如劳此高桨密度呆的位申置十阅分少筋有，报所以商九龙佛塘吸笼引了阿不少蹄城中患名人致居住沿，包右括演恭艺及疤从商醒人士典。二、惯新生灭代豪径宅区——九龙伪站由于脾香港弹土地阅资源喝缺乏军，传据统地糠区除减了靠腹重建件之外鼻，已骂没有宾多余本土地席建设珍新豪躺宅，即所以今近期海出现姨了新搭一代阳的豪师宅区狐，其坑价格跃绝不四比传柔统豪熄宅区蝇低，哗九龙难站便缺是最叶好的拥例子韵。九压龙站袋是新抗近的帝一块之填海截土地爽，前更临维唯港及杏未来畏发展龟的文隐娱艺旨术区休，毗强邻尖丧沙咀惰旅游巴区，骆而且很是机泽铁线额的中辨心点滩，往壮返中霉环十两分方某便，帽尽享火香港糠这个责国际觉大都湖会的荷优势猾。九龙哀站上炒盖有厉四个却楼盘渐，分帮别是萝漾日虑居、纯擎天切半岛贵、君墨临天旨下及嚷凯旋劳门，晶全属骑超高况层住妈宅，林如擎稍天半网岛第勤一座果楼高26议0米，码是现眼时亚咐洲第闭一高瓣的住其宅物颂业。伸单位替面积喜方面怀不能绕与传尊统豪元宅相腾提并歉论，站仅有尽一千见多平饥方呎削，只桌有顶授层复捆式或寺特色拣单位质才能却超过童二千碰平方摘呎的雄水平讨，业替主以滑新一庸代富奖豪为取主。香港泰豪宅司市场议特点怒分析仪（2）：香港呜豪宅拦市场享特点婆分析惨（3）：区域虽营销拒管理隙部案至例三、凯新生怀代豪翁宅特致点分絮析1.地段饥、景古观分飘析香港冬缺乏故土地份资源物，可击供开羡发豪热宅物尼业的序土地框供应无已不响多，访所以重近年柜在传贷统豪落宅区腿很少沃有大茶型项描目推斩出，诸目前礼只有雷新鸿羞基的务跑马可地礼垃顿山单和正疫在发厌售的据长实千渣甸梯山名割门；漂在传辅统地傻区以肝外的串豪宅弊，集已中于尸维多责利亚赴港两产岸填嘱海土独地，第如九缎龙机冒铁站亦的新怜鸿基咬凯旋惧门、厦恒隆忆君临促天下该以及馆长实盆红磡棚海名遣轩等末。虽然朝豪宅热土地晴越来巧越少蛛，但总能够摘被称躬为豪页宅物奖业，凳其景晴观必踢定是智香港膏最令钟人心过动及茎难忘纹的景哲色，钢如名廉门、腐凯旋继门及梁海名闪轩等把便可挎坐拥腿整个怀维多咬利亚秘港烟炎花海凑景及祝两岸赴璀璨劣繁荣药的城幕市风抱景；炼礼顿丹山大兽部分马单位洲虽然祥不能袜享有肺海景替，但锣其位消置可迈饱览被跑马潮地马靠场一签遍青站葱的矛草地拢风景袭，也附是十昨分难猎得的谢。2.楼盘狠设计吹分析新一抽代的穗豪宅亭，其莲建筑抗密度括之高味是以唯前很膜难想泄象的骂，如晶名门60层、钞海名口轩73层、舱凯旋铺门更魂高达80层，鼠物业慕高度似不断裳上升熊，一彻方面误单位耽可享翻有更松佳的职观景勇和居楼高临鸣下的更感觉欧，但男另一仰方面雅大厦缺单位傻数目似增加妹导致轮隐私浅度大秧大降壳低，败对不楚少需层要高泪度隐肿私的你富豪饰而言瞎是一烂个不奶利因册素。为了隐弥补坚楼盘哲密度他过高李的缺片点，初发展耽商会收尽量担保持旧每层1-正4个单肌位，未如海停名轩爸每层2个单幕位、零名门切及贝淘沙湾3个，达但也竹有例骗外，两如凯赵旋门瞧推出挽五百哨多呎击的单脆位，葱部分孕楼层贿有多雾达8个的驾单位今，可朵见现裳代豪名宅对联楼盘活的密允度及徒居住拾的隐策私要晒求大仪大减俩低。香港借豪宅纹市场妇特点垃分析组（4）：区域匀营销年管理择部案咸例3.楼盘队用料显分析香港爬土地尖资源脏缺乏淹，豪牵宅楼肝盘的隆密度伯及居班住的勿隐私泄难免汉受到邮一定筒程度歌的影坊响，票发展沿商为港了提可高物细业的令素质塌，通惭过使林用更焦名贵蛋及更腿豪华绣的用蛾料来锈标榜膊物业彼的“衔尊贵洲”程火度。最好覆的例悉子是群正在尖发售征的渣棒甸山委名门婶，其别楼盘款的用晌料全尘是世脖界上抖数一往数二董的名锁牌，汗长实羡为名槐门单骨位的钢厨房际及浴少室引夏入了郊独有乏的元并素，腹让买教家感搞受到珍一种袖独一湾无二疯的尊尘贵感娱觉以扁及满禁足了菊买家国的那维份虚友荣心饥。发展厘商首许先动融用七洁亿元定与德产国著扰名厨守柜生洁产商Le奋ic勒ht及Mi户el娱e合作缠，炮毅制两顺项全艇球独友有技鞭术的胀“名笨门系爹列”厦厨具解。第脂一项慨独特水技术选是厨菌房玻稠璃桌住面，咬是以识整块瓦无缝搅水晶丹为材抚料，引足以静承受折使用核砧板僚斩肉搬的力纽奉度，铁同时魔防刮床防震尝。第售二项云是厨哗柜门盯选用荐高亮暑度银舱光焗戏油门违板，动此技证术多赤用于效波音复飞机曾及奔首驰汽立车，进用于匀厨柜命门则灰属首榜次。除了克厨房毅用具豪外，职长实漠对浴咏室用逃料配振搭也吓一丝尼不苟何，所闪有浴仍室洁泉具均乖以高裹科技形铸上百名门芳英文育名（Th源e采Le票ge雨nd）缩写乒“TL辆”。另外凳，主胁人房寄的浴柜室均宏设有戚一道助以6,坡00介0粒Sw辽ar言ov冈sk炕i水晶贴镶嵌洒的垂济帘式册设计帮的灯薯饰，中格外赢名贵猛。4.楼盘刚会所纪配套蛋分析无论末是中释低价弓物业愁或者调是超激级豪索宅，歼会所询已是帖现时娘各类虹型的聪住宅框一项至不可此或缺蕉的元沈素，依一般拦档次诊的会瞧所设抛施包杂括泳寻池、封健身缸室及呀儿童渔游戏楚室等座，而蛇豪宅甜会所筋在这赶些基刮本元达素以抽上，仪还加学入了宁更独骑特的颂外型厘设计荡及豪肃华服组务，思给人耗高人融一等红的贵教气感饮觉。香港疯豪宅川市场铜特点上分析丧（5）：区域亦营销僻管理瞒部案夸例独特销的外纲型设沸计方洋面，衡不能兽不提甩的是祝凯旋层门。堂凯旋唉门会忠所建铜于50贷0呎的范高空巡寿，共萌有四蛇层，含是香按港首谁个“珍摩天任”会顶所，斯业主笔能在释健身奴或游态泳的谈同时图，饱灶览维警港景骆色。码发展慨商表郊示凯凡旋门删“摩郊天”获会所讯是源比自东业京海着逸酒刻店及毫纽约乳文华可东方忽酒店性，两割间酒秀店分碌别设充有高弹空会膨所。另外候，豪旺宅会痰所提指供的疑设施联及服疾务更潮是一防般会券所难婆以企孔及的浓，如晕名门恳发展脂商长型实为凝了照腊顾住娃客的词宠物唉，提切供宠这物泳管池、离俱乐有部等青，为砌宠物版提供类贴身老的服畜务。圾贝沙绪湾南极岸的毅会所管也为博住客湾提供球水疗鸭美容蛋服务颠，更心特设4间50准0呎(附露籍台)、全朱海景浮的水陶疗按窝摩房劫，同辱时会杜所还横包括携大型泪美术哲馆、烘图书黎馆等克文化拿设施总，以傻提升市品味枝层次爆。5.楼盘味价格足分析香港拒豪宅湿用料孙和各菠项配铁套都脑是最恳高档晚的，阁所以锈其价塞格十捧分惊板人。吗凯旋柿门的茂平均剃呎价龟约15圈00席0元，亿其顶攀层天锐际独垂立屋弱呎价辰更高逃达31偷00涌0元，侮打破捕了香音港历超年来膊最高捡呎价船的高使层住帖宅记舅录；企新发才售的李渣甸本山名况门，展其平糊均呎爬价也堵高达15恼00披0元以队上。重至于娇香港划一般咐的住大宅，砖以西璃九龙而三宝(即升浊悦居搏、宇弹晴轩倒及泓黎景台)为例蜓，其仆平均息呎价西约在35书00径—5冷00偏0元左陶右，帆跟香滤港超许级豪蝇宅有东三倍极以上饥的差晒距。运河赚东一馆号发现栋客户铲价值例如裳：瓶善装水抽、翡乖翠绿搬洲售价束：9F7F11F9F11F11F11F10F11F9F10F8F10F10F10F6F8F10F10F15F15F15层一杰核四摊高层6-域11层小须高层广州·翡翠肝绿洲继－森膜林半陶岛项目孝概况主力迫房型诊：二房10旬8-融13絮2㎡三房14培9-输20屑1㎡四房19孕3-订24匹9㎡交楼漠标准帐：公寓离精装款修，翻半岛灾洋房蛋及复蚕式大惩户型乏为毛锤坯；独栋别墅1.3万元/㎡联排别墅7500元/㎡森林半岛洋房5000元/㎡毛坯小户型4500元/㎡精装基本匆指标议：总占荐地近40停00亩，秆以别药墅为仓主。挑其中伯森林会半岛挺为21栋7~宿17层的西小高僻层组茶团，歉占地恋约6万㎡到，容模积率武为0.隶9，绿稍化率36轻.8％滑。地理洪位置升：广州步市东齿部经盯济开晃发区冶，是轮广州朝为数园不多蓬的原贿始生眠态保疑存完美好的耻地区核，自舰然环秒境优柿越；提出珍“空山中别咸墅”耻概念然，提夕升了家小高言层产彻品的胞价值志。找到叼了别是墅客夏户的撕特殊冬需求战，为弄高端守客户殃提供踪蝶类似鲁别墅查品质幅及档禾次的求产品册。主短力户祸型在30仆0-榨-4车50平方脑米之汤间，小高脸层、驴大围榨合，禽大景巧观使得脑该产造品在滤拥有盼别墅肤产品个优势造的同专时也痰规避败不少协别墅趟的不繁足，啊如潮鞋湿、额不安院全等揉。在外迫立面骡和园欧林上追继承毕了星避河湾滔的豪秀宅标仙准，瞧使得脑消费泄者对灾该项仇目的嫁第一揉感觉阳也达库到了惹豪宅肠的标线准。营销夕简评—亮点广州·翡翠谣绿洲境－森厅林半艰岛创造倾客户乔价值(1皮)例1：滨膜海住服宅案例趣：不宾在海教边的哀“滨梢海住丹宅”创造辫客户爹价值(2秘)例2：大徒亚湾忙项目客户非价值(3糖)例：究会所装修智能允家居地下盏室（腔万科激城）客户幻玉需求从直接胖收益漂看，泥精装型修可鱼为业矿主节柱省大姿量的意时间症，减忧少了肿精力营和财愁力的昏浪费透。对开发谜商而树言，晶由于辩集中躬采购净，可而以用油同样宏的价逃格选冒择最歇好的所优质弓材料睁，为擦业主加提供避最佳端性价导比。从间接具附加述收益坚看，污精装狂修房调还能腊在很圣大程收度上宣提高执其投烫资价高值，按真正府实现类即买纳即住授即收菠益，狼省却更了毛耕坯房经装修以期的驱空置球。有利裳于规奴